2-20-18570/29 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Indrek Parrest, Üllar Roostoja, Triin Uusen-Nacke

Määruse tegemise koht ja aeg

Tartu, 30. märts 2021

Tsiviilasja number

2-20-18570

Tsiviilasi

Saarte Tamm OÜ hagi FroggyLand Haldus OÜ ja

FroggyLand OÜ vastu kinnistusraamatu kande

parandamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 16. veebruari 2021. a määrus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Saarte Tamm OÜ määruskaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Määruskaebuse esitaja (hageja): Saarte Tamm OÜ

(registrikood

10334558),

lepingulised

esindajad

vandeadvokaat Erik Salur, vandeadvokaadi abi Gerda Raag

Vastustajad (kostjad):

1. FroggyLand Haldus OÜ (registrikood 16039754)

2. FroggyLand OÜ (registrikood 12228004)

Vastustajate lepinguline esindaja vandeadvokaat Andrus

Lillo

RESOLUTSIOON

1. Jätta Saarte Tamm OÜ määruskaebus rahuldamata.

2. Jätta Tartu Maakohtu 16. veebruari 2021. a määrus

muutmata.

3. Jätta määruskaebemenetluse menetluskulud Saarte

Tamm OÜ kanda. Menetluskulude rahalise suuruse

määrab kindlaks asja lahendanud maakohus.

Edasikaebamise kord

Menetlusosalisel

on

õigus

esitada

määruskaebus

Riigikohtule 15 päeva jooksul alates käesoleva määruse

kättetoimetamisest.

Hagimenetluses

Riigikohtus

võib

menetlusosaline

menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada

üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole

sätestatud teisiti.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta

esitama

tähtaja

kestel

määruskaebuse.

Kaebuse

põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses

esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud

menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja

pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud

taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja

pikendamise eesmärgil.

ASJAOLUD

1. Saarte Tamm OÜ (hageja) esitas 16. detsembril 2020 hagi FroggyLand Haldus OÜ (kostja I)

ja FroggyLand OÜ (kostja II) vastu kinnistusraamatu kande parandamiseks.

Hagiavalduse kohaselt keelati Tartu Maakohtu 7. augusti 2020. a määrusega tsiviilasjas

nr 2-20-9733 kinnistusosakonnal kinnistusraamatus kostja II omandis olnud kinnistu

(registriosa nr 3019104, Tartu maakond, Luunja vald, Lohkva küla, Salu tee 1) (kinnistu) suhtes

5. augustil 2020 registreeritud kinnistamisavalduses nr 58551202050 toodud kannete ja ka

mistahes muude kannete tegemine enne kinnistule hageja kasuks kohtuliku hüpoteegi

sissekandmist. Kohtunikuabi rikkus Tartu Maakohtu 7. augusti 2020. a määruses sisaldunud

selgesõnalist keeldu teha kinnistu suhtes 5. augustil 2020 registreeritud kinnistamisavalduses

nr 58551202050 toodud kannet ja ka mistahes muid kandeid enne hüpoteegi sisseseadmist ning

tegi keelule vaatamata 27. augustil 2020 kande kinnistusraamatusse, millega muutus kinnistu

omanik ning kinnistu uue omanikuna kanti kostja I.

Koos hagiavaldusega esitas hageja ka taotluse hagi tagamiseks. Kohus jättis 17. detsembri

2020. a määrusega hagi tagamise taotluse rahuldamata. Hageja esitas 17. detsembril 2020 uue

hagi tagamise taotluse. Kohus rahuldas 18. detsembri 2020. a määrusega hageja hagi tagamise

taotluse, arestis hagi tagamiseks kostja I omandis oleva kinnistu ja kandis kinnistusraamatu

kolmandasse jakku kinnistu võõrandamise ja mistahes asjaõigustega koormamise keelamiseks

kinnistu käsutamise keelumärke hageja kasuks. Kostjad esitasid 18. detsembri 2020. a hagi

tagamise määruse peale määruskaebuse. Tartu Ringkonnakohus rahuldas 1. veebruari 2021. a

määrusega kostjate määruskaebuse ja tühistas Tartu Maakohtu 18. detsembri 2020. a määruse.

Tartu Ringkonnakohus tegi asjas uue määruse, millega jättis hageja 17. detsembri 2020. a hagi

tagamise taotluse rahuldamata. Kostjad esitasid 10. veebruaril 2021 vastuse hagile ja taotluse

hagi läbivaatamata jätmiseks.

MAAKOHTU SEISUKOHT

2. Tartu Maakohus jättis 16. veebruari 2021. a määrusega hagi läbi vaatamata ja menetluskulud

hageja kanda.

Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 423 lg 2 p 2 kohaselt võib kohus jätta hagi läbi

vaatamata, kui hagiga ei ole hageja taotletavat eesmärki võimalik saavutada. Hageja nõue on

õiguslikult perspektiivitu juhul, kui hagis esitatud asjaolude tõendatuse korral ei oleks nõuet

võimalik rahuldada ühelgi materiaalõiguslikul alusel (Riigikohtu 3. märtsi 2014. a määrus

tsiviilasjas nr 3-2-1-193-13, p 12).

Hageja on esitanud nõude kostjate vastu kinnistusraamatu kande parandamiseks. Hagejate

nõude aluseks on AÕS § 65 lg 1, mille kohaselt võib isik, kelle õigust on ebaõige kandega

rikutud, nõuda ebaõige kande parandamiseks nõusolekut isikult, kelle õigusi parandamine

puudutab. Hageja ei ole väitnud, et ta oleks vaidlusaluse kinnistu omanik või asjaõiguse omaja.

Nõude esitamise alust ei tulene ka KRS §-st 621.

Hageja ei ole oma nõuet TsMS § 381 lg 2 mõistes põhistanud. Hageja ei ole veenvalt

põhjendanud, et ta on õigustatud isikuks kandeparandamise hagiavalduse esitamiseks AÕS § 65

lg 1 mõttes. Hageja tõi hagi alusena esile, et vaatamata Tartu Maakohtu 7. augusti 2020. a

määrusega kehtestatud keelule tegi kohtunikuabi omanikukande, millega kostja II kinnistu

omanikuks sai kostja I. Nimetatu ei anna hagejale hagiavalduses märgitud nõudeõigust.

MÄÄRUSKAEBUS

3. Hageja esitas maakohtu määruse peale määruskaebuse, milles palub tühistada maakohtu

määrus ning saata tsiviilasi maakohtule menetluse jätkamiseks.

Määruskaebuse kohaselt on maakohus andnud väära õigusliku hinnangu asja perspektiivikusele

ning seetõttu jätnud asja ebaõigesti läbivaatamata. Hageja on õigustatud isikuks

kandeparandamise hagiavalduse esitamiseks AÕS § 65 lg 1 alusel. Hageja asjaõigus, mida

kostjate tegevuse tulemusena on kahjustatud, on hageja õigus nõuda tema kasuks määratud

kohtuliku hüpoteegi seadmist kinnistule. Hageja kasuks on Tartu Maakohtu 7. augusti 2020. a

määrusega seatud kohtulik hüpoteek kinnistule. Seega on hagejal asjakohane asjaõigus ning

maakohtul tuleb analüüsida, kas seda asjaõigust on ebaõige kandega rikutud. Kostjad takistasid

läbi omanikukande muutmise hageja kohtuliku hüpoteegi sissekandmist kinnistusraamatusse,

rikkudes hageja asjaõigust. Asja läbivaatamata jätmisel on hagejal võimatu nõuda kehtiva

kohtumääruse täitmist ning kostja II saab jätkata oma vara peitmist või varjamist, mille

takistamiseks kohtulik hüpoteek seati.

Kostjate vaheline tehing vastab näiliku tehingu tunnustele tsiviilseadustiku üldosa seaduse

(TsÜS) § 89 tähenduses. Kostja II on tegelenud oma vara peitmise ja varjamisega, et välistada

tsiviilasjas nr 2-20-9733 hageja esitatud hagi rahuldamise korral selle täitmine. Näilik tehing

on tühine TsÜS § 89 lg 2 järgi ning seega on omanikukanne kinnistusraamatus ebaõige.

4. Kostjad vaidlesid määruskaebusele vastu ning palusid jätta selle rahuldamata.

Ringkonnakohus jõudis käesolevas asjas 1. veebruaril 2021 tehtud määruses järeldusele, et

hagiavaldus on perspektiivitu nii õigusnormi tõlgendamisel kui ka kohaldamisel ning vastavad

seisukohad on maakohtule asja lahendamisel järgimiseks kohustuslikud.

Hageja nõue on õiguslikult perspektiivitu, kuna hagis esitatud asjaolude tõendatuse korral ei

oleks nõuet võimalik rahuldada ühelgi materiaalõiguslikul alusel. Kuigi Tartu Maakohtu

7. augusti 2020. a hagi tagamise määrus on formaalselt kehtiv, siis on see tagajärjetu ning selle

alusel ei saa ja ei saanud kinnistusraamatusse kandeid teha. Tartu Maakohtu 7. augusti 2020. a

määrus tsiviilasjas nr 2-20-9733 on tingimuslik, mis ei ole lubatud. Nimetatud määrusega ei

seadnud kohus registriossa nr 3019104 kantud kinnistu suhtes käsutuskeeldu, vaid määras

kandeavalduste lahendamise seadusega vastuoluliselt teises järjekorras, mis on lubamatu.

Kohus ei saa kehtestada hagi tagamise abinõud, mis ei ole seadusega lubatud. Kohus ei saa

muuta kinnistusraamatu pidamist puudutavaid norme ja kohaldada hagi tagamise abinõud, mis

on vastuolus seadusega. Kui kohus õigusvastast abinõu kohaldab, siis seda ei ole võimalik täita.

Tartu Maakohus ei ole 7. augusti 2020. a määrusega tsiviilasjas nr 2-20-9733 keelumärget

seadnud. See välistab 5. augustil 2020 registreeritud kinnistamisavalduse kande õigusvastasuse

ja muudab hagiavalduse perspektiivituks.

Juhul, kui hagejal oleksid seoses Tartu Maakohtu 7. augusti 2020. a määruse tsiviilasjas

nr 2-20-9733 täitmata jätmisega nõuded, saaks hageja neid esitada kinnistusosakonna ja mitte

kostjate vastu, st hagi on esitatud valede kostjate vastu.

Hageja viide AÕS § 65 lg-le 1 on asjakohatu, kuna viidatud säte ei kuulu käesolevas asjas

kohaldamisele. Kuna omanikukanne ei ole ebaõige, ei saa hageja selle parandamist nõuda. Isegi

kui hageja saaks nõuda tema kasuks määratud kohtuliku hüpoteegi seadmist kinnistule, siis ei

saa hageja nõuda omanikukande parandamist, kuna sellega ei ole hageja õigusi rikutud. Hageja

õigusi peab olema rikutud just konkreetse vaidlustatud kandega ja mitte sellega, et selle

tulemusena ei saa ta nõuda mingi järgmise teistsuguse kande tegemist.

Asjakohatu on ka hageja väide käsutustehingu näilikkusest. Käsutustehingu kehtivus on seotud

tehingupoolte tegeliku tahtega (anda omandiõigus üle) ja sellisel juhul ei mõjuta käsutustehingu

kehtivust ka see, kui selle eesmärgiks oli vältida kostjate vastu mingite nõuete maksmapanekut.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

5. Ringkonnakohus leiab, et määruskaebus tuleb jätta rahuldamata ja maakohtu määrus

muutmata (TsMS § 659, § 657 lg 1 p 1). Ükski määruskaebuses esitatud väidetest ei anna alust

maakohtu

määruse

muutmiseks

ega

tühistamiseks.

Ringkonnakohus

jätab

määruskaebemenetluses tekkinud kulud hageja kanda.

6. Hageja on esitanud nõude kostjate vastu kinnistusraamatu kande parandamiseks. Hageja

nõude aluseks on seega AÕS § 65 lg 1, mille kohaselt võib isik, kelle õigust on ebaõige kandega

rikutud, nõuda ebaõige kande parandamiseks nõusolekut isikult, kelle õigusi parandamine

puudutab.

Hageja tugineb esmalt kostjate vahelise võõrandamistehingu näilisusele. Riigikohus on leidnud,

et asjaõiguslepingu pooleks mitteolev isik saab erandina tugineda asjaõiguslepingu tühisusele,

kui see mõjutab tema õigusi (vt Riigikohtu 13. veebruari 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-140-

07, p 14). Seega saab asjaõiguslepingu pooleks mitteolev isik esitada asjaõiguslepingu tühisuse

tunnustamise hagi vaid juhul, kui asjaõigusleping mõjutab tema asjaõiguslikku positsiooni, st

mõnd asjaõigust, üldjuhul omandiõigust või kui hagi esitamise õigus tuleneb otse seadusest.

Hageja ei ole väitnud, et ta oleks vaidlusaluse kinnistu omanik või muu asjaõiguse omaja.

Määruskaebuses toob hageja lisaks välja, et hageja asjaõiguseks, mida kostjate tegevuse

tulemusena on kahjustatud, on hageja õigus nõuda tema kasuks määratud kohtuliku hüpoteegi

seadmist kinnistule. Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale esitati vaidlusaluse kinnistu kohta

5. augustil 2020 kinnistamisavaldus, millega kostja II andis kinnistu üle kostjale I. Tartu

Maakohtu 7. augusti 2020. a määrusega tsiviilasjas nr 2-20-9733 keelati kinnistusosakonnal

kinnistusraamatus kinnistu suhtes 5. augustil 2020 registreeritud kinnistamisavalduses toodud

kannete ja ka mistahes muude kannete tegemine enne kinnistule hageja kasuks kohtuliku

hüpoteegi sissekandmist. Ringkonnakohus leiab, et kuna hagi tagamise määruse alusel tehtav

märge kantakse AÕS § 591 lg 4 järgi kinnistusraamatusse üldises korras ehk AÕS § 59 lg 2

järgi avalduste saabumise järjekorras, siis on Tartu Maakohtu 7. augusti 2020 hagi tagamise

määrus

tagajärjetu

ning

selle

alusel

ei

saa

kinnistusraamatusse

kandeid

teha.

Kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 41 lg 2 kohaselt, kui ühe kinnistu või ühe õiguse kohta on

esitatud mitu kinnistamisavaldust, ei tohi hiljem esitatud avalduse alusel teha kannet enne

varem esitatud avalduse alusel kande tegemist.

5. augusti 2020. a kinnistamisavalduse alusel tehtud omanikukanne ei mõjuta ringkonnakohtu

hinnangul hageja asjaõigust, mis on AÕS § 65 lg 1 alusel esitatava nõude eelduseks. Kuivõrd

nõude esmane eeldus ei ole täidetud, jättis maakohus õigesti hagi läbivaatamata TsMS § 423 lg

2 p 2 alusel.

7. Määruskaebuse rahuldamata jätmise tõttu jäävad menetluskulud hageja kanda (TsMS § 171

lg 1).

Maakohus ei ole määruses poolte menetluskulusid rahaliselt kindlaks määranud. TsMS § 174

lg 4 teise lause kohaselt ei määra kõrgema astme kohus kindlaks menetluskulude rahalist

suurust kaebuse lahendamisel maakohtu kohtuotsuse või asja lõpetava määruse peale, millega

maakohus menetluskulusid kindlaks ei määranud. Seega määrab kogu asja menetluskulud

kindlaks maakohus pärast tsiviilasja sisulise lahendamise kohta tehtud kohtuotsuse või

menetlust lõpetava määruse jõustumist (TsMS § 177 lg 1 p 2 ja lg 2). Kui menetlusosaline ei

esita kohtu määratud tähtaja jooksul menetluskulude nimekirja või ei teata, et ta kulude hüvitist

ei soovi, määrab maakohus TsMS § 174 lg 1 teise lause kohaselt kindlaks sellise menetluskulu,

mida on võimalik määrata asja materjalide alusel.

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

Indrek Parrest

Üllar Roostoja

Triin Uusen-Nacke