2-20-17272/3 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Indrek Parrest, Üllar Roostoja, Triin Uusen-Nacke

Määruse tegemise koht ja aeg

Tartu, 18. detsember 2020

Tsiviilasja number

2-20-17272

Tsiviilasi

Tapa

valla

(Tapa

Vallavalitsuse

kaudu)

kinnistamisavaldus kinnistamisasjas nr 67043202050

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 5. novembri 2020. a

kandemäärus

nr

1166882020

kinnistamisasjas

nr 67043202050

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Tapa valla (Tapa Vallavalitsuse kaudu) määruskaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Määruskaebuse esitaja: Tapa vald (Tapa Vallavalitsuse

kaudu) (registrikood 75033477), volitatud esindaja Margit

Halop

RESOLUTSIOON

1. Jätta Tapa valla (Tapa Vallavalitsuse kaudu)

määruskaebus rahuldamata.

2. Jätta

määruskaebuse

lahendamisega

seotud

menetluskulud Tapa valla (Tapa Vallavalitsuse kaudu)

kanda.

Edasikaebamise kord

Menetlusosalisel

on

õigus

esitada

määruskaebus

Riigikohtule 15 päeva jooksul alates käesoleva määruse

kättetoimetamisest.

Hagita menetluses Riigikohtus võib menetlusosaline

menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise

või advokaadi vahendusel.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta

esitama

tähtaja

kestel

määruskaebuse.

Kaebuse

põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses

esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud

menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja

pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud

taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja

pikendamise eesmärgil.

ASJAOLUD

1. Tapa vald (Tapa Vallavalitsuse kaudu) (avaldaja) esitas 2. septembril 2020 Tartu Maakohtu

kinnistusosakonnale kinnistamisavalduse korteriomandite kinnistusraamatusse kandmiseks

eluruumi erastamise seaduse (EES) § 214 alusel.

Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kohtunikuabi andis 5. oktoobri 2020. a määrusega

avaldajale tähtaja kuni 26. oktoobrini 2020 avalduses esinevate puuduste kõrvaldamiseks, s.o

notari vahendusel korteriomandite kinnistamiseks notariaalselt kinnitatud kinnistamisavalduse

esitamiseks. Kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 34 lg 21 esimese lause järgi peab

kinnistamisavaldus olema notariaalselt kinnitatud või digitaalselt allkirjastatud. EES § 214 lg 1

järgi peab eluruumide erastamise kohustatud subjekt korteriomandite kinnistamiseks muu

hulgas esitama kinnistusosakonnale ühepoolse notariaalselt kinnitatud kinnistamisavalduse.

Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 88 lg 1 järgi peab tehingudokument olema kirjalikult

koostatud ning tehingu tegija allkiri notari poolt kinnitatud, kui seaduses on sätestatud tehingu

notariaalne kinnitamine. Praegusel juhul on kinnistamisavaldus digitaalselt allkirjastatud, kuid

seadusest tulenevalt peab olema notariaalselt kinnitatud. Seega ei vasta kinnistamisavaldus

seaduses sätestatud nõutavale vormile.

MAAKOHTU SEISUKOHT

2. Tartu Maakohtu kinnistusosakond jättis 5. novembri 2020. a kandemäärusega nr 1166882020

kinnistamisasjas nr 67043202050 avaldaja kinnistamisavalduse rahuldamata.

Kinnistamisavaldus on digitaalselt allkirjastatud. Seadusest tulenevalt peab kinnistamisavaldus

olema notariaalselt kinnitatud. Seega kinnistamisavaldus ei vasta seaduses sätestatud

vorminõuetele.

KRS § 34 lg 6 järgi peab kinnistamisavalduses olema väljendatud soov kande tegemiseks, ja

taotletava

asjaõiguse

sisu.

Kande

taotlemisel

avatavasse

registriossa

märgitakse

kinnistamisavalduses registriosa numbri asemel katastritunnus. Kinnistamisavaldus ei vasta ka

KRS § 34 lg-s 6 sätestatud vorminõudele, kuivõrd kinnistamisavaldus ei sisalda katastritunnust.

Avaldaja ei ole 5. oktoobri 2020. a määruses nimetatud puudust ettenähtud tähtajaks

kõrvaldanud, s.t ei ole esitanud notariaalselt kinnitatud kinnistamisavaldust korteriomandite

aadressiga X, katastritunnus X kinnistamiseks.

Avaldaja 6. oktoobri 2020. a e-kirja kohaselt oli septembris 2020. a kohtunikuabidel

kokkusaamine Riigikohtu kohtunikega (kohtunikuga) ning Riigikohtu kohtuniku seisukoha

järgi jõuti ühisele arusaamale, et korteriomandite kinnistamiseks piisab notariaalselt kinnitatud

või digitaalselt allkirjastatud avaldusest. Kohtute seaduse (KS) § 114 lg-te 1 ja 2 kohaselt on

kohtunikuabi kohtuametnik, kes täidab seaduses nimetatud ülesandeid. Kohtunikuabi on oma

ülesannete täitmisel sõltumatu, kuid peab seaduses ettenähtud ulatuses järgima kohtuniku

juhiseid (tsiviilkohtumenetluse seadustik (TsMS) § 595 lg 2). Kohtunikuabi täidab oma

ametiülesandeid kooskõlas Eesti Vabariigi põhiseaduse ja seadustega (KS § 121), mitte

kokkusaamistel välja öeldud seisukohtadest tulenevalt.

TsÜS § 77 lg 1 kohaselt võib tehingu teha mis tahes vormis, kui seaduses ei ole sätestatud

tehingu kohustuslikku vormi. EES § 214 lg 1 järgi peab eluruumide erastamise kohustatud

subjekt korteriomandite kinnistamiseks esitama kinnistusosakonnale ühepoolse notariaalselt

kinnitatud kinnistamisavalduse. Seaduses on seega sätestatud tehingu kohustuslik vorm, s.o

EES § 214 lg-st 1 tulenevalt peab kinnistamisavaldus korteriomandite kinnistamiseks olema

notariaalselt kinnitatud.

TsÜS § 88 lg 1 sätestab, kui seaduses on sätestatud tehingu notariaalne kinnitamine, peab

tehingudokument olema kirjalikult koostatud ning tehingu tegija allkiri notari poolt kinnitatud.

Praegusel juhul on avaldaja poolt esitatud kinnistamisavaldus digitaalselt allkirjastatud, kuid

peab olema notariaalselt kinnitatud. Seega kinnistamisavaldus ei vasta seaduses sätestatud

vorminõudele.

KRS § 46 lg 3 sätestab, et kui kinnistamisavalduses esineb kande tegemist takistav puudus või

puudub vajalik dokument, määrab kande tegemiseks pädev isik tähtaja puuduse

kõrvaldamiseks. Kohtunikuabi andis 5. oktoobri 2020. a kandemäärusega nr 1023432020

kinnistamisasjas nr 67043202050 kinnistamiseks oleva takistuse kõrvaldamiseks tähtaja kuni

26. oktoobrini 2020. Puudusi kande tegemiseks kõrvaldatud ei ole. KRS § 46 lg- st 5 tulenevalt,

kui puudust määratud tähtaja jooksul ei ole kõrvaldatud, teeb kinnistamiseks pädev isik määruse

avalduse rahuldamata jätmise kohta.

MÄÄRUSKAEBUS

3. Avaldaja esitas Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kandemääruse peale määruskaebuse,

milles palub tühistada Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 5. novembri 2020. a kandemäärus

nr 1166882020 täielikult ning teha uus määrus, millega rahuldada avaldaja 2. septembril 2020

esitatud kinnistamisavaldus X maaüksusel (katastritunnus X) asuvate korteriomandite

kinnistusraamatusse kandmiseks.

Kandemäärusest ei selgu, miks kinnistamisavalduse vorminõue tuleneb eluruumide erastamise

seadusest ja mitte kinnistusraamatuseadusest. KRS § 34 lg 21 on määruses välja toodud, kuid

põhjendust selle mitterakendamise kohta esitatud ei ole.

Kinnistusosakond ei ole oma nõudmistes järjekindel. Pärast kohtunikuabide koolitust jõuti

registriasjas nr Ü 50153951 arusaamale, et avaldus võib olla notariaalselt kinnitatud või

digitaalselt allkirjastatud.

Kinnistamisavalduse esitamisel tuleb lähtuda kinnistusraamatuseaduses kinnistamisavalduse

vormi kohta käivatest sätetest. Kinnistusraamatuseaduse puhul on tegemist menetlusõigusega.

Seevastu eluruumide erastamise seaduse puhul on tegemist nn reformiseadusega, mille eesmärk

on reguleerida kohustatud subjektide omandis olevate elamute ja korterite erastamist, määrates

kindlaks erastamise objekti, subjektid, tingimused ja korra.

KRS § 1 lg 11 kohaselt juhindutakse kinnistusraamatuseaduses sätestamata küsimustes

tsiviilkohtumenetluse

seadustikus

registriasjade

lahendamise

kohta

sätestatust.

Kinnistamisavaldusele kohaldatakse tsiviilkohtumenetluse seadustikus kandeavalduse kohta

sätestatut, arvestades kinnistusraamatuseaduses sätestatud erisusi. TsMS § 593 lg 2 kohaselt

esitatakse kandeavaldused kohtule seaduses sätestatud vormis seadusega selleks õigustatud

isiku poolt. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku kommenteeritud väljaandes on märgitud, et

üldreegel on, et äriregistri ning mittetulundusühingute ja sihtasutuste registri pidajale esitatud

kandeavaldus peab olema notariaalselt kinnitatud ning notariaalselt kinnitatud vormiga loetakse

võrdseks ka digitaalallkirjastatud avaldus (ÄS § 33 lg 11). Sama näeb kinnistamisavalduse

kohta ette ka KRS § 34 lg 21, mille kohaselt peab kinnistamisavaldus olema notariaalselt

kinnitatud või digitaalselt allkirjastatud. Samuti peab notariaalselt kinnitatud või digitaalselt

allkirjastatud olema kandenõusolek kinnistamismenetluses (KRS § 341 lg-d 5 ja 51).

Asjaolu, et kinnistamisavaldus ei vasta KRS § 34 lg-s 6 sätestatud vorminõudele, kuivõrd

kinnistamisavaldus ei sisalda katastritunnust, ei ole puuduste kõrvaldamise määruses esitatud.

Katastritunnuse märkimata jätmisel oleks maakohtu kinnistusosakond pidanud andma

võimaluse puuduse kõrvaldamiseks. Puuduste kõrvaldamise määruse resolutsiooni p-is 1 on

maakohtu kinnistusosakond katastritunnuse ise esitanud, mistõttu kinnistamisavalduses

katkastritunnuse puudumine ei saa olla avalduse rahuldamata jätmise põhjuseks.

4. Kohtunikuabi andis 20. novembri 2020. a kandemäärusega nr 1249592020 avaldaja

määruskaebuse lahendamiseks edasi kohtunikule. Praegusel juhul on seaduses sätestatud

tehingu kohustuslik vorm, s.o EES § 214 lg-st 1 tulenevalt peab kinnistamisavaldus

korteriomandite kinnistamiseks olema notariaalselt kinnitatud. KRS § 34 lg 21 sätestab

kinnistamisavaldusele vorminõude alternatiivid menetlusõiguses, s.t kinnistamisavaldus

(formaalne menetluslik avaldus) peab olema kas notariaalselt kinnitatud või digitaalselt

allkirjastatud.

Kinnistamisavalduse

sisuks

on

kinnistusraamatu

kande

taotlemine.

Notariaadiseaduse (NotS) § 30 näeb ette notari ametitoiminguga kaasneva õigusabi ja

esindamise. Notari roll ei ole pelgalt formaalne. Notar selgitab KRS § 34 lg-st 21 lähtuvalt

isikule millised dokumendid tuleb kinnistamisavaldusele lisada ja millised nõuded neile

kehtivad. Seega lisaks kinnistamisavaldusel notari poolt allkirja õigsuse kinnitamisele on

notaril selgitamiskohustus. Avalduse kinnitamisel ja menetlust vahendades peab notar isiku

huvide kaitseks vajadusel tarvitusele võtma ka mõistlikud abinõud kinnistamise tagamiseks või

vähemalt isikute teavitamiseks kinnistamisega seotud probleemidest.

Määruskaebuse viide tsiviilkohtumenetluse seadustiku kommenteeritud väljaandes märgitule ei

ole praegusel juhul asjakohane, kuivõrd see puudutab kandeavalduse esitamist äriregistrile.

Samuti ei ole asjakohane viide KRS § 341 lg-tele 5 ja 51, kuivõrd need sätted reguleerivad

puudutatud isiku nõusolekut kande tegemiseks. Tartu Maakohtu registriosakonna 3. septembri

2020. a määrus nr Ü 5015351 / M1 on tehtud äriregistri kohtunikuabi poolt ja ei puuduta

kinnistamisasjas kinnistamismenetlust.

5. Tartu Maakohtu kohtunik jättis määruskaebuse rahuldamata. Kuivõrd EES § 214 lg 1 on

eluruumide erastamise kohustatud subjekti puhul erisäte, tuleb lähtuda sellest. EES § 214 lg 1

kitsendab võrreldes KRS § 34 lg-ga 21 eluruumide erastamise kohustatud subjekti avalduse

esitamise vorminõudeid. Seejuures on eluruumide erastamise seaduse säte praeguses sõnastuses

jõustunud 1. jaanuaril 2018 ning kinnistusraamatuseaduse säte on jõustunud 1. jaanuaril 2013.

Seega tuleb eeldada, et seadusandja ei ole soovinud anda vallavalitsusele võimalust esitada

avaldust digitaalse allkirjaga.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

6. Ringkonnakohus leiab, et määruskaebus tuleb jätta rahuldamata ning Tartu Maakohtu

kinnistusosakonna määrus muutmata (TsMS § 659, § 657 lg 1 p 1). Ükski määruskaebuses

esitatud väide ei anna alust maakohtu määruse tühistamiseks ega muutmiseks.

7. Asja materjalidest nähtuvalt esitas avaldaja kinnistamisavalduse korteriomandite

kinnistamiseks EES § 214 alusel.

Riigikohus on rõhutanud, et vallasasjana korterite baasil korteriomandite kinnistamise

protseduur erineb märkimisväärselt kinnistusraamatusse muude kannete tegemise korrast

(Riigikohtu 21. märtsi 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-16-05, p 18).

TsMS § 593 lg-te 1 ja 2 kohaselt teeb kohus kandeid registrisse üksnes avalduse või

kohtulahendi alusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Kandeavaldused esitatakse kohtule

seaduses sätestatud vormis seadusega selleks õigustatud isiku poolt. Tegemist on üldnormiga,

mis reguleerib TsMS §-s 591 nimetatud registritele avalduste esitamist.

KRS § 34 lg 21 esimese lause kohaselt peab kinnistamisavaldus olema notariaalselt kinnitatud

või digitaalselt allkirjastatud. Seega võimaldab seadus kinnistamisavaldust esitada ka üksnes

digitaalselt allkirjastatult. Ringkonnakohus leiab, et praegusel juhul on aga tegemist olukorraga,

kus seadus on teatud liiki toimingutele näinud ette kindla vorminõude. Avaldaja esitas

kinnistamisavalduse EES § 214 alusel, mille kohaselt peab korteriomandite kinnistamiseks

eluruumide erastamise kohustatud subjekt esitama kinnistusosakonnale ühepoolse notariaalselt

kinnitatud kinnistamisavalduse.

TsÜS § 81 lg 1 esimese lause kohaselt, kui seaduses on sätestatud tehingu notariaalne

kinnitamine, peab tehingudokument olema kirjalikult koostatud ning tehingu tegija allkiri notari

poolt kinnitatud.

Ringkonnakohus nõustub kohtunikuabi ning maakohtu kohtuniku seisukohaga, et EES § 214 lg

1 on eluruumide erastamise kinnistamise puhul erisäte KRS-i sätete suhtes ning lähtuda tuleb

erisättest. Vaidlust ei ole selle üle, et avaldaja ei ole esitanud notariaalselt kinnitatud

kinnistamisavaldust. Seega jättis maakohtu kinnistusosakond õigustatult avalduse rahuldamata.

8. Määruskaebuse väide, et kinnistamisavalduses KRS § 34 lg-s 6 nõutud katastritunnuse

puudumisel oleks maakohtu kinnistusosakond pidanud andma võimaluse puuduse

kõrvaldamiseks, on õige (KRS § 46 lg 3). Samuti on õige määruskaebuse väide, et 5. oktoobri

2020. a puuduste kõrvaldamise määruse resolutsiooni p-is 1.1. on katastritunnus välja toodud.

Kuivõrd maakohtu kinnistusosakond jättis avalduse rahuldamata eelkõige põhjusel, et avaldaja

ei ole notariaalselt kinnitatud avaldust esitanud, siis asjaolu, et katastritunnuse esitamiseks

polnud avaldajale eelnevalt tähtaega antud, ei oma praegusel juhul tähtsust.

Asjaolu, et registriasjas nr Ü 50153951 kinnitas kohtunikuabi avaldajale, et avaldus võib olla

nii notariaalselt kinnitatud kui ka digitaalselt allkirjastatud, ei anna käesolevas asjas alust

maakohtu kinnistusosakonna 5. novembri 2020. a määruse tühistamiseks. Kannete tegemine

erinevatesse

registritesse

on

reguleeritud

erinevate

normidega

(äriseadustik,

mittetulundusühingute

seadus,

kinnistusraamatuseadus,

asjaõigusseadus,

eluruumide

erastamise seadus jt).

9. Määruskaebuse rahuldamata jätmise tõttu jäävad menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel

avaldaja kanda. Teiste menetlusosaliste puudumise tõttu puudub vajadus kulusid rahaliselt

kindlaks määrata.

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

Indrek Parrest

Üllar Roostoja

Triin Uusen-Nacke