3-20-2557/23 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

1(9)

K O H T U O T S U S

E e s t i V a b a r i i g i n i m e l

Kohus

Tallinna Halduskohus

Kohtunik

Tiia Nurm

Otsuse tegemise aeg ja koht

23. aprill 2021, Tallinn

Haldusasja number

3-20-2557

Haldusasi

OÜ

Balti

Kinnisvara

kaebus

Maa-ameti

peadirektori

15.09.2020 korralduse nr 1-17/20/2136 ning 20.11.2020

korralduse nr 1-17/20/2716 (vaideotsus) tühistamiseks

Menetlusosalised

Kaebaja – Balti Kinnisvara, esindajad – vandeadvokaadid Paul

Varul ja Triin Kaurov

Vastustaja – Maa-amet, esindajad Toomas Kutti ja Sven Haljas

Kolmas isik – Tartu linn, esindajad Kadri Valdre ja Urmas Ah-

ven

Asja läbivaatamine

Kohtuistung 25.03.2021. a.

RESOLUTSIOON

1. Jätta kaebus rahuldamata.

2. Menetluskulud jätta menetlusosaliste endi kanda.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul arva-

tes otsuse avalikult teatavakstegemisest, s.o hiljemalt 24.05.2021 a.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1.Tartu Linnavalitsuse 01.08.1996 korralduse nr 1335 punktiga 1 määrati Narva mnt 2, Tartu

(katastritunnus 79514:033:0001, registriosa nr 67303, omanik Balti Kinnisvara OÜ) hoone

teenindamiseks vajaliku maa suuruseks 5390 m2. 25.04.1996 koostatud Tartu linna Ülejõe

linnaosa Narva mnt 2 maa ostueesõigusega erastamise ja teenindusmaa määramise projektplaani ja

Narva mnt 2 mõõdistatud katastriüksuse plaani kohaselt ei asu osa ehitise (ajalooline Atlantise

hoone) eenduvast osast ning kolm sammast, millele eenduv osa toetub, ehitise teenindamiseks

määratud maaüksusel ega ole seega erastataval maaüksusel. See osa ehitusest ulatub Narva mnt 2

kinnistuga piirnevale maaüksusele Emajõe ja Narva mnt 2 vahel (Narva mnt 2g).

2. Tartu Linnavalitsus taotles 10.10.2013 kirjaga nr 9-6.2/24733 (täiendatud 24.04.2017 kirjaga nr

9-6.2/6839, 13.107.2017 kirjaga nr 9-6.2/06839, 07.11.2019 kirjaga nr 9-6.2/06839 ja 25.02.2020

kirjaga nr 9-6.2/06839) Narva mnt 2g maaüksuse, pindalaga 7403 m2, sihtotstarve üldkasutatav

maa, Tartu linna munitsipaalomandisse andmist maareformiseaduse (MaaRS) § 28 lg 1 p 4 alusel,

st hoonestamata sotsiaalmaana.

2(9)

3. Maa-ameti

peadirektori

04.12.2019

korralduse

nr

1-17/19/3147

„Katastriüksuste

moodustamine“ alusel on 09.03.2020 n.ö masskandena maakatastris registreeritud kõik masskande

teostamise

hetkeks

reformimata

Tartu

linnas

asuvad

maaüksused.

Tartu

linna

munitsipaalomandisse algselt ühtse maaüksusena taotletud Narva mnt 2g maa-alale on

moodustatud kaks katastriüksust: Narva mnt 2g katastritunnusega 79301:001:0787, pindalaga

5106 m2 ja Raatuse tänav T2 katastritunnusega 79301:001:0662, pindala 2419 m2).

4. Maa-ameti peadirektori 15.09.2020 korraldusega nr 1-17/20/2136 (15.09.2020 korraldus) anti

Tartu linna munitsipaalomandisse Tartu maakonnas Tartu linnas asuv Narva mnt 2g katastriüksus

katastritunnusega 79301:001:0787, pindalaga 5106 m2, sihtotstarbega üldkasutatav maa

(korralduse p 3.1) ning kohustati Maa-ameti katastri registriosakonda registreerima punktis 3.1

nimetatud

katastriüksuse

omandi

muudatused

maaregistris

(korralduse

p

3.2).

Munitsipaalomandisse andmise taotluse esitamise hetkel kehtinud Tartu kesklinna üldplaneering

käsitas Narva mnt 2g katastriüksust haljasala juhtotstarbega maana. Tartu Linnavolikogu

14.09.2017 otsusega nr 494 kehtestatud Tartu linna üldplaneeringu 2030+ kohaselt asub Narva

mnt 2g katastriüksus roheala juhtotstarbega maal ning maaüksusele on ette nähtud avalik haljasala.

Seega on maa munitsipaalomandisse taotlemine üldkasutatava maana (vt ka maakatastriseaduse

(MaaKatS) § 181 lg 12 p 2) kooskõlas üldplaneeringuga. Narva mnt 2g katastriüksus ei ole vajalik

riigi ülesannete täitmiseks.

Narva mnt 2 katastriüksusel asuvale ehitisele määrati teenindamiseks vajalik maa Tartu

Linnavalitsuse 01.08.1996 korraldusega nr 1335, mis on kehtiv. Narva mnt 2 maa ostueesõigusega

erastamine on lõpule viidud, uusi asjaolusid ei ole ilmnenud ning menetluse uuendamiseks ei ole

alust. Narva mnt 2g maaüksusel asuv Narva mnt 2 ehitise osa alune maa on olnud avalikus

kasutuses ning see ei ole takistanud kinnistu omanikel ehitise postidele ulatuva osa kasutamist ja

rekonstrueerimist.

Tartu Linnavalitsus ja OÜ Balti Kinnisvara on 05.04.2018-25.02.2020 pidanud läbirääkimisi

servituudi seadmiseks Narva mnt 2g maaüksusele ulatuva OÜ-le Balti Kinnisvara kuuluva ehituse

osa osas. Tartu Linnavalitsuse 22.01.2020 kirjaga nr 9-6.2/06839 esitatud reaalservituudiga

koormatava ala asendiplaanil on linna poolt servituudiga koormatava maa-ala ulatus suurem kui

Narva mnt 2g maaüksusele ulatuva ehitise maapealne osa. Seega on linn arvestanud võimaliku

teenindamiseks vajaliku maa ulatusega. OÜ Balti Kinnisvara keeldus kokkuleppe sõlmimisest.

Kuna Narva mnt 2 ehitis on püstitatud heauskselt, siis isegi juhul, kui linn ja OÜ Balti Kinnisvara

kokkulepet reaalservituudi seadmiseks ei sõlmi, ei muutu linn Narva mnt 2g maaüksuse

munitsipaliseerimise korral üle piiri ulatuva ehitise osa omanikuks ning tal on kohustus ehitise osa

taluda (vt asjaõigusseaduse (AÕS) § 148 lg-d 1 ja 2). Seega ei kahjusta Narva mnt 2g maaüksuse

munitsipaalomandisse andmine OÜ Balti Kinnisvara omandiõigust.

Seetõttu ei ole võimalik moodustada kõnealusest katastriüksusest eraldi maaüksust eraomandisse

andmiseks. Narva mnt 2 asuva ehitise kinnisasja piirist üle ulatuva osa kasutus on ehitise

omanikule olnud takistusteta. Samuti on Tartu Linnavalitsus korduvalt kinnitanud, et on valmis

seadma servituudi olemasoleva ehitise kasutamiseks vajalikule maale. Maa munitsipaalomandisse

andmine aitaks paremini tagada läbipääsu avalikult kasutatavale alale ning avalikule haljasalale.

Avalik huvi on kaalukam, kui erahuvi. Narva mnt 2g maaüksuse munitsipaalomandisse andmine

on oluline, et tagada Tartu linna üldplaneeringuga kooskõlas olev Narva mnt 2g maaüksuse

kasutus avalikult kasutatava rohealana. Samuti võimaldab see kõnealuse maaüksuse osas lõpule

viia maareformi kõige otstarbekamal viisil. Narva mnt 2g maaüksuse munitsipaalomandisse

andmine ei ole vastuolus asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (AÕSRS) § 13 lg-ga 3.

Arvestades menetluse eripärasid, ei ole AÕSRS § 13 lg 3 eesmärk ja seadusandja tegelik tahe

normi kehtestamisel kaasa tuua Narva mnt 2g maaüksuse munitsipaalomandisse andmise keeldu

olukorras, kus ehitise omaniku õigused on AÕS §-ga 148 kaitstud.

5. OÜ Balti Kinnisvara (kaebaja) esitas 15.09.2020 korralduse peale vaide, mis jäeti Maa-ameti

peadirektori 20.11.2020 korraldusega nr 1-17/20/2716 (vaideotsus) rahuldamata.

3(9)

6. Kaebaja esitas 21.12.2020 Tallinna Halduskohtule kaebuse 15.09.2020 korralduse ja 20.11.2020

vaideotsuse tühistamiseks. Tallinna Halduskohus võttis kaebuse 22.12.2020 määrusega

menetlusse.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD

Kaebaja seisukoht

7. Kaebaja taotleb korralduse nr 15.09.2020 korralduse ja 20.11.2020 vaideotsuse tühistamist

kokkuvõtvalt järgmistel põhjendustel.

7.1 Ei ole vaidlust selle üle, et kaebajale kuuluv ehitis ulatub Narva mnt 2g katastriüksusele ja

isegi sellest kaugemale (jõekanalini). AÕSRS § 13 lg 3 ja MaaRS erinevad sätted välistavad

ehitisealuse maa munitsipaalomandisse andmise, kuna ehitise omanik omab teiste isikute, sh

kohaliku omavalistuse ees eesõigust saada talle kuuluva ehitise aluse ja selle teenindamiseks

vajaliku maa omanikuks. Seega ei saa õigusaktidest tulenevalt olla võimalik kaebajale kuuluva

ehitise aluse ja selle teenindamiseks vajaliku maa munitsipaalomandisse andmine.

7.2 Narva mnt 2 katastriüksuse ostueesõigusega erastamist olemasolevates piirides ei saa käsitada

Narva mnt 2 ehitise omaniku loobumisena hoone ühe osa aluse ja selle teenindamiseks vajaliku

maa erastamise taotlemisest ega anda õiguslikku alust Narva mnt 2 hoone ühe osa aluse maa

andmiseks Tartu linna omandisse. Kehtiv seadusandlus ennekõike, kuid mitte ainult AÕSRS § 13

lg 3, MaaRS § 31 lg 1p 10 ja § 351 lg 1 ja lg 2-4 ja lg 7 sätestavad, et isegi juhul, kui isikut saaks

lugeda talle kuuluva, reaalselt eksisteeriva ehitise aluse maa ostueesõigusega erastamise nõudest

loobunuks, tuleks ehitise omaniku kasuks seada hoonestusõigus, milleks tuleks maa aga jätta

MaaRS § 31 lg 1 p 10 järgi riigi omandisse. Seega, tulenevalt AÕSRS § 13 lg-s 3 sätestatust ei saa

Narva mnt 2 maaüksuse erastamist olemasolevates piirides käsitada kaebaja loobumisena

ettevõttele kuluva ehitise põhimahust eenduva osa aluse ja teenindamiseks vajaliku maa

erastamise õigusest või erastamisõiguse lõppemisena. Erastamise avalduses sooviti erastada maad

orienteeruvalt 8000 m2.

7.3 Kaebaja seisukohad ei ole vastuolulised. Munitsipaalomandisse ei saa maad anda enne, kui

maa ostueesõigusega erastamiseks õigustatud isikuga ei ole kokku lepitud erastamisest loobumises

ning erastamisõiguse asendamises ehitise omanikule sobiva piiratud asjaõigusega. AÕSRS § 13 lg

5 järgi alles siis, kui ehitise omanik ei soovi ehitise alust maad ostueesõigusega erastada või tal

puudub selleks õiguslik alus, saab kaaluda sama maa riigi omandisse jätmist, kuid mitte ühelgi

juhul selle munitsipaalomandisse andmist.

7.4 Nõue AÕS § 148 kohaldamiseks maareformi käigus ei ole asjakohane. AÕSRS § 13 lg 3

koosmõjus teiste MaaRS sätetega, olles erinormi(de)ks AÕS sätete suhtes, välistab teisele isikule

kuuluva ehitise aluse maa tagastamise, erastamise, munitsipaalomandisse andmise ja riigi

omandisse

jätmise.

Korralduses

toodud

käsitlus

on

vastuolus

maareformi

kõige

fundamentaalsemate reeglitega. AÕS 148 lg 2 saaks kaevatavas korralduses kirjeldatud moel olla

teoreetiliselt rakendatav üksnes juhul, kui põhimahuna Narva mnt 2 kinnistul asuva hoone omanik

oleks mingi osa hoonest ehitanud asjaõiguseta, kuid siiski heauskselt. Kuid ka sel juhul oleks

tegemist kinnistu omanike eraõigusliku vaidlusega.

7.5 Maa-ameti käitumine on olnud vastuoluline ja sõnamurdlik. Tartu linna taotluse menetlemise

ajal on vastustaja korduvalt rõhutanud teisele isikule kuuluva hoone osa asumist

munitsipaalomandisse taotletaval maal ja leidnud, et see maa osa tuleb munitsipaalomandisse

antava maa kooseisust välja arvata, või sõlmivad linn ja ehitise omanik kokkuleppe.

7.6 Vastustajal puudub diskretsiooniõigus. AÕS § 148 lg 2 ei ole reaalservituudi seadmist

reguleeriv säte, tegemist on naabrusõigusena käsitletava talumiskohustusega, mis rakendub juhul,

kui ehitamise ajal puudus asjaõigus. Narva mnt 2g maa munitsipaalomandisse andmine on

välistatud kaebajale kuuluva, kuid munitsipaliseeritaval katastriüksusel asuva hoone osa tõttu.

4(9)

Seadus ei sätesta, et hoone omanikku oleks teatava avaliku huvi eelistamise kaalumisel võimalik

maa erastamise õigusest ilma jätta.

7.7 Vaidlustatud korralduses ja vaideotsuses nimetatud Tartu linna avalikud huvid on tagatud ka

juhul, kui ehitise alune ning selle teenindamiseks vajalik maa erastatakse kaebajale. Pole kunagi

takistatud ning seadusest tulenevalt ei saakski takistada läbipääsu avalikult kasutatavale alale.

Kaebajal oleks kallasraja maa omanikuna ikkagi kohustus tagada läbipääs oma kinnisasjalt, st

tagada maa munitsipaalomandisse andmise eesmärgi saavutamine.

7.8 Õigusvastaselt Tartu linna omandisse jäetud maa on esmakinnistatud. Lähtuvalt AÕSRS § 112

lg-st 3 muutub maa munitsipaalomandisse andmise otsuse tühistamisel pärast maa

esmakinnistamist kinnistusraamatu kanne ebaõigeks.

Vastustaja seisukoht

8. Vastustaja vaidleb kaebusele vastu kokkuvõtvalt järgmistel põhjendustel.

8.1 Maa munitsipaalomandisse andmise taotluse esitamise hetkel kehtinud Tartu kesklinna

üldplaneering käsitles Narva mnt 2g katastriüksust haljasala juhtotstarbega maana ning sellele oli

ette nähtud avalik haljasala. Üldplaneeringu kesklinna linnaosa avaliku ruumi kaardi kohaselt on

Narva mnt 2g katastriüksus avalikult kasutatav linna- ja riigimaa. Tartu Linnavolikogu 14.09.2017

otsust nr 494 ei ole vaidlustatud, mistõttu oli Narva mnt 2g maa munitsipaalomandisse taotlemine

üldkasutatava maana kooskõlas kehtiva üldplaneeringuga. Üldkasutatava maa sihtotstarbega

avalikult kasutatava kaldapromenaadi rajamine on kohaliku omavalitsusüksuse ülesanne. Maa-

amet selgitas välja, et Narva mnt 2g katastriüksus ei ole vajalik riigile tema ülesannete täitmiseks.

8.2 Tartu Linnavalitsus ja kaebaja on ajavahemikul 05.04.2018 kuni 25.02.2020 pidanud

läbirääkimisi servituudi seadmiseks Narva mnt 2g maaüksusele ulatuva kaebajale kuuluva ehitise

osa suhtes. Tartu Linnavalitsuse poolt 22.01.2020 kirjaga esitatud reaalservituudiga koormatava

maa-ala asendiplaanil on linna poolt servituudiga koormatava maa-ala ulatus suurem kui Narva

mnt 2g maaüksusele ulatuva ehitise maapealne osa. Seega on linn kokkuleppe tegemisel

arvestanud võimaliku teenindamiseks vajaliku maa ulatusega. Kaebaja keeldus kokkuleppe

sõlmimisest. Täiendav ettepanek tehti kaebajale vaidemenetluse käigus, kuid kaebaja ei nõustunud

ka sellega.

8.3 Kaebajale kuuluval Narva mnt 2 katastriüksusel asuvale ehitisele määrati teenindamiseks

vajalik maa Tartu Linnavalitsuse 01.08.1996. a korraldusega nr 1335, mis on kehtiv ja mida ei ole

vaidlustatud. Narva mnt 2 maa ostueesõigusega erastamine on lõpule viidud 24 aastat tagasi, uusi

asjaolusid ei ole ilmnenud ning menetluse uuendamiseks ei ole alust. Järelikult on maareform

Narva mnt 2 ehitise aluse ja selle teenindamiseks vajaliku maa osas lõppenud. Narva mnt 2g

maaüksusel asuv Narva mnt 2 ehitise osa alune maa on olnud nii erastamise eelselt kui ka pärast

maa erastamist avalikus kasutuses ning see ei ole takistanud kinnistu omanikel ehitise postidele

ulatuva osa kasutamist ja rekonstrueerimist.

8.4 Narva mnt 2 asuva hoone teenindamiseks vajalik maa on juba kindlaks määratud maa

ostueesõigusega erastamise menetluse käigus ning kinnistu piiridest väljuvale hooneosale ei

määrata eraldi teenindamiseks vajalikku maad ega seata sellele ka hoonestusõigust.

8.5 Kuna Narva mnt 2 ehitis on püstitatud heauskselt, siis isegi juhul, kui Tartu linn ja kaebaja

kokkulepet reaalservituudi seadmiseks ei sõlmi, ei muutu Tartu linn Narva mnt 2g maaüksuse

munitsipaliseerimise korral üle piiri ulatuva ehitise omanikuks ning tal on kohustus ehitise osa

vastavalt seadusele taluda. Seega ei kahjusta maa munitsipaalomandisse andmine kaebaja

omandiõigust. Säte on kohaldatav ka maareformi käigus.

8.6 Arvestades eeltoodut ei ole võimalik moodustada kõnealusest katastriüksusest eraldi

maaüksust eraomandisse andmiseks. See ei ole ka kunagi olnud ehitise teenindamiseks vajaliku

maa määramise eesmärgiks. Nii on Narva mnt 2 asuva ehitise kinnisasja piirist üle ulatuva osa

5(9)

kasutus ehitise omanikule olnud kogu aeg takistusteta. Samuti on Tartu Linnavalitsus korduvalt

kinnitanud, et on valmis seadma servituudi olemasoleva ehitise kasutamiseks vajalikule maale

ning on ära näidanud võimaliku servituudi ala. Katastriüksuse üldkasutatava maana

munitsipaalomandisse andmise järgselt on katastriüksuse kasutamisel tagatud nii linna kui ka

kaebaja õigused ja huvid. Maa munitsipaalomandisse andmine ja reaalservituudi seadmine tagavad

õigusselguse- ja kindluse maa kasutamise osas. Kaalutud on erinevaid huve. Maa

munitsipaalomandisse andmise otsus on kaalutlusotsus.

8.7 Vaidlustatud otsusega ei seatud reaalservituuti, mistõttu ei tulnud viidata ka reaalservituudi

seadmist reguleerivale õigusnormile. Vastustaja on viidanud AÕS §-le 148 eesmärgiga näidata, et

isegi juhul, kui Tartu linn ja kaebaja kokkulepet reaalservituudi seadmiseks ei sõlmi, ei muutu

Tartu linn Narva mnt 2g maaüksuse munitsipaliseerimise korral üle piiri ulatuva ehitise osa

omanikuks ning tal on kohustus ehitise osa vastavalt seadusele taluda.

8.8 Vaidlusaluse korraldusega ei jäetud kaebajat ilma maa ostueesõiguse erastamise õigusest.

Narva mnt 2 ehitise omaniku avaldus maa ostueesõigusega erastamiseks on lahendatud, st

erastamisõigus on realiseeritud, mistõttu ei ole kaebajal enam maa ostueesõigusega erastamise

õigust. Maa munitsipaalomandisse andmisel jääb kinnisasjade omanikele ka pärast maareformi

läbi viimist õigus ja võimalus lahendada üle Narva mnt 2 kinnistu piiri ulatuva ehitise aluse maa

kasutus kokkuleppega. Vastustaja on pidanud oluliseks kaebaja ja Tartu linna vahelise kokkuleppe

sõlmimist. Lähtudes mõistliku aja põhimõttest on põhjendatud viia alustatud menetlus lõpule ja

anda Narva mnt 2g maaüksus munitsipaalomandisse. Ka kokkuleppe mitte sõlmimisel on Tartu

linnal kohustus ehitist vastavalt AÕS § 148 lõikele 2 taluda.

8.9 Korralduse aluseks võetud õigusnormid võimaldavad maa munitsipaalomandisse anda ning

otsuse tegemisel on lähtutud asjakohastest kaalutlustest ning otsus on proportsionaalne. Narva mnt

2g munitsipaalomandisse andmine on vajalik, kuna võimaldab maaüksuse osas lõpule viia

maareformi kõige otstarbekamal viisil.

8.10 Maa munitsipaalomandisse andmine ei ole vastuolus AÕSRS § 13 lõikega 3. Ehitise

teenindamiseks vajalik maa on kindlaks määratud ja ostueesõigusega erastatud juba 1996. aastal ja

ehitise omaniku õigused on AÕS § 148 kohaselt kaitstud. Kaebaja vastuväidetega on korralduse

vastu võtmisel arvestatud. Tartu linna üldplaneeringu olemasolu ei saa olla kaebaja jaoks

üllatuslik.

Kolmanda isiku seisukoht

9. Kolmas isik leiab, et kaebus ei ole põhjendatud ja tuleb jätta rahuldamata.

9.1 Kaebajale kuuluval Narva mnt 2 katastriüksusel asuvale ehitisele määrati teenindamiseks

vajalik maa Tartu Linnavalitsuse 01.08.1996. a korraldusega nr 1335. Nimetatud korraldus on

kehtiv ning seda ei ole vaidlustatud. Korralduse juurde kuulus ka maa erastamise ja teenindusmaa

määramise projektplaan ning kaebaja juhatuse liikmele on looduses piirid kätte näidatud ja

12.09.1996 koostatud piiriprotokoll. Seega on Narva mnt 2 kinnistul paikneva ehitise omanikud

olnud teadlikud kinnistu piiridest ja linna seisukohtadest pikema aja jooksul. Vaidlust ei saa olla

ka selle üle, et praegusel kujul Narva mnt 2g kinnistule ulatuv Narva mnt 2 ehitise osa on

tänapäevasel kujul ehitatud alles 1995. a ehitusloa alusel. Asjakohane ei ole väide, et

erastamistaotluses märgitud 8000 m2 suurune maa-ala hõlmas kindlasti ka Narva mnt 2g kinnistul

paiknevat kaebajale kuuluvat hooneosa.

9.2 Narva mnt 2g maaüksusel asuv Narva mnt 2 ehitise osa alune maa on olnud alati avalikus

kasutuses ja seda on hooldanud ja rekonstrueerinud kolmas isik. Jalgteed on avalikes huvides

ehitanud Tartu linn, sh selle lõigu, mis vahetult piirneb kaebajale kuuluva hoonega. Hoone ette on

Tartu linn avalikes huvides rajanud paadisildumiskoha. Kaebaja klientidele on võimaldatud igal

aastal tasuta hooajalise laienduse (välikohviku) rajamist Tartu linna ehitatud kaldaalale.

6(9)

9.3 Narva mnt 2 teenindamiseks vajalik maa määrati korraldusega nr 1335, Narva mnt 2 ehitus üle

kinnistu piiri on toimunud kokkuleppel asjakohaste ametiasutustega, kuid ei ole tänapäevasel viisil

asjaõiguslikult fikseeritud. Eeltoodut arvestades on vastustaja asjakohaselt viidanud AÕS § 148

lg-le 2 ja kolmanda isiku talumiskohustusele isegi juhul, kui kolmas isik ja kaebaja ei saa

servituudi seadmises kokkuleppele. Kolmas isik ei pea võimalikuks servituudi seadmist 3-4 korda

suuremale alale, kui olemasolev ehitisealune maa.

KOHTU PÕHJENDUSED

10. Kohus leiab, et kaebus ei ole põhjendatud ja tuleb jätta rahuldamata.

11. Vaidlustatud korralduse alusel otsustati anda Tartu linna munitsipaalomandisse Tartu

maakonnas Tartu linnas asuv Narva mnt 2g katastriüksus katastritunnusega 79301:001:0787,

pindalaga 5106 m2, sihtotstarbega üldkasutatav maa.

12. Tartu linn esitas taotluse maa munitsipaalomandisse andmiseks 10.10.2012 kirjaga, mida

täiendas 24.04.2017 kirjaga. MaaRS § 401 kohaselt viiakse maa munitsipaalomandisse andmise

menetlus, mille algatamiseks on esitatud taotlus enne 01.07.2016. a, lõpule seni kehtinud alustel ja

korras. Seega tuleb asja lahendamisel kohaldada enne 01.07.2016 kehtinud MaaRS sätteid.

13. Puudub vaidlus, et Tartu linna RSN TK 13.01.1962 otsusega nr 5 „Asutustele ja

organisatsioonidele maatükkide eraldamise kohta“ punkti 2 kohaselt anti põhimõtteline nõusolek

TK Kaubandusvalitsusele maa-ala eraldamiseks Emajõe vasakul kaldal betoonsilla ja jalakäijate

silla vahelisel maa-alal kuni 7500 m2 suuruse 250 kohaga kohvik-söökla ehitamiseks. Ehitise

koosseisu kuulus ka II korruse suve-kohvik, mis toetub sammastele. Ei ole vaidlust ka selle üle, et

kaebajale kuuluv ehitis ulatub Narva mnt 2g katastriüksusele, mis vaidlustatud korraldusega anti

munitsipaalomandisse.

Vaidlus

on

selles,

kas

Narva

mnt

2g

maaüksuse

andmine

munitsipaalomandisse oli õiguspärane olukorras, kus maaüksusele ulatub kaebajale kuuluva

Narva mnt 2 maaüksusel paikneva ehitise osa. Kaebaja leiab, et ehitise omanikuna on tal igal juhul

eesõigus ehitise alune maa ostueesõigusega erastada. Vastustaja ning kolmas isik leiavad, et

kaebaja on maa ostueesõigusega erastamise õiguse realiseerinud ning maa munitsipaalomandisse

andmine oli lubatav.

14. Tartu Linnavalitsuse 01.08.1996 korralduse nr 1335 „Narva mnt 2 hoone teenindamiseks

vajaliku maa määramine, nõustumine maa ostueesõigusega erastamisega, maakasutamise

sihtotstarbe ja maa maksustamishinna määramine, maa maksumuse määramise akti kinnitamine“

(vastustaja vastuse lisa 19) punkti 1 kohaselt määrati Narva mnt 2 hoone teenindamiseks vajaliku

maa suuruseks 5390 m2. Kohus nõustub vastustaja ja kolmanda isikuga, et kuivõrd korraldus nr

1335 on jõus ja seda ei ole vaidlustatud, siis on kaebajale kuuluva hoone teenindamiseks vajaliku

maa-ala ostueesõigusega erastamine lõpule viidud. 25.04.1996 koostatud Tartu linna Ülejõe

linnaosa Narva mnt 2 maa ostueesõigusega erastamise ja teenindusmaa määramise projektplaani

(koostatud maamõõtja E. Anderson poolt) ja Narva mnt 2 mõõdistatud katastriüksuse plaani

kohaselt ei asu osa ehitise eenduvast osast ning kolm sammast, millele eenduv osa toetub, ehitise

teenindamiseks vajalikul maaüksusel. Projektplaanil (kolmanda isiku vastuse lisa 1) nähtub

rohelisega tähistatuna Narva mnt 2 kinnistul paikneva hoone õigusliku alusega kasutatava

maakasutuse piir (rohelisega) ja ka taotletava maaüksuse piir (punasega). Jooniselt nähtub, et

kaebaja ei ole taotlenud Narva mnt 2 ehitise eenduva osa aluse maa-ala erastamist ning nimetatud

alale ei ole ulatunud ka õiguslikul alusel kasutatava maa-ala piir. Emajõega piirnevas piirilõigus

on kaebaja erastamise taotlus ühtinud talle erastada võimaldatud maa-ala piiriga. Kaebaja on

piiriprotokollile 12.09.1996 alla kirjutanud ning seega oli talle teada erastatava maa suurus ja

piirid ning asjaolu, et erastatava maa hulka ei arvatud hoone eenduva osa alust maad. Seega ei ole

kaebaja kunagi soovinud erastada maa-ala, mis anti vaidlustatud korraldusega riigi omandisse.

Kaebaja võis küll taotleda 8000 m2 suuruse maa ostueesõigusega erastamist, kuid nagu nähtub

korralduse nr 1335 lisaks olevalt plaanilt, siis ei ole ta taotlenud maa-ala erastamist, mille üle käib

praegusel juhul vaidlus, st Narva mnt 2g kinnistul paikneva kaebajale kuuluva hooneosa alust

7(9)

maad. Kaebajale jäi erastamata maa, mis jääb jõe äärest kaugemale ja selle maatüki osa üle

kaebajaga praegu vaidlust ei ole. Arvestades asjaolu, et Narva mnt 2g kinnistule ulatuv Narva mnt

2 ehitise osa on ehitatud 1995. aasta ehitusloa alusel, pidi kaebaja kindlasti aru saama korralduse

nr 1335 vaidlustamise vajalikkusest. Kaebaja seda aga ei teinud, vaid nõustus ostueesõigusega

erastatava maa piiridega. Seda kinnitab muu hulgas asjaolu, et kaebaja esindajale näidati kätte

erastatava maa piirid ning kaebaja aktsepteeris neid. Kuivõrd korraldus nr 1335 on jõus, kaebaja ei

ole taotlenud vaidlusaluse maa ostueesõigusega erastamist ning talle on teatavaks tehtud erastatava

maa piirid, siis on õige vastustaja ja kolmanda isiku seisukoht, et kaebaja avaldus maa

ostueesõigusega erastamiseks on lahendatud ning erastamisõiguse on kaebaja hoone omanikuna

realiseerinud. Eeltoodust tulenevalt on kohus seisukohal, et maa erastamine olemasolevates

piirides on ühtlasi käsitletav hoone omaniku loobumisena hoone ühe osa erastamise soovist.

15. Kohus nõustub vastustaja ja kolmanda isikuga, et kaebajal ei ole üle ostueesõigusega erastatud

Narva mnt 2 kinnisasja piiri ulatuva ehitise osa aluse maa ostueesõigusega erastamise õigust.

15.1 MaaRS § 22 lg 1 alusel saab isik ostueesõigusega erastada maad ehitise omanikuna. AÕSRS

§ 13 lg 3 kohaselt on ehitise omanikul õigus saada maa omanikuks MaaRS –s sätestatud alustel ja

korras ning ehitisealune maa ei kuulu teistele isikutele tagastamisele, erastamisele,

munitsipaalomandisse andmisele ega riigi omandisse jätmisele, kui seadusest ei tulene teisiti.

Kaebaja märgib õigesti, et AÕSRS § 13 lg-st 3 ja MaaRS erinevatest sätetest tulenevalt on ehitise

omanikul teiste isikute ees eesõigus saada talle kuuluva ehitise aluse ja selle teenindamiseks

vajaliku maa omanikuks. Praegusel juhul on kaebaja avaldus maa ostueesõigusega erastamiseks

lahendatud ning kaebaja on maa ostueesõigusega erastamise õiguse realiseerinud. Uut maa

ostueesõigusega erastamise avaldust kaebaja ei esitanud ning praegu enam tulenevalt MaaRS §-s

40 sätestatud tähtaegadest enam esitada ei saa.

15.2 Tallinna Ringkonnakohus on oma 5.03.2021 määruses käesolevas asjas selgitanud, et

erastamine on võimalik vaid ehitise kui vallasasja juurde. Vabariigi Valitsuse 02.06.2006 määruse

nr 133 „Maa munitsipaalomandisse andmise kord“ § 3 lg 3 sätestab, et kui munitsipaalomandisse

taotletakse maad, millel

asub

õiguslikul

alusel

püstitatud

ehitis,

arvestatakse maa

munitsipaalomandisse andmisel AÕSRS § 13 lg 3 kolmandas lauses sätestatut. Sätte eesmärk oli

välistada sätte jõustumisel olukord, kus kõik maaga püsivalt ühendatud ehitised kuuluksid maa

omanikule, st üldjuhul riigile. Seetõttu loeti kuni maa kandmiseni kinnistusraamatusse õiguslikul

alusel püstitatud ehitised vallasasjadeks (Tallinna ringkonnakohtu 26.05.2017 otsus asjas nr 3-16-

1432). Erastamismenetluse lõppemise järel ei saa ehitist ega selle osa ka juhul, kui see asub

osaliselt üle kinnisasja piiri, lugeda vallasasjaks ja selle juurde maad erastada. Kaebajale kuuluva

Narva mnt 2 paikneva ehitise puhul ei ole enam tegemist vallasasjaga AÕSRS § 13 lg 3 mõttes,

mille juurde saaks ehitise alust maad erastada. Samal põhjusel ei saa kaebaja nõuda ka ehitise osa

alusele maale hoonestusõiguse seadmist.

16. Kaebaja leiab, et isegi kui Narva mnt 2 asuva hoone juurde maa erastamine on lõpule viidud

Tartu Linnavalitsuse 01.08.1996.a korralduse nr 1335 andmisega, tulnuks vastustajal alustada

MaaRS § 351 alusel Narva mnt 2 kinnistu piiridest väljuva hooneosa alusele ning selle

teenindamiseks vajalikule maale kaebaja kasuks hoonestusõiguse seadmise menetlust. Selleks aga

tuleks maa jätta MaaRS § 31 lg 1 p 10 alusel riigi omandisse. Kohus kaebaja käsitlusega ei nõustu,

kuivõrd Narva mnt 2 asuva hoone teenindamiseks vajalik maa on juba kindlaks määratud maa

ostueesõigusega erastamise menetluse käigus. Vastustaja ei saa määrata hooneosale

teenindamiseks vajalikku maad ega seada hooneosale hoonestusõigust, kuivõrd AÕS § 241 lg 3

kohaselt ei või hoonestusõiguse ulatus piirduda ehitise ühe osaga nagu korrus. See tähendab, et kui

ehitis on hoonestusõiguse kui kinnisasja oluline osa, siis ei saa ehitis olla samal ajal osaliselt

maatüki oluline osa. Erandiks on olukord, kus ehitis on jagatav ja ehitise osad on peale jagamist

täiesti iseseisvalt majandatavad. Praegusel juhul sellise olukorraga tegemist ei ole, mistõttu ei ole

hoonestusõiguse seadmine ehitise osale kaebaja poolt soovitaval viisil õiguslikult võimalik.

8(9)

Samuti on hoonestusõiguse seadmine välistatud põhjusel, et erastamismenetluse lõppemise järel ei

saa ehitist ega selle osa lugeda vallasasjaks AÕSRS § 13 lg 3 mõttes.

17. AÕS § 148 lg 1 sätestab et ehitis, mis ulatub üle kinnisasja piiri, on selle kinnisasja osa, mille

piirest ta väljub, kui naaberkinnisasja omanik peab piiriülest ehitamist vastavalt sama paragrahvi

2. lõikele lubama, lg 2 sätestab, et kui sama paragrahvi 1. lõikes nimetatud ehitis on püstitatud

asjaõiguseta, kuid heauskselt, peab naaberkinnisasja omanik seda lubama. Tegemist on kinnisasja

seadusjärgse kitsendusega. Riigikohtu tsiviilkolleegium on oma 21.05.2008 otsuses nr 3-2-1-41-08

selgitanud, et kuigi AÕS § 148 ei reguleeri iseenesest maareformi käigus n.ö võõrale maale

sattunud ehitistega seonduvat, on nimetatud sätet võimalik analoogia alusel ka sellisele olukorrale

kohaldada. Riigikohus selgitab, et üle kinnisasja piiri teisele isikule kuuluv hoone osa kuulub AÕS

§ 148 lg 1 järgi hoone omanikule. Ka viidatud kohtuasjas ei olnud tegemist olukorraga, kus hoone

omanik oleks mingi osa hoonest ehitanud ilma asjaõiguseta, kuid siiski heauskselt juba ehitamise

hetkel teise isiku omandis olevale kinnistule. Seega, ehkki AÕS § 148 räägib kinnisasjadest ning

reguleerib kinnisasja omanike vahelisi õigussuhteid, on viidatud Riigikohtu lahendist tulenevalt

sätet võimalik analoogia alusel kohaldada ka maareformi käigus teise isiku maale sattunud

ehitisega seonduva õigusliku režiimi reguleerimiseks. Ka Tallinna Ringkonnakohus on oma

05.03.2021 määruses sätte kohaldatavust antud vaidluses tunnistanud ning selgitanud, et vastustaja

märkis korralduses õigesti, et AÕS § 148 kaitseb kaebaja õigusi piisavalt ja hoonestusõiguse

seadmiseks puudub vajadus. Seaduse eesmärk maareformi käigus hoonestusõiguse seadmisega

ehitise omaniku õigusi tagada ei ole praegusel juhul asjakohane, sest kaebaja õigused on kaitstud

niigi. Seega ei ole korralduses toodud viide nimetatud sättele õigusvastane. Korralduses on

põhjendatult leitud, et isegi juhul, kui Tartu linn ja kaebaja kokkulepet reaalservituudi seadmiseks

ei sõlmi, ei muutu Tartu linn Narva mnt 2g maaüksuse munitsipaliseerimise korral üle piiri ulatuva

ehitise osa omanikuks ning tal on kohustus ehitise osa vastavalt AÕS §-le 148 taluda. Tegemist on

sätte tõlgendamisega kaebaja kasuks, mistõttu ei saa selline tõlgendus kahjustada kuidagi kaebaja

huve. Viide nimetatud sättele ei ole oma olemuselt õigusvastane, kuivõrd sellega ei reguleerita

tulevikus tekkivaid õigussuhteid kinnisasja omanike vahel (mh ei seata korraldusega

reaalservituuti), vaid selgitatakse ehitise osa omaniku õigusi tulevikus. Korralduse eesmärgiks on

maa munitsipaalomandisse andmine, mitte reaalservituudi või mõne muu asjaõiguse seadmine.

18. Kaebaja leiab, et Narva mnt 2g katastriüksusele jääva ja kaebajale kuuluva ehitise osa alune

maa ei ole kunagi olnud haljasala. Samuti, et kunagi pole takistatud läbipääsu avalikult

kasutatavale alale ja avalikule haljasalale. Nimetatud väide ei ole õige. Tartu linna üldplaneeringus

roheala juhtotstarbega maa-ala hõlmab kõnealuses piirkonnas katkematult Emajõe kaldaala.

Jõeäärset kõnniteed on avalikult kasutatud. Tartu Linnavalitsuse tellimusel on 2017 aastal

koostatud Emajõe vasakkalda kaldakindlustuse, lõigus Kaarsild-Atlantis, rekonstrueerimise

põhiprojekt, Töö 44-16-TP, mille eesmärgiks on amortiseerunud kaldakindlustuse ja kaldapealsete

käiguteede rekonstrueerimine terviklikul alal Kaarsillast kuni Atlantiseni. Projektlahendusena

luuakse kaldapealsele uus läbiv nõuetekohane kergliiklustee lõik, mis võimaldab sujuvalt kulgeda

mööda Emajõe vasakkallast. Lisaks on projektlahenduses lähtutud Tajuruum OÜ poolt koostatud

Emajõe kaldapealse arhitektuursest eskiisprojektist, mille abil on kaldapealsele antud laiem

funktsioon aktiivseks vaba aja veetmiseks Emajõe ääres. Nimetatud projekti ei ole veel küll ellu

viidud, kuid samas on oluline, et tööd ei oleks takistatud põhjusel, et erinevad maaomanikud on

projekti ellu viimise küsimuses erinevatel seisukohtadel.

19. Kaebaja heidab vastustajale ette vastuolulist käitumist maa munitsipaalomandisse andmise

menetluses, viidates seejuures vastustaja 09.10.2017 kirjale (vastustaja vastuse lisa 18) ja

24.05.2019 kirjale (vastustaja vastuse lisa nr 22). Viidatud dokumentidest nähtub tõepoolest

vastustaja varasem arusaam, mille kohaselt oleks Narva mnt 2 asuva ehitise eenduva osa alune

maa tulnud erastada Narva mnt 2 ehitise teenindamiseks vajaliku maana. Nimetatud seisukoha

ekslikkust on vastustaja aga tunnistanud järgnevas menetluses ning seda väljendab vaidlustatud

9(9)

korraldus. Menetluses aset leidnud õigusnormi ebaõige tõlgendamine ei muuda aga maa

munitsipaalomandisse andmist õigusvastaseks.

20. Kohus nõustub vastustaja ja kolmanda isikuga, et kaebajal säilib võimalus leppida Tartu

linnaga kokku reaalservituudi seadmises ka olukorras, kus maa on jäetud munitsipaalomandisse.

Kaebaja poolt kohtuistungil esitatud argument, mille kohaselt oleksid korralduse kehtima jäämisel

tema võimalused servituudis seadmise tingimustes kokku leppimisel halvemad, ei ole usutav ega

asjakohane. Kolmas isik on teinud kaebajale korduvalt ettepanekuid reaalservituudi seadmiseks

suuremale alale, kui seda on Narva mnt 2 hoone eenduva osa alune maa. Ei ole usutav, et Tartu

linn asub edasises menetluses kaebaja õigusi põhjendamatult piirama. Kohtule edastatud vastustest

nähtuvalt on Tartu linn endiselt valmis sõlmima kokkuleppe, millega linn kohustub tähtajatult ja

tasuta taluma Narva mnt 2g katastriüksusel Narva mnt 2 hoone üle kinnisasja piiri ulatuvat

postidele toetuvat osa.

MENETLUSKULUD

22. HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehakse. Otsus

tehakse kaebaja kahjuks, mistõttu jäävad menetluskulud kaebaja kanda. Vastustaja ja kolmas isik

ei ole menetluskulude hüvitamist taotlenud, mistõttu jäävad vastustaja ja kolmanda isiku

menetluskulud nende endi kanda.

/allkirjastatud digitaalselt/

Tiia Nurm

kohtunik