2-19-4385/50 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Ulvi Loonurm, Krista Kirspuu, Mati Maksing

Määruse tegemise aeg ja koht

07.01.2021, Tallinn

Kohtuasja number

2-19-4385

Kohtuasi

XX (X) avaldus QQ ja DD kohustamiseks

erikasutusõiguse kokkuleppe sõlmimiseks ja

selle

kinnistusraamatusse

kandmiseks

nõusoleku andmiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 29.06.2020 määrus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

QQ määruskaebus

Menetlusosalised ja nende esindajad Avaldaja XX (isikukood XXXXXXXXXXX),

esindaja vandeadvokaadi abi Andrei Svištš

Puudutatud isikud

QQ (isikukood XXXXXXXXX)

DD (isikukood XXXXXXXXXXX), esindaja

vandeadvokaat Rainer Kuulme

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta asja materjalide juurde võtmata määruskaebusega esitatud tõendid.

2. Jätta Harju Maakohtu 29.06.2020 määrus muutmata ja määruskaebus

rahuldamata.

3. Jätta määruskaebuse esitamisest tingitud menetluskulud menetlusosaliste endi

kanda.

Edasikaebamise kord

Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul alates määruse

ärakirja

kättesaamisest.

Määruskaebemenetluses

võib

menetlusosaline

Riigikohtus

menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Kui

menetlusosaline taotleb määruskaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel

lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka määruskaebus.

Asjaolud ja avaldaja nõue

1. XX (avaldaja) esitas Harju Maakohtule 23.03.2019 avalduse QQ (puudutatud isik I) ja DD

(puudutatud isik II) kohustamiseks erikasutusõiguse kokkuleppe sõlmimiseks ja selle

kinnistusraamatusse kandmiseks nõusoleku andmiseks. Avaldaja täpsustas avaldust 29.04.2019

ja 10.05.2019. Kohus võttis avalduse menetlusse 13.05.2019. Avaldus sisaldas taotlust esialgse

õiguskaitse kohaldamiseks (märkuse kandmine kinnistusraamatusse kohtuvaidluse kohta),

mille kohus rahuldas 13.05.2019.

Asjaolude kohaselt Tallinnas, Uus tn 20/Aia tn 17 asuvale kinnistule püstitatud hoones paiknes

kaks korteriomandit: korteriomand nr 1 (registriosa nr 23435401), mille reaalosa oli hoone

esimesel korrusel paiknev eluruum nr 1 ja mille ühisomanikud olid puudutatud isikud ning

korteriomand nr 2 (registriosa nr 23435501), mille reaalosa oli hoone teisel korrusel ja

katusekorrusel paiknev mitteeluruum nr 2, mille omanik oli avaldaja.

Avaldaja ja HH esitasid 28.05.2014 puudutatud isikute vastu hagi omandiõiguse rikkumise

lõpetamiseks, kasutuseelise hüvitamiseks, rikkumisest teenitud kasu väljaandmiseks ja kahju

hüvitamiseks. 30.08.2016 esitasid puudutatud isikud avalduse hoone ja kinnistu kasutuskorra

kindlaks määramiseks. Eelnimetatud nõuded lahendati tsiviilasja nr 2-14-52600 raames, kus

Tallinna Ringkonnakohus määras 05.04.2018 otsuses hoone ja kinnistu kasutuskorra. Kohus

otsustas, et kinnistu õuealalt (suurusega ligikaudu 556 m²) jääb avaldaja ja HH ainuvaldusse ja

-kasutusse ala ligikaudse pindalaga 90 m², millele moodustatakse eraldi tähistusega

parkimiskohad (tervikresolutsiooni p 4). Kohus ei määranud aga 90 m² maa-ala paiknemise

täpset asukohta. Lisaks tuvastas kohus ja asendas puudutatud isikute nõusolekud vastavate

märkuste kandmiseks ainult registriossa nr 2345501 (avaldajale kuuluv registriosa). Puudutatud

isikutele kuuluvale korteriomandi registriosale (registriosa nr 2345401) kannet ei tehtud ja

kohus ei kohustanud puudutatud isikuid ka vastavaid nõusolekuid andma.

Avaldaja taotlusel viidi kinnistul läbi 24.10.2018 väljamärkimistööd ja mõõdeti õuealal 90 m²

suurusega maa-ala, kuhu saaks parklakohti teha lähtuvalt õuealal olemasolevast taristust ja

ehitistest. Arvestades kindlaksmääratud pindala, oli 90 m2 ala välja mõõdetud kõige

mõistlikumal viisil. Vabaks jäeti sissesõidutee ning juurdepääs majja. Avaldaja soovis sõlmida

puudutatud isikutega erikasutusõiguse kokkulepet, kus paikneb avaldaja ainuvaldusse ja -

kasutusse jääv ala ja kuhu moodustatakse eraldi tähistusega parkimiskohad ning kokkuleppe

kandmist kinnistusraamatusse. Menetlusosalised kohtuväliselt kokkuleppele ei jõudnud.

2. Avaldaja palus kohtul rahuldada avaldus eriomandi kokkuleppe sõlmimiseks ja kohustada

puudutatud isikuid andma nõusolek järgmisele erikasutusõiguse kokkuleppele:

 „Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr 23435501 kantud korteriomandi

nr 2 igakordse omaniku ainuvalduses ja - kasutuses on Uus tn 20/Aia tn 17 Tallinn

(katastriüksuse nr 78401:101:0112) maa-ala õuealal ligikaudse pindalaga 90 m², mis on

lisatud plaanil tähistatud punase viirutusega „väljamärgitud ala 90 m2“;

 asendada puudutatud isikute nõusolekud kohtulahendiga;

 kohustada

puudutatud

isikuid

andma

nõusolek

kanda

Tartu

Maakohtu

kinnistusosakonna registriosa nr 23435401 ja 23435501 I jakku esimesele vabale

järjekohale eriomandi sisuna erikasutusõiguse kokkulepe järgmise sisuga: „Tartu

Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr 23435501 kantud korteriomandi nr 2

igakordse omaniku ainuvalduses ja -kasutuses on Uus tn 20/Aia tn 17, Tallinn

(katastriüksuse nr 78401:101:0112) maa-ala õuealal ligikaudse pindalaga 90 m2, mis on

lisatud plaanil tähistatud punase viirutusega „väljamärgitud ala 90 m2“;

 asendada puudutatud isikute nõusolekud erikasutusõiguse kokkuleppe sisse kandmiseks

eriomandi sisuna Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr 23435401 ja

nr 23435501 I jakku esimesele vabale järjekohale kohtulahendiga.

Puudutatud isikute vastuväited

3. Puudutatud isik I vaidles avaldusele vastu. Kinnistul ei esine parkimisega probleeme. Hoovis

pargivad avaldaja tuttavate autod, kuid avaldaja ise kohal ei käi. Avalduses esitatud plaan

hooviala jaotuse kohta ei ole vastuvõetav.

4. Puudutatud isik II palus jätta avaldus rahuldamata ja menetluskulud avaldaja kanda.

Puudutatud isik II ei ole takistanud avaldajal tsiviilasjas nr 2-14-52600 tehtud kohtulahendi

alusel kinnistu õueala kasutada ja moodustada parkimiskohti. Avaldajal puudus vajadus

kohtusse pöördumiseks. Puudutatud isik II ise ei kasuta hoonet ja kinnistut.

Maakohtu määrus

5. Maakohus rahuldas avalduse ja jättis menetluskulud poolte endi kanda. Maakohus otsustas:

 määrata kindlaks kinnisomandi asukohaga Uus tn 20/Aia tn 17, Tallinn õueala

erikasutusõiguse kord, mille kohaselt Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr

23435501 kantud korteriomandi nr 2 igakordse omaniku ainuvalduses ja - kasutuses on

Uus tn 20/Aia tn 17, Tallinn (katastriüksuse nr 78401:101:0112) õuealal maa-ala

ligikaudse pindalaga 90 m², mis on määrusel lisaks oleval plaanil tähistatud punase

viirutusega „väljamärgitud ala 90 m²“;

 kohustada puudutatud isikuid andma tahteavaldused käesoleva kohtumääruse

resolutsiooni eelmises punktis kindlaks määratud kinnisomandi Uus tn 20/Aia tn 17,

Tallinn õueala valdamise ja kasutamise korra kohta erikasutusõiguse kokkuleppe

sõlmimiseks ja kande tegemiseks kinnistusraamatusse Uus tn 20/Aia tn 17, Tallinn

korteriomandi nr 1 (registriosa nr 23435401) eriomandi sisuna ja korteriomandi nr 2

(registriosa nr 23435501) eriomandi sisuna. Asendada tahteavaldused käesoleva

kohtumäärusega;

 kanda käesoleva kohtumäärusega kindlaks määratud kinnisomandi Uus tn 20/Aia tn 17,

Tallinn õueala valdamise ja kasutamise kord kinnistusraamatusse Uus tn 20/Aia tn 17,

Tallinn korteriomandi nr 1 (registriosa nr 23435401) eriomandi sisuna ja korteriomandi

nr 2 (registriosa nr 23435501) eriomandi sisuna;

 määruse lahutamatu osa on määrusele lisatud plaan;

 jätta jõusse 13.05.2019 määrusega kohaldatud esialgse õiguskaitse abinõu, millega kanti

Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr 23435401 kolmandasse jakku

avaldaja kasuks järgneva sisuga märkus: „Harju Maakohtu menetluses on

erikasutusõiguse kokkuleppe tahteavalduste asendamise osas käimas vaidlus tsiviilasjas

nr 2-19-4385, milles teised kaasomanikud nõuavad käesoleva korteriomandi omanikult

korteriomandi nr 2 igakordse omaniku ainuvaldusse ja -kasutusse jääva maa-ala õuealal

paiknemiseks erikasutusõiguse kokkuleppeks vajalike tahteavalduste asendamist ning

erikasutusõiguse kokkuleppe kui eriomandi sisu kandmise kohta kinnistusraamatutesse

tehtavateks kanneteks vajalike tahteavalduste asendamist“;

 edastada jõustunud kohtulahend Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale kannete

tegemiseks kinnistusraamatusse.

6. Määruse kohaselt puudus vaidlus selles, et Tallinnas, Uus tn 20/Aia tn 17 asuvale kinnistule

püstitatud hoones paiknes kaks korteriomandit:

 korteriomand nr 1 (registriosa nr 23435401), mille reaalosa oli hoone esimesel korrusel

paiknev eluruum nr 1 ja mille ühisomanikud oli puudutatud isikud;

 korteriomand nr 2 (registriosa nr 23435501), mille reaalosa oli hoone teisel korrusel ja

katusekorrusel paiknev mitteeluruum nr 2, mille omanik oli avaldaja.

Tallinna Ringkonnakohus tegi 05.04.2018 otsuse tsiviilasjas nr 2-14-52600, millega määras

kindlaks hoone ja kinnistu kasutuskorra. Kohus määras kindlaks, et kinnistu õuealalt (suurusega

ligikaudu 556 m²) jääb avaldaja ja HH ainuvaldusse ja -kasutusse ala ligikaudse pindalaga

90 m², millele moodustatakse eraldi tähistusega parkimiskohad, kuid kohus plaani otsusele ei

lisanud. Jõustunud kohtulahendiga määrati kindlaks, et avaldaja ja HH ainukasutusse jääb

hoovialal 90 m², mis tähendas, et antud asjas oli kohtul võimalik lahendada küsimus, kus

nimetatud ala hoovis paiknema hakkab. Avaldaja soovis, et kohus määraks kindlaks õueala

erikasutuskorra ja esitas selle kohta omapoolse plaani. Kohus lahendas sellise avalduse

korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 9 lg-te 1 ja 2, § 13 lg-te 1 ja 2, § 14 lg 1 ja § 30

lg 1 p 2 alusel.

Kohus selgitas puudutatud isikutele, et juhul, kui nad ei nõustu avaldajaga, millisel viisil

kaasomandis oleva õueala kasutusõigus jaotub, tuleb neil esitada oma ettepanek kokkuleppeks

ja põhjendused, miks peaks kokkulepe just selline olema. Puudutatud isikud ei esitanud

asjaolusid ja tõendeid, et avalduses taotletud hooviala jaotus oleks vastuolus hea usu

põhimõttega või kahjustaks ebaproportsionaalselt nende huve. Kohus võttis arvesse, et

erikasutuskorra puhul jäid vabaks nii ligipääsud hoonetele kui tänavale.

Avalduses esitatud taotlus erikasutuskorra kindlaksmääramiseks oli eeltoodud asjaolusid

arvestades põhjendatud. Kohus kohustas puudutatud isikuid tsiviilseadustiku üldosa seaduse

(TsÜS) § 68 lg 5 alusel andma tahteavaldused erikasutusõiguse kokkuleppe sõlmimiseks ning

vastavate kinnistusraamatu kannete tegemiseks.

Puudutatud isiku I määruskaebus

7. Puudutatud isik I esitas määruskaebuse, milles palus määrus tühistada ja uue lahendiga jätta

avaldus rahuldamata või alternatiivselt saata asi tagasi maakohtusse uueks arutamiseks.

Määrus oli motiveerimata. Kohus jättis tähelepanuta puudutatud isiku I seisukohad. Kinnistu

õueala kasutuskord oli määratud juba varasema kohtulahendiga. Avaldajal puudus vajadus

kohtusse pöördumiseks, kuna talle ei ole tehtud takistusi õueala kasutamiseks.

Avaldaja soovis enda ainukasutusse peaaegu kogu parkimiseks ettenähtud ala ning puudutatud

isikute kasutusse jääks üksnes sissesõidu tee ning juurdepääs majja. Sisuliselt tähendas

eeltoodu, et kogu õueala läheb avaldaja ainukasutusse ja puudutatud isikutel pole võimalik

kasutada sissesõiduteed parkimiseks. Avaldaja pakutud kompromiss ei arvestanud kaasomandi

mõtteliste osade proportsioone ja välistas puudutatud isikutele õueala kasutamise.

Määrus oli ka vasturääkiv. Avaldajal oli ligipääs õuealale parkimiseks ja seda ta kasutas. Igal

korteriomanikul pidi olema õigus kasutada korteriomandite koosseisu kuuluvat kaasomandit.

Antud juhul võeti puudutatud isikutelt see võimalus ära. Kohus jättis tähelepanuta ja hindamata

puudutatud isiku I 18.07.2019 kirjalikud seisukohad.

Vastused määruskaebusele ja menetluse edasine käik

8. Avaldaja vaidles määruskaebusele vastu ja palus jätta see rahuldamata ning menetluskulud

puudutatud isiku I kanda.

9. Puudutatud isik II toetas määruskaebust, palus kohtul see rahuldada ja jätta menetluskulud

avaldaja kanda.

10. Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle tsiviilkohtumenetluse

seadustiku (TsMS) § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks ringkonnakohtule.

Määruse põhjendused

11. Ringkonnakohus leiab, et määruskaebuse väited ei anna alust vaidlustatud määruse

tühistamiseks. Maakohtu määrus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 1 ja § 659 alusel jätta muutmata ning

määruskaebus rahuldamata. Maakohtu määrus on põhjendatud ja seaduslik. Ringkonnakohus

järgib TsMS § 654 lg 6 alusel koosmõjus §-ga 659 maakohtu määruse põhjendusi ega korda

neid täies mahus. Vastuseks määruskaebuse väidetele märgib ringkonnakohus järgmist.

Avaldaja soovis, et kohus määraks elamu õueala erikasutuskorra tulenevalt asjaolust, et

05.04.2018 otsusega tsiviilasjas nr 2-14-52600 määrati, et tema kasutusse jääb õuealast 90 m2

Kuivõrd kohus ei määranud varasemalt kindlaks, kus õuealal avaldaja ainukasutusse jääv ala

paikneb, oli avalduse esitamine põhjendatud ja kohus sai seda lahendada. Esitatud nõuet ei

olnud tsiviilasjas nr 2-14-52600 lahendatud.

Maakohus juhindus asja lahendamisel õigesti KrtS § 9 lg-test 1 ja 2, § 13 lg-test 1 ja 2, § 14 lg-

st 1 ja § 30 lg 1 p-st 2 ning TsÜS § 68 lg-st 5.

KrtS normidest tuleneb, et kõik korteriomanikud võivad kasutada kogu kaasomandi eset.

Selleks, et välistada ühe või mitme korteriomaniku õigus kaasomandi osa kasutamisel, peavad

korteriomanikud sõlmima kokkuleppe. Korteriomanikel on võimalik leppida kokku, kuidas

ruume kasutada, mh anda kaasomandi osa korteriomandi- ja korteriühistu seaduse alusel ühe

korteriomaniku erikasutusse. Juhul, kui kõik korteriomanikud ei ole nõus kokkulepet sõlmima,

võib erikasutusõigust sooviv kaasomanik nõuda kokkuleppe tekkimise eelduseks olevate

tahteavalduste andmist kohtu kaudu. Avaldajal kui korteriomanikul oli õigus nõuda talle

ainukasutusse jääva ala asukoha täpset kindlaksmääramist ja vastavate kannete tegemist

kinnistusraamatusse. Avaldus ei kuuluks rahuldamisele vaid olukorras, kui avaldaja pakutu

oleks kõiki asjaolusid arvestades vastuolus hea usu põhimõttega või see kahjustaks ülemääraselt

teiste korteriomanike õigustatud huve (KrtS § 9 lg 2 p-d 1 ja 2). Korteriomaniku huvide

kaalumine on kohtu diskretsiooniotsus, millesse kõrgema astme kohus saab sekkuda üksnes

juhul, kui alama astme kohus on ületanud diskretsiooni piire. Maakohus diskretsiooni piire ei

ületanud. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et käesoleval juhul ei esinenud selliseid

asjaolusid, mis annaksid alust avalduse rahuldamata jätmiseks. Puudutatud isiku I vastuväited

ei anna alust asuda seisukohale, et esines vastuolu hea usu põhimõttega või teiste

korteriomanike huvide ülemäärane kahjustamine.

Kaebaja väide, et tema jaoks on nüüdsest õueala kasutamine takistatud, ei ole põhjendatud.

Maakohus tuvastas nõuetekohaselt, et avaldusele lisatud plaanilt nähtub, et tema ainukasutusse

jääv maa-ala ei ole hõlmatud kogu õuealaga ning juurdepääs hoonetele ja tänavale (sissesõit)

on jäetud vabaks. Juba 05.04.2018 jõustunud kohtulahendist nähtub, et õueala kokku

moodustab ca 556 m2, millest ca 90 m2 jäi avaldaja kasutada ning puudutatud isikute kasutuses

olev paviljon hõlmas õuealast ca 100 m2 (05.04.2018 otsuse p 25). Arvestades vabaks jääva

õueala suurust ja esitatud plaani, ei ole kaebaja põhistanud ega tõendanud, et vaidlustatud

määrusega kadus tal võimalus õuealale parkida. Vastupidiselt määruskaebuses väidetule nähtub

plaanist ja piltidest (22.03.2019 avalduse lisa 4 lk 18), et õuealal on parkimiseks piisavalt ruumi.

Puudutatud isiku I väited, et tal võeti ära parkimisvõimalus, ei ole põhjendatud.

Puudutatud isik I leiab, et maakohus jättis tähelepanuta tema 18.07.2019 seisukohad, kuidas

võiks paikneda 90 m2 õuealal. 18.07.2019 menetlusdokumendist nähtub, et puudutatud isik I

pakkus kompromissi korras avaldajale järgmist: 1) parkimisala määratlemisel võetakse arvesse

kogu õueala alates Aia tn poolsest sissesõiduteest kuni paekivist müürini, mis eraldab

parkimisala ja Uus tn 20 hoone vahelist ala (sissepääs keldrisse); 2) parkimisala jagamisel

lähtutakse kaasomandi mõtteliste osade proportsioonidest selliselt, et need jagunevad vastavalt

nii sissesõidutee kui ka reaalse parkimisala vahel. Nimetatud viisil parkimisala jagamine tagab

avaldajale soovitud 90 m²; 3) avaldaja kohustub osalema parkimisala heakorra tagamises; 4)

menetluskulud jäävad poolte endi kanda.

Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et kompromissiläbirääkimiste käigus avaldatut ja

väljendatut ei saa tõlgendada menetlusosalise seisukohana põhiasjas, kui menetlusosaline seda

just sõnaselgelt ei väljenda. Läbirääkimiste käigus teevad osapooled üldjuhul järeleandmisi

oma nõudmistes, et vaidlus lõpetada. Kuid see ei tähenda, et kompromissi sõlmimata jäämisel

tuleks avaldatut arvestada menetlusosalise seisukohana põhiasjas. Asja materjalidest nähtub, et

kohus võimaldas 27.06.2019 kirjaga puudutatud isikutel teha avaldajale konkreetne ettepanek

kokkuleppe sõlmimiseks. 18.07.2019 menetlusdokument oli kompromissettepanek teisele

menetlusosalisele, mitte seisukoht põhivaidluses. Seega on määruskaebuse esitaja etteheited, et

maakohus ei arvestanud 18.07.2019 seisukohtadega asja lahendamisel, alusetud. Seda kinnitab

omakorda asjaolu, et maakohus andis 25.03.2020 määrusega puudutatud isikutele täiendavalt

tähtaja omapoolsete ettepanekute esitamiseks, kuhu avaldaja ainukasutusse jääv ala määrata.

Isegi 18.07.2019 ettepanekutega arvestamine ei annaks alust maakohtu määruse muutmiseks,

sest praeguses vaidluses ei lahendata parkimisala heakorra tagamise küsimusi ja puudutatud

isiku I vastav ettepanek jäi põhjendatult tähelepanuta. Tsiviilasjas nr 2-14-52600 määras kohus,

et avaldaja ainukasutusse jääb õueala suurusega 90 m2 parklakohade moodustamiseks.

Käesoleva menetluse raames ei muudeta varasemat kohtulahendit ega kaasomandi mõtteliste

osade proportsioone. Kaebaja vastuväited ei anna alust avalduse rahuldamata jätmiseks.

Eeltoodust tulenevalt puudub alus maakohtu määruse tühistamiseks ja määruskaebus tuleb jätta

rahuldamata.

12. Määruskaebuse põhjendamiseks võib esitada uusi asjaolusid ja tõendeid vastavalt TsMS

§ 662 lg-le 3. Ringkonnakohus jätab määruskaebusega esitatud tõendid (18.07.2019

menetlusdokument ja kohtu kinnituskiri selle menetlusdokumendi kättesaamise kohta) vastu

võtmata, sest nimetatud dokument on toimikus olemas (TsMS § 238 lg 1 p 2).

13. Kuivõrd asja lahendamine toimus maakohtus kõigi osapoolte huvides, siis jättis maakohus

põhjendatult menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. Määruskaebemenetluses kantud

menetluskulud jäävad TsMS § 171 lg 1 ja § 172 lg 1 esimese lause alusel menetlusosaliste endi

kanda.

13. TsMS § 617 lg 2, § 696 lg 1 ja lg 3 võimaldavad esitada ringkonnakohtu määruse peale

määruskaebuse Riigikohtule. Menetluskulude jaotust saab vaidlustada § 178 lg 1 alusel.

(allkirjastatud digitaalselt)