2-21-3915/3 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Indrek Parrest, Üllar Roostoja, Triin Uusen-Nacke

Määruse tegemise koht ja aeg

Tartu, 31. mai 2021

Tsiviilasja number

2-21-3915

Tsiviilasi

Eesti

Vabariigi

(Maa-ameti

kaudu)

kinnistamisavaldus

kinnistamisasjas

nr

89102202050

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 22. veebruari

2021. a määrus nr 193842021

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Eesti Vabariigi (Maa-ameti kaudu) määruskaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Määruskaebuse esitaja: Eesti Vabariik (Maa-ameti

kaudu) (registrikood 70003098)

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada Eesti Vabariigi (Maa-ameti kaudu)

määruskaebus.

2. Tühistada Tartu Maakohtu kinnistusosakonna

22. veebruari 2021. a kandemäärus nr 193842021

ning saata kinnistamisavaldus uueks kande tegemise

otsustamiseks

Tartu

Maakohtu

kinnistusosakonnale.

3. Määruskaebuse

esitamisest

tingitud

menetluskulud jätta Eesti Vabariigi (Maa-ameti

kaudu) kanda.

Edasikaebamise kord

Käesoleva määruse peale ei saa Riigikohtule edasi

kaevata.

ASJAOLUD JA MAAKOHTU SEISUKOHT

1. Eesti Vabariik (Maa-ameti kaudu) (avaldaja) esitas 2. novembril 2020 kinnistamisvalduse,

milles palus kustutada kinnistusraamatu registriossa nr 1999932 kantud kinnisasja asukohaga

Lääne maakond, Lääne-Nigula vald, Pälli küla, Priguldi kolmandast jaost OÜ Nigula Piim

kasuks seatud kasutusvaldus ning kanda samasse kinnistusregistriossa kolmandasse jakku

esimesele vabale järjekohale kasutusvaldus OÜ Nigula Piim registrikood 10470534 kasuks

tähtajaga 15 aastat ja tasu maksmise kohustusega vastavalt lepingu p-le 5.

2. Tartu Maakohtu kinnistusosakond jättis kinnistamisavalduse 22. veebruari 2021. a

kandemäärusega nr 193842021 rahuldamata.

Kinnistusregistri registriossa nr 1999932 kolmandasse jakku on 3. juunil 2005 sisse kantud

kasutusvaldus tähtajaga 15 aastat OÜ Nigula Piim kasuks. 3. juunil 2005 sisse kantud

kasutusvaldus lõppes 2. juunil 2020 seoses tähtaja möödumisega. Maa-ameti peadirektor

otsustas 13. oktoobri 2020. a korraldusega nr 1-17/20/2366 pikendada maareformi käigus

sõlmitud kasutusvalduse lepingut kinnistul nr 1999932. Korralduse kohaselt tuleb kahe kuu

jooksul korralduse välja andmisest arvates sõlmida kinnisasja suhtes kasutusvalduse lepingu

pikendamise leping, milles kasutusvaldajaks on OÜ Nigula Piim. Kasutusvaldus kehtib 15

aastat arvates pikendatud kasutusvalduse kinnistusraamatusse kandmise kuupäevast.

Kasutusvalduse lepingu pikendamise lepingu p-i 1.2. kohaselt on lepingu eesmärgiks lepingu

esemeks olevale kinnisasjale maareformi käigus sõlmitud kasutusvalduse lepingu pikendamine,

selle edasise kasutamise tingimuste kindlaksmääramine ning poolte õiguste ja kohustuste

fikseerimine. Lepingu p-i 12 järgi on pooled kokku leppinud kasutusvalduse seadmises ja

avaldavad soovi kustutada kinnistusregistriosa nr 1999932 kolmandast jaost OÜ Nigula Piim

kasuks seatud kasutusvaldus ning kanda samasse kinnistusregistriossa kolmandasse jakku

esimesele vabale järjekohale kasutusvaldus OÜ Nigula Piim kasuks tähtajaga 15 aastat ja tasu

maksmise kohustusega vastavalt lepingu p-le 5.

Lepingu p-id 1.2 ja 12 on vastuolulised kuna p-is 1.2. lepitakse kokku kasutusvalduse

muutmises (kasutusvalduse lepingu pikendamine) ja p-is 12 lepitakse kokku uue

kasutusvalduse seadmises. Maareformi seaduse (MaaRS) § 342 lg 3 kohaselt otsustab Maa-amet

kasutusvalduse

lepingu

pikendamise,

sõlmib

kasutusvaldajaga

kirjalikus

vormis

asjaõiguslepingu ja esitab kirjalikus vormis kinnistamisavalduse kasutusvalduse kandmiseks

kinnistusraamatusse. Riigimaa kasutusvaldusesse andmise ja riigimaale kasutusvalduse

seadmise korra § 21 kohaselt seatakse kasutusvaldus kuni 15 aastaks. Nimetatud tähtaja

möödumisel on kasutusvaldajal õigus taotleda lepingu pikendamist veel kuni 15 aastaks.

Isikul, kelle kasuks on kasutusvaldus seatud korra alusel, on õigus taotleda maa omandamist

pärast kahe aasta möödumist kasutusvalduse seadmisest. Korra § 211 kohaselt kui

kasutusvaldaja ei soovi põllumajanduslikku tootmist jätkata, lõpetab Maa-amet maa

kasutusvalduse lepingu.

Maa-ametil on õigus samal ajal lepingu lõpetamisega sõlmida samadel tingimustel

kasutusvalduse seadmise leping ühe isikuga, kes jätkab põllumajanduslikku tootmist ja on

kasutusvaldaja sugulane või kasutusvaldajaga koos elav abikaasa. Seega on korras reguleeritud

kasutusvalduse muutmine ja lõpetamine. Kui toimub kasutusvalduse lepingu pikendamine

MaaRS § 342 lg 3 alusel (nagu käesolevas kinnistamisasjas esitatud asjaoludest nähtub), siis

tuleb muuta kasutusvalduse kannet, mitte ei ole tegemist uue kasutusvalduse seadmisega.

Kohtunikuabi määras 21. detsembri 2020. a kandemäärusega nr 1393242020 esitada

kinnistusosakonnale kasutusvalduse muutmise asjaõigusleping ning kinnistamisavaldus

kasutusvalduse muutmise kande tegemiseks kinnistusraamatu registriosas nr 1999932.

Kinnistamiseks olevat takistust kõrvaldatud ei ole.

Kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 46 lg 3 kohaselt, kui kinnistamisavalduses esineb kande

tegemist takistav puudus või puudub vajalik dokument, määrab kande tegemiseks pädev isik

tähtaja puuduse kõrvaldamiseks. KRS § 46 lg-st 5 tulenevalt, kui puudust määratud tähtaja

jooksul ei ole kõrvaldatud, teeb kinnistamiseks pädev isik määruse avalduse rahuldamata

jätmise kohta. Kuna kohtunikuabi poolt määratud tähtajaks puudust ei kõrvaldatud, tuleb

kinnistamisavaldus jätta rahuldamata.

MÄÄRUSKAEBUS

3. Avaldaja esitas maakohtu kinnistusosakonna kandemääruse peale määruskaebuse, milles

palub tühistada Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 22. veebruari 2021. a kandemäärus

nr 193842021 kinnistamisasjas nr 89102202050 ning rahuldada avaldaja 2. novembri 2020. a

kinnistamisavaldus.

Määruskaebuse kohaselt vaidleb avaldaja vastu kohtunikuabi seisukohale, et kui toimub

kasutusvalduse lepingu pikendamine MaaRS § 34² alusel, siis tuleb muuta olemasolevat

kasutusvalduse kannet, mitte ei ole tegemist uue kasutusvalduse seadmisega. Kasutusvalduse

lepingu pikendamisel on tegemist uutel tingimustel sõlmitava kasutusvalduse lepinguga.

Sisuliselt sõlmitakse kasutusvaldajaga uus kasutusvalduse leping riigivaraseaduse sätete alusel,

kuid arvestades MaaRS §-s 34² sätestatut.

Kinnistusosakonnale ei olnud vaja esitada juba lõppenud kasutusvalduse muutmise

asjaõiguslepingut, vaid kinnistamisavaldus lõppenud kasutusvalduse kustutamiseks ehk

ebaõige kande parandamiseks.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

4. Ringkonnakohus leiab, et määruskaebus tuleb rahuldada ja kandemäärus tuleb tühistada

materiaalõiguse normi väära kohaldamise ja menetlusõiguse normi rikkumise tõttu.

Ringkonnakohus saadab kandeavalduse rahuldamata osas kande tegemise otsustamiseks Tartu

Maakohtu kinnistusosakonnale (TsMS § 667 lg 2).

5. Tuvastatud asjaolude kohaselt on OÜ Nigula Piim kinnistusraamatu registriossa nr 1999932

kantud kinnisasja kasutusvaldaja. Kasutusvaldaja esitas 2. oktoobril 2018 avaldajale avalduse

kinnisasja ostmiseks. Maa-ameti peadirektori 9. jaanuari 2019. a käskkirjaga nr 1-1/19/39

otsustati kinnisasjad võõrandada kasutusvaldajale. Kasutusvaldaja esitas 31. jaanuaril 2019

avalduse kinnisasjade omandamisest loobumiseks ja taotles kooskõlas MaaRS § 341 lg-ga 2

kinnistute kasutusvalduse lepingute pikendamist veel 15 aastaks. Maa-ameti peadirektori

13. oktoobri 2020. a korraldusega nr 1-17/20/2366 otsustati vaidlusaluse kinnistu suhtes

kasutusvaldust pikendada.

6. Ringkonnakohtu hinnangul on käesoleval juhul õigustatud avaldaja avaldus vana kande

kustutamiseks ning uue kasutusvalduse seadmiseks. Vaidlust ei ole, et 3. juunil 2005 sisse

kantud kasutusvaldus lõppes 2. juunil 2020 seoses tähtaja möödumisega. Kuigi kasutusvaldaja

esitas tähtaegselt avalduse kasutusvalduse pikendamiseks (MaaRS § 341 lg 2 teine lause),

lõppes kasutusvaldus tähtaja möödumisega 2. juunil 2020 enne kasutusvalduse pikendamise

otsustamist. Ringkonnakohus nõustub avaldaja määruskaebuses esitatud seisukohaga, et

piiratud asjaõiguse sisuks oleva tähtaja möödumisega lõpeb vastav õigus ja kinnistusraamatu

kanne muutub ebaõigeks.

AÕS § 66 lg 1 sätestab, et kui kanne on asjaõiguse lõppemise tõttu kaotanud igasuguse

õigusliku tähenduse, on koormatud kinnisasja omanikul õigus nõuda kande kustutamist. Pärast

lepingu tähtaja möödumist ei ole võimalik tähtaega enam pikendada ega muuta kasutusvalduse

kannet. Seega muutus ka praeguse vaidluse aluseks olev kanne ringkonnakohtu hinnangul

ebaõigeks. Kanne tulnuks KRS § 66 lg 1 ja AÕS § 66 lg 1 alusel kustutada. Juba lõppenud

asjaõigust ei saanud enam muuta ning tuligi leppida kokku uus kasutusvaldus.

Maa-ameti peadirektori korraldus lepingu pikendamiseks on antud 13. oktoobril 2020, s.o

pärast 3. juunil 2005 sisse kantud kasutusvalduse tähtaja lõppu. Seega on tegemist uue

kasutusvalduse seadmisega ja olemasoleva kasutusvalduse kande kustutamisega.

7. MaaRS § 342 lg 3 sätestab, et Maa-amet otsustab kasutusvalduse lepingu pikendamise,

sõlmib kasutusvaldajaga kirjalikus vormis asjaõiguslepingu ja esitab kirjalikus vormis

kinnistamisavalduse kasutusvalduse kandmiseks kinnistusraamatusse.

Seaduse eelnõu seletuskirja kohaselt on kasutusvaldusega koormatud kinnisasjad riigivara, mis

esmalt oli antud kasutusse maareformi käigus eritingimustel. Lepingu pikendamisel ei ole enam

tegemist maareformi käigus maa kasutusse andmisega, vaid riigivaraga tehtava tehinguga, kuna

kasutusvaldajaga tuleb sõlmida nii uus võlaõigusleping kui ka asjaõigusleping.

Ringkonnakohtu hinnangul tuleneb sätte sõnastusest, et otsustatakse maa kasutusotstarve, s.t et

maa tuleb anda kasutusvaldusesse, kuid selleks sõlmitakse siiski uus leping.

8. Selguse huvides peab ringkonnakohus vajalikuks selgitada järgmist. Vaidlust ei ole, et

praegusel juhul on tegemist riigivara kasutusse andmisega. Riigivaraseaduse § 24 lg 1 järgi

peab kasutusleping olema sõlmitud kirjalikus vormis ning seaduses sätestatud juhul

notariaalselt kinnitatud. AÕS § 203 sätestab, et kasutusvalduse seadmiseks sõlmitav

asjaõigusleping peab olema notariaalselt tõestatud.

MaaRS § 342 lg-s 3 on kehtestatud kirjalik vorm nii lepingu, kui ka kinnistamisvalduse jaoks.

Riigimaa kasutusvaldusesse andmise ja riigimaale kasutusvalduse seadmise korra § 17 esimese

lause kohaselt sõlmib maale kasutusvalduse seadmise lepingu riigi nimel Maa-ameti

peadirektor või tema volitatud isik lihtkirjalikus vormis.

Seega ei näe ringkonnakohtu hinnangul seadus riigivarale kasutusvalduse seadmiseks

notariaalset vormi, maareformiseaduses, riigivaraseaduses ja riigimaa kasutusvaldusesse

andmise ja riigimaale kasutusvalduse seadmise korras on sätestatud erinormid AÕS § 203

suhtes.

9. Määruskaebuse esitamisest tingitud menetluskulud jäävad määruskaebuse esitaja kanda

(TsMS § 172 lg 2). Menetluses osales üksnes avaldaja. Hüvitatavad menetluskulud puuduvad.

Kuna ringkonnakohus saadab tsiviilasja maakohtule tagasi uueks lahendamiseks, siis ei ole

ringkonnakohus teinud menetlust lõpetavat lahendit. Seega ei anna TsMS § 696 lg 3

määruskaebuse esitamise õigust. Kaebeõigus ei tulene ka TsMS §-st 599. Eeltoodust tulenevalt

ei saa käesoleva määruse peale määruskaebust esitada.

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

Indrek Parrest

Üllar Roostoja

Triin Uusen-Nacke