2-20-130746/20 · Tartu Maakohus Tartu kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Maakohus

Kohtunik

Marian Miilaste

Otsuse avalikult teatavakstegemise

aeg ja koht

25. veebruar 2021, Tartu kohtumaja

Tsiviilasja number

2-20-130746

Tsiviilasi

OÜ Robinson Kinnisvara hagiavaldus E. K. vastu

maakleritasu

540 euro, viivise 52,70 euro,

põhinõudelt jooksva viivise ja kahjuhüvitise 50 euro

nõudes

Tsiviilasja hind

685,90 eurot

Menetlusosalised ja nende esindajad

Kohtuistungi aeg

Protokollija

Hageja: OÜ Robinson Kinnisvara, registrikood:

10148790, asukoht: Võru tn 3, 50111 Tartu

Hageja lepinguline esindaja: T. T., e-post: XXX

Kostja: E. K., isikukood: XXX; elukoht: XXX; e-

post: XXX

Kostja lepinguline esindaja (XXX): M. K.

03.veebruar 2021

Liine Johannes

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada OÜ Robinson Kinnisvara hagi E. K. vastu maakleritasu 540 euro, kahjuhüvitise

50 euro ja viivise väljamõistmiseks osaliselt.

2. Mõista E. K. OÜ Robinson Kinnisvara kasuks välja:

2.1. 346 eurot 35 senti (sealhulgas maakleritasu 270 eurot, kahjuhüvitis 50 eurot ja viivis

08.10.2020 seisuga 26 eurot 35 senti);

2.2. Viivis tasumata maakleritasult 270 eurolt alates 09.10.2020 kuni maakleritasu tasumiseni

võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.

3. Jätta OÜ Robinson Kinnisvara hagi E. K. vastu rahuldamata osas, milles OÜ Robinson

Kinnisvara palub mõista E. K. välja maakleritasu suuremas summas kui 270 eurot ja viivise

08.10.2020 seisuga suuremas summas kui 26 eurot 35 senti.

4. Toimetada otsus kätte menetlusosalistele.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

1. Jätta menetluskuludest 53,89 % kostja kanda ja 46,11 % hageja kanda.

2. Mõista E. K. OÜ Robinson Kinnisvara kasuks välja menetluskulu 255,98 eurot.

3. E. K. ei ole hüvitamisele kuuluvaid menetluskulusid.

4. Mõista E. K. OÜ Robinson Kinnisvara kasuks välja viivis hüvitamisele kuuluvatelt

menetluskuludelt võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates

käesoleva lahendi jõustumisest kuni selle täitmiseni.

Apellatsioonkaebuse esitamine

Kohus annab loa otsuse edasikaebamiseks. Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tartu

Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie

kuu möödumisel otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus

menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil.

Selgitus menetlusabi taotlejale

Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka

menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse

põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks,

mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi

andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või

tähtaja pikendamise eesmärgil.

ASJAOLUD

Hagiavaldus ja hageja nõuded

1. Tartu Maakohtu menetluses on OÜ Robinson Kinnisvara (hageja) 08.10.2020 hagi E. K.

(kostja) vastu järgmistes nõuetes: 1) välja mõista kostjalt hageja kasuks põhivõlg summas

540 eurot; 2) välja mõista kostjalt hageja kasuks viivis arvestatuna kuni 08.10.2020 summas

52,70 eurot ja alates 09.10.2020 protsendina (8% aastas + Euroopa Keskpanga intressimäär)

põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni; 3) välja mõista kostjalt hageja kasuks kahjuhüvitis

summas 50 eurot; 4) menetluskulud jätta kostja kanda; 5) kohustada kostjat tasuma hagejale

viivist kostja poolt hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt menetluskulude suurust

kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni võlaõigusseaduse (VÕS) § 113

lg 1 teises lauses sätestatud määras.

2. Hagiavalduse kohaselt aktiveeris hageja 19.07.2019 kinnisvarakuulutuste portaalis kv.ee

kuulutuse, milles hageja pakkus üürida 3-toalist XXX asuvat korterit. Kuulutuse kohaselt

oli korteri igakuine üür 450 eurot ning esimese maksena tuli uuel üürnikul tasuda ühe kuu

ettemaks, garantiiraha ning maakleritasu. Esimeste üürihuviliste hulgas oli kostja koos oma

XXX M. K., kes avaldasid soovi sõlmida hageja vahendusel korteriomaniku P. K.

üürileping. Hageja võttis kostja nõustumuse vastu ja edastas kostjale 19.07.2019 tasumiseks

maakleritasu arve summas 450 eurot + käibemaks 90 eurot, kokku 540 eurot. Arve tasumise

tähtajaks oli 20.07.2019, mil sõlmiti eluruumi üürileping kostja ja P. K. vahel. Eluruum anti

kostjale üle 31.08.2019, kuid arvet kostja ei tasunud. 23.07.2020 edastas hageja kostjale

nõudekirja, kuid kostja sellele ei vastanud. Vaidlust ei ole selle üle, et kostja võttis hagejaga

ühendust ja väljendas igakülgselt tahet sõlmida hageja vahendusel kuulutuses toodud

tingimustel eluruumi üürileping ehk hageja osutas kostjale tasulist maaklerteenust. Hageja

näol on tegemist kinnisvarabürooga, mis tegelebki ülalkirjeldatud vahendusteenuse

osutamisega. Korteriomandi, mille üürilepingu kostja selle omanikuga 20.07.2019 sõlmis,

pakkus kuulutuse vahendusel kostjale hageja esindaja. Üürileping sõlmiti hageja poolt

avaldatud kuulutuses toodud tingimustel ja hageja lepingublanketil. Maaklerilepingule ei

ole kehtestatud kohustuslikku vormi. Kostja on oma tegevusega, st pärast maakleriteenuse

kohta arve saamist, üürilepingu sõlmimisele ilmumisega, veel kord kinnitanud

maakleriteenuse tingimustega nõustumist. Maakleri teenustasu summas 540 eurot ehk ühe

kuu üür, millele lisandub käibemaks, on Tartu kinnisvaraturul korteri üürilepingu sõlmimise

vahenduse eest tavapärane ja mõistlik tasu. Hageja arvestab oma nõudelt viivist alates

21.07.2019 seadusjärgses määras 8% aastas ning kostjal on hagiavalduse esitamise ajaks

tekkinud viivise tasumise kohustus summas 52,70 eurot. Kuna kostja ei täitnud oma

lepingulisi kohustusi, oli hageja sunnitud pöörduma õigusabi saamiseks O. N. C. poole ja

kandma sellega seonduvalt õigusabikuludena 50 eurot. Nimetatud kulud olid vajalikud

kaitsmaks hageja õigusi ning on mõistliku suurusega.

Kostja vastus hagiavaldusele

3. Kostja on 12.11.2020 vastuses seisukohal, et hagi tuleb jätta rahuldamata. Menetluskulud

tuleb jätta hageja kanda. Kostja ei ole palganud maaklerit ega sõlminud maakleritasu

lepingut. Üürikorteri leidmiseks vastas kostja kuulutusele, mille on vastusele lisanud.

Hageja on esitanud arve nr 71 nii broneerimistasuna kui maakleritasuna.

Kohtu selgitused

4. 03.12.2020 määruses selgitas kohus pooltele asjassepuutuvaid seadusesätteid, tõendamist

vajavaid asjaolusid ning tõendamiskoormist. Kohus andis pooltele tähtaja seisukohtade,

taotluste ning tõendite esitamiseks.

Hageja seisukohad tulenevalt selgitusmäärusest

5. Hageja ei nõustu kostja väitega, et kostja ei ole maaklerit palganud ega maakleritasu

lepingut sõlminud. Kostja poolt tõendina esitatud XXX kuulutus on puudulik või töödeldud,

kuna selles puuduvad hageja kontaktandmed. Seetõttu jääb arusaamatuks, kuidas oskas

kostja üürisooviga hageja poole pöörduda. Hageja XXX kuulutuses on korrektselt

kajastatud hageja kontaktandmed, kommunaalteenuste maksumus eelnevatel kuudel ning

teave selle kohta, et koos esimese maksega kuulub tasumisele ka maakleritasu.

6. Üürileping on allkirjastatud 20.07.2019 hageja büroos, asukohaga XXX. Üürileping on

allkirjastatud hageja blanketil ja on koostatud vastavalt hageja poolt samas toimunud ja

vahendatud läbirääkimistele kostja ja üürileandja vahel. Hageja esindaja M. K. viibis ca 1-

1,5 tundi kostja poolt üüritud korteriomandi üleandmisel. Kostja ei esitanud hagejale ühtegi

pretensiooni ega küsimust kostjale selleks ajaks esitatud arve kohta. Kostja ei ole kunagi

varasemalt väitnud, et puudub kokkulepe tasu kohta, et ta ei ole hagejalt maaklerteenust

tellinud või pole seda saanud. 2019. a sügisel teatas kostja hagejale, et ta ei tasu

maaklerteenuse eest, sest hageja on teinud kehva tööd. Hageja on kostjale selgitanud, et

eluruumi puuduste osas on tal üürilepingu pinnalt õigus esitada nõuded üürileandja vastu.

Hageja möönab, et esialgu edastati kostjale tasumiseks broneerimistasu arve. Kuna

üürilepingu allkirjastamise ajaks oli broneerimistasu arve kostja poolt tasumata, siis tühistas

hageja broneerimistasu arve ning väljastas kostjale tasumiseks arve maakleritasu kohta.

Kostja ei ole hagejale kunagi esitanud vastuväiteid maakleritasu suuruse kohta, mistõttu on

hageja seisukohal, et poolte vahel on maakleritasus kokku lepitud. Eestis on tavapärane, et

maakleritasu suurus on ühe kuu üür, millele lisandub käibemaks ning viide maakleritasu

lisandumisele oli hageja üürikuulutustes välja toodud.

7. 08.10.2020 esitatud arve nr XXX tekkimine oli kostjale ettenähtav ning ei ole

ebamõistlikult suur. Isikule, kes jätab arve tasumata, on ettenähtav, et kohustuse rikkumisel

võib teine lepingupool oma õiguste maksmapanekuks pöörduda õigusabi osutava

teenusepakkuja poole. Hageja lepingulise esindaja tunnitasu on kohtupraktikas

aktsepteeritud suuruses (120 eurot/h). Kostja jättis hageja esindaja poolt saadetud

nõudekirjale vastamata, mistõttu oli hageja sunnitud kohtueelsed läbirääkimised lõppenuks

lugema.

Kostja seisukohad tulenevalt selgitusmäärusest

8. Kostja märgib, et tema ei tea, kes pöördus hageja poole ja palus teha korteri väljaüürimiseks

vajalikke toiminguid. Kostja ei tea, kelle korraldusi hageja järgis korteri väljaüürimisega

seotud toimingute tegemisel. Kostja leidis kuulutuse portaalist city24.ee. Kostja suhtles

korteriomaniku P. K., vastates city24.ee kuulutusele. Enne üürilepingu sõlmimist ei

võimaldatud kostjal korterit üle vaadata. Kostja ei tea, kelle korraldusel/juhistest lähtuvalt

koostati üürilepingu tekst. Kostja sõlmis üürilepingu P. K. 20.07.2019 XXX. Kostja ei ole

palganud maaklerit ega olnud käsundiandja hagejale toimingute tegemiseks korteri

väljaüürimisel.

Kohtuistung

9. 03.02.2021 kohtuistungil jäi hageja hagiavalduse ning kirjalikult esitatud seisukohtade

juurde ning kostja vaidles hagiavaldusele vastu. Kohus arutas pooltega võimalust lõpetada

kohtuvaidlus kompromissiga, kuid pooled kokkuleppele ei jõudnud. Kohus kuulas vande

all üle hageja seadusliku esindaja M. K. Hageja leidis, et maakleritasus kokkuleppimine on

tõendamist leidnud ning palus hagiavalduse rahuldada ja menetluskulud jätta kostja kanda.

Kostja leidis, et tema ei ole maaklerit palganud ning palus jätta hagi rahuldamata.

KOHTU SEISUKOHT

10. Kohus leiab, et hagi tuleb rahuldada osaliselt. Kohtu põhjendused on alljärgnevad.

11. Hageja nõuab kostjalt temale osutatud maakleriteenuse eest tasu, samuti viivist ning

tekitatud kahju hüvitamist. Kostja leiab, et tema ei ole hagejaga maaklerilepingut sõlminud

ning ei ole kohustatud tasu maksma.

12. Seega tuleb kohtul analüüsida, kas ja milline leping on poolte vahel sõlmitud ning kas kostja

on tasu maksmise kohustust rikkunud.

13. Leping sõlmitakse VÕS § 9 lg 1 järgi pakkumuse esitamise ja sellele nõustumuse

andmisega, samuti muul viisil vastastikuste tahteavalduste vahetamise teel, kui on piisavalt

selge, et lepingupooled on saavutanud kokkuleppe. Pakkumus (ofert) on VÕS § 16 lg 1 järgi

lepingu sõlmimise ettepanek, mis on piisavalt määratletud ja väljendab pakkumuse esitaja

(oferendi) tahet olla ettepanekule nõustumuse andmise korral sõlmitava lepinguga

õiguslikult seotud. Nõustumus (aktsept) on VÕS § 20 lg 1 järgi otsese tahteavaldusega või

mingi teoga väljendatud nõusolek sõlmida leping. Leping on VÕS § 9 lg 2 järgi

pakkumusele nõustumuse andmisega sõlmitud ajast, mil pakkumuse esitaja nõustumuse

kätte sai.

14. VÕS § 658 lg 1 kohaselt kohustub maaklerilepinguga üks isik (maakler) vahendama teisele

isikule (käsundiandja) lepingu sõlmimist kolmanda isikuga või osutama kolmanda isikuga

lepingu sõlmimise võimalusele, käsundiandja aga kohustub maksma talle selle eest tasu

(maakleritasu). Maakleri kohustused võivad VÕS § 658 lg 1 mõttes piirduda sellega, et ta

osutab käsundiandja võimalusele kolmanda isikuga leping sõlmida. Vahendamine VÕS §

658 lg 1 mõttes tähendab lepingu sõlmimiseks käsundiandja ja kolmanda isiku

kokkuviimist, samuti lepingu sõlmimiseks vajalike ettevalmistuste tegemist, nagu näiteks

lepingu projekti ettevalmistamist, eelläbirääkimiste pidamise korraldamist, vajalike

dokumentide ja informatsiooni hankimist jms. Vahendamise puhul on oluline ka maakleri

aktiivsus lepingu teise poole veenmises käsundiandjat huvitava lepingu sõlmimiseks (vt ka

P. Varul jt (koost). Võlaõigusseadus III. Kommenteeritud väljaanne. Juura 2019, § 658,

p 3.1.).

15. Õige on hageja väide selles, et üürilepingu vahendamisele suunatud maaklerileping on

vormivaba, st puudub kirjaliku vormi nõue. Seega võib maaklerileping olla sõlmitud ka

suuliselt.

16. Hageja seadusliku esindaja M. K. vande all antud seletuse kohaselt palus korteriomanik (P.

K.) leida temal uus üürnik; korteriomanik on oma korterit välja üürinud ka varem, ta

teavitab hageja seaduslikku esindajat, kui korter vabaneb, hageja seaduslik esindaja

aktiveerib kuulutuse (kohtuistungi protokoll, lk 6, lk 8). Eeltoodust järeldub, et P. K. ja

hageja vahel oli sõlmitud suuline maaklerileping vahendamaks korteriomanikule üürnikuga

üürilepingu sõlmimist.

17. Tulenevalt VÕS § 668 ei ole maakleril keelatud tegutseda ka teise lepingupoole maaklerina.

Kohus analüüsib järgnevalt, kas hagejal oli sõlmitud maaklerileping ka kostja kui

üürnikuga.

18. Hageja seadusliku esindaja vande all antud seletusega (kohtuistungi protokolli lk 5) ja

kohtule esitatud kv.ee kuulutusega (hagiavalduse lisa nr 1) ja XXX kuulutusega (hageja

29.12.2020 menetlusdokumendi lisa nr 1) on tõendatud, et hageja pani 18. või 19. juulil

2019 kinnisvaraportaalidesse kuulutuse, milles hageja pakkus üürida 3-toalist XXX asuvat

korterit. Kv.ee kuulutuses on märgitud, et esimene maks sisaldab ühe kuu ettemaksu,

garantiiraha ning maakleritasu, samuti sisaldab kuulutus viidet Robinson Kinnisvara OÜ-

le, so hagejale. City24.ee kuulutuses on samuti samas sõnastuses märgitud, et esimene maks

sisaldab ühe kuu ettemaksu, garantiiraha ning maakleritasu; ühenduse võtmiseks on

kuulutuses märgitud Robinson Kinnisvara OÜ kontaktid.

Kostja on 18.12.2020 vastuses märkinud, et tema vastas city24.ee kuulutusele. Kostja poolt

kohtule esitatud city24.ee kuulutus (kostja 12.11.2020 menetlusdokumendi lisa nr 1) on

sisult sama kui hageja poolt kohtule esitatud city24.ee kuulutus, va asjaolu, et sel kuulutusel

puuduvad kuulutaja kontaktandmed ning fotoalune lisainformatsioon esimese makse ja

kommunaalkulude kohta. Mõlemal kuulutusel on sama City24 ID number. Kohus järeldab

eeltoodust, et nii hageja kui kostja poolt kohtule esitatud city24.ee kuulutuse puhul on

tegemist sama kuulutusega, kuid tulenevalt asjaolust, et kuulutus ei ole aktiivne, puuduvad

kostja poolt kohtule esitatud kuulutuses nii kuulutaja kontaktandmed kui fotoalune

lisainformatsioon.

Kostja on 12.11.2020 vastuses märkinud ja kostja lepinguline esindaja kinnitas

kohtuistungil, et kostja vastas just sellele city24.ee kuulutusele, mis kostja on kohtule

esitanud. Kohtuistungil täpsustas kostja lepinguline esindaja, et kuulutusel oli maakleri

number, vastas meesterahvas, ütlesime, et oleme huvitatud, lepiti kokku, et saate tulla ja

rääkida omanikuga (kohtuistungi protokoll, lk 3-4). Kostja on 18.12.2020 vastuses

kinnitanud, et sõlmis P. K. üürilepingu XXX 20.07.2019. XXX on hageja asukoha aadress.

Kostja lepinguline esindaja avaldas kohtuistungil, et nad ei ole kunagi sõlminud lepingut

selle mehega (M. K.), vaid sõlmisid lepingu P. (K.) (kohtuistungi protokoll, tl 3).

Kohtule on esitatud Tartus, 20.07.2019 P. K. kui üürileandja ja kostja kui üürniku vahel

sõlmitud eluruumi üürileping, mille p 1.1 kohaselt on lepingu ese eluruum asukohaga XXX

(hagiavalduse lisa nr 3). Eluruumi üürileping koos üleandmise-vastuvõtmise aktiga on

kokku kolmel lehel ning iga lehe pealdises on Robinson Kinnisvara embleem, mis

võimaldab arvata, et leping on sõlmitud hageja blanketil. Hageja on kohtule esitanud sama

lepingu ka allkirjastatud kujul ning sellelt nähtub iga lehe allosas allkirjade juures tempel

hageja seadusliku esindaja M. K. nime, telefoninumbri ja meiliaadressiga (hageja

29.12.2020 menetlusdokumendi lisa nr 2).

Toimingute kohta pärast üürilepingu sõlmimist on kostja lepinguline esindaja kohtuistungil

kinnitanud, et korterit tutvustas kostjale M. K. (kohtuistungi protokoll, lk 4), samuti viibis

M. K. poolteist tundi juures korterisse sissekolimise ajal (kohtuistungi protokoll, lk 5).

Eelnevalt tuvastatud asjaoludele tuginedes on kohus seisukohal, et hageja ja kostja vahel

sõlmiti VÕS § 9 lg 1 järgi pakkumuse esitamise (üürikuulutuse ülespanek hageja poolt) ja

sellele nõustumuse andmisega (kuulutusele vastamine ja üürilepingu sõlmimiseks kohale

ilmumine kostja poolt) maaklerileping VÕS § 658 lg 1 tähenduses, mille raames hageja

vahendas kostjale eluruumi, asukohaga Luha tn 2 korter 21 Tartus, üürilepingu sõlmimist

korteriomaniku P. K. Maaklerilepingu sõlmimist kinnitavad tuvastatud asjaolud selles, et

just hageja viis kostja kokku korteriomanikuga (hageja leppis selles kostjaga telefoni teel

kokku ning üürilepingu sõlmimiseks kohtuti hageja büroo asukohas), seejuures olid hagejal

tehtud üürilepingu sõlmimiseks vajalikud ettevalmistused (koostatud üürileping hageja

blanketil) ning pärast lepingu sõlmimist tutvustas just hageja kostjale eluruumi ning andis

kostjale üle ka eluruumi valduse. Kohtu hinnangul on hageja tõendanud, et ilma temata ei

oleks kostja P. K. üürilepingu sõlmimiseni jõudnud. Kostja ei ole vastupidist tõendanud.

19. Maaklerileping on oma olemuselt tasuline leping. Maakleritasu saamine VÕS § 664 lg 1

mõttes eeldab, et maakleri panuse tulemusena sõlmib käsundiandja maakleri vahendatud

või osundatud kolmandate isikutega lepingu. Maakleril on VÕS § 664 lg 1 järgi õigus saada

maakleritasu alates tema vahendamise või osutamise tulemusena lepingu sõlmimisest (vt

Riigikohtu 30. oktoobri 2019 lahend tsiviilasjas nr 2-18-1521, p 11, 13).

Eelnevalt on kohus tuvastanud, et hageja vahendamise tulemusena sõlmiti 20.07.2019 P. K.

kui üürileandja ja kostja kui üürniku vahel eluruumi üürileping. Seega oli hagejal alates

üürilepingu sõlmimisest 20.07.2019 õigus VÕS § 664 lg 1 alusel maakleritasu saada.

20. Olukorras, kus hagejal oli sõlmitud maaklerileping kummagi lepingupoolega, tuleb

maakleritasu saamiseks tuvastada, millised olid hageja kokkulepped lepingupooltega

maakleritasu saamiseks.

Hageja seisukoht on läbivalt, et maakleritasu summas 540 eurot pidi tasuma kostja. Hageja

seadusliku esindaja M. K. vande all antud seletusest nähtub, et kõik maksed, sh

maakleritasu, olid kirjas hageja poolt avaldatud kuulutuses (kohtuistungi protokoll, lk 5).

Lisaks on M. K. vande all selgitanud, et kui kuulutusel on maakleritasu juures, siis maksab

üürnik ja kui kuulutuses mainitud pole, maksab omanik, seepärast see kuulutusse läkski ja

suusõnaliselt sai seda räägitud enne lepingu sõlmimist (kohtuistungi protokoll, lk 8). Kohus

on eelneval p-s 21 juba märkinud, et nii kv.ee kui city24.ee kuulutusel oli foto all

lisainformatsioon selle kohta, et esimene maks sisaldab mh ka maakleritasu. Samas puudub

kuulutustel info maakleritasu suuruse kohta.

Hageja seadusliku esindaja M. K. vande all antud seletusest nähtub täiendavalt, et esmalt

saatis ta kostjale broneerimiseks arve, arvele ei vastatud midagi. M. K. eeldas üürilepingu

sõlmimisel, et kostja tasub arve, kui kostja saab korterisse sisse, M. K. seda kostjalt üle ei

küsinud (kohtuistungi protokoll, lk 5).

Kostja on eitanud igasuguseid kokkuleppeid maakleritasu osas. Ka kohtuistungil selgitas

kostja lepinguline esindaja, et rahasumma üle kunagi ei arutatud, maakleri vahendustasu ei

mainitud kordagi telefonikõnes, kui kuulutuse peale helistati, ka üürilepingus ei olnud

maakleritasu kirjas, ka korteri ülevaatamisel ei mainitud maakleritasu (kohtuistungi

protokoll, lk 3-4). Samas tunnistab kostja, et hageja on temale e-postile saatnud tasumiseks

arve nr XXX ning seda nii broneerimistasuna kui maakleritasuna. Kostja on esitanud

kohtule väljavõtte oma e-postkastist, millest nähtub, et 24.07.2019 on hageja saatnud

kostjale 19.07.2019 arve nr 71 broneerimistasu 540 euro maksmiseks maksetähtpäevaga

20.07.2019 (kostja 12.11.2020 vastuse lisa nr 2).

Hageja on kohtule esitanud kostjale adresseeritud 19.07.2019 arve nr XXX kirjeldusega

maakleritasu summas 540 eurot ning maksetähtpäevaga 20.07.2019 (hagiavalduse lisa nr

2).

Hageja seaduslik esindaja on vande all selgitanud, et broneerimisarve oleks kostja pidanud

ära maksma enne lepingu sõlmimist, kui üürileping on sõlmitud, siis see muutub

maakleritasuks; hageja on kostjalt nõudnud ainult ühe arve tasumist, alguses

broneerimistasu, kui seda ei laekunud, siis maakleritasu (kohtuistungi protokoll, lk 6-7).

Kohtule on esitatud e-kirjad, millest nähtub, et 02.10.2019 on M. K. pöördunud P. K. poole,

kuna üürnik ei ole tasunud kinnisvarabüroo vahendustasu, ning kostja on omapoolses

vastuses toonud välja mitmeid asjaolusid, mille tõttu tema arvab, et kinnisvara agent ei ole

teinud oma tööd korralikult (hageja 29.12.2020 menetlusdokumendi lisa nr 3). Maakleritasu

maksmise kohustuse omaksvõtmise või eitamise osas viidatud kiri teavet ei anna.

Kohus leiab, et eelnevalt analüüsitud tõendite alusel ei saa veenduda selles, et hageja ja

kostja vahel oli sõlmitud kokkulepe, mille kohaselt on kostjal kohustus maksta hagejale

maakleritasu summas 540 eurot. Olukorras, kus M. K. on ise selgitanud, et ta maakleritasu

maksmise küsimust kostjaga üle ei täpsustanud ning pelgalt eeldas arve tasumist, ei saa

tuvastada kostjaga maakleritasu maksmises ega maakleritasu suuruses kokkuleppe

sõlmimist. Ainult arve saatmisega ei ole võimalik tõendada arve tasumise kokkuleppe

sõlmimist.

21. Ka siis, kui maaklerilepingu sõlmimisel ei ole maaklerile tasu maksmises eraldi kokku

lepitud, tuleneb VÕS § 658 lg-st 1, et käsundiandja põhikohustuseks on maksta maaklerile

tasu. Kui on tegemist maaklerilepinguga, aga maakleritasu suurust ega arvutamise korda ei

ole kindlaks määratud, tuleb lähtuda VÕS §-s 665 sätestatust. VÕS § 665 kohaselt kui

maakleritasu suurust ei ole kokku lepitud, loetakse selleks kohalikku tavalist maakleritasu

sellise lepingu vahendamise või osutamise eest, selle puudumisel aga mõistlikku tasu.

Lähtuda tuleb seega sarnaste maakleriteenuste eest makstavast tasust vastavas piirkonnas.

Kui aga kohalikku tavalist maakleritasu ei ole võimalik selle puudumisel kindlaks määrata,

loetakse maakleritasu suuruseks mõistlik tasu (vt ka P. Varul jt (koost). Võlaõigusseadus

III. Kommenteeritud väljaanne. Juura 2019, § 665, p 3.2.).

Hageja on esitanud kohtule Eesti Kinnisvaramaaklerite Koja kodulehel oleva 10.08.2016

artikli „Mida silmas pidada korteri üürimisel?“, milles mh on märgitud, et Eestis on

tavapärane, et maakleritasu suurus on ühe kuu üür, millele võib lisanduda ka käibemaks

(kostja 29.12.2020 menetlusdokumendi lisa nr 5). Kostja ei ole maakleritasu suuruse osas

seisukohta ega tõendeid esitanud. Kohus loeb hageja poolt esitatud artikliga tõendatuks, et

kohalik keskmine maakleritasu üürilepingu vahendamise eest on ühe kuu üür, millele antud

juhul lisandub käibemaks, kuna hageja on käibemaksukohustuslane. Seega on käesolevas

vaidluses maakleritasu suuruseks 540 eurot. Tegemist ei ole ebamõistlikus suuruses tasuga.

22. Kohus on eelnevalt tuvastanud, et hagejal oli maaklerileping nii P. K. kui kostjaga. Kui

maakler on tegutsenud ka teise lepingupoole huvides, olles ka temale maakleriks, ning

suutnud vältida seda, et ta kummagi käsundiandjaga sõlmitud maaklerilepingut seejuures

rikuks, on tal õigus saada tasu mõlema poole käest (vt ka P. Varul jt (koost).

Võlaõigusseadus III. Kommenteeritud väljaanne. Juura 2019, § 668, p 3.1.). Kohtule ei ole

esitatud asjaolusid, mis võimaldaksid tuvastada hageja huvide konflikti kummagi

lepingupoole heaks tegutsedes. Seetõttu tuleb kohaldada VÕS § 668 lg 2, mille kohaselt kui

maakler on olnud tegev ka käsundiandjale vahendatud või osutatud lepingu teise poole

jaoks, eeldatakse, et maakleritasu tasuvad maakleri vahendatud või osutatud lepingu pooled

võrdses ulatuses. Seega tuleneb eeltoodust kostja kohustus tasuda hagejale 270 eurot.

23. Lähtudes VÕS § 664 lg 1 on maakleril õigus maakleritasule alates tema vahendamise või

osutamise tulemusena lepingu sõlmimisest, seega antud juhul alates üürilepingu

sõlmimisest 20.07.2019. Maakleritasu summas 270 eurot muutus VÕS § 82 lg 7 alusel

sissenõutavaks seoses maksetähtpäeva möödumisega 21.07.2019. Vaidlust ei ole selles, et

kostja ei ole hagejale maakleritasu maksnud. Maakleritasu maksmise kohustuse täitmata

jätmisega on kostja VÕS § 100 järgi rikkunud maaklerilepingut. Seetõttu on hagejal õigus

VÕS § 101 lg 1 p 1 ja § 108 lg 1 alusel nõuda kostjalt maakleritasu 270 euro tasumist.

Eeltoodust tulenevalt rahuldab kohus hageja nõude 540 euro väljamõistmiseks osaliselt, s.o

summas 270 eurot.

24. Hageja on VÕS § 101 lg 1 p 6 ja § 113 lg 1 alusel esitanud viivise nõude. Viivis VÕS § 113

lg 1 teises lauses sätestatud viivise määras arvestatuna summalt 270 eurot perioodi

21.07.2019 kuni 08.10.2020 kohta on 26,35 eurot (kohus kasutas viivise kalkulaatorit -

www.viivisekalkulaator.ee). Seega tuleb hageja nõue viivise väljamõistmiseks perioodi

21.07.2019 kuni 08.10.2020 osas rahuldada osaliselt, so summas 26,35 eurot.

Kohus rahuldab ka hageja nõude viivise väljamõistmiseks VÕS § 113 lg 1 teises lauses

sätestatud määras alates 09.10.2020 kuni põhinõude täitmiseni.

25. Kohus tuvastas, et kostja rikkus lepingut sellega, et jättis hagejale maakleritasu maksmata.

Hageja väitel pidi ta kostja rikkumisest tulenevalt 23.07.2020 esitama lepingulise esindaja

vahendusel kostjale kohtueelse nõudekirja (hagiavalduse lisa nr 5). Kohus leiab, et

olukorras, kus kostja ei täida pikemat aega vabatahtlikult oma sissenõutavaks muutunud

kohustust, on kohtueelses menetluses lepingulise esindaja kaasamine põhjendatud.

Lepingulise esindaja kaasamine võimaldab koostada selge nõudeavalduse ja seeläbi annab

võimaluse vältida kohtumenetlust. Hagejal tekkis lepingulise esindaja poolt nõudekirja

koostamise ja kostjale edastamise tõttu kahju 50 eurot (hagiavalduse lisa nr 7, arve nr

XXX). Kostja ei esitanud kahju olemasolu ega suuruse kohta vastuväiteid. Hagejal on VÕS

§ 115 lg 1, § 128 lg 3 ning § 127 lõigete 2, 3 ja 4 alusel seega õigus nõuda kostjalt kahju 50

euro hüvitamist. Kahju hüvitamise nõue tuleb rahuldada.

26. Kohus jätab tähelepanuta kohtule esitatud tõendid järgmises: 1) M. K. ja P. K. e-

kirjavahetus 31.10.2019-01.11.2019 (hageja 29.12.2020 menetlusdokumendi lisa nr 4),

kuna maakleri ja korteriomaniku vestlus ei saa tõendada hageja ja kostja vahelist

õigussuhet; 2) kostja 01.02.2021 menetlusdokumendile lisatud fotod, kuna korteri seisukord

ei oma hageja ja kostja vahelise õigussuhte tuvastamisel tähendust.

Menetluskulud

27. TsMS § 163 lg 1 ja hagi rahuldamise ulatust arvestades tuleb menetluskulud jaotada

järgmiselt: jätta menetluskulud 53,89 % ulatuses kostja kanda ja 46,11 % ulatuses hageja

kanda.

28. TsMS § 174 lg 1, lg 2, § 177 lg 1 p 1 alusel määrab kohus kohtuotsuses kindlaks ka

menetluskulude rahalise suuruse.

29. Hageja 25.11.2020 menetluskulude nimekirja kohaselt on hageja menetluskuludeks

riigilõiv maksekäsu kiirmenetluse avalduselt 45 eurot, riigilõiv hagiavalduselt 80 eurot,

menetluskulu maksekäsu kiirmenetluses 20 eurot ja esindajatasu kohtus 330 eurot, kokku

475 eurot.

30. Riigilõiv 125 eurot on TsMS § 138 lg 1 ja lg 2 järgi põhjendatud menetluskulu.

31. Tulenevalt TsMS § 4842 tuleb maksekäsu kiirmenetluse tõttu avaldaja menetluskulude

katteks määrata 20 eurot.

32. Kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaks määrava kohtulahendi kohaselt

kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus

TsMS § 175 lg 1 esimese lause alusel kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Hageja

on kasutanud lepingulist esindajat hagiavalduse ja 29.12.2020 vastuse esitamisel. Hageja

lepingulise esindaja tunnitasu on 120 eurot. See ei ületa keskmist sarnase õigusteenuse eest

maksmisele kuuluvat tasu. Hageja esindaja tunnitasu on seega põhjendatud. Arvestades, et

hageja on esitanud kohtule kaks menetlusdokumenti (hagiavalduse ja 29.12.2020 vastuse),

on kohus seisukohal, et hageja lepingulise esindaja ajakulu on 2,75 tunni ulatuses

põhjendatud. Hageja esindajakulu on vajalik ja põhjendatud seega 330 euro ulatuses (120 x

2,75).

33. Hageja menetluskulud on 475 eurot (125 + 20 + 330). Kuna menetluskulud jäid 53,89 %

ulatuses kostja kanda, tuleb hageja menetluskulust 255,98 eurot kostjalt hageja kasuks välja

mõista.

34. Kostja 04.02.2021 menetluskulu nimekirja kohaselt on kostja menetluskuluks 50 eurot

inglise keele tõlgi kasutamise teenuse eest. 03.02.2021 kohtuistungil osales kostja

lepingulise esindajana tema abikaasa M. K., kes kasutas inglise keele tõlgi abi. TsMS § 32

lg 1 kohaselt toimub kohtumenetlus ja kohtu asjaajamine eesti keeles. TsMS § 34 lg 5 alusel

ei kaasata menetlusse tõlki menetlusosalise lepingulise esindaja ega nõustaja jaoks. Seega,

kui lepinguline esindaja vajab tõlki, tuleb tõlgi teenus temal endal korraldada ning vastav

kulu ei kuulu menetluskulude hulka. Seetõttu puuduvad kostjal kindlaksmääratavad

menetluskulud.

35. Vastavalt hageja taotlusele ja TsMS § 177 lõikele 4 tuleb märkida, et hüvitamisele

kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi

jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist VÕS § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud

ulatuses.

/allkirjastatud digitaalselt/

Kohtunik