2-19-120760/39 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Vahur-Peeter Liin, Villem Lapimaa ja Ande Tänav

Määruse tegemise aeg ja koht

1. aprill 2021, Tallinn

Tsiviilasja number

2-19-120760

Tsiviilasi

Tallinn, Paldiski mnt 34 korteriühistu avaldus XX

vastu võla nõudes

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 4. veebruari 2020. a määrus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

XX määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Avaldaja

Tallinn,

Paldiski

mnt

korteriühistu

(registrikood 80449760), esindaja Marge Aron

Puudutatud isik XX (isikukood XXXXXXXXXXX)

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Harju Maakohtu 4. veebruari 2020. a määrus. Saata asi uueks

läbivaatamiseks maakohtule.

2. Määruskaebus rahuldada osaliselt.

Edasikaebamise kord

Määruse peale ei saa esitada määruskaebust.

MENETLUSE KÄIK

Tallinn, Paldiski mnt 34 korteriühistu (avaldaja) esitas Pärnu Maakohtule 1. augustil 2019

maksekäsu kiirmenetluse avalduse XX (puudutatud isik) vastu. Puudutatud isiku vastuväite

tõttu lõpetati 26. septembri 2019. a määrusega maksekäsu kiirmenetlus ja anti asi üle Harju

Maakohtule menetluse jätkamiseks hagimenetluses.

Avaldaja esitas 15. oktoobril 2019 avalduse ja 22. oktoobril 2019 avalduse täpsustuse, milles

palus puudutatud isikult enda kasuks välja mõista 1. oktoobri 2019 seisuga põhivõla

3235,53 eurot, sissenõutavaks muutunud viivise ajavahemiku eest 31. detsembrist 2016 kuni

15. oktoobrini 2019

650,36 eurot

ja

edasiulatuva

viivise

alates

15. oktoobrist 2019

võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg-s 1 sätestatud määras.

Avaldaja esitas 2. jaanuaril 2020 maakohtu nõudmisel nõude täpsustuse 31. detsembri 2019

seisuga. Avaldaja palub mõista puudutatud isikult enda kasuks välja põhivõla 3348,2 eurot ning

viivise 693,50 eurot.

Avaldaja väitel ei nõua ta puudutatud isikult enne 2017. a aprilli tekkinud võlga. Samuti ei nõua

avaldaja puudutatud isikult korduvalt ühe ja sama kohustuse täitmist. Nõude arvestuse kohta

selgitas avaldaja, et kuivõrd puudutatud isik tasub temale esitatud arveid juhuslikus määras ehk

mitte arvel toodud summas ja ei määra, millise konkreetse arve katteks on konkreetne summa

üle kantud, vaid kirjutab maksekorraldustele üldnimetusena „kommunaalmaksed Paldiski mnt

2 (9)

34-8“, on avaldaja VÕS § 88 lg 6 kohaselt lugenud täidetuks esimesena sissenõutavaks

muutunud, s.o varasema kohustuse.

Avaldaja väitel on puudutatud isik hageja liige. Avaldaja tekkis 1. jaanuaril 2018 seaduse alusel

ning alates sellest kuupäevast läksid korteriomanike ühisuse õigused ja kohustused üle

avaldajale. Puudutatud isik on Paldiski mnt 34 korter 8 omanik. Avaldaja korraldab Paldiski

mnt 34 elamus haldus- ja kommunaalteenuseid. Puudutatud isik on jätnud regulaarselt tasumata

avaldaja ja avaldaja õiguseellase AS ISS Eesti osutatud järgmiste teenuste eest:

elamukindlustus, haldusteenus, raamatupidamisteenus, tehnohooldus, remondifond, energia,

vesi, kommunikatsioon ja lisateenused, kui neid on osutatud. Kuivõrd avaldajal puudub kehtiv

põhikiri, lähtutakse majandamiskulude kandmisel seadusest ja korteriomanike kokkulepetest.

Majandamiskulude suuruse kindlaksmääramisel on lähtutud korteriühistu 24. juuli 2018. a

üldkoosolekul vastu võetud majanduskavast, mille kohaselt tasutakse mõõdetava teenuse eest

nagu vesi ja kanalisatsioon vastavalt tegelikule tarbimisele, muude kulude eest tasutakse

vastavalt korteriomandi pindalale. Sama põhimõte tuleneb ka korteriomandi- ja korteriühistu

seaduse (KrtS) § 40 lg-st 1. Varasemate majandamiskulude kandmise on korteriomanikud

kokku leppinud 17. märtsi 2016 majanduskavaga. Puudutatud isik on jätnud tasumata teenuste

eest ajavahemikul 1. november 2016 kuni 1. oktoober 2019 kokku 3235,53 eurot. Nõude

kujunemine on nähtav Paldiski mnt 34-8 eluruumi saldo väljatrükilt. Avaldaja nõude

õiguslikuks aluseks on VÕS § 108 lg 1, võla tekkimise ajal kehtinud korteriomandiseaduse

(KOS) § 13 lg 1 ja kehtiva KrtS § 40. Puudutatud isikule esitatud arvetest nähtus, et puudutatud

isik kohustus tasuma majandamiskulude eest vastavalt ruutmeetritele või vastavalt tegelikult

tarbimisele. Arve kohaselt on arve tasumise tähtpäev arve väljastamise kuu viimane kuupäev.

Seega muutub arve sissenõutavaks arve väljastamise kuule järgneva kalendrikuu esimesest

kuupäevast. Avaldajal on KrtS § 42 lg 1 kohaselt õigus nõuda viivist majandamiskulude

tasumisega viivitamise eest VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.

Puudutatud isik vaidles avaldusele vastu ning palus jätta selle rahuldamata.

Avaldaja nõue on osaliselt aegunud. Avaldaja on väljastanud 20. veebruaril 2016 arve 2016. a

jaanuari eest 115,91 eurot. Arvest nähtub väidetav võlg 31. jaanuari 2016 seisuga

2731,45 eurot.

Järelikult

on

võlg

2731,45 eurot

tekkinud

enne

1. jaanuari 2016.

Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 147 lg 3 järgi aegusid enne 1. jaanuari 2016 esitatud

arve alusel sissenõutavaks muutunud nõuded hiljemalt 1. jaanuaril 2019.

Avaldaja on esitanud nõude, mis ei kuulu avaldajale. Kuna korteriühistu moodustati seaduse

alusel, siis ei ole avaldajale üle läinud nõuded perioodi eest enne 1. jaanuari 2018.

Registrikaardilt ei nähtu, et avaldajal oleks õiguseellast. Ühestki asjas esitatud tõendist ei nähtu,

et avaldajale oleks üle läinud AS-i ISS arvete alusel tekkinud nõue.

Korteriomanike koosolekud ei ole tegelikud, sest puudutatud isikule ei ole ühtegi

korteriomanike koosoleku kutset saadetud ega üle antud. Samuti ei ole ühtegi üldkoosoleku

teadet Paldiski mnt 34 trepikojas trepi all paiknevale teadetetahvlile üles pandud. Puudutatud

isik ei saa oma õigusi realiseerida, kui talle ei ole üldkoosoleku toimumisest teada antud.

Järelikult on korteriühistu üldkoosoleku otsused nii kokkukutsumise korra rikkumise kui ka

heade kommetega vastuolu tõttu TsÜS § 38 lg 2 ja KrtS § 29 lg 1 järgi tühised. Samuti ei ole

puudutatud isikule saadetud ühtegi üldkoosoleku protokolli. Avaldaja kohtule esitatud

9. juuli 2018 korteriomanike üldkoosoleku protokollist ei nähtu, et üldkoosolek oleks üldse

mingeid otsuseid vastu võtnud. Protokoll ei kajasta koosoleku juhataja ega protokollija valimist.

Otsust ei ole vastu võetud juhatuse ega majanduskava kohta. Seega on ka äriregistrisse tehtud

juhatuse kohta ebaõige kanne. Kohtule esitatud koosolekust osavõtjate nimekiri kajastab, et

osalenud on omanike esindajad, kuid ühtegi volitust ei ole koosoleku protokollile lisatud.

Seejuures puudub ka mistahes viide isikute nimede kohta, kes on allkirjasarnaseid jutte

osalejate allkirjade kohta tõmmanud. Puudutatud isik vaidlustas ka 9. juuli 2019

3 (9)

üldkoosolekust osavõtjate allkirjalehe ja korteriomanike antud allkirjade ehtsuse ning viitas, et

Kindel Maa OÜ kui äriühing on abstraktsioon. Abstraktsioon omakäelisi allkirju ei saa anda.

Lisaks ei olnud 24. juuli 2018 koosolek otsustusvõimeline, sest koosolekust osavõtjatele kuulus

vähem kui pool kaasomandi osadest (KrtS § 20 lg 2). Seaduses sätestatud nõuetele mittevastav

koosoleku otsus ei tekita puudutatud isikule kohustusi. Puudutatud isik ei kiida koosoleku otsust

heaks. Puudutatud isik on õigustatud tuginema korteriühistu koosoleku otsuse tühisusele TsUS

§ 38 lg 7 alusel kohtus ka üksnes vastuväite esitamisega. Järelikult ei ole majanduskava

nõuetekohaselt vastu võetud ja see on tühine. Lisaks nähtub majanduskavast, et see on

allkirjastatud tõenäoliselt ühe ja sama isiku poolt, sest käekirjasarnased konksud on dokumendil

nii väidetaval juhatajal kui ka väidetaval protokollijal sarnased. Seega puudub avaldajal alus ka

remondifondi jm kõrvalkulude osas arvete esitamiseks, sest puudub korteriomanike otsus.

Avaldaja on kohtule esitanud 2010. aastal sõlmitud valitsemislepingu koopia. Puudutatud isik

vaidleb selle dokumendi ehtsusele vastu, sest 2010. aastal ei toimunud ühtegi korteriomanike

üldkoosolekut, millel oleks vastu võetud või heaks kiidetud 29. detsembri 2010 kuupäevaga

dateeritud leping. Sellest valitsemislepingust ei nähtu ka korteriomanike esindajat ega isikut,

kes oleks korteriomandite omanike nimel valitsemislepingu allkirjastanud. Ka lepingu sisu ei

vasta tegelikkusele, sest elamu juures puudub muru, mille eest oleks pidanud hoolitsema ja

lahtisest olme- ning lendprahist aastaringselt puhastama. Lisaks puuduvad ka uste esised restid,

mida puhastada jne. Isegi, kui eeldada, et tõend võiks olla ehtne, ei ole selle lepingu alusel

teenust osutatud. Puudutatud isik on tasunud avaldajale muud kulud peale remondifondi ja

olematu tehnohoolduse.

Avaldaja nõude kujunemine on ebaselge. Avaldaja on kajastanud esitatud arvetel puudutatud

isiku võla tasumist, kuid viivist on arvestatud tervelt arve summalt.

Avaldaja on esitanud kohtule 14. oktoobril 2019 korteri arvete ja laekumiste tabelid aastate

2016, 2017, 2018 ja 2019 kohta, mille neljandas veerus on kajastatud puudutatud isiku poolt

tasutud summad ja laekumiste kuupäevad. Puudutatud isik nõustub tabelites kajastatud

puudutatud isiku laekumistega ja neile vastu ei vaidle. Samas vaidleb puudutatud isik vastu

tabelite algsaldole, viivistele ja lõppsaldole. Avaldaja kohtule esitatud 2017. aasta tabeli

laekumised on kajastatud korrektselt. Samas on 2016. a tabelis jäänud kajastamata ja

arvestamata puudutatud isiku 14. juuni 2016 ülekanne 45,75 eurot, 2018. a tabelis ei ole

kajastatud 30. novembri 2018 ülekannet 58,33 eurot ning 2019. a tabelis ei ole kajastatud

9. oktoobri 2019 ülekannet 65,55 eurot ega 15. novembri 2019 ülekannet 131,60 eurot.

Viivisenõue on ebaselge, üllatuslik ja heade kommete vastane. Puudutatud isik palub kohtul

vähendada viivist 0 euroni. Avaldaja esitatud arvetest ei nähtu, et puudutatud isikult oleks

viivise tasumist nõutud.

Lisaks on raamatupidaja igakuine tasu 66 eurot ebamõistlikult suur praeguse korteriühistu

jaoks. Samuti on ebamõistlikult suur haldusteenus, sest tegelikkuses mingit haldusteenust ei

osutata. Puudutatud isik vaidleb vastu ka remondifondi ja tehnohoolduse kuludele, sest

tehnohooldust ei ole selles majas tehtud. Samuti ei ole tehtud remonditöid. Remonti on majas

teinud puudutatud isik enda vahendite arvel, kuid temale ei ole remondiga seotud kulutusi

hüvitatud.

MAAKOHTU MÄÄRUS

Maakohus rahuldas 4. veebruari 2020. a määrusega avalduse ja mõistis puudutatud isikult

välja avaldaja kasuks ajavahemiku 28. aprill 2017 kuni 31. detsember 2019 eest põhivõla

3348,20 eurot ja viivise 31. detsembri 2019 seisuga 693,50 eurot. Kohus mõistis puudutatud

isikult välja avaldaja kasuks viivise VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras põhinõudelt

alates 1. jaanuarist 2020 kuni põhinõude täitmiseni.

4 (9)

Avaldaja nõuded ei ole aegunud. Avaldaja nõudis puudutatud isikult korduvate kohustuste

täitmist alates arvetest, mis on muutunud sissenõutavaks 2016. a novembris. 2016. aastal

tekkinud nõuete aegumistähtaeg algas TsÜS § 154 järgi 1. jaanuaril 2017. TsÜS § 147 lg 3

alusel oli 2016 arvete aegumistähtaeg 31. detsembril 2019 kell 24.00, kuid selleks tähtajaks oli

avaldaja oma nõuded kohtule esitanud.

Avaldaja ei ole kohtusse esitanud korduvalt sama nõuet. Avaldaja ei ole praeguses menetluses

nõudnud puudutatud isikult enne 1. novembrit 2016 tekkinud võla tasumist. Järelikult on

põhjendamatu puudutatud isiku viide AS ISS Eesti 20. jaanuari 2016 arvele 16018160340 ja

20. juuni 2016 arvele 1606348160340, milles on kajastatud puudutatud isiku võlg 31. mai 2016

seisuga 2085 eurot.

Põhjendamatu on puudutatud isiku vastuväide, justkui oleks avaldaja esitanud nõude, mis ei

kuulu avaldajale. Nimelt moodustusid alates 1. jaanuarist 2018 korteriühistud automaatselt ka

sellistes korterelamutes, kus ei olnud korteriühistut enne 1. jaanuari 2018 loodud ja kus

kaasomanikud ei olnud otsustanud korraldada elamu majandamise korraldamist kaasomanikena

asjaõigusseaduse kohaselt. Seega tekkis Paldiski mnt 34 elamus korteriühistu, kellele läksid

KrtS § 66 lg 2 alusel üle korteriomanike õigused ja kohustused, sh õigus nõuda sissenõutavaks

muutnud majandamiskulude tasumist.

Paldiski mnt 34 korteriomanikud on majandamiskulude jaotuses kokku leppinud 24. juuli 2018

üldkoosolekul ning varasemate majandamiskulude kandmises 17. märtsi 2016 üldkoosolekul.

KrtS § 41 lg 5 kohaselt kehtib senine majanduskava kuni uue majanduskava kehtestamiseni.

Seega kehtis 17. märtsil 2016 kinnitatud majanduskava 24. juuli 2018 majanduskava

kehtestamiseni ning nende alusel oli avaldajal õigus esitada korteriühistu liikmetele arveid.

Asjakohatu on puudutatud isiku vastuväide, et tema vastu esitatud majandamiskulude nõue on

alusetu, sest kehtivat majanduskava ei ole vastu võetud. Kohtule ei esitatud tõendeid, millest

nähtuks, et puudutatud isiku vaidlustatud korteriomanike üldkoosolekute kokkukutsumisel

oleks oluliselt rikutud seadust või korteriomanike kokkulepet. Avaldaja kinnitab, et puudutatud

isikule edastatakse teateid tema poolt märgitud aadressile ja asukohta, kuhu edastatakse ka tema

arved. Avaldaja 22. oktoobri 2019 menetlusdokumendile on lisatud üldkoosoleku kutse vorm

ning kohtul ei ole alust kahelda, et kutse edastati kõigile korteriühistu liikmetele. Puudutatud

isik ei ole 24. juuli 2018 üldkoosoleku otsust majanduskava kinnitamise kohta vaidlustanud

KrtS §-s 29 ettenähtud korras.

Avaldaja palub välja mõista avaldaja kasuks põhivõla 31. detsembri 2019 seisuga

3348,20 eurot. Avaldaja selgitas, et ei nõua puudutatud isikult enne 2017. a aprilli tekkinud

võlga. Avaldaja esitas 14. oktoobri 2019 menetlusdokumendiga korteri arvete ja laekumiste

tabelid aastate 2016, 2017, 2018 ja 2019 kohta, mille neljandas veerus on kajastatud puudutatud

isiku tasutud summad ja laekumiste kuupäevad. Puudutatud isik nõustus tabelite neljandas

veerus kajastatud laekumistega ja neile vastu ei vaielnud. Järelikult ei ole ka kohtul alust

kahelda

avaldaja

esitatud

arvete

ja

laekumiste

tabelites,

sh

2. jaanuari 2020

menetlusdokumendile lisatud puudutatud isiku arvete ja laekumiste ajaloos.

Puudutatud isik vaidleb siiski vastu tabelite algsaldole ja lõppsaldole. Puudutatud isik kinnitab,

et 2017. a laekumised on kajastatud korrektselt, kuid tabelites on jäänud kajastamata

14. juuni 2016 ülekanne 45,75 eurot. 14. juuni 2016 ülekandega on tasutud kommunaalmakse

Paldiski mnt 34 korter 34 eest, mitte Paldiski mnt 34-8 korteri eest. Maakohus nõustus

avaldajaga, et ei olnud alust arvestada Paldiski mnt 34-8 korteri võla katteks teise korteri eest

tehtud makset. Kui tegemist oli eksliku ülekandega, pidi puudutatud isik ise esitama avaldajale

taotluse tema tasutud summa ümberkandmiseks õigele kontole. Lisaks ei nõustunud maakohus

puudutatud isiku vastuväitega, et 2018. a ei arvestatud puudutatud isiku tehtud ülekannet 58,33

eurot, mis on kajastatud 15. detsembri 2018 arvel 1812348160340. Avaldaja kinnitas, et

puudutatud isik on 58,33 eurot tasunud ja see ei kajastu võla koosseisus. Asjaolu, et 58,33 eurot

5 (9)

ei kajastu võla koosseisus, kinnitab kohtule esitatud arvel 1812348160340 märgitud laekumine,

kus avaldaja on nõuet puudutatud isiku vastu 58,33 euro võrra vähendanud. Samuti on

põhjendamatu puudutatud isiku etteheide, et 2019. a arvestuses ei ole kajastatud puudutatud

isiku 9. oktoobri 2019 ülekannet 65,55 eurot ega 15. novembri 2019 ülekannet 131,60 eurot.

Maakohtu hinnangul on need maksed arvesse võetud avaldaja kohtule 1. jaanuaril 2020 esitatud

saldos ja avaldaja lõplikus nõudes, mis kajastab võlga 31. detsembri 2019 seisuga. Järelikult ei

olnud puudutatud isikul alust jätta oma kohustusi avaldaja ees täitmata. Puudutatud isikule

kuulub Paldiski mnt 34 elamus korter 8, mille majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest

on puudutatud isikul kohustus igakuiselt tasuda. Avaldajal on õigus nõuda puudutatud isikult

avalduses märgitud võla tasumist täies ulatuses. Muu hulgas on puudutatud isik kohustatud

tasuma majanduskavas ettenähtud remondifondi makseid. Avaldaja on esitanud nõuet ja selle

suurust kinnitavad tõendid. Puudutatud isik ei ole esitanud põhjendatud vastuväiteid avalduse

lisaks olevatele arvetele või nõude aluseks olevate asjaolude kohta, sh nõude arvestuse ja

kujunemise kohta. Korteriühistu võlglastelt võla väljamõistmine iseenesest lihtsates vaidlustes,

kus puudub alus eeldada korteriühistu poolt pahatahtlike nõuete esitamist, ei tohiks olla

takistatud ebamõistlikult kõrge tõendamisstandardi tõttu. KrtS § 40 lg 3 kohaselt võib

korteriomanik keelduda kandmast üksnes neid kulusid, millega ta ei ole nõustunud, kui nende

kandmise nõudmine temalt oleks vastuolus hea usu põhimõttega. Avaldaja nõuab oma liikmelt

majandamiskulude kandmist, mille nõudmine ei ole vastuolus hea usu põhimõttega.

Korteriühistu näol ei ole tegemist kasumit teeniva ettevõttega. Ühistu saab rahalisi vahendeid

oma kohustuste täitmiseks vaid ühistu liikmetelt. Olukorras, kus üks ühistu liige, st puudutatud

isik, otsustab keelduda korteriühistu arvete tasumisest või tasuda neid vastavalt enda

äranägemisele, peab avaldaja siiski täitma oma kohustusi. Kui üks ühistu liikmetest oma

kohustusi ei täida, siis kannatavad selle tõttu teised ühistu liikmed.

Avaldaja nõuab puudutatud isikult ka sissenõutavaks muutunud viivise tasumist

31. detsembri 2019

seisuga

kokku

693,50 eurot.

Avaldaja

on

2. jaanuari 2020

menetlusdokumendile lisanud viiviste arvestuse. Avaldaja viivisenõue on põhjendatud.

Puudutatud isik on esitanud viiviste osas vastuväite, mille kohaselt avaldaja viiviste arvestusest

31. detsembri 2019 seisuga nähtub, et kuigi puudutatud isikul oli 2016. aasta eest maksmata 0

arvet, on avaldaja arvestanud nendelt viiviseid 161,87 eurot. Puudutatud isik leiab, et kui

tasumata arveid ei ole, siis ei ole võimalik ka viivist arvestada. Avaldaja on selgitanud, et

puudutatud isik tasub talle esitatud arveid juhuslikus summas ja ei määra, millise konkreetse

arve katteks on tasutud summa üle kantud. Kohus on seisukohal, et sellises olukorras oli

avaldaja VÕS § 88 lg 6 kohaselt õigustatud lugema täidetuks esimesena sissenõutavaks

muutunud, s.o varasema kohustuse. Asjaolu, et avaldaja on hiljem tehtud maksed lugenud

muuhulgas 2016. aasta võla katteks, ei tähenda, et puudutatud isik ei peaks maksma arvete

maksmisega viivitamise eest viivist.

Kuni 31. detsembrini 2017 kehtinud korteriühistuseaduse (KÜS) § 7 lg 4 kohaselt võis

korteriühistu juhatus nõuda majandamiskulude maksmisega viivitamisel korteriomanikult

viivist kuni 0,07 protsenti maksmata jäänud summalt päevas iga viivitatud kalendripäeva eest

majandamiskulude maksmise kuule järgneva kuu esimesest kuupäevast arvates. Alates

1. jaanuarist 2018 jõustunud KrtS § 42 lg-s 1 on sätestatud, et kui korteriomanik viivitab

majandamiskulude tasumisega, võib korteriühistu nõuda temalt viivist võlaõigusseaduse § 113

lõike 1 teises lauses sätestatud suuruses. Puudutatud isik taotles viiviste vähendamist 0 euroni.

Puudutatud isiku taotlus viivise vähendamiseks on alusetu. Kuivõrd avaldaja on viivist

arvestanud seadusjärgses suuruses, ei ole viivis ülemäärane ja selle vähendamiseks alust ei ole.

Seejuures on avaldaja arvestanud viivist üksnes VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras, mis on

väiksem määr, kui avaldajal oleks olnud võimalik nõuda kuni 31. detsembrini 2017 kehtinud

KÜS § 7 lg 4 kohaselt. Lisaks ei ole avaldaja suhteliselt tagasihoidlikus suuruses seadusjärgse

viivise nõudmine vastuolus heade kommetega põhjusel, et arvetel ei olnud kajastatud

6 (9)

viivisemäära. Seadusjärgset viivist on võimalik nõuda sõltumata sellest, kas sellele igas arves

on viidatud.

Maakohus leidis, et tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 172 lg 1 järgi on õiglane jätta

menetluskulud puudutatud isiku kanda, arvestades mh korteriomandist tulenevate nõuete

lahendamise erisusega hagita menetluses ning asjaolu, et kohus rahuldas avalduse.

MÄÄRUSKAEBUS

Puudutatud isik esitas määruskaebuse, milles palub tühistada maakohtu määruse ja teha uue

määruse, millega jätta avaldus rahuldamata.

Puudutatud isiku väitel on maakohus jätnud tähelepanuta puudutatud isiku 12. detsembri 2019

menetlusdokumendis esitatud vastuväited.

Avaldaja viivisenõue on ebaselge, arusaamatu ning vastuolus heade kommetega.

Avaldaja nõue on osaliselt aegunud.

Puudutatud isikule esitatud arvete aluseks olevad üldkoosoleku otsused on tühised.

Puudutatud isik vaidleb vastu remondifondi ja tehnohoolduste kuludele, sest elamule ei ole neid

teenuseid osutatud.

Avaldaja esitatud nõue ei kuulu avaldajale.

Avaldaja kohtule esitatud laekumiste tabelites ei kajastu puudutatud isiku 14. juuni 2016

ülekanne 45,75 eurot, 30. novembri 2018 ülekanne 58,33 eurot, 9. oktoobri 2019 ega

15. novembri 2019 ülekanded.

Maakohus ei ole piisavalt rakendanud hagita menetluses kehtivat uurimisprintsiipi ja on

puudutatud isiku vastuväited jätnud tähelepanuta.

MENETLUSE EDASINE KÄIK

Maakohus võttis määruskaebuse menetlusse ja andis avaldajale tähtaja sellele vastamiseks.

Avaldaja palub jätta määruskaebus rahuldamata.

Maakohus määruskaebust ei rahuldanud ja edastas selle lahendamiseks Tallinna

Ringkonnakohtule.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus tuleb menetlusõiguse normi olulise rikkumise

tõttu TsMS § 667 lg 2 teise lause alusel tühistada ning asi tuleb saata maakohtule uueks

lahendamiseks. Määruskaebus rahuldatakse osaliselt.

Ringkonnakohus leiab, et määruskaebuse väited maakohtu uurimispõhimõtte rikkumise

kohta on põhjendatud. Maakohus on lahendanud asja õigesti hagita menetluses (TsMS § 613

lg 1 p 1), kuid seejuures pole maakohus järginud hagita menetluses kehtivat uurimisprintsiipi.

Nimelt ei ole kohus TsMS § 477 lg 5 kohaselt hagita menetluses seotud menetlusosaliste

esitatud asjaoludega ning on TsMS § 477 lg 7 kohaselt kohustatud kontrollima avalduse

tõendatust sõltumata menetlusosaliste esitatud seisukohtadest, st kohus peab vajaduse korral

koguma ise tõendeid või tegema menetlusosalistele ettepaneku tõendite esitamiseks.

Ringkonnakohtu hinnangul ei ole maakohus nõuetekohaselt välja selgitanud, kuidas on avaldaja

nõue üldse kujunenud. Samuti ei ole maakohus nõuetekohaselt kontrollinud, kas avaldaja nõude

aluseks olevad asjaolud on tõendatud. Ringkonnakohus ei nõustu maakohtu lähenemisega, et

asjaolu, et tegemist on korteriühistu nõudega oma liikme vastu, õigustab asja lahendamist

üksnes avaldaja paljasõnaliste väidete pinnalt. Juhul, kui avaldaja enda nõude aluseks olevaid

7 (9)

asjaolusid ei tõenda ning ka kohtul ei õnnestu selle kohta tõendeid koguda, tuleb avaldus jätta

rahuldamata.

Praeguses asjas tugineb avaldaja sellele, et puudutatud isik on rikkunud korteriomandist

ning avaldaja liikmesusest tulenevat kohustust tasuda majandamiskulude eest. Avaldaja palub

mõista puudutatud isikult enda kasuks välja 31. detsembri 2019 seisuga majandamiskulude võla

3348,20 eurot ning viivise 693,50 eurot. Ringkonnakohus nõustub puudutatud isiku väitega, et

avaldaja nõude kujunemine on ebaselge ning maakohus ei ole seda ebaselgust kõrvaldanud.

Esialgse avalduse kohaselt nõudis avaldaja puudutatud isikult alates 1. novembrist 2016

esitatud arvete tasumist. 2. jaanuari 2020 nõude täpsustuse kohaselt nõuab avaldaja puudutatud

isikult alates 2017. a aprillist tekkinud võla tasumist. Samas ei vaidle menetlusosalised selle

üle, et puudutatud isik on avaldajale ka pärast 1. novembrit 2016 ja aprilli 2017 makseid teinud.

Avaldaja on selle kohta üksnes väitnud, et arvestas puudutatud isiku tehtud maksed tema varem

tekkinud kohustuste katteks. Avaldaja ei ole aga üheski menetlusdokumendis selgelt esile

toonud, kuidas see varasem võlg on kujunenud ning millise varasema võla katteks avaldaja

puudutatud isiku tasumisi on arvestanud. Sellises olukorras on maakohus ekslikult leidnud, et

puudutatud isiku vastuväited, mis puudutavad enne 1. novembrit 2016 tekkinud kohustusi, ei

ole asjakohased.

Maakohus oleks asja lahendamisel pidanud esmalt välja selgitama, kas ja millises ulatuses

võis avaldaja arvestada puudutatud isiku tehtud makseid varasemate kohustuste katteks.

Iseenesest on küll õige avaldaja seisukoht, et juhul, kui puudutatud isik ei määranud, milliste

kohustuste katteks ta makseid teeb, loetakse VÕS § 88 lg 6 p 1 järgi esimeses järjekorras

täidetuks esimesena sissenõutavaks muutunud kohustus. Samas ei kinnita asjas esitatud tõendid

seda, et puudutatud isik ei ole ühelgi juhul määranud, millise kohustuse katteks ta makseid teeb.

Näiteks on kohtule esitatud 14. oktoobri 2016. a maksekorralduses puudutatud isik märkinud

selgituseks arve numbri, millest võib järeldada, et puudutatud isik on määranud tehtud makse

sellel arvel märgitud kohustuse täitmiseks. Sellises olukorras oleks maakohus pidanud koguma

tõendeid (eelkõige puudutatud isiku tehtud maksekorraldused või avaldaja konto väljavõte,

millest nähtuvad puudutatud isiku tehtud maksed koos selgitustega) selle kohta, kas ja millises

ulatuses on puudutatud isik määranud, milliste kohustuste katteks ta makseid on teinud.

Maakohus on põhjendamatult lähtunud üksnes avaldaja paljasõnalistest väidetest.

Teiseks oleks maakohus pidanud välja selgitama, kas ja millises ulatuses olid puudutatud

isikul üldse varasemad täitmata kohustused avaldaja ees. Ilma seda kindlaks tegemata ei ole

võimalik hinnata, kas ja millises ulatuses saab tehtud makseid nende kohustuste täitmiseks

arvestada. Puudutatud isik on väitnud, et ta on osaliselt varasema võla tasunud täitemenetluses

ja esitanud selle kohta ka täitemenetluse lõpetamise otsuse, millest nähtub, et ta on

täitemenetluses tasunud tsiviilasjas nr 2-15-108712 tehtud kohtulahendist tuleneva võla.

Kohtute infosüsteemist nähtub, et tegemist oli maksekäsu kiirmenetlusega, milles nõuti

puudutatud isikult majandamiskulude võlga ajavahemiku 1. veebruarist 2012 kuni 23. aprillini

2015 eest. Arvestades asjaolu, et puudutatud isikule esitatud 2016. a jaanuari arve kohaselt oli

puudutatud isiku võlg 31. detsembri 2015 seisuga 2765,45 eurot, on võimalik, et osaliselt on

avaldaja arvestanud puudutatud isiku tehtud makseid kohustuse katteks, mille puudutatud isik

oli juba täitemenetluses tasunud.

Ringkonnakohus nõustub ka puudutatud isiku vastuväitega, et avaldaja viivise nõue ning

arvestus on ebaselged. Avaldaja palub puudutatud isikult välja mõista viivise põhivõlalt 31.

detsembri 2019 seisuga 693,50 eurot. Avaldaja esitas 2. jaanuari 2020 menetlusdokumendis

viivise kujunemise kohta täpsustatud tabeli. Sellest nähtub, et kuigi puudutatud isikul 2016.

aasta eest maksmata arveid ei olnud, on avaldaja arvestanud perioodi 31. detsember 2016 kuni

31. oktoober 2019 eest viivist 161,87 eurot. On ebaselge, milliselt põhivõlalt avaldaja

puudutatud isikult viivist nõuab. Avaldaja ei ole seda üheski menetlusdokumendis selgelt esile

toonud. Täiendavalt juhib ringkonnakohus tähelepanu, et samas tabelis avaldaja esile toodud

8 (9)

viivise arvutused ei pruugi olla õiged. Näiteks 2018. aastal väljastatud maksmata arvete

summalt 1141,03 eurot on avaldaja arvestanud viivist perioodi 31. detsembrist 2018 kuni 15.

oktoobrini 2019 eest 180,46 eurot. See teeb viivisemääraks vähem kui aasta pikkuse

ajavahemiku eest ca 16%. Samas kui seadusejärgne viivisemäär on 8% aastas. Selle järgi oleks

viivise suuruseks 72,28 eurot. Maakohus on põhjendamatult lähtunud viivisenõuet rahuldades

üksnes avaldaja esitatud arvestusest seda ise sisuliselt kontrollimata. Asja uuel lahendamisel

tuleb kontrollida ka avaldaja viivisenõuet.

Ringkonnakohus leiab, et maakohus on rikkunud uurimispõhimõtet ka seoses puudutatud

isiku vastuväidetega üldkoosolekute otsuste, millega kinnitati majanduskavad, tühisuse kohta.

Puudutatud isik väitis, et talle ei ole saadetud ei 24. juuli 2018 ega 17. märtsi 2016

korteriomanike üldkoosoleku kutseid. Juhul, kui see väide tõele vastab, on rikutud

üldkoosoleku kokkukutsumise korda. 24. juuli 2018 üldkoosoleku kokkukutsumisest tuli KrtS

§ 20 lg 1 ja mittetulundusühingute seaduse § 20 lg 5 kohaselt ette teatada vähemalt seitse päeva,

kui põhikirjaga ei ole ette nähtud pikemat tähtaega. Praeguses asjas on avaldaja välja toonud,

et tal ei ole põhikirja. 17. märtsi 2016 üldkoosoleku kokkukutsumisele kohaldus sel ajal

kehtinud KOS § 18 lg 4, mille kohaselt tuli üldkoosoleku kokkukutsumisest teavitada

korteriomanikke kirjalikult. Teates tuli märkida üldkoosoleku toimumise aeg ja koht, koosoleku

kokkukutsumise põhjus ja koosoleku päevakord ning muud üldkoosolekuga seotud tähtsad

asjaolud. Üldkoosolekust tuli ette teatada vähemalt nädal. KrtS § 29 lg 1 kohaselt toob

üldkoosoleku kokkukutsumise korra rikkumine kaasa üldkoosoleku otsuste tühisuse. 17. märtsi

2016 üldkoosoleku toimumise ajal kehtinud KOS ei sätestanud küll selgelt üldkoosoleku

kokkukutsumise korra rikkumise tagajärge, kuid ringkonnakohtu hinnangul kohaldub sellisel

juhul analoogia korras TsÜS § 38 lg 2, mille kohaselt toob otsuse tegemise korra oluline

rikkumine kaasa samuti otsuse tühisuse. Puudutatud isikul on TsÜS § 38 lg 7 järgi õigus

tugineda korteriomanike üldkoosoleku otsuste tühisusele ka praeguses kohtumenetluses. Ekslik

on maakohtu seisukoht, et otsuse tühisusele tuginemiseks pidanuks puudutatud isik otsuse

eraldi vaidlustama.

Ringkonnakohus märgib, et ka hagita menetluses tehtud määrus peab põhinema tõenditel.

Seega on maakohus ekslikult leidnud, et üldkoosolekute kokkukutsumise korda ei ole rikutud,

tuginedes üksnes avaldaja väidetele. Asja uuel lahendamisel tuleb maakohtul hinnata

üldkoosolekul vastuvõetud otsuste kehtivust lähtudes tõenditest. Eelkõige saab selle kohta, et

puudutatud isikut on üldkoosolekute kokkukutsumisest teavitatud, tõendeid esitada avaldaja.

Kui ei leia tõendamist, et avaldajat üldkoosolekute kokkukutsumisest teavitati, on üldkoosoleku

otsused majandukava vastuvõtmise kohta tühised. See tähendab, et langeb ära KrtS § 40 lg 1

järgne alus korteriomanikele majandamiskulude katteks maksete tegemiseks. Enne 1. jaanuarit

2018 tekkinud majandamiskulude nõude aluseks on KOS § 13 lg 1, mille kohaselt tasub

korteriomanik kaasomandi majandamise kulutused võrdeliselt talle kuuluva kaasomandiosa

suurusega. Seega ei ole nende kulude nõude rahuldamine majanduskava vastuvõtmise tühisuse

korral küll välistatud, kuid avaldaja peab tõendama tegelike majandamiskulude kandmist.

Samuti ei ole sel juhul alust nõuda majanduskavaga kehtestatud remondifondi makseid, vaid

üksnes tegelikult remondiks tehtud kulude hüvitamist.

Ringkonnakohus leiab, et eeltoodust tulenevalt on maakohus jätnud olulises osas välja

selgitamata nii avaldaja nõude kujunemise kui ka selle aluseks olevad asjaolud. Sisuliselt tuleb

vaidlus lahendada algusest peale. Sellises olukorras ei ole ringkonnakohtu hinnangul võimalik

asja lahendada määruskaebemenetluses, vaid asi tuleb saata maakohtule uueks lahendamiseks.

Maakohtul tuleb selgitada välja avaldaja nõude aluseks olevad asjaolud ja neid tõendavad

tõendid. Selleks peab maakohus andma võimaluse menetlusosalistele enda väidete kohta

tõendite esitamiseks. Samuti peab maakohus vajadusel ja võimalusel ise tõendeid koguma.

TsMS § 615 lg 1 kohaselt tuleks asja üldjuhul menetlusosalistega ka suuliselt arutada.

9 (9)

Kuivõrd asja menetlus jätkub maakohtus, ei ole tegemist TsMS § 173 lg 1 mõttes menetlust

lõpetava lahendiga, kus tuleks jaotada menetluskulud.

Kuivõrd tegemist ei ole menetlust lõpetava määrusega, ei saa määruse peale esitada

määruskaebust (vt Riigikohtu 28. mai 2014. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-46-14, p-d 11 ja 12).

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

Vahur-Peeter Liin

Villem Lapimaa

Ande Tänav