2-19-139373/31 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Gaida Kivinurm, Vahur-Peeter Liin, Ande Tänav

Otsuse tegemise aeg ja koht

29. aprill 2021, Tallinn

Kohtuasja number

2-19-139373

Kohtuasi

Tallinn, Narva mnt 31 korteriühistu hagi Elisa Eesti AS

vastu võla 3155,37 euro väljamõistmiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 03. septembri 2020 otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Tallinn, Narva mnt 31 korteriühistu apellatsioonkaebus

Apellatsioonkaebuse hind

3155,37 eurot

Menetlusosalised

ja

nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja: Tallinn, Narva mnt 31 korteriühistu (Korteriühistu

Narva mnt.31, registrikood 80010596), lepinguline esindaja

Roman Maksimenko

Kostja: Elisa Eesti AS (registrikood 10178070), lepinguline

esindaja: Margus Moor

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Harju Maakohtu 03. septembri 2020 otsus osas, milles kohus rahuldas Elisa

Eesti AS avalduse menetluskulude kindlaksmääramiseks ja mõistis Tallinn, Narva

mnt 31 korteriühistult Elisa Eesti AS kasuks välja menetluskulude hüvitamiseks 70,80

eurot.

2. Teha tühistatud osas uus otsus, millega jätta rahuldamata Elisa Eesti AS taotlus

menetluskulude kindlaksmääramiseks ja Tallinn, Narva mnt 31 korteriühistult

väljamõistmiseks. Muu osas jätta maakohtu otsus muutmata, täiendades otsuse

põhjendusi.

3. Apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

4. Apellatsioonimenetluse kulud jätta hageja Tallinn, Narva mnt 31 korteriühistu kanda.

5. Kostjal Elisa Eesti AS-l hüvitamisele kuuluvaid menetluskulusid ei ole.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30

päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist

otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline

menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel.

Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise

menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi

andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist.

Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka

menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

1. Tallinn,

Narva

mnt

korteriühistu

esitas

20.12.2019

Pärnu

Maakohtu

Maksekäsuosakonnale maksekäsu kiirmenetluse avalduse Elisa Eesti AS-lt 3155,37 euro

väljamõistmiseks. Võlgniku vastuväite tõttu anti asi üle Harju Maakohtule menetluse

jätkamiseks hagimenetluses. 17.02.2020 esitas hageja hagiavalduse, milles palus kostjalt

välja mõista võla 3155,37 eurot ning jätta menetluskulud kostja kanda.

2. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 25.04.2000 lepingu Narva mnt 31 kaheksandal

korrusel asuva ruumi rentimiseks. Lepingu p-de 3.1 ja 3.4 kohaselt pidi kostja maksma tasu

6000 krooni kuus ja täiendavalt elektrienergia kulu. Lepingu lisas 1 olid märgitud

elektriarvesti algnäidud. 03.04.2001 allkirjastasid pooled akti uute arvesti näitude kohta.

3. 2019.a märtsis selgus, et arvesti kella rikke tõttu ei olnud võimalik määrata eraldi päevast

ja öist elektrikulu, mistõttu olid arvesti näidud ajavahemikul 2016.a maist kuni 2019.a

märtsini ebaõiged. Sellest sai järeldada, et kostja ei tasunud sellel perioodil tarbitud ulatuses

elektri eest. Hageja arvestas sellel perioodil tarbitud elektrikulu keskmise kulu põhiselt (s.o

1704 kW/h kuus), võttes aluseks eelneva aasta, mil arvesti oli korras. 15.03.2019 teavitas

hageja sellest kostjat ja edastas kostjale parandusarve nr 1 võla 2035,37 euro tasumiseks.

Kostja võlga ei tasunud.

4. Hageja kutsus 30.03.2019 eksperdi, kes kinnitas arvesti riket. Hageja saatis kostjale

03.04.2019 ekspertiisiakti ärakirja koos nõudega tasuda täiendavalt arvestatud elektri eest.

5. Hageja teavitas 01.04.2019 kostjat renditasu tõusust 650 euroni kuus alates 01.05.2019.

Kostja ei reageerinud sellele kirjale, kuid jätkas ruumi rentimist. Alates 01.04.2019 esitas

hageja kostjale arveid suurendatud renditasu määraga, kajastades arvetel ka uusi

elektriarvesti näite ja olemasolevat võlga. Kostja tasus arveid osaliselt, mistõttu ütles hageja

01.07.2019 lepingu üles alates 01.08.2019.

6. Kostja teavitas hagejat alles 04.07.2019, et ta ei tunnista renditasu tõstmist ega täiendava

elektrikulu võlgnevust.

7. Pärast lepingu lõppemist esitas hageja kostjale 31.10.2019 üldarve nr 95 võla 3155,37 euro

tasumiseks (suurendatud renditasu võlgnevus 1120 eurot + tasumata elektri eest 2035,37

eurot). Kostja ei ole võlgnevust tasunud.

Kostja vastuväited

8. Kostja palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

9. Kostja on tasunud rendimakseid poolte vahel kokku lepitud suuruses, s.o 370 eurot kuus.

10. Kuna poolte vahel oli sõlmitud tähtajaline (5-aastane) üürileping, mis tähtaja saabumisel

pikenes automaatselt samuti 5 aastaks (lepingu p 7.1), siis puudus hagejal võlaõigusseaduse

(VÕS) § 299 alusel õigus renditasu tõsta. Hagejal ei ole õigust tõsta renditasu ühepoolselt

ka VÕS § 300 alusel, sest see kohaldub üksnes eluruumide üürilepingule. Kostja ei ole ka

vaikimisi (tegevusetusega) aktsepteerinud hageja poolt 24.03.2019 saadetud üüri tõstmise

ettepanekut VÕS § 20 lg 3 järgi, sest tasus renti edasi eelnevalt kokkulepitud summas.

11. Kostjal puudub võlgnevus ka elektritarbimise eest, kuna tugijaama arvesti salvestas kogu

tarbimise päevase näidu alla, eristamata öist ja päevast tarbimist. Seega on kostja tasunud

kogu elektri tarbimise eest päevase näidu järgi, st iga tarbitud kWh eest ja seda kallima

(päevase) tariifi alusel.

12. 09.04.2019 vaatasid pooled koos Koller Eesti OÜ esindajaga arvesti üle ja paigaldati

paralleelarvesti. 30.04.2019 ja 31.05.2019 fikseeriti tugijaama arvesti ja paralleelarvesti

näidud. Paralleelarvesti töötas alates 09.04.2019 kuni 31.05.2019. Kahe kuu mõõtmise

tulemusel selgus, et tugijaama arvesti luges tarbitud elektrit õigesti, kuid luges kogu

tarbimise päevase näidu alla. 31.05.2019 vahetati tugijaama arvesti välja uue vastu.

Vahetamise juures viibis ka hageja esindaja. Alates 2019.a juunist mõõdeti elektri tarbimist

juba uue arvesti alusel.

13. Lisaks on kostja tellinud Inspecta Estonia OÜ mõõtelabori sõltumatult eksperdilt Peeter

Konjuhhovilt eksperthinnangu, millest nähtub, et rendipinnal asunud tugijaama arvesti oli

töökorras ning vastas metroloogiliselt standardi NE 50470-3 nõuetele. Eksperthinnangust

nähtub, et programmikella rikke puhul arvestatakse kogu arvestit läbiv elektrienergia

päevase tariifi hulka juhul, kui programmkella vastav ahel on avatud või katkestuses.

14. Asjaolu, et tugijaama arvesti luges päevase ja öise tarbimise päevase näidu alla, nähtub ka

2018. ja 2019. a tarbimise võrdlusest. 31.05.2019 vahetati katkine tugijaama arvesti välja

uue elektriarvesti vastu. Seega 2019.a juunis ja juulis toimus mõõtmine juba uue arvestiga.

Pärast tugijaama arvesti väljavahetamist ei muutunud elektri tarbimine suuremaks. Arvete

võrdlusest nähtub, et 2018.a ja 2019.a suvekuude elektri tarbimine kokku nii päevase kui

öise tarbimise eest on olnud samas suurusjärgus. Eeltoodu tähendab mh ka seda, et kostja

maksis kogu elektri tarbimise eest päevase näidu järgi ehk rohkem, kui oleks pidanud, sest

päevane tariif on öisest kallim.

15. Hageja keskmise tarbimise arvutused ei ole ka metoodiliselt õiged. Hageja võttis suvalised

13 kuud ja arvestas selle põhjal keskmise tarbimise. Hageja ei arvestanud asjaoluga, et

elektri tarbimine muutub igal kuul/aastal märkimisväärselt vastavalt sellele, kui soe või

külm on ilm. Mida vähem töötab seadmeruumis konditsioneer, seda vähem tarbivad kostja

seadmed elektrit. Lisaks ei arvestanud hageja asjaoluga, et aegade jooksul on antennide ja

saatjate-vastuvõtjate arvu vähendatud, mis on samuti põhjustanud tarbimise vähendamist.

Kolme aasta tarbimise ümberarvutamine on hageja poolt ka pahatahtlik. Hageja kontrollis

ise igakuiselt arvesti näitusid ja esitas nende põhjal kostjale arved. Hageja on seega

tarbimist/näitusid aktsepteerinud ja tal puudub õigus hakata kolme aasta tarbimist ümber

arvutama.

Maakohtu otsus ja põhjendused

16. Maakohus jättis hagi rahuldamata, menetluskulud hageja kanda ja mõistis hagejalt kostja

kasuks välja menetluskulude hüvitise 70,80 eurot.

17. Olenemata lepingu pealkirjast sõlmisid pooled mitteeluruumi üürilepingu, sest lepingu

esemeks oli tasuline ruumi üürile andmine.

18. Pooled ei vaidle järgmiste asjaolude üle:

- pooled sõlmisid 01.04.2000 tähtajalise üürilepingu Tallinnas Narva mnt 31 asuva ruumi

üürimiseks;

- hageja paigaldas lepingu esemeks olevasse ruumi oma tugijaama ja kohustus maksma

tarbitud elektri eest vastavalt arvesti näitudele (lepingu lisa p 6.4);

- 02.06.2014 leppisid pooled kokku üüritasu muutmises alates 01.07.2014 suurusega 370

eurot kuus.

- 24.03.2019 saatis hageja kostjale e-kirja, milles märkis, et on sunnitud suurendama üüri

650 euroni kuus alates 01.05.2019, sama kirjaga saatis hageja kostjale kahepoolse

kokkuleppe projekti lepingu muutmiseks;

- kostja lepingu muutmise kokkulepet ei allkirjastanud;

- kostja ei maksnud hageja arveid osas, milles hageja oli ühepoolselt üürisummat

suurendanud ja jätkas üürimaksete tasumist kokkulepitud summas, s.o 370 eurot kuus;

- 09.04.2019 paigaldati üüripinnale paralleelarvesti, mis töötas perioodil 09.04.–

31.05.2019;

- 31.05.2019 vahetati tugijaama arvesti välja uue vastu ja alates 2019.a juunist mõõdeti

elektri tarbimist juba uue arvesti alusel;

- 01.07.2019 saatis hageja kostjale kirja, milles teatas soovist lõpetada kostjaga leping

alates 01.08.2019;

- kostja vabastas üüripinna 30.07.2019.

19. Hageja üürivõla nõue on põhjendamatu, sest hagejal puudus seadusest tulenev alus üüri

suuruse ühepoolseks muutmiseks.

20. Praegusel juhul ei kohaldu VÕS § 299 sätted, sest üürileping oli tähtajaga 5 aastat (lepingu

p 2.3) ning pikenes p 7.1 alusel 5 aasta kaupa, kuna pooled vastupidist soovi ei avaldanud.

Seega oli tegemist tähtajalise lepinguga. Lepingu p-s 7.1 oli poolte erikokkulepe, mis

välistab üürilepingu tähtajatuks muutumise (VÕS § 310 lg 1). Samuti ei kohaldu VÕS

§ 300, mis näeb ette eluruumi üüri perioodilise suurenemise, sest poolte vahel oli sõlmitud

mitteeluruumi üürileping.

21. Ka ei saa kostja käitumist lugeda hageja saadetud üüri tõstmise kokkuleppega nõustumiseks

kaudse tahteavaldusega (tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 3) või vaikimisega

(TsÜS § 68 lg 4, VÕS § 20 lg 3). Kuna pooled olid lepingu p-s 9.2 kokku leppinud, et

lepinguga seotud teade loetakse kätte antuks, (1) kui teade on üle antud allkirja vastu või

(2) kui teade on saadetud postiasutuse poolt tähitud kirjaga poole poolt märgitud aadressil

ja postitamisest on möödunud 5 kalendripäeva ning hageja ei tõendanud kokkulepitud viisil

üüri tõstmise ettepaneku kostjale saatmist, ei saanud hakata kostjal lepingu p-s 6.4 kokku

lepitud tähtaeg vastamiseks kulgema. Seetõttu ei saa lugeda kostja mittevastamist üüri

tõstmisega nõustumiseks vaikimisega. Kuna hageja ei ole kostjale tahteavaldust lepingu

kohaselt edastanud, ei ole võimalik üüripinna edasist kasutamist käsitleda ka TsÜS § 68

lg 3 kohase kaudse tahteavaldusena.

22. Isegi kui asuda seisukohale, et hageja ei pidanudki üüri tõstmise kokkuleppe sõlmimise

ettepanekut lepingus kokkulepitud viisil kostjale edastama, ei saa lugeda kostjat

ettepanekuga nõustunuks, sest kostja keeldus kuni lepingu lõppemiseni hageja ettepanekus

toodud summas üüri maksmisest ja tasus üüri varasema kahepoolse üüri tõstmise

kokkuleppe kohaselt 370 eurot kuus. Seega saab varasemalt kokkulepitud üüri maksmisega

jätkamine olla käsitletav kostja TsÜS § 68 lg 3 kohase kaudse tahteavaldusena hageja

ettepanekuga mittenõustumise kohta. Kuna hageja ei ole kehtivalt ühepoolselt üüri

suurendanud, puudub kostjal hageja ees üürivõlg.

23. Pooled ei vaidle, et elektriarvesti kajastas üksnes päevast näitu. See nähtub ka kostja poolt

kohtule esitatud fotodelt ning arvetelt, kus öise elektri näit on püsinud muutumatuna. Kostja

on ekspertarvamusega tõendanud, et arvesti oli mõõtmistulemuste kohaselt töökorras, kuid

programmkella rikke tõttu on kogu arvestit läbiv elektrienergia arvestatud päevase

elektrina. Kostja on kohaselt esile toonud ja ka paralleelarvesti abil kogutud andmetega

tõendanud, et üüripinnal paiknenud põhiarvesti mõõtis kogu tarbitud elektrienergia,

arvestades selle päevase tarbimise alla. Hageja esitatud asjatundja arvamusest järeldub

üksnes see, et arvesti kell oli vale. Asjatundja ei tuvastanud, et vaidlusaluse arvesti kell

oleks olnud rikkis või et arvesti ise ei toiminud. Hageja ei ole seega tõendanud, et arvesti ei

olnud töökorras ja öist tarbimist üldse ei mõõtnud.

24. Asjakohatud on hageja väited, mis puudutavad paralleelarvesti paigaldamisega seonduvat.

Fotodelt nähtub, et mõlemad arvestid on tarbimist mõõtnud ja tulemused on sisuliselt

samaväärsed. Puudub alus kahelda, et paralleelarvesti kajastas tegelikku tarbimist.

25. Kostja väidete kohaselt oli paralleelarvesti paigaldamine hagejaga kooskõlastatud ja tehtud

hageja esindaja juuresolekul. Hageja sellega ei nõustunud. Samas puudub lepingu või

seaduse säte, mis kohustaks kontrollmõõtmiste teostamiseks kaasama hageja esindaja või

eksperdi.

26. Kuna kostja on tõendanud, et arvesti mõõtis kogu (s.o ööpäevaringselt) kostja poolt tarbitud

elektrienergia, kuid kajastas seda päevase näidu all ja hageja ei tõendanud vastupidist, on

hageja elektrikulu hüvitamise nõue alusetu ja tuleb jätta rahuldamata.

27. Kuna vaidlus puudub, et kostja on hagejale elektrienergia eest tasunud arvesti näitude põhjal

päevase tariifi alusel, siis ei ole kostja võlgu ka päevase ja öise elektrienergia tariifi

hinnavahet. Vastupidi, kostja on tasunud hagejale elektri eest rohkem kui pidi, kuna

päevane tariif on öisest kõrgem.

28. Menetluskulud jäävad tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 162 lg 1 alusel hageja

kanda. Hagejal tuleb kostjale hüvitada dokumentaalse tõendi kulu 70,80 eurot, mis on TsMS

§ 143 p 2 alusel koosmõjus § 138 lg-tega 1 ja 2 põhjendatud ning vajalik kulu ja see ei ole

ebamõistlikult suur.

Apellatsioonkaebus

29. Hageja palub maakohtu otsuse tühistada ja teha uus otsus, millega hagi rahuldada ja jätta

menetluskulud kostja kanda.

30. Maakohus leidis vääralt, et pooled on lepingu p-ga 7.1 välistanud üürilepingu tähtajatuks

muutumise VÕS § 310 lg 1 kohaselt. Kuna VÕS § 310 lg 1 ei sätesta lepingu tähtaja

pikenemist, siis on pooled lepingu p-s 7.1 kokku leppinud seadusevastaselt lepingu

pikenemise. Seetõttu tuleb kohaldada seadust ja lugeda leping VÕS § 310 tähenduses

tähtajatuks. Seega oli hagejal õigus VÕS § 299 alusel üüri ühepoolselt tõsta.

31. Maakohus leidis ebaõigesti, et VÕS § 300 ei kohaldu. VÕS § 341 järgi kohaldatakse

rendilepingule üürilepingut käsitlevaid sätteid ning VÕS § 272 lg 2 järgi kinnisasja üürimist

käsitlevaid sätteid kohaldatakse ka elu- ja äriruumide suhtes.

32. Kuna 01.07.2002 jõustunud VÕS võimaldab sõlmida lepinguid sidevahendite ja

arvutivõrgu kaudu ning 2006.a TsMS redaktsiooni § 314 lg 4 sätestab dokumentide

kättetoimetamise võimaluse e-posti vahendusel, siis on ebaõige kohtu järeldus, et hageja

pidi üüri tõstmise kokkuleppe toimetama kostjale kätte lepingu p-s 9.2 sätestatud viisil.

Arvestades seda, et pooled lahendasid kõiki üürilepingu küsimusi e-posti vahendusel, siis

on põhjendatud kohaldada TsÜS §-s 4 sätestatud analoogia võimalust. Seetõttu tuleb lugeda

hageja üüritõstmise kokkulepe kostjale kättetoimetatuks e-kirja teel ja kostja nõusolekut

tuleb järeldada VÕS § 20 lg 3 alusel vaikimisest.

33. Kohus hindas ebaõigesti tõendeid ja ei vastanud hageja vastuväidetele, kui leidis, et seadus

ega leping ei sätesta elektriarvesti kontrollimiseks hageja ja eksperdi juuresolekut. Kostja

tõendid (fotod) elektriarvesti paralleelkontrollist ei ole usaldusväärsed, sest need ei ole

tehtud hageja ja eksperdi juuresolekul. Lepingu p 9.1 järgi peavad kõik lepinguga seotud

teavitused olema kirjalikus vormis. Seega pidi kostja arvesti kontrollimisest hagejat

kirjalikult teavitama. Samuti saab eksperdiks olla vaid oma ala asjatundja ja tõendist ei ole

võimalik tuvastada, kas see on tehtud nõuetekohase eksperdi poolt. Lisaks ei ole eksperdi

ütlustega võimalik tõendada, et elektriarvesti oli korras, sest ekspert on andnud hinnangu

pärast elektriarvesti eemaldamist elektrivõrgust ja see võis olla kostja poolt parandatud.

34. Maakohus leidis ebaõigesti, et kostja dokumentaalse tõendi kulu on põhjendatud

menetluskulu käesoleva asja raames. Tõend on koostatud enne kohtumenetlust, mistõttu ei

saa kostja nõuda selle hüvitamist hagejalt menetluskuluna.

Vastus apellatsioonkaebusele

35. Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta maakohtu otsuse muutmata ja

menetluskulud hageja kanda.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

36. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel tühistada osas,

milles kohus rahuldas kostja avalduse menetluskulude kindlaksmääramiseks ja mõistis

hagejalt kostja kasuks välja menetluskulude hüvitise 70,80 euro suuruses summas.

Ringkonnakohus teeb tühistatud osas uue otsuse, millega jätab kostja avalduse hagejalt

menetluskulude väljamõistmiseks rahuldamata. Muus osas jääb maakohtu otsus muutmata,

kuid ringkonnakohus täiendab otsuse põhjendusi. Apellatsioonkaebus rahuldatakse

osaliselt.

37. Kostja palus maakohtus hagejalt menetluskulude hüvitamiseks välja mõista dokumentaalse

tõendi saamise kulu suurusega 70,80 eurot, mille kostja tasus Inspecta Estonia OÜ-le

arvamuse koostamise eest. Maakohus leidis ebaõigesti, et tegemist on dokumentaalse tõendi

saamise kuluga TsMS § 143 p 2 tähenduses, mis tuleb hageja poolt kostjale hüvitada.

Nimetatud sätte alusel ei hüvitata dokumentaalse tõendi saamise kulu, kui tõend koostati

enne kohtumenetlust. Inspecta Estonia OÜ arvamus on koostatud 23.07.2019, kuid

kohtumenetlus algas alles 20.12.2019 maksekäsu kiirmenetluse avalduse esitamisega.

Seega ei ole antud juhul tegemist asja läbivaatamise kuluga, mis kuuluks hüvitamisele

käesoleva

asja

menetluskuluna.

Kohtuotsus

tuleb

seetõttu

menetluskulude

kindlaksmääramise ja kostjalt väljamõistmise osas tühistada ja kostja avaldus

menetluskulude hüvitamiseks jätta rahuldamata.

38. Ringkonnakohtu hinnangul kohaldas maakohus otsuse tegemisel materiaalõiguse norme

õigesti ja ei rikkunud muus osas menetlusõiguse norme. Apellatsioonkaebuses kordab

hageja suures osas maakohtus esitatud väiteid. Maakohus on otsuses nendele hinnangu juba

andnud ja käsitlenud neid piisava põhjalikkusega. Ringkonnakohus nõustub muus osas

esimese astme kohtu otsuse põhjendustega ja tulenevalt TsMS § 654 lg-s 6 sätestatust neid

ei korda.

39. TsMS § 652 lg 1 p 1 alusel võtab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse läbivaatamisel ja

lahendamisel aluseks esimese astme kohtus tuvastatud faktilised asjaolud, kuna puuduvad

kahtlused vastavate faktiliste asjaolude tõendamise menetluse või protokolli õiguspärasuse

või ebapiisava ulatuse kohta ja ringkonnakohus ei pea nimetatud asjaolude uut tuvastamist

vajalikuks. Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib ringkonnakohus järgmist.

40. Ringkonnakohtu hinnangul leidis maakohus õigesti, et hagejal ei olnud õigust ühepoolselt

üüri tõsta. Selline seisukoht on kooskõlas poolte vahel sõlmitud üürilepingu ja seadusega.

Lepingu p 6.2. kohaselt oli hagejal õigus ühepoolselt nõuda üürisumma muutmist, kui

muudatus tuleneb Eesti Vabariigi õigusaktidest. Antud juhul hagejal sellist õigust seaduse

järgi ei olnud. VÕS § 299 järgi on üürileandjal õigus tõsta ühepoolselt üüri üksnes tähtajatu

üürilepingu puhul. Maakohus tuvastas õigesti, et poolte vahel sõlmitud tähtajaline

üürileping pikenes lepingu p 7.1. järgi automaatselt 5 aasta kaupa, kuna kumbki pool ei

teatanud üks kuu enne lepingu tähtaja möödumist teisele poolele lepingu lõpetamise soovist.

Kuigi VÕS § 309 lg 1 esimene lause sätestab, et tähtajaline üürileping lõpeb tähtaja

möödumisega, kui lepingut ei ole varem erakorraliselt üles öeldud, on säte dispositiivne ja

lepingupooled võivad kokku leppida teisiti, st selles, et leping pikeneb tähtaja

möödumisega. Antud juhul olid pooled lepingu p-s 7.1. kokku leppinud teisiti. Eeltoodu

tõttu on ebaõiged hageja seisukohad, et lepingu p 7.1. ei saa kohaldada, kuna see on

vastuolus seadusega ja kohaldada tuleb VÕS § 310 lg-t 1, mille kohaselt muutub üürileping

pärast tähtaja möödumist tähtajatuks ja hagejal oli õigus VÕS § 299 lg 1 alusel ühepoolselt

üüri tõsta.

41. Maakohus leidis õigesti ka seda, et hageja viidatud VÕS § 300 ei saa käesolevas asjas

kohaldada, kuna nimetatud säte reguleerib eluruumi üüri perioodilise suurenemise

kokkuleppe tingimusi. Poolte vahel sõlmitud leping oli mitteeluruumi üürileping.

42. Samuti leidis maakohus õigesti, et kostja käitumist ei saa antud juhul lugeda hageja saadetud

üüri tõstmise ettepanekuga nõustumiseks kaudse tahteavaldusega TsÜS § 68 lg 3 või

vaikimisega TsÜS § 68 lg 4 ja VÕS § 20 lg 3 järgi. TsÜS § 68 lg 3 on kaudne tahteavaldus,

mis väljendub teos, millest võib järeldada tahet tuua kaasa õiguslik tagajärg. Kaudse

tahteavalduse olemasolu tuvastamisel on määrav, et tegevuses, mille hindamise kaudu tuleb

otsustada, kas vastav tahteavaldus on olemas või mitte, väljendub tahe kaasa tuua õiguslikke

tagajärgi. Juhul, kui sellist tahet ei ole, ei saa rääkida ka tahteavaldusest, mis oleks tegijale

õiguslikult siduv ning tooks kaasa õiguslikke tagajärgi. Hageja ei ole välja toonud ühtegi

asjaolu, millest saaks järeldada kostja tahet maksta hagejale viimase poolt nõutud kõrgemat

üüri. Vastupidi, vaidlust ei ole asjaolu üle, et kostja hageja ettepanekule ei vastanud ja tasus

kuni lepingu lõppemiseni üüri varasema kahepoolse kokkuleppe kohaselt 370 euro suuruses

summas kuus.

43. Asja materjali järgi ei saa teha ka järeldust, et kostja oleks vaikimisi või tegevusetusega

aktsepteerinud hageja poolt saadetud üüri tõstmise ettepanekut. TsÜS § 68 lg 4 järgi

loetakse vaikimist või tegevusetust tahteavalduseks, kui vaikimise või tegevusetuse

lugemine tahteavalduseks tuleneb seadusest, isikute kokkuleppest või nendevahelisest

praktikast. Sarnase sisuga on ka VÕS § 20 lg 2, kus on täiendava alusena toodud

lepingupoolte tegevus- või kutsealal kehtivad tavad. Kostja vaikimist või tegevusetust ei

saa antud juhul lugeda tahteavalduseks ühelgi eelmärgitud alusel.

44. Seaduses ei ole sätestatud, et üürileandja üüri tõstmise ettepanekule vastamata jätmist saab

tähtajalise üürilepingu puhul lugeda üürniku nõustumiseks üürileandja ettepanekuga kui

tahteavalduseks. Ka vaidlusalusest lepingus ei ole pooled kokku leppinud selles, et kui

üürileandja teeb üürnikule ettepaneku üüri tõstmiseks, kohustub üürnik sellele vastama

teatud aja jooksul ning kui ta seda ei tee, siis on ta üüri tõstmisega nõustunud. Lepingu

p 6.1. järgi võib lepingu tingimusi muuta mõlema poole kokkuleppel ja kirjalikul

nõusolekul, välja arvatud p-des 6.2. ja 6.3. toodud juhtudel, millega antud juhul tegemist ei

ole. Nagu juba eelnevalt märgitud, oli hagejal lepingu p 6.2. kohaselt õigus nõuda

üürisumma muutmist juhul, kui muudatus tuleneb Eesti Vabariigi õigusaktidest, kuid hageja

nõudmine eeltoodule ei tuginenud. Lepingu p 6.4. on küll kokku lepitud, et teiselt poolelt

lepingu muutmiseks kirjaliku ettepaneku saanud pool on kohustatud vastama teisele poolele

kirjalikult hiljemalt ühe kuu jooksul arvates lepingu muutmise ettepaneku saamisest, kuid

vastamata jätmine tähendab üksnes lepingulise kohustuse rikkumist, mitte lepingupoole

vaikimist nõustumusena TsÜS § 68 lg 4 või VÕS § 20 lg 2 järgi. VÕS § 20 lg 3 ei ole

käesolevas asjas kohaldatav, sest antud juhul tegi hageja kostjale ettepaneku üüri

tõstmiseks, mitte pakkumust majandus- või kutsetegevusse kuuluva tehingu tegemiseks või

teenuse osutamiseks.

45. Hageja ei tuginenud maakohtu menetluses ka sellele, et poolte varasemas praktikas oleks

üüri suuruse muutmine toimunud ühe poole initsiatiivil selliselt, et teise poole vaikimine

või tegevusetus on loetud tahteavaldusest. Asjaolu, et varem on üüri suurust muudetud

hageja ja kostja poolt allkirjastatud kirjaliku kokkuleppega, tõendab lepingu lisa nr 3, milles

lepiti kokku, et üüri suurus on alates 01.07.2014 370 eurot kuus. Ka vaidlusaluse üüri

tõstmise kohta soovis hageja sõlmida kirjaliku kokkuleppe üürilepingu lisana, mille projekti

ta edastas kostjale koos 24.03.2019 e-kirjaga, palus selle allkirjastada ja saata hagejale

seejärel tagasi. Samuti ei ole antud juhul tegemist lepingupoolte tegevus- või kutsealal

kehtivate tavadega VÕS § 20 lg 2 tähenduses.

46. Asja lahendamisel ei oma sisulist tähtsust, kas hageja pidi kostjale edastama üüri tõstmise

tahteavalduse lepingu p-s 9 sätestatut järgides või võis ta seda teha ka muul viisil. Kostja ei

ole eitanud, et ta sai hageja 24.03.2019 e-kirja koos lepingu projektiga kätte ja nagu

eelnevalt märgitud, ei too selle kättetoimetamine endaga iseenesest kaasa õiguslikke

tagajärgi. Seetõttu ei käsitle ringkonnakohus põhjalikumalt apellatsioonkaebuses ja kostja

vastuses esitatud väiteid üüri tõstmise kokkuleppe edastamise asjaolude kohta.

47. Kuna hageja ühepoolsel üüri tõstmisel ei olnud õiguslikku toimet ja kostja tasus kuni

üürilepingu lõppemiseni hagejale üüri 370 eurot kuus vastavalt poolte vahel sõlmitud

lepingule, ei ole kostjal hageja ees üürivõlga, mistõttu jättis maakohus selles osas hagi

õigesti rahuldamata.

48. Maakohtus ei olnud vaidlust asjaolu üle, et elektriarvesti oli rikkis. Ringkonnakohtu

hinnangul tuvastas maakohus tõendite alusel õigesti, et rikkis arvesti salvestas päevase ja

öise tarbimise päevase näidu alla ning kostja on tasunud hagejale tarbitud elektri eest

rohkem kui oleks pidanud, kuna päevase elektri maksumus on öisest kõrgem. Kostja

tõendite usaldusväärsuses ei ole alust kahelda.

49. Maakohus märkis küll ekslikult, et Inspecta Estonia OÜ mõõtelabori poolt koostatud

mõõtevahendi erakorralise kontrolli protokoll on eksperthinnang, kuid see eksimus ei

viinud ebaõige kohtuotsuse tegemiseni. Tegemist on kostja poolt esitatud eriteadmistega

isiku (asjatundja) kirjaliku arvamusega TsMS § 293 lg 2 teise lause tähenduses, mida

hinnatakse dokumentaalse tõendina, mitte eksperdiarvamusena. Samuti ei ole alust kahelda

asjatundja pädevuses, sest kostja poolt esitatud andmete kohaselt on Inspecta Estonia OÜ

akrediteeritud Eesti Akrediteerimiskeskuse poolt kui standardi EVS-EN ISO/IEC 17025

nõuetele vastav katselabor, kellel on õigus teostada elektripaigaldiste mõõtmisi. Hageja

maakohtus vastupidist ei tõendanud. Hageja väide, et kostja võis pärast arvesti mahavõtmist

selle parandada, on oletuslik ja ebausutav. See, kas paralleelarvesti paigaldamine toimus

hageja teadmisel ja juuresolekul või mitte, oli vaidluse all, kuid maakohus leidis õigesti, et

see ei oma asja lahendamisel tähtsust, sest seaduse ega lepingu järgi ei olnud hageja

juuresolek nõutav. Maakohus jättis põhjendatult ka elektrienergia tarbimisega seonduva

hageja nõude rahuldamata.

50. Kuna apellatsioonkaebus rahuldatakse üksnes menetluskulude kindlaksmääramise

vaidlustamise osas ja TsMS § 178 lg 4 järgi sellega tekkinud kulusid ei hüvitata ning

vaidluse sisu puudutavas osas oli kaebus edutu ja jääb rahuldamata, jäävad

apellatsioonimenetluse kulud TsMS § 171 lg 1 alusel hageja kanda. Kostjal hüvitamisele

kuuluvaid menetluskulusid ei ole.

(allkirjastatud digitaalselt)

Gaida Kivinurm, Vahur-Peeter Liin, Ande Tänav