2-18-114773/68 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Indrek Parrest, Üllar Roostoja, Triin Uusen-Nacke

Otsuse tegemise koht ja aeg

Tartu, 18. detsember 2020

Tsiviilasja number

2-18-114773

Tsiviilasi

Kohtla-Järve linn, Outokumpu tn 17 korteriühistu

hagi Marina Seppari vastu võla 18 597 euro 98 sendi

ja lisanduva viivise väljamõistmiseks

Tsiviilasja hind

apellatsioonikohtus

11 861 eurot 6 senti

Vaidlustatud kohtulahend

Viru Maakohtu 8. mai 2020. a otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Marina Seppari apellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Apellant

(kostja):

Marina

Seppar

(isikukood

XXXXXXXXXXX), esindaja vandeadvokaadi abi Irina

Gromtsev

Vastustaja (hageja): Kohtla-Järve linn, Outokumpu

tn 17 korteriühistu (registrikood 80229018), volitatud

esindaja Paul Paas

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada Marina Seppari apellatsioonkaebus

osaliselt.

2. Tühistada Viru Maakohtu 8. mai 2020. a otsus osas,

millega maakohus mõistis Marina Sepparilt Kohtla-

Järve linn, Outokumpu tn 17 korteriühistu kasuks

välja põhivõlgnevuse suuremas ulatuses, kui 953

eurot 5 senti, otsuse täitmise korra ja menetluskulude

jaotuse osas (maakohtu otsuse resolutsiooni p-d 1–2,

4 ja 5).

3. Saata tsiviilasi tühistatud osas maakohtule uueks

läbivaatamiseks eelmenetluse staadiumis.

Menetluskulude jaotuse ja rahalise suuruse määrab

kindlaks maakohus asja uuel lahendamisel.

Edasikaebamise kord

Otsuse

peale

võib

esitada

kassatsioonkaebuse

Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest.

Hagimenetluses

Riigikohtus

võib

menetlusosaline

menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada

üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole

sätestatud teisiti.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta

esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse

põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses

esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud

menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja

pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud

taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja

pikendamise eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1. Kohtla-Järve linn, Outokumpu tn 17 korteriühistu (hageja) esitas 12. juulil 2018 Pärnu

Maakohtule maksekäsu kiirmenetluse avalduse (tsiviilasi nr 2-18-114773) Marina Seppari

(kostja) vastu võlgnevuse väljamõistmiseks. Kostjale kuulub korteriomand asukohaga X.

Seoses kostja poolt esitatud vastuväitega anti 11. septembri 2018. a määrusega maksekäsu

kiirmenetluses olev nõue üle hagimenetluse jätkamiseks Viru Maakohtule.

Hageja esitas 12. juulil 2018 Pärnu Maakohtule maksekäsu kiirmenetluse avalduse (tsiviilasi nr

2-18-114774) A.A. vastu võlgnevuse väljamõistmiseks. 1. augusti 2018. a vastuväite kohaselt

ei ole A.A. korteri asukohaga X omanik. Pärnu Maakohtu 15. augusti 2018. a määrusega anti

maksekäsu kiirmenetluses olev nõue üle hagimenetluse jätkamiseks Viru Maakohtule.

A.A. vastuväitest sai hageja teada, et korter asukohaga X on Viru Maakohtu 6. märtsi 2002. a

otsusega tsiviilasjas nr 2-801/00 läinud kostja omandisse. Seda asjaolu ei kajasta

kinnistusraamatu kanded, kostja ega A.A. ei ole omaniku muutusest korteriühistut teavitanud.

19. detsembri 2018. a määrusega liitis maakohus hageja majandamiskulude nõuded korterite

asukohaga X ja X ühte menetlusse (tsiviilasi nr 2-18-114773).

Hageja palus mõista kostjalt välja põhivõlgnevuse kahe korteri eest 13 562 eurot 60 senti,

seisuga 20. jaanuar 2020. a sissenõutavaks muutunud viivise 5035 eurot 38 senti ning viivise

0,022% tasumata summalt päevas kuni põhivõla tasumiseni.

2. Hagiavalduse kohaselt teostab kostja alates 2006. aastast korterelamu Outokumpu tn 17

haldamist ja majandamist. Kostjal on perioodi detsember 2014. a kuni november 2019. a (k.a)

võlg korteriühistu ees. Hageja on arvestanud kostja tasutud maksed varasema võla katteks ja

see ei kajastu hagiavalduses. Hageja rakendas kuni 31. detsembrini 2017 tasumata põhivõla

osas viivisemäära 0,07% iga viivitatud kalendripäeva eest ja alates 1. jaanuarist 2018

viivisemäära 0,022% tasumata jäänud summalt iga viivitatud kalendripäeva eest.

Kostja on tasunud erinevaid summasid, kuid ei ole kunagi märkinud, missuguse aasta ja

missuguse kuu eest ta tasub. Hageja 2011. aasta põhikirja p 5.5 kohaselt kui võlgnik peab lisaks

rahalisele põhikohustusele tasuma kulutusi ja intressi, loetakse, et täitmine on toimunud esmalt

kulutuste, seejärel sissenõutavaks muutunud intressi (viivise) ning lõpuks põhinõude katteks.

Sama regulatsioon on 2015. aasta põhikirja p-s 4.5. Põhikirjad ei ole tühised.

3. Kostja vaidles hagile vastu. Kostja on tasunud ainult põhivõla ja ei ole nõus viivise suurusega

0,2%, mis oli kajastatud hageja poolt kuni märtsini 2014. a esitatud arvetes ega vastanud

seadusjärgsele viivisemäärale 0,07%. Kuna enne 2014. a arvestati viivist suuremas määras kui

seadus ette nägi, arvestati kostja poolt tasutud summad viivise katteks ning kostja võlg hageja

ees ei vähenenud, vaid vastupidiselt suurenes. Hageja on hakanud viivist 0,07% arvestama

alates 1. märtsist 2014, kui toimunud üldkoosolekul võeti vastu otsus seadusjärgse viivise

arvestamiseks.

Jaanuarist 2015. a kuni septembrini 2018. a on kostja tasunud korteri nr X majandamiskulude

katteks 3286 eurot 51 senti ja korteri nr X majandamiskulude katteks 4832 eurot 45 senti.

Hageja arvestustest tuleneb, et kõik kostja tasutud summad läksid enne jaanuari 2015. a

tekkinud põhivõlgnevuse ja seadusega vastuolus oleva viivise katteks. Enne jaanuari 2015. a

tekkinud võlgnevus on aegunud.

Hageja ei ole rohkem kui 12 aasta jooksul võtnud midagi ette, et kostja võlga kohtu kaudu sisse

nõuda. Hageja poolt esitatud põhivõla ja viivise arvestuse kohaselt oli kostjal võlg juba 1. mai

2006. a seisuga ning osa kostja poolt pärast 1. maid 2006 tasutud summadest on hageja

arvestanud enne 1. maid 2006 tekkinud võlgnevuse katteks. Kuna korteriühistu on asutatud

2006. aastal, siis oli korteriühistul õigus arvestada võlgnevust alates korteriühistu asutamisest,

s.o alates maist 2006. a. Hageja ei ole esitanud tõendeid selle kohta, et enne maid 2006. a

tekkinud kostja võlg on hagejale üle läinud. Sellest tulenevalt ei olnud hagejal õigust arvestada

eelneva võla katteks tasusid, mis on makstud kostja poolt pärast maid 2006. a.

14. oktoobri 2019. a ja 20. aprilli 2020. a menetlusdokumentides tunnistas kostja hagi osaliselt,

s.o kostja tunnistas põhivõlga kahe korteri eest summas 953 eurot 5 senti (420,04 + 533,01)

perioodi 2015. a – juuli 2018. a eest.

MAAKOHTU LAHEND

4. Viru Maakohus rahuldas hagi 8. mai 2020. a otsusega osaliselt, mõistis kostjalt hageja kasuks

välja 11 861 eurot 6 senti, jättis viivise nõude rahuldamata ning menetluskulud poolte endi

kanda. Maakohus määras kindlaks kohtuotsuse täitmise korra ja viisi selliselt, et kostja tasub

hagejale kohtuotsusega väljamõistetud 11 861 eurot 6 senti alates kohtuotsuse jõustumisest 12

aasta (s.o 144 kuu) jooksul igakuiste võrdsete osamaksetena 82 eurot 37 senti.

Hagiavalduse kohaselt nõuab hageja kostjalt majandamiskulude tasumist nende arvete eest, mis

olid esitatud detsembrist 2014 – novembrini 2019, s.o alates 1. jaanuarist 2015 sissenõutavaks

muutunud arvete eest. Arvestades võla kujunemise aega, kuulub kohaldamisele nii kuni

31. detsembrini 2017 kehtinud korteriühistuseaduse (KÜS) § 13 lg 4 ja § 151 lg 1, § 7 lg 4,

korteriomandiseaduse (KOS) § 13 lg 1 kui ka alates 1. jaanuarist 2018 kehtima hakanud

korteriomandi ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 12 lg 1, 2, § 40 lg 1 ja 2 ning § 42 lg 1.

Hageja on esitanud kostja vastu majandamiskulude võlanõude Outokumpu tn 17 korterelamus

asuvate korterite nr X ja X eest. Kinnistusraamatu väljatrüki kohaselt on kostja

kinnistusraamatusse kantud X omanikuna (registriosa nr X) ning X (registriosa nr X)

omanikuna on kantud A.A.. X. veebruari 2002. a otsusega tsiviilasjas nr 2-801/00 jäeti kostja

ja A.A. abielu lahutamisel ja ühisvara jagamisel korter X kostja ainuomandisse.

Kinnistusraamatu kanne on muutmata.

Kuni 31. detsembrini 2002 kehtinud asjaõigusseaduse (AÕS) § 118 lg 1 sätestas, et

kinnisomand tekib kinnistusraamatusse kandmisega (kinnistamisega). AÕS § 121 lg-st 2

tulenevalt tehakse kohtuotsuse alusel kinnistusraamatusse kanne senise omaniku nõusolekust

sõltumata. Alates 1. juulist 2003 kehtiva AÕS § 641 kohaselt kinnisomandi üleandmiseks ja

kinnisasja koormamiseks asjaõigusega, samuti kinnisasja koormava asjaõiguse üleandmiseks,

koormamiseks või selle sisu muutmiseks on nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt

tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse, kui

seadus ei sätesta teisiti.

Kostja kinnitas kohtuistungil, et on kogu aeg teadnud, et pärast abielu lahutamist kuuluvad

mõlemad korterid talle ning seisuga 1. detsember 2005. a on sellega kursis olnud ka korterelamu

Outokumpu tn 17 majavalitseja. Maakohus leidis, et antud juhul saab lähtuda Riigikohtu

seisukohast, mille järgi oli ühe abikaasa ainuomandi tekkimise aluseks jõustunud kohtuotsus.

Ühisvara jagamise kohtuotsus jõustus 19. märtsil 2002. Eeltoodust tulenevalt on nõue esitatud

õigesti kostja kui korterite nr X ja X omaniku ja korteriühistu liikme vastu.

Kostja palus kohaldada enne 1. jaanuari 2015. a tekkinud võla osas aegumist ja arvestada kõik

alates jaanuarist 2015 tasutud summad detsember 2014. a kuni juuli 2018. a majandamiskulude

katteks (st jooksvate majandamisekulude, mitte vana võla katteks). Hageja selgitas, et kostja

teostatud maksed on korteriühistu arvestanud varasema võla katteks vastavalt võlaõigusseaduse

(VÕS) § 88 lg-tes 8 ja 9 sätestatule ning nõue ei ole aegunud.

Kommunaalteenused on korduvad kohustused, mille aegumistähtaeg on tsiviilseadustiku

üldosa seaduse (TsÜS) § 154 lg 1 järgi olenemata nõude õiguslikust alusest, kolm aastat iga

üksiku kohustuse jaoks ning aegumistähtaeg algab selle kalendriaasta lõppemisest, mil

kohustusele vastav nõue muutub sissenõutavaks. Maksekäsu kiirmenetluse avaldus esitati

Pärnu Maakohtule 12. juulil 2018. Seega aegunud oleksid need nõuded, mis tulenevad kuni

31. detsembrini 2014 sissenõutavaks muutunud arvetest.

Vastavalt TsÜS § 158 lg-tele 1 ja 2 katkeb aegumine ja algab uuesti kohustatud isiku poolt

nõude tunnustamisega ning nõude tunnustamine võib seisneda ka õigustatud isikule võlgnetava

osalises tasumises. Kostja maksed ei ole alati olnud regulaarsed, kostja on mõnikord maksnud

vähem, mõnikord rohkem, mõnikord on jätnud arved tasumata. Selline maksekäitumine on

kostjal olnud vähemalt alates korteriühistu asutamisest, s.o alates aastast 2006, tegelikkuses

veel varasemast. Seega on aegumine katkenud ja alanud uuesti ning hageja nõue ei ole aegunud.

Kui võlgnik ei ole määranud, millise kohustuse katteks on ta raha kandnud (VÕS § 88 lg 1),

loetakse VÕS § 88 lg 6 p 1 järgi esimeses järjekorras täidetuks esimesena sissenõutavaks

muutunud kohustus. Hageja väide, et kostja ei ole kunagi märkinud, millise kohustuse katteks

ta raha kannab, ei vasta tegelikkusele. Kostja konto väljavõtetelt nähtub, et osadel ülekannetel

on märgitud, millise kuu majandamiskulu makset teostatakse. Igale mõistlikule inimesele on

arusaadav, et kui märgitakse nt „märts“, siis kantakse see jooksva aasta märtsikuu eest.

Ülekanded, millel on kostja märkinud, millise kuu makse ta tasub, oleks hageja pidanud

arvestama selle kuu arve katteks, mitte varasema kohustuse katteks (VÕS § 88 lg 1). Seega saab

kohus tuvastada, et võlgnik on määranud, millise kohustuse täitmiseks ta võlausaldajale raha

maksis, kui poolte käitumist ja kõiki asjaolusid arvesse võttes oleks mõistlik inimene pidanud

aru saama, et raha maksti just võlgniku väidetud kohustuse täitmiseks (Riigikohtu 31. jaanuari

2014. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-166-13, p 14).

Ainuüksi

korteriühistu

arve

esitamisest

korteriomanikule/korteriühistu

liikmele

majandamiskulude tasumiseks, kohustust ei teki. Järelikult ei saa nende arvete esitamisega

tõendada seda, kui palju pidi kostja majandamiskulude eest tasuma (Riigikohtu 16. juuni 2010.

a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-53-10, p 14). Hageja on tõendanud majandamiskulude suuruse

tekkimise alust ja kulude korteriomanike vahel jaotamise põhimõtteid. Kuivõrd kostja

vastuväiteid kommunaalteenuste arvestusele ei ole esitanud, ei pidanud maakohus vajalikuks

analüüsida iga teenuse lõikes esitatud kulu põhjendatust.

Vaidlust ei ole, et hageja on kostjale korrapäraselt esitanud arveid ning kostja on need jätnud

tasumata või tasunud osaliselt. Seejuures on kostjal olnud vaidlus korteriühistuga suurema

viivise arvestamise osas. Kostja võlgnevus pärineb vähemalt aastast 2005, st ca 15 aastat on

kostjal olnud täitmata või osaliselt täitmata kohustusi. Maakohus nõustus kostjaga, et hageja

poolt oma võimaliku nõudeõiguse teostamata jätmine aastate vältel on vastuolus hea usu

põhimõttega. Hageja arvestas kostja tasutud maksed varasemate kohustuste katteks, vältides

seeläbi võimalikku nõude aegumist luues olukorra, kus võla nõude esitamise viivitamisega

tasub kostja aastaid varasemat kohustust, suutmata täita jooksvaid kohustusi. Kuivõrd hageja

ise on viivitanud aastaid oma nõudeõiguse teostamisega, ei ole hageja viivisenõue põhjendatud.

Maakohus ei nõustunud kostja taotlusega lugeda kostja kõik hagetaval perioodil tasutud maksed

jooksvate maksete katteks. Vaidlust ei ole selles, et kostjal oli ja on võlg hageja ees. VÕS § 88

lg 6 p 1 võimaldas hagejal arvestada makseid, milles kostja ei määranud, millise kohustuse

katteks tasub, varasemate täitmata kohustuste katteks. Ülekandeid, milles kostja määras

kindlaks, millise kohustuse katteks on need tehtud, arvestas maakohus tuginedes VÕS § 88

lg-le 1 hageja põhinõudest maha. Kuivõrd hageja oli need maksed arvestanud ca 5 aasta taguste

maksete katteks, on nende osas nõue aegunud.

Maakohus mõistis kostjalt hageja kasuks välja korteri nr X eest 6459 eurot 61 senti (7054,15–

594,54) ja korteri nr X eest 5401 eurot 45 senti (6508,45–1107), s.o kokku 11 861 eurot 6 senti

(6459,61 + 5401,45). Viivisenõude jättis maakohus täies ulatuses (sh tulevikus sissenõutavaks

muutuva viivise nõude) rahuldamata, kuivõrd nõue on vastuolus hea usu põhimõttega

(TsÜS § 138, VÕS § 6).

MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

5. Kostja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada maakohtu

otsuse osas, millega mõisteti kostjalt hageja kasuks välja 11 861 eurot 6 senti, teha uus otsus,

millega jätta hagi rahuldamata või alternatiivselt teha uus otsus, millega mõista kostjalt hageja

kasuks välja 888 eurot 39 senti. Kostja taotleb määrata kindlaks kohtuotsuse täitmise viis ja

kord ning lubada tal tasuda võlgnevus ositi võrdsete maksetena kahe aasta jooksul (TsMS § 445

lg 1).

Apellatsioonkaebuse kohaselt on kostja põhivõlgnevus hageja ees väiksem, kui kohtuotsusega

väljamõistetud. Maakohtu väide, et kostja ei esitanud vastuväiteid kommunaalteenuste

arvestusele, ei vasta tegelikkusele. Kostja ei ole 18. jaanuari 2020. a menetlusdokumendi

kohaselt nõus veearvestusega, kuna vee arved on suuremad kui tegelikult tarbitud vee kogus.

Korteris nr X ei ela kedagi alates 2017. a, kuid detsembri 2019. a arves oli vee tarbimine 5m3.

Kuna hageja on asutatud 2006, siis oli hagejal õigus arvestada võlgnevust alates selle

asutamisest mais 2006. Tsiviilasjas puuduvad tõendid, et enne maid 2006. a tekkinud kostja

võlgnevus on üle läinud hagejale. Hagejal puudus õigus arvestada tasusid, mis on makstud

kostja poolt majandamiskuludena pärast maid 2006. a eelneva võlgnevuse katteks.

Maakohus on ebaõigesti hinnanud asjas esitatud tõendeid. Maakohus oleks pidanud kõik kostja

poolt hagejale tasutud summad arvestama majandamiskulude võlgnevuse katteks, mitte viiviste

võlgnevuse katteks. Kostja on alati ülekannetes märkinud, et tasub majandamiskulude eest.

Mõnikord on kostja märkinud, millise kuu eest ta majandamiskulud maksab. Seega on kostja

VÕS § 88 lg 1 alusel määranud, et ta maksab nimelt majandamiskulude katteks, mitte viiviste

katteks. Ülekanded, millistel on kostja märkinud, et ta maksab majandamiskulud määratud kuu

eest, pidi hageja arvestama majandamiskulude katteks kostja poolt määratud kuu eest. Kui

kostja oli ülekannetes kirjutanud ainult “majandamiskulud”, siis võis hageja arvestada neid

majandamiskulude võlgnevuse katteks. Kui kostja ei oleks ülekannetes märkinud, et ta tasub

majandamiskulud, siis oleks hagejal õigus VÕS § 88 lg 6 alusel arvestada kostja poolt tasutud

summasid ka viiviste võlgnevuse katteks. Lähtudes sellest pidi maakohus kõik kostja poolt

tasutud summad arvestama majandamiskulude ehk põhivõla katteks. Kostja on kogu aeg

vaielnud hageja poolt viivise suurusele ja arvestusele vastu, väites, et hageja arvestab viivist

seaduses sätestatud suuremas ulatuses. Kostja käitumist arvesse võttes oleks iga mõistlik

inimene pidanud aru saama, et kostja maksis raha ainult majandamiskulude katteks. Kostja on

tasunud majandamiskulude katteks korteri nr X eest 8211 eurot 63 senti, korteri nr X eest 2761

eurot 4 senti, s.o kokku 10 972 eurot 67 senti. Maakohus mõistis kostjalt välja põhivõla mõlema

korteri ees summas 11 861 eurot 6 senti. Seega on kostja võlgnevus hageja ees 888 eurot 39

senti (11861,06 – 10972,67).

6. Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu, palus jätta see rahuldamata ning menetluskulud

kostja kanda.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

7. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb rahuldada osaliselt. Ringkonnakohus

tühistab maakohtu otsuse osas, millega maakohus mõistis kostjalt hageja kasuks välja

põhivõlgnevust 953 eurot 5 senti ületavas osas, otsuse täitmise korra ja menetluskulude jaotuse

osas ja saadab tsiviilasja tühistatud osas maakohtule uueks läbivaatamiseks eelmenetluse

staadiumis. Maakohus ei ole otsuse tegemiseks vajalikke asjaolusid välja selgitanud ega

kohtuotsust piisavalt põhjendanud ning ringkonnakohtul ei ole võimalik puudust kõrvaldada.

(TsMS § 656 lg 1 p 5, § 657 lg 1 p 3).

Menetluskulude jaotuse ja rahalise suuruse määrab kindlaks maakohus lõpplahendis.

Vastavalt TsMS § 651 lg-le 1 kontrollib ringkonnakohus maakohtu otsuse seaduslikkust ja

põhjendatust

üksnes

osas,

mille

peale

on

edasi

kaevatud.

Pooled

ei

vaidle

apellatsioonimenetluses selle üle, et kostja on mõlema korteri omanik ning vastutab korteritega

seotud kommunaalmaksete tasumise eest. Samuti ei vaidlusta kostja apellatsioonkaebuses

maakohtu otsust viivisenõude rahuldamata jätmise osas. Seega on maakohtu otsus selles osas

jõustunud. Samuti on maakohtu otsus jõustunud kostjalt hageja kasuks põhivõlgnevuse 953

euro 5 sendi väljamõistmise osas.

8. Esmalt märgib ringkonnakohus, et maakohus on tsiviilasja menetlemisel rikkunud

menetlusõiguse norme.

TsMS § 613 lg 1 järgi lahendab kohus hagita menetluses mh korteriühistu avalduse alusel asja,

mis tuleneb korteriomandist ja korteriomandi eseme valitsemisest ning puudutab

korteriomanike omavahelisi õigusi ja kohustusi ning korteriomanike ja korteriühistu vahelisi

õigusi ja kohustusi. Seega kuulub korteriühistu poolt esitatud majandamiskulude nõue

läbivaatamisele hagita menetluses. Asja hagimenetluses lahendamisel tuleb maakohtul järgida

hagita menetluse reegleid. Tegemist ei ole aga sellise menetlusnormi rikkumisega, mis

põhjustaks iseenesest maakohtu otsuse tühistamise.

9. Maakohus on õigesti leidnud, et kuni 31. detsembrini 2017 tekkinud nõuete osas kohaldub

korteriühistuseadus (KÜS) ja korteriomandiseadus (KOS) ja alates 1. jaanuarist 2018 tekkinud

nõuete osas kohaldub korteriomandi- ja korteriühistuseadus (KrtS § 40).

TsMS § 436 lg 1 kohaselt peab kohtuotsus olema seaduslik ja põhjendatud. Et kohtuostus

nimetatud nõuetele vastaks, tuleb kohtul enne asjas otsuse langetamist TsMS § 392 lg 1 p-de 1,

3 ja 4 kohaselt selgitada eelmenetluses välja hageja nõuded ja menetlusosaliste seisukohad

nende nõuete suhtes, poolte faktilised ja õiguslikud väited esitatud nõuete ja väidete kohta ning

tõendid, mida menetlusosalised esitavad oma faktiliste väidete põhjendamiseks. Kohtuotsuse

saab kohus langetada TsMS § 435 lg 1 järgi pärast seda, kuid asja on arutatud ammendavalt ja

asi on lahendi tegemiseks valmis. Asi on otsuse tegemiseks valmis siis, kui kohus saab

TsMS § 438 lg 1 kohaselt hinnata asjas kogutud tõendeid ning otsustada, mis asjaolud on

tuvastatud, millist õigusakti tuleb kohaldada ja kas hagi kuulub rahuldamisele.

Hageja palub mõista kostjalt välja seisuga 20. jaanuar 2020. a võlgnevuse (põhinõude) kahe

korteri eest kokku summas 13 252 eurot 60 senti, s.o korteri nr X eest 7054 eurot 15 senti ja

korteri nr X eest 6508 eurot 45 senti. Hageja nõudeks on tasumata arved perioodi detsember

2014 (sissenõutavaks muutunud jaanuaris 2015) kuni november 2019 (sissenõutavaks

muutunud detsembris 2019) eest.

Menetluse jooksul tunnistas kostja võlga kahe korteri eest osaliselt summas 953 eurot 5 senti

perioodi 2015. a – juuli 2018. a eest (II kd, tl 74; VII kd, tl 2). Seega on kostja vastavas ulatuses

hageja nõuet TsMS § 4 lg 3 teise lause, § 206 lg 1 esimese lause ning § 440 mõistes õigeks

võtnud. TsMS § 652 lg 7 kohaselt kehtib esimese astme kohtu menetluses poole avaldatud

asjaolu omaksvõtt ja hagi õigeksvõtmine ka apellatsioonimenetluses. Seega kehtib kostja

õigeksvõtt hageja nõude 953 euro 5 sendi osas ka ringkonnakohtu menetluses.

Pooled ei vaidle, et vaidlusalusel perioodil (s.o alates jaanuarist 2015) teostatud makseid luges

hageja varasema, s.o enne jaanuari 2015 tekkinud võlgnevuse katteks. Maakohus leidis, et

aegumine on katkenud ja alanud uuesti ning hageja nõue ei ole aegunud. Vaidlusaluse perioodi

jooksul tehtud makseid luges maakohus varasemate kohustuste katteks nii, nagu hageja on neid

arvestanud, v.a mõned üksikud maksed, mille selgitusse oli kostja märkinud, millise konkreetse

kuu eest on kostja tasunud.

Hagi menetletakse TsMS § 5 lg 1 järgi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes

nõudest. Pooltel on TsMS § 5 lg 2 järgi võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja

vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma

nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab.

Ringkonnakohus leiab, et hageja poolt esitatud nõude arvestus ja võlgnevuse kujunemine on

ebaselge. Nõude ebaselgust on kinnitanud ka hageja lepinguline esindaja ise 25. juuli 2019. a

maakohtu istungil (II kd, tl 60).

Maakohtu järeldused hagi rahuldamise osas on olulises ulatuses põhjendamata. Maakohus ei

ole tuvastanud võlgnevuse kontrollimiseks vajalikke faktilisi asjaolusid. Ringkonnakohtu

hinnangul ei ole maakohus teinud kindlaks, millal ja kas on kostja enne jaanuari 2015

kujunenud võlgnevuse tasunud. Kostja poolt esitatud pangakonto väljavõtetega on tõendatud,

et kostja on alates jaanuarist 2015 kuni veebruar 2019 (k.a) teostanud makseid kahe korteri eest

enda pangakontolt nr X summas 9524 eurot 67 senti ning B.B. pangakontolt nr X summas 1232

eurot 56 senti, s.o kokku 10 757 eurot 23 senti.

Hageja 20. jaanuari 2020. a menetlusdokumendi kohaselt oli kostja võlgnevus varasema

perioodi eest, s.o kuni jaanuarini 2015 korteri nr X eest 24 eurot 85 senti (II kd, tl 107 pöördel),

s.o viivis ning korteri nr X eest põhivõlg 890 eurot 26 senti ja viivis 959 eurot 42 senti (II kd,

tl 118 pöördel). Ringkonnakohtu hinnangul ei ole hageja 20. jaanuari 2020. a

menetlusdokumendis suutnud üheselt arusaadavalt ja selgelt välja tuua võlgnevuse suurust ega

selle kujunemist, samuti kostja poolt teostatud maksete arvestust.

Kuivõrd kostja on vaidlusalusel perioodil kogu aeg teostanud makseid, on tõenäoline, et kostja

oleks varasema võlgnevuse mingil hetkel täielikult tasunud ning edaspidiseid makseid tulnuks

arvestada vaidlusaluse perioodi eest tekkinud kohustuste katteks. Maakohus ei ole tuvastanud,

mis oli kostja võlgnevus varasema perioodi eest, mille katteks on kohus kostja poolt

vaidlusalusel perioodil teostatud makseid arvestanud. Maakohus on rahuldanud hageja nõude,

jättes selle kujunemise sisuliselt kontrollimata. Nõude aluseks olevate asjaolude tuvastamata

jätmise tõttu on maakohus hagi ennatlikult rahuldanud ning maakohtu otsus on olulises osas

põhjendamata (TsMS § 656 lg 1 p 5).

10. Kostja väitel on ta vastavalt VÕS § 88 lg 1 alusel määranud, millist kohustust ta täidab.

Kostja leidis, et ta maksis majandamiskulude eest, jättes viiviste eest tasumata.

Maakohus leidis, et kostja on määranud kohustuse täitmist VÕS § 88 lg 1 mõttes ainult nendel

kuudel, kus ta oli konkreetselt märkinud makse selgitusse, millise kuu eest ta makset teostab.

Vaidlust ei ole, et kostja on märkinud maksekorralduste selgitustesse „majanduskulud“. Kuni

1. jaanuarini 2018 kehtinud korteriühistuseaduse § 151 lg 1 kohaselt on majandamiskulud

korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu

ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks

osutatud ja ostetud teenuste eest, sealhulgas energiaauditi ja energiamärgise tellimise eest,

arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata

teisiti. Korteriühistuseaduse § 7 lg 4 võimaldas korteriühistul nõuda majandamiskulude

maksmisega viivitamisel korteriomanikult viivist.

Alates 1. jaanuarist 2018 kehtima hakanud KrtS ei sätesta eraldi, mida tuleb majandamiskulude

all mõista. KrtS § 42 lg 1 kohaselt, kui korteriomanik viivitab majandamiskulude tasumisega,

võib korteriühistu nõuda temalt viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud suuruses.

VÕS § 88 lg 1 kohaselt võib võlgnik määrata, missuguse kohustuse täitmiseks on raha või

esemed üle antud või teenus osutatud. Iseenesest pooled ei vaidle, et majandamiskulud ja viivis

nende tasumisega viivitamise eest on erinevad nõuded. Seega võib apellatsioonkaebuse väide,

et kostja määras, millise kohustuse katteks on ta makseid teostanud, olla iseenesest õige.

Maakohtul tuleb asja uuel läbivaatamisel teha kindlaks, milliste kohustuste katteks tuleb kostja

makseid arvestada, s.t kuidas tuleb tõlgendada kostja maksetesse märgitud selgitust

„majanduskulud“ ning sellest tulenevalt selgitada välja, kas hageja võis tehtud makseid

arvestada sh ka viivisenõude katteks. Seejuures tuleb lähtuda TsÜS § 75 lg-st 1, mille kohaselt

tuleb kindlale isikule tehtud tahteavaldust tõlgendada vastavalt tahteavalduse tegija tahtele, kui

tahteavalduse saaja seda tahet teadis või pidi teadma. Kui tahteavalduse saaja tahteavalduse

tegija tegelikku tahet ei teadnud ega pidanudki teadma, tuleb tahteavaldust tõlgendada nii, nagu

tahteavalduse saajaga sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel mõistma pidi.

Juhul, kui kostja ei soovinud tasuda viivist, tuleb maakohtul seda arvestada ka kuni jaanuarini

2015 tekkinud võlgnevuse suuruse ja selle täitmise hetke kindlakstegemisel. Kui kostja ei

soovinud tasuda viivise võlgnevust ning määras, et tasub just majandamiskulusid, s.o

põhinõuet, ei tohtinud hageja laekumisi viivise katteks arvestada ja tasutuks loetud viivise

summa ulatuses tuleb teha kostja poolt põhivõla tasumise osas ümberarvestust.

Asja uuel läbivaatamisel tuleb maakohtul võlgnevuse kujunemise aluseks olevaid hageja

esitatud tõendeid ning kõiki kostjate esitatud vastuväiteid sisuliselt hinnata. Vajadusel tuleb

pooltele anda võimalus esitada nõude olemasolu või selle puudumise kohta täiendavaid

tõendeid (Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 9. märtsi 2011. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-169-10,

p 11).

11. Apellatsioonkaebuse kohaselt on kostja vaielnud vastu ka majandamiskulude arvestusele.

Kostja 18. jaanuari 2020. a taotluse kohaselt ei ole vee eest arvete kujunemine selge. Seega tuli

maakohtul anda hinnang, kas hageja arvetel märgitud kulud on põhjendatud. Maakohus leidis

vaid üldistatult, et hageja on tõendanud majandamiskulude suuruse tekkimise alust ja kulude

korteriomanike vahel jaotamise põhimõtteid.

12. Kuna ringkonnakohus tühistab maakohtu otsuse osas, millega maakohus mõistis kostjalt

hageja kasuks välja suurema võlgnevuse, kui 953 eurot 5 senti, on ringkonnakohtu hinnangul

põhjendatud tühistada ka maakohtu poolt kindlaks määratud nõude täitmise kord. Maakohtul

tuleb asja uuel läbivaatamisel hageja nõude suuruse väljaselgitamisel määrata ka selle täitmise

kord vastavalt kostja taotlusele (TsMS § 445 lg 1).

Asja uuel läbivaatamisel maakohtus on pooltel võimalik saavutada kompromiss.

13. Ringkonnakohus jätab TsMS § 173 lg 3 teise lause alusel menetluskulude jaotuse ja rahalise

suuruse maakohtu otsustada (Riigikohtu 1. novembri 2017 otsus tsiviilasjas nr 2-14-11930,

p 20).

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

Indrek Parrest

Üllar Roostoja

Triin Uusen-Nacke