2-19-14498/93 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Margo Klaar, Imbi Sidok-Toomsalu, Mati Maksing

Otsuse tegemise aeg ja koht

22.04.2021, Tallinn

Kohtuasja number

2-19-14498

Kohtuasi

CC hagi XX ja YY vastu solidaarselt kahjuhüvitise

7257,26 euro ja viivise väljamõistmiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 27.11.2020 otsus

Kaebuse esitaja ja liik

CC apellatsioonkaebus

Kaebuse hind

6068,07 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja (apellant): CC (isikukood XXXXXXXXX)

Kostja I (vastustaja I): XX (isikukood XXXXXXXXXXX)

Kostja

II

(vastustaja

II):

YY

(isikukood

XXXXXXXXXX), lepinguline esindaja XX

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta Harju Maakohtu 27.11.2020 otsus muutmata.

2. Jätta apellatsioonkaebus rahuldamata.

3. Apellatsiooniastme

menetluskulud

jätta

CC

kanda.

Kostjatel

rahaliselt

kindlaksmääratavad menetluskulud puuduvad.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks

tegemisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse

2-19-14498

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

kassatsioonkaebus.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

1. CC (hageja) esitas 11.09.2019 (lõplik nõue 03.01.2020) Harju Maakohtule hagi XX (kostja

I) ja YY (kostja II) vastu kahjuhüvitise 7257,26 euro ja viivise väljamõistmiseks.

2. Hagiavalduse kohaselt ostis hageja koos elukaaslasega 28.09.2018 kostjatelt Tallinnas Harku

tn 28/1-2 asuva korteriomandi (korter) 89 000 euro eest. Korteri valdus anti üle 29.09.2018.

Hageja kolis korterisse novembris 2018. Kuigi müügilepingu p-s 1.11.7 kinnitasid müüjad, et

eluruumis ei ole tehtud seadusliku aluseta ümberehitusi ja lepingu esemel ei ole mingeid

varjatud puudusi ega eritunnuseid (p 1.11.9), esinevad korteril puudused.

3. Hageja nõue koosneb tehtud ja kavandatud puuduste kõrvaldamise tööde maksumusest,

kohtuvälise menetluse õigusabikuludest ja eksperthinnangu maksumusest.

3.1. Köögi kraanikausi alt eritus ebameeldivat lõhna, mille põhjustas hallitus. Hageja lasi

vahetada valamu torud ja eemaldas hallituse ning kandis sellega kulutusi 60 eurot.

3.2. Laste- ja magamistoa põrandad on jäised ja tubades on põrandate temperatuur talvel 10 °C,

välisukse juures veelgi vähem. Esiku ja magamistoa põrandate temperatuur on külmal ajal 0–

13 °C. Põrandatest õhkab külma. Korteri esiku ja magamistoa põrand oli külm, kuna seal all oli

soojustamata laega kütmata kelder, kus on aastaringselt temperatuur umbes 4 °C. Hageja lasi

vana täite (ehitusprügi, kivid) eemaldada ning soojustas põrandad keldri poolt villa ja

tuuletõkkega ning kandis sellega seoses kulutusi 960 eurot.

3.3. Korteri välisuks ei pea sooja. Trepikoja valgus paistab korteri uksepragudest tuppa.

Välisukse juures valitsevad nullilähedased või miinustemperatuurid. Tihendeid, mis oleksid

viidanud soojapidavusprobleemidele, uksele pandud ei olnud. Korteri akende lähedal ja esikus

on külm isegi siis, kui toas ahi köeb ja on kuum (45 °C) ning kõik elektrikütteseadmed on töös,

sest aknad ei ole eluruumide jaoks piisavalt soojapidavad. Verandatoas on vaid veerand tundi

pärast radiaatori väljalülitamist 14 °C sooja. Aknad ei sulgu piisavalt tihedalt ja aknapõsed on

soojustamata. Hageja lasi pingutada aknaraame ja pärast seda sulguvad aknad veidi tihedamalt,

kuid akna ja aknaraamide vahelt puhub tuul ikkagi siseruumidesse. Aknad ja välisuks on

amortiseerunud ja tuleb välja vahetada. Hinnapakkumise järgi kulub selleks 3023,86 eurot.

Tuuletõkke ebapiisava paigaldamise ja näriliste võrgu puudumise tõttu pääseb välisõhk korteri

välisseina alt ja aknapõskede juurest tuuletõkke taha paigutatud soojustusvillast läbi puhuma.

Kõikide aknapõskede temperatuur külmal ajal on alla 10 °C ning umbes meetri ulatuses

aknaavadest on siseseinad külmad. Välisseintes on tuuletõmbus, pistikupesadest puhub külma

tuult tuppa. Hageja paigaldas hädalahendusena tuuletõkke ja villa vahele montaaživahtu.

Hageja on kandnud akende reguleerimise ja montaaživahu paigaldusega seoses kulutusi 120

eurot.

3.4. Verandatoa radiaatorit ja põrandakütet kasutades ei saa samaaegselt muid elektriseadmeid

kasutada, kuna korterisse tulev vooluvõimsus ei ole piisav (vaid 25 amprit). Elektrilevi AS

elektriku sõnul on optimaalne 40 amprit. Vooluvõimsuse tõstmiseks tööde tegemise maksumus

korteriomandi kohta on Elektrilevi AS hinnapakkumise järgi 482,40 eurot.

2-19-14498

3.5. Kuna kostjad rajasid verandatoa trepile lillepeenra, tõstes mulla laudise vastu, on

soojustusvill seal märg ja tuuletõke mädanenud ning vajab väljavahetamist. Fassaadi soojustuse

paigaldamisel on ehitusvead. Soojustamata seinte ja põrandate elamistingimustele vastavusse

viimisega seotud remondikulude maksumuseks on hinnapakkumise järgi 2052 eurot.

4. Hageja tellis enne müügilepingu sõlmimist Lahe Kinnisvara Hindamine OÜ-lt hindamisakti.

Eksperthinnangus on tuginetud puudulikele andmetele korteriomandi seisukorra ja

remondivajaduse hindamisel, mistõttu on hinnang ebatäpne. Hageja taotleb kostjatelt

eksperthinnangule tehtud kulutuse 129,50 eurot hüvitamist.

5. Hageja on proovinud korduvalt saavutada kostjatega kohtuvälist kokkulepet ja teinud

kulutusi õigusteenusele summas 400 eurot, mille hüvitamist ta taotleb.

Kostjate vastuväited

6. Kostjad palusid jätta hagi rahuldamata.

7. Müüdud korter vastas lepingutingimustele. Hageja ei ole lepingu rikkumist ja varjatud

puuduste esinemist tõendanud. Seinte soojustamise ja akende paigaldamise väidetavad vead on

hageja tõendamata väited. Kostjad ei vastuta nende puuduste eest, mis tekkisid pärast seda, kui

asi läks üle hagejale (hallitus kraanikausi all). Hageja oli mitmest asjaolust, mida hageja

nimetab varjatud puuduseks, juba enne lepingu sõlmimist teadlik. Kostjad teavitasid hagejat

korteri jahedatest põrandatest ja elektriarvete suurusest enne müügitehingut e-kirja teel. Hageja

käis enne lepingu sõlmimist korterit vaatamas ja pidi seega nägema korteri välisust. Kostjad

elasid vaidlusaluses korteris ligi kolm aastat ning neil ei tekkinud kordagi kahtlust, et midagi

oleks korteri juures valesti. Regulaarselt ahju küttes on korteris sooja 20–23 °C, seda on

kinnitanud ka hageja.

Maakohtu otsus ja põhjendused

8. Harju Maakohus jättis 27.11.2020 otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda,

kuid jättis kulude suuruse kindlaks määramata kostjatel menetluskulude puudumise tõttu.

9. Pooled ei vaielnud selle üle, et hageja ostis korteri elamiseks. VÕS § 217 lg 2 p 2 ja § 77 lg 1

järgi pidid seetõttu olema tagatud elementaarsed elutingimused.

10. Korteri välisukse puuduse näol ei ole tegemist varjatud puudusega. Isegi kui

müügikuulutuses oli märgitud, et müüdaval korteril on ees turvauks, siis kohus leidis, et hageja

oli välisukse puudusest teadlik enne müügilepingu sõlmimist, sest selles oli võimalik visuaalselt

veenduda, et tegemist ei ole turvauksega. Vaidlus puudus, et hageja käis enne müügilepingu

sõlmimist korteriga tutvumas ja sel juhul oli tal näha ka korteri välisuks. Samal ajal oli tal

võimalik ka veenduda, kui tihedalt uks sulgub või kuidas on paigaldatud uksel lukud.

11. Kraanikausi alt eritunud ebameeldiva lõhna ja seda põhjustanud hallituse probleemi puhul

ei ole tegemist varjatud puudusega. 25.05.2020 kohtuistungil selgitas hageja, et korteri

ülevaatamisel oli samuti tugev kanalisatsioonihais. Spetsiifiline hais kadus ära, kui hallitus

kõrvaldati. Hagejal oli võimalik enne korteri ostmist pöörata kostjate tähelepanu sellele

probleemile ja lasta teha haisu päritolu kindlaks ja hallitus kui selle põhjustaja vajadusel

kõrvaldada. Hageja ostis korteri teades, et korteris on spetsiifiline hais, kuid ei lasknud selle

põhjustajat kostjatel välja selgitada.

2-19-14498

12. Kostjad ei pea hüvitama kulutusi elektrivõimsuse tõstmiseks vaidlusaluses korteris, sest

tegemist ei ole korteriomandi varjatud puudusega. Müügilepingus eraldi elektrivõimsust ei ole

kokku lepitud. Elektrivõimsuse juurde ostmist elamule saab otsustada korteriühistu. Elektrilevi

AS ja KÜ Harku 28 vahel on sõlmitud võrguleping võrguühenduse läbilaskevõimega 25 amprit.

KÜ Harku 28 koosoleku protokolli p 7 järgi uuris amprite lisamise võimalusi ja sellega seotud

kulutusi hageja. Protokolli kohaselt otsustati olemasoleva olukorraga leppida, kulutusi

lisaamprite ostmiseks ei tehta.

13. Elamu välisvoodri võimalikud paigaldusvead ja maja vundamendi soojustus või selle

puudumine ei ole asjaoludeks, mille alusel väita, et tegemist on korteriomandi varjatud

puudusega. Sarnaselt elektrivõimsuse tõstmise küsimusele kuuluvad elamu välisvoodri ja

vundamendi soojustusega seotud probleemide lahendamised korteriühistu pädevusse. Lisaks

leidis kohus, et nii elamu vundament kui välisvooder olid hagejale korteriga tutvumisel näha ja

hageja sai nende olukorrast teadlikuks enne müügilepingu sõlmimist, tegemist ei ole korteri

varjatud puudusega. Ka on kostja I enne müügilepingu sõlmimist hagejale vastanud, et

vundament ei ole soojustatud.

14. Kostjad ei pea hüvitama hagejale eksperthinnangu (korteriomandi turuväärtuse hinnang)

eest esitatud arvet 129,50 eurot, kuna hageja kinnitusel oli eksperthinnang vajalik pangalt laenu

saamiseks. Seega ei tulenenud ekspertiisi tellimise vajadus kostjate rikkumisest.

15. Kõige suurema puudusena tõi hageja välja korteri soojapidavusprobleemi. Kohtu hinnangul

teadis hageja lepingu sõlmimise ajal hagis esile toodud puudustest seoses korteri

soojapidavusega või vähemalt pidi nendest teadma.

16. Hageja pöördus enne müügilepingu sõlmimist kostjate poole välislaudise soojustuse ja

põrandate soojustuse küsimuses. Kostja I 06.09.2020 e-kirjas antud selgitustest tulenevalt oli

hageja teadlik enne müügilepingu sõlmimist, et elamu vundament ei ole soojustatud, korter

asub esimesel korrusel ja põrandad on jahedad ning kostjad kasutavad jaheduse tõttu

vaipkatteid. Lisaks teavitas maakler hagejat enne müügilepingu sõlmimist jahedusest, sest

hageja sõnul teatas maakler, et kostja II kurdab, et tal varbad külmetavad. Maakohus leidis, et

viidatu alusel oleks hageja saanud teha järelduse, et tegemist võib olla tavapärasest jahedamate

põrandatega. Kohus asus seisukohale, et jäiselt külmad põrandad, külmad põrandad ja jahedad

põrandad on poolte subjektiivne tunnetuslik hinnang antud olukorrale. Hageja on kirjutanud

kostjatele, et korteris on temperatuur 20-23 kraadi. Kostjate hinnangul oli korteris temperatuur

normaalne ka talvel, sest võimaldas käia toas õhema riietusega. Kohus leidis, et kuna kostjad

on enne müügilepingu sõlmimist teavitanud hagejat jahedusest, siis ei saa olla tegemist korteri

varjatud puudusega. Ka müügikuulutuses on märgitud, et elamu energiamärgis puudub. Kohus

leidis, et isegi kui tekk oli välisukse ette pandud jaheduse vähendamiseks, siis hageja oli

jahedusest teadlik. Hagejale edastati enne müügilepingut ka kommunaalarved, sh

elektritarbimise kohta. Seega oli hageja teadlik ka elektrikulust. Kostjate kinnitusel teavitati

aknapõskede jahedusest maaklerit, lisaks ei näita see, et aknad vajavad vahetust. Tegemist on

poolte subjektiivse hinnanguga, kas aknapõsed on külmad või jahedad. Vaidlus puudus, et

tegemist on plastikakendega, mille olemasolus veendus hageja enne müügilepingu sõlmimist.

Hageja esitatud termofotod ei tõenda, kas aknad ja välisuks on nõuetekohaselt soojapidavad või

mitte. Hagejal puuduvad eriteadmised vastavate fotode tegemiseks, pole teada, mis tingimustes

ja vahendiga need on tehtud, mis ilmastikuolud valitsesid fotode tegemise päeval, mis

temperatuur oli toas ning järeldused, kas saadud tulemused vastavad kehtivatele nõuetele või

mitte.

2-19-14498

17. Kostjad ei pea hüvitama keldri valgustuse maksumust 30 eurot, sest tegemist ei ole korteri

varjatud puudusega. Hagejad eemaldasid lambid keldrist omavoliliselt ja hageja selgitas

13.08.2020 kohtuistungil, et korteriühistu juhatuse esimees nõudis lampide tagasipanekut.

Seega ei ole korteri puudusega, mille kostjad peaks hüvitama.

18. Maakohus tuvastas, et kostjad on menetlusväliselt õigusbüroo sekkumiseta ja ka

kohtumenetluses pakkunud hagejale korduvalt kompromissi, sh 25.05.2020 istungil 2200 eurot,

millest hageja on keeldunud. Hagejal puudus vajadus pöörduda õigusabi saamiseks

menetlusväliselt OÜ Hugo poole, kuna kostjad on hagejale menetlusväliselt vastanud ja on

püüdnud leida kompromissi. Hageja on põhjendamatult tekitanud sellega endale

õigusabikulusid ja seda ei pea kostjad hüvitama. Kuivõrd kohus ei tuvastanud korteril varjatud

puuduseid, siis puudub alus viidatud õigusabikulude kostjatelt väljamõistmiseks.

Apellatsioonkaebus

19. Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada osas, milles

maakohus jättis rahuldamata hageja nõude 5618,26 euro ja viivise saamiseks, ning teha uus

otsus, millega hüvitada hagejale soojustamata seinte ja põrandate elamistingimustele

vastavusse viimisega seotud remondikulud 2052 eurot, akende ja välisukse vahetuse ja

paigaldusega seotud kulud 3023,86 eurot, elektrivõimsuse tõstmiseks vajalike kulud 482,40

eurot ning valamu veetorude vahetuse ja paigaldusega (hallituse kõrvaldamisega) seotud kulud

60 eurot. Menetluskulud palub hageja jätta kostjate kanda.

20. Maakohus rikkus menetlusõigusnorme, hinnates tõendeid pealiskaudselt ja ebaõigesti.

21. Korter ei vasta keskmisele kvaliteedile. Kostjad ei teavitanud müügilepingus hagejat korteri

puudustest. Otsus on vastuoluline osas, milles maakohus leidis ühelt poolt, et hageja pidi esile

toodud puudustest olema teadlik ja samas maakohus ei tuvastanud korteril ühtegi puudust.

22. Hindaja küsis maaklerilt korteri puuduste kohta. Kui juba kinnisvaraspetsialistile visuaalsel

vaatlusel ühtegi puudust silma ei torganud, siis järelikult on korteri probleemide puhul tegemist

varjatud puudustega. Kuna kostjad ja maakler ei andnud hindajale objektiivset ülevaadet

kinnisvaraobjekti omadustest, eksitasid nad teadlikult ostjat, kes usaldas eksperti.

23. Keldri valgustus oli vältimatu kulu hagejale puuduste kõrvaldamisel, sest magamistoa

põrand tuli soojustada alt ning keldri lae valgustuse asendamist nõudis korteriühistu.

Soojustatud lakke enam lampe paigaldada polnud võimalik.

24. Tõsiasi, et korteri puuduste kõrvaldamise peab korraldama korteriühistu, ei tähenda veel, et

puudusi ei eksisteeri. Vundamendi soojustamata jätmine ei põhjusta tingimata põrandate

jahedust. Visuaalselt ei ole fassaadil mingeid puudusi näha, maakleri sõnul soojustati maja 8

aastat tagasi. Ka kostjad väitsid enne müügitehingut, et fassaad on soojustatud.

25. Jahedad põrandad on ebatäpne ja ilustatud kirjeldus põrandate seisukorra kohta. Hageja

täpsustab, et maakler ütles alles pärast lepingu sõlmimist detsembris 2018, et kostja II kurdab,

et tal varbad külmetavad. Kostjad loobusid maakleri tunnistajaks kutsumisest.

26. Termofotodel näidatud temperatuurid kinnitavad, et põrandate jäisus ei ole subjektiivne

tunnetuslik hinnang, nagu maakohus arvas. Energiamärgis puudub paljudel elamutel ning selle

puudumine ei ole viide soojapidavusprobleemidele. Hageja teadis põrandate jahedusest, aga ei

saanud olla teadlik välisukse jahedusest, sest visuaalselt nägi uks korralik välja ning sulgus

adekvaatselt. Ukse ees oli kvaliteetne turvauks, mistõttu maakler kirjutas turvaukse ka

2-19-14498

kuulutusse. Hageja palub hinnata kinnisvarahindaja tehtud fotot eksperthinnangus korteri

välisuksest – korteri ukse välimus ei viita kuidagi sellele, et uks ei pea sooja. Mõnemillimeetrist

pragu ukse ja luku vahel näeb ainult teatud nurga alt. Võimalik, et pragu tekib vaid

kütteperioodil, kui õhk on kuiv ning puidu sisse tekivad praod. Maakohus jättis tähelepanuta,

et kostjad olid valmis ukse ja akende vahetamise kulu hagejale kompenseerima.

27. 160-eurone elektriarve ei ole ilmselge viide korteri soojapidavusprobleemidele. Maakler

ütles, et korteris elas lastega pere. Lastega perede kommunaalarved on pesupesemise ja sageda

söögitegemise tõttu keskmisest kõrgemad. Ei saa välistada korteriomanike kokandushuvi,

elektriauto laadimist või muid suure elektritarbimisega seotud hobisid.

28. Aknapõskede temperatuur on näha termofotodel. Hagejal puuduvad erialased teadmised

termokaamera manipuleerimiseks, mistõttu võib mõõtmistulemusi õigeks lugeda.

29. Hagejal puuduvad rahalised vahendid ekspertiisi tellimiseks. Praeguseks on enamik

puudustest kõrvaldatud ja arvestades hagi hinda on ekspertiisi tellimine ebamõistlik.

30. Näriliste kahjustuste ja lillepeenra rajamise tõttu tekkinud kahjustuste hüvitamine on ära

toodud hagile lisatud arvel, kus on ka eraldi välja toodud näriliste tõkke ja uue tuuletõkkeplaadi

paigaldamine.

31. Elektrivõimsuse vähesus on puudus, millest on teadlikud vaid korteris elektriseadmeid

kasutanud inimesed. Probleem ei ole mitte elektrivõimsuse mittevastavuses lepingule, vaid

selles, et 25 amprit ja ühefaasiline vool on 5 elektriküttega majapidamise peale suurte

külmasildadega majas liiga vähe. Kohus ei arvestanud Elektrilevi peakaitse väljavõtet, millest

nähtus, et aasta jooksul on korteris olnud 25 korda ülepinge tõttu kaitse väljas. Kui iga kuu

esineb mitu elektrikatkestust söögi tegemisel, kütte sisselülitamisel või siis, kui naabrite

elektritarbimine suureneb, on see kahtlemata häiriv. Korteriühistu üldkoosoleku protokollist

nähtuvalt on ebapiisav elektrivõimsus kõigile naabritele oluline teema, kuid omanikel tuleb

hetkel olukorraga leppida.

32. Hageja ei nõustu, et hallitusprobleem ei ole korteri puudus. Keskmine korter ei hallita ega

haise. Kanalisatsioonihais ei ole spetsiifiline hais. Maakohus ei arvestanud e-kirjavahetust, kus

kostjad tunnistasid, et harjusid selle omapärase „vana maja“ lõhnaga. Seega olid kostjad

kummalisest lõhnast teadlikud korteris elamise ajal.

Vastustajate seisukoht

33. Kostjad vaidlevad apellatsioonkaebusele vastu, paluvad jätta selle rahuldamata ja

menetluskulud hageja kanda.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

34. Ringkonnakohus, tutvunud apellatsioonkaebuse ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et

apellatsioonkaebuse väited ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks ega muutmiseks.

Ringkonnakohus ei tuvastanud maakohtu poolt menetlusõiguse rikkumisi ega materiaalõiguse

ebaõiget kohaldamist. Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega ega pea vajalikuks

neid korrata (TsMS § 654 lg 6). Apellatsioonkaebus jääb rahuldamata ja maakohtu otsus

muutmata (TsMS § 657 lg 1 p 1).

2-19-14498

35. Ringkonnakohus kontrollib maakohtu otsust osas, milles maakohtu otsus on vaidlustatud

(TsMS § 651 lg 1). Hageja vaidlustas maakohtu otsuse osas, milles maakohus jättis rahuldamata

järgmised hageja kulude hüvitamise nõuded:

 soojustamata seinte ja põrandate elamistingimustele vastavusse viimisega seotud

remondikulud 2052 eurot;

 akende ja välisukse vahetuse ja paigaldusega seotud kulud 3023,86 eurot;

 elektrivõimsuse tõstmiseks vajalikud kulud 482,40 eurot;

 valamu veetorude vahetuse ja paigaldusega seotud kulud 60 eurot.

36. Seega osas, milles maakohus jättis keldri lae soojustamisega seoses kantud kulu 960 eurot,

akende reguleerimise ja montaaživahu paigaldusega seoses kantud kulu 120 eurot,

eksperthinnangule tehtud kulutuse 129,50 eurot ja kohtuvälise kokkuleppe saavutamiseks

kantud õigusabiteenuse kulu 400 eurot hüvitamiseks rahuldamata, maakohtu otsuse

seaduslikkust ja põhjendatust ringkonnakohus ei kontrolli ning neid kulusid puudutavatele

apellatsioonkaebuse väidetele ei vasta, kuna selles osas ei ole maakohtu otsust vaidlustatud.

37. Hageja etteheited maakohtule seisnevad peamiselt tõendite ebaõiges hindamises. TsMS

§ 232 lg 1 kohaselt hindab kohus seadusest juhindudes kõiki tõendeid igakülgselt, täielikult ja

objektiivselt ning otsustab oma siseveendumuse kohaselt, kas menetlusosalise esitatud väide on

tõendatud või mitte. Ringkonnakohus ei tuvastanud, et maakohus oleks eksinud tõendite

hindamisel ega näe alust tõendite teisiti hindamiseks TsMS § 653 alusel. Maakohus analüüsis

asjas esitatud tõendeid ja jõudis veendumusele, et hageja oli lepingu sõlmimise ajal teadlik nii

korteri jahedusest kui selle spetsiifilisest lõhnast. Hagejal oli võimaldatud korter eelnevalt üle

vaadata. Maakohus tuvastas poolte lepingueelse e-kirjavahetuse alusel, et hageja oli nimetatud

asjaoludest teadlik. Selle hindamisel, kas hageja poolt ette heidetud puudused kujutasid endast

müügilepingu

eseme

lepingutingimustele

mittevastavust

ja

kas

hageja

ostjana

lepingutingimustele mittevastavusest teadma pidi, tuli hinnata asjas esitatud tõendite ja

selgituste pinnalt. Maakohus võttis vastavate asjaolude hindamisel õigesti arvesse ka seda

informatsiooni, mida kostjad avaldasid hagejale müügiprotsessi käigus ja seda, mida hageja

enne müügilepingu sõlmimist nägi või koges ja mida ta oleks pidanud nägema või kogema.

Maakohtu hinnang, et hageja esitatud termofotod ei ole praegusel juhul piisav tõend korteri

soojapidavuse hindamiseks, on ringkonnakohtu arvates põhjendatud. Asjaolu, et hageja ei ole

nõus maakohtu järeldustega, ei ole lahendi tühistamise aluseks. Maakohtu põhjendused on

jälgitavalt esitatud ning järeldus on kooskõlas põhjendustega.

38. Apellatsioonkaebusest võib aru saada, et hageja heidab maakohtule ette ka materiaalõiguse

(VÕS § 77 lg 1 ja § 218 lg 4) ebaõiget kohaldamist. Ringkonnakohus selgitab selles osas

järgmist.

39. Müügieseme vastavust lepingutingimustele hinnatakse lepingu enese ning VÕS §-de 77 ja

217 alusel. VÕS § 217 lg 1 kohaselt peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele.

VÕS § 217 lg 2 p 1 järgi ei vasta asi lepingutingimustele, kui sellel ei ole kokkulepitud omadusi.

VÕS § 217 lg 2 p 2 järgi ei vasta asi lepingutingimustele, kui kokkuleppe puudumisel asja

omaduste kohta ei sobi asi teatud eriliseks otstarbeks, milleks ostja seda vajab ja mida müüja

lepingu sõlmimise ajal teadis või pidi teadma, kui ostja võis mõistlikult tugineda müüja

erialastele oskustele või teadmistele, muul juhul aga otstarbeks, milleks seda liiki asju tavaliselt

kasutatakse. Et otsustada selle üle, kas kostja on müügilepingut rikkunud, tuleb esmalt

tuvastada, millistele tingimustele pidi müügilepingu esemeks olev kinnisasi vastama

(Riigikohtu 22.11.2017 otsus tsiviilasjas nr 2-15-18582 p 12). Kui kasutatud asja müügileping

ei sisaldanud kokkulepet asja kvaliteedi kohta, peab asi VÕS § 217 lg 1 ja § 77 lg 1 järgi

vastama tavapärastele kasutatud asja nõuetele ehk asja keskmisele kvaliteedile (Riigikohtu

2-19-14498

15.11.2017 otsus tsiviilasjas nr 2-15-18987, p 13). Kui elamiseks mõeldud lepinguese ei vasta

elementaarsetele elamistingimustele, on tegemist eelduslikult lepingueseme puudusega VÕS

§ 217 lg 2 p 2 järgi.

40. Kui müügiese ostetakse elukohaks, tuleb müüjal arvestada, et müügiese peab eelduslikult

vastama elementaarsetele elamistingimustele ja kui müügiese eeltoodule ei vasta, on tegemist

eelduslikult VÕS § 217 lg 2 p-s 2 sätestatud lepingueseme puudusega ning müüja saab oma

vastutuse selle eest välistada üldjuhul üksnes siis, kui ta on puuduse enne müügilepingu

sõlmimist ostjale avaldanud. Kohtupraktikas on elementaarsete elamistingimuste hulka (millele

eluruum peaks vastama) loetud normaalset temperatuuri, elementaarset veevarustust,

kanalisatsiooni, piisavat päevavalgust ning elamist kestvalt häiriva püsivalt olulise müra,

vibratsiooni või ebameeldiva lõhna puudumist. Märgitu kehtib üldjoontes ka kasutatud

eluruumi ostmisel, kuigi viimaselt ei saa eeldada uuega samaväärset kvaliteeti. Kui ostetud

eluruum elementaarsetele tingimustele ei vasta, tuleb seda pidada lepingueseme

mittevastavuseks lepingutingimustele, kui pooled ei ole lepingueseme omadusi detailselt kokku

leppinud või on eraldi kokku leppinud, et eluruum ei pea mõnele elementaarsele elutingimusele

vastama (vt nt Riigikohtu 19.11.2012 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-129-12, p-d 23 ja 26).

41. Kasutatud asjade puhul tuleb arvestada ka sellega, et asja senisest tavapärasest kasutamisest

tingitud kulumine ja sellega kaasnevad puudused, mida sarnastel uutel asjadel ei esine, ei kujuta

endast

veel

lepingutingimustele

mittevastavusi.

Samas

tuleb

lepingutingimustele

mittevastavust jaatada siis, kui asjal on puudusi, mida müüdud asjaga võrreldavatel kasutatud

asjadel tavaliselt ei esine (Riigikohtu 07.04.2010 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-23-10, p 12). Kui

asi ei ole selle ostjale üleandmise hetkel eesmärgipäraselt kasutatav, toob see VÕS § 217 lg 2

p 2 alusel kaasa asja lepingutingimustele mittevastavuse isegi juhul, kui asja puudused on asja

vanust ning sellest tingitud seisundit arvestades tavalised. Sel juhul on asi lepingutingimustele

mittevastav hoolimata sellest, et asi on keskmise kvaliteediga VÕS § 77 lg 1 tähenduses

(Võlaõigusseaduse kommenteeritud väljaanne II, 2019, § 217, lk 91 ning seal viidatud

kohtupraktika).

42. Apellatsiooniastmes on vaidluse all müüdud korteriomandi soojapidavus, elektrivõimsus ja

valamu torud (spetsiifiline lõhn korteris). Pooled ei vaidle, et kostjad müüsid hagejale

korteriomandi 1930-ndatel ehitatud puitmajas ning olid teadlikud hageja soovist hakata korterit

kasutama eluruumina, mis on ka korteri tavakasutuseks. Seega pidi müügiese VÕS § 217 lg 2

p 2 järgi sobima igapäevaseks elamiseks ning olema VÕS § 77 lg 1 teise lause järgi vähemalt

keskmise kvaliteediga. Samas keskmise kvaliteedi hindamisel tuleb arvestada, milline on sama

vana ja sama tüüpi majade keskmine kvaliteet. Ligi 100 aastat vana elamu puhul ei saa eeldada,

et selles asub uueväärne energiasäästlik korter.

43. Kui asi vaadatakse üle enne müügilepingu sõlmimist ja müügilepingus märgitakse, et ostja

on asja eelnevalt üle vaadanud, siis tuleb eeldada, et ostja nõustus asja ostma koos ülevaatamisel

avastatud puudustega, ilma et neid puudusi oleks müügilepingus märgitud (Riigikohtu

26.09.2007 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-71-07, p 13).

44. Müügilepingu punktis 1.14 antud ostja kinnitustega leppisid pooled sisuliselt kokku lepingu

sõlmimise ajal olemas olnud asja omadustes, arvestades hageja võimalust neist omadustest

eelnevalt teada saada. Puudub vaidlus, et hagejal oli võimalus korteriomandiga tutvuda ja ta

seda võimalust ka kasutas. Samuti täpsustati korteri omadusi ka lepingu sõlmimise eelselt

e-kirja teel. Nii oli hageja teadlik korteri jahedusest. Puudub vaidlus, et korterit on võimalik

kütta, s.t küttekolded toimivad. Küsimus on selles, kas korterit küttes on võimalik saavutada

elamiseks normaalne temperatuur. Maakohtus kogutud tõendid ei anna alust järelduseks, et

2-19-14498

korter on sedavõrd soojapidamatu, et on talvistes oludes eluruumina kasutamiseks sobimatu.

Kostjad elasid koos lapsega vaidlusaluses korteris 3 aastat. Puuduvad tõendid, mis annaksid

aluse objektiivseks hinnanguks, et korteriomand ei ole eluruumina kasutatav praeguses

olukorras, kus hageja hinnangul vajalikud soojustustööd on tegemata.

45. Ringkonnakohus ei nõustu hageja seisukohaga, et 49,1m2 suuruse korteri 160-eurosed

elektriarved ei viita võimalikele korteri soojapidavusprobleemidele. Riigikohus on leidnud, et

kui elamul on suured küttekulud, võib müüja vastutuse välistamiseks elamu vähese

soojapidavuse väite korral olla piisav see, kui müüja esitab ostjale küttekulude suurust näitavad

arved, märkides nende esitamise ka müügilepingus. Suurte küttearvete alusel peab asja ostnud

isik üldjuhul eeldama mh probleeme soojapidavusega (Riigikohtu 14.03.2019 otsus tsiviilasjas

nr 2-17-1937, p 25). Praeguses asjas teavitasid kostjad hagejat, et korteri põrandad on jahedad

ja külma ilmaga võis korter vajada isegi kütmist mitu korda päevas ning esitasid ka oma

kommunaalkulude arved, sh elektriarved (I kd, tl-d 59 ja 182 jj). Seega pidi hagejal elektriarvete

pinnalt tegema järelduse ka korteri soojapidavuse kohta. Apellatsioonkaebuse seisukoht, et suur

elektriarve võis olla põhjendatud ka suurest kokandushuvist, elektriauto laadimisest või muust

hobidega seonduvast, on paljasõnaline ega ole kuidagi seostatud kostjatega. Vastuses

apellatsioonkaebusele kinnitavad kostjad, et nad ei ole kunagi omanud elektriautot.

46. Asjaolu, et kostjad on olnud kohtueelselt või menetluse ajal nõus asendama korteri

välisukse või vahetama aknad, ei tähenda, et kostjad võtsid omaks hageja etteheidetud

korteriomandi puudused soojapidavuse osas. Kostjad ei varjanud müügilepingu sõlmimise

eelselt infot, et korteri põrandad on jahedad, nagu hageja ekslikult leiab (I kd, tl 59). Kostjate

poolse pakkumise näol oli tegemist õigusrahu huvides läbirääkimistega kompromissi

saavutamiseks, mitte korteri puuduste omaksvõtuga. Vaatamata sellele, et maakler oli ekslikult

korteri müügikuulutusse märkinud turvauks, oli hagejal korteri välisuksega võimalik

müügilepingu sõlmimise eelselt piisavalt põhjalikult tutvuda ja veenduda ukse kvaliteedis.

Hageja möönab apellatsioonkaebuses, et visuaalselt nägi uks korralik välja ja sulgus

adekvaatselt. Hageja tugineb apellatsioonkaebuses termofotodele, mille osas leidis maakohus

õigesti, et need ei saa tõendada asjaolu, kas aknad ja uksed on soojapidavad või mitte, kuna

hagejal puuduvad eriteadmised selliste fotode tegemiseks ja puuduvad muud olulised andmed,

mille alusel konkreetseid fotosid analüüsida.

47. Võimalikud vajakajäämised elamu välisseina ja vundamendi soojustuses ei ole vaidlusaluse

korteriomandi varjatud puudused. Kostjad müüsid hagejale korteriomandi, mitte eramu, mille

puhul vastutaksid nad ka fassaadi ja vundamendi võimalike varjatud puuduste eest. Et tegemist

on vaid 4 korteriga elamuga, ei muuda asjaolu, et elamu välisvoodri paigaldamise ja

vundamendi soojustamise eest vastutab korteriühistu. Korteriomanik ei saa ise välisfassaadi

soojustada. Kostjad võimaldasid hagejal enne müügilepingu sõlmimist korter üle vaadata ning

tutvuda selle seisukorraga. Korteri, samuti korterelamu välisseina ja vundamendi seisukorra

kindlakstegemisel oli neil võimalus kasutada asjatundja abi ning nad saanuks hoone

seisukorrast piisavalt põhjaliku ülevaate. Ei kuulutuses ega ka poolte kirjavahetuses ei ole

kostjad andnud valekinnitusi elamu välisseina ja vundamendi soojustuse osas. Kostja I teatas

hagejale enne müügilepingu sõlmimist, et tema teada on seinad ja põrandad eelmise omaniku

sõnul soojustatud, aga kuna vundament ei ole soojustatud ja korter asub esimesel korrusel, siis

on põrandad jahedad (I kd, tl 59). Kolleegium leiab, et kostjad ei pidanud enne korteri müümist

kontrollima täpselt, millal ja millise kvaliteediga oli elamu välisseina soojustatud. Vanas

puitfassaadiga korterelamus võib kasutatud korteriomandit müüa selliselt, et müüja annab vaid

selgitusi selle kohta, millal tema teada on elamut üldiselt renoveeritud. Ostjal on seejuures

võimalus täpsustada tema jaoks olulisi ja ostuotsust mõjutavaid asjaolusid otse korteriühistult.

2-19-14498

48. Eeltoodust tulenevalt on tõendatud, et hageja oli teadlik enne notariaalse müügilepingu

sõlmimist korteriomandi olukorrast, sai tutvuda mõistlikul määral ehitise soojustuse, välisukse

ja akendega ning temperatuuriga tubades. Vaatamata kõigele otsustas hageja sõlmida

28.09.2018 notariaalse müügilepingu vaidlusaluse korteriomandi ostmiseks. Kui hageja oli

nõus omandama korteri talle teadaolevate puudustega, siis ei saa ta tugineda hiljem sellele, et

vaidlusaluse korteriomandi puuduseks on asjaolu, et korter peaks olema tema hinnangul

soojem. Kolleegium leiab, et kui hageja vajas korterit elamiseks, siis oli tema huviks enne

müügilepingu sõlmimist muu hulgas saada teada, kas müüjate hinnang eluruumi jaheduse kohta

ühtib ostja subjektiivse hinnanguga. Kostjad on täitnud oma kohustuse tõendada, et nad

teavitasid hagejat enne müügilepingu sõlmimist korteri puudustest. Seega ei olnud tegemist

varjatud puudustega.

49. Valamu veetorude vahetuse ja paigaldusega seotud kulude nõude osas nõustub

ringkonnakohus maakohtuga, et kraanikausi alt eritunud ebameeldiva lõhna ja seda põhjustanud

hallituse probleemi puhul ei ole tegemist varjatud puudusega, kuna hageja oli enda sõnul

tundnud haisu juba korteri ülevaatamisel ja see spetsiifiline hais kadus ära, kui väidetav hallitus

kõrvaldati. Seega ostis hageja korteri teades, et korteris on spetsiifiline hais, kuid ei lasknud

selle põhjustajat kostjatel välja selgitada. Nagu kolleegium eelnevalt leidis, et kui hageja vajas

korterit elamiseks, siis oli tema huviks enne müügilepingu sõlmimist muu hulgas saada teada,

miks on korteris spetsiifiline lõhn, s.o kas tegemist on vanale puitmajale omase lõhnaga või

põhjustab lõhna miski muu. Seega ei olnud tegemist varjatud puudustega. Lisaks juhivad

kostjad vastuses apellatsioonkaebusele õigesti tähelepanu ka asjaolule, et hageja kolis korterisse

alles 2018 novembri teises pooles, s.o paar kuud pärast müügilepingu sõlmimist ja korteri otsese

valduse üleandmist. Seega ei ole hageja tõendanud torude olukorda müügilepingu sõlmimise

seisuga ja ei ole välistatud, et torude olukord võis muutuda ka niisket aastaaega arvestades

tulenevalt asjaolust, et korteris ei elatud mõnda aega ja see võis olla mõnda aega kütmata.

50. Maakohus on õigesti jätnud rahuldamata ka hageja nõude hüvitada kulutused

elektrivõimsuse tõstmiseks. Ringkonnakohus on maakohtuga ühte meelt, et tegemist ei ole

korteriomandi varjatud puudusega, mille eest peaksid vastutama kostjad. Maakohus märkis

õigesti, et pooltel puudus kokkulepe elektrivõimsuse osas ja elektrivõimsuse juurde ostmine

kuulub korteriühistu pädevusse. Lisaks märgib kolleegium, et arvestades, et KÜ Harku 28 on

otsustanud olemasoleva olukorraga leppida ja kulutusi lisaamprite ostmiseks mitte teha, ei saa

hageja nõuda ka elektrivõimsuse tõstmiseks vajalike kulude hüvitamist. Nõude lahendamisel

tuleb arvestada ka sellega, et kahju hüvitamise tulemusel ei või hageja põhjendamatult rikastuda

(vt nt Riigikohtu 18.06.2008 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-45-08, p 16). Kostjad peaksid

teoreetiliselt hüvitama kulutused üksnes juhul, kui pooltel oleks olnud suurema kui 25 amprit

elektrivõimsuse osas kokkulepe ja korteriühistu on otsustanud ka lisaamprite ostmise, s.o

selliste kulude kandmise.

51. Seega nõustub kolleegium maakohtu järeldusega, et tsiviilasja materjalid ei anna alust

nõustuda hageja seisukohaga, et temale müüdud korteriomandil esinevad väidetud varjatud

puudused, ja apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

52. Seoses apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisega puudub alus maakohtu menetluskulude

jaotuse muutmiseks.

53. Poolte menetluskulud ringkonnakohtus jäävad tingituna apellatsioonkaebuse rahuldamata

jätmisest hageja kanda (TsMS § 171 lg 1).

2-19-14498

54. TsMS § 174 lg 1 järgi määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse

alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas,

millega seoses kulud tekkisid. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks ka siis,

kui menetlusosalised ei esita menetluskulude kindlaksmääramise taotlust, võttes aluseks

menetluskulude nimekirja või tsiviilasja materjalid. Tsiviilasja materjalidest ei nähtu, et

kostjatel oleks tekkinud ringkonnakohtu menetluses rahaliselt hüvitamisele kuuluvaid

menetluskulusid. Seetõttu puudub vajadus menetluskulusid rahaliselt kindlaks määrata.

55. Ringkonnakohus selgitab hagejale, et apellatsioonkaebuse hinnast tulenevalt pidi hageja

tasuma kaebuse esitamisel riigilõivu 425 eurot. Toimikust nähtuvalt on hageja

apellatsioonkaebuse esitamisel tasunud riigilõivu 450 eurot (III kd, tl 49).

56. RLS § 12 lg 1 kohaselt on riigilõivu tasunud isikul õigus taotleda riigilõivu võtjalt riigilõivu

tagastamist RLS § 15 alusel. Riigilõivu tagastamise nõue lõpeb kahe aasta möödumisel selle

aasta lõpust, millal riigilõiv tasuti. RLS § 15 lg 1 p 1 järgi tagastatakse enam tasutud riigilõiv,

kui riigilõivu on tasutud ettenähtust rohkem. Hagejal on TsMS § 150 lg 1 p 1 alusel õigus

taotleda kohtult apellatsioonkaebuse esitamisel enam tasutud riigilõivu tagastamist. TsMS

§ 150 lg 4 kohaselt tagastab riigilõivu kohus, kelle menetluses asi viimati oli, üksnes selle

menetlusosalise avalduse alusel, kes riigilõivu tasus või kelle eest riigilõiv tasuti,

menetlusosalisele, kes selle pidi tasuma, või tema korraldusel muule isikule.

(allkirjastatud digitaalselt)