2-18-19651/129 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Mati Maksing, Gaida Kivinurm ja Merit Helm

Otsuse kuupäev

26. märts 2021, Tallinn

Tsiviilasja number

2-18-19651

Tsiviilasi

Kingikaubamaja OÜ (pankrotis) hagi Pikk Kinnisvara OÜ

vastu ülesütlemisavalduse tühisuse ja üürilepingulepingu

kehtivuse tuvastamise, hüvitiste, leppetrahvi ja viivise

nõudes

Vaidlustatud otsus

Harju Maakohtu 25. septembri 2020 otsus

Kaebuste esitajad ja liik

Kingikaubamaja OÜ (pankrotis) ja Pikk Kinnisvara OÜ

apellatsioonkaebused

Asja hind

ringkonnakohtus

Kingikaubamaja OÜ (pankrotis) kaebuselt 717 398,29 eurot

Pikk Kinnisvara OÜ kaebuselt 54 810 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

ringkonnakohtus

Hageja: Kingikaubamaja OÜ (pankrotis, registrikood

12543912), lepinguline esindaja vandeadvokaat Lennart Oja

Kostja: Pikk Kinnisvara OÜ (registrikood 12391164), lepingu-

lised esindajad advokaadid Chirag Mody ja Silvia Urgas

Asja läbivaatamine

Kohtuistungil (menetluskonverents) 1. veebruaril ja

2. märtsil 2021, millel osalesid poolte lepingulised esindajad

Lennart Oja ja Chirag Mody ning teisel istungipäeval ka

juhatuse liikmed PP ja ES

RESOLUTSIOON

1. Harju Maakohtu 25. septembri 2020 otsus tühistada osas, milles mõisteti kostjalt

hageja kasuks välja leppetrahv 30 000 eurot ja sellelt viivis, samuti menetluskulude

jaotuse osas.

2. Teha tühistatud osas uus otsus, millega jätta hagi punktis 1 nimetatud nõuetes

rahuldamata ja maakohtu menetluskulud kõik hageja kanda.

3. Ülejäänud osas jätta punktis 1 viidatud maakohtu otsuse resolutsioon muutmata,

aga asendada saamata jäänud tulu nõude, leppetrahvi nõude ja viivise nõude

rahuldamata jätmise põhjendused käesolevas otsuses esitatud põhjendustega.

Kokkuvõtvalt jääb hagi tervikuna rahuldamata.

4. Hageja apellatsioonkaebus jätta rahuldamata ja sellega seonduvad menetluskulud

hageja kanda.

5. Kostja apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt ja sellega seonduvad menetluskulud

jätta kostja kanda.

2 (13)

Edasikaebamise ja kulude kindlaksmääramise kord

Kohtuotsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul

alates otsuse kättesaamisest, aga mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult

teatavaks tegemisest. Kassatsioonkaebuse võib Riigikohtusse esitada üksnes vandeadvokaadi

vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Kassatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda

kautsjon sõltuvalt tsiviilasja hinnast ja kaebuse ulatusest.

Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetlus-

kulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema

tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama

kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või kautsjoni tasumiseks või kaebuses esineva sellise

puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku

tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

Asja lahendanud maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks vastavalt

tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 177 lõikele 2.

NÕUDED JA NENDE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD

1. Kingikaubamaja OÜ (pankrotis, hageja) esitas 31. detsembril 2018 Harju Maakohtule hagi

Pikk Kinnisvara OÜ (kostja) vastu, mida ta hiljem täiendas ja täpsustas. Hageja nõuded

tulenesid poolte vahel 3. märtsil 2014 sõlmitud üürilepingust (edaspidi: üürileping) ja selle

ülesütlemiseks tehtud kostja 10. detsembri 2018 avaldusest (edaspidi: kostja ülesütlemis-

avaldus).

1.1. Algselt esitas hageja hagiavalduses nõuded:

(1) tuvastada kostja ülesütlemisavalduse tühisus;

(2) tuvastada üürilepingu kehtivus kuni 31. märtsini 2026.

Maakohus võttis hagi neis nõuetes menetlusse 11. jaanuari 2019 määrusega.

1.2. Seejärel esitas hageja 9. mai 2019 arvamuses täiendavad alternatiivsed rahalised nõuded

mõista kostjalt hageja kasuks välja:

–

kui kostja ülesütlemine on kehtiv

(3) võlaõigusseaduse (VÕS) § 286 alusel hüvitis summas 409 356,16 eurot, mille võrra on

hageja poolt tehtud kulutuste tõttu suurenenud Pikk tn 15 Tallinnas asuva korteriomandi

nr M2 väärtus;

(4) VÕS § 115 alusel saamata jäänud tulu summas 450 000 eurot või

–

teise võimalusena, kui kostja ülesütlemine ei ole kehtiv

(5) tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 90 lg 2 ja VÕS § 1042 lg 1 alusel ja/või TsÜS

§ 101 lg 1 alusel või VÕS § 189 lg 1 alusel 282 421,40 eurot;

(6) VÕS § 115 alusel 450 000 eurot.

Maakohus võttis hagi täiendavad rahalised nõuded menetlusse 31. mai 2019 määrusega.

1.3. Lõpuks rühmitas, täiendas ja täpsustas hageja 20. märtsi 2020 menetlusdokumendis oma

nõudeid. Lisaks senistele nõudis hageja nüüd kostjalt:

(7) leppetrahvi 62 500 eurot ja

(8) leppetrahvi summalt viivist nõude esitamise aja seisuga 28 875 eurot ja alates

21. märtsist 2020 määraga 0,1% päevas.

3 (13)

Samas menetlusdokumendis vähendas hageja nõude (3) summat 221 054,79 euroni; nõude (5)

summat 215 496,79 euroni ning nõuete (4) ja (6) summat 436 966 euroni. Nõudeid (1) ja (2)

hageja enam ei nimetanud. Hageja märkis, et ta esitas kõnealuse menetlusdokumendi taotluste

punktis täpsustatud taotlused ja palus kohtul edaspidi neist lähtuda.

Maakohus tegi 15. juunil 2020 määruse, millega lubas hagejal hagi muuta ning sisuliselt võttis

menetlusse ka leppetrahvi ja viivise nõuded (7) ja (8). Sama määruse resolutsioonis sedastas

maakohus kokkuvõtvalt, et menetleb edaspidi nõudeid (1) ja (2) algsel kujul, aga lisaks ka

rahalisi nõudeid (3)–(8) vastavalt hageja 20. märtsi 2020 menetlusdokumendis märgitud

ulatusele.

1.4. Nõuete alusena tõi hageja esile järgmised asjaolud:

-

pooled sõlmisid 15. novembri 2013 kuupäevaga üürilepingu, mille hageja allkirjastas

22. novembril 2013 ja kostja 3. märtsil 2014. Üürilepingu ese oli Tallinnas aadressil

Pikk tn 15 asuvas hoones paiknev keldriruum pindalaga 62 m² (edaspidi: keldriruum)

ning esimese ja teise korruse äriruum pindalaga 254 m² (edaspidi: äriruum);

-

hageja eesmärk oli luua unikaalne Eesti käsitöö, rõivaste ja suveniiri tootjatele tuginev

kaubamaja, ta sõlmis koostöölepingud üle 200 tootjaga ja registreeris kaubamärgi;

äriplaani teostamiseks oli hagejale vajalik ka keldriruum, sinna kavandas ta köögi, mis

võimaldanuks lisaks müügile pakkuda sellest palju tulusamat toitlustusteenust;

-

üürilepingus sisaldusid kokkulepped, et hageja maksab tagatisraha, aga kostja laseb

pärast seda kanda kinnistusraamatusse märke üürilepingu kohta; tagatisraha viimane

osamakse tasuti 2. veebruaril 2017 ja märke kandmise tähtpäev oli lepingu järgi

12. veebruari 2017; kostja kohustuse rikkumise puhuks lepiti kostja enda ettepanekul

kokku leppetrahv 100 eurot päevas;

-

pooled sõlmisid 18. detsembril 2015 kokkuleppe seoses lepingu täitmisega (edaspidi:

üürilepingu lisa), millega muudeti lepingu lõpetamise tähtpäevaks 31. märts 2026 ja

reguleeriti täiendavalt ruumide üleandmisega seonduvat; lisas kinnitas kostja, et

keldriruumi üleandmine polnud võimalik muinsuskaitseliste ja ehituslike piirangute

tõttu ning keldriruum antakse üle, kui see ei ole nende piirangute tõttu enam takistatud;

-

kostja ei andnud keldriruumi hageja kasutusse; hagejale sai hiljem teatavaks, et tegelik

takistus oli keldri kuulumine korteriomanike kaasomandisse ja teiste korteriomanike

nõusoleku puudumine; keldriruumi üleandmise viibimise tõttu ei saanud hageja viia

oma äriplaani täies ulatuses ellu ja tal jäi saamata tulu 436 966 eurot;

-

hageja tegi äriruumis muudatusi ja parendusi, mis on tõstis oluliselt selle väärtust;

hageja investeeringu maht oli 282 421,40 eurot, sh otsesed kulutused 159 496,79 eurot

ja lammutustöö 56 000 eurot; nende kulutuste tulemusel suurenes äriruumi väärtus

325 000 euro võrra (endiselt 865 000 eurolt 1 190 000 eurole); hageja arvutas nõutava

hüvitise suuruse välja lähtudes üürilepingu tähtajast ja tegelikust kestusest;

-

kostja esitas 10. detsembri 2018 hagejale ülesütlemisavalduse ja pankrotihoiatuse,

millega andis hagejale võimaluse likvideerida väidetav 58 523,75 euro suurune võlg

hiljemalt 16. detsembriks 2018; selle kohustuse täitmata jätmise korral luges kostja

alates 17. detsembrist 2018 üürilepingu erakorraliselt ülesöelduks;

-

hageja vastas 14. detsembril 2018, et ta ei nõustu ülesütlemisega ja viitas tasa-

arveldamise õigusele, ühtlasi esitas leppetrahvi nõude 62 500 eurot, sest kostja ei olnud

kandnud kinnistusraamatusse märget üürilepingu kohta ja oli viivituses 625 päeva;

-

hageja esitas 14. detsembril 2018 saneerimisavalduse ja 15. jaanuaril 2019 pankroti-

avalduse, mille alusel 21. veebruari 2019 määrusega kuulutati välja hageja pankrot;

-

14. veebruaril 2019 esitas hageja omakorda kostjale üürilepingu tühistamise avalduse

ning alternatiivselt taganemiseavalduse ja kolmanda alternatiivina ülesütlemis-

avalduse, põhjendusega, et kostja eksitas hagejat keldriruumi osas ega andnud seda üle.

4 (13)

1.5. Hageja väitis nende asjaolude pinnalt järgmist:

-

kostja ülesütlemine pole kehtiv, sellel on nii vormi- kui sisupuudused, mh ei esitanud

kostja avaldust mõistliku aja jooksul alates väidetavast rikkumisest ja hagejal oli õigus

oma leppetrahvi nõue tasaarvestada, st VÕS § 316 lg 2 järgi on kostja ülesütlemine

tühine ega lõpetanud ülesütlemine üürilepingut; kostja ei võtnud võla arvutamisel

arvesse talle makstud tagatisraha;

-

hagejal on kostja vastu nii lepingu kui seaduse (VÕS § 286) alusel nõue äriruumile

tehtud kulutuste hüvitamiseks või nende arvel äriruumi väärtuse kasvu hüvitamiseks;

poolte tahe oli sõlmida 10-aastane üürileping ja hageja lähtus sellest investeeringu

tegemisel; kui leping lõppes varem, siis jääb investeeringu tulem kostjale, kes peab

selle hüvitama; hageja nõuet ei saa lepinguga välistada (VÕS § 106 lg 2);

-

hagejal on ka nõue kahju (saamata jäänud tulu) hüvitamiseks, sest kostja rikkus

lepingut, kui jättis keldriruumi hagejale üle andmata; hageja äriplaani järgi oleks

saanud keldrit kasutada köögina ja pakkuda toitlustusteenust; tulu arvutas hageja algul

hinnanguliselt ja tugines hiljem asjatundja arvamusele;

-

leppetrahvi tuleb maksta kogu rikkumise aja eest, sellest ei pidanud eraldi teatama;

-

viivist nõuab hageja leppetrahvi summalt alates 15. detsembrist 2018, sest ta teatas

nõudest 14. detsembril 2018; viivise määr 0,1% päevas tuleneb üürilepingu p-st 7.2.

2. Kostja vaidles hagile kõigis nõuetes vastu, tema vastuväited on kokkuvõtvalt järgmised:

-

kostja ülesütlemine on kehtiv, selle vormi- ja sisunõuded olid täidetud; hagejal oli võlg

58 523,75 eurot (viie kuu üür 56 364 eurot ja kahe kuu kõrvalkulud 2159,75 eurot), mis

õigustas ülesütlemist; hageja oli praktiliselt kogu lepingu täitmise aja maksetega

viivituses, aga pooled pidasid läbirääkimisi ja hageja taotlusel pikendas kostja

maksmise tähtaegu, kuni detsembris hageja enam üldse midagi ei tasunud; sisuliselt on

hageja ülesütlemist aktsepteerinud, pankrotihaldur tagastas äriruumi 15. märtsil 2019;

-

hageja väidetav leppetrahvi nõue ega sellele viitamine 14. detsembri 2018 kirjas ei

mõjutanud kostja ülesütlemise kehtivust, sest hageja ei teinud selle nõudega

tasaarvestust; samuti ei mõjutanud seda tagatisraha, mh selle erineva eesmärgi tõttu;

-

kostja ülesütlemine lõpetas üürilepingu, st hageja ei saanud sama lepingut hiljem enam

ise hiljem lõpetada; lisaks puudusid hagejal alused nii lepingu tühistamiseks, sellest

taganemiseks kui ka ülesütlemiseks, sest kostja lepingut ei rikkunud;

-

hagejal ei ole kulutuste ega äriruumi võimaliku väärtuse muutumise eest hüvitise nõuet,

sest pooled leppisid üürilepingu p-des 3.4 ja 5.1.9 kokku sellise nõude välistamises;

niisugune kokkulepe on tavapärane ja lubatav; lisaks kinnitas hageja 17. juunil 2016,

et tema kulutusi ei tule hüvitada; kostja ei nõustunud hageja arvutusega;

-

samuti ei ole hagejal õigust nõuda saamata jäänud tulu hüvitamist, sest kostja pole

üürilepingut rikkunud; üürilepingu lisa kohaselt olenes keldriruumi üleandmise aeg

muinsuskaitseliste ja ehituslike piirangute lõppemisest, aga need jätkusid; hageja

tugines keldriruumi üle andmata jätmisele alles kohtumenetluses, varem ta üleandmist

ei nõudnud; saneerimisavalduses möönis hageja, et majandusraskused tekkisid

äriplaani ebaõnnestumise, mitte aga keldriruumi puudumise tõttu; ka selle nõude osas

ei nõustunud kostja hageja arvutustega;

-

hagejal ei ole leppetrahvi nõuet, sest talle pole kahju tekkinud; lisaks hageja on

nõudeõiguse kaotanud, sest ta ei esitanud nõuet mõistliku aja jooksul; samuti on

leppetrahv ebamõistlikult suur; kogu lepingu kehtivuse ajal ei nõudnud hageja

kinnistusraamatusse märke kandmist, esimest korda viitas ta sellele kohustusele

5. detsembril 2018, aga ka siis ei esitanud hageja vastavat nõuet;

-

leppetrahvi nõude põhjendamatuse tõttu pole alust nõuda viivist.

5 (13)

MAAKOHTU OTSUS

3. Maakohus rahuldas hagi 25. septembri 2020 otsusega (vaidlustatud otsus) osaliselt.

Maakohus pidas põhjendatuks leppetrahvi nõuet (7) osasummas 30 000 eurot ja vastavas

ulatuses ka viivise nõuet (8). Seega mõistis kohus kostjalt hageja kasuks välja leppetrahvi

30 000 eurot, 20. märtsi 2020 seisuga sissenõutavaks muutunud viivise 13 860 eurot ja alates

21. märtsist 2020 summalt 30 000 eurot viivise määraga 0,1% päevas.

Teiste nõuete kohta maakohus otsuse resolutsioonis seisukohta ei võtnud.

Menetluskulud jaotas maakohus tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 163 lg 1 alusel

vastavalt hagi rahuldamise ulatusele, mille tulemusel otsustas jätta hageja menetluskuludest

5,39% kostja kanda ja kostja kuludest 94,61% hageja kanda. Kohus otsustas määrata kulud

rahaliselt kindlaks edaspidi.

3.1. Maakohus tuvastas mh järgmised vaidlustamata asjaolud (vaidlustatud otsuse p 113):

-

pooled sõlmisid üürilepingu ja selle lisa;

-

keldrit pole hagejale üle antud, samuti pole selle eest üüri nõutud ega makstud;

-

hagejal oli 2018. aasta detsembris kostja ees üürivõlg 56 364 eurot (osaliselt alates

märtsikuust) ja kahe kuu kõrvalkulude võlg 2159,75 eurot – kokku 58 523,75 eurot;

-

kostja esitas 10. detsembril 2018 ülesütlemisavalduse;

-

hageja esitas 14. detsembril 2018 kostja ülesütlemisele vastuväited ja leppetrahvi

nõude summas 65 200 eurot;

-

hageja esitas 15. jaanuaril 2019 võlgniku pankrotiavalduse ja Harju Maakohus

kuulutas 21. veebruari 2019 määrusega välja hageja pankroti;

-

hageja esitas 14. veebruari 2019 kostjale üürilepingu tühistamise avalduse,

alternatiivselt taganemiseavalduse ja kolmanda alternatiivina ülesütlemisavalduse;

-

kostja vaidles 22. veebruaril 2019 hageja avaldusele ja nõudele vastu;

-

hageja pankrotihaldur tagastas 15. märtsil 2019 äriruumi valduse kostjale.

3.2. Üürileping lõppes kostja erakorralise ülesütlemisega (p-d 117–122). See järeldus mõjutas

nõuete (1), (2), (5) ja (6) lahendamist.

3.2.1. Maakohus kvalifitseeris esmalt poolte õigussuhte tähtajalise üürilepinguna (VÕS § 271,

§ 272 lg 1 teine lause). Kostjal oli õigus leping VÕS § 313 lg 1 ja § 316 lg 1 ning üürilepingu

p-de 11.2.3 ja 11.2.4 alusel üles öelda, sest hageja võlg ületas neis ette nähtud piirid.

Erakorralise ülesütlemise formaalsed ja materiaalsed eeldused on täidetud. Hageja

14. detsembri 2018 kiri ei sisaldanud tasaarvestuse avaldust leppetrahvi nõude ega

tagatisrahaga, st kostja ülesütlemine ei ole VÕS § 316 lg 2 järgi tühine.

3.2.2. Kostja ülesütlemise kehtivuse tõttu jäid nõuded (1) ja (2) sisuliselt rahuldamata. Hageja

esitas lisaks nõuded (5) ja (6) nii, et nende eeldus oli kostja ülesütlemise toimetus ja lepingu

lõpetamine hageja algatusel. Kui leping lõppes kostja 10. detsembri 2018 avaldusega, siis

puudub nõuete (5) ja (6) rahuldamise alus.

3.3. Hageja ei saa nõuda äripinna väärtuse muutumise eest hüvitist (p-d 128–130), mistõttu

jättis maakohus nõue (3) rahuldamata.

3.3.1. VÕS § 286 lg 1 võimaldab üürnikul nõuda üürilepingu lõppemisel mõistlikku hüvitist,

kui üürilepingu eseme väärtus on üürniku parenduste või muudatuste tõttu oluliselt suurenenud.

Viidatud säte on äriruumi üürilepingu korral dispositiivne. Pooled välistasid üürniku kulutuste

hüvitamise nõude üürilepingu p-dega 3.4 ja 5.1.19. Neist lepingutingimustest tuleneb selgelt,

et hageja teeb parendusi äriruumis omal kulul ja tal puudub nende osas hüvitise nõudeõigus.

6 (13)

3.3.2. Maakohus ei nõustunud hageja väitega, et neid lepingutingimusi saaks kohaldada

üksnes lepingu kehtivuse korral tähtaja lõpuni. Sellist kokkulepet lepingust ei nähtud. Samuti

ei saa analoogia korras kohaldada VÕS § 106 lg 2, sest seadusega võimaldatud dispositiivsuse

raames sõlmitud kokkulepe ei ole vastutust ebamõistlikult välistav ega piirav. Pealegi soovis

hageja ise äriruumi muudatuste tegemist. Tõendatud ei ole hageja väide, et ta pidi vähemalt

osaliselt tegema kulutusi seetõttu, et kostja andis talle üle lepingus kokkulepitust väiksema

pinna. Seega on üürilepingus kehtivalt kokku lepitud nõudeõiguse välistamises ja hagejal

puudub nõue (3) VÕS § 286 lg 1 alusel.

3.4. Saamata jäänud tulu nõue (4) on aegunud ja jäi rahuldamata (p-d 131–136).

3.4.1. Saamata jäänud tulu nõude (4) õiguslik alus on VÕS § 115 lg 1 koostoimes §-dega 127

ja 128. Selle nõude rahuldamise üks eeldus on kostja lepingurikkumine. Maakohus tuvastas

algse üürilepingu p 2.2 põhjal, et kostja kohustus keldriruumi üle andma hiljemalt

31. detsembril 2014. Seega muutus vastav nõue VÕS § 82 lg 7 mõttes sissenõutavaks

1. jaanuaril 2015 ja sellest ajast alates rikkus kostja üürilepingut.

3.4.2. Tehinguline nõue aegub TsÜS § 146 lg 1 ja § 147 lg 1 alusel kolme aasta möödumisel

sissenõutavaks muutumisest. Nimetatud aegumistähtaeg möödunuks käesoleval juhul

1. jaanuariga 2018.

3.4.3. Hageja tugines aegumise peatumisele poolte läbirääkimiste tõttu (TsÜS § 167 lg 1).

Tunnistaja Kalju P ütluste põhjal tuvastas maakohus, et 2016. aasta mais-juunis toimus

keldriruumis üks kohtumine, millel arutati ka ruumi üleandmist. Hageja ei toonud esile ega

tõendanud pikemaid läbirääkimisi. Seega oli aegumine peatunud ühe päeva. Tõendatud pole

kostjale täiendava tähtaja määramine (TsÜS § 167 lg 2).

3.4.4. Kõnealusele nõudele ei kohaldu TsÜS § 176 lg 4 järgne 10-aastane aegumistähtaeg, mis

eeldaks kohustuse tahtlikku rikkumist. Tahtlus on õigusvastase tagajärje soovimine (VÕS § 104

lg 5), aga tõendatud ei ole kostja soov takistada keldriruumi üleandmisega hagejal tulu

teenimist.

3.4.5. Neil kaalutlustel aegus saamata jäänud tulu nõue 2. jaanuari 2018 möödumisega (kolm

aastat + üks päev alates 1. jaanuarist 2015). Aegumise tõttu jäi nõue (4) rahuldamata.

3.5. Leppetrahvi nõue (7) ja viivise nõue (8) on põhjendatud osaliselt (p-d 123–127, 137).

3.5.1. VÕS § 158 lg 1 ja üürilepingu p 6.1.6 alusel võib hagejal olla leppetrahvi nõue. Kostja

pidi lepingu järgi laskma kanda kinnistusraamatusse üürilepingu kohta märke 10 päeva

möödumisel tagatisraha viimase osamakse laekumisest. Osamakse tasuti 2. veebruaril 2017 ja

seega tuli märke kanne teha hiljemalt 12. veebruaril 2017 ja alates 13. veebruari 2017 võis

hageja nõuda nii täitmist kui ka leppetrahvi. Samast lepingupunktist nähtub leppetrahvi määr

100 eurot päevas. Hageja 14. detsembri 2018 nõuekirja koostamise ajaks oli möödunud

669 päeva, aga hageja nõuab leppetrahvi vähem, 625 päeva eest summas 62 500 eurot.

3.5.2. VÕS § 158 lg 2 sätestab, et kahjustatud pool kaotab õiguse leppetrahvi nõuda, kui ta ei

teata sellest mõistliku aja jooksul alates rikkumise avastamisest. Mõistlik aeg käesoleval juhul

on üks aasta. Seega saaks hageja nõuda leppetrahvi kõige rohkem aasta ehk 365 päeva eest

summas 36 500 eurot.

3.5.3. VÕS § 162 lg 1 võimaldab leppetrahvi vähendada, kui see on ebamõistlikult suur.

Maakohus leidis, et mõistlik leppetrahv on 30 000 eurot. Leppetrahv tagas üürilepingus kokku

lepitud kõrvalkohustuse täitmist ja märke puudumisest tingitud risk ei realiseerunud.

Põhjendatud ei ole kostja arusaam, et leppetrahvi ei saa üldse nõuda kahju puudumise tõttu, sest

VÕS § 161 lg 1 võimaldab leppetrahvi nõuda tegelikust kahjust sõltumata.

3.5.4. Põhjendatud leppetrahvi summalt 30 000 eurot tuleb kostjal maksta viivist VÕS § 113

lg 1 alusel alates 15. detsembrist 2018. Viivise määr on üürilepingu p 7.2 järgi 0,1% päevas.

7 (13)

POOLTE SEISUKOHAD

4. Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse osaliselt tühistada ja hagi

täielikult rahuldada. Menetluskulud palub hageja panna kostja kanda.

4.1. Kaebuse p-s 8 ja ringkonnakohtu istungil täpsustatud kaebuse ulatuse järgi vaidlustab

hageja siiski ainult järgmiste nõuete rahuldamata jätmise:

(3) VÕS § 286 alusel hüvitis summas 221 054,79 eurot, mille võrra on hageja poolt tehtud

kulutuste tõttu suurenenud Pikk tn 15 Tallinnas asuva korteriomandi nr M2 väärtus;

(4) VÕS § 115 alusel saamata jäänud tulu summas 436 966 eurot;

(7) leppetrahv osasummas 32 500 eurot (= 62 500 – 30 000);

(8) leppetrahvi summalt viivis 20. märtsi 2020 seisuga 15 015 eurot (= 28 875 – 13 860) ja

alates 21. märtsist 2020 määraga 0,1% päevas.

4.2. Üüritud ruumides tehtud kulutuste tõttu nende vääruse suurenemise hüvitamise nõue (3)

tuleb VÕS § 286 lg 1 alusel rahuldada (kaebuse p-d 29–33). Maakohus eksis ega järginud

otsuse põhjendamise kohustust, kui jättis selle nõude rahuldamata üürilepingu p-des 3.4

ja 5.1.19 väidetavalt sisalduva välistuse tõttu.

4.2.1. Esiteks ei leppinud pooled üürilepingu p-des 3.4 ja 5.1.19 kokku, et ruumidele enne

nende kasutusele võtmist tehtud hageja kulutusi ei hüvitata, vaid kokkulepe hõlmas ainult

edaspidiseid kulutusi. Üürnik ei nõustuks tegema väga suurt investeeringut ruumidesse, kui tal

puuduks õigus saada üürilepingu ennetähtaegse lõppemise korral hüvitist. Viidatud

investeering koos kostja lubatud, kuid tegemata jäänud investeeringuga keldrisse, lõid üldse

võimaluse kasutada ruume eesmärgipäraselt. Üürilepingu p 3.4 käsitleb üksnes töid, mille

tegemise soov või vajadus võis tekkida peale ruumide kasutusele võtmist, aga sel alusel hageja

hüvitist ei nõua.

4.2.2. Teiseks oleks tulnud analoogia korras kohaldada imperatiivset VÕS § 106 lg 2, mis

keelab vastutuse piiramise tahtliku rikkumise korral. Kostja esitas keldri kohta teadlikult

valeandmeid, mis tähendab ühtlasi tahtlikku rikkumist (vt Riigikohtu 19. juuni 2019 otsus

tsiviilasjas nr 2-13-57327, p 19.2 teine lõik ja selles viidatud 12. juuni 2006 otsus tsiviilasjas

nr 3-2-1-50-06, p 19). Maakohtu tõlgendus loob olukorra, kus kostja saavutab kohtu abil oma

eesmärgi – lasta hagejal teha investeering, hoides hagejat seejuures eksituses ja välistada hageja

võimalus saada kompensatsiooni enda investeeringu eest, mida ta tegi tuginedes kostja

eksitavale teabele. Üüripinna kui terviku kokkulepitud kujul kasutusele võtmine eeldas selle

väljaehitamist, st hüvitamise välistuse kokkuleppe kehtivus ei ole kooskõlas seaduse mõttega.

4.3. Saamata jäänud tulu nõue (4) ei ole aegunud (kaebuse p-d 23–28).

4.3.1. Esimese võimalusena algas aegumine kõige varasemalt 2018. aasta lõpus, kui hageja

sai teada kostja rikkumisest (keldriruumide üleandmise tegelik takistus oli hageja käsutusõiguse

puudumine) ja ühtlasi oma kahjunõudest. Hageja oli sinnamaani kostja valetamise tõttu

teadmatuses nii kostja rikkumisest kui ka sellest tulenevast kahjunõudest kostja vastu. Saamata

jäänud tulu nõude esitas hageja 9. mail 2019, selleks ajaks ei olnud nõude sissenõutavaks

muutumisest möödunud kolme aastat.

4.3.2. Teise võimalusena pole saamata jäänud tulu nõue aegunud põhjusel, et keldiruumide

üleandmise nõue ei ole muutunud sissenõutavaks. Pooled leppisid 18. detsembri 2015 lisa p-s 2

kokku, et keldriruumid tuleb üle anda, kui langevad ära kostja väidetud muinsuskaitselased ja

ehituslikud piirangud. Kostja pidi hagejat üleandmise võimalusest teavitama. Ei ole vaidlust, et

kostja sellist teadet hagejale ei saatnud. Kuigi kostja valetas ja pettis hagejalt välja üleandmise

edasilükkamise kokkuleppe, on see siiski kehtiv.

8 (13)

4.4. Leppetrahvi nõue (7) tuleks rahuldada tervikuna (kaebuse p-d 10–20).

4.4.1. Esiteks ei ole õige vähendada leppetrahvi põhjendusega nagu oleks seda nõutud

hilinemisega. Ajas suureneva leppetrahvi ehk viivise tüüpi leppetrahvi korral hakkab mõistlik

aeg kulgema alles rikkumise kõrvaldamisest (vt Riigikohtu 21. detsembri 2011 otsus tsiviilasjas

nr 3-2-1-142-11, p 17 esimene lõik, samuti selles viidatud 29. aprilli 2008 otsus tsiviilasjas

nr 3-2-1-28-08, p 14). Kostja ei täitnud kohustust kanda kinnistusraamatusse märge üürilepingu

kohta, mistõttu ta ei saa edukalt tugineda leppetrahvi nõude lõppemisele VÕS § 159 lg 2 alusel.

4.4.2. Teiseks puudub alus leppetrahvi vähendada, sest:

-

leppetrahviga kõrvalkohustuse tagamine oli pooltele teada üürilepingu sõlmimisel ja

nad leppisidki kokku just kinnistusraamatusse märke kandmise kohustuse tagamise

abinõu. Praegune olukord erineb sellest, kus leppetrahv tagaks üldisemalt lepingust

tulenevaid kohustusi ja rikutakse vaid (ebaolulist) kõrvalkohustust;

-

kohustuse rikkumise raskus ei olene sellest, kas vastav risk realiseerus. Leppetrahv on

kooskõlas kostja rikkumise kalaluga, sest päevamäär 100 eurot on sanktsioonina

mõistlik ja rikkumise kestust mõjutas ainult kostja. Rikutud kohustuse täitmise

takistused puudusid ja see oli tervikuna kostja mõju- ja vastutusalas;

-

leppetrahvi nõudmine vastuseks kostja ülesütlemisavaldusele ei ole kohane alus

leppetrahvi vähendada;

-

leppetrahvi vähendamine on seaduses ette nähtud erandina. Hageja tegi ruumidesse

suure investeeringu ja üür oli turuhinnast kõrgem. Seega oli hageja võtnud riske ja

üürisuhte tasakaalustamiseks pidi ka kostja võtma kohustusi. Hageja suhtes pole

mõistlik nüüd asuda vähendama kostja rikkumise eest kokku lepitud sanktsiooni.

Hageja on pankrotis, st tema rahaline seis on kostja omast märksa halvem.

4.5. Samuti tulnuks tervikuna rahuldada viivise nõue (8) (kaebuse p-d 21–22).

5. Kostja esitas samuti apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse nõuete (7) ja (8)

osalise rahuldamise kohta tühistada, jätta hagi tervikuna rahuldamata ning panna menetluskulud

kõik hageja kanda. Kostja apellatsiooniväited on järgmised.

5.1. Leppetrahvi nõue (7) on aegunud (kaebuse p-d 3.19 ja 3.20). Leppetrahv tagas kinnistus-

raamatusse märke kandmise kohustust. Hageja esile toodud ja vaidlustamata asjaoludel muutus

kõnealusele kohustusele vastav nõue sissenõutavaks 13. veebruaril 2017. Leppetrahvi nõude

esitas hageja 20. märtsi 2020 menetlusdokumendis. Seega oli nõude kohtusse esitamise ajaks

aegunud põhikohustuse täitmisele suunatud nõue, koos sellega leppetrahvi kui kõrvalkohustuse

nõue.

5.2. Aegumine pole peatunud ega katkenud. Hageja ei nõudnud märke kandmist ja kostja ei

tunnistanud kordagi sellist kohustust. Piisav ei olnud hageja tuginemine leppetrahvi

tasaarvestusele algset hagi esitades.

5.3. Lisaks järgib kostja oma seniseid vastuväiteid: leppetrahvi nõuet ei esitatud mõistliku aja

jooksul (kaebuse p-d 3.1–3.4), see on vastuolus hea usu põhimõttega (p-d 3.5–3.12) ja esineb

alus leppetrahvi oluliselt vähendada (p-d 3.13–3.18).

5.4. Leppetrahvi nõude puudumise või aegumise tõttu, aga ka hageja enda menetlusliku

käitumise tõttu pole alust nõuda viivist või vähemalt ei saa seda nõuda enne 20. märtsi 2020

(kaebuse p-d 3.21–3.23).

6. Pooled vaidlevad teineteise kaebustele vastu. Hageja ei nõustunud kosja uue väitega

nõude (7) aegumise kohta. Aegumine katkes sellega, et hageja tugines juba esialgses hagis

leppetrahvi nõude tasaarvestusele. Lisaks on aegumine katkenud ka seetõttu, et kostja tunnistas

üürilepingu kohta kinnistusraamatusse märke kandmise kohustust korduvalt kohtumistel.

9 (13)

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

7. Ringkonnakohus tühistab maakohtu otsuse TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel osas, milles

leppetrahvi ja viivise nõuded rahuldati. Leppetrahvi nõue jääb aegumise tõttu rahuldamata ja

järelikult ei saa hageja samalt summalt nõuda viivist. Ülejäänud osas jääb maakohtu otsuse

resolutsioon muutmata ja hagi seega tervikuna rahuldamata, aga ringkonnakohus muudab

TsMS § 657 lg 1 p 2¹ alusel osaliselt maakohtu põhjendusi. Hageja kannab maakohtu

menetluskulud ja tema kaebusega seonduvad kulud, sest hagi ega hageja kaebus pole edukad.

Kostja kaebus rahuldatakse osaliselt, sest tema kaebusega seonduvad kulud jäävad kostja enda

kanda põhjusel, et ta tugines aegumisele alles apellatsioonimenetluses.

8. Apellatsioonimenetlus toimub üksnes nõuete (3), (4), (7) ja (8) osas. Pooled avaldasid

ringkonnakohtule üksmeeleselt, et ülejäänud nõuetega seonduv ei ole apellatsioonimenetluses

vaidluse all. Ringkonnakohus kontrollib maakohtu otsuse seaduslikkust üksnes osas, mille

peale on edasi kaevatud (TsMS § 651 lg 1).

9. TsMS § 652 lg 1 p 1 ja poolte avalduste järgi saab ringkonnakohus lähtuda maakohtu

tuvastatud vaidlustamata asjaoludest, mis on refereeritud eespool p-s 3.1. Lisaks pole

praeguseks vaidlust, et kostja ülesütlemine oli kehtiv ja lõpetas üürilepingu. Hageja ei tugine

mh enam väitele, et tema 14. detsembri 2018 avaldust tuleks käsitleda tasaarvestusena. Nende

asjaolude kohta esitatud väiteid ja tõendeid ringkonnakohus ei hinda ega uuri (TsMS § 652

lg 5).

10. Ringkonnakohus lahendab esmalt kostja kaebuses sisalduva aegumise vastuväite, mille

kohaselt oli leppetrahvi nõue (7) enne selle esitamist aegunud.

10.1. Õigus nõuda teiselt isikult teo tegemist või sellest hoidumist (nõue) aegub seaduses

sätestatud tähtaja (aegumistähtaeg) jooksul. Pärast nõude aegumist võib kohustatud isik

keelduda oma kohustuse täitmisest (TsÜS § 142 lg 1). Kohus võtab nõude aegumist arvesse

ainult kohustatud isiku taotlusel (TsÜS § 143). Poolel on õigus nõuda apellatsioonimenetluses

aegumise kohaldamist ka juhul, kui ta seda esimese astme kohtus ei ole nõudnud (TsMS § 651

lg 2).

10.2. Leppetrahvi nõude (7) õiguslik alus on VÕS § 158 lg 1 koostoimes üürilepingu (dtl 285–

298) p 6.1.6 teise lausega. Maakohus tuvastas õigesti ja pooled ei vaidle, et kostjal oli sama

lepingupunkti esimeses lauses märgitud ja VÕS § 324 lg 1 sisule vastav lepinguline kohustus

kanda hiljemalt 12. veebruaril 2017 kinnistusraamatusse märge üürilepingu kohta, aga ta jättis

selle kohustuse täitmata. Samuti ei ole vaidlust, et leppetrahv lepiti kokku kohustuse täitmisele

sundimise eesmärgiga (VÕS § 159 lg 1 esimene lause).

10.3. Üldiselt aegub leppetrahvinõue nagu teisedki tehingulised nõuded TsÜS § 146 lg 1 ja

§ 147 lg 1 alusel kolme aasta jooksul nõude sissenõutavaks muutumisest. Perioodilise

leppetrahvi nõue, mis muutub sissenõutavaks eelkõige kohustuse täitmisega viivitamisel ja

mille suurus sõltub viivitamise ajast, aegub TsÜS § 154 alusel täisaastate kaupa (Riigikohtu

21. detsembri 2011 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-142-11, p 16 esimene lõik). Selle käsitluse järgi

oleks leppetrahvi nõue 2017. aasta eest aegunud 2020. aasta lõppedes, st pärast nõude (7)

esitamist (20. märtsil 2020).

10.4. Leppetrahvi kokkuleppimisest tulenev kohustus on VÕS § 141 p 3 järgi kõrvalkohustus,

mis aegub TsÜS § 144 alusel hiljemalt koos põhikohustusest tuleneva nõudega. Vastav

põhikohustus on käesoleval juhul kinnistusraamatusse märke kandmise kohustus. Ringkonna-

kohus ei nõustu hagejaga, et leppetrahvi kokkuleppel on mingi muu sisu, kui tagada selle

põhikohustuse täitmist. Järelikult oleks leppetrahvi nõue TsÜS § 146 lg 1 ja § 147 lg 1 aegunud

12. veebruari 2020 möödumisega, st enne nõude (7) esitamist, v.a põhinõude aegumise

peatumise, katkemise või pikema aegumistähtaja korral.

10 (13)

10.5. Hageja väitel katkes aegumine TsÜS § 158 lg 1 alusel, sest kostja on üürilepingu kohta

kinnistusraamatusse märke kandmise kohustust hiljem kinnitanud. Kostja vaidles vastu ja

väitis, et sellist kinnitust ta ei andnud.

10.5.1. Pooled ei vaidle, et nende esindajad kohtusid nii 2017. kui ka 2018. aasta sügisel.

Kohtumistel osalesid hageja poolt juhatuse liige PP ja maakohtus juba tunnistajana üle kuulatud

KP. Kostja nimel osalesid KV ja ES. Mõlemad pooled soovisid oma väiteid tõendada

kohtumistel osalenud isikute kui tunnistajate ütluste (KP ja KV) ning poolte endi vande all

antud seletustega (PP ja ES).

10.5.2. Eelmises alapunktis viidatud isikute ütlused ja seletused on vastuolulised, kusjuures

mõlema poole seisukohti kinnitab tema taotletud tunnistaja ja ka poole enda seletus. Nii nähtub

KP ütlustest maakohtus (dtl 1671–1674) ja ringkonnakohtus (dtl 2575–2578), et hageja tuletas

kohtumistel meelde märke kandmise kohustust ja kostja andis vastava lubaduse. Sama avaldas

ka PP (dtl 2641–2642). Seevastu KV ja ES (dtl 2640, 2642) eitasid sellise kinnituse andmist ja

üldse märke kandmise teema arutamist kohtumistel. Kohtul puudub alus pidada ühtegi neist

avaldusest selgelt ebausaldusväärseks või eelistada ühe poole väite kinnituseks antud ütlusi ja

selgitusi.

10.5.3. Aegumise katkemise aluseks oleva asjaolu peab esile tooma ja vaidluse korral tõendama

katkemisele tuginev pool, st käesoleval juhul hageja (vrd nt Riigikohtu 20. detsembri 2017

otsus tsiviilasjas nr 2-15-10683, p 20.1). Kui tunnistajate ütlused ja poolte vande all antud

seletused vaidlusaluse asjaolu kohta on samaväärselt usutavad, aga vastuolulised, siis tuleneb

tõendamiskoormise jaotusest, et vaidlusaluse asjaolu kohta muude tõendite olemasolu või

puudumise riski kannab eelkõige tõendama kohustatud pool, st hageja.

10.5.4. Kostja tugineb mh väitele, et märke kandmise hilisema lubaduse puudumist saab

järeldada vastava teema kajastamata jätmisest poolte kirjavahetuses. Kirjavahetuse

asjakohasust kinnitavad ka KP ütlused ringkonnakohus, mille järgi vähemalt 2017. aasta

detsembri ja 2018. aasta sügisel toimunud kohtumiste sisu kinnitati ja selle kohta tehti märkeid.

Ringkonnakohus nõustub kostjaga ja hindab esitatud kirjavahetust sellest aspektist järgmiselt:

-

läbirääkimisi 2017. aasta sügisel kajastab e-kirjavahetus ajavahemikust 4. oktoober–

6. november 2017 (dtl 656–657), millest ei nähtu, et oleks arutatud märke kandmist.

Teatav kokkuvõte aruteluteemadest ja ettepanekutest tehti 4. oktoobri 2017 kirjas, aga

märke kandmist selles ei mainita;

-

sarnaselt ei käsitle sama teemat aasta hilisemad e-kirjad (dtl 658–660, 873–878).

Eelkõige hageja nimel saadetud PP 21. novembri 2018 e-kirjast saab järeldada, et

märke teema ei olnud arutusel, sest kirja sisu järgi tegi see kokkuvõtte paar nädalat

varasemast kohtumisest ES-ga. Hageja nimetab märke kandmise kohustust

5. detsembri 2018 e-kirja postskriptumis, kuid viide kõnealusele kohustusele kinnitab

nii paigutuselt kirja struktuuris kui ka sisult just kostja väidet, et sama teemat pooled

kohtumistel ei arutanud;

-

vahepealsest ajast pärit hageja 24. ja 29. jaanuari 2018 e-kirjad (dtl 324, 870) kinni-

tavad samuti, et hageja ei seadnud arvete tasumise või koostöö jätkumise tingimuseks

märke kandmist;

-

hageja ei tuginenud märke kandmise lubadusele ka 14. detsembri 2018 nõudekirjas

(dtl 119) ega 14. veebruari 2019 avalduses erinevatel alustel lepingu lõpetamise kohta

(dtl 670–678, eelkõige p-d 36–39).

10.5.5. Vahekokkuvõttena saab märkida, et hageja ei tõendanud aegumise katkemise võimaliku

alusena asjaolu, nagu oleks kostja nimel aastatel 2017–2018 kinnitatud märke kandmise

kohustust. Seega ei katkenud aegumine TsÜS § 158 lg 1 alusel.

11 (13)

10.6. Hageja leiab, et aegumine peatus esialgse hagi esitamisega. Seda põhjusel, et hageja

taotles üürilepingu kehtivuse eeldusena asjaolu tuvastamist, et tal oli 2018. aasta detsembris

kostja vastu leppetrahvi nõue, mille sai tasaarvestada (TsÜS § 160 lg 1), või kohtumenetluses

nõude tasaarvestamist (TsÜS § 160 lg 2 p 5). Ringkonnakohtu hinnangul ei ole nõudel rajaneva

tasaarvestuse kui asjaolu esiletoomine aegumise peatumise alus kummaski viidatud tähenduses.

Nii hagi esitamine nõude rahuldamiseks kui ka menetluslik tasaarvestus kohtumenetluses

kirjeldavad olukordi, kus võlausaldaja paneb oma nõude kohtulikult maksma. Selle tulemusel

peab kohus vähemalt üldjuhul tegema siduva otsustuse nõude põhjendatuse kohta. Käesolevas

asjas lahendas maakohus vaidluse nii, et kui hageja poleks esitanud nõuet (7), siis ei oleks

tasaarvestuseks kasutatud nõuet sisuliselt hinnatud. Järelikult puudus algsel hagiavaldusel

kõnealuse nõude osas eespool kirjeldatud toime. Lisaks ei kohaldu TsÜS § 160 lg 2 p 5

põhjusel, et puudub tasaarvestusolukord kostja nõudega, sest ta ei esitanud ühtegi nõuet. Samuti

ei esine muid TsÜS § 160 lg-s 2 loetletud olukordi, mis oleks hagi esitamisega võrdsustatud.

10.7. Hageja saanuks lisaks üürilepingule esitada üürilepingu kohta kinnistusraamatusse märke

kandmise nõude ka VÕS § 324 lg 1 alusel. Selle nõude aegumistähtaeg on TsÜS § 149 esimese

lause järgi 10 aastat. Siiski tuleb TsÜS § 152 lg 1 esimese lause alusel juhinduda tehingulise

nõude aegumisest. Samuti ei mõjuta leppetrahvi nõude (7) lahendamist tõsiasi, et ka pärast

üürilepingu p 6.1.6 järgse nõude aegumist võis hageja VÕS § 324 lg 1 alusel endiselt nõuda

kinnistusraamatusse märke kandmist. Nimelt ei olnud see seadusest tulenev nõue tagatud

leppetrahviga.

10.8. Eelmistest alapunktidest järeldub, et leppetrahvi nõue (7) oli selle kohtusse esitamise

ajaks aegunud ja kostja saab TsÜS § 142 lg 1 alusel keelduda leppetrahvi maksmisest. Vastav

nõue jääb rahuldamata. Kui kostja ei võlgne hagejale leppetrahvi, siis ei saa VÕS § 113 lg 1

alusel välja mõista ka viivist, st nõue (8) jääb samuti rahuldamata. Kostja kaebus on sisulises

osas põhjendatud ja selle tulemusel tühistatakse maakohtu otsus osas, milles nõuded (7) ja (8)

rahuldati. Poolte muid väiteid samade nõuete kohta pole vaja käsitleda.

11. Hageja vaidlustas nõuete (3) ja (4) tervikuna ning nõuete (7) ja (8) osaliselt rahuldamata

jätmise.

12. Kostja aegumise vastuväite edukuse tõttu jääb leppetrahvi nõue (7) rahuldamata mh osas,

mis on hõlmatud hageja kaebusega. Ühtlasi jääb samadel põhjustel rahuldamata leppetrahvilt

arvutatud viivise nõue (8). Maakohtu vastavad põhjendused asendatakse eespool p 10

alapunktides märgituga.

13. Üürilepingu esemele tehtud kulutuste arvel väärtuse suurenemise eest hüvitise nõude (3)

kvalifitseeris maakohus VÕS § 286 lg 1 järgi. Maakohus jättis nõude rahuldamata, sest viidatud

säte on dispositiivne ning üürilepingu p-dega 3.4 ja 5.1.19 välistasid pooled hüvitise nõude-

õiguse. Maakohus põhjendas otsust piisavalt ega eksinud õiguse kohaldamisel. Ringkonna-

kohus nõustub nii nõude kvalifikatsiooni kui ka rahuldamata jätmise põhjendustega. Maakohtu

otsus jääb nõude (3) rahuldamata jätmise osas muutmata ja ringkonnakohus märgib vastuseks

hageja kaebusele järgmist.

13.1. Ainetu on hageja käsitlus, et üürilepingu p-de 3.4 ja 5.1.19 rakendamisel tuleks eristada

kulutusi ja parendusi nende tegemise aja järgi. Üürilepingu p 14.1 kohaselt jõustus leping

allkirjastamisel. Vaidlustamata asjaoludel allkirjastas lepingu viimasena kostja 3. märtsil 2014.

Alates sellest kuupäevast tekkisid pooltel üürisuhtest tulenevad õigused ja kohustused, st

varasemast ajast ei saaks pärineda ka VÕS § 286 lg 1 alusel esitatav nõue. Üürilepingu p 3.4

käsitles lepingu kehtivusaja jooksul tehtud töid, st määratles võimaliku ajavahemiku alguse

samasugusena nagu p 14.1. Hageja tõlgendab p-s 3.4 nimetatud aega ekslikult ruumide

üleandmise ajana. Üürilepingu p 5.1.19 ei sisalda ajalist piirangut. Kokkuvõttes ei saaks hageja

nõuda üürisuhte raames nende kulutuste arvel hüvitist, mis tehti enne üürisuhte algust, aga

leping välistab selle kehtivusajal tehtud kulutuste hüvitamise.

12 (13)

13.2. Üürilepingu p-d 3.4 ja 5.1.19 ei ole vastuolus hea usu põhimõttega vähemalt olukorras,

kus üürileping lõppeb üürnikust tingitud asjaolu tõttu – nagu käesoleval juhul. Samuti saaks

kostja vastutuse piiramise kokkuleppe tühisust VÕS § 106 lg 2 järgi hinnata olukorras, kus

kostja on kohustust rikkunud. Ringkonnakohus põhjendab järgnevas nõude (4) lahendamise

kontrollimisel, et kostja ei rikkunud ka keldriruumi üleandmise kohustust (vt järgnevas p 14.3).

Seega puudus kostja kohustuse rikkumine ja VÕS § 106 ei saa kohaldada.

14. Saamata jäänud tulu nõude (4) õiguslik alus on VÕS § 115 lg 1 koostoimes eelkõige sama

seaduse § 127 lg-ga 1 ja § 128 lg-ga 4.

14.1. Maakohus leidis, et nõue on TsÜS § 146 lg 1 ja § 147 lg 1 järgi aegunud. Hageja heidab

kostjale ette keldriruumi üle andmata jätmist, milleks lepiti üürilepingus algselt kokku tähtpäev

31. detsember 2014. Hageja sai rikkumisest kohe teada. Maakohus tuvastas ühepäevase

aegumise peatumise ja järeldas lõpuks, et kahju hüvitamise nõue kõnealusel alusel aegus

2. jaanuari 2018 möödumisega. Hagi esitati hiljem.

14.2. Hageja kritiseerib kaebuses maakohtu järeldust sisuliselt kahe väitega: esiteks algas

aegumistähtaja kulgemine kõige varem 2018. aasta lõpus, kui hageja sai teada, et keldriruumid

ei kuulu kostjale, vaid korteriomanike kaasomandisse; teiseks pole keldriruumide üleandmise

nõue muutunud sissenõutavaks, sest üürilepingu lisa p 2 järgi tuli keldriruumid üle anda alles

pärast teatavate piirangute äralangemist. Hageja väite teine osa on sisuliselt põhjendatud, st

maakohus tuvastas ekslikult keldriruumi üleandmise kohustuse sissenõutavaks muutumise.

Seetõttu on vale ka järeldus nõude (4) aegumise kohta. Siiski ei muutu lõppjäreldus, et nõue (4)

jääb rahuldamata, aga ringkonnakohus muudab maakohtu põhjendusi.

14.3. Nõue (4) on suunatud lepingulise kahju hüvitamisele. Selle rahuldamise üks eeldus on

lepingust tuleneva kohustuse rikkumine (VÕS § 101 lg 1 p 3). Ringkonnakohus leiab, et kostja

ei rikkunud keldriruumide üleandmise kohustust ja põhjendab seda järgmiselt.

14.3.1. Esmalt tuleb selles osas märkida, et ka hageja apellatsiooniväite kohaselt ei ole

keldriruumi üleandmise nõue muutunud sissenõutavaks, st vastava kohustuse täitmise tähtpäev

pole saabunud. See väide on kooskõlas tõenditega.

14.3.2. Maakohus hindas keldriruumi üleandmise kohustuse sissenõutavaks muutumist

ekslikult esialgse üürilepingu järgi ja jättis lisa (dtl 300–301) selles osas hindamata, millega

rikkus TsMS § 232 lg 1 ja § 438 lg 1. Üürilepingu lisa p-st 2 nähtub piisava selgusega poolte

tahe muuta algset kokkulepet keldriruumi üleandmise kohta. Viidatud punkti järgi tuli

keldriruum üle anda pärast seda, kui muinsuskaitselased ja ehituslikud piirangud on ära

langenud ning kostja on üleandmisest 30 päeva ette teatanud. Ühtlasi nähtub lisa p-st 5, et

hagejal ei olnud kostjale etteheiteid keldriruumi üle andmata jätmisele vähemalt kuni lisas

kajastatud täiendavate kokkulepete sõlmimiseni.

14.3.3. Pooled vaidlevad, kas ja millised piirangud tegelikult esinesid. Kostja väidet piirangute

kohta kinnitab esiteks viidatud lisa p 2, sest selles kinnitasid mõlemad pooled piirangute

olemasolu. Lisaks nähtuvad muinsuskaitselased piirangud muinsuskaitse eritingimustest

(dtl 911–967), mille kohaselt asuvad keldris kultuuriväärtuslikud detailid, mis tuleb säilitada,

restaureerida ja eksponeerida, samuti tuli teha koos spetsialistidega täiendavaid uuringuid ja

tulemused dokumenteerida. Ehituslikud piirangud nähtuvad ehitusloast (dtl 132–136), mis

nõudis teiste isikute asjaõiguste järgimist, ning ehitusprojektist (dtl 138–178), mille kohaselt

tuli keldrit süvendada, rajada uued põrandad ja ühendus esimese korrusega. Hageja ei

tõendanud, et kirjeldatud piirangud oleks üürilepingu kehtivuse ajal ära langenud.

14.3.4. Keldriruumi üleandmise kohustuse hindamisel ei oma tähtsust, et hageja ei olnud selle

ainuomanik, vaid ühe korteriomanikuna üksnes kaasomanik. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 71 lg 4

sätestab, et kaasomanikul on ühise asja suhtes kolmandate isikute ees kõik omaniku õigused.

AÕS § 74 lg 1 näeb seevastu ette, et kaasomandis oleva asja võib võõrandada või koormata,

13 (13)

samuti asja või selle majanduslikku otstarvet oluliselt muuta ainult kõigi kaasomanike

kokkuleppel. Riigikohus on nende sätete koosmõju avanud mõneti vastuoluliselt. Ühest küljest

on leitud, et kaasomandis olevat asja ei saa ilma teiste kaasomanike nõusolekuta kehtivalt

koormata kasutuslepinguga (nt 23. oktoobri 2007 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-85-07, p 16 kolmas

lõik). Teisest küljest aga ei tähendavat kaasomandis oleva kinnisasja kasutuslepingu sõlmimine

kinnisasja koormamist AÕS § 74 lg 1 mõttes, st võlaõigusliku lepingu kehtivuseks ei ole vaja

kinnisasja kaasomanike kokkulepet (15. juuni 2011 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-51-11, p 17).

Ringkonnakohus leiab, et kummagi tõlgenduse korral ei mõjuta teiste kaasomanike nõusoleku

puudumine siiski ühe kaasomaniku ja üürniku vahel sõlmitud võlaõigusliku üürilepingu

kehtivust. Kui teiste kaasomanike nõusoleku puudumine keldriruumi üleandmiseks oleks olnud

ainus takistus, siis tuleks kontrollida, kas see võiks osutuda kostja rikkumiseks kehtiva

lepingulise kohustuse täitmisel. Käesoleval juhul pole asjaomane hinnang vajalik, sest eelmiste

alapunktide põhjal esinesid jätkuvalt takistused, millele pooled viitasid üürlepingu lisa p-s 2.

14.4. Kostja rikkumise puudumise korral ei saa saamata jäänud tulu kui teatavat liiki kahju

hüvitamise nõuet VÕS § 115 lg 1 alusel rahuldada, mistõttu pole vaja käsitleda poolte muid

väiteid seoses sama nõudega (4).

15. Kokkuvõttes jäävad hageja kõik nõuded rahuldamata. Hagi rahuldamata jätmise tõttu

kannab hageja TsMS § 162 lg 1 alusel kõik menetluskulud maakohtus, st ringkonnakohus

tühistab maakohtu otsuse kulude jaotuse osas ja teeb ise uue otsustuse. Ringkonnakohtu

menetluskulud jaotuvad järgmiselt. Hageja kaebusega seonduvad kulud jäävad TsMS § 171

lg 1 alusel hageja kanda. Kostja kaebusega seonduvad kulud tuleb TsMS § 171 lg 3 alusel jätta

kostja kanda, sest kostja ei esitanud leppetrahvi nõude aegumise vastuväidet maakohtus. TsMS

§ 177 lg 2 järgi määrab kulud rahaliselt kindlaks maakohus.

16. Kuigi ringkonnakohus muudab maakohtu otsust osaliselt, siis puudub käesoleval juhul

vajadus sõnastada eraldi kohtuotsuse kehtiv tervikresolutsioon (TsMS § 654 lg 2²). Hagi jääb

tervikuna rahuldamata ja vastav otsustus sisaldub resolutsioonis. Samuti kajastab resolutsioon

kõigi seniste menetluskulude jaotust, st on kooskõlas TsMS § 173 lg 1 teise lausega.

(allkirjastatud digitaalselt)