3-20-2274/14 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

E e s t i V a b a r i i g i n i m e l

Kohus

Tallinna Halduskohus

Kohtunik

Daimar Liiv

Otsuse avalikult teatavaks

tegemise aeg ja koht

13. mai 2021, Tallinn

Haldusasja number

3-20-2274

Haldusasi

IAPA Vara OÜ kaebus Viimsi Vallavalitsuse väljastatud

kasutuslubade nr 2012371/19320 (ehitisregistri kood nr

220535264);

2012371/20257

(ehitisregistri

kood

nr

221301452);

2012371/20262

(ehitisregistri

kood

nr

221301469) ja 2012371/20265 (ehitisregistri kood nr

221301462) tühistamiseks

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Kaebuse esitaja: IAPA Vara OÜ, esindaja: v.adv Ramil Pärdi

Vastustaja: Viimsi vald

Kolmas isik: Viimsi Pihlakodu OÜ (registrikood: 14710706),

esindajad v.adv Ermo Kosk ja v.adv Rauno Klemm

Asja läbivaatamise viis

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta kaebaja vastuväide kohtu tegevusele rahuldamata.

2. Lõpetada kaebuse menetlus kasutusloa nr 2012371/19320 märkuste punkti nr. 3 osas

HKMS § 152 lg 1 p 4 alusel.

3. Jätta kaebus menetlusse jäänud nõuete osas rahuldamata.

4. Mõista vastutajalt kaebaja kasuks välja menetluskulud summas 260,85 eurot ja jätta

kolmanda isiku menetluskulud ta enda kanda.

5. Sekretäril edastada kohtuotsus menetlusosalistele.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib Tallinna Ringkonnakohtule esitada apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse

avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 14. juuni 2021. Vastuseks esitatud

apellatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva

jooksul apellatsioonkaebuse vastuapellatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või

ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 184 lg 3).

Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses märkida,

vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 182 lg

1 p 9).

Kui menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal Tallinna

Ringkonnakohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata

menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning apellatsioonitähtaja järgimiseks peab

menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi

taotleb, eelkõige esitama apellatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Viimsi Vallavalitsus väljastas kasutusload nr 2012371/19320 (ehitisregistri kood nr

220535264) juurdesõidu teele; 2012371/20257 (ehitisregistri kood nr 221301452)

kanalisatsiooni survetorustikule; 2012371/20262 (ehitisregistri kood nr 221301469)

veetorustikule

ja

2012371/20265

(ehitisregistri

kood

nr

221301462)

isevoolse

kanalisatsioonitorustikule asukohaga Harju maakond, Viimsi vald, Lubja küla, Pärtlepõllu tee

L1.

2. 18.11.2020 esitas IAPA Vara OÜ Tallinna Halduskohtule kaebuse Viimsi Vallavalitsuse

väljastatud

kasutuslubade

nr

2012371/19320

(ehitisregistri

kood

nr

220535264);

2012371/20257 (ehitisregistri kood nr 221301452); 2012371/20262 (ehitisregistri kood nr

221301469) ja 2012371/20265 (ehitisregistri kood nr 221301462) tühistamiseks.

3. Kohus võttis kaebuse oma 18.11.2020 määrusega menetlusse. 01.12.2020 määrusega

rahuldas kohus kaebuse esitaja esialgse õiguskaitse taotlus osaliselt ja peatas 03.11.2020 Viimsi

Vallavalitsuse ehitusloa nr 2011371/19390 kehtivuse kuni käesolevas asjas tehtava lõpplahendi

jõustumiseni selle märkuste p 3 osas, mille kohaselt tulenevalt Viimsi Vallavolikogu

21.06.2011 otsusest nr 42 "Lubja küla, maaüksused Kallaku, Serva, Pärtlepõllu

detailplaneeringu osaline kehtestamine" on Pärtlepõllu tee L1 ette nähtud avalikuks

kasutamiseks ja tuleb Viimsi vallale üle anda hiljemalt 31.12.2020. Muus osas jättis kohus

kaebaja esialgse õiguskaitse taotlus rahuldamata.

14.01.2021 määrusega otsustas kohus rahuldada vastustaja taotluse ning tühistada Tallinna

Halduskohtu määruse resolutsiooni p 1 osas, millega kohus rahuldas osaliselt kaebuse esitaja

esialgse õiguskaitse taotluse ja peatas 03.11.2020 Viimsi Vallavalitsuse ehitusloa nr

2011371/19390 kehtivuse kuni käesolevas asjas tehtava lõpplahendi jõustumiseni selle

märkuste p 3 osas. Kohus leidis arvestades, et vastustaja on 28.12.2020 otsusega „Kasutusloa

nr 201237/19320 muutmine“ tunnistanud kasutusloa nr 2012371/19320 märkuste punkti nr 3

kehtetuks (vt tl 156-157p), on esialgse õiguskaitse kohaldamise vajadus ära langenud.

23.03.2021 määrusega määras kohus asja lahendamise viisiks kirjaliku menetluse.

KAEBUSE ESITAJA NÕUDED JA PÕHJENDUSED

4. Kaebaja palub tühistada Viimsi Vallavalitsuse väljastatud kasutusload nr 2012371/19320

(ehitisregistri kood nr 220535264); 2012371/20257 (ehitisregistri kood nr 221301452);

2012371/20262 (ehitisregistri kood nr 221301469) ja 2012371/20265 (ehitisregistri kood nr

221301462) alljärgnevatel põhjustel.

4.1. Kaebaja leiab, et vastustaja on kaebaja lubade väljastamise menetluses kohaselt ära

kuulamata jätnud. Ärakuulamisõiguse tagamata jätmine on kohtupraktika kohaselt käsitatav

sedavõrd olulise rikkumisena, mis toob endaga kaasa haldusakti õigusvastasuse (RKHKo nr 3-

3-1-94-10, p 20; RKHKo nr 3-3-1-76-10; RKHKo nr 3-3-1-72-10.)

Antud juhul: a) vaidlusalused kasutusload on antud ehitistele, mis paiknevad kaebajale kuuluval

Pärtlepõllu tee L1 kinnistul. Järelikult puudutavad kasutusload ka kaebaja õigusi ehk kaebaja

oli kasutusloa menetluses käsitletav menetlusosalise, st kolmanda isikuna (HMS § 11 lg 1 p 3).

b) Viimsi Vallavalitsus ka käsitles kaebajat kolmanda isikuna, küsides kaebajalt arvamusi ja

vastuväiteid, andeks selleks lõpptähtajaks 23.10.2020. Ometi leidis Viimsi Vallavalitsus hiljem,

et 23.10.2020 esitatud dokument arvamuste ja vastuväidetega ei ole tähtaegne. c) Viimsi

Vallavalitsus jättis kaebaja vastuväited seoses Pärtlepõllu tee L1 kinnistul ehitamise õigusliku

aluse puudumisega tähelepanuta.

Arvestades tähtaja määramise põhimõtteid (TsÜS § 132 lg 2), ei saa esiteks vaidlust olla, et

kaebaja on oma seisukohad ja vastuväited tähtaegselt esitanud. Kui tähtajaks määrati

23.10.2020, ei saa kuidagi väita, et tähtaeg oleks 22.10.2020 või 23.10.2020 keset

kalendripäeva.

Veelgi enam – õiguskirjanduses on selgitatud järgmist: „Vastuväidete esitamise kohustuse,

koos nende hilisema esitamise võimaluse välistamisega, saab kehtestada vaid seadusega ning

sedagi siis, kui see on menetluse efektiivsuse tagamiseks hädavajalik.“ (A.Aedmaa jt.

Haldusmenetluse käsiraamat. Tartu, 2004, lk 234.)

Järelikult, isegi kui väita, et Viimsi Vallavalitsus seadis tähtajaks hoopis 22.10.2020, siis

arvestades, et kuskil seda selgelt ei väljendatud, ning haldusorgani uurimiskohustust (HMS §

6), ei tohtinud Viimsi Vald oluliselt (peaaegu 2 nädalat) enne kasutuslubade väljastamist

esitatud vastuväiteid siiski tähelepanuta jätta.

Viimsi Vallavallavalitsus ei ole aga kaebaja vastuväidet seoses kaebaja maal toimunud

omavolilise ehitustegevusega üldse arvestanud. Seega tuleb kasutusload tühistada juba ainuüksi

ärakuulamispõhimõtte rikkumise tõttu.

4.2. Kaebaja leiab, et vastustaja on teinud kasutuslube väljastades olulise kaalutlusvea.

EhS § 55 p 1 sätestab, et pädev asutus keeldub kasutusloa andmisest, kui ehitis ei vasta nõuetele.

Riigikohus on selgitanud, et: „projekt ja ehitis ei vasta nõuetele ka siis, kui ehitis või selle

projektikohane kasutamine kahjustaks ebamõistlikult kolmandate isikute õigusi.“ (RKHKo nr

3-3-1-62-03, p 10.), ning „Kui kasutusloa menetluses ilmneb, et ehitusluba on välja antud

õigusvastaselt, tuleb haldusorganil kaaluda ehitusloa kehtetuks tunnistamise või muutmise

vajadust.“ (RKHKo nr 3-3-1-15-16, p 32.)

Kaebaja väitel kahjustab Pärtlepõllu tee L1 kinnistule tehnovõrkude ja rajatiste (sh tee)

ehitamine kaebaja õigusi ebamõistlikult, kuna kaebaja pole selliseks tegevuseks Viimsi

Pihlakodu OÜ-le nõusolekut andnud.

Kaebaja on sõlminud Pärtlepõllu tee 2 kinnisasja eelmise omaniku/omandajaga (Note

Investment OÜ) võlaõigusliku ja asjaõiguslepingu (kaebuse lisad 10 ja 11, tl 55-70), mille

kohaselt:

a) Ostja (Note Investment OÜ) kohustub osalema katastriüksuse 89001:001:0389

väljaehitamisel selliselt, et osa, mis on kasutusel liikluseks, väljaehitamist rahastab Ostja

kahekümne protsendi (20%) ulatuses, ning Müüja kohustub rahastama kaheksakümmend

protsenti (80%) tee maksumusest (võlaõigusliku lepingu p 2.6.4).

b) Ostja kohustub osalema lepingu punktis kaks kuus neli (2.6.4.) nimetatud katastriüksuse

(89001:001:0389) maa alla jäävate kommunikatsioonide väljaehitamisel rahastades seda

kahekümne protsendi (20%) ulatuses selle maksumusest ning Müüja kohustub rahastama

kaheksakümmend protsenti (80%) eelnimetatud kommunikatsioonide väljaehitamise

maksumusest (võlaõigusliku lepingu p 2.6.5).

c) Ostja kohustub osalema katastriüksuse 89001:001:0389 väljaehitamisel selliselt, et osa, mis

on kasutusel liikluseks, väljaehitamist rahastab Ostja kahekümne protsendi (20%) ulatuses,

ning Müüja kohustub rahastama kaheksakümmend protsenti (80%) tee maksumusest.

(asjaõigusliku lepingu p 2.7.1)

d) Ostja kohustub osalema lepingu punktis kaks seitse üks (2.7.1.) nimetatud katastriüksuse

(89001:001:0389) maa alla jäävate kommunikatsioonide väljaehitamisel rahastades seda

kahekümne protsendi (20%) ulatuses selle maksumusest ning Müüja kohustub rahastama

kaheksakümmend protsenti (80%) eelnimetatud kommunikatsioonide väljaehitamise

maksumusest. (asjaõigusliku lepingu p 2.7.2)

e) Ostja kohustub tasuma omapoolse finantseeringu osa koheselt peale Müüjalt vastava

kirjaliku teate saamist ning samuti Müüja kohustub omapoolse finantseeringu tasuma koheselt.

(asjaõigusliku lepingu p 2.7.3)

Vaidlus puudub, et Viimsi Pihlakodu OÜ on Note Investment OÜ kohustused üle võtnud

(asjaõiguslepingu p 2.8), olles muutunud Note Investment OÜ õigusjärglaseks selle lepingu

kontekstis. Kohustuste ülevõtmist tõendavad Note Investment OÜ ja Ekspodisaini OÜ vahel

20.02.2019 sõlmitud leping nr 504/2019 (tõestanud Tallinna notar Anne Saaber) (kaebuse lisa

12, tl 73-74) ning Ekspodisaini OÜ ja Viimsi Pihlakodu OÜ vahel 27.05.2019 sõlmitud leping

nr 1417/2019 (tõestanud Tallinna notar Anne Saaber) (kaebuse lisa 13, tl 75-78).

Nimetatud lepingu kohaselt oli Viimsi Pihlakodu OÜ-l kohustus osaleda tee ehitamise kulude

katmises, kui kaebaja tee ehitamiseks soovi avaldab. Leping ei näinud aga ette võimalust, et

Viimsi Pihlakodu OÜ ise hakkab teed ja trasse rajama.

Kaebaja möönab, et ehitus- ja kasutusloa andmine on avalik-õiguslik tegevus, samas kui

ehitamiseks omaniku nõusoleku olemasolu on suures osas tsiviil-, sh asjaõiguslik küsimus.

Samas pidanuks Viimsi Vallavalitsus vähemalt kaaluma kaebaja õiguste rikkumist seoses

omavolilise ehitustegevusega kaebaja kinnistul. Viimsi Vallavalitsus ei ole seda aga teinud.

4.3. Kasutusloaga nr 2012371/19320 on kaebajale pandud näiliselt kohustus anda tee üle

vallale, ehkki kaebaja ei ole kõnealuse haldusakti adressaat. Kaebaja leiab, et see ei ole

õiguspärane.

4.4. Kaebaja toob käesolevaga välja, et Tartu Ringkonnakohus on oma 08.01.2019 lahendis

haldusasjas nr 3-16-2291 (p 14) selgelt väljendanud seisukohta, et haldusorgan ei tohi oma

tegevuse või tegevusetusega suunata isikuid eraõiguslikku vaidlusesse olukorras, kus ta saab

suunata isikud omavahelisele kokkuleppele juba enne haldusakti väljaandmist, põhjendades

seda järgmiselt: „Samas on ringkonnakohtu hinnangul kinnistu nõusoleku küsimise kohustus

kooskõlas HMS § 5 lg-ga 2, mille kohaselt haldusmenetlus viiakse läbi eesmärgipäraselt ja

efektiivselt, samuti võimalikult lihtsalt ja kiirelt, vältides üleliigseid kulutusi ja ebameeldivusi

isikutele. See, kui ehitada soovivale isikule pannakse kohustus hankida enne ehitamist

kinnisasja omaniku nõusolek, on mõistlik lahendus seetõttu, et see hoiab ära selle, et kaks

eraõiguslikku isikut - ehitaja ja kinnistu omanik peaksid pärast ehitusloa väljastamist hakkama

omavahel pidama tsiviilõiguslikku vaidlust, mis on ilmselgelt isikutele märksa koormavam ja

rohkem kulutusi ning ebameeldivusi tekitav kui see, kui ehitise omaniku nõusoleku küsimus

lahendatakse ära juba enne ehitusloa väljastamist. Tõsi, kehtiv ehitusseadustik ei sätesta enam

nõuet, et ehitamiseks peab olema omaniku nõusolek. Ehitusseadustiku eelnõu 555 SE

seletuskirjas

(https://www.riigikogu.ee/tegevus/eelnoud/eelnou/9e8a422c-beb8-476c-

897cf9b761fb9b92/Ehitusseadustik) on märgitud, et „Kõnesolevas eelnõus ei ole seotud

omaniku nõusolekut ehitamise õiguspärasusega, sest EhS on oma olemuselt avalik-õiguslikke

suhteid käsitlev seadus, mis ei peaks seadma haldusakti õiguspärasuse eelduseks asjaõiguslikke

suhteid. Seega on eelnõus üritatud vältida asjaõiguslike normide sissetoomist ning asendada

seda näiteks kaasamiskohustusega. Töögrupp leidis, et õiguslikult ei ole korrektne rääkida

kinnisasja omaniku loast ehitamiseks, sest see luba ei kanna endas avalik-õiguslikku tähendust.

Oma sisult on tegu arvamusega, mida pädev asutus võib, aga ei pruugi ehitusloa andmisel

arvestada.“ Ka see seisukoht ei anna alust eitada haldusorgani õigust määrata

projekteerimistingimustes ehitajale kohustus hankida enne ehitusloa väljastamist kinnistu

omaniku nõusolek ehitamiseks. Nagu eelnevalt märgitud, on see kooskõlas HMS § 5 lg-ga 2,

millest tuleneb kohustus viia haldusmenetlus läbi viisil, mis on efektiivne ning väldib üleliigseid

kulutusi ja ebameeldivusi isikutele. Samuti ei ole alust pidada sellist lahendust

ebaproportsionaalseks, pigem vastupidi – ebaproportsionaalne oleks see, kui isik, kes ei soovi

enda kinnistule ehitamist, peaks hakkama ise pidama tsiviilõiguslikku vaidlust ehitajaga ja

esitama hagi maakohtule, nagu on soovitanud halduskohus (otsuse p 19). Avalik võim ei tohiks

lükata isikut eraõiguslikku vaidlusesse teise isikuga olukorras, kus ta saab suunata isikud

omavahelisele kokkuleppele juba enne haldusakti väljaandmist. Arvestada tasub sedagi, et kui

ehitaja jaoks kujunevad asjaolud soodsaks (kinnistu omanik ei taipa ehitusluba vaidlustada või

talle ei anta esialgset õiguskaitset ehitusloa täitmise peatamiseks ning tsiviilvaidluse ajal jõuab

ehitis valmida ning sellele antakse kasutusluba) on kinnistu omanikul tsiviilõiguslikus vaidluses

sisuliselt võimatu oma õigusi niisuguses olukorras tõhusalt kaitsta (vrd ülal p-s 9 kirjeldatud

kohtupraktikat). Sellise olukorra võimaldamist saab pidada ebamõistlikult ning kinnistu

omaniku õigusi ebaproportsionaalselt kahjustavaks.“

Kaebaja on seisukohal, et eelviidatud kohtu seisukoht on kohalduv ka käesolevas asjas.

Vaidlust ei ole, et kaebaja kinnistule Pärtlepõllu tee L1 on ilma kaebaja nõusoleku ja

asjaõigusliku aluseta rajatud tee ja tehnorajatised. Kolmandal isikul puudus nii ehitusloa

taotlemise ajal, ehitamise ajal kui ka kasutuslubade väljastamise ajal õiguslik alus mainitud

tegevuseks kaebaja kinnistul. Selle tulemusel on väljastatud kasutusload teele ja trassidele,

mida vastustaja ei oleks tohtinud anda.

Eeltoodu valguses on kaebaja seisukohal, et olukorras, kus temale kuuluvale kinnisasjale on

õigusvastaselt rajatud tee ja trassid ning need on tema kinnisasja olulised osad (st sõltumata

õigusvastasusest tema kinnisasja omanikuna ka vastutab nende korrasoleku jne eest), ei ole

õiguspärane väljastada sellistele rajatistele kasutuslubasid, kui kaebaja kinnisasja omanikuna ei

ole selleks soovi avaldanud või nõusolekut andnud. Mitte ühestki õigusaktist ei tulene, et

kohalik omavalitsus võib panna sellise vastutuse kinnisasja omanikule vastu tema tahtmist

kasutusloa menetluse käigus. Haldusorgan ei saa tekitada täiendavat õiguslikku segadust

küsimuses, mille pidanuks tõepoolest kolmas isik ja kaebaja lahendama kokkuleppel

tsiviilõiguslikus korras.

4.5. Kaebaja palub vastustajalt mõista välja menetluskulu summas 2 608,50 eurot vastavalt

menetluskulude nimekirjale (vt 05.04.2021 menetlusdokument tl 173-178).

Kaebaja palub määrata, et menetluskulude hüvitamise korral kohustub Viimsi Vallavalitsus

kandma menetluskulud Advokaadibüroo TRINITI OÜ pangakontole EE781010220192873229

(SEB) ning märkima maksekorralduse selgitusse haldusasja numbri.

4.6. Vastuväide kohtu tegevusele. Kaebaja märgib, et esitas 25.01.2021 kohtule põhjendatud

taotluse, milles palus kohut kohustada Viimsi Pihlakodu OÜ-d (registrikood 14710706) ja

Viimsi vallavalitsust edastama IAPA Vara OÜ-le ja kohtule kõik Pärtlepõllu tee L 1 kinnisasja

piires Viimsi Pihlakodu OÜ ja Azelta Projekt OÜ (registrikood 12058358) vahel 25.11.2019

sõlmitud töövõtulepingu ATV-AZP-Pärtlepõllu2-002_T alusel rajatud tee (sh kergliiklustee

ning parkla) ja trasside ehitustööde teostusjoonised ning 3D-joonised, kaetud tööde aktid ning

kõik muud dokumendid, mis koostati ehitustööde käigus. Kohus jättis kaebaja taotluse

23.03.2021 määrusega rahuldamata üksnes vastustajat puudutavas osas, kuid Viimsi Pihlakodu

OÜ osas jättis kohus kaebaja taotluse põhjendamatult täiesti tähelepanuta. Määrus ei ole

edasikaevatav.

Kaebaja hinnangul on kohus sellega rikkunud menetlussätteid ning jätnud järgimata

halduskohtul lasuva uurimispõhimõtte. Kaebajale ei ole võimaldatud enda kui kinnistu omaniku

õiguste ja huvide tõhusat kaitset halduskohtumenetluses, kuigi kohtul oli võimalus sellised

tõendid Viimsi Pihlakodu OÜ käest välja nõuda. Seetõttu esitas kaebaja vastuväite kohtu

tegevusele.

VASTUSTAJA SEISUKOHAD JA VASTUVÄITED

5. Vastustaja palub jätta kaebuse rahuldamata. Vastustaja on seisukohal, et kasutusload on välja

antud õigesti, haldusaktid on nii formaalselt kui ka materiaalselt õiguspärased.

5.1. Kasutuslubade menetluse osas märgib vastustaja järgmist.

Pärtlepõllu tee L1 juurdesõidutee, kanalisatsiooni survetorustiku, veetorustiku ja isevoolse

kanalisatsiooni kasutuslubade EhS § 52 lg 2 vastav taotlus esitati Ilja Jevlanovi poolt läbi ehr.ee

keskkonna menetlusse 06.10.2020. Taotlusele olid lisatud Viimsi Vallavalitsuse poolt

nõutavad dokumendid – rajatiste põhiprojektid, kaetud tööde aktid, ehituspäevikud,

survestamise akt, ehitusjärgne mõõdistus ja materjalide sertifikaadid. EhS ei sätesta

konkreetsemalt, milliseid ehitamise dokumente tuleb kasutusloa taotluse juurde peale projekti

esitada. EhS § 15 lg 2 sedastab, et ehitamist kajastavad dokumendid (edaspidi

ehitusdokumendid) peavad võimaldama saada ehitise kasutamiseks ning selle kontrollimiseks

asjakohast teavet ehitisest ja ehitamisest, sealhulgas ehitamisel kasutatud ehitustoodetest ja -

materjalidest. Ehitusdokumentidest peab olema võimalik tuvastada ehitamise eest vastutanud

isik. Sama paragrahvi lg 3 loetleb, mis on ehitusdokumendid: 1) teostusjoonised; 2)

ehituspäevik; 3) kaetud tööde akt; 4) töökoosolekute protokollid; 5) muud ehitamist

iseloomustavad dokumendid, sealhulgas seadmete seadistus- ja katseprotokollid, paigaldus-,

hooldus- ja kasutusjuhendid.

Majandus- ja taristuministri 14.02.2020 määrus nr 3 „Ehitamise dokumenteerimisele,

ehitusdokumentide säilitamisele ja üleandmisele esitatavad nõuded ning hooldusjuhendile,

selle hoidmisele ja üleandmisele esitatavad nõuded“ § 2 kohaselt dokumenteeritakse ehitamine

süstemaatiliselt

selliselt,

et

tagatakse

ehitamise

läbipaistvus

ja

jälgitavus

ning

ehitusdokumentide alusel on võimalik mõistliku pingutuse ja kuluga tuvastada: 1) ehitamise ja

ehitise vastavust nõuetele ja ehitusprojektile ning ehitamisel asjatundlikkuse põhimõtte

järgimist; 2) ehitise ja selle osade omadusi; 3) kasutatud ehitustoode ja -materjal, kui need

andmed ei selgu ehitusprojektist; 4) ehitise varjatud osade paiknemist ja vastavust

ehitusprojektile; 5) ehitise või selle osa ehitajat ja pädevat isikut; 6) muid asjaolusid, mis võivad

mõjutada ehitamise ning ehitise kvaliteeti, ohutust või keskkonnasäästlikkust.

Kasutusloa juurde esitatud ehitamise dokumentatsioon oli menetleja ja kooskõlastajate

hinnangul piisav eespooltoodud asjaolude tuvastamiseks.

Kasutulubade taotlus saadeti menetleja Viktor Beresnevi poolt kooskõlastamiseks ehitus- ja

kommunikatsiooniosakonna

taristu

vanemspetsialistile,

teede

vanemspetsialistile,

tehnovõrkude vanemspetsialistile, tehnovõrkude registri vanemspetsialistile ja Viimsi Vesi AS-

le. Arvamuse ja vastuväidete ärakuulamiseks edastati taotlus IAPA Vara OÜ-le 06.10.2020.

Kaebaja kaasati 06.10.2020 vastustaja poolt nii Pärtlepõllu tee 2 (hooldekodu), kui ka

Pärtlepõllu tee L1 kinnistutele väljastatud kasutuslubade menetlusse (Pärtlepõllu tee 2

hooldekodu teenindav tee ja tehnovõrgud) Pärtlepõllu tee 2 osas kinnistu naabrina ja Pärtlepõllu

tee L1 osas omanikuna, sest kasutusloa taotlust ei esitanud omanik. Arvamuse ja seisukohtade

andmiseks anti kaebajale esialgu EhS § 54 lg 4 kohaselt aega kuni 10 päeva ehk 16.10.2020.

Kaebaja esindaja Ramil Pärdi taotles e-kirjaga 07.10.2020 ärakuulamise tähtaja pikendamist

kuni 23.10.2020, mida vastustaja ka võimaldas ning pikendas e-kirjaga 8.10.2020 arvamuse

esitamise tähtaega täpselt nii nagu küsitud, ehk otseses grammatilises tõlgenduses kuni

23.10.2020, milline tähtaeg lõppes 22.10.2020 23.59 ja vastustaja tegi seda täiesti teadlikult

arvestusega, et talle jääb siis reedene tööpäev arvamuse ja vastuväidete kaalumiseks ning

kasutuslubade väljastamise otsustamiseks (tõend nr 2 – e-kirjad). Kaebaja esitas oma

seisukohana mõlemas menetluses ainult eksperdi arvamuse kasutusloa menetlusse esitatud

dokumentide kohta. Omandiõiguse ja omavaheliste kokkulepete dokumente ei esitatud.

Vastustaja on kaasanud kaebaja nõuetekohaselt ka ehituslubade menetlusse ning vastustajal on

olemas kaebaja kooskõlastus ehitusprojektile, mille vastustaja EÕK taotlusele vastuses esitas

(vt vastustaja 26.11.2020 menetlusdokument ja selle lisad tl 88-100).

EhS § 50 lg 1 kohaselt antakse kasutusluba, kui valminud ehitise ehitamine vastas ehitusloale

ning ehitist on võimalik kasutada nõuete ja kasutusotstarbe kohaselt. Juhul, kui koos kasutusloa

taotlusega esitatav ehitusprojekt sisaldab mitut ehitist, antakse kasutusluba iga ehitise kohta

eraldi. EhS § 51 lg 1 tulenevalt on kasutusloa andmise pädevus kohaliku omavalitsuse üksusel,

kui seadusega ei ole sätestatud teisiti. Kohaliku omavalitsuse üksus on delegeerinud

kasutuslubade menetlemise ja allkirjastamise Viimsi Vallavalitsusele Viimsi Vallavolikogu

18.02.2020 määrusega nr 7 „Ehitusseadustikus ja kinnisasja avalikes huvides omandamise

seaduses sätestatud ülesannete delegeerimine“. Viidatud määruse § 1 lg 3 kohaselt on

vallavalitsusel õigus määrata haldusmenetluse seaduse § 8 lõike 2 alusel struktuuriüksus,

ametnik või ametnikud, kelle ülesandeks on vastavate ülesannete täitmine.

Arvestades, et ehitusseadustikus sätestatud kohaliku omavalitsuse üksuse ülesanded on nii

ehitus- kui kasutuslubade ja projekteerimistingimuste menetlemine ja andmine, ühtlasi riikliku

järelevalve teostamine ehitusseadustikus sätestatud nõuete järgmise üle, andis Viimsi

Vallavalitsus

26.02.2020

korralduse

nr

„Volituste

andmine

ehitus-

ja

kommunaalosakonnale ja järelevalveosakonnale“, mille punkti 3, 8 ja 16 kohaselt on teede

kasutuslube pädev allkirjastama ehitus- ja kommunaalosakonna juhataja Alar Mik ja muude

ehitiste kasutuslube järelevalveosakonna juhataja Karin Mägi.

EhS § 54 sätestab kasutusloa menetluse nõuded, mille kohaselt antakse kasutusluba, kui ehitis

vastab õigusaktides sätestatud nõuetele, eelkõige ehitisele esitatud nõuetele, ja ehitusloale.

Pädev asutus annab kasutusloa 30 päeva jooksul taotluse esitamise päevast arvates. Pädev

asutus annab kooskõlastamiseks või arvamuse avaldamiseks kuni kümme päeva. Pädev asutus

kaasab menetlusse taotluses märgitud kinnisasja omaniku, kui taotlust ei ole esitanud omanik,

ja vajaduse korral kinnisasjaga piirneva kinnisasja omaniku. Pädev asutus esitab kasutusloa

taotluse eelnõu vajaduse korral: kooskõlastamiseks asutusele, kelle õigusaktist tulenev pädevus

on seotud kasutusloa taotluse esemega; arvamuse avaldamiseks asutusele või isikule, kelle

õigusi või huve võib ehitis puudutada.

Kui kasutusloa eelnõu kohta on kooskõlastamise või arvamuste andmise käigus esitatud

märkusi, võtab pädev asutus need asjakohaselt arvesse või põhjendab arvestamata jätmist.

Eespooltoodud menetlusreegleid on kasutuslubade väljastamisel järgitud. Arvestatud on

kasutuslubade andmisel osaliselt ka IAPA Vara OÜ poolt esitatud eksperdi arvamusega ja

nõutud lisaks ka kameraalne vaatlus. IAPA Vara OÜ poolt esitatud hinnang ei sedastanud, et

ehitisi ei oleks võimalik sihtotstarbeliselt kasutada või et need ei ole kasutamiseks ohutud.

Seega on vale ja kohut eksitav väide, et vastustaja ei ole menetluses kaebajat nõuetekohaselt

ära kuulanud. Vastustajal on ärakuulamise õiguse tagamise kohta olemas kirjalikud tõendid ja

kaebaja ka ise möönab oma kaebuses, et on saanud oma arvamuse ja vastuväited esitada.

5.2. Vastustaja toob välja, et EhS § 55 esitab imperatiivse loetelu asjaoludest, millisel juhul

tuleb kasutusloa andmisest keelduda.

Kasutuslubade menetluses ei esinenud EhS § 55 sätestatud asjaolusid ja kasutusload tuli

väljastada. Isikutevahelised tsiviilsuhted ei ole kasutusloa väljastamisest keeldumise aluseks.

Kasutusluba antakse ehitisele, mis on ohutu, vastab projektile ja mida on võimalik kasutada

ettenähtud otstarbe kohaselt. Kasutuloa menetlusse esitatud dokumentide alusel kontrollivad

olukorda kinnistul füüsiliselt kohaliku omavalitsuse vastavat pädevust omavad ametnikud ja

vajadusel Päästeameti Põhja päästekeskus. Eespooltoodust tulenevalt on kasutuslubade

menetlus läbi viidud nõuetekohaselt ja haldusaktid on antud selleks pädevust ja volitusi

omavate ametnike poolt. Kuna vastavaid asjaõiguslepinguid ärakuulamise menetluses kaebaja

poolt vastustajale ei edastatud, siis vastustaja ei saanud neid ka kaaluda. Kasutusloa menetluses

puudub vastustajal ka kohustus anda hinnanguid isikute omavahelistele tsiviilsuhetele või

nende puudumisele. Kasutusloa väljastamisega antakse hinnang ehitise ohutusele ja

kasutusotstarbe kohase kasutamise võimalikkusele. Omavahelised vaidlusküsimused peavad

kolmas isik ja kaebaja lahendama omavaheliste läbirääkimiste teel või pöördudes kaebusega

tsiviilkohtusse. Viimsi Pihlakodu OÜ on esitanud Harju Maakohtule avalduse Pärtlepõllu tee 2

(katastriüksus 89001:001:0385) ja Pärtleniidu (katastriüksus 89001:001:0387) kinnistule

juurdepääsu

määramiseks,

tehnovõrkude

talumiseks

servituudi

seadmiseks

ja

kinnistusraamatusse märkuse kandmiseks nõusoleku andmiseks. Kohus on tsiviilasjas nr 2-20-

18260 menetlusse kaasanud puudutatud isikutena Viimsi valla ja Viimsi Vesi AS-i.

5.3. Vastustaja leiab, et kasutusload on antud pädevate ja selleks volitusi omavate ametnike

poolt, on korrektselt ja põhjalikult menetletud ning kaalutud ja kaebuse esitajale on antud

võimalus menetluses esitada omapoolseid seisukohti ja vastuväiteid.

5.4. Kohus rahuldas määrusega kaebuse esitaja esialgse õiguskaitse taotluse osaliselt ja peatas

03.11.2020 Viimsi Vallavalitsuse kasutusloa nr 2011371/19390 p 3 kehtivuse kuni asjas tehtava

lõpplahendi jõustumiseni. Kohus selgitas: „ et KAHOS § 5 lg 1 p 1 tulenevalt on kinnisasja

sundvõõrandamise ja sundvalduse seadmise aluseks detailplaneeringu koostamise kohustuse

korral kehtestatud detailplaneering. Sellest tulenevalt ei saa tee kasutusloaga sätestada tee

üleandmise kohustust, tingimusi ega tähtaega (sealjuures tasuta üle andmist). See aga ei tähenda

seda, et vallal puuduks õigus nõuda kohases menetluses tee üleandmist“.

Tulenevalt kohtu hinnangust on vastustaja 29.12.2020 otsusega 19320-1 tunnistanud kasutusloa

nr 2012371/19320 märkuste punkti nr 3 kehtetuks. Muus osas jäeti kasutusluba muutmata ja

kehtima.

5.5. Vastustaja märgib veel, et kaebaja õigused ei ole antud juhul läbi kasutuslubade andmise

ohustatud, kuna tulenevalt Viimsi Vallavolikogu 21.06.2011 otsusest nr 42 "Lubja küla,

maaüksused Kallaku, Serva, Pärtlepõllu detailplaneeringu osaline kehtestamine" on Pärtlepõllu

tee L1 ette nähtud avalikuks kasutamiseks. Detailplaneeringu tellija ja koostaja on IAPA Vara

OÜ ning seega ei saa kaebajale olla teadmata või arusaamatu detailplaneeringust tulenev

kohustus tee omanikule (kes on kaebaja) avalikes huvides tee vallale üle anda. DP-ga antavale

suurele varalisele hüvele korreleerub vallale üleantav tee omandiõigus.

5.6. Vastustaja ei nõustu kaebaja 05.04.2021 esitatud seisukohtadega ja antud kohtuasjas ei ole

asjakohane viidatud Tartu Ringkonnakohtu otsus 3-16-2291. Kaebaja on andnud oma

nõustumuse/kooskõlastuse ehitusprojektile, millega trassid ja tee on välja ehitatud ning

ehitamise aja vältel ei ole kaebaja teinud ehitamiseks ühtegi takistust, vaidlustanud ehitusluba

või pöördunud esialgse õiguskaitse taotlusega kohtu poole.

Pärtlepõllu tee 2 kinnistul asuval ehitusloa alusel ehitatud ehitiste ja rajatiste osas on

ehitustegevus toimunud kooskõlas kehtivate õigusaktide, valla poolt väljastatud ehitusloaga ja

kehtiva detailplaneeringuga. Puudusid mistahes alused kasutuslubade väljastamisest

keeldumiseks.

Lisaks eespooltoodule ei vaielnud ka kaebaja põhimõtteliselt kasutuslubade andmisele kuidagi

vastu ja ärakuulamisel esitas ainult eksperdi hinnangu kasutusloa menetluses kogutud

dokumentatsioonile.

Naabrite omavahelised tsiviilsuhted seonduvalt ligipääsu tagamise või naaberkinnistul asuva

infrastruktuuri kasutamisega ei ole määravad ning ei mõjuta kasutuslubade väljastamist.

Hinnata tuleb rajatiste vastavust ehitusloale ja projektile, mida on ka tehtud.

Kasutuslubade väljastamine ei saa kuidagi kahjustada kaebaja, kui naaberkinnistu omaniku

õigusi. Pigem vastupidi – kasutusloata ehitiste kasutamise eest on võimalik karistada

väärteomenetluse korras. Pärtlepõllu tee L1 on kehtestatud detailplaneeringuga määratud

avaliku kasutusega teeks, kus asub ka planeeringuala teenindav vajalik infrastruktuur.

Kehtiv ehitusseadustik ei nõua, et kasutusloa väljastamist taotleks kinnistu omanik.

Kastusuluba võib taotleda ka omanikuks mitteolev isik. Seega ei ole kaebaja nõusolek

kasutuslubade taotlemiseks vajalik. Kehtiv EhS § 56 lg 5 nõuab, et kinnistu omanik (IAPA)

kaasatakse KOV-i poolt kasutusloa väljastamise menetlusse arvamuse andmiseks, kui

kasutusloa taotlust ei ole esitanud kinnistu omanik. Nimetatut on tehtud ja arvamus on antud.

Kaebajal on kasutusloa menetluses õigus esitada oma põhistatud seisukoht, aga tal ei ole õigust

takistada kasutusloa väljastamist.

Kuna ehitustegevus Pärtlepõllu tee L1 teede ja infrastruktuuri väljaehitamisel on toimunud

kooskõlas kaebaja varasema kooskõlastusega ehitusloa väljastamise protsessis ja ehitamine on

toimunud kooskõlas detailplaneeringu ning väljastatud ehitusloaga ning Pärtlepõllu tee L1

kinnistu kui transpordimaa on ette nähtud detailplaneeringuga avalikus kasutuses olevaks teeks,

parklaks ning infrastruktuuriks ning muude ehitiste ehitamine sellele kinnistule ei ole lubatud,

siis ei ole võimalik kuidagi objektiivselt ette näha, kuidas kasutusloa väljastamine avalikus

kastutuseks ja avalikes huvides rajatud vajaliku infrastruktuuri ja teede osas saab või saaks

kahjustada kaebaja kui puudutatud isiku huve.

5.7. Vastuväitele kohtu tegevuse osas sedastas vastustaja, et kohus on lahendanud tõendite

kogumise taotluse õiguspäraselt, kuna resolutsiooni p 1 ei ole kohus eraldi välja toonud, et

taotlus jääb rahuldamata ainult vastustaja suhtes, mis tähendab, et taotlus jääb rahuldamata ka

kolmanda isiku suhtes. Samuti on kohus põhistavas osas p 4 märkinud selgesõnaliselt, et

halduskohtumenetluses cit „saavad omada tähtsust üksnes need haldusmenetluse materjalid,

millele on vastustaja kasutuslubade väljastamisel tuginenud ja millised on kantud ka

ehitusregistrisse“. Halduskohtus uuritakse ainult neid tõendeid, mis on asjakohased ja seotud

menetlusosaliste nõuete või vastuväidetega. Kaebajal on oma õigusi ehituse mahtude ja selle

eest tasumise osas kaitsta kohases menetluses tsiviilkohtus ja seega ei ole taotlus põhjendatud,

vaid pigem katse kohtumenetlust venitada ja tõenditega manipuleerida.

5.8. Menetluskulude osas vastustajal vastuväited puuduvad.

KOLMANDA ISIKU SEISUKOHT

6. Kolmas isik palub jätta kaebuse rahuldamata. Kolmas isik põhjendab oma seisukohti

alljärgnevaga.

6.1. Kaebaja ei ole kaebuses ega 27.11.2020 täiendavas seisukohas suutnud ära näidata ega

põhjendada, milles seisneb tema õiguste rikkumine ehk kuidas poolte vahelisele lepingule

vastavate trasside ja tee rajamine kolmanda isiku poolt tema subjektiivseid õigusi kahjustab.

Tee ja trasside rajamine ei ole olnud õigusvastane, nagu kaebaja püüab väita. Kaebaja on ise

andnud rajatiste ehitamiseks nõusoleku.

Kolmas isik toob välja, et vaidlust ei saa olla asjaolus, et Pärtlepõllu tee L1 ning maa-alused

rajatised on ette nähtud 2011. aastal kehtestatud detailplaneeringuga ning kaebaja aktsepteeris

planeeringulahendust. Kinnistu jagamisel ning Pärtlepõllu tee 2 ja Pärtleniidu kinnistu müügil

seadis kaebaja ise tingimuseks, et kinnistu ostja (lõppastmes kolmas isik) peab osalema

katastriüksuse 89001:001:0389 (Pärtlepõllu tee L1) ja maa alla jäävate kommunikatsioonide

väljaehitamisel ning rahastama väljaehitamist kahekümne protsendi (20%) ulatuses tee ja

kommunikatsioonide maksumusest. Seega seadis kaebaja kinnistu müügil tingimuseks, et

Pärtlepõllu tee L1 tee ja rajatised on nii kaebaja kui kolmanda isiku huvides, mistõttu need ka

ehitatakse välja ühiselt.

Kaebuses on kaebaja aga esitanud kohut eksitavaid väiteid seoses tee ja rajatiste

väljaehitamisega Pärtlepõllu tee L1 kinnistul, sealhulgas, justkui ei oleks kaebaja oma

nõusolekut sellisteks ehitustöödeks üldse andnud. Kaebaja sellised väited on pahatahtlikud.

Kolmanda isiku poolt esitatud suhtlusest kaebaja esindaja Mart Leega (26.11.2020 vastuse lisa

4, tl 118-121p) on ilmne, et kaebaja oli ehitustööde teostamisega Pärtlepõllu tee L1 kinnistul

nõus. Kolmas isik püüdis tee ja rajatiste ehitust organiseerida kaebajaga ühiselt, kuid kaebaja

passiivsuse tõttu jäi tööde tellimine lõppastmes siiski kolmanda isiku peale. Siiski informeeris

kolmas isik kaebajat igal sammul, sh saatis kooskõlastamiseks nii asendiplaani, eskiislahenduse

kui ehitusprojekti. Toimus ka kohtumine, et ehitusprojektiga seotud küsimusi arutada.

Täiendavalt vaatas projekti üle ka kaebaja poolt palgatud omanikujärelevalve spetsialist OÜ-st

Audium Kaarin Kõiv ning kinnitas, et märkusi projekti osas ei ole. Kolmas isik rõhutab, et

kaebaja on ehitusprojekti kooskõlastanud (26.11.2020 vastuse lisad 5 – 6, tl 122-126). Selle

pinnalt väljastas vastustaja kolmandale isikule ka ehitusload vaidlusaluste rajatiste rajamiseks.

Kaebaja oli teadlik kogu ehituse käigust, sh edastas kolmas isik kaebajale ehitamise alustamise

teatise ning pakkus võimalust ehituse käiguga jooksvalt kursis olla, sh objektil käia ning

jooksvalt ehitusdokumentatsiooni saada.

Kaebaja on olnud vaidlusaluste rajatiste rajamisel passiivne ega ole pidanud vajalikuks

kolmanda isikuga aktiivset koostööd teha. Samal ajal ei ole kaebajal olnud siiani kolmanda

isiku poolt tellitud ehitustegevuse suhtes ühtegi vastuväidet ega märkust. Samuti on

tähelepanuväärne, et kaebaja ei ole vaidlustanud 2019. aasta oktoobri lõpus väljastatud

ehituslubasid ega ehitustegevust talle kuuluval kinnistul, millele ta kaebuse kohaselt justkui

nõusolekut ei olnud andnud ning mis väidetavalt kuidagi tema õigusi rikub.

Eeltoodust tulenevalt on kolmanda isiku hinnangul ilmne, et kaebaja poolt kasutuslubade peale

esitatud kaebus on pahatahtlik ega kanna tema õiguste kaitse eesmärki. Kaebaja ei ole suutnud

esile tuua enda õiguste tegelikku rikkumist. Kolmanda isiku poolt esitatud selgitused ja tõendid

näitavad üheselt, et kaebaja on olnud ehitustegevusest teadlik ja sellega nõus, ta on selle

kooskõlastanud ega ole omanud ühtegi vastuväidet rajatistele kuni hetkeni, mil kolmas isik

soovis vastavalt kinnistu müügilepingus seatud tingimustele rajatiste väljaehitamise kulude

jagamist, millist kohustust kaebaja ei eita, kuid mille summadega kaebaja ei ole nõustunud.

6.2. Kolmas isik ei leia, et kaebaja ärakuulamisõigust oleks menetluses rikutud. Kaebajale anti

võimalus oma seisukohtade esitamiseks, sealjuures tuldi kaebajale ka vastu ja pikendati

seisukoha esitamise tähtaega. Kaebajal oli piisavalt aega, et oma seisukoht korrektselt esitada,

mida kaebaja aga ei teinud. Samas olid kaebaja seisukohad vastustajale teada ning kaebaja ei

ole ka põhistanud, milliseid asjaolusid oleks ta lisaks soovinud esile tuua ja kuidas see oleks

kasutuslubade väljaandmist mõjutanud ehk mõjutanud asja otsustamist

6.3. Kolmas isik on eelpool välja toonud, et tal oli alus ja õigus, sh kaebaja nõusolek rajatiste

püstitamiseks Pärtlepõllu tee L1 kinnistule, mistõttu ei saa kuidagi väita, justkui oleks

vastustaja teinud kaalutlusvea, kui ei tuvastanud kasutuslubade menetluses, et rajatiste

püstitamiseks puudus õiguslik alus. Ehitustegevus kaebaja kinnistul ei olnud kuidagi

omavoliline ning sellega ei kaasnenud kaebaja õiguste rikkumist. Vastustaja ei ole menetluses

teinud kaalumisviga. Nii detailplaneeringu kui ka poolte vahelisest kokkuleppest tuleneb, et

vastavad rajatised tuleb püstitada ning need rajatised on juba nende olemuse tõttu mõeldud

pakkuma ühisveevärgi ja -kanalisatsiooniteenuseid ning pakkuma juurdepääsu planeeringuala

kinnistutele.

6.4. Tee ja trasside vallale üleandmise osas esitatud argumendid ei ole tänaseks enam

asjakohased. 28.12.2020 otsusega (vastustaja 30.12.2020 dokumendi lisa) on vastustaja

muutnud kasutusluba nr 201237/19320 ning tunnistanud kasutusloa p 3 kehtetuks. Muus osas

jäeti kasutusluba muutmata ja kehtima. Kasutusloa p 3 sätestas kohustuse tee Viimsi vallale üle

andmiseks ehk praeguseks hetkeks vaidlustatud kasutusluba sellist tingimust enam ei sisalda ja

seda kohustust seega kaebajale kasutusloaga ka ei panda. Seda enam ei ole võimalik väita, et

kasutusluba kuidagi kaebaja õigusi saaks rikkuda.

6.5. Puudub igasugune põhjus õiguspäraselt püstitatud ja nõuetele vastavatele rajatistele

väljastatud kasutuslubade tühistamiseks. Kasutusload on õiguspärased ega riku kaebaja õigusi.

6.6. Kolmas isik märgib, et kaebaja esitas 05.04.2021 oma täiendavad seisukohad ja vastuväite

kohtu tegevusele. Kolmas isik on seisukohal, et kaebaja dokumendis toodud seisukohad ei ole

asjakohased.

Mis puudutab kaebaja viidet Tartu Ringkonnakohtu otsuse nr 3-16-2291 punktile 14, siis esiteks

ei ole nimetatud otsuses küsimuse all üldse kasutusloa õiguspärasusega seotud küsimused, vaid

käsitletakse ehitusloa õiguspärasust. Kohus isegi ei väida, et kasutuslubade tühistamise aluseks

saaks olla kaebaja etteheited kehtiva ehitusloa menetluse käigule. See on ka ainuvõimalik

tõlgendus, kuivõrd HMS § 60 lg 2 kohaselt on kehtiva haldusakti resolutiivosa kohustuslik

igaühele. Vaidlust ei ole selles, et kaebaja ei ole ehituslubasid vaidlustanud. Seega ei saa

käesolevas kohtumenetluses ka selle üle vaielda, kuidas võinuks ehitusloa menetlust läbi viia.

Teiseks, kaebajate viidatud kohtuotsuses ei ole kohus tegelikult isegi võtnud lõplikku

seisukohta ehitusloa menetluses kinnistu omaniku nõusoleku küsimise osas. Kohus on pigem

üldiselt viidanud, et õigusvastaseks ei saa pidada haldusorgani poolt projekteerimistingimustes

ehitajale kohustuse seadmist hankida enne ehitusloa väljastamist kinnistu omaniku nõusolek

ehitamiseks.

Kolmandaks, nagu kolmas isik on juba oma vastuses esialgse õiguskaitse taotlusele välja

toonud, on kaebaja ise andnud rajatiste ehitamiseks nõusoleku. Seega on eksitav ja väär kaebaja

05.04.2021 menetlusdokumendis toodud väide: „Vaidlust ei ole, et kaebaja kinnistule

Pärtlepõllu tee L1 on ilma kaebaja nõusoleku ja asjaõigusliku aluseta rajatud tee ja

tehnorajatised.“

Kaebaja ei ole vaidlustanud 2019. aasta oktoobri lõpus väljastatud ehituslubasid ega

ehitustegevust talle kuuluval kinnistul, millele ta kaebuse kohaselt justkui nõusolekut ei olnud

andnud ning mis väidetavalt kuidagi tema õigusi rikub.

Kolmanda isiku poolt esitatud selgitused ja tõendid näitavad üheselt, et kaebaja on olnud

ehitustegevusest teadlik ja sellega nõus, ta on selle kooskõlastanud ega ole omanud ühtegi

vastuväidet rajatistele kuni hetkeni, mil kolmas isik soovis vastavalt kinnistu müügilepingus

seatud tingimustele rajatiste väljaehitamise kulude jagamist, millist kohustust kaebaja ei eita,

kuid mille summadega kaebaja ei ole nõustunud.

6.7. Seoses kaebaja vastuväitega kohtu tegevusele märgib kolmas isik, et see on alusetu.

Halduskohus on lahendanud kaebaja taotluse nii vastustaja kui kolmanda isiku suhtes ning jääb

arusaamatuks, mille alusel kaebaja väidab vastupidist. Oma 23.03.2021 kohtumääruse punktis

4 on kohus õigesti märkinud, et kaebuse esitaja 25.01.2021 taotlus on põhjendamatu (st nii

vastustaja kui kolmanda isiku osas). Kohus on seda seisukohta ka selgelt põhjendanud, tuues

välja, et käesoleva vaidluse lahendamise seisukohalt saavad omada tähtsust üksnes need

haldusmenetluse materjalid, millele on vastustaja kasutuslubade väljastamisel tuginenud ja

millised on kantud ka ehitusregistrisse ning et täiesti asjakohatud on kaebaja viited asjaolule, et

temale võib ainuüksi tulenevalt tema vastutusest tee ja trasside eest rakenduda vastutus

kolmanda isiku poolt osutatavate meditsiiniteenuste ja käideldavate ohtlike jäätmete ja

materjalide eest.

6.8. Kolmas isik palub mõista IAPA Vara OÜ-lt välja kolmanda isiku menetluskulud summas

3055,50 eurot vastavalt kohtule esitatud menetluskulude nimekirjale (vt 05.04.2021

menetlusdokument tl 180-183p).

KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED

7. Taotluste lahendamine

HKMS § 162 lg 1 kohaselt lahendab kohus selgelt ja ühemõtteliselt kaebuse nõuded ja

menetlusosaliste veel lahendamata taotlused.

Kaebaja on esitanud kohtule vastuväite kohtu tegevusele seoses sellega, et kohus jättis kaebaja

taotluse tõendite kogumiseks 23.03.2021 määrusega rahuldamata. Kaebaja leiab, et kohus jättis

taotluse rahuldamata üksnes vastustajat puudutavas osas, kuid Viimsi Pihlakodu OÜ osas jättis

kohus kaebaja taotluse põhjendamatult täiesti tähelepanuta.

Kohus kaebaja eeltoodud väitega ei nõustu. Kohus hindas kaebaja taotlus tervikuna. Kohus

möönab, et oleks võinud väljendada seda selgemini ka määruse põhjendavas osas. Samas on

määruse resolutsioonist üheselt aru saadav, et kohus jätab kaebaja 25.01.2021 taotluse tõendite

kogumiseks rahuldamata. See tähendab, et kohus jättis kaebuse esitaja taotluse tervikuna

rahuldamata.

Kaebaja leiab vastuväites, et kaebajale ei ole võimaldatud enda kui kinnistu omaniku õiguste ja

huvide tõhusat kaitset halduskohtumenetluses, kuigi kohtul oli võimalus sellised tõendid Viimsi

Pihlakodu OÜ käest välja nõuda. Kohus kaebaja seisukohaga ei nõustu, sest nagu kohus ka juba

oma 23.03.2021 määruses väljendas, saavad kasutuslubade õiguspärasuse seisukohalt omada

tähtsust üksnes need haldusmenetluse materjalid, mis olid vastustajal olemas haldusakti

andmise seisuga. Kõik dokumendid, mis on käesolevas haldusasjas vaidlustatud kasutuslubade

aluseks, peavad olema laetud riiklikku ehitusregistrisse (www.ehr.ee ) ja on sealt kättesaadavad

kõigile, kes ennast identifitseerivad. Lisaks on vastustaja kinnitanud, et tal muid dokumente ei

ole. Seega ei ole põhjendatud hakata nõudma välja ka kolmandalt isikult mingeid muid

täiendavaid dokumente, mida kasutusloa menetlusse ei esitatud, kuivõrd need ei saa omada

tähtsust käesoleva vaidluse lahendamise seisukohalt.

Kokkuvõtvalt jääb kohus oma seisukoha juurde, et kaebaja 25.01.2021 taotlus on tervikuna

põhjendamatu, millest tulenevalt jätab kohus kaebaja vastuväite kohtu tegevusel rahuldamata.

Kaebuse menetluse osaline lõpetamine

8. Kohus märgib, et osaliselt on kaebaja oma eesmärgi saavutanud seoses sellega, et vastustaja

on oma 29.12.2020 otsusega tunnistanud kehtetuks kasutusloa nr 2012371/19320 märkuste

punkti nr.3 (kohustuse anda tee üle vallale) ehk selles osas on kaebaja oma eesmärgi

saavutanud ja nimetatud kasutusluba on osaliselt kehtetuks tunnistatud. Selles osas lõpetab

kohus kaebuse menetluse HKMS § 152 lõike 1 punkti 4 alusel.

Kohtuotsus

9. Kohus, uurinud menetlusosaliste poolt esitatud tõendeid ja nende seisukohti leiab, et kaebus

tuleb menetlusse jäänud osas jätta rahuldamata. Kohus põhjendab oma seisukohti järgmiselt.

10. Kaebaja on vaidlustanud ja leiab, et vastustaja väljastatud kasutusload nr 2012371/19320

(ehitisregistri kood nr 220535264); 2012371/20257 (ehitisregistri kood nr 221301452);

2012371/20262 (ehitisregistri kood nr 221301469) ja 2012371/20265 (ehitisregistri kood nr

221301462) on antud õigusvastaselt ning palub need tühistada, sest esiteks on vastustaja jätnud

kaebaja lubade väljastamise menetluses kohaselt ära kuulamata. Teiseks leiab kaebaja, et

vastustaja on teinud kasutuslube väljastades olulise kaalutlusvea, mis seisneb selles, et

Pärtlepõllu tee L1 kinnistule tehnovõrkude ja rajatiste (sh tee) ehitamine kahjustab kaebaja

õigusi ebamõistlikult, kuna kaebaja pole selliseks tegevuseks Viimsi Pihlakodu OÜ-le

nõusolekut andnud. Kolmandaks leiab kaebaja, et olukorras, kus temale kuuluvale kinnisasjale

on õigusvastaselt rajatud tee ja trassid ning need on tema kinnisasja olulised osad, ei ole

õiguspärane väljastada sellistele rajatistele kasutuslubasid, kui kaebaja kinnisasja omanikuna ei

ole selleks soovi avaldanud või nõusolekut andnud. Kaebaja leiab siinkohal, et haldusorgan ei

tohi oma tegevuse või tegevusetusega suunata isikuid eraõiguslikku vaidlusesse olukorras, kus

ta saab suunata isikud omavahelisele kokkuleppele juba enne haldusakti väljaandmist.

11. Kohus ei nõustu kaebajaga, et ta jäeti kasutuslubade menetluses kohaselt ära kuulamata.

Kohus märgib kõigepealt selles küsimuses, et kaebaja ei vaidle vastu asjaolule, et ta kaasati

kasutuslubade väljastamise menetlusse. Nähtuvalt ehitusregistri väljavõttest menetluses nr

232140 kaasati kaebaja nii juurdesõidutee (kasutusluba 2012371/19320), kanalisatsiooni

survetorustiku (kasutusluba 2012371/20257), veetorustiku (kasutusluba 2012371/20262) ja

ka isevoolse kanalisatsioonitorustiku (2012371/20265) kasutuslubade väljastamise menetlusse

6.10.2020 (tl 88-90). Kaebaja ei vaidle vastu, et talle anti nendes menetlustes vastamiseks 10

päevane tähtaeg vastavalt EhS § 54 lg 4 märkega. Vaidlust ei ole ka selles, et kaebaja esitas

vastustajale 7.10.2020 taotluse pikendada vastamise tähtaega kuni 23.10.2020 ja selle taotluse

rahuldas vastustaja järelevalveosakonna juhataja oma 8.10.2020 e-kirjaga, milles on märgitud,

et „Nõustun pikendama kuni 23.10.2020…“ (tl 90 pöördel).

Kohus märgib siinkohal, et poolte vahel on vaidlus, kas vastustaja jättis menetluses arvestamata

tema poolt 23.10.2020 esitatud vastuväited (tl 51-54) ja rikkus sellest tulenevalt tema

ärakuulamisõigust.

12. Kohus märgib kõigepealt, et käesoleval juhul on seoses kaebaja kaasamisega menetlusse ja

eriti tema ärakuulamisega seoses vaidlus tähtaja saabumise üle. Tähtajaga seotud küsimusi

reguleerivad tsiviilseadustiku üldosa seaduse §-d 134-137. Poolte vahelise vaidluse põhiliseks

küsimuseks on siinkohal küsimus kuidas tõlgendada väljendiga „kuni 23.10.2020“ määratud

tähtpäeva möödumise hetke ehk millal oli kaebajal viimane hetk oma võimalike märkuste ja

seisukohtade esitamiseks vaidlustatud kasutuslubade suhtes.

Kohus leiab, et käesoleval juhul saab otsuse langetamisel tugineda „Tsiviilseadustiku üldosa

seadus: Kommenteeritud väljaanne, autorid Paul Varul, Irene Kull, Villu Kõve ja Martin Käerdi

Tallinn 2010“ lk 409 avaldatud seisukohale, mis märgib “… või kui tähtaeg antakse „(kuni) 6.

jaanuarini“. Sellise formulatsiooni kasutamisel tuleks lähtuda lg 7 tõlgendusest koostoimes §

137 lg-ga 1 ja asuda seisukohale, et toimingu võib (vähemalt eelduslikult) teha veel ka 6.

jaanuaril kuni kella 24.00-ni. Siiski võib tehingu tõlgendamine anda ka teistsuguse tulemuse.

Võimalusel tuleks selliseid formulatsioone vältida, või nt märkida selgelt, kas nimetatud

daatum (päev) on tähtaega kaasa arvatud (k.a.) või mitte.“. Kohus leiab, et käesoleval juhul ei

saa kohus toetada vastustaja seisukohta, et lähtuda tuleks ainult grammatilisest tõlgendusest ja

tähtpäev lõppes 22.10.2020. Kohus on seisukohal, et kaebaja tõlgendus tähtpäeva saabumisest

vastab paremini autoriteetses õiguskirjanduse allikas avaldatule ja puuduvad need erilised

asjaolud toimingu juures, mis annaks alust teistsuguseks lähenemiseks. Ka ei ole vastustaja

kaebajale teatavaks teinud, et tema soovis tähtpäeva saabumist tõlgendada arvestades

23.10.2020 otsuse langetamiseks vajalikuks ajaks.

13. Kohus asus seega eelmises punktis seisukohale, et kaebaja esitas vastustajale 23.10.2020

tähtaegselt eksperdiarvamuse (tl 51-54). Samas leiab kohus, et selle arvestamata ja kajastamata

jätmine vaidlustatud kasutuslubade menetluse ei riku kaebaja õigusi. Nimelt on nähtuvalt

eksperthinnangust see koostatud Pärtlepõllu 2 asuva Viimsi Pihlakakodu eakatekodu ja sellega

seotud taristurajatiste ehitusdokumentatsiooni nõuetekohasuse kohta ja ei puuduta käesolevas

kaebuses vaidlustatud kasutuslubadega seotud objekte. Kohus toob välja ka selle, et kaebaja

kohtule oma 23.10.2020 vastuväidete nime all esitatud dokument (tl 49-50) on tegelikult

23.09.2020 esitatud märgukiri Viimsi Pihlakodu eakatekodu kasutusloa, juurdepääsu ja taristu

küsimustes ning teabenõue.

Kohus märgib, et nimetatud dokument on esitatud enne vaidlustatud kasutuslubade menetluse

algatamist ja ei ole seetõttu asjakohane kasutuslubade menetluseõiguspärasuse hindamisel.

Lisaks on sellele kaebajale 30.09.2020 vastustaja poolt vastatud (tl 141) ning ka selgitatud, et

kasutusloa taotlust ei ole veel Viimsi Vallavalitsusele esitatud.

14. Eeltoodust nähtub üheselt, et kaebaja väited tema korrakohasest kasutuslubade väljastamise

menetlusse kaasamata ja ära kuulamata jätmisest ei ole tõendamist leidnud. Kaebaja on olnud

vaidlustatud kasutuslubade väljastamise menetlusse korrakohaselt kaasatud, talle on antud

võimalus oma seisukohad esitada ja selleks vajalikke tähtaegu ka pikendatud. Kaebaja ise ei

ole kohtule esitatud tõenditest nähtuvalt tähtaegselt vastuväiteid käesolevas kaebuses

vaidlustatud kasutuslubadele esitanud ja seetõttu ei ole kohtul võimalik ka asuda seisukohale,

et tema vastuväited on õigusvastaselt tähelepanuta ja kaalumata jäetud.

15. Kaebaja leiab, et Pärtlepõllu tee L1 kinnistule tehnovõrkude ja rajatiste (sh tee) ehitamine

ja neile kasutusloa andmine kahjustab kaebaja õigusi ebamõistlikult, kuna kaebaja pole

selliseks tegevuseks Viimsi Pihlakodu OÜ-le nõusolekut andnud.

Kohus märgib, et kaebaja väide, nagu oleks vastustaja teinud kaebaja õiguste ebamõistliku

kahjustamise hindamata jätmisel kasutusloa väljastamisel kaalutlusvea, ei ole kohtu hinnangul

samuti veenev. Kohus märgib, et kaebaja ei ole eelmises punktis toodust nähtuvalt kasutusloa

menetluses vastustajale sellist seisukohta esitanud. Veelgi enam – kaebaja ei ole suutnud

kohtule ka kohtumenetluses vähegi usutavalt ära näidata oma subjektiivsete õiguste

kahjustamist ja õiguste rikkumist kasutusloa väljastamise tõttu. Kohus märgib, et kaebaja väide,

et temal lasub pärast tema tahte vastaselt ja ebaseaduslikult rajatud ehitisele kasutusloa

väljastamist täielik vastutus ja tal tekkiks täiendav kohustus tee vallale üleandmiseks või sellele

sundvalduse seadmiseks, on kohtule arusaamatu.

Nähtuvalt kolmanda isiku poolt esitatud e-kirjavahetusest (tl 118-123) on kaebaja olnud

kaasatud ehitusprojekti ja ehitamise ettevalmistusse, ehitusprojekti heaks kiitnud, tema poolt

oli palgatud ka omanikujärelevalve spetsialist OÜ-st Audium, kes on ehitusloa taotlemise

menetluses osalenud. Lisaks on kaebaja 4.10.2019 kooskõlastanud Infragate Eesti OÜ poolt

koostatud põhiprojekti.

Ehituslubades on eraldi välja toodud ka nõue, et ehitusluba ei anna õigust maaüksuse või ehituse

omaniku loata ehitada. Kaebaja on ise selle õiguse olemasolust teadlik olnud nähtuvalt ta enda

viitest 24.10.2019 ehituloale nr 1912271/30480 (tl 132 p). Kaebaja ei ole kogu vaidlustatud

kasutuslubade alusel püstitatud rajatiste ehitamise aja jooksul vaidlustanud ehituslubasid ega

kasutanud mingeid muid õiguslikke kaitsevahendeid käesolevas kaebuses väidetava

ebaseadusliku ehitamise tõkestamiseks. Kohus peab ebatõenäoliseks, et ehitusloa saanud ja

ehituse teostanud isik oleks seda saanud teha ilma kaebaja nõusoleku ja sisulise heakskiiduta.

Kohus nõustub siinkohal kolmanda isiku seisukohaga, et neid asjaolusid arvestades on

vähemalt sellise argumentatsiooniga kaebus on oma sisult pahatahtlik ja ei kanna kaebaja

avalikõiguslike subjektiivsete õiguste kaitse eesmärki. Kohus märgib ka seda, et seadus ei eista

nõuet, et ehitamisõigust tuleb tõendada kasutusloa taotlemisel.

16. Kohus märgib eraldi ära asjaolu, et vaidlust ei ole asjaolu üle, et 21.06.2011 Viimsi

Vallavolikogu otsusega nr 42 kinnitatud Lubja küla maaüksused Kallaku, Serva Pärtlepõllu

(osaline) detailplaneering, mida kaebaja vaidlustanud ei ole, näeb seletuskirja punktis 4.5 (tl

114) ette et, Pärtlepõllu tee L1 transpordimaa on avaliku kasutusega ja antakse peale

väljaehitamist üle kohalikule omavalitsusele. Kohus on seisukohal, et detailplaneeringust

tuleneb kohustus kaebajale nimetatud transpordimaa krundi üleandmiseks kohalikule

omavalitsusele pärast tee ja trasside väljaehitamist (p 4.7). Seega on kaebajal võimalus oma

väidetavate

kohustuste

ja

vastutuse

minimeerimiseks

nimetatud

krunt

vastavalt

detailplaneeringus toodud kohustusele koos kasutusloaga ehitisega kiiresti üle anda Viimsi

vallale, kes on ka vastavat soovi avaldanud ning isegi väljastatud kasutusloas ebakohaselt

kaebajat selleks kohustanud. Tõsi küll, tulenevalt kasutusloa õiguslikust regulatsioonist ei

olnud sellise kohustuse panemine kaebajale kasutusloaga õigustatud ja vastustaja tühistas selle.

17. Kohus märgib veel eraldi ära, et ta nõustub põhimõtteliselt vastustaja ja kolmanda isikuga,

et kaebaja püüab käesoleva kaebusega saavutada paremat positsiooni pigem võimalike

tsiviilõiguslike vaidluste lahendamiseks seoses oma lepinguliste kohustustega kolmanda isiku

ees ning võimalik et ka maatüki omandiõiguse üleandmisel vallale. Naabritevahelised

tsiviilõiguslikud suhted, mis seonduvad ligipääsu tagamisega ning naaberkinnistul asuva

infrastruktuuri kasutamisega, ei ole ka kohtu hinnangul kasutusloa väljastamisel määravad ning

need ei mõjuta kaebaja soovitud ulatuses kasutuslubade väljastamist. Vastavad vaidlused tuleb

lahendada tsiviilkohtupidamise korras.

18. Kõike eeltoodut kokku võttes leiab kohus, et kaebaja ei ole suutnud näidata, et vastustaja

on vaidlustatud kasutuslubade väljastamisel jätnud ta kaasamata menetlusse ja ära kuulamata,

teinud kaalutlusvea, millega kahjustas oluliselt kaebaja õigusi ning põhjustas tsiviilõigusliku

vaidluse, mida oleks saanud vältida, ning et väljastatud kasutusload rikuvad kaebaja

subjektiivseid õigusi. Kohus jätab kaebuse selle menetlusse jäänud nõuete osas rahuldamata.

19.Vastavalt HKMS § 108 kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Käesoleval

juhul jäi kaebus oma põhiosas rahuldamata, kuid vastustaja tühistas osaliselt ühe vaidlustatud

kasutusloa.

Vastavalt HKMS § 108 lg 6 kannab vastustaja menetluskulud, kui kohus lõpetab menetluse

käesoleva seadustiku § 152 lõike 1 punkti 4 alusel, välja arvatud juhul, kui kaebuses

vaidlustatud haldusakti kehtetuks tunnistamine või kaebuses nõutud haldusakti andmine või

toimingu tegemine ei olnud tingitud kaebuse esitamisest.

20. Kohus leiab, et eeltoodud regulatsioonidest tulenevalt tuleb kaebus lugeda kohtu hinnangul

rahuldatuks 10% ulatuses ehk kaebajale tuleb välja mõista 10% tema kantud õigustatud

menetluskuludest ehk 260,85 eurot.

21. Kolmas isik osales menetluses vastustaja poolel ja tema menetluskulud jäävad vastavalt

HKMS § 108 lg 8 toodule ta enda kanda.

/allkirjastatud digitaalallkirjaga/

Daimar Liiv

Kohtunik