2-20-11829/41 · Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

KOHTUMÄÄRUS

Kohus

Harju Maakohus

Kohtuasja number

2-20-11829

Kohtunik

Kairi Piirisild

Kohtujurist

Eva-Liis Tuul

Määruse tegemise aeg ja koht 29. jaanuar 2021 Tallinn, Tallinna kohtumaja

Tsiviilasi

Z J avaldus Tallinn, Madala tn 30 korteriühistu 25.

juuni 2020 üldkoosoleku otsuste nr 3, 4, 5, 6 tühisuse

tuvastamiseks

Tsiviilasja hind

3500 eurot

Menetlusosalised

ja

nende

esindajad

Avaldaja: Z J (isikukood xxxx)

Puudutatud isik: Tallinn, Madala tn 30 korteriühistu

(registrikood 80166499), seaduslik esindaja M K

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada Z J avaldus.

2. Tuvastada Tallinn, Madala tn 30 korteriühistu 25. juuni 2020 üldkoosoleku otsuste

nr 3, 4, 5, 6 tühisus.

3. Jätta Z J menetluskulud Tallinn, Madala tn 30 korteriühistu kanda.

4. Rahuldada Z J menetluskulude rahalise suuruse kindlaksmääramise taotlus osaliselt.

5. Määrata Z J menetluskulude rahaliseks suuruseks 50 eurot (riigilõiv) ja mõista see

Tallinn, Madala tn 30 korteriühistult Z J kasuks välja.

6. Mõista Tallinn, Madala tn 30 korteriühistult Z J kasuks väljamõistetud

menetluskulude hüvitiselt välja viivis võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses

sätestatud määras alates käesoleva määruse jõustumisest kuni menetluskulude

tasumiseni.

Edasikaebamise kord

Kohtumääruse peale võib esitada määruskaebuse Tallinna Ringkonnakohtule Harju Maakohtu

kaudu 15 päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Avaldaja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

1. Z J esitas 16.08.2020 Harju Maakohtule avalduse Tallinn, Madala tn 30 korteriühistu

25.06.2020 üldkoosoleku otsuste nr 3, 4, 5 ja 6 tühisuse tuvastamiseks. Menetluskulud palub

avaldaja jätta puudutatud isiku kanda.

2. Avalduse kohaselt on üldkoosoleku otsused tühised osas, millega kinnitati 2019

majandusaasta aruanne (otsus 3), 2020-2021 majanduskava (otsus 4), otsustati remondifondi

suurendamine suveperioodiks (otsus 5) ja reservfondi loomine vastavalt uue seaduse nõuetele

(otsus 6).

3. Üldkoosoleku kokkukutsumise teates ei märgitud kohta, kus on võimalik tutvuda

majanduskava eelnõuga ja majandusaasta aruandega ega nende dokumentidega tutvumise

korda. Otsustega nr 4, 5 ja 6 on sisuliselt kehtestatud majanduskava, sest soojussõlme filtrite

puhastus ja küttesüsteemi läbipesu, gaasitorustiku ja seadmete kontroll, ventilatsioonišahtide

puhastus ja ventilatsioonisüsteemi parandamine on korteriomandi- ja korteriühistuseadus

(KrtS) § 41 lg 1 punkt 1 järgi osa majanduskavast. Samuti on remondifondi ja reservkapitali

tehtavate maksete kehtestamine majanduskava osa (KrtS § 41 lg 1 punkt 4).

4. Need otsused on tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 38 lg 2 alusel tühised, sest

üldkoosoleku kokkukutsumise teade ei vastanud KrtS § 20 lg 3 sätestatud nõuetele. Seega on

otsuste vastuvõtmisel oluliselt rikutud selleks ettenähtud korda.

Puudutatud isiku seisukoht

5. Puudutatud isik palub jätta avalduse rahuldamata ja kõik kulud avaldaja kanda.

6. Kokkukutsumise teates esines vormilisi vigu. Samas pandi eelmise aasta täielik kokkuvõte

kõigile postkasti ja majandusaasta aruande said kõik, kes seda küsisid. Samuti said kõik

majanduskava eelnõu oma postkasti ja osadele saadeti kõik materjalid e-posti aadressile.

Puudutatud isik ei osanud selle peale tulla, et peab kutsele kirjutama selle lugemise vajaduse.

Vaidlustatud otsused on vajalikud iga-aastased toimingud ja suurem töö liigub aastasse 2022.

Probleemide vältimiseks toimub oktoobri alguses uus, seadust järgiv koosolek.

KOHTUMÄÄRUSE PÕHJENDUSED

7. Kohus, tutvunud avalduse, sellele esitatud vastuse ja asja materjaliga leiab, et avaldus tuleb

rahuldada.

8. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 613 lg 1 p 4 kohaselt lahendab kohus hagita

menetluses huvitatud isiku avalduse alusel asja, mis käsitleb korteriühistu organi otsuse

kehtivust. Sama sätestab KrtS § 29 lg 2, mille kohaselt lahendatakse korteriühistu organi otsuse

kehtetuks tunnistamise ja tühisuse tuvastamise nõue kohtus hagita menetluses. Muus osas

kohaldatakse tsiviilseadustiku üldosa seaduses juriidilise isiku organi otsuse kehtetuse kohta

sätestatut. TsMS § 477 lg 1 kohaselt vaatab kohus hagita asja läbi hagimenetluse sätete kohaselt,

arvestades hagita menetluse kohta sätestatud erisusi.

9. Avaldaja esitas korterühistu organi otsuse tühisuse tuvastamise nõude. TsÜS § 38 lg 2

kohaselt on juriidilise isiku organi otsus tühine, kui see on tagajärjena seaduses otse sätestatud

või kui otsus on vastuolus heade kommetega või kui see rikub juriidilise isiku võlausaldajate

kaitseks või muu avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet või kui selle vastuvõtmisel rikuti

oluliselt selleks ettenähtud korda. Huvitatud isik saab otsuse tühisusele tugineda, kui kohus on

otsuse tühisuse tuvastanud. KrtS § 29 lg 1 kohaselt, kui korteriomanike üldkoosoleku

kokkukutsumisel on oluliselt rikutud seaduse, korteriomanike kokkuleppe või põhikirja

nõudeid, ei ole koosolek õigustatud otsuseid vastu võtma, välja arvatud juhul, kui koosolekul

osalevad või on esindatud kõik korteriomanikud. Sellisel koosolekul tehtud otsused on tühised,

kui korteriomanikud, kelle suhtes kokkukutsumise korda rikuti, otsust heaks ei kiida.

10. Avaldaja on Madala tn 30-22 korteri omanik (tl 77) ja seega huvitatud isik, kellel on õigus

korteriühistu üldkoosolekul vastu võetud otsuseid vaidlustada. Avaldaja leiab, et korteriühistu

25.06.2020 üldkoosoleku otsused nr 3, 4, 5 ja 6 on tühised kuna koosoleku kokkukutsumisel

rikuti oluliselt seaduses sätestatud korda.

11. Üldkoosoleku kokkukutsumise teate (tl 12 ja 13) kohaselt toimus 25.06.2020 KÜ Madala

30 korteriühistu üldkoosolek, mille päevakorras oli: (1) 2019.a juhatuse aruanne;

(2) revisjonikomisjoni ettekanne; (3) 2019.a majandusaruande kinnitamine; (4) 2020-2021

majanduskava arutamine (ventilatsioonisüsteemi parandamine) ja majanduskava kinnitamine;

(5) remondifondi suurendamine suveperioodiks; (6) reservfondi loomine, vastavalt uue seaduse

nõuetele ja (7) jooksvad küsimused.

12. Koosoleku protokolli kohaselt (tl 34–35) kinnitati korteriühistu 2019 majandusaasta

aruanne (otsus 3), 2020-2021 majanduskava (sh soojasõlme filtrite puhastus ja küttesüsteemi

läbipesu, gaasitorustiku ja seadmete kontroll trepikojas ja korterites, ventilatsioonišahtide

puhastus ja ventilatsioonisüsteemi parandamine), (otsus 4); otsustati remondifondi

suurendamine suvekuudeks (otsus 5) ja reservfondi moodustamine (otsus 6). Kohus märgib, et

üldkoosolek otsustas 25.06.2020 põhimõtteliselt remondifondi ajutise suurendamise

suvekuudeks (otsus nr 5), kuid selle, kas remondifondi summa on 0,5, 0,75 või 1 €/m2,

delegeeris üldkoosolek otsustamiseks juhatusele elanike seas läbi viidava küsitluse alusel.

Juhatus viis läbi küsitluse (tl 33, sama tl 88), mille tulemus nähtub KÜ üldkoosoleku protokolli

väljavõttest. Remondifondi suuruseks määrati 0,75m2 perioodil juulist oktoobrini (tl 6 ning 89

ja 89 pöördel).

13. KrtS § 41 lg 1 kohaselt sisaldab korteriühistu majanduskava ülevaadet kaasomandi eseme

seisukorrast ja kavandatavatest toimingutest; korteriühistu kavandatavaid tulusid ja kulusid;

korteriomanike

kohustuste

jaotust

majandamiskulude

kandmisel;

reservkapitali

ja

remondifondi tehtavate maksete suurust; kütuse, soojuse, vee- ja kanalisatsiooniteenuse ning

elektri prognoositavat kogust ja maksumust. Vaidlustatud otsuse punktides 4, 5 ja 6 otsustati

seega majanduskava koosseisu kuuluvate asjaolude üle ja punktis 3 otsustati majandusaasta

aruande kinnitamine.

14. KrtS § 20 lg 3 kohaselt, kui korteriomanike üldkoosoleku päevakorras on põhikirja

muutmine, majanduskava kehtestamine või majandusaasta aruande kinnitamine, tuleb

üldkoosoleku teates märkida koht, kus on võimalik tutvuda põhikirja või majanduskava

eelnõuga või majandusaasta aruandega, ning nende dokumentidega tutvumise kord. KrtS § 20

lg 3 eesmärk on tagada ühistu liikmele efektiivne osalemis- ja hääletamisõigus (vt nt Riigikohtu

14.10.2014 lahend nr 3-2-1-76-14, p 21). Vaidlustatud üldkoosoleku kokkukutsumise teates

pidi seega olema märgitud koht, kus on võimalik põhikirja või majanduskava eelnõuga või

majandusaasta aruandega tutvuda, ning nende dokumentidega tutvumise kord. Käesoleval juhul

üldkoosoleku kokkukutsumise teates selliseid andmeid märgitud ei olnud (tl 12 ja 13). Seda

möönis oma vastuses kohtule ka puudutatud isik ise.

15. Avaldaja leiab õigesti, et 25.06.2020 üldkoosoleku kokkukutsumise korra rikkumine toob

kaasa üldkoosoleku otsuse tühisuse KrtS § 29 lg 1 alusel. Avaldaja ei ole KrtS § 29 lg 1 alusel

otsuseid heaks kiitnud. Otsuse tühisust ei muuda puudutatud isiku selgitused selle kohta, et

kokkuvõte eelmisest aastast ja plaan tehtavatest töödest pandi korteriomanikele postkasti ja

neile, kes seda küsisid, saadeti aruande täismahus koopia, samuti muud dokumendid meilile.

Puudutatud isik edastas kohtule dokumendid, mis enne üldkoosolekut korteriomanikele

edastati, nimelt 2019.a tegevusaruanne ja 2020–2021 kavandatavate tööde nimekiri (tl 29-32).

Majandusaasta aruannet esitatud dokumentide hulgas ei ole. Hiljem selgitas puudutatud isik, et

postkasti pandi eelmise aasta täielik kokkuvõte, kuid aastaaruanne edastati neile, kes seda

küsisid.

16. Kohus leiab, et puudutatud isiku väide ei annaks ka juhul, kui tõendatud oleks väide mingite

dokumentide korteriomanikele kas posti või e-kirjaga edastamise kohta, alust jätta avaldust

rahuldamata. Puudutatud isiku vastuväide ei muuda asjaolu, et üldkoosoleku kokkukutsumise

teade ei vasta KrtS § 20 lg 3 nõuetele, kuna selles puuduvad seaduses sätestatud andmed.

Üldkoosoleku kokkukutsumise teates puudub viide sellele, et dokumendid pannakse postkasti

või et nende e-kirja teel saamiseks tuleb pöörduda korteriühistu poole.

17. Eeltoodu tõttu tuleb avaldus rahuldada ja tuvastada 25.06.2020 üldkoosoleku otsuse p 3, 4,

5 ja 6 otsuste tühisus, millega kinnitati korteriühistu 2019 majandusaasta aruanne, 2020–2021

majanduskava, otsustati remondifondi maksete ajutine suurendamine ja reservfondi

moodustamine. Tühisel tehingul ei ole TsÜS § 84 lg 1 esimese lause järgi algusest peale

õiguslikke tagajärgi.

18. Asjaolu, et puudutatud isik korraldas 20.10.2020 korduskoosoleku, mis võttis vastu samad

otsused, ei mõjuta käesoleva asja lahendust. Otsuste uus vastu võtmine uuel koosolekul ei

kõrvalda 25.06.2020 koosoleku kokkukutsumisel tehtud vigu. Käesolevas tsiviilasjas ei hinda

kohus aga 20.10.2020 üldkoosolekul vastu võetud otsuste kehtivust ja jätab puudutatud isiku

selle kohta esitatud selgitused ja taotlused tähelepanuta.

Menetluskude jaotus ja rahaline kindlaksmääramine

19. Maakohtu menetluses kantud menetluskulud jäävad TsMS § 172 lg 1 teise lause alusel

seoses avalduse rahuldamisega puudutatud isiku kanda. Kohus määrab menetluskulude rahalise

suuruse kindlaks menetluskulude nimekirja ja kohtutoimiku materjalide põhjal vajalikus ja

põhjendatud ulatuses (TsMS § 174 lg 1 ja 2). Menetluskulude rahaline suurus määratakse

kindlaks hagita menetluse sätete kohaselt (TsMS § 174 lg 8). Kohus hindab kulude põhjendatust

ja vajalikkust ka siis, kui menetluskulude kandmiseks kohustatud menetlusosaline kulude

suurusele vastu ei vaidle (TsMS § 477 lg 7).

20. Avaldaja palus mõista puudutatud isikult menetluskulude hüvitamiseks välja avalduse

esitamisel tasutud riigilõivu 50 eurot ja õigusabikulud 92 eurot. Puudutatud isik avaldaja

menetluskulude suuruse kohta seisukohta ei esitanud.

21. Avaldaja taotlus menetluskulude rahaliseks kindlaksmääramiseks tuleb rahuldada osaliselt.

Kohus rahuldab taotluse avalduse esitamisel tasutud riigilõivu o 50 euro hüvitamiseks. Riigilõiv

on kohtukulu (TsMS § 138 lg 2). Tegemist on põhjendatud kuluga, mis tuleb seoses avalduse

rahuldamisega avaldajale hüvitada.

22. Avaldaja taotlus õigusabikulude hüvitamiseks jääb rahuldamata. TsMS § 175 lg 1 kohaselt,

kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt

kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud välja

põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Kohus selgitab, et lepinguline esindaja on menetlusosalist

menetluses esindav advokaat või muu esindaja TsMS §-s 218 sätestatu kohaselt. Avaldajat ei

esindanud menetluses advokaat ega muu esindaja. Avaldaja osales menetluses isiklikult. Seega

ei ole kantud õigusabikulu seostatav käesoleva tsiviilasjaga ja selle kandmine ei ole asja

materjali alusel kontrollitav. Avaldaja ei saa seetõttu nõuda õigusabikulude hüvitamist

puudutatud isikult.

23. Eeltoodust tulenevalt määrab kohus avaldaja põhjendatud ja vajalikuks menetluskuluks

50 eurot, mis tuleb puudutatud isikult avaldaja kasuks välja mõista. Avaldaja taotlusel tuleb

puudutatud isikult välja mõista ka viivis võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud

määras välja mõistetud menetluskuludelt alates käesoleva määruse jõustumisest kuni kohustuse

täitmiseni (TsMS § 177 lg 4).

24. Kohus selgitab, et menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle lahendi peale edasi

kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määratakse. Hüvitatavate menetluskulude

suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude

rahaline suurus kindlaks määratakse. Menetluskulude kindlaksmääramise peale võib edasi

kaevata menetluskulude hüvitamiseks õigustatud või menetluskulusid kandma kohustatud isik,

kui vaidlustatav menetluskulude summa ületab 200 eurot. Menetluskulude kindlaksmääramise

vaidlustamisel tekkinud kulusid ei hüvitata (TsMS § 178).

(allkirjastatud digitaalselt)

Kairi Piirisild

kohtunik