2-20-8814/13 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Gaida Kivinurm, liikmed Meeli Kaur ja Indrek

Soots

Määruse tegemise aeg ja koht 15.12.2020, Tallinn

Kohtuasja number

2-20-8814

Kohtuasi

QQ hagi YY vastu korteriomandi valduse taastamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Pärnu Maakohtu 24.07.2020 määrus hagi menetlusse

võtmisest keeldumiseks

Kaebuse esitaja ja liik

QQ määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja: QQ (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline

esindaja Merike Roosileht

Kostja: YY (isikukood XXXXXXXXXXX)

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Pärnu Maakohtu 24.07.2020 määrus hagi menetlusse võtmisest

keeldumiseks ja saata asi tagasi maakohtule menetlusse võtmise otsustamiseks.

2. Määruskaebus rahuldada

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Määruse peale ei saa edasi kaevata.

Menetluskulude jaotuse ja rahalise suuruse määrab asja lahendav maakohus.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. QQ (hageja) esitas 17.06.2020 Pärnu Maakohtule hagiavalduse YY (kostja) vastu

korteriomandi valduse taastamiseks.

2. Hagiavalduse kohaselt kuulus hagejale korteriomand Lääne maakonnas, Haapsalu

linnas, XXX (registriosa nr XXXXXX). 16.03.2020 võõrandas hageja korteriomandi

Osaühingule C. Müüjana kinnitas hageja lepingu punktis 2.3, et korteriomandit

koormav üürileping on lõpetatud 16.12.2019, üürnik on korterist välja kirjutatud

11.01.2020 ning talle on antud tähtaeg korter vabastada hiljemalt 31.03.2020. Ostja

Osaühing C kinnitas korteriomandi müügilepingu punktis 3.6, et ta on teadlik lepingu

punktis 2.3. nimetatud asjaoludest ja nõustus selles sätestatud tingimustel korterit ostma.

2-20-8814

Samas leppisid hageja ja ostja müügilepingu punktis 4.5 kokku, et korteriomandi otsene

valdus antakse ostjale üle hiljemalt 16.04.2020. Müügilepingu punkti 4.6. kohaselt

leppis hageja ostjaga kokku, et otsese valduse üleandmise kohustusega täitmisega

viivitamisel on ostjal õigus nõuda müüjalt (hagejalt) leppetrahvi 0,022% müügihinnast

iga viivitatud päeva eest. Lepingus toodud valduse üleandmise päevaks on müüja

kohustatud korteriomandi otsese valduse ja kõik korteriomandile juurdepääsu

võimaldavad võtmed ostjale üle andma ning ostja on kohustatud otsese valduse vastu

võtma.

3. Käesolevaga on tekkinud olukord, kus kostja elab käesoleva ajani kõnealuses korteris

ja keeldub põhjendamatult korterit vabastamast ja korteriomandi otsest valdust hagejale

üle andmast. Hageja on kostjale teatanud suulise üürilepingu lõpetamisest kirjalikult

06.09.2019. Kostja on kirjaliku üürilepingu ülesütlemise teate kätte saanud tähitult

postiga 10.09.2019 ja on seega teadlik, et üürileping lõppes ülesütlemisega 16.12.2019.

23.03.2020 edastas hageja kostjale tähitud kirja, milles teatas, et kostjal tuleb korter

vabastada hiljemalt 31.03.2020. 23.03.2020 kirjas teatas hageja, et kostjal puudub alates

01.04.2020 õiguslik alus korteris viibimiseks ning tegemist on asja ebaseadusliku

valdamisega. Kostja ei ole üürilepingu ülesütlemist vaidlustanud üürikomisjonis ega

kohtus. Vaatamata hageja korduvatele nõudmistele ei ole kostja korterit vabastanud ega

korteriomandi otsest valdust hagejale üle andnud.

4. Hageja palub kohustada kostjat andma hagejale üle korteriomandi otsene valdus

(asjaõigusseadus (AÕS) § 45 lg 1).

Maakohtu määrus ja põhjendused

5. Pärnu Maakohtu 24.07.2020 määrusega keelduti hagiavalduse menetlusse võtmisest ja

jäeti menetluskulud hageja kanda.

6. Hageja on esitanud nõude AÕS § 45 alusel, kuid ei ole tõendanud, et ta on korteriomandi

valdaja, s.o nõude esitamiseks õigustatud isik. Valduse taastamise nõude korral peab

hageja olema õiguspärane valdaja, st kas omanik või valdaja asjaõigusliku või

võlaõigusliku õiguse alusel. Kohtule esitatud asjaoludest nähtuvalt ei ole hageja

kõnealuse korteriomandi omanik ega valda asja ka asjaõigusliku või võlaõigusliku

lepingu alusel.

7. Enne korteriomandi võõrandamist oli hageja korteriomandi kaudne valdaja tulenevalt

AÕS § 33 lg-st 2, kuivõrd korteriomandi otsene valdus oli suulise üürilepingu alusel üle

antud

kostjale.

Hageja

on

üürilepingu

kostjaga

üles

ölnud

üürilepingu

ülesütlemisavalduse edastamisega kostjale ning üürileping lõppes 16.12.2019.

8. Kõnealune korteriomand (registriosa nr XXXXXXXX) kuulub alates 18.03.2020

Osaühingule C. Seega on alates 18.03.2020 saanud korteriomandi kaudseks valdajaks

Osaühing C. Kohtule ei ole esitatud ühtegi tõendit ega faktilist asjaolu, millest nähtuks,

et hageja on korteriomandi otsene või kaudne valdaja.

9. Kohus keeldub hagiavalduse menetlusse võtmisest, kuna hagi ei ole esitatud hageja

seadusega kaitstud õiguse ega huvi kaitseks või eesmärgil, millele riik peaks andma

õiguskaitset (TsMS § 371 lg 2 p 1).

10. Kohus selgitas hagejale, et tal on võimalik esitada kohtule uus hagiavaldus pärandvara

jagamise nõudes kui ta tõendab pärimisõiguse olemasolu ja selle ulatust.

Määruskaebus ja menetluse edasine käik

11. Hageja esitas 11.08.2020 määruskaebuse, milles palub maakohtu määruse tühistada ja

teha asjas uus määrus, millega võtta hagiavaldus menetlusse või alternatiivselt saata asi

maakohtule hagiavalduse menetlusse võtmise otsustamiseks.

12. Kostjal oli kohustus korter vabastada hiljemalt 31.03.2020 (16.03.2020 lepingu punkt

2.3), et hageja saaks anda korteriomandi otsese valduse ostjale üle hiljemalt 16.04.2020,

2-20-8814

kuid kostja keeldub korterit vabastamast ja hagejale üle andmast. Seega on

korteriomand ebaseaduslikult kostja otseses valduses ja hageja on kaudseks valdajaks.

13. 16.03.2020 lepingu sõlmimise ajal oli hageja igal juhul kaudseks valdajaks ja on seda

ka kuni käesoleva ajani (AÕS § 33 lg 2). Osaühing C ei ole saanud kaudseks valdajaks,

sest ta ei ole faktiliselt saanud tegelikku võimu asja üle (AÕS § 36 lg 1). Korteriomandi

valduse üleminekuks tuleb kostjal vabastada kõik ruumid ja anda üle korteri võtmed.

Kuna kostja on keeldunud korteriomandi otsest valdust ja võtmeid üle andmast, siis

teostab tegelikku võimu asja üle kostja ning valdus ei ole üle läinud. Seetõttu on

kaudseks valdajaks endiselt hageja.

14. Kohus on vääralt kohaldanud selgitamiskohustust. Kohus on ekslikult hagejale

selgitanud, et tal on võimalik esitada kohtule uus hagiavaldus pärandvara jagamise

nõudes. Sõltuvalt sellest, mis asjaoludele hageja tugineb, peab maakohus selgitama,

milline uus hagiavaldus on hagejal võimalik kohtule esitada, maakohus seda teinud ei

ole. Samuti oli maakohtul võimalus määrata hagejale puuduste kõrvaldamiseks tähtaeg.

15. Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja saatis TsMS § 663 lg 5 alusel

läbivaatamiseks Tallinna Ringkonnakohtule.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

16. Ringkonnakohus leiab, et vaidlustatud määrus tuleb TsMS § 667 lg 2 alusel tühistada

ning saata asi nõude menetlusse võtmise otsustamiseks tagasi maakohtule. Määrus-

kaebus rahuldatakse.

17. Hagi menetlusse võtmise otsustamisel tuleb kohtul lähtuda neist asjaoludest, mida

hageja on hagi alusena esile toonud. Õigust kohaldab kohus. Üksnes selle põhjal, et

hageja tugineb ise AÕS §-le 45, ei saanud kohus otsustada, et hagi ei ole esitatud hageja

seadusega kaitstud õiguse ega huvi kaitseks või eesmärgil, millele riik peaks andma

õiguskaitset (TsMS § 371 lg 2 p 1). Kohus peab kontrollima kõiki võimalikke

nõudenorme, mille alusel hageja nõue võiks kuuluda rahuldamisele.

18. Hageja tugineb järgmistele asjaoludele:

-

hagejale kuulus korteriomand Haapsalu linnas, XXX, mille hageja oli andnud

üürilepingu alusel kostja kasutusse;

-

üürileping lõppes 16.12.2019 hagejapoolse ülesütlemisega;

-

kostjal oli kohustus korter vabastada hiljemalt 31.03.2020;

-

16.03.2020 võõrandas hageja korteriomandi Osaühingule C;

-

müügilepingu alusel kohustus hageja korteriomandi otsese valduse ja kõik

korteriomandile juurdepääsu võimaldavad võtmed ostjale üle andma hiljemalt

16.04.2020;

-

üleandmise kohustuse täitmisega viivitamisel on ostjal õigus nõuda hagejalt

leppetrahvi 0,022% müügihinnast iga viivitatud päeva eest;

-

kostja ei ole käesoleva ajani korteri valdust hagejale tagastanud.

19. Ringkonnakohtu hinnangul saab hageja nõude alus praegusel juhul olla VÕS § 334 lg

1, mille kohaselt üürnik peab üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist

tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele.

20. Üürileandjal tekib üüritud asja suhtes nõudeõigus sellest hetkest alates, mil üürileping

enam ei kehti. Sellest ajast alates kasutab üürnik asja ilma õigusliku aluseta. VÕS § 334

lg-st 1tuleneva nõude puhul on tegemist lepingulise nõudega. Selle nõude eeldus on, et

poolte vahel eksisteeris üürileping, mis lõppes.

21. Üürileandja võib valida asjaõigusliku või võlaõigusliku nõude vahel. VÕS § 334 lg-st

1tuleneva asja tagastamise nõude eeliseks võrreldes AÕS § 80 lg-st 1 tuleneva nõudega

on see, et üürileandja ei pea tõendama omandiõigust. Erialakirjanduses on rõhutatud, et

kuigi VÕS § 334 lg 1 esimene lause reguleerib ka seisundit, millisel kujul asi tagastada

2-20-8814

tuleb, siis kindlasti tuleneb esimesest lõikest ka asja tagastamise nõudeõigus kui selline

( vt Võlaõigusseadus II. Kommenteeritud väljaanne, lk 275.

22. Eeltoodud põhjendustest tulenevalt kuulub maakohtu määrus tühistamisele.

Ringkonnakohus saadab asja tagasi maakohtule menetlusse võtmise otsustamiseks.

Menetluskulude jaotus jääb TsMS § 173 lg 3 teise lause järgi maakohtu otsustada.

23. TsMS § 696 lg 1 esimene lause võimaldab esitada ringkonnakohtu määruse peale

määruskaebuse üksnes juhul, kui see on seaduse järgi lubatud. TsMS § 372 lg 5 esimese

lause kohaselt võib hagiavalduse menetlusse võtmisest keeldumise määruse peale

hageja esitada määruskaebuse. Kuna ringkonnakohus rahuldab määruskaebuse ja

saadab asja menetlusse võtmise otsustamiseks tagasi maakohtule, siis ei saa käesoleva

määruse peale kaevata.

(allkirjastatud digitaalselt)

Gaida Kivinurm, Meeli Kaur, Indrek Soots