2-17-18305/52 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIME L

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Meeli Kaur, Vallo Kariler ja Margo Klaar

Otsuse tegemise aeg ja koht

27. november 2020, Tallinn

Kohtuasja number

2-17-18305

Kohtuasi

Magma Kinnisvara OÜ hagi Puuvilla Kinnisvara

Osaühingu (pankrotis) pankrotihalduri Oliver Ennoki

ja PKM Grupp OÜ vastu nõude tunnustamiseks

Puuvilla

Kinnisvara

Osaühingu

(pankrotis)

pankrotimenetluses

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 31. jaanuari 2019. a otsus

Kaebuse esitaja ja liik

Magma Kinnisvara OÜ apellatsioonkaebus

Apellatsioonkaebuse hind

3500 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja Magma Kinnisvara OÜ (registrikood 12615793),

lepinguline esindaja vandeadvokaat Oksana Sobko

Kostjad Puuvilla Kinnisvara Osaühingu (pankrotis,

registrikood 10384639) pankrotihaldur Oliver Ennok ja

PKM Grupp OÜ (registrikood 10945262), kostjate

lepinguline esindaja vandeadvokaat Ilja Sipari

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta muutmata Harju Maakohtu 31. jaanuari 2019. a otsuse resolutsioon tsiviilasjas

nr 2-17-18305, täiendades maakohtu otsuse põhjendusi.

2. Jätta Magma Kinnisvara OÜ apellatsioonkaebus rahuldamata.

3. Jätta apellatsiooniastmes kantud menetluskulud Magma Kinnisvara OÜ kanda.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks

tegemisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

kassatsioonkaebus.

Menetluskulude rahalise suuruse määrab asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul

pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist.

2 (9)

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

1. Magma Kinnisvara OÜ (hageja) esitas 6. detsembril 2017 Harju Maakohtule hagi Puuvilla

Kinnisvara Osaühingu (pankrotis) pankrotihalduri Oliver Ennoki (kostja I) ja PKM Grupp OÜ

(kostja II) vastu nõude tunnustamiseks Puuvilla Kinnisvara Osaühingu (pankrotis, võlgnik)

pankrotimenetluses. Hageja palus tunnustada nõuet 216 400,22 euro ulatuses (põhivõlg

104 154,76 eurot ja viivis 112 245,46 eurot).

Hagiavalduse kohaselt kuulutas Harju Maakohus 14. juuni 2017. a määrusega välja võlgniku

pankroti. Hageja esitas võlgniku pankrotimenetluses rendilepingu rikkumisest tuleneva nõude

216 400,22 eurot, mille tunnustamisele vaidlesid vastu kostjad. Hagiavalduse kohaselt on

nõude tekkimise aluseks rendilepingu nr 002-2003 p 4.1.1, selle suulised täiendused ja

30. septembri 2013. a teade õiguste üleandmise kohta Aktsiaseltsi Magma jagunemislepingu

järgi. Nõuet kinnitavad pankrotivõlgnikule esitatud arved.

1. oktoobril 2003 sõlmiti hageja õiguseellase Aktsiaseltsi Magma kui rendileandja ja võlgniku

kui rentniku vahel rendileping nr 002-2003 (rendileping), millega rendileandja, kellele kuulus

40 % kinnisasjast asukohaga Puuvilla 19 (kinnisasi), andis võlgnikule 23 411,20 euro eest kuus

viieks aastaks rendile kinnistul asuvas õppehoones mitteeluruumid. Pärast rendilepingu

lõppemist jätkas võlgnik ruumide rentimist ja varasem leping muutus võlaõigusseaduse

(VÕS) § 310 lg 1 alusel tähtajatuks.

30. septembril 2013 jagunes Aktsiaselts Magma ja lepingu nr 239/05.03.2014 alusel anti

rendilepingu täitmine üle hagejale. Alates 5. märtsist 2014 on rendileandjaks VÕS § 291 alusel

hageja. Pooltel oli kokkulepe, mille kohaselt hageja andis võlgnikule üürile kinnisasja, välja

arvatud Ain Leedu kasutuses olevad ruumid. Kui kokkulepe üüri suuruse kohta ei leia

tõendamist, siis kinnisasja edasi üürijale pidi olema selge, et kinnisasja kasutus on tasuline.

Hageja palus lähtuda mõistliku tasu suurusest 2853,2 eurot kuus. Alternatiivselt, kui kohus ei

tuvasta üürilepingu tingimusi, tugines hageja sellele, et võlgnik sai kasu hageja kinnisasja

edasirentimisest. Võlgniku osanike ja kinnisasja kaasomanike vahel oli kokkulepe

rendilepingute sõlmimiseks, mida pikendati kaasomanike 27. jaanuari 2012. a otsuse alusel.

Võlgnik jättis arved õigel ajal tasumata, mistõttu nõudis hageja võlgnikult ka rendilepingus

nr 002-2003 kokkulepitud määras viivist.

Kostjate vastuväited

2. Kostja I vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata.

Kostja I väitel on hagi alusetu, rendileping nr 002-2003 on sõlmitud 1. oktoobrist 2003 kuni

1. oktoobrini 2008, võlgniku pangakontost nähtuvalt maksti renditasu kuni 30. juunini 2009.

Hageja esitas võlgnikule igas kuus 2853,02 euro suuruse arve. Hageja ei ole tõendanud, et alates

jaanuarist 2015. a üüris ta võlgnikule õppehoonet nimetatud tingimustel. Kostjale I teadaolevalt

lõppes rendileping 2015. a, kui allüürnikule osaühingule EHTE (kustutatud) nimetati ajutine

pankrotihaldur, ning 2016. a asus hageja koolihoonet hosteliks ümber ehitama. Ei ole

tõendatud, et rendileping nr 002-2003 muutus tähtajatuks ja läks kinnisasja 9/10 suuruse

mõttelise osa võõrandamisel üle hagejale. Pärast rendilepingu lõppemist sõlmisid 1. oktoobril

2008 võlgnik ja kinnisasja kaasomanikud, sh Osva OÜ, rendilepingud tingimusel, kuni

võlgnikul on allüürnik õppehoonele. Rendi tasumine Osva OÜ-le nähtub võlgniku konto

väljavõtetest. Seega ei muutunud rendileping nr 002-2003 tähtajatuks ja ei ole ka eluliselt

usutav, et rendilepingu täitmata jätmisel ligi kaks aastat jätkab rendileandja rentnikuga lepingut.

Alates 2015. a kevadest on kinnistul asuv õppehoone hageja otseses valduses ning ta on

sõlminud rendilepingu EHE Hostel OÜ-ga. Pankrotihaldurile ei ole võlgnik ega hageja esitanud

uut rendilepingut. Hageja alternatiivne nõue ei ole tõendatud, kuivõrd õppehoone on alates

2015. a kevadest faktiliselt hageja enda kasutuses.

3 (9)

3. Kostja II palus jätta hagi rahuldamata. Kostja II väitel andis hageja rendilepinguga nr 002-

2003 võlgnikule rendile 40 % õppehoonest. Rendileping lõppes 30. septembril 2008. Selle

lepinguga identsed lepingud ja proportsionaalselt sama tasu eest olid sõlmitud ka teiste

kinnisasja kaasomanikega vastavalt kaasomandi osa suurusele. Nimetatud asjaolu on tõendatud

tsiviilasjas nr 2-14-56908. Hageja renditasu nõude aluseks olevate arvete kohaselt on nõude

sisuks „rent puuvilla 19, 90 %“ ning arve esitamise aluseks „õiguse ülekandmise teatis“. Seega

ei saa rendileping olla aastatel 2015–2017 tekkinud renditasu või muu nõude aluseks. Kirjalikku

lepingut on õigus muuta vaid kirjalikus vormis. See on välistatud ka seetõttu, et 1. oktoobril

2008 sõlmisid pooled uued rendilepingud, mille objektiks oli üksnes kinnisasjal asuv

õppehoone.

Õppehoone rendileping lõppes tähtaja saabumisega 2015. a kevadel, allüürnik osaühing EHTE

(kustutatud) pankrotistus ning võlgnikul ei olnud enam õppehoonele üürnikku. 2015. a kevadel

vabastas osaühing EHTE (kustutatud) ruumid ja võlgnik andis ruumide valduse hagejale üle.

Võlgnik ei ole rendilepingu objekti mingil viisil kasutanud. Alates 2015. a kevadest otsisid

hageja ja tema õiguseellane kinnisvaraportaalide vahendusel rentnikku ja 2016. a asus hageja

ruume ümber ehitama hosteliks.

Võlgnik tasus hagejale (õiguseellasele) 2014. a renti kokku 97 345,18 eurot. Seega on võlgnik

teinud hagejale enam kui 100 000 euro eest ettemakseid, mis tuleb võlgnikule tagastada.

Hagejal ja võlgnikul ei ole suulisi kokkuleppeid rendi ja selle maksetingimuste kohta.

Hageja alternatiivne nõue ei ole asjakohane. On tõendamata, et võlgnik sai aastatel 2015–2017

väidetavat üüritulu 137 892,90 eurot. Võlgniku majandustegevus oli seotud vaid kinnistu

haldamise ja parendamisega. Seega kõik kulutused, mida võlgnik on kandnud ja mis hageja

enda seadusliku esindaja juhtimisel on viinud võlgniku pankrotistumiseni, on kantud kinnistu

tõttu. Praegusel juhul ei ole tegemist ebaseadusliku valdusega asjaõigusseaduse (AÕS) § 85

lg 1 mõttes. Võlgnik ei ole saanud hageja omandist mingit kasu. Viivisenõue on alusetu, kuna

põhinõuet ei ole võimalik rahuldada. Hageja nõude ainuke eesmärk on pankrotimenetluses

häälte saamine.

Maakohtu otsus ja põhjendused

4. Harju Maakohus jättis 31. jaanuari 2019. a otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud

hageja kanda.

Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt vaidlesid pooled maakohtus selle üle, kas 1. jaanuarist

2015 kuni 31. maini 2017 oli hageja ja võlgniku vahel kehtiv lepinguline suhe ja kas võlgniku

valduses oli kinnistul asuv õppehoone, millest ta teenis tulu. Nii rendilepingu nr 002-2003 p 2.1

kui ka 1. oktoobri 2008. a Osva OÜ-ga sõlmitud rendilepingu nr 003-2008 p 2.1 kohaselt olid

lepingute objektiks kinnisasjal asuva õppehoone mitteeluruumid. Hageja esitas nõude rahalise

suuruse kujunemise tõendamiseks nõudeavalduses esile toodud arved ja väitis, et need

põhinevad rendilepingul.

Maakohus tuvastas, et äriregistri andmetel ja asja materjalide kohaselt oli võlgniku likvideerija

JT, kes on ka hageja juhatuse liige. Likvideerimisaruandest nähtuvalt otsustasid võlgniku

osanikud ettevõtte likvideerida seisuga 20. jaanuar 2014. Hagi täpsustuse kohaselt väljastas

hageja võlgnikule arveid e-posti aadressile XXX, kuid võlgnik jättis need tasumata.

Maakohus luges tõendatuks, et 1. juunil 2016 andis osaühing EHTE (kustutatud) pankrotihaldur

võlgnikule üle äriruumi üürilepingu nr 46-2013 alusel üüritud ruumide valduse. Kostja I leidis,

et kuivõrd rendilepingu nr 003-2008 tähtaeg oli seotud osaühingu EHTE (kustutatud) kui

õppehoone tegeliku kasutajaga, lõppes rendileping 1. juunil 2015 ja õppehoone oli sellest ajast

alates hageja enda valduses. Osaühingu EHTE (kustutatud) pankrotihalduri teabe kohaselt

kuulutati osaühingu EHTE (kustutatud) pankrot välja 2. septembril 2015 ning sisuliselt

lõppesid lepingulised suhted pankroti väljakuulutamisega, sest kumbki pool ei nõudnud

lepinguliste kohustuste täitmist. Pärast pankroti väljakuulutamist kasutati õppehoone ruume

kokkuleppel ja tasuta osaühingu EHTE (kustutatud) vara hoiuks. Maakohtu hinnangul ei nähtu

4 (9)

Puuvilla 19 hoonetekompleksi kaasomanike 27. jaanuari 2012. a otsusest rendilepingu

pikendamise otsust. Õige on ka kostjate seisukoht, et rendilepingu nr 002-2003 pikendamise

otsus peaks kajastuma poolte tahteavaldustena sellesisulises kokkuleppes. Lepingu pikenemine

ei ole tõendatud ka VÕS § 310 lg 1 alusel, kuivõrd faktiline rendilepingu tingimuste täitmine

aastatel 2015–2017 ei ole tõendatud.

Asjaolu, et rendileping nr 002-2003 ei muutunud tähtajatuks, kinnitab ka see, et 2008. aastal

sõlmiti võlgniku ja kõigi kinnisasja kaasomanike vahel uued rendilepingud tähtajaga viis aastat.

Kuivõrd üürnik osaühing EHTE (kustutatud) pankrotistus, lõppes rendileping nr 003-2008

tulenevalt selle p-st 2.1.

Maakohtu hinnangul ei anna asjaolu, et võlgnik sai 1. jaanuarist 2015 kuni 31. maini 2017

renditulu kokku 137 892,90 eurot alust pidada seda seadusliku aluseta kasu saamiseks

AÕS § 85 lg 1 mõttes. Hagiavalduse asjaolude kohaselt sai võlgnik kasu hagejale kuuluva

kinnisasja edasirentimisest ja teenuste edasimüümisest. Hagiavalduses kirjeldatud asjaolude

kohaselt on võlgnik jätnud tasumata rendimakseid, elektrienergia arveid ja internetiteenuste

eest 104 154,76 eurot. Maakohtu hinnangul ei ole nimetatud asjaolud tõendatud.

Pankrotihalduri teabe kohaselt oli kinnisasja valdus pankrotimenetluse ajal osaühingul EHTE

(kustutatud) ja võlgnikul. Seega ei ole esitatud ühtegi tõendit võimaliku allüüri tulude kohta.

Samuti kasutati Puuvilla 19 vaidlusalust ruumi kokkuleppel osaühingu EHTE (kustutatud) vara

tasuta hoidmiseks.

Apellatsioonkaebus

5. Hageja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, paludes maakohtu otsuse

tühistada ning teha uue otsuse, millega hagi rahuldada või saata asi maakohtule uueks

läbivaatamiseks. Menetluskulud palus hageja jätta solidaarselt kostjate kanda.

Apellatsioonkaebuse väidete kohaselt viis maakohus asjas läbi puuduliku eelmenetluse.

Maakohus jättis välja selgitamata asja lahendamise seisukohast olulised asjaolud ja neid

kinnitavad tõendid, ei süvenenud kõikidesse asjas tähtsust omavatesse asjaoludesse, mis viis

ebaõige lahendi tegemiseni. Samuti on maakohtu otsus olulises ulatuses põhjendamata.

Maakohus jättis selgitamata kõik rendilepingu nr 002-2003 pikendamisega seotud asjaolud, ei

pidanud vajalikuks põhjalikult analüüsida kõiki asjas esitatud tõendeid ning seetõttu leidis

valesti, et lepingu pikendamine ei ole tõendatud. Nõustuda ei saa kohtu seisukohaga, et hagi ei

kuulu rahuldamisele, sest tõendatud ei ole rendilepingu nr 002-2003 pikenemine, kuivõrd see

lõppes tähtaja saabumisega.

Kinnisasja kaasomanikud sõlmisid rendilepingud Puuvilla 19 õppehoone võlgnikule rendile

andmiseks. Pärast rendilepingu tähtaja lõppemist jätkas võlgnik õppehoone kasutamist ja

rendileping muutus tähtajatuks (VÕS § 310 lg 1 koosmõjus §-ga 339). Kinnisasja 9/10 suuruse

mõttelise osa omandamisega läksid rendileandja õigused ja kohustused üle hagejale. Rendisuhe

hageja ja võlgniku vahel lõppes 11. augustil 2017 ülesütlemisavaldusega ja muud tõendatud ei

ole.

Võlgniku poolt õppehoone kasutamise jätkamist pärast 1. oktoobrit 2008 tõendavad: 1)

võlgniku poolt rendiarvete maksmine pärast rendilepingu nr 002-2003 lõppemise tähtaega viie

aasta vältel (pärast 2. oktoobrit 2008 kuni aprillini 2013); 2) Harju Maakohtu 6. veebruari

2017. a otsuse p-des 20, 22, 24–26 toodu (tsiviilasjas nr 2-14-56908); 3) 27. jaanuari 2012. a

kaasomanike otsus; 4) teade õiguste üleandmise kohta; 5) üleandmis-vastuvõtuaktid ja 6)

võlgniku 2015. a majandusaasta aruanne. Samuti võlgniku poolt 28. jaanuaril 2014 1521,61

euro tasumine, pärast mida muutusid üürimaksed kaootilisteks. Maakohus neid tõendeid ei

analüüsinud ja hageja seisukohti ei hinnanud. Vaidlust ei saa olla, et võlgnik kasutas

õppehoonet ka peale rendilepingu tähtaja lõppemist edasi, mistõttu see muutus tähtajatuks.

Maakohus jättis tähelepanuta, et kostjad ei osanud selgitada, miks kostja II juhatuse liige Ain

Leedu, kes oli varasemalt ka võlgniku juhatuse liige, lasi võlgnikul tasuda hagejale renti.

5 (9)

Kostja II nõustus rendilepingu kehtivusega kuni osaühingu EHTE (kustutatud) pankroti

väljakuulutamiseni. Kostja II ei selgitanud, et kui õppehoone jäi osaühingu EHTE (kustutatud)

valdusse, siis miks ei kuuluks üür tasumisele VÕS § 335 alusel. Ka osaühingu EHTE

(kustutatud) poolt väidetava tasuta varakasutuse korral on hagejal õigus nõuda võlgnikult üüri

VÕS § 335 järgi.

Maakohus jättis välja selgitamata interneti-, elektri- ja soojusteenuse eest tasumisega seotud

nõuded. Vaidlust ei ole, et hageja vahendas võlgnikule soojus- ja elektrienergiat ning

internetiteenust, mille kohta on väljastatud arved. Internetiteenust müüs võlgnik edasi

allüürnikule ja sai selle eest raha, kuid jättis hagejale tasumata. Nende nõuete osas peaks kohus

kindlasti võtma seisukoha, hoolimata sellest, kas rendilepingut pikendati või mitte. Interneti-,

elektri- ja soojusteenuse tasumise nõude õiguslik alus on VÕS § 208 lg 1 ja lg 3.

Maakohus ei võtnud hageja alternatiivse nõude kohta põhjendatud seisukohta. Maakohus andis

küll mingi ülevaate hageja alternatiivse nõude osas, kuid maakohtu põhjendustest ei tulene,

miks nimetatud asjaolud ei leidnud tõendamist.

Vastustajate seisukoht

6. Kostjad vaidlesid apellatsioonkaebusele vastu, paludes jätta selle rahuldamata ja

menetluskulud hageja kanda.

Menetluse edasine käik

7. Tallinna Ringkonnakohus tühistas 27. veebruari 2020. a otsusega maakohtu otsuse ning

tegi uue otsuse, millega rahuldas hagi osaliselt ja tunnustas hageja 148 357,04 euro suurust

nõuet võlgniku pankrotimenetluses pankrotiseaduse (PankrS) § 153 lg 1 p-s 2 sätestatud

rahuldamisjärgus. Ringkonnakohus jättis maa- ja ringkonnakohtu menetluskuludest 32 %

hageja ja 68 % solidaarselt kostjate kanda.

8. Kostjad esitasid ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebuse, paludes ringkonnakohtu

otsuse tühistada osas, milles ringkonnakohus hagi rahuldas ja jättis maa- ja ringkonnakohtus

kantud menetluskuludest 68 % solidaarselt kostjate kanda. Kostjad palusid jätta jõusse

maakohtu otsuse, millega maakohus jättis hagi rahuldamata. Menetluskulud palusid kostjad

jätta hageja kanda.

9. Riigikohus tühistas 21. oktoobri 2020. a otsusega ringkonnakohtu otsuse ja saatis asja

samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

Riigikohtu põhjenduste kohaselt peab ringkonnakohus asja uuel läbivaatamisel hindama kõiki

poolte esitatud tõendeid ja väiteid, ning seejuures arvestama, et hagi rahuldamiseks peab hageja

oma nõude aluseks olevaid asjaolusid tõendama. Kui hageja oma väiteid nõude põhjendatuse

kohta tõendada ei suuda, ei saa hagi rahuldada.

Kui ringkonnakohus peaks leidma, et lepingulise suhte olemasolu ei ole praegusel juhul

tõendatud, tuleb hinnata ka hageja alternatiivnõuet AÕS § 85 järgi.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

10. Kolleegium leiab, et maakohtu otsuse resolutsioon tuleb jätta tsiviilkohtumenetluse

seadustiku (TsMS) § 657 lg 1 p 2¹ alusel muutmata, täiendades maakohtu otsuse põhjendusi.

Apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata.

11. Pooled vaidlevad jätkuvalt selle üle, kas hageja ja võlgniku vahel oli 1. jaanuarist 2015 kuni

31. maini 2017 kehtiv rendileping, mille alusel üüris võlgnik hagejalt kinnistul asuvas

õppehoones mitteeluruume.

12. Maakohus leidis, et poolte vahel ei olnud vaidlusalusel ajavahemikul kehtivat

rendilepingut, mistõttu puudub hagejal alus nõuda võlgnikult lepinguliste kohustuste täitmist.

Kolleegiumi hinnangul on iseenesest õige hageja väide, et maakohus on rikkunud otsuse

põhjendamise kohustust ning ei ole kooskõlas TsMS § 442 lg-ga 8 võtnud otsuses selget

6 (9)

seisukohta hageja väidete kohta ega analüüsinud kõiki tõendeid. Kuid see ei anna alust kahelda

maakohtu lõppjärelduse õigsuses, sest hageja esitatud asjaolud ja tõendid ei anna koosmõjus

alust järeldada, et poolte vahel oli vaidlusalusel ajavahemikul kehtiv rendileping.

Ringkonnakohus saab maakohtu menetluslikud rikkumised kõrvaldada, täiendades maakohtu

otsuse põhjendusi.

13. Apellatsioonkaebuse etteheide maakohtu selgitamiskohustuse rikkumise kohta on

ringkonnakohtu hinnangul põhjendamatu. Kolleegium märgib, et hagimenetlus on

põhiolemuselt võistlev menetlus, kus lähtutakse poolte esitatust (TsMS § 5 lg-d 1 ja 2, § 230

lg 1). Hageja suutmatus kehtivat rendilepingut tõendada ei tähenda, et maakohus oleks

selgitamiskohustust rikkunud.

14. Hageja esitas kohtule nõude võlgniku pankrotimenetluses esitatud nõude 216 400,22 eurot

(rendi ja kõrvalkulude võlg 104 154,76 eurot ning viivis 112 245,46 eurot) tunnustamiseks

PankrS § 153 lg 1 p-s 2 sätestatud rahuldamisjärgus. Hageja poolt pankrotihaldurile esitatud

nõudeavalduse kohaselt on nõude aluseks võlgnikuga 1. oktoobril 2003 sõlmitud rendileping

nr 002-2003 ja selle suulised täiendused ning nõuet tõendavad 30. septembri 2013. a teatis

hagejale rendileandja õiguste ülemineku kohta ja arved (kd I, tl 18-52 pöördel).

Pooled ei vaidle, et rendilepingu nr 002-2003 sõlmimisel kuulus hageja õiguseellasele

kinnisasja 2/5 suurune mõtteline osa. Alates 5. märtsist 2014 on rendileandjaks hageja, kuna ta

omandas teistelt kaasomanikelt (v.a Ain Leedu, kellele kuulub 1/10 mõttelist osa kinnisasjast)

kinnisasja mõttelised osad. Seega kuulub hagejale kinnisasja 9/10 suurune mõtteline osa, millel

asub rendile antud õppehoone. Hageja väitel on võlgnik jätnud rendi ja kõrvalkulude tasumise

kohustuse täitmata 1. jaanuarist 2015 kuni 31. maini 2017.

14.1. Kolleegium nõustub maakohtu seisukohaga, et tõendamata on rendilepingu nr 002-2003

pikenemine VÕS § 310 lg 1 alusel koosmõjus VÕS §-ga 341 ning rendileping lõppes tähtaja

saabumisega. Kuna hageja leidis, et rendileping muutus tähtajatuks seetõttu, et võlgnik jätkas

asja kasutamist, siis tuli hagejal tõendada, et pärast tähtaja möödumist jätkas võlgnik asja

kasutamist.

14.2. Pooled tuginevad sellele, et rendileping nr 002-2003 puudutas üksnes õppehoonet.

Kostja I väidab, et võlgniku tegevuseks oli ruumide üürile andmine kinnisasjal asuva hoonete

kompleksis, millele on viidatud ajutise pankrotihalduri aruandes (kd I, tl 153 pöördel). Hageja

tugineb samale asjaolule, avaldades 6. septembril 2018 toimunud maakohtu istungil ja

kohtukõne teesides, et rendileping oli õppehoone kohta, kuid kogu kinnisasi oli võlgniku

valduses (kd II, tl 102 pöördel, 137). Samuti oli võlgniku likvideerimise vahearuandes viidatud

sellele, et võlgnik tegeles kinnisasjal asuva hoonete kompleksi haldamisega (kd I, tl 235).

Pooled ei ole tuginenud sellele, et võlgniku ainsaks äritegevuseks oleks olnud õppehoone üürile

andmine. Seega tuleb võlgniku äritegevuse hindamisel lähtuda poolte esitatud asjaoludest, mille

kohaselt ei olnud võlgniku äritegevuseks vaid õppehoone üürile andmine.

14.3. Maakohus on õigesti tuginenud tõenditele, mis lükkavad hageja väited rendilepingu

nr 002-2003 pikenemise kohta ümber. Hageja heidab maakohtule ette, et maakohus ei ole

hinnanud hageja väiteid tõendavaid tõendeid. Ringkonnakohus saab selle rikkumise

kõrvaldada. Kuigi maakohus ei ole kõiki tõendeid hinnanud, vaid on otsuse p-s 25 üldsõnaliselt

viidanud, et otsuses hindamata tõendid ei oma asja lahendamiselt tähtsust, ei anna hageja

esitatud asjaolud ega tõendid alust järeldada, et võlgnik jätkas rendilepingu nr 002-2003 alusel

õppehoone kasutamist, mis tõi endaga kaasa viidatud rendilepingu tähtajatuks muutumise.

Kolleegium nõustub maakohtu seisukohaga, et Puuvilla 19 hoonete kompleksi kaasomanike

27. jaanuari 2012. a otsus ei tõenda rendilepingu nr 002-2003 pikendamist, sest p 5 sellist otsust

ei kajasta (kd I, tl 197). Kostjad on tõendanud väidet, et rendileping nr 002-2003 lõppes tähtaja

saabumisega, sest võlgniku ja teiste kaasomanike vahel sõlmiti õppehoone osas 2008. aastal

uued rendilepingud tähtajaga viis aastat. Kinnisasja kaasomaniku Osva OÜ ja võlgniku vahel

sõlmiti 1. oktoobril 2008 rendileping nr 003-2008 kinnistul asuva õppehoone 20 % mõttelise

7 (9)

osa kasutamiseks tähtajaga viis aastat või kuni võlgnikul on õppehoonele (F-korpus) rentnik

(kd I, tl 78-79). Nimetatud rendilepingu alusel tehti ka makseid (kd I, tl 99-104). Harju

Maakohtu 6. veebruari 2017. a otsuse tsiviilasjas nr 2-14-56908 p-st 24 tuleneb, et 1. oktoobri

2013 rendileping nr 001-2003 ja 1. oktoobri 2008. a rendileping nr 003-2008 näitavad, et

võlgnikul oli kokkulepe rendilepingute sõlmimiseks kõikide kaasomanikega samas summas

vastavalt osaluse suurusele ning rendilepingu esemeks oli õppehoone (kd I, tl 146 pöördel).

14.4. Ka teised tõendid, mille hindamata jätmist hageja maakohtule ette heidab, ei tõenda

VÕS § 310 lg 1 kohaldamise eeldust. Teade õiguste üleandmise kohta, üleandmis-

vastuvõtuaktid, võlgniku 2015. a majandusaasta aruanne (kd I, tl 21, 219, 221 ja pöördel, tl 234-

239) ei lükka ümber asjas tõendamist leidnud asjaolu, et võlgnik kasutas õppehoonet

2008. aastal sõlmitud rendilepingute alusel.

Hageja esitatud arved ja võlgniku pangakonto väljavõte ei tõenda rendilepingu nr 002-2003

faktilist täitmist vaidlusalusel perioodil, s.o 1. jaanuarist 2015 kuni 31. maini 2017, sest need

dokumendid kajastavad andmeid 2009. a kohta (kd I, tl 201-218 pöördel). Üksnes arvete

esitamine vaidlusaluse perioodi osas ei tekita võlgnikule kohustusi (kd I, tl 22-52 pöördel).

Hageja esitatud väited ja tõendid ei haaku asjas tuvastatud asjaoludega. Hageja arvetel on

kajastatud „Rent-Puuvilla tn 19, 90 %“, ehk hageja nõuab renti 2853,02 eurot (käibemaksuta)

kinnistul asuva õppehoone 90 % suuruse mõttelise osa rentimisest. Rendilepinguga nr 002-

2003 renditi välja õppehoone 40 % suurust mõttelist osa rendi 1268,01 euro (käibemaksuta)

eest, kuid hagis nõutakse renti õppehoone 90 % suuruse mõttelise osa rentimise eest. Ka hageja

ühepoolselt koostatud rendilepingu ülesütlemisavaldus, mis ei haaku teiste asjas tuvastatud

asjaoludega, ei tõenda rendilepingu nr 003-2008 lõppemist 11. augustil 2017 (kd II, tl 97-98).

14.5. Apellatsioonkaebuse p-s 11 väidab hageja, et kostja I on 5. veebruari 2018. a

menetlusdokumendi p-s 2.3.2 kinnitanud rendimaksete tasumist. Kolleegiumi hinnangul

tõlgendab hageja kostja I esitatud väiteid meelevaldselt. Kostja I põhiline väide on, et

rendileping nr 002-2003 on sõlmitud tähtajaga kuni 1. oktoober 2008 ning võlgniku

pangakontodelt ei nähtu, et pärast kinnisasja mõttelise osa omandiõiguse hagejale üleminekut

oleks võlgnik tasunud hagejale rendilepingus nr 002-2003 kokkulepitud renti (vt 5. veebruari

2018. a menetlusdokumendi p 2.3.3; kd I, tl 72 pöördel). Seega ei ole kostja I nn kaootilisi

makseid seostanud rendilepingu nr 002-2003 täitmisega.

14.6. Eeltoodust saab järeldada, et võlgnik kasutas kinnisasjal asuvat õppehoonet 2008. aastal

kaasomanikega sõlmitud rendilepingute alusel ning rendileping nr 002-2003 lõppes p 2.1 järgi

tähtaja saabumisega. Rendileping nr 002-2003 ei saa olla hageja nõude aluseks, sest võlgnikul

ei saanud olla ühe rendieseme kohta erineva sisu, õiguste ja kohustustega (tähtajatuid ja

tähtajalisi) lepinguid.

15. Hageja nõude alternatiivne alus on AÕS § 85 lg 1, mille alusel nõuab hageja võlgnikult

vaidlusalusel perioodil saadud renditasu 137 892,90 eurot. Ringkonnakohus nõustub maakohtu

lõppjäreldusega, kuid peab vajalikuks seda täpsustada ja jätta maakohtu otsuse põhjenduse p-

dest 23 ja 24 välja viited väite põhistamisele (TsMS § 235) ning tõendi asjakohasusele

(TsMS § 238).

15.1. AÕS § 85 kohaldamise eelduseks on valdaja ebaseaduslik valdus, mille ajal saab valdaja

asjast kasu. Kuna kostjad vaidlesid hageja nõudele vastu, siis tuli hagejal nõude aluseks olevaid

asjaolusid TsMS § 230 lg 1 järgi tõendada ja mitte põhistada.

15.2. Hageja on 6. novembri 2020. a menetlusdokumendis täpsustanud, et kui kohus ei tuvasta

rendilepingu olemasolu, siis sai võlgnik kasu nii kinnisasjal asuva õppehoone kui ka muude

hoonete üürimisest ning hageja õiguseellase teenuste edasimüümisest.

Rendilepingu nr 003-2008 p 2.1 järgi anti õppehoone rendile viieks aastaks või kuni võlgnikul

on õppehoonele rentnik. Nagu ringkonnakohus eelnevalt tuvastas, siis ühesuguste tingimustega

rendilepingud olid 2008. aastal sõlmitud kõikide kinnisasja kaasomanikega. Kostjad on

menetluses läbivalt väitnud, et õppehoone osas lõppes rendileping nr 003-2008 2015. a kevadel,

8 (9)

kui võlgnikul polnud enam õppehoonele üürnikku. Kostja II on väite tõendamiseks esitanud

kinnisvaraportaali kuulutuse (10. aprill 2015), millest nähtuvalt otsiti õppehoonele uut üürniku

(kd I, tl 161-162). Asjaolu, et õppehoone oli 1. juunil 2015 tühi, nähtub ka hageja juhatuse

liikme koostatud ja tsiviilasjas nr 2-17-18308 esitatud kinnisasja kasutuse tabelist (kd II, tl 122-

123). Nimetatud tabelis on vaba pinnana märgitud õppehoone (koolimaja 1300,1 m² F-korpus).

15.3. Õppehoone allüürnik, kellel oli kogu õppehoone valdus, oli 30. augustil 2013 sõlmitud

äriruumi üürilepingu nr 46-2013 alusel osaühing EHTE (kustutatud) (kd II, tl 81-82 pöördel; tl

127, p 2.5.3; tl 127 pöördel, p h). Õppehoone valdamist osaühingu EHTE (kustutatud) poolt

tõendab ka Harju Maakohtu 6. veebruari 2017. a otsus tsiviilasjas nr 2-14-56908 (kd I, tl 137-

152 pöördel; p 25). Osaühingu EHTE (kustutatud) pankrot kuulutati välja 2. septembril 2015

ning kumbki lepingupool ei nõudnud pärast seda lepinguliste kohustuste täitmist. Pärast

pankroti välja kuulutamist kasutati ruume kokkuleppel ja tasuta vara hoidmiseks (kd II, tl 127,

p-d 2.5.7, 2.5.8; tl 127 pöördel, p 1.9). Osaühingu EHTE (kustutatud) pankrotimenetluses

esitatud nõudeavaldusest nähtuvalt on võlgnik nõudnud osaühingult EHTE (kustutatud) üüri

kuni maini 2015. a (kd II, tl 79). Kuigi õppehoone ruumide valduse võlgnikule üleandmise

kohta on koostatud akt 1. juunil 2016 (kd I, tl 220), on asjas tõendamist leidnud, et õppehoone

oli tühi ja selle valdus oli hagejal 2015. a kevadest. Muude kinnistul asuvate hoonete kohta

sõlmitud lepingud (Osaühinguga Induserv ja Osaühinguga Esadon Grupp) ja nendest saadav

tulu ei tõendada võlgniku valdust õppehoonele.

15.4. Eeltoodust tulenevalt nõustub kolleegium maakohtu seisukohaga, et hageja ei ole

tõendanud, et võlgnikul oli vaidlusalusel perioodil õppehoone ebaseaduslik valdus ja et ta sai

õppehoone üürimisest tulu. Tulu saamist ei tõenda võlgniku 2015. a majandusaasta aruanne (kd

I, tl 234-239), sest ainuüksi selles märgitud renditulu saamine 137 892,90 eurot ei tõenda hageja

alternatiivse nõude eeldusi, s.o seadusliku aluseta kasu saamine.

16. Hageja leiab, et vaatamata üürilepingu kehtivusele on tal õigus nõuda võlgnikult tasu

osutatud teenuste eest (internet, elekter ja küte). Selles osas täiendab ringkonnakohus maakohtu

otsuse põhjendusi.

Kõrvalkulude nõude suurust ei ole hageja eraldi välja toonud. Maakohus on hagejale 24. aprilli

2018. a istungil selgitanud, et välja tuleb tuua hagi faktilised asjaolud, et oleks näha hagetava

summa kujunemine (kd II, tl 2). Kolleegium märgib, et kohus ei pea ise esitatud tõenditest

asjaolusid otsima, vaid pool peab kohtule viitama, millistele asjaoludele ja tõenditele ta tugineb.

16.1. Ringkonnakohus võtab aluseks hageja poolt välja toodud asjaolud ja võlgniku

pankrotiavalduses esitatud nõudeavalduse (kd I, tl 18-19). Kuna hageja tugineb õppehoone

kasutamise osas sõlmitud rendilepingule nr 002-2003, siis on ka osutatud teenused seotud selle

hoonega. Hageja nõude eelduseks on kas leping (VÕS § 292 lg 1 või § 208 lg 3) või on

lepinguvälisest võlasuhtest tulenevalt hagejal õigus nõuda võlgnikult tasu tarbitud teenuste eest.

Kolleegiumi hinnangul ei ole hageja tõendanud kokkulepet, millega võlgnik oleks võtnud

kohustuse hagejale teenuste eest tasuda. Rendilepingu puhul eeldab kõrvalkulude nõudmine

kokkulepet VÕS § 292 lg 1 järgi koosmõjus VÕS §-ga 341. Interneti, energia ja soojuse müügi

kokkulepet ei tõenda võlgniku likvideerimisaruanne, kus tegevusaruandes on üldsõnaliselt

märgitud, et „müügitulust moodustas 60 % renditulu ja 40 % kommunaalteenuste müük

rentnikele“ (kd I, tl 122-128). Tegevusaruandes välja toodud müügitulu 1. jaanuarist 2013 kuni

20. jaanuarini 2014 ei tõenda väidetava kokkuleppe tingimusi ega hageja poolt võlgnikule

müüdud interneti, energia ja soojuse müügi koguseid 1. jaanuarist 2015 kuni 31. maini 2017.

Eeltoodud asjaolusid ei tõenda ka hageja poolt ühepoolselt koostatud arved (kd I, tl 22-52

pöördel).

16.2. Hageja esitas võlgnikuga 3. novembril 2014 sõlmitud soojusenergia ostu-müügilepingu

ja arved soojusenergia müügi eest (kd I, tl 29-31 pöördel, tl 33, tl 222). Kostja II on esitanud

tõendi, millest nähtuvalt köetakse hooneid, sh õppehoonet, gaasiga (kd I, tl 167 pöördel).

Kolleegiumi arvates ei ole hageja esile toonud ega tõendanud, millises koguses sellel ajal

9 (9)

võlgnikule soojusenergiat müüdi. See ei ole tuletatav hageja esitatud soojusmõõtja pildist ega

vihikulehtede koopiatest (kd I, tl 232-233). Internetiteenuse osutamise kohta pole hageja

esitanud ühtegi tõendit. Võrgulepingute pooleks võlgnik ei olnud (kd II, tl 39-40 pöördel).

Asjaolu, et hageja on internetiteenust ostnud ja elektri eest tasunud, ei anna alust järeldada, et

hageja poolt võlgnikule esitatud arvetele märgitud kogustes on teenuseid võlgnikule edasi

müüdud.

16.3. Hageja ei saa esitada nõudeid ka lepinguvälisest võlasuhtest tulenevalt, sest asjas on

tuvastatud, et vaidlusalusel perioodil ei olnud võlgnikul õppehoone valdust, mistõttu ei saanud

ta ka teenuseid tarbida.

17. Kuna põhinõue jääb rahuldamata, siis ei saa hageja nõuda võlgnikult ka põhinõudest

arvestatud viivist. Hageja nõue jääb võlgniku pankrotimenetluses täies ulatuses tunnustamata.

18. Maakohtu otsuse muutmata jätmise tõttu ei näe kolleegium põhjust maakohtus kantud

menetluskulude jaotust muuta.

Menetluskulude jaotus

19. Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, jäävad apellatsioonkaebuse esitamisest tingitud

menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel hageja kanda. Poolte põhjendatud ja vajalike

menetluskulude suuruse kõigis kohtuastmetes määrab TsMS § 177 lg 2 järgi kindlaks

maakohus.

20. Menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates,

millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab

vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus

kindlaks määrati (TsMS § 178 lg 1).

(allkirjastatud digitaalselt)