2-18-12673/29 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Mati Maksing, Gaida Kivinurm ja Ulvi Loonurm

Määruse kuupäev

5. märts 2021, Tallinn

Tsiviilasja number

2-18-12673

Tsiviilasi

XX avaldus Tallinn, Virbi tn 18 korteriühistu vastu

korteriomanike 27. juuni 2018 üldkoosoleku otsuste

vaidlustamiseks

Vaidlustatud määrus

Harju Maakohtu 19. novembri 2020 määrus

Kaebuse esitaja ja liik

Tallinn, Virbi tn 18 korteriühistu määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Avaldaja (vastustaja määruskaebemenetluses): XX,

lepinguline esindaja vandeadvokaat Rait Kaarma

Puudutatud isik (määruskaebuse esitaja): Tallinn, Virbi

tn 18 korteriühistu, lepinguline esindaja Igor Sumarok

Asja läbivaatamine

Kirjalikus menetluses

I. RINGKONNAKOHTU MÄÄRUSE RESOLUTSIOON

I.1. Jätta rahuldamata avaldaja 16. veebruari 2021 vastuväide kohtu tegevusele ja

taotlus määruskaebuse läbi vaatamata jätmiseks.

I.2. Harju Maakohtu 19. novembri 2020 määrus tühistada osas, milles tunnistati

kehtetuks Tallinn, Virbi tn 18 korteriomanike 27. juuni 2018 üldkoosoleku

otsused 1 ja 2 ning otsuse 4 teine ja kolmas lause (st muus osas kui haldus-

kulude tariifi 0,15 eurot/m² kehtestamine), samuti jaotati menetluskulud.

I.3. Teha tühistatud osas uus määrus, millega jätta avaldus punktis I.2 loetletud

otsuste kehtetuks tunnistamise nõudes rahuldamata ja menetluskulud

maakohtus menetlusosaliste endi kanda.

I.4. Täiendavalt jätta rahuldamata avaldaja nõue Tallinn, Virbi tn 18

korteriomanike 27. juuni 2018 üldkoosoleku otsuste tühisuse tuvastamiseks.

I.5. Jätta muutmata punktis I.2 viidatud määruse resolutsioon osas, milles

tunnistati kehtetuks Tallinn, Virbi tn 18 korteriomanike 27. juuni 2018

üldkoosoleku otsus 3 tervikuna ja otsuse 4 esimene lause.

I.6. Asendada punktis I.2 viidatud määruse põhjendused käesoleva määruse

põhjendava osa punktide 10–15 ja nende alapunktidega.

I.7. Määruskaebus rahuldada osaliselt.

I.8. Määruskaebuse menetlemise kulud jätta menetlusosaliste endi kanda.

I.9. Jätta menetluskulud rahaliselt kindlaks määramata.

2 (12)

II. KOHTUMÄÄRUSE KEHTIVA RESOLUTSIOONI TERVIKLIK SÕNASTUS

II.1. Avaldus rahuldada osaliselt.

II.2. Jätta rahuldamata avaldaja nõue Tallinn, Virbi tn 18 korteriomanike

27. juuni 2018 üldkoosoleku otsuste tühisuse tuvastamiseks.

II.3. Jätta rahuldamata avaldaja nõue Tallinn, Virbi tn 18 korteriomanike

27. juuni 2018 üldkoosoleku otsuste 1 ja 2 kehtetuks tunnistamiseks.

II.4. Tunnistada kehtetuks Tallinn, Virbi tn 18 korteriühistu 27. juuni 2018

üldkoosolekul vastu võetud otsus 3, millega kinnitati juhatuse esimehe hüvitise

suuruseks alates 2018. a juulist 600 eurot kuus (brutotasu).

II.5. Tunnistada kehtetuks Tallinn, Virbi tn 18 korteriühistu 27. juuni 2018

üldkoosolekul vastu võetud otsuse 4 esimene lause, millega kinnitati

halduskulude tariifiks 0,15 eurot/m² alates 2018. a juulist. Ülejäänud osas jätta

otsuse 4 kehtetuks tunnistamise nõue rahuldamata.

II.6. Menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus jätta menetlusosaliste endi kanda

ning rahaliselt kindlaks määramata.

Edasikaebamise kord

Kohtumääruse peale võib esitada määruskaebuse vahetult Riigikohtule 15 päeva jooksul alates

määruse kättesaamisest, aga mitte hiljem kui viie kuu möödumisel määruse tegemisest. Hagita

menetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi

esitada ise või advokaadi vahendusel. Määruskaebuse esitamisel tuleb tasuda kautsjon.

Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetlus-

kulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema

tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama

kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või kautsjoni tasumiseks või kaebuses esineva sellise

puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku

tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

MENETLUSE KÄIK

1. XX (avaldaja) esitas 25. augustil 2018 Harju maakohtule avalduse Tallinn, Virbi tn 18

korteriühistu

(puudutatud

isik,

korteriühistu)

vastu

korteriomanike

27. juuni 2018

üldkoosoleku (edaspidi: vaidlusalune koosolek) otsuste vaidlustamise nõudes.

1.1. Avaldaja palus esimese võimalusena tunnistada kehtetuks vaidlusalusel koosolekul vastu

võetud järgmised otsused (edaspidi koos: vaidlusalused otsused; eraldi: otsus 1 jne):

Otsus 1: Kinnitada KÜ Virbi 18, 2017. majandusaasta aruanne tervikuna.

Otsus 2: Kinnitada remondifondi tariif 0,70 eurot/m² suuruses 2018. a juulist oktoobrini.

Alates novembrist on remondifondi tariif 0,26 eurot/m². Kinnitada 2018. a remonditööd:

1) ühe trepikoja lifti (elektrisüsteemi vahetuse ja liftikabiini remont) – tööde maksumus

21386 eurot; 2) volitada juhatuse tellima maja fassaadi soojustamise projekti (tööde

maksumus 4584 eurot) ja taotlema ehitusluba väli fassaadi soojustamiseks;

3) paigaldada maja ventilatsiooni parendamiseks katusele turboventilaatorid – tööde

maksumus 13262 eurot. Kinnitada 2019. a remonditööd: soojustada 9 trepikodade

külgseinte väli fassaadi – tööde maksumus 39382 eurot.

Otsus 3: Kinnitada juhatuse esimehe hüvitise 600 eurot kuus (brutotasu) suuruses alates

2018. a juulist.

3 (12)

Otsus 4: Kinnitada halduskulude tariifi 0,15 eurot/m² suuruses alates 2018. a juulist.

Jätta maja korrashoidu tariif 0,107 eurot/m² muutmata. Jätta maja tehnilise hoolduse

tariif 0,07 eurot/m² muutmata.

Teise võimalusena palus avaldaja tuvastada samade otsuste tühisus.

1.2. Avaldaja tõi esile järgmised asjaolud:

-

ta on korteriühistu hallatavas elamus ühe korteriomandi omanik ja seega ühistu liige;

-

juhatus kutsus 11. juuniks 2018 kokku üldkoosoleku järgmise päevakorraga:

(1) juhatuse 2017. aasta majandustegevuse aruanne;

(2) revisjonikomisjoni aruanne;

(3) 2017. aasta majandustegevuse aruande kinnitamine;

(4) 2018. aasta majandustegevuse aastakava kinnitamine ja 2019 majandus-

tegevuse aastakava arutamine;

(5) korteri 38 ümberehituse soovi kooskõlastamine majaelanikega.

-

11. juuni 2018 koosolekul osales otsuste vastuvõtmiseks ebapiisav arv osalejaid ja

juhatus otsustas kokku kutsuda korduvkoosoleku 14. juuniks 2018;

-

14. juuni 2018

koosolekul

otsustati

(avaldajale

arusaamatult,

kelle

poolt)

korduvkoosolek ära jätta ja kuulutati välja teine korduskoosolek 27. juuniks 2018;

-

27. juunil 2018 toimus vaidlusalune koosolek, sellel osales 76 korteriomanikku 180-st

ja võeti mh vastu vaidlusalused neli otsust;

-

avaldaja hääletas kõigile vaidlusalusel koosolekul vastu võetud otsustele vastu.

1.3. Vaidlusalune koosolek ei olnud enam uus üldkoosolek korteriomandi- ja korteriühistu-

seaduse (KrtS) § 23 tähenduses. Uue koosoleku saab kutsuda kokku vaid korra ja seda tehti

11. juunil 2018 määrates uueks ajaks 14. juuni 2018. Korteriühistu põhikirja p 6.5 järgi on

üldkoosolek otsustusvõimeline, kui sellest võtab osa üle poole ühistu liikmetest. See tingimus

ei olnud vaidlusalusel koosolekul täidetud, mistõttu tuleb selle otsused tunnistada kehtetuks.

1.4. Lisaks on vaidlusalused otsused kehtetud ja tühised, sest need ei vastanud välja

kuulutatud päevakorrale ning 2017. aasta majandusaasta aruanne ja 2018. aasta majanduskava

ei vasta õigusaktidega sätestatud nõuetele:

-

päevakorras ei olnud juhatuse liikme tasu suurendamise punkti (otsus 3) ega otsuseid 2

ja 4 samas sõnastuses;

-

majandusaasta aruandes polnud märgitud iga korteriomandi majandamiskulude

suurust, millega rikuti KrtS § 51 lg 3. Samuti puudusid juhatuse liikmete allkirjad,

millega rikuti raamatupidamise seaduse (RPS) § 25 lg 3;

-

majanduskava ei sisalda ülevaadet kaasomandi eseme seisukorrast ja kavandatavatest

toimingutest; arusaadaval kujul korteriühistu tulusid ja kulusid; puudub kohustuste;

sellest ei nähtu reservkapitali ja remondifondi tehtavate maksete suurus ega kütuse,

soojuse, vee- ja kanalisatsiooniteenuse ega elektri prognoositav kogus ja maksumus –

nii rikuti KrtS § 41 lg 1 nõudeid.

2. Korteriühistu vaidles avaldusele vastu, aga nõustus 11., 14. ja 27. juuni 2018 koosolekute

kokkukutsumise kohta märgitud asjaoludega. Vaidlusalused otsused pole kehtetud. Vaidlus-

alune koosolek oli uus ehk korduskoosolek, kuupäeva muutmine 14. juunil 2018 ei muutnud

uue koosoleku teate sisu. Päevakorrast oli aru saada, mida arutatakse. Majandusaasta aruanne

käsitles aastat 2017, st aega enne KrtS jõustumist, mistõttu viidatud seaduse normid selles osas

ei kohaldu. Majanduskava andmed on informatiivsed, nende puudumine ei mõjuta kehtestatud

kava. Menetluse kestel tõi korteriühistu lisaks esile, et 26. juuni 2019 üldkoosolekul sisuliselt

kinnitati kõik 2018. aastal kehtestatud tariifid. Selle koosoleku otsuseid ei ole vaidlustatud.

4 (12)

MAAKOHTU MÄÄRUS

3. Maakohus rahuldas avalduse 19. novembri 2020 määrusega (vaidlustatud määrus) ja

tunnistas vaidlusalused otsused kehtetuks. Menetluskulud jättis maakohus tsiviilkohtu-

menetluse seadustiku (TsMS) § 172 lg 1 teise lause alusel korteriühistu kanda ja otsustas

määrata need rahaliselt kindlaks edaspidi.

3.1. Maakohus tuvastas järgmised vaidlustamata asjaolud:

-

avaldaja on korteriühistu liige;

-

11. juuni 2018 korteriomanike üldkoosolekul osales otsuste vastuvõtmiseks ebapiisav

arv korteriomanikke, mistõttu otsustati korduv üldkoosolek kokku kutsuda

14. juuniks 2018;

-

14. juuni 2018 otsustati korduv koosolek väljakuulutatud päevakorrapunktide

käsitlemiseks siiski kokku kutsuda 27. juuniks 2018, sest 14. juuni 2018 koosoleku

kokkukutsumisel ei järgitud seadusest tulenevat koosolekust etteteatamise aega;

-

27. juunil 2018 toimus vaidlusalune koosolek, kus osales 76 korteriomanikku 180-st.

3.2. Maakohus alustas avalduse lahendamist otsuste kehtetuks tunnistamise nõudest.

3.2.1. Selleks uuris kohus esmalt küsimust, kas vaidlusalune koosolek on uus koosolek KrtS

§ 23 tähenduses. Kohus nõustus avaldajaga, et see ei olnud 11. ega 14. juuni 2018 koosoleku

kordus. Esiteks ei saa see olla 11. juuni 2018 koosoleku kordus, sest siis otsustati määrata uueks

koosoleku ajaks 14. juuni 2018. Teiseks ei saa see aga olla nimetatud päeval toimunud

koosoleku kordus, sest KrtS § 23 lg 1 näeb korduva koosoleku kokkukutsumise alusena ette

ainult otsustusvõimetuse, mitte aga eksimust koosoleku kokkukutsumisel. Ka põhikiri ei

võimalda korduva üldkoosoleku kokkukutsumist rohkem kui üks kord. Järelikult oli

vaidlusalune koosolek tavalises korras kokku kutsutud korteriomanike üldkoosolek.

3.2.2. KrtS § 20 lg 2 kohaselt on korteriomanike üldkoosolek otsustusvõimeline, kui sellel

osalevatele korteriomanikele kuulub üle poole häältest ja üle poole kaasomandi osadest, kui

põhikirjaga ei ole ette nähtud teisiti. Põhikirja p 6.5 kohaselt on üldkoosolek otsustusvõimeline,

kui sellest võtab osa üle poole ühistu liikmetest või nende esindajatest. Need tingimused ei

olnud vaidlusalusel koosolekul täidetud, sest osales 76 korteriomanikku 180-st. Seetõttu esineb

alus tunnistada sellel vastu võetud otsused kehtetuks mittetulundusühingute seaduse (MTÜS)

§ 24 lg 1 alusel.

3.2.3. Otsuste kehtetuks tunnistamist ei takista MTÜS § 24 lg 3 teine lause, mille kohaselt

võib koosolekul osalenu nõuda otsuse kehtetuks tunnistamist üksnes juhul, kui ta on lasknud

protokollida oma vastuväite. Protokollile lisatud registreerimislehel sisaldub avaldaja

omakäeline märkus „see on 3 korteriühistu koosolek“, mida kohus luges piisavaks vastuväiteks.

3.2.4. Tsiviilasja materjalidest ei nähtu, et kõik korteriomanikud oleks vaidlusalused otsused

heaks kiitnud. Samuti ei takista kehtetuks tunnistamist MTÜS § 24 lg 2, mis välistab otsuse

kehtetuks tunnistamise nõude, kui üldkoosolek on otsust uue otsusega kinnitanud. Korteriühistu

ei tõendanud oma väidet, et 26. juuni 2019 koosolekul kinnitati varasemad otsused.

3.2.5. Neil kaalutlustel tunnistas maakohus otsused MTÜS § 24 lg 1 alusel kehtetuks.

3.3. Järgmiseks hindas maakohus samade otsuste tühisust MTÜS § 24¹ lg 1 järgi. Päevakorras

ei olnud tariifide ja remonditööde kinnitamist ega juhatuse esimehe hüvitise määramist. Samuti

on õige avaldaja väide, et 2017. aasta majandusaasta aruandes on vastuolus KrtS § 51 lg-ga 3

välja toomata iga korteriomandi majandamiskulude suurus ja vastuolus RPS § 25 lg-ga 1

puudusid juhatuse allkirjad. Ühtlasi nõustus maakohus avaldajaga, et majanduskava ei vastanud

KrtS § 41 lg 1 nõuetele, sest puudusid selle p-des 1–5 loetletud andmed. Neist rikkumistest

järeldas kohus otsuste tühisuse, aga kuna avaldaja taotles esimese võimalusena kehtetuks

tunnistamist, siis pole vaja tühisuse tuvastamise nõuet eraldi rahuldada.

5 (12)

MÄÄRUSKAEBUS JA SELLE MENETLUSE KÄIK

4. Korteriühistu esitas 4. detsembril 2020 määruskaebuse, milles palub vaidlustatud määruse

tühistada ja jätta avaldus rahuldamata. Menetluskulud palub ta panna avaldaja kanda. Kaebus

järgib korteriühistu varasemaid vastuväiteid. Koos kaebusega esitas ta 26. juuni 2019

koosoleku protokolli, millele viitas juba maakohtus, kuid mis jäi siis ekslikult esitamata.

Korteriühistu leidis, et maakohus oleks pidanud sellisele tehnilisele puudusele tähelepanu

juhtima.

5. Maakohus võttis määruskaebuse menetlusse ja andis avaldajale tähtaja sellele vastamiseks.

Avaldaja vaidles kaebusele vastu. Maakohus määruskaebust ei rahuldanud ja edastas selle

lahendamiseks Tallinna Ringkonnakohtule, kuhu tsiviilasja toimik saabus 12. jaanuaril 2021.

6. Ringkonnakohus rahuldas 5. veebruari 2021 määrusega korteriühistu taotluse kaebusele

lisatud protokolli vastuvõtmiseks. Ühtlasi selgitas kohus menetlusosalistele asjas kohaldatavat

õigust ja tegi ettepaneku esitada seisukohti. Korteriühistu esindajale andis kohus võimaluse

esitada kehtiv volikiri, sest senine volitus oli ajaliselt piiratud kuni 31. detsembrini 2020.

Esindaja esitas uue volikirja 22. veebruari 2021 määrusega pikendatud tähtaja jooksul.

7. Avaldaja esitas 16. veebruari 2021 menetlusdokumendi p-s 2.2 sisuliselt vastuväite kohtu

tegevusele seoses määruskaebuse lisade vastuvõtmisega. Samas menetlusdokumendis palus ta

jätta määruskaebus läbi vaatamata esindusõiguse puudumise tõttu.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

8. Ringkonnakohus tühistab vaidlustatud määruse TsMS § 667 lg 2 ning TsMS § 659 kaudu

kohalduvate § 657 lg 1 p-de 2 ja 2¹ alusel osaliselt, teeb täiendava otsustuse vaidlusaluste

otsuste tühisuse tuvastamise nõudes ja asendab maakohtu põhjendused tänase määruse sisuliste

põhjendustega. Kokkuvõttes rahuldatakse nii avaldus kui ka määruskaebus osaliselt ja

menetlusosalised kannavad ise oma menetluskulud.

9. Esmalt tuleb lahendada avaldaja 16. veebruari 2021 menetluslikud taotlused, mis mõlemad

jäävad rahuldamata.

9.1. Vastuväide kohtu tegevusele pole põhjendatud. Ringkonnakohus tugines korteriühistu

taotluse rahuldamisel TsMS § 662 lg-le 3, mis lubab esitada määruskaebuse põhjendamiseks

uusi asjaolusid ja tõendeid. Lisaks on õige korteriühistu arusaam, et maakohus oleks pidanud

selgitama 4. mai 2020 menetlusdokumendis ja selles lisades esinenud ebakõla ning andma

korteriühistule TsMS § 340¹ lg 1 alusel võimaluse puuduse kõrvaldamiseks.

9.2. Määruskaebuse läbi vaatamata jätmiseks pole alust. Korteriühistu lepinguline esindaja

esitas 7. mail 2020 maakohtule volikirja, mis kehtis kuni 31. detsembrini 2020, st ka kaebuse

esitamise ajal. KrtS § 20 lg 1 viite kaudu põhimõtteliselt asjakohane MTÜS § 19 lg 1 p 4

käesoleval juhul ei kohaldu, sest avaldaja pole korteriühistu juhatuse ega muu põhikirjaga

ettenähtud organi liige. Ka muul alusel pole korteriomanikuga õigusvaidluse pidamiseks vajalik

korteriomanike otsus.

10. Avaldaja on korteriühistu hallatavas elamus korteriomandi omanik (dtl 6) ja seega korteri-

ühistu liige, kes pöördus kohtusse sooviga vaidlustada korteriomanike üldkoosoleku otsused.

10.1. Vaidlusaluse koosoleku (protokoll ja selle lisad dtl 11–89) toimumiseni viinud asjaolude

ja sellel osalenud korteriomanike arvu üle pole vaidlust, st:

-

11. juuni 2018 koosolekul oli otsuste vastuvõtmiseks liiga vähe korteriomanikke ja

sellel teatati uue koosoleku ajaks 14. juuni 2018;

-

14. juunil 2018 teatati, et uus koosolek toimub siiski 27. juunil 2018;

-

27. juuni 2018 vaidlusalusel koosolek osales 76 korteriomanikku 180-st;

-

vaidlusalusel koosolekul võeti mh vastu otsused 1–4, millele avaldaja vaidles vastu.

6 (12)

10.2. Vaidlusaluste otsuste 1–4 puudustena tõi avaldaja kokkuvõtvalt esile järgmist:

(a) otsuseid ei võetud vastu mitte korduskoosolekul, vaid tavalisel üldkoosolekul, mille

läbiviimiseks puudus kvoorum;

(b) otsused ei vastanud välja kuulutatud päevakorrale;

(c) 2017. aasta majandusaasta aruanne ja

(d) 2018. aasta majanduskava ei vasta õigusaktidega sätestatud nõuetele.

10.3. Neil põhjustel nõudis avaldaja esimese võimalusena otsuste kehtetuks tunnistamist ja

teise võimalusena nende tühisuse tuvastamist. Maakohus lahendas nõuded samas järjekorras ja

leidis, et otsused on nii kehtetud kui ka tühised.

10.4. Juriidilise isiku organi otsuse kehtetust sätestava tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS)

§ 38 lg 1 esimene lause järgi võib huvitatud isik nõuda kohtus juriidilise isiku organi seaduse

või põhikirjaga vastuolus oleva otsuse kehtetuks tunnistamist. Sama sätte lg 2 esimene lause

kohaselt on juriidilise isiku organi otsus tühine, kui see on tagajärjena seaduses otse sätestatud

või kui otsus on vastuolus heade kommetega või kui see rikub juriidilise isiku võlausaldajate

kaitseks või muu avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet või kui selle vastuvõtmisel rikuti

oluliselt selleks ettenähtud korda. TsÜS § 38 lg 1 ja lg 2 ei saa samal ajal kohaldada. Kui

juriidilise isiku organi otsus on TsÜS § 38 lg 2 järgi tühine, ei saa enam kohaldada sama § lg 1

(vt nt Riigikohtu 30. jaanuari 2013 määrus tsiviilasjas 3-2-1-187-12, p 14 kolmas lõik ja

5. juuni 2019 otsus tsiviilasjas 2-16-19017, p 17.2).

10.5. Korteriomanike üldkoosoleku otsuseid käsitlevad eriseadustena KrtS ja teatavas osas

selles omakorda viidatud MTÜS. Neis kummaski ei nähta ette otsuse tühisusele ja kehtetuks

tunnistamisele eelmises alapunktis kirjeldatust erinevat vahekorda. KrtS § 29 lg 2 teise lause

järgi kohaldatakse korteriühistu organi otsuse kehtetuks tunnistamise ja tühisuse kohta TsÜS-s

juriidilise isiku organi otsuse kehtetuse kohta sätestatut sama paragrahvi erisustega. Seega ei

saa ka korteriomanike üldkoosoleku tühist otsust kehtetuks tunnistada. Nii peab kohus

korteriomanike üldkoosoleku otsuste vaidlustamisel esmalt kontrollima, kas esile toodud ja

tuvastatud asjaoludel on otsus tühine. Alles tühisuse eitamise järel saab kontrollida, kas esineb

alus tunnistada otsus kehtetuks. Maakohus eksis selle põhimõtte vastu, mistõttu on vaidlustatud

määrus vastuoluline ega ole õiguslikult põhjendatud. Maakohus rikkus TsMS § 465 lg 2 p 8,

mis toob kaasa määruse osalise tühistamise ja põhjenduste asendamise.

10.6. Hagita menetluses pole kohus seotud menetlusosaliste taotlustega (TsMS § 477 lg 5), aga

ka üldisemalt pole kohtul takistust juriidilise isiku organi otsuse kehtetuks tunnistamise nõude

korral tuvastada selle tühisus (vt nt Riigikohtu 5. juuni 2019 otsus tsiviilasjas 2-16-19017,

p 17.1). Neil kaalutlustel tuleks alustada nii avalduse kui ka määruskaebuse lahendamist

kontrollist, kas vaidlusalused otsused on tühised. Kui tühisuse alus esineb, siis pole kehtetust

vaja enam kontrollida, st avaldaja saavutab niigi juba avaldusega taotletud tulemuse.

10.7. Käesoleva vaidluse eripärana on põhjendatud esiteks siiski kontrollida, kas vaidlusalune

koosolek on uus koosolek KrtS § 23 tähenduses (järgnevas p 11). Nimelt oleneb sellest nii

kokkukutsumise kord kui vajalik osalejate arv. Neist esimene võib mõjutada hinnangut otsuste

tühisusele (p 12), teine aga anda aluse kehtetuks tunnistamiseks (p 13).

11. Ringkonnakohus nõustub korteriühistuga, et vaidlusalune koosolek oli korduv ehk uus

koosolek KrtS § 23 tähenduses.

11.1. Viidatud sätte järgi on otsustusvõimetu koosoleku järel uue kokkukutsumine juhatuse

pädevuses. Avaldaja tõi esile ja korteriühistu ei vaielnud sellele vastu, et 11. juuni 2018

koosolekul teatas juhatuse üks liige uue koosoleku ajaks 14. juuni 2018 (dtl 8), kuid sel päeval

otsustati koosolek pidada siiski 27. juunil 2018 (dtl 9). Vahepealse, 14. juuni 2018 koosoleku

protokollist ei nähtu, et koosoleku edasilükkamist oleks arutatud või hääletatud. Seetõttu ei saa

uue aja määramist käsitleda korteriomanike otsusena.

7 (12)

11.2. Ringkonnakohtu hinnangul tuleb 14. juuni 2018 protokollis kajastatud otsustus omistada

korteriühistu juhatusele, sest selle tegemisel osalesid juhatuse liikmed. Juhatuse koosseisu

menetlusosalised esile ei toonud, aga TsMS § 477 lg 5 järgi ei ole kohus käesolevas asjas seotud

menetlusosaliste esitatud asjaoludega. Korteriühistu 2017. aasta majandusaasta aruandest

nähtub, et juhatuse liikmena allkirjastasid selle mh AP ja NN (dtl 121). Samad isikud

allkirjastasid 14. juuni 2018 otsustuse uue koosoleku aja muutmise kohta. Seega ei toimunud

14. juuni 2018 uut koosolekut, vaid sel päeval otsustas juhatus muuta 11. juuni 2018 koosoleku

asemel korduv ehk uue koosoleku toimumise aega.

11.3. Korteriühistu juhatus võib korra juba teatavaks tehtud uue koosoleku aega muuta.

Seadusest ei tulene selleks keeldu ega takistust. Koosoleku kokkukutsumise reeglid on

sätestatud eesmärgiga tagada osalejatele võimalus saada teada, kus ja millal koosolek toimub

ning mida seal otsustama hakatakse, ja ennast koosolekuks ette valmistada ning informeeritult

hääletada (vt osanike koosoleku kohta Riigikohtu 12. aprilli 2017 otsus tsiviilasjas 3-2-1-10-

17, p 13 teine lõik; sama kehtib vastavalt teistegi juriidiliste isikute, samuti korteriomanike

üldkoosoleku kohta, vt 3. märtsi 2021 otsus tsiviilasjas nr 2-17-13391, p 37). Nimetatud

eesmärki on võimalik järgida algselt kavandatud koosoleku muutmise ajast kohaselt teatades.

11.4. Päevakorrad olid 25. mai 2018 teatel (11. juuni 2018 koosoleku kutse, dtl 7) ja

15. juuni 2018 teatel (vaidlusaluse koosoleku kutse, dtl 314–326) identsed.

11.5. Eelnevate alapunktide põhjal leiab ringkonnakohus, et vaidlusalune koosolek oli

11. juuni 2018 koosoleku kordus (uus koosolek KrtS § 23 tähenduses), mille aega juhatus

otsustas 14. juunil 2018 muuta tehes selle 15. juunil 2018 korteriomanikele teatavaks.

12. Vaidlusalused otsused ei ole tühised menetlusosaliste esile toodud ja asja materjalidest

nähtuvatel asjaoludel. Ringkonnakohus põhjendab seda järgmiselt.

12.1. KrtS § 29 lg 1 sätestab, et kui korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumisel on oluliselt

rikutud seaduse, korteriomanike kokkuleppe või põhikirja nõudeid, ei ole koosolek õigustatud

otsuseid vastu võtma, v.a juhul, kui koosolekul osalevad või on esindatud kõik korteri-

omanikud. Sellisel koosolekul tehtud otsused on tühised, kui korteriomanikud, kelle suhtes

kokkukutsumise korda rikuti, otsust heaks ei kiida. Muid korteriomanike otsuse tühisuse aluseid

KrtS ette ei näe. Lisaks võib ka korteriomanike üldkoosoleku otsus olla tühine TsÜS § 38 lg 2

järgi, kui see on vastuolus heade kommetega või rikub võlausaldajate kaitseks vm avaliku huvi

tõttu kehtestatud seaduse sätet või kui selle vastuvõtmisel rikuti oluliselt selleks ettenähtud

korda.

12.2. TsÜS § 38 lg 2 järgi peab tühisuse aluse sätestama seadus. Maakohus viitas vaidlusaluste

otsuste tühisuse kontrollimisel MTÜS § 24¹ lg-le 1, aga see säte ei kohaldu. Korteriühistu ei ole

mittetulundusühing ja MTÜS sätted kohalduvad ainult ulatuses, milles KrtS neile selgelt viitab

(vt nt Tallinna Ringkonnakohtu 22. jaanuari 2019 määrus tsiviilasjas 2-18-12983, p 12.1).

MTÜS § 24¹ lg-le 1 sellist viidet pole.

12.3. Hagita menetluses rakendub uurimispõhimõte (TsMS § 5 lg 3, § 477 lg-d 5 ja 7). See ei

vabasta avaldajat kohustusest tuua selgelt esile asjaolud, mis tema hinnangul viitavad

vaidlustatud otsuste tühisusele (vrd Riigikohtu 3. oktoobri 2018 määrus tsiviilasjas 2-16-3663,

p 23 teine lõik ja seal viidatud varasem praktika). Avaldaja esile toodud asjaolude põhjal tuleb

tühisuse alustena kontrollida esiteks koosoleku kokkukutsumise korra (järgnevas p 12.4) ning

teiseks aruande ja majanduskava koostamist käsitlevate sätete väidetavat rikkumist (p-d 12.5

ja 12.5.5). Esimesel juhul on võimaliku tühisuse alusnorm KrtS § 29 lg 1 ja teisel juhul TsÜS

§ 38 lg 2 kolmas alternatiiv.

12.4. Korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumisel seaduse, korteriomanike kokkuleppe või

põhikirja nõuete oluline rikkumine on KrtS § 29 lg 1 järgi koosolekul vastu võetud otsuste

tühisuse alus.

8 (12)

12.4.1. Koosoleku kokkukutsumise korda käsitlevad peamiselt KrtS § 20 lg 4 ning sama

paragrahvi esimese lõike kaudu kohalduvad MTÜS § 20 lg-d 5–7, aga uue koosoleku osas ka

KrtS § 23. Vaidlusalusel koosolekul otsustati mh majandusaasta aruande ja majanduskava

küsimusi, st kohaldub KrtS § 20 lg 3. Lisaks võivad korteriühistu põhikiri (dtl 90–96) või

korteriomanike kokkulepe näha ette täiendavaid tingimusi korteriomanike üldkoosoleku

kokkukutsumiseks, aga neile menetlusosalised ei tugine.

12.4.2. KrtS § 29 lg 1 sõnastuse järgi peab koosoleku kokkukutsumise korra rikkumine olema

oluline. Rikkumine on oluline, kui see takistab korteriomanikul koosolekuks ette valmistuda ja

informeeritult hääletada (vt eespool p 11.3). Nimetatud takistusi võivad eelkõige põhjustada

liiga lühike etteteatamise aeg (järgnev p 12.4.3) või otsustamisele tulevate teemade ebapiisav

avaldamine (p 12.4.4).

12.4.3. KrtS § 20 lg 1 kaudu kohalduva MTÜS § 20 lg 5 ja põhikirja p 6.4 esimese lause järgi

peab üldkoosoleku kokkukutsumisest ette teatama vähemalt seitse päeva. Teade 11. juuni

koosoleku kohta on dateeritud 25. maiga ja vaidlusaluse 27. juuni koosoleku kohta 15. juuniga.

Nii jäi esimesel juhul teate ja koosoleku vahele 15 päeva ja teisel juhul 12 päeva. Uue

koosoleku kõnealune teade koostati 4 päeva pärast algset 11. juuni koosolekut, st kooskõlas

KrtS § 23 lg-ga 2. Järelikult ei rikkunud korteriühistu koosolekutest ette teatamise aja nõudeid.

12.4.4. Korteriomanike üldkoosoleku otsus võib olla kokkukutsumise korra olulise rikkumise

tõttu tühine ka siis, kui otsustati küsimust, mis ei olnud märgitud varem teatatud päevakorras.

Siinjuures tuleb päevakorda ja otsuseid võrrelda lähtudes sellest, kuidas mõistlik korteriühistu

liige pidi aru saama, millised küsimused selle päevakorrapunkti juures võivad otsustamist

vajada (Riigikohtu 13. veebruari 2013 otsus tsiviilasjas 3-2-1-181-12, p 14 esimene lõik).

Avaldaja ei väida, et temal või teistel ühistu liikmetel oli teadmata, millise sisuga majandusaasta

aruannet või majanduskava oli kavas arutada vaidlusalusel koosolekul, samuti ei tugine

avaldaja takistustele koosoleku teemadega seonduvate ettevalmistavate materjalidega

tutvumisel. Pigem nähtub avaldaja väidetest, et vaidlusalused otsused 2–4 ei ole piisavalt

selgelt hõlmatud päevakorrapunktiga „2018. aasta majandustegevuse aastakava kinnitamine“.

Ringkonnakohus leiab, et kui korteriühistu juhatus lisab korteriomanike üldkoosoleku

päevakorda punkti majanduskava kohta, siis on sellega piisavalt selgelt avaldatud, et

arutamisele ja otsustamisele tulevad ühistu majandamisega seonduvad teemad. Avaldaja on ise

asjakohaselt viidanud KrtS § 41 lg-le 1, mille p-de 2 ja 3 järgi moodustavad majanduskava osa

nii kavandatavad tulud ja kulud kui ka korteriomanike kohustuste jaotus. Nii pidi mõistlik

korteriomanik aru saama, et majanduskava päevakorrapunktiga on hõlmatud ühistu kulud ja

tulud, samuti juhatuse liikme tasu ja igakuiselt kogutavate maksete suuruse otsustamine.

Käesolevas alapunktis märgitud põhjendustel ei väljunud otsused 2–4 päevakorrast.

12.4.5. Vahekokkuvõttena saab märkida, et vaidlusaluse koosoleku kokkukutsumise korra

rikkumist ringkonnakohus ei tuvasta ja järelikult ei ole vaidlusalused otsused tühised KrtS § 29

lg 1 alusel.

12.5. TsÜS § 38 lg 2 alusel osutub tühiseks mh selline juriidilise isiku organi otsus, mis rikub

võlausaldajate kaitseks või muu avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet. Avaldaja väidete

põhjal tuleb nimetatud alusel tühisust kontrollida nii majandusaasta aruannet käsitlevate sätete

(järgnevad p-d 12.5.1–12.5.4) kui ka majanduskava osas (p 12.5.5).

12.5.1. Majandusaasta aruande kohta nimetas avaldaja sisuliselt kaks puudust: esiteks polnud

vaidlusaluse koosoleku eel korteriomanikele saadetud aruandes märgitud korteriomandi

majandamiskulude suurus (järgnevas p 12.5.2); teiseks puudusid sel juhatuse liikmete allkirjad

(p 12.5.3). Korteriomanikele enne koosolekut edastatud materjalid on esitatud avalduse lisas 6

lk 14–21 (dtl 28–35), sh 2018. aasta majanduskava eelnõu esitati samasugusena nagu

korteriühistu esitas vastuse lisana 1 (dtl 118–119).

9 (12)

12.5.2. Ringkonnakohus nõustub korteriühistu vastuväitega, et KrtS sätted ei kohaldu

2017. aasta majandusaasta aruande suhtes, sest aruandeperiood eelneb selle seaduse

jõustumisele. KrtS 7. ptk 2. jagu ei sisalda üleminekusätet seoses 2017. aasta majandusaasta

aruandega. RPS § 62 lg 1 teine lause näeb ette, et majandusaasta aruanded selle seaduse

jõustumisele eelnenud aruandeperioodide kohta koostatakse, lähtudes varem kehtinud

seadusest. Sama on paragrahvi järgnevate lõigete mõte mitmete hilisemate muudatuste korral.

Siiski ei tulene ka viidatud rakendussätetest selgelt, kas KrtS kohaldub juba 2017. aasta

majandusaasta aruandele.

Õigussuhet reguleeriva sätte puudumisel kohaldatakse TsÜS § 4 järgi sätet, mis reguleerib

reguleerimata õigussuhtele lähedast õigussuhet, kui õigussuhte reguleerimata jätmine ei vasta

seaduse mõttele ega eesmärgile. Sellise sätte puudumisel lähtutakse seaduse või õiguse üldisest

mõttest. Ringkonnakohtu hinnangul tuleb KrtS 7. ptk 2. jaos ja RPS §-s 62 konkreetse sätte

puudumise tõttu lähtuda viimati viidatud paragrahvi üldisest mõttest, st majandusaasta

aruandele kehtestatud nõuetel ei ole tagasiulatuvat toimet. Seega pidi korteriühistu 2017. aasta

majandusaasta aruanne vastama kuni sama aasta lõpuni kehtinud õigusaktidest tulenevatele

tingimustele. Sel ajal korteriühistu aruande kohta erinormi polnud ning aruanne tuli esitada

lähtudes RPS ja MTÜS reeglitest, arvestades korteriühistuseaduse § 15 lg 4 erisusega. Nende

reeglite rikkumist avaldaja ette ei heida ja sellist rikkumist ei tähelda ka kohus.

12.5.3. RPS § 14 sätestab üldised reeglid seoses majandusaasta aruande, selle koostamise ja

esitamisega. Järgnevad paragrahvid sisaldavad sätteid majandusaasta aruande osade kohta.

Avaldaja heidab ette RPS § 25 lg-s 3 ette nähtud allkirjastamise kohustuse rikkumist.

Riigikohus on aktsiaseltsi kohta otsustanud, et kui majandusaasta aruandes esinevad sellised

vastuolud RPS sätetega, mille tulemusel kajastab majandusaasta aruanne olulisel määral valesti

seltsi majandusseisu, siis on rikutud võlausaldajate ning avalikkuse kaitseks kehtestatud sätteid

ja aktsionäride üldkoosoleku otsus, millega selline majandusaasta aruanne kinnitatakse, on

äriseadustiku § 301¹ lg 1 p 1 alusel tühine. Väiksemad kõrvalekalded majandusaasta aruandes

ei ole sellised puudused, mis mõjutaks otsuse kehtivust (30. septembri 2015 otsus tsiviilasjas 3-

2-1-82-15, p 12 kolmas lõik). Sama põhimõte on ringkonnakohtu hinnangul üle kantav

korteriühistu majandusaasta aruande kinnitamise otsusele.

Korteriomanike üldkoosolekule kinnitamiseks esitatud majandusaasta aruandel juhatuse

liikmete allkirjade puudumisest ei järeldu, et aruanne kajastab olulisel määral valesti

korteriühistu majandusseisu. Sama puudus ei mõjuta võlausaldajate ega avalikku huvi.

12.5.4. Eelnevate alapunktide põhjal ei ole vaidlusalusele koosolekule kinnitamiseks esitatud

korteriühistu 2017. aasta majandusaasta aruandel selliseid puudusi, mis tingiks vastava otsuse

tühisuse TsÜS § 38 lg 2 alusel.

12.5.5. Majanduskava osas heidab avaldaja ette, et see rikub KrtS § 41 lg 1 kõiki punkte.

Ringkonnakohtu hinnangul ei ole viidatud säte kehtestatud võlausaldajate kaitseks ega muu

avaliku huvi tõttu. KrtS eelnõu (462 SE, XII koosseis) seletuskirja järgi tähendab majandus-

kava kehtestamine, et otsustatakse korteriomanike poolt korteriühistule tehtavate perioodiliste

ettemaksete suurus. Otsustamise eesmärk on luua olukord, kus korteriomanik teab, kui suure

kuluga ta peab arvestama, ja korteriühistu juhatus teab, millised on korteriühistu tulud (lk 69).

Neil kaalutlustel ei ole vaidlusalusele koosolekule kinnitamiseks esitatud korteriühistu

2018. aasta majanduskava eelnõul selliseid puudusi, mis tingiks vastava otsuse tühisuse TsÜS

§ 38 lg 2 alusel.

12.6. Ringkonnakohus ei tuvastanud vaidlusaluste otsuste tühisuse aluseid. Eespool p-des 10.5

ja 10.6 märgitud kaalutlustel tuleb võimaliku tühisuse kohta teha otsustus enne samade otsuste

kehtetuks tunnistamise aluste hindamist. Maakohus sellist otsustust ei teinud, mistõttu täiendab

ringkonnakohus maakohtu määrust ja jätab vaidlusaluste otsuste tühisuse tuvastamise nõude

rahuldamata.

10 (12)

13. Vaidlusaluste otsuste kehtetuks tunnistamise nõue on põhjendatud osaliselt.

13.1. KrtS ei sisalda erisätteid korteriomanike üldkoosoleku otsuse kehtetuse aluste kohta,

samuti ei kohaldu vastava viite puudumise tõttu MTÜS § 24. Järelikult näeb võimalikud

kehtetuks tunnistamise alused ette eelkõige TsÜS § 38 lg 1 esimene lause (vt eespool p-d 10.5

ja 12.2). Selle normi järgi võib huvitatud isik nõuda kohtus juriidilise isiku organi seaduse või

põhikirjaga vastuolus oleva otsuse kehtetuks tunnistamist. Avaldaja ei toonud esile sama sätte

teises lauses nimetatud asjaolusid.

13.2. Avaldaja keskne väide on suunatud kvooruminõude rikkumisele, aga see väide pole

põhjendatud.

13.2.1. Kvoorum on juriidilise isiku üldkoosolekul osalevate või esindatud liikmete või häälte

arv, mis on vajalik selleks, et koosolekut saaks lugeda otsustusvõimeliseks. Juriidilise isiku

üldkoosoleku kvooruminõuded võivad olla ette nähtud seaduses või tuleneda põhikirjast

(Riigikohtu 27. märtsi 2013 otsus tsiviilasjas 3-2-1-16-13, p 10 teine lõik).

13.2.2. KrtS § 20 lg 2 sätestab, et korteriomanike üldkoosolek on otsustusvõimeline, kui sellel

osalevatele korteriomanikele kuulub üle poole häältest ja üle poole kaasomandi osadest, kui

põhikirjaga ei ole ette nähtud teisiti. Menetlusosalised ei väida, et põhikirjast tuleneks

põhimõtteliselt erinev kvooruminõue. Vaidlustamata asjaoludel polnud see tingimus

vaidlusalusel koosolekul täidetud. Siiski ei too see kaasa otsuste kehtetuks tunnistamist, sest

eespool p-s 11 tuvastatu järgi oli vaidlusalune koosolek korduv ehk uus koosolek KrtS § 23

tähenduses. KrtS § 23 lg 1 kohaselt on uus koosolek otsustusvõimeline osalejate arvust

olenemata. Järelikult ei kohaldu vaidlusaluse koosoleku suhtes kvooruminõue.

13.3. Avaldaja leiab, et otsused 2–4 erinesid päevakorrast. Ringkonnakohus hindas seda väidet

eespool p-s 12.4.4 otsuste tühisuse alusena ja leidis, et kõnealused otsused ei väljunud päeva-

korrast. Järelikult ei ole need otsused sel alusel ka kehtetuks tunnistatavad, sest puudub vastuolu

seaduse või põhikirjaga.

13.4. Korteriühistu 2017. aasta majandusaasta aruande väidetavad puudused võivad mõjutada

selle kinnitamise otsuse kehtivust (vt Riigikohtu 30. septembri 2015 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-

82-15, p 11 esimene lõik). Aruande osas leidis ringkonnakohus eespool p-s 12.5.2, et selle

nõuetekohasust tuleb hinnata enne 1. jaanuari 2018 kehtinud õiguse järgi. Õige on avaldaja

väide, et korteriomanike üldkoosolekule esitatud majandusaasta aruandel puudusid juhatuse

allkirjad, mis ei ole kooskõlas (ka sel ajal kehtinud) RPS § 25 lg-ga 3. Siiski ei ole kõnealune

formaalne puudus käsitletav vastuoluna seadusega TsÜS § 38 lg 1 esimese lause tähenduses.

Ringkonnakohtu hinnangul tuleb sellise vastuoluna mõista õiguse olulise põhimõtte rikkumist.

Sama kinnitab esiteks eespool p-s 12.5.3 viidatud kohtupraktika, mille järgi väiksemad kõrvale-

kalded majandusaasta aruandes ei mõjuta otsuse kehtivust. Teiseks on ka õiguskirjanduses

loetletud näidetena just põhimõttelisi ja sisulisi vastuolusid (P. Varul jt. Tsiviilseadustiku

üldosa seadus. Kommenteeritud väljaanne, Tallinn 2010, lk 153–154, § 38 p 3.3.2 punkti a

alapunktid aa–dd). Neil kaalutlustel puudub otsuse 1 kehtetuks tunnistamise alus.

13.5. Avaldaja tugineb lisaks sellele, et 2018. aasta majanduskava ei vastanud seaduse

nõuetele. Kõnealune väide võib mõjutada otsuste 2–4 kehtivust, sest nendega otsustati

küsimusi, mis eespool p 12.4.4 põhjendustel on hõlmatud majanduskavaga.

13.5.1. KrtS § 41 lg 1 järgi koostatakse majanduskavad majandusaasta kohta ja see koosneb

järgmistest osadest: ülevaade kaasomandi eseme seisukorrast ja kavandatavatest toimingutest

(p 1); korteriühistu kavandatavad tulud ja kulud (p 2); korteriomanike kohustuste jaotus

majandamiskulude kandmisel (p 3); reservkapitali ja remondifondi tehtavate maksete suurus

(p 4) ning kütuse, soojuse, vee- ja kanalisatsiooniteenuse ning elektri prognoositavat kogus ja

maksumus (p 5). Avaldaja heidab ette kõigi loetletud punktide rikkumist.

11 (12)

13.5.2. Vaidlusalused otsused 2–4 käsitlevad kavandatavaid toiminguid, tulu ja kulu, samuti

korteriomanike kohustuste jaotust ja remondifondi makseid. Seetõttu pole nende kehtetuks

tunnistamise aluse osas vaja kontrollida majanduskava võimalikku vastuolu KrtS § 41 lg 1

p-ga 5. Ühtlasi on õige korteriühistu seisukoht, et selles punktis loetletud andmed on

informatiivsed (vt eespool p-s 12.5.5 viidatud KrtS eelnõu seletuskiri, lk 72).

13.5.3. Majandamiskulude otsused on TsÜS § 38 lg 1 esimese lause alusel kehtetuks

tunnistatavad mh juhul, kui otsuse aluseks olnud teave oli ebaõige või mittetäielik ja selle teabe

valmistas ette nt juhatus (vrd eespool p-s 13.4 viidatud kommentaari alapunkt ad). Järelikult

tuleb siinkohal kontrollitava väite põhjal hinnata, kas üldkoosolekule esitatud majanduskava

eelnõu (dtl 35, 118) sisaldas piisvat teavet otsuste 2–4 vastuvõtmiseks.

13.5.4. Otsuse 2 osas on nimetatud tingimus täidetud. Remondifondi tariif 0,70 eurot/m² alates

2018. aasta juulist oktoobrini ja alates novembrist 0,26 eurot/m² nähtuvad eelnõu ridadelt

„Remondimaks“. Aastaks 2018 kavandatud remonditööd nr 1–4 on esitatud nende ridade

kõrval sama sisu ja praktiliselt sama maksumusega nagu otsuses 2 (trepikoja külgseinte

välifassaadi töö maksumus eelnõus oli 39 982 eurot, aga otsuses 39 382 eurot, mis ei viita

korteriomanike ebapiisavale teavitamisele, sest otsustati väheoluliselt väiksemas mahus kulu).

13.5.5. Otsuse 3 osas ei ole sama tingimus täidetud. Eelnõust ei nähtu, et juhatuse liikme tasu

soovitakse suurendada. Kavandatud halduskulude esimesel real märgiti juhatuse liikme

netotasu 380,56 eurot kuus ja tulumaks sellelt 104,85 eurot – kokku 485,41 eurot. Eelnõus pole

arvulist ega sisulist selgitust, et alates juulikuust vastav kulu suureneb. Samuti ei sisalda eelnõu

summat 600 eurot juhatuse liikme tasuna. Nii on otsus 3 vastuolus KrtS § 41 lg 1 p-ga 2, sest

majanduskava eelnõu ei kajastanud juhatuse liikme tasu ega selle suurenemist. Neil kaalutlustel

tuleb otsus 3 tunnistada TsÜS § 38 lg 1 esimese lause alusel kehtetuks.

13.5.6. Otsusel 4 on sama puudus osaliselt.

Otsuse 4 teises lauses märgitud korrashoiu tariif 0,107 eurot/m2 ja kolmandas lauses märgitud

tehnilise hoolduse tariif 0,07 eurot/m2 nähtuvad eelnõu ridadelt „Majade korrashoid“ ja

„Hooldusremont“. Samuti on nende osas piisava selgusega esitatud kavandatavad toimingud ja

vastavad kulud. Nende lausete osas otsuse kehtetuks tunnistamise alust ei esine.

Eelnõu ei kajasta aga halduskulude tariifi 0,15 eurot/m2, mis otsuse 4 esimese lause järgi pidi

hakkama kehtima alates 2018. aasta juulist. Eelnõu real „Halduskulud“ märgiti tariifina

0,107 eurot/m². Eelnõus pole arvulist ega sisulist selgitust, et alates juulikuust vastav määr

suureneb, samuti ei nähtu, millisteks toiminguteks on kavas kogutud raha kasutada ja kuidas

jaotub võimalik täiendav kulu korteriomanike vahel andes tulemuseks just 0,15 eurot/m2. Nii

on otsus 4 halduskulude tariifi kehtestamise osas vastuolus KrtS § 41 lg 1 p-dega 1–3.

Neil kaalutlustel tuleb otsuse 4 esimene lause tunnistada TsÜS § 38 lg 1 esimese lause alusel

kehtetuks.

13.5.7. Vahekokkuvõttena saab märkida, et otsuse 3 osas tervikuna ja otsuse 4 esimese lause

puhul (halduskulude tariifi kehtestamine) esineb kehtetuks tunnistamise alus.

13.6. Korterühistu tugineb ühe vastuväitena samade otsuste kinnitamisele korteriomaneike

hilisema otsusega.

13.6.1. Selle väite õiguslik alus on TsÜS § 38 lg 5 teine lause, mis sätestab, et otsuse kehtetuks

tunnistamist ei saa nõuda, kui organ on selle uue otsusega kinnitanud ja uut otsust ei ole

vaidlustatud. Seda, kas varasemat otsust on uue otsusega kinnitatud, on võimalik tuvastada

otsuste sisu võrreldes (nt Riigikohtu 24. mai 2017 otsus tsiviilasjas 3-2-1-44-17, p 21 ja seal

viidatud varasem praktika). Vastava hinnangu andmiseks saab kohus vajaduse korral hilisemat

otsust tõlgendada (Riigikohtu 20. märtsi 2019 otsus tsiviilasjas 2-17-3069, p 12 esimene lõik).

12 (12)

13.6.2. Ringkonnakohus tuvastab korteriomanike 26. juuni 2019 üldkoosoleku protokolli

(dtl 361–363) põhjal, et päevakorrapunkti nr 3 („Aasta 2019 eelarve kinnitamine ja tariifide

arutelu 2020. eelarveaastaks“) raames võeti vastu otsus nr 3.1, millega kehtestati teenindamise

ja majaremondi tariifid arvuliselt samasugused nagu vaidlusalustes otsuses 2 ja 4. Nimetused

0,15 eurot/m² tariifidel on siiski erinevad: vaidlusaluses otsuses 4 oli see „halduskulude tariif“,

aasta hiljem aga „juhatuse kulud“. Pelgalt see erinevus ei takistaks varasema otsuse kinnitamist,

sest vaidlusalusele koosolekule esitatud majanduskava eelnõu järgi hõlmasid halduskulud

peamiselt juhtimise ja raamatupidamise teenuseid.

13.6.3. Ringkonnakohtu hinnangul ei nähtu 26. juuni 2019 otsusest nr 3.1 ega selle

vastuvõtmiseni viinud päevakorrapunktist korteriomanike tahe kinnitada samasugused tariifid

varasemaks ajaks ja tagasiulatuvalt. Korteriomanike otsusel majandamiskulu kehtestamise

kohta ei saa üldjuhul olla tagasiulatuvat mõju. See tuleneb piisava selgusega KrtS § 41 lg-st 5,

mille järgi olukorras, kus majandusaasta alguseks ei ole kehtestatud uut majanduskava, kehtib

senine majanduskava kuni uue majanduskava kehtestamiseni. Samuti ei nähtu 26. juuni 2019

otsustest selget tahet kinnitada vaidlusaluseid otsuseid 3 ja 4, mis moodustasid osa 2018. aasta

majanduskavast. Päevakorrapunkti 3 järgi arutati 26. juunil 2019 ainult 2019. ja 2020. aastaga

seonduvat.

13.6.4. Lisaks tõi korteriühistu esile, et korteriomanikud kinnitasid 22. augusti 2019 koosolekul

2018. aasta majandusaasta aruande. Viidatud koosoleku protokolli (dtl 186–189, 296–299) ega

sellel kinnitatud aruande (dtl 191–213) järgi ei otsustatud ka seal midagi 2018. aasta tariifide ja

juhatuse liikme tasu kohta, samuti ei avaldatud selget tahet kinnitada vaidlusaluseid otsuseid.

13.6.5. Neil kaalutlustel ei tuvasta ringkonnakohus, et vaidlusaluseid otsuseid 3 ja 4 oleks

kinnitatud 26. juuni või 22. augusti 2019 koosolekul.

13.7. Täiendavalt leiab korteriühistu, et otsuste kehtetuks tunnistamise nõude rahuldamist

takistab protokollis avaldaja vastuväite puudumine. Siinjuures tugineb ta MTÜS § 24 lg-le 3.

Viidatud norm ei kohaldu korteriomaniku üldkoosoleku puhul (vt eespool p 12.2). KrtS ega

TsÜS asjakohastest sätetest vastuväite protokollimise nõuet ei tulene. Neil kaalutlustel ei takista

kõnealune vastuväide otsuste kehtetuks tunnistamist.

14. Kokkuvõtvalt tuleb avaldus ja ühtlasi määruskaebus rahuldada osaliselt. Vaidlusaluste

otsuste tühisuse aluseid ringkonnakohus ei tuvastanud, st sellekohane nõue jääb rahuldamata

(eespool p 12.6). Kehtetuks tunnistamise alusena tuvastas ringkonnakohus vastuolu seadusega

TsÜS § 38 lg 1 esimese lause tähenduses otsuse 3 puhul tervikuna ja otsuse 4 puhul esimese

lause ehk halduskulu tariifi osas (vahekokkuvõte p-s 13.5.7). Nende otsuste kehtetuks

tunnistamise kohta tehtud maakohtu otsustus jääb muutmata, aga ülejäänud osas ei ole otsuste

kehtetuks tunnistamiseks alust.

15. Avalduse ja määruskaebuse osalise rahuldamise tõttu on TsMS § 172 lg 1 järgi põhjendatud

jätta kõik senised menetluskulud kummagi menetlusosalise enda kanda. Ringkonnakohus võtab

siinjuures arvesse, et vaidluse põhjustas vähemalt osaliselt korteriühistu teataval määral eksitav

ja ebakindel käitumine koosolekute korraldamisel.

16. Juhindudes TsMS § 463 lg 2 kaudu kohalduvast § 654 lg-st 2² esitab ringkonnakohus

määruse resolutsiooni juures kohtumääruse kehtiva resolutsiooni tervikliku sõnastuse, milles

vastavalt TsMS § 173 lg 1 teisele lausele märgib kõigi seniste menetluskulude jaotuse.

17. TsMS § 696 lg 1 esimene lause võimaldab esitada ringkonnakohtu määruse peale

määruskaebuse Riigikohtule üksnes juhul, kui see on seaduse järgi lubatud. Käesoleva määruse

peale saab kaevata TsMS § 660 lg-te 3 ja 4 ning § 696 lg 1 teise lause alusel.

(allkirjastatud digitaalselt)