2-18-12753/26 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Vahur-Peeter Liin, Villem Lapimaa ja Ande Tänav

Määruse tegemise aeg ja koht

15. detsember 2020, Tallinn

Tsiviilasja number

2-18-12753

Tsiviilasi

XX avaldus Pärnu linn, Kuldse Kodu tn 5

korteriühistu 27. juuni 2018 üldkoosoleku otsuse

osaliselt kehtetuks tunnistamiseks

Vaidlustatud kohtulahendid

Pärnu Maakohtu 26. septembri 2019. a määrus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

XX määruskaebus

Pärnu linn, Kuldse Kodu tn 5 korteriühistu määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Avaldaja XX (isikukood XXXXXXXXXX), esindaja

Jelena Smorodina

Puudutatud isik Pärnu linn, Kuldse Kodu tn 5 korteriühistu

(registrikood 80047352), esindaja vandeadvokaat Ants

Nõmmik

Asja läbivaatamine

Kirjalikus menetluses

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Pärnu Maakohtu 26. septembri 2019. a määrus osas, milles maakohus jättis

kehtetuks tunnistamata Pärnu linn, Kuldse Kodu tn 5 korteriühistu üldkoosoleku

otsuse, millega tõsteti haldustasu 17 euroni kuus korteri kohta, ning osas, milles

maakohus tunnistas kehtetuks üldkoosoleku otsuse põhikirja vastuvõtmiseks osas,

milles otsustati põhikirjas kululiikide haldus-hooldustasu ja remondikapital jaotamise

viis korteri kohta. Teha tühistatud osas uus määrus, millega tunnistada kehtetuks

Pärnu linn, Kuldse Kodu tn 5 korteriühistu üldkoosoleku otsus, millega tõsteti

haldustasu 17 euroni kuus korteri kohta, ning jätta rahuldamata avaldus põhikirja

vastuvõtmise otsuse kehtetuks tunnistamiseks osas, milles põhikirjas määrati haldus-

hooldustasu ja remondikapitali jaotamise viis.

2. Tunnistada kehtetuks Pärnu linn, Kuldse Kodu tn 5 korteriühistu üldkoosoleku

27. juuni 2018. a otsus põhikirja kinnitamise kohta osas, milles põhikirja p-s 6.1

määrati, et muude kulude jaotuse korteriomanike vahel otsustab korteriühistu

juhatus või üldkoosolek.

3. Määruskaebused rahuldada osaliselt.

4. Määruse tervikresolutsioon on järgmine.

4.1. Avaldus rahuldada osaliselt.

4.2. Tunnistada kehtetuks Pärnu linn, Kuldse Kodu tn 5 korteriühistu 27. juuni 2018.

a üldkoosoleku otsuse p 4.4. majanduskava kinnitamine perioodiks juuni 2018 –

mai 2019 osas, millega tõsteti haldustasu 17 euroni kuus korteri kohta.

2 (9)

4.3. Tunnistada kehtetuks Pärnu linn, Kuldse Kodu tn 5 korteriühistu 27. juuni

2018. a üldkoosoleku otsuse p 3.2. osas, millega reservkapital jagati

korteriomandite vahel võrdselt 40 eurot korteri kohta.

4.4. Tunnistada kehtetuks Pärnu linn, Kuldse Kodu tn 5 korteriühistu 27. juuni 2018.

a üldkoosoleku otsuse p 4.4. majanduskava kinnitamine perioodiks juuni 2018 –

mai 2019 osas, millega tõsteti remonditasu 25 euroni kuus ja suvekuudel

täiendavalt 30 euroni korteri kohta.

4.5. Tunnistada kehtetuks Pärnu linn, Kuldse Kodu tn 5 korteriühistu üldkoosoleku

27. juuni 2018. a otsus põhikirja kinnitamise kohta osas, milles põhikirja p-s 6.1

määrati, et muude kulude jaotuse korteriomanike vahel otsustab korteriühistu

juhatus või üldkoosolek.

4.6. Jätta rahuldamata avaldus Pärnu linn, Kuldse Kodu tn 5 korteriühistu 27. juuni

2018. a üldkoosoleku otsuse p 7.2. põhikirja kinnitamise kohta kehtetuks

tunnistamiseks osas, milles põhikirja punktis 6.1. „Elamu haldus-, kommunaal-

ja muude kulude jaotamise kord ühistu liikmete vahel“ otsustati kululiikide

„haldus-hooldustasu“ (6.2) ja „remondikapital“ (6.2) jaotamise viis korteri kohta.

4.7. Jõustumisel saata määruse ärakiri registripidajale kande muutmiseks.

4.8. Jätta avaldaja ja puudutatud isiku lepinguliste esindajate kulud menetlusosaliste

endi kanda.

5. Määruskaebuse lahendamisega seotud menetluskulud jätta menetlusosaliste endi

kanda.

Edasikaebamise kord

Määruse peale võib esitada määruskaebuse Riigikohtule 15 päeva jooksul alates käesoleva

määruse kättetoimetamisest. Hagita menetluses Riigikohtus võib menetlustoiminguid teha ning

avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel.

Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi

menetluskulude kandmiseks. Tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja

kestel menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse.

Kaebuse põhjendamiseks või kautsjoni tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse

kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast

menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

MENETLUSE KÄIK

XX (avaldaja) esitas 27. augustil 2018 Pärnu Maakohtule avalduse Pärnu linn, Kuldse Kodu

tn 5 korteriühistu (puudutatud isik, edaspidi KÜ Kuldse Kodu) 27. juuni 2018. a üldkoosoleku

otsuse osaliseks kehtetuks tunnistamiseks otsuse p-des 3.2, 4.4 ja 7.2 sätestatud kulude

korteriomanike vahel jagamise viisi

osas.

Avaldaja täpsustas 12. septembri 2019

menetlusdokumendis nõude sõnastust ning palub tunnistada KÜ Kuldse Kodu 27. juuni 2018

üldkoosoleku otsus kehtetuks osaliselt, s.o p-des 3.2, 4.4 ja 7.2 sätestatud kulude (sh reserv- ja

remondikapitali maksed, haldustasu ning muud kulud) korteriomanike vahel korteripõhiselt

jagamise viisi osas. Majandamiskulude jagamine korteripõhiselt on vastuolus korteriomandi-

ja korteriühistuseaduse (KrtS) §-ga 40.

Avaldaja väitel on Pärnus Kuldse Kodu tn 5 asuvas majas moodustatud KÜ Kuldse Kodu.

Majas on 200 korterit. Korteriühistu põhikiri kinnitati 16. novembri 2007 üldkoosoleku

otsusega. Avaldaja on korteriühistu liige alates selle asutamisest.

KÜ Kuldse Kodu üldkoosolek toimus 27. juunil 2018. Üldkoosolekul otsustati mh:

3 (9)

-

koguda nelja kuu jooksul täiendavalt 40 eurot korteri kohta reservkapitali (üldkoosoleku

protokolli p 3.2);

-

kinnitada majanduskava perioodiks juuni 2018 – mai 2019, sh tõsta haldustasu 17 euroni

kuus korteri kohta, remonditasu 25 euroni kuus ja suvekuudel 30 euroni kuus korteri kohta

(üldkoosoleku protokolli p 4.4);

-

kinnitada põhikiri, sh selle p 6.2 (üldkoosoleku protokolli p 7.2).

Avaldaja esitas vaidlustatud punktide osas üldkoosolekul eriarvamuse, milles selgitas, et

reservkapitali, haldustasu ja remonditasu korteripõhine jaotamine on vastuolus KrtS §-s 40

sätestatuga. Avaldaja tugineb KrtS § 12 lg-le 1, § 40 lg-le 1, § 29 lg-le 2 ja tsiviilseadustiku

üldosa seaduse (TsÜS) § 38 lg-le 1. Avaldaja vaidlustab üldkoosoleku protokolli p-de 3.2 ja 4.4

osas mitte reservkapitali, haldustasu ega remonditasu suurendamist, vaid nende kulude

jaotamise viisi. Avaldaja ei ole nõus, et makseid jagatakse korteriomanike vahel võrdselt. Majas

on 200 korterit, korterite suurused on 30,6 kuni 122,8 m². Haldustasu ning remondi- ja

reservkapitali maksete võrdne jagamine korteriomanike vahel ei ole mõistlik ning kahjustab

oluliselt väiksemate korterite omanike õigustatud huve. Majandamiskulude korteri kohta

arvestamisel peab 76 korteriomanikku maksma aastas rohkem kui seaduses sätestatud kulude

jaotuse puhul.

Põhikirja p-s 6.2 sätestatud otsustusõiguse delegeerimine ühistu juhatusele või üldkoosolekule

ei ole kooskõlas KrtS § 40 lg-s 2 sätestatuga ning ei anna ühistu juhatusele või üldkoosolekule

õigust otsustada kohustuste jaotuse ja tasumise korda erinevalt KrtS § 40 lg-s 1 sätestatust.

Avaldaja selgitas 12. septembri 2019 menetlusdokumendis, et üldkoosolekul kinnitatud

põhikirja p 6.2 näeb kululiikide haldustasu, remondikapital ja muud kulud osas ette KrtS § 40

lg-st 1 erineva kulude jaotamise viisi. Seega palub avaldaja tunnistada üldkoosoleku otsus

kehtetuks osaliselt, s.o p-des 3.2, 4.4 ja 7.2. sätestatud kulude korteriomanike vahel jagamise

viisi osas, mis hõlmab mh reserv- ja remondikapitali maksete, haldustasu ning muude kulude

(rida muud kulud) jagamise viisi korteriomanike vahel.

Puudutatud isik vaidleb avaldusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata. Puudutatud isik

leiab, et KrtS § 48 ja KÜ põhikirja p 7.1.4 kohaselt võeti üldkoosolekul häälteenamusega p 3.2

all vastu otsus reservkapitali suurendamiseks, sest kogutud reservkapital oli väiksem seadusega

ettenähtust. Reservkapitali suuruse seadusega vastavusse viimine ei saa olla õigusvastane

tegevus. Lisaks ei ole reservkapitali puhul tegemist majandamiskuluga KrtS § 40 mõttes.

Uue põhikirja kinnitamine oli kooskõlas KrtS § 20 lg-ga 1 ja § 40 lg-ga 2. Põhikirja p 6.2

kohaselt kehtestatakse haldustasu ning remondikapital majandusaasta kavaga korteri kohta.

Kulude jaotamisel oleks ebaõiglane võtta aluseks korterite ruutmeetrite arv, kuna majas on

erikujulised fassaadid, rõdud, katused ja majaalused koridorid. Arusaamatu on avaldaja väide,

et kulude korteripõhise jaotuse korral ei arvestata väikeste korterite huvidega. Kuldse Kodu tn

5 elamu on erikujulise arhitektuuriga, mida korteriomanikud kasutavad ühiselt ja elamu

haldamise, hooldamise ja remondifondi kulud on pikka aega jagatud võrdselt korterite vahel.

Avaldaja ei ole oma huvide ülekaalukust põhjendanud. Üldkoosoleku otsused, mis on vastu

võetud kooskõlas seadusega, ei ole heade kommete vastased. Avaldaja ei ole seda ka millegagi

tõendanud.

Puudutatud isik selgitas 4. märtsi 2019 menetlusdokumendis, et puudutatud isik korraldas

perioodil 19. detsember 2018 kuni 9. jaanuar 2019 kirjaliku hääletuse ja võttis 9. jaanuaril 2019

vastu otsused, mille kohaselt jätkab korteriühistu haldustasu ja remondikapitali arvestust korteri

põhiselt. Seega puudub alus muuta korteriomanike vahel kulude jaotamise viisi.

4 (9)

MAAKOHTU MÄÄRUS

Maakohus rahuldas 26. septembri 2019. a määrusega avalduse osaliselt. Maakohus jättis

rahuldamata nõude tunnistada kehtetuks KÜ 27. juuni 2018 üldkoosoleku otsuse p 4.4

majanduskava kinnitamise osas perioodiks 2018. a juuni kuni 2019. a mai, millega tõsteti

haldustasu 17 euroni kuus korteri kohta. Maakohus tunnistas kehtetuks KÜ 27. juuni 2018

üldkoosoleku otsuse

-

p 3.2 osas, millega reservkapital jagati korteriomandite vahel võrdselt 40 eurot korteri

kohta;

-

p 4.4 majanduskava kinnitamise osas, millega perioodiks 2018. juuni kuni 2019. mai

tõsteti remonditasu 25 euroni kuus ja suvekuudel täiendavalt 30 euroni korteri kohta;

ning

-

p 7.2 põhikirja kinnitamise osas, millega otsustati põhikirja p 6.1 „Elamu haldus-,

kommunaal- ja muude kulude jaotamise kord ühistu liikmete vahel“ kululiigid „haldus-

hooldustasu“ (6.2) ja „remondikapital“ (6.2) jaotamise viis korteri kohta.

Maakohus leidis, et üldkoosolek oli otsustusvõimeline, mh ei rikutud üldkoosoleku

kokkukutsumisel vaidlustatud osas kokkukutsumise korda. Vaidlust ei ole selles, et koos

üldkoosoleku kutsega edastati korteriomanikele tutvumiseks 2018. a majanduskava projekt ja

põhikirja uue redaktsiooni projekt.

Maakohus lähtus üldkoosoleku protokolli p-des 3.2 ja 4.4 sisalduvate otsuste kehtivuse

hindamisel 16. novembri 2007 üldkoosolekul kinnitatud KÜ põhikirjast (KÜ Kuldne

põhikiri2007), sest üldkoosolekul võeti p-des 3.2 ja 4.4 otsused vastu enne p 7.2 vastuvõtmist,

millega kinnitati uus põhikiri. KÜ põhikirja2007 p 4.2.6 järgi kohustus ühistu liige tasuma üks

kord kuus elamu majandamise kulutuste katteks sihtotstarbelisi makseid üldkoosoleku poolt

kehtestatud suuruses ja korras. Maksete tasumise kord määrati kindlaks põhikirja lisaks olevas

kodukorras. KÜ Kuldne kodukorra p 4.2 sätestab, et elamu majandamise kulude jaotamise kord

on sätestatud kodukorra lisas nr 1. Sama punkti teise lause kohaselt jaotatakse lisas nr 1

nimetamata kulud korteriomanike vahel proportsionaalselt neile kuuluvate korteriomandite

mõtteliste osade osatähtsusele, kui ühistu juhatus või üldkoosolek ei otsusta teisiti.

Kodukorra lisa nr 1 kohaselt kehtestatakse haldustasu majandusaasta kavaga korteri kohta.

Seega reguleerivad KÜ Kuldne põhikiri2007 ja kodukord haldustasu jaotust KrtS § 40 lg-st 1

erinevalt, mistõttu jättis maakohus avaldaja nõude, tunnistada kehtetuks üldkoosoleku otsuse

p 4.4 majanduskava kinnitamine perioodiks 2018. a juuni kuni 2019. a mai osas, millega tõsteti

haldustasu 17 euroni kuus, rahuldamata.

Maakohus leidis, et KÜ Kuldne põhikiri2007 ega kodukord ei reguleeri osakapitali osamaksu

jaotuse aluseid, mistõttu tuleb osamaksu suurendamisel lähtuda KrtS § 40 lg-st 1. Seega on

üldkoosoleku p 3.2 all vastu võetud otsus, suurendada reservkapitali 40 eurot korteri kohta,

kehtetu.

Maakohus leidis, et KÜ Kuldne põhikiri2007 ega kodukord ei reguleeri remondikapitali jaotust

KrtS § 40 lg-st 1 erinevalt. Kodukorra lisast nr 1 nähtub, et remondikapital kehtestatakse

majandusaasta kavaga. Seadusandja ei anna korteriühistutele võimalust võtta seadusest erinevat

kohustuste jaotust vastu üldkoosoleku otsusega majanduskava kehtestamisel. Ka KrtS § 41 lg 1

p-st 4 järeldub, et majanduskavast nähtub reservkapitali ja remondifondi tehtavate maksete

suurus, mitte jaotus. Seega on üldkoosoleku p-s 4.4 vastu võetud otsus osas, millega suurendati

remonditasu 25 euroni kuus ja suvekuudel täiendavalt 30 euroni korteri kohta, kehtetu.

Maakohus leidis, et üldkoosolekul oli täidetud KrtS § 20 lg-s 1, mittetulundusühingute seaduse

(MTÜS) § 23 lg-s 1 ja KÜ Kuldne põhikiri²ºº⁷ p-s 7.8.6 sätestatud kvoorumi nõue põhikirja uue

redaktsiooni vastuvõtmise otsustamiseks. Põhikirja uue redaktsiooni vastuvõtmise poolt

5 (9)

hääletas 32 koosolekust osavõtnud 45-st liikmest, 9 oli vastu ja 4 jäi erapooletuks. Maakohus

leidis, et põhikirja kinnitamine on põhikirja p 6.1 kululiikide haldustasu ja remondikapitali

puudutavas osas vastuolus seadusega ning tuleb tunnistada kehtetuks TsÜS § 38 lg 1 alusel.

KrtS § 17 lg 2 järgi võib põhikirjaga ette näha tingimusi, mis ei ole vastuolus seadusega ega

eriomandi kokkuleppega. Üldkoosolekul kinnitatud põhikirja p 6 lg 2 teine lause sätestab, et

kulud jaotatakse korteriomanike vahel proportsionaalselt vastavalt kaasomandi osa suurusele,

kui ühistu juhatus või üldkoosolek ei otsusta teisiti. Otsustusõiguse delegeerimine ühistu

juhatusele või üldkoosolekule ei ole kooskõlas KrtS § 40 lg-ga 2 ning ei anna ühistu juhatusele

või üldkoosolekule õiguse otsustada kohustuste jaotuse ja tasumise korra erinevalt KrtS § 40

lg-s 1 sätestatust. Kui juhatus või üldkoosolek peaks sellise otsuse vastu võtma, siis on see

vastuolus seadusega ja TsÜS § 38 lg 2 alusel tühine. Lisaks kahjustab üldkoosolekul kinnitatud

põhikirja p-s 6.1 „Elamu haldus-, kommunaal- ja muude kulude jaotamise kord ühistu liikmete

vahel“ kululiikide „haldus-hooldustasu“ (6.2) ja „remondikapital“ (6.2) ette nähtud jaotamise

viis avaldaja huve. Avaldajale kuulub 556/138243 mõttelist osa kinnistust (korter nr 400) ja

306/138243 mõttelist osa kinnistust (korter nr 395A). Avaldaja kaasomandiosa suurus on seega

0,625%. Arvestades, et vaidlusalusest haldustasu ja remondikapitali makseid puudutavast

otsusest nähtuvalt soovib korteriühistu saada haldustasu makseid 3485 eurot kuus (17×205) ja

remondikapitali makseid 5125 eurot kuus (25×205), tuleks avaldajal tasuda kaasomandi osa

suuruse alusel vaid 53,39 eurot, s.o 36,44% vähem kui vaidlustatud otsuse alusel

(84 eurot=2×17+2×25).

Maakohus jättis avaldaja ja puudutatud isiku lepinguliste esindajate kulud menetlusosaliste endi

kanda. Avaldaja on varasemalt aktsepteerinud KÜ Kuldse Kodu juhatuse liikmena vaidlustatud

otsusega sarnaseid otsuseid. Seega ei ole õiglane puudutatult isikult mõista välja avaldaja

menetluskulud. Samas ei ole õiglane jätta ka puudutatud isiku menetluskulud avaldaja kanda,

kuna puudutatud isik ei ole arvestanud kõigi korteriomanike õigustatud huvidega.

MÄÄRUSKAEBUSED

Puudutatud isik esitas määruskaebuse, milles palub tühistada maakohtu määruse osas,

millega maakohus avalduse rahuldas ning jätta uue määrusega avaldus rahuldamata.

Puudutatud isiku väitel on üldkoosoleku otsuse p 3.2 osas, millega jagati reservkapital

korteriomandite vahel võrdselt 40 eurot korteri kohta, seaduslik. Maakohtu vastupidine järeldus

on ekslik. Maakohtu viide KÜ Kuldse Kodu põhikirjale ning KrtS § 40 lg-le 1 ei ole õige. KrtS

§ 41 lg 1 kohaselt koostab korteriühistu juhatus korteriühistu majandusaastaks majanduskava,

mille korteriühistu üldkoosolek KrtS § 41 lg 3 kohaselt ka kehtestab.

Maakohus ei tuvastanud, et puudutatud isik oleks avaldaja huve ülemääraselt kahjustanud (KrtS

§ 40 lg 2 tähenduses). Maakohus ei arvestanud, et samal üldkoosolekul võeti vastu otsus

põhikirja muutmiseks. Maakohus leidis, et põhikirja uue redaktsiooni vastuvõtmiseks olid

kvooruminõuded täidetud. Seega muudeti vastavalt KÜ liikmete enamuse otsusele ka KÜ

põhikirja. Seega ei saa väita, et KÜ liikmete üldkoosolekul vastu võetud otsusega ei ole arvesse

võetud kõigi korteriomanike õigustatud huve.

Lisaks ei arvestanud maakohus hoone eripäraga. Korteriühistu liikmed peavad panustama

võrdselt KÜ rahaliste fondide moodustamisse, sest Kuldne Kodu 5 elamu on erilahendusega

elamu. Maakohus ei arvestanud, et elamut läbib ca 1263 m2 suurune koridor, mida kõik korterid

kasutavad võrdselt. Samas kõige suuremad korterid ja I korruse ühetoalised korterid ei kasuta

trepikodasid, mis viivad viiendale korrusele. Fassaad on ühelt poolt maja korrusmaja korterite

osas kõigil ühesuuruste ruutmeetritega, ka I korruse ühetoalistel korteritel. Kõige suuremad

korterid ehk ridaelamuboksid majandavad oma fassaadi ja katust iseseisvalt (remondikapitali

väliselt). Ühetoalisi kortereid läbib kõige suurem osa maja kommunikatsioonidest (torustik).

6 (9)

KÜ juhatus tegi 9. jaanuaril 2019 korteriomanike seas kirjaliku hääletuse, millest selgus, et

40 korteriomanikku nõustus minema üle ruutmeetripõhisele haldustasu arvestusele ja

165 korteriomanikku vaidles sellele vastu. Ruutmeetripõhisele remondikapitali arvestusele oli

nõus üle minema 38 korteriomanikku ja 167 korteriomanikku vaidles sellele vastu. Seega ei saa

väita, et üldkoosolekul vastu võetud otsused ei arvesta kõigi korteriomanike õigustatud huve.

Avaldaja esitas määruskaebuse, milles palub tühistada maakohtu määrus osas, millega kohus

jättis rahuldamata avaldaja nõude tunnistada kehtetuks KÜ üldkoosoleku otsuse p 4.4

majanduskava kinnitamise osas perioodiks 2018. a juuni kuni 2019. a mai, millega tõsteti

haldustasu 17 euroni kuus korteri kohta. Avaldaja palub menetluskulud jätta puudutatud isiku

kanda.

Maakohus leidis õigesti, et KÜ Kuldne põhikiri2007 ja kodukord reguleerivad haldustasu jaotust

KrtS § 40 lg-st 1 erinevalt. Maakohus jättis tähelepanuta, et KÜ-l puudub KrtS § 40 lg 2 kohane

kokkulepe, mille alusel võiks KÜ põhikirjaga ette näha KrtS § 40 lg-s 1 sätestatust erinev

kohustuse jaotus. Puuduvat kokkulepet ei asenda üldkoosolekutel kinnitatud KÜ Kuldne

põhikiri2007 ega kodukord või häälteenamusega vastu võetud 27. juuni 2018 üldkoosoleku otsus

ega 19. detsembril 2018 kuni 9. jaanuar 2019 toimunud korteriomanike küsitluse tulemused.

Seetõttu puudub haldustasu võrdseks jaotamiseks korteriomanike vahel seaduslik alus.

Avaldaja ei nõustu maakohtuga, et kohtuvälised kulud on asjaolusid arvestades õiglane jätta

poolte endi kanda, kuna kohus rahuldas avaldaja nõude osaliselt. Avaldaja on seisukohal, et

tema avalduse rahuldamise korral (isegi osaliselt) tuleb menetluskulud jätta puudutatud isiku

kanda, kuna puudutatud isiku ebaseaduslik tegevus põhjustas praeguse kohtumenetluse.

MENETLUSE EDASINE KÄIK

Maakohus võttis avaldaja määruskaebuse menetlusse ja andis puudutatud isikule tähtaja

sellele vastamiseks. Puudutatud isik palub jätta määruskaebus rahuldamata.

Maakohus võttis puudutatud isiku määruskaebuse menetlusse ja andis avaldajale tähtaja

sellele vastamiseks. Avaldaja palub jätta määruskaebus rahuldamata.

Maakohus määruskaebuseid ei rahuldanud ja edastas need lahendamiseks Tallinna

Ringkonnakohtule.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

Ringkonnakohus leiab, et vaidlustatud määrus tuleb TsMS § 667 lg 2 alusel tühistada osas,

milles maakohus jättis kehtetuks tunnistamata puudutatud isiku üldkoosoleku otsuse, millega

tõsteti haldustasu 17 euroni kuus korteri kohta, ning osas, milles maakohus tunnistas kehtetuks

üldkoosoleku otsuse põhikirja vastuvõtmiseks osas, milles otsustati põhikirjas kululiikide

haldustasu ja remondikapital jaotamise viis korteri kohta. Ringkonnakohus saab teha tühistatud

osas uue määruse, millega tunnistab kehtetuks üldkoosoleku otsuse haldustasu jaotamise kohta

ning jätab rahuldamata avalduse põhikirja vastuvõtmise otsuse kehtetuks tunnistamiseks

haldustasu ja remondikapitali jaotamise viisi osas. Samuti tunnistab ringkonnakohus kehtetuks

üldkoosoleku otsuse põhikirja kinnitamise kohta osas, milles põhikirjas otsustati, et muude

kulude jaotuse korteriomanike vahel otsustab korteriühistu juhatus või üldkoosolek.

Määruskaebused rahuldatakse osaliselt.

Menetlusosalised vaidlevad sisuliselt selle üle, kas on lubatav jaotada osa

majandamiskulusid korteriomanike vahel võrdselt. KrtS § 40 lg 1 kohaselt jaotatakse

majandamiskulud korteriomanike vahel korteriomanikele kuuluvate kaasomandiosade suuruste

järgi. Ringkonnakohus leiab, et avaldaja on ebaõigesti aru saanud, et KrtS § 40 lg-st 1

sätestatust erinevat kulude jaotust on võimalik ette näha vaid kõigi korteriomanike kokkuleppel.

Nimelt võib KrtS § 40 lg 2 kohaselt korteriomanike kokkuleppe tingimusi arvestades ka

korteriühistu põhikirjaga ette näha lg-s 1 sätestatust erineva kohustuste jaotuse aluse ja tasumise

7 (9)

korra, kui see on kõiki asjaolusid arvestades mõistlik ega kahjusta ülemääraselt ühegi

korteriomaniku õigustatud huve.

Seega on põhikirjaga võimalik reguleerida majandamiskulude jaotust korteriomanike vahel

KrtS § 40 lg-s 1 sätestatust erinevalt. KrtS § 40 lg 2 kohaselt tuleb seejuures küll arvestada

korteriomanike kokkuleppeid majandamiskulude jaotamise kohta, kui selline kokkulepe

korteriomanike vahel olemas on, kuid seadus ei nõua, et kulude jaotuse muutmiseks on vaja

korteriomanike kokkulepet.

Ringkonnakohus leiab, et maakohus lähtus õigesti üldkoosoleku protokolli p-des 3.2 ja 4.4

kajastatud otsuste hindamisel KÜ Kuldse põhikirjast2007. Küll aga tuleb selles osas muuta

maakohtu põhjendusi. TsÜS § 38 lg 1 järgi võib nõuda juriidilise isiku organi seaduse või

põhikirjaga vastuolus oleva otsuse kehtetuks tunnistamist. Otsuse kehtivuse hindamisel tuleb

lähtuda otsuse vastuvõtmisel kehtivast seadusest ja põhikirjast. KrtS § 20 lg 1 ja MTÜS § 23 lg

2 kohaselt jõustub põhikirja muudatus selle registrisse kandmisest. Seega, kuna muudetud

põhikiri ei olnud otsuste tegemise ajal registrisse kantud, tuleb selle hindamisel, kas otsused

olid kooskõlas põhikirjaga, lähtuda KÜ Kuldse põhikirjast2007.

Ringkonnakohus ei nõustu maakohtuga selles, et KÜ Kuldse põhikirjas2007 oli

majandamiskulude jaotus seadusest erinevalt reguleeritud. Maakohus lähtus üldkoosoleku

otsuste p-de 3.2 ja 4.4 kehtivuse hindamisel põhikirja lisaks olevast kodukorrast. MTÜS § 23

lg 2 kohaselt jõustub põhikirja muudatus registrisse kandmisest. Seega pidi ka kodukord

selleks,

et

seda

saaks

pidada

KÜ

Kuldse

põhikirja2007

osaks,

olema

kantud

mittetulundusühingute ja sihtasutuste registrisse. E-äriregistri infosüsteemist nähtuvalt ei ole

kodukorda registrisse kantud. Seega ei saa kodukorda võrdsustada põhikirjaga.

Ringkonnakohus leiab, et olukorras, kus KrtS § 40 lg 2 võimaldab seaduses sätestatud kulude

jaotusest kõrvale kalduda üksnes põhikirjaga, ei saa põhikirjas kulude jaotust omakorda edasi

delegeerida. Seetõttu ei saa üldkoosoleku protokolli p-des 3.2 ja 4.4 sisalduvate otsuste

kehtivuse hindamisel lähtuda kodukorras sätestatud elamu majandamise kulude jaotamise

korrast, vaid lähtuda tuleb KrtS § 40 lg-s 1 sätestatud majandamiskulude jaotusest.

Üldkoosoleku protokolli p-des 3.2 ja 4.4 sisalduvate otsustega on otsustatud jaotada

reservkapitali, haldustasu ja remonditasu maksed korteriomanike vahel võrdselt. Selline kulude

jaotus ei ole kooskõlas KrtS § 40 lg-ga 1. Kuivõrd ka otsuste vastuvõtmise ajal kehtinud

põhikirjas ei olnud ette nähtud kulude sellist jaotust, on otsused vastuolus seaduse ja põhikirjaga

ning tuleb TsÜS § 38 lg 1 alusel kehtetuks tunnistada. Vastuseks puudutatud isiku väidetele

märgib ringkonnakohus, et KrtS § 40 lg 1 kehtib ka reservkapitali maksete jaotusele. KrtS § 40

lg 1 reguleerib majanduskavas ettenähtud maksete jaotust ning KrtS § 41 lg 1 p 4 kohaselt tuleb

ka reservkapitali maksete suurus sätestada majanduskavas. Otsuse kehtetuks tunnistamise

aluseks ei ole reservkapitali suuruse vastavusse viimine seaduses sätestatud nõuetega, vaid

asjaolu, et reservkapitali maksete jaotus korteriomanike vahel ei ole kooskõlas seaduse ega

põhikirjaga.

Menetlusosalised ei ole esitanud vastuväiteid maakohtu tuvastatule, et KÜ Kuldse Kodu

27. juuni 2018 üldkoosolek oli kordusüldkoosolek ja et see oli otsustusvõimeline. Lisaks

tuvastas maakohus, et KrtS § 20 lg 1, MTÜS § 23 lg 1 ja KÜ Kuldne põhikirja²ºº⁷ p 7.8.6 järgne

häälteenamuse nõue uue põhikirja vastuvõtmiseks oli täidetud.

KrtS § 40 lg 2 kohaselt on võimalik ette näha KrtS § 40 lg-s 1 sätestatust erinevaid kulude

jaotamise viise, kui see on kõiki asjaolusid arvestades mõistlik ega kahjusta ülemääraselt ühegi

korteriomaniku õigustatud huve. Maakohus leidis, et üldkoosolekul vastu võetud põhikirjas

sätestatud haldustasu ja remondikapitali maksete jaotamine korteriomanike vahel võrdselt on

seadusega vastuolus, kuna avaldaja peaks KrtS § 40 lg 1 järgse jaotuse korral tasuma 36,44%

vähem kui vastuvõetud põhikirja järgi. Ringkonnakohus ei nõustu maakohtuga, et nimetatud

asjaolu tõttu on põhikirjas sätestatud kulude jaotus seadusega vastuolus. Ringkonnakohus

8 (9)

märgib, et juhul, kui põhikirjas reguleeritakse kulude jaotus KrtS § 40 lg-s 1 sätestatust

erinevalt, on paratamatu, et osad korteriomanikud peavad tasuma rohkem ja osad vähem, kui

nad pidanuks tasuma KrtS § 40 lg 1 järgi. Seega ei saa ainuüksi see asjaolu tingida põhikirja

vastuolu seadusega. Ringkonnakohus märgib, et veidi enam kui ühe kolmandiku suurune

erinevus avaldaja makstavate kulude suuruses ei ole nii suur, et seda saaks pidada avaldaja

õigustatud huvide ebamõistlikuks kahjustamiseks. Samuti ei ole mõne majandamiskulu liigi

jagamine korteriomanike vahel võrdselt praktikas ebatavaline ega oma olemuselt ebamõistlik.

Ringkonnakohus leiab seetõttu, et ei ole alust tunnistada kehtetuks üldkoosoleku otsust

põhikirja kinnitamise kohta osas, milles põhikirjaga jaotatakse haldustasu ja remondikapitali

maksed korteriomanike vahel võrdselt.

Maakohus on jätnud määruse resolutsiooniga lahendamata avaldaja nõude tunnistada

kehtetuks põhikirja kinnitamise otsus osas, milles põhikirja p-s 6.1 sisalduva tabeli viimase

lahtri kohaselt jaotatakse muud kulud korteriomanike vahel üldkoosoleku või juhatuse otsuse

alusel. Kuigi ei avaldaja ega puudutatud isik ei ole oma määruskaebustes maakohtu määrust

selles osas vaidlustanud, leiab ringkonnakohus, et ühe nõude resolutsioonis lahendamata

jätmine on oluline menetlusnormi rikkumine, mis tingib TsMS § 659 ja § 656 lg 4 alusel lahendi

resolutsiooni selles osas täiendada sõltumata määruskaebuse piiridest. Ringkonnakohus leiab,

et saab selle nõude ise lahendada, arvestades asjaolu, et tegemist on üksnes õiguse kohaldamise

küsimusega, mis ei eelda asjaolude tuvastamist ning maakohus on määruse põhjendustes selle

kohta seisukoha võtnud. Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega, et põhikirjas

majandamiskulude jaotamise osas otsustusõiguse delegeerimine ühistu juhatusele või

üldkoosolekule ei ole kooskõlas KrtS § 40 lg-s 2 sätestatuga. KrtS § 40 lg 2 võimaldab KrtS §

40 lg-s 1 sätestatud kulude jaotusest kõrvale kalduda üksnes põhikirjaga. Sellest ei tulene, et

põhikirjaga võiks jaotuse otsustamise kellelegi edasi delegeerida.

Maakohus jättis menetluskulud avalduse osalise rahuldamise tõttu menetlusosaliste endi

kanda. Ringkonnakohus muudab küll avalduse rahuldamise ulatust, kuid arvestades asjaolu, et

avaldus on jätkuvalt rahuldatud osaliselt, ei näe ringkonnakohus põhjust menetluskulude jaotust

muuta. Samal põhjusel tuleb jätta ringkonnakohtu menetluses kantud menetluskulud

menetlusosaliste enda kanda.

/ allkirjastatud digitaalselt /

/ allkirjastatud digitaalselt /

/ allkirjastatud digitaalselt /

Vahur-Peeter Liin

Villem Lapimaa

Ande Tänav

Tühistatud osaliselt Riigikohtu 22.04.2021 määrusega

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 15. detsembri 2020. a määrus osas,

milles ringkonnakohus jättis XX määruskaebuse rahuldamata ja tegi Pärnu

Maakohtu 26. septembri 2020. a määrust osaliselt tühistades uue määruse,

millega jättis rahuldamata XX avalduse põhikirja vastuvõtmise otsuse

kehtetuks tunnistamiseks osas, milles põhikirjas määrati haldus-hooldustasu

ja remondikapitali jaotamise viis. Ringkonnakohtu määrus tühistada ka

menetluskulude jaotuse osas. Ülejäänud osas on ringkonnakohtu määrus

jõustunud.

9 (9)

2. Teha tühistatud osas uus määrus, millega rahuldada XX avaldus põhikirja

vastuvõtmise otsuse kehtetuks tunnistamiseks osas, milles põhikirja p-s 6.1

määrati haldus-hooldustasu ja remondikapitali jaotamise viis.

3. Määruskaebus rahuldada.

4. Määruse tervikresolutsioon on järgmine.

4.1. Avaldus rahuldada.

4.2. Tunnistada kehtetuks Pärnu linn, Kuldse Kodu tn 5 korteriühistu 27. juuni

2018. a üldkoosoleku otsuse p 4.4 majanduskava kinnitamine perioodiks juuni 2018

- mai 2019 osas, millega tõsteti haldustasu 17 euroni kuus korteri kohta.

4.3. Tunnistada kehtetuks Pärnu linn, Kuldse Kodu tn 5 korteriühistu 27. juuni

2018. a üldkoosoleku otsuse p 3.2 osas, millega reservkapital jagati korteriomandite

vahel võrdselt 40 eurot korteri kohta.

4.4. Tunnistada kehtetuks Pärnu linn, Kuldse Kodu tn 5 korteriühistu 27. juuni

2018. a üldkoosoleku otsuse p 4.4 majanduskava kinnitamine perioodiks juuni 2018

- mai 2019 osas, millega tõsteti remonditasu 25 euroni kuus ja suvekuudel

täiendavalt 30 euroni korteri kohta.

4.5. Tunnistada kehtetuks Pärnu linn, Kuldse Kodu tn 5 korteriühistu

üldkoosoleku 27. juuni 2018. a otsus põhikirja kinnitamise kohta osas, milles

põhikirja p-s 6.1 määrati, et muude kulude jaotuse korteriomanike vahel

otsustab korteriühistu juhatus või üldkoosolek.

4.6. Tunnistada kehtetuks Pärnu linn, Kuldse Kodu tn 5 korteriühistu 27. juuni

2018. a üldkoosoleku otsuse p 7.2 põhikirja kinnitamise kohta osas, milles põhikirja

punktis 6.1 „Elamu haldus-, kommunaal- ja muude kulude jaotamise kord ühistu

liikmete vahel“ otsustati kululiikide „haldus-hooldustasu“ (6.2) ja „remondikapital“

(6.2) jaotamise viis korteri kohta.

4.7. Jõustumisel saata määruse ärakiri registripidajale kande muutmiseks.

5. Menetluskulud kõikides kohtuastmetes jätta Pärnu linn, Kuldse Kodu tn 5

korteriühistu kanda.

6. Tagastada määruskaebuselt tasutud kautsjon.