2-16-15968/71 · Pärnu Maakohus Pärnu kohtumaja Rüütli tänaval

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Tsiviilasja number

2-16-15968

Kohus

Pärnu Maakohus, Pärnu kohtumaja Rüütli tn

Kohtunik

Heli Käpp

Otsuse avalikult teatavaks

tegemise aeg ja koht

24.november 2020, Pärnu kohtumaja kantselei kaudu

Tsiviilasi

Osaühing Total Services hagiavaldus osaühingu Weiss,

XX ja osaühingu Uulu Mõis vastu kahju hüvitamiseks ja

lisanduva viivise väljamõistmiseks

Tsiviilasja hind

262 025,40 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja: Osaühing Total Services (registrikood 10931449,

Pikk 26-M3, Pärnu)

Hageja lepinguline esindaja vandeadvokaat Helmeri

Indela (e-post helmeri@indela.ee)

Kostjad:

1. osaühing Weiss (registrikood 10052736, asukoht: Allika,

Võiste alevik, Tahkuranna vald, Pärnu maakond; e-post:

info@weiss.ee; weiss.oy@mail.ee)

2. osaühing Uulu Mõis (registrikood 10313496, asukoht:

Uulu sjsk, Uulu küla, Tahkuranna vald, Pärnu maakond; e-

post: kalmer@weiss.ee)

3. XX (isikukood xxxxxxxxxxx, elukoht: xxx; e-post: xxx)

Kostjate

lepinguline

esindaja

Kalle

Oja

(e-post

oja.kalle@gmail.com)

Kohtuistung

29.september 2020, osalesid adv Indela ja K. Oja.

RESOLUTSIOON

1. Jätta rahuldamata Total Services OÜ hagi 231 383,59 euro suuruse kahju hüvitamiseks ja

alates hagiavalduse esitamisest lisanduva viivise väljamõistmiseks solidaarselt OÜ-lt

Weiss ja XXlt või alternatiivselt solidaarselt OÜ-lt Uulu Mõis ja XXlt või alternatiivselt

XXlt.

2. Menetluskulud jäävad täies ulatuses hageja kanda.

3. Määrata OÜ Weiss menetluskulude suuruseks 2733,33 eurot (ei sisalda käibemaksu), OÜ

Uulu Mõis menetluskulude suuruseks 2733,33 eurot (ei sisalda käibemaksu) ja XX

menetluskulude suuruseks 3280 eurot (sh käibemaks 20% summas 656 eurot).

4. Mõista Total Services OÜ-lt OÜ Weiss kasuks menetluskulude katteks välja 2733,33

eurot.

5. Mõista Total Services OÜ-lt OÜ Uulu Mõis kasuks menetluskulude katteks välja 2733,33

eurot.

6. Mõista Total Services OÜ-lt XX kasuks menetluskulude katteks välja 3280 eurot (seal

hulgas käibemaks 20%).

2-16-15968

Edasikaebamise kord

Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul arvates otsuse

apellatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel

maakohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebus esitatakse Tallinna

Ringkonnakohtule. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses

ei taotleta selle lahendamist kohtuistungil.

Menetlusosalisel on õigus seaduses ettenähtud tingimustel ja korras taotleda apellatsioonkaebuse

esitamisel nõutava riigilõivu tasumiseks menetlusabi. TsMS § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses

sätestatud tähtaja järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu,

mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või

riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud

menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse

lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise

eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

MENETLUSE KÄIK

23.10.2016 OÜ Total Services esitas kohtule hagi OÜ Weiss, OÜ Uulu Mõis ja XX vastu

rendilepingu rikkumisest tuleneva kahju hüvitamiseks ja viivise väljamõistmiseks. 18.06.2018

kohtuotsusega Pärnu Maakohus jättis hagi rahuldamata.

Tallinna Ringkonnakohus 18.04.2019 kohtuotsusega tühistas maakohtu 18.06.2018 otsuse ja

saatis asja uueks lahendamiseks samale maakohtule. Ringkonnakohus nõustub hagejaga selles, et

maakohus on asjas lahendit tehes rikkunud oluliselt menetlusnorme, kuna kohus on rajanud

otsuse tõenditele, mida pooled ei ole kohtule esitanud ja mille kohta ei ole pooled saanud oma

seisukohti avaldada. Hageja on apellatsioonkaebuses õigesti esile toonud, et maakohus on ilma

poolte taotlusteta ning pärast asjas sisulise arutamise lõpetamist kogunud ja võtnud otsuse

tegemisel tõenditena arvesse Total Services OÜ üld- ja isikuandmete ajaloo väljatrüki, Prado OÜ

üld- ja isikuandmete ajaloo väljatrüki, Lend Invest OÜ üld- ja isikuandmete ajaloo väljatrüki,

Lend Invest Property OÜ üld- ja isikuandmete ajaloo väljatrüki ning kinnistamisavalduse, mille

alusel on 20. veebruaril 2009 tehtud rendilepingu kohta kanne kinnistusraamatusse.

Ringkonnakohus andis kohtule juhise selgitada eelmenetluses välja poolte faktilised ja

õiguslikud väited esitatud nõuete ja väidete kohta ning tõendid, mida menetlusosalised esitavad

oma faktiliste väidete põhjendamiseks.99

Maakohus asja uuel arutamisel määras pooltele tähtajad täiendavate tõendite ja taotluste

esitamiseks ning oma seisukohtade täiendamiseks. Pooled kohtu määratud tähtpäevaks

täiendasid oma seisukohti ning esitasid täiendavaid tõendeid. Kohus arutas pooltega asja uuesti

kohtuistungil.

HAGIAVALDUSE ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUE

1. Osaühing Total Services (hageja) esitas 23. oktoobril 2016 Pärnu Maakohtule hagi osaühingu

Weiss (kostja I), osaühingu Uulu Mõis (kostja II) ja XX (kostja III) vastu kahju hüvitamiseks ja

viivise väljamõistmiseks. 16. oktoobril 2017 hageja suurendas nõuet. Täpsustatud nõudega

hagiavalduses palub hageja enda kasuks välja mõista 243 522 eurot 83 senti, millest 231 282

eurot 59 senti moodustab põhinõue ja 12 240 eurot 40 senti sissenõutavaks muutunud viivis ning

alates 17. oktoobrist 2017 kuni kahju hüvitamise nõude täitmiseni viivis võlaõigusseaduse

(VÕS) § 113 lg-s 1 sätestatud määras.

2. Esimese eelistusena on nõue esitatud kostja I vastu lepingu rikkumisega tekitatud kahju

hüvitamiseks ja viivise väljamõistmiseks, kostjaga I solidaarselt vastutab kostja III deliktiõiguse

alusel lepinguväliselt õigusvastaselt kahju tekitamise eest. Kui nõue kostja I vastu jääb

rahuldamata, taotleb hageja lepinguväliselt õigusvastaselt tekitatud kahju hüvitamist ja viivist

solidaarselt kostjatelt II ja III ning viimases järjekorras juhul, kui hagi jääb rahuldamata kostjate

I ja II vastu, taotleb hageja mõista õigusvastaselt tekitatud kahju ja viivis välja ainult kostjalt III.

3. Hagiavalduse ja selle täienduste kohaselt ostis hageja 15. septembril 2007 6000 maarjakase

istikut, mille ta istutas Vetsi kinnistule, asukohaga Leina küla, Tahkuranna vald, Pärnumaa

2-16-15968

(registriosa nr 1055406). Hageja ja OÜ Prado (registrikood 10899450) sõlmisid 20. veebruaril

2009 maarendilepingu, mille alusel andis OÜ Prado Vetsi kinnistu hagejale rendile. Kostja I

omandas 2. jaanuaril 2013 täitemenetluse käigus Vetsi kinnistu, mistõttu läks 20. veebruaril 2009

sõlmitud kinnistu maarendileping koos sellest tulenevate õiguste ja kohustustega üle uuele

omanikule ehk kostjale I.

4. Hageja sai 24. oktoobril 2013 teada, et maarjakaskede istandus on hävitatud. Samal päeval

esitas hageja Lääne Politseiprefektuurile kuriteoteate ja seejärel Riigiprokuratuurile kaebuse.

Riigiprokuratuur teavitas hagejat 22. jaanuari 2014. a kirjaga, et maarjakaskede hävitamise

uurimiseks alustati kriminaalmenetlust. Menetlus lõpetati 13. juulil 2016. a määrusega

kuriteokoosseisu puudumise tõttu põhjusel, et kriminaalmenetluses ei leidnud tuvastamist teo

toimepanija subjektiivne süüteokoosseis. Samas kuriteo objektiivne koosseis leidis tuvastamist.

Viidatud määrusest nähtuvalt on: 1) kostja I ja tema seaduslik esindaja kostja III teadlikud

asjaolust, et Vetsi kinnistu oli koormatud maarendilepinguga hageja kasuks; 2) 2013. a sügisel

võttis kostja I kostja III juhtimisel suuremad kased üles ja ülejäänud kased künti maasse ning aia

võtsid malevlased maha; 3) kostja II juhatuse liige kostja III andis E. T. ülesande künda Vetsi

kinnistul asuvad kased maasse, mida E. T. ka tegi.

5. Hageja tellis temale tekitatud varalise kahju suuruse hindamiseks Maaülikooli dendroloogia

dotsent I. S.alt eksperthinnangu, mille kohaselt Vetsi kinnistul asuva maarjakasekultuuri

puurinde kulumeetodil arvutatud hetkeväärtus 2014. aastal on 7985 eurot 58 senti,

puhasnüüdisväärtus 45 aasta pikkuse raieringi ning 3% intressimäära korral on 148 446 eurot 3

senti ning puhasnüüdisväärtus 30 aasta pikkuse raieringi ning 3% intressimäära korral on

231 282 eurot 59 senti.

6. Seega on kostjad põhjustanud hagejale kahju kokku summas 231 282 eurot 59 senti, millest

7985 eurot 58 senti moodustab otsene varaline kahju ning 223 297 eurot 10 senti saamata jäänud

tulu.

7. Asja uuel arutamisel hageja jäi kõigi varem esitatud seisukohtade juurde. Hageja vaidleb

jätkuvalt vastu kostjate väitele, et maarendileping on näilik. Juba L.M.i ja Prado OÜ vahel

09.02.2009 sõlmitud Vetsi kinnistu notariaalses müügilepingus oli märgitud, et alates

2007.aastast on Vetsi kinnistut kirjaliku kokkuleppe alusel kasutanud Total Halduse OÜ, kes on

istutanud kinnistule 6000 maarjakase istikut ja piiranud aiaga; taimed ja aed on Total Halduse

OÜ omand; L. M. on Vetsi kinnistu võõrandanud koos sellele asunud Total Halduse OÜ

maarjakaseistandusega Prado OÜ-le. Hageja leiab, et leping tõendab maarjakaskede istanduse

olemasolu, istutatud maarjakaskede arvu, maarjakaskede kuulumist Total Halduse OÜ-le ning

asjaolu, et maarendileping ei ole näilik tehing. Hageja rõhutab, et maarendileping on jätkuvalt

kehtiv leping. Hageja on täitnud rendilepingust tulenevad rahalised kohustused ning nõudnud

kostjalt I maarendilepingust tulenevate kohustuste täitmist ning edaspidistest rikkumistest

hoidumist.

KOSTJATE VASTUS

8. Kostjad hagi ei tunnista, paluvad jätta hagi täies ulatuses rahuldamata ja menetluskulud hageja

kanda.

9. Kostjad leiavad, et hageja nõuded on aegunud. Vastavalt tsiviilseadustiku (TsÜS) § 146 lg-le

1 ja § 150 lg-le 1 on nii tehingust kui ka kahju õigusvastasest tekitamisest tuleneva nõude

aegumistähtaeg 3 aastat hetkest, mil kahjustatud isik sai või pidi saama teada oma õiguste

rikkumisest (kahju tekkimisest). Hagi on esitatud 23. oktoobril 2016, tuginedes väitele, et hageja

sai kaskede hävimisest teada 24. oktoobril 2013. Kostjad leiavad, et hageja pidi saama kaskede

üleskündmisest teada hiljemalt 2013. a augustis.

10. Hagiavaldus tuleb jätta kostjate II ja III vastu läbi vaatamata TsMS § 423 lg 2 alusel. Kõik

tegevused vaidlusalusel Vetsi kinnistul on alates jaanuarist 2013 toimunud kostja I korraldusel.

Hageja ei ole toonud välja kostjate II ja III vastutuseks vajalikku õigusvastast tegu.

11. Kostja I ja kostja III ei saa vastutada solidaarselt, kuna samaaegselt ei saa solidaarvõlgnikud

vastutada täiesti erinevatel õiguslikel alustel ehk lepingulisel ja lepinguvälisel alusel.

2-16-15968

12. Kostjatel puudub süü kahju tekitamises, kuivõrd kostjate tahe ja tegevus ei olnud suunatud

kahju tekitamisele. Kostjate huviks või eesmärgiks ei olnud kaskede hävitamine või enda kasuks

pööramine, kostjad olid kantud soovist sööti ja hoolitsuseta jäetud põld üles harida, eeldades, et

kinnistut ei koorma rendilepingud, kuna need on lõppenud kinnistusraamatu kannete

kustutamisega.

13. Hagi

on

esitatud

vale

isiku

vastu.

Rendilepingu

kohta

märke

kustutamisega

kinnistusraamatust puudus hagejal alus eeldada, et rendileping jääb kehtima. Hageja pidi aru

saama ja arvestama, et rendilepingu lõppemisel lähevad VÕS § 358 kohaselt rendileandjale üle

renditud kinnistu päraldised (sealhulgas seal kasvavad puud). Rendilepingu regulatsioon ei näe

ette üürileandja kohustust hüvitada rentniku majanduslikku kahju ehk saamata jäänud tulu.

Hageja oleks pidanud oma kahjunõuded esitama Vetsi kinnistu endise omaniku ehk OÜ Prado

vastu (VÕS § 323 lg 2).

14. Rendileping on näilik ning sõlmitud vastuolus hea usu ja mõistlikkuse põhimõttega, kuna

sõlmiti eesmärgiga takistada Vetsi kinnisasja müüki. Hageja majandusaasta aruannetest

nähtuvalt ei olnud hagejal 2009 – 2011 rendi- või üürikulusid. Seega ei ole rendileandja ega ka

rentnik reaalselt tehingut teinud/täitnud. Lisaks on heade kommetega vastuolus ja tühine

rendilepingu p 6.3, mille kohaselt peab rendilepingu erakorralisel ülesütlemisel rendileandja

hüvitama rentnikule tema poolt puude võimalikust realiseerimisest tulevikus saadava tulu.

15. Kostjad leiavad, et kahju ulatus on põhjendamata, ülepaisutatud ning tõendamata. Vara

säilimise tagamine või kaitsmine ei ole rendilepingu sisuks. Seega kui kostja I ka oleks rentniku

vara hävitanud, siis ei oleks see rendilepingu rikkumine.

16. Hageja ei ole enda poolt Vetsi kinnistule tehtud kulusid tõendanud. Hageja ei ole tõendanud,

kas ja millises koguses on ta väidetavaid kaski istutanud ning kui palju nende eest maksnud.

Lisaks ei ole eluliselt usutav, et hageja soetas istikud 2 aastat enne maa kasutusõiguse saamist.

Hageja ei ole juhindunud kahju arvestamisel VÕS § 132 sätestatust.

17. Hageja poolt kahju hüvitamise nõudmine on vastuolus hea usu põhimõttega. Hageja esitas

nõude eesmärgiga saada väidetavat tulevikukahju ehk puhtmajanduslikku tulu ilma tööta. Hageja

ei ole esile toonud, et ta oleks reaalselt tegelenud väidetava kaseistanduse hooldamisega. Juhul,

kui kohus otsustab hagi rahuldada, siis taotlevad kostjad VÕS §-de 139 ja 140 alusel

kahjuhüvitise vähendamist.

18. Kostjad vaidlevad vastu viivisenõudele, kuna ei tunnista põhinõuet.

19. Asja uuel arutamisel maakohtus kostjad esitasid täiendavaid tõendeid ja täiendasid oma

vastuväiteid. Kostjad toovad esile, et kostjad on korduvalt märkinud, et 20.02.2009 rendilepingu

puhul oli tegemist seotud isikute vahelise tehinguga ning selle näiliku rendilepinguga üritati

kooskõlastatud tegevuse tulemusel vältida Vetsi kinnistu võõrandamist enampakkumisel või

vähemalt säilitada kontrolli selle üle; osaliste seotust arutati juba 22.09.2017 istungil.

Rendilepingu puudumist ning kaskede mittekuulumist hagejale tõendavad M. L.i 10.04.2018

istungil antud ütlused, et tema poeg tegeles kaskedega – V. L. käis seal vaid abis (10.04.2018

kohtuistungi protokolli lk 1). Äriregistri väljavõtte kohaselt M. L. oli Total Services OÜ osanik

(25.07.2008 – 05.04.2011) ja juhatuse liige (12.05.2010 – 26.10.2010). Hageja omaniku ja

juhatuse liikmena pidi M. L. teadma, kui kased oleks kuulunud hagejale, ning et ta teostab

kaskede ja aia hooldust Total Services OÜ-le.

20. M. L.i 09.12.2012 elektronkiri XXle ja selle manuses olev laenulepingu projekt kinnitab M.

L.i, OÜ Prado, Total Services OÜ ja L.M.i kooskõlastatud tegevust Vetsi kinnistu üle kontrolli

säilitamiseks. M. L. soovis Prado OÜ-le saada OÜ-lt Weiss laenu 6000 eurot, et selle raha eest

omandada Vetsi kinnistu – laenulepingu projekti kohaselt lubas M. L. vastutasuks Vetsi kinnistu

hiljem võõrandada OÜ-le Weiss 9000 euro eest. M. L. ei maininud sõnagi rendilepingu

kehtimajäämise või maal kasvavate väidetavalt üliväärtuslike kaskede kohta. Elektronkiri ümber

hageja väited, et hageja ega tema seaduslik esindaja M. L. ei tunne XX.

21. L.M. esitas 10.04.2018 kohtuistungil valeandmeid, väites, et tal puudub igasugune seos

hageja Total Services OÜ-ga. L.M.il olid vaidlusaluse rendilepingu sõlmimise ajal ja on tänaseni

2-16-15968

ühised majanduslikud huvid hageja seaduslik esindaja ja pikaaegse omaniku M. L.iga - näiteks

läbi Lend Invest Property OÜ, mille kaasasutajateks, kaasosanikeks ja juhatuse liikmeks olid

L.M. ja M. L., samuti on nimetatud äriühingu osanikuks olnud nii hageja pikaaegne osanik OÜ

Prado kui ka hageja ise.

22. Registriandmed kinnitavad L.M.i, M. L.i, Total Services OÜ ja OÜ Prado seoseid ja ühiseid

majanduslikke huve perioodil 2006 kuni vähemalt 2013, samuti kinnitavad kaudselt rendilepingu

näilikkust ning selle koostamise eesmärki – säilitada Vetsi kinnistu jäämine oma majandussfääri

kas läbi omandisuhte või vähemalt kasutusõiguse. L.M. ja M. L. olid OÜ-s Prado Halduse

samaaegselt juhatuse liikmeteks ning läbi Lend Invest OÜ ja/või OÜ Prado ka osanikuks.

Juhatuse liikmete kattuvus tähendab seotud ettevõtjaid, kelle puhul saab ja tuleb eeldada ühist

majanduslikku huvi.

23. L.M. oli kasutanud hageja teenuseid ka varem kinnistute hüpoteekidest vabastamiseks –

näiteks 18.12.2006 müüs L.M. temale kuulunud ning Vetsi kinnistuga koos ühishüpoteegiga

koormatud kinnistu nr 989406, aadressiga Lihula tee 1D, Audru Total Services OÜ-le (vana

ärinimega Total Halduse OÜ). Seega kasutas L.M. ka varasemalt Total Services OÜ (sel ajal

Total Halduse OÜ) teenuseid oma majandushuvideks ning L.M.il ja M. L.il olid erinevate

äriühingute kaudu ühised majanduslikud huvid.

Hageja, OÜ Prado, L.M.i ja M. L.i ühine tegutsemine ning 20.02.2009 rendilepinguga seotud

kronoloogia viitavad rendilepingu vormistamisele eesmärgiga takistada Vetsi kinnistu müüki.

Rendilepingu kohta tehti märge vahetult enne selle arestimist kohtutäituri poolt (ehk ajal mil

osalistele oli teada täitemenetluse alustamise paratamatus), samas üle kahe aasta pärast selle

lepingu väidetavat sõlmimist. Rendilepingu kohta puuduvad igasugused kirjed nii OÜ Prado kui

hageja majandusaasta aruannetes. Hageja 2009 kuni 2013 aasta majandusaasta aruannetes

rendikulude puudub. Rendileandja oli hageja omanikuks, kuid rendilepingut ei ole näidatud

seotud isikutega tehtud tehingutes lisas.

24. XXl oli TsÜS § 118 lg 2 kohaselt alus eeldada L.M.il Total Services OÜ-lt talumisvolituse

olemasolu. Miks pidanuks L.M., juhul kui tal puudus seos hagejaga, tasuta ning vabast tahtest ja

ajast tegelema hageja väidetavate kaskede istutamisega, „istanduse“ olukorra jälgimisega ja

kostjaga I läbirääkimiste pidamisega Vetsi kinnistu võõrandamiseks või Total Services OÜ-le

laenu andmiseks. L.M.i selline käitumine andis XXle aluse eeldada L.M.il volituste olemasolu

Total Services OÜ esindamiseks ehk XX oli õigustatud eeldama, et L.M. võib võtta temalt vastu

teate Vetsi kinnistu kaskedest vabastamise nõudega.

25. L.M. ega OÜ Prado ei ole rendilepingust hüpoteegipidajat teavitanud, selline kohustus

tulenes 21.10.2005 sõlmitud Vetsi kinnistut koormava hüpoteegi üleandmise lepingu punktist

5.2. Hüpoteegipidajate teavitamata jätmine näitaks üheselt ja selgelt, et väidetav rendisuhe

vormistati rendilepingus märgitust oluliselt hiljem ning sooviga vältida või takistada Vetsi

kinnistu müüki kohtutäituri poolt.

26. Väidetav kaseistandus oli ebaseaduslikult rajatud maaparandussüsteemile, kaskede

eemaldamine kinnistult oli õiguspärane ning vabandatav maapandussüsteemi kaitsevajadusega.

Vetsi kinnistu asub terves ulatuses Uulu-Suursoo maaparandussüsteemi kaitsealal. Asjakohane

maaparandussüsteem on ehitatud 1980. aastal. Vetsi kinnistul on piirang, mis keelab sellel

kinnistul metsa ning puude kasvatamise. 09.02.2009 L.M.i ja OÜ Prado vahelise müügilepingu

punktis 1.8.1 on märgitud, et Vetsi kinnistu asub maarapandussüsteemi (kuivendussüsteemi)

piirangualal, mistõttu ei olnud OÜ Prado õigustatud rendilepingut puude kasvatamiseks

sõlmima.

27. Maaparandusseaduse § 51 lg 2 sätestab, et maa sihtotstarbe muutmine maaparandussüsteemi

alal (eelkõige rohumaa muutmine metsamaaks või puittaimede istanduseks) võib toimuda vaid

eraldi Põllumajandusameti loal (kuni 2010 kehtinud seaduse redaktsiooni kohaselt

maaparandusbüroo loal). Kostjate andmetel ei ole Vetsi kinnistu omanikud sellist taotlust

Põllumajandusametile ega maaparandusbüroole teinud ning kooskõlastust saanud, seega ei ole

Vetsi kinnistul metsa, s.o puude kasvatamine lubatud.

2-16-15968

28. Maaparandussüsteemi alal paiknevat kinnistut on keelatud maaparandusseaduse § 47 lg 6

kohaselt kasutada kuivendussüsteeme (drenaaži) kahjustavalt ning maaparandussüsteemi

kahjustused või ohud tuleb maaparandusseaduse § 44 lg 3 kohaselt koheselt kõrvaldada. OÜ

Weiss kinnistu omanikuna nii ka käitus ning kõrvaldas drenaaži ohustavad kased. Puujuured on

üldteadaolevalt üheks suurimaks ohuks kuivendusalade maaparandussüsteemidele. Isegi kui

oleks olnud kehtiv rendileping, siis seadusevastase istanduse eemaldamine kinnistult oleks

vabandatav VÕS § 103 ja/või TsÜS 141 kohaselt.

29. OÜ Prado esindajaks tehingu sõlmimisel oli M. L., kes oli aastatel 2004 kuni 2007 OÜ

Halinga Maaparandus juhatuse liige. OÜ Halinga Maaparandus üheks tegevusalaks oli

maaparandus, seega M. L.il olid või pidid olema teadmised maaparandusest ja sellega

kaasnevatest kinnistu kitsendustest. Nii maaomanik OÜ Prado, kui ka väidetav rentnik olid või

pidi olema teadlikud Vetsi kinnistul lasuvast piirangust, mis keelas seal puude kasvatamise nii

metsa kui istandusena ilma Põllumajandusameti või maaparandusbüroo loata.

30. Puude kasvatamine maaparandussüsteemile on maaparandusseaduse § 90 kohaselt karistatav,

seega ei oleks hageja äriplaan olnud kuidagi teostatav. Kostja I ei pidanud ega võinud lubada

temale kuuluval kinnistul seadusevastast tegevust. Hetkel kehtiva maaparandusseaduse §-st 44 lg

3 kui ka 2013. aastal kehtinud maaparandusseaduse redaktsiooni §-st 45 lg 3 ja 4 tulenevalt on

õigus maaparandussüsteemi kahjustus või maaparandussüsteemi ohustav või toimimist takistav

asjaolu kinnistult iseseisvalt eemaldada ehk sisuliselt kasutada omaabi. OÜ Weiss poolt puude

eemaldamine Vetsi kinnistult oli õiguspärane maaparandussüsteemi toimimise tagamise

eesmärgil. Kaskede eemaldamise õigus oleks olnud OÜ-l Weiss ka põllumajanduslikul otstarbel

kasutatava naaberkinnistu omanikuna, et tagada maaparandussüsteemi toimimine.

31. Kaskede kasvatamine maaparandussüsteemi kaitsealal oli keelatud ja hagejal ei saanud olla

alust eeldada kaskede suureks kasvamist ja märkimisväärseid tulusid sellest.

Kaski ei saa vaadata eraldi maast, kaskede omandiõigus kuulub TsÜS § 54 lg 1 kohaselt

maaomanikule. Puud ning mistahes koristamata vili on maatüki olulised osad. Kaskede

eemaldamist kinnistult ei saa vaadelda eraldiseisva õigushüve riivena ehk deliktina ei lepingulise

kahju mõttes ega ka õigusvastase kahju hüvitamise teona. Järelikult on väär hageja seisukoht,

nagu oleks hagejale kuuluvate kaskede kinnistult eemaldamine kahju hüvitamise aluseks olevaks

õigusvastaseks teoks, sest kased ei kuulunud ega saanudki kuuluda hagejale.

32. Kased muutusid kinnistu oluliseks osaks nende istutamisega ning nende omandiõigus muutus

vastavalt iga kinnistu võõrandamistehinguga. Kostjate mistahes vastutus kaskede kui hagejale

kuuluva vara hävitamise eest on välistatud. Kui kostjad ka kaski rikkusid või hävitasid, siis

kuulusid need igal juhul kinnistu omanikule ehk kostjale I.

33. Rendisuhte eesmärk ei ole tagada rentnikule tulu teenimine. Hageja nõuab väidetava

rendilepingu rikkumise tõttu temal saamata jäänud tulu, aga ainuüksi rendilepingu kehtivusest

või mittekehtimisest tulu rentnikule ei tekkinud ega saanudki tekkida. Hageja ei saa nõuda

rendilepingu rikkumisest tulenevalt saamata jäänud tulu, sest puudub põhjuslik seos rendilepingu

kehtivuse ja väidetavalt hagejale kuuluvate kaskede müügist saadava tulu vahel. Rendileping ei

anna rentnikule õigust rendileandja vara müügiks, vaid maa kasutamiseks (ehk maa rentimisel ei

teki rentnikul õigust müüa maal juba olemasolevaid puid).

Rendileandja jaoks ei ole ettenähtav ega hüvitatav rentniku hüpoteetiline majanduslik kahju.

Rendileandja ei vastuta rentniku äriplaanide teostumise eest.

34. Väärad on hageja väited, et kaseistandusele oli tehtud investeeringuid ja/või kulusid 2013.

aasta seisuga vähemalt 7985,58 euro eest. Hagejal tulevikukahjude tekkimine ei ole eluliselt

usutav isegi teoreetiliselt. Hageja ei ole esitanud ühtki tõendit Vetsi kinnistule tehtud

investeeringute kohta. Puuduvad tõendid istikute ja nende eest tasumise kohta, aia ehitamise või

selle maksumuse kohta, hoolduskulude kohta.

Hageja väited Vetsi kinnistusse tehtud investeeringute kohta on oletuslikud ja tõendamata ning

põhinevad I. S.a teoreetilisel arvamusel. Raamatupidamiskohuslasel peavad tehtud kulud olema

tõendatud dokumentaalselt. Investeeringut otsese varalise kahjuna ei saa tõendada paljasõnalised

2-16-15968

väited, et teise isiku maal on olemas kaseistikud või noored kased, et need on maarjakased ning

nende eest on hoolitsetud.

35. Eesti Dendroloogia Seltsi presidendi arvamus lükkab ümber I. S.a teooriad garanteeritud

tulususe kohta nii ebausaldusväärse lähtematerjali (tundmatud kasetaimed), puude kasvu

ettearvamatuse (puude kasvu mõjutavad nii ilmastik kui ka kahjurid ja metsloomad ning

raieküpsuse saavutavate puude arv ei ole ettenähtav) kui ka maarjakase puidu ostuturu

ebakindluse tõttu (spetsiifilise toote puhul on nii nõudluse kui ka hindade kõikumine äärmuslik).

Hageja ei ole tõendanud, et kasetaimed oleks olnud maarjakased ning palju neid tegelikult 2013.

aastal alles oli. I. S. näeb turuna Lääne- Euroopat või Aasiat, kuid ei ole arvestanud üldse puidu

müügiks vajalike kuludega. I. S. kinnitas tunnistajana 10.04.2018 kohtuistungil ka seda, et tulu

saamine nõuab istanduse majandamist. Hagejal puudub juba alates 2011.aastast majandustegevus

Eestis.

KOHTU PÕHJENDUSED

36. Kohus, tutvunud esitatud kirjalike seisukohtadega, kuulanud menetlusosalised ära

kohtuistungil ning uurinud igakülgselt ja objektiivselt asjas esitatud kirjalikke tõendeid, sh

varsemas menetluses üle kuulatud tunnistajate protokollitud ütlusi, leiab, et hagi ei ole

põhjendatud ja tuleb jätta rahuldamata.

37. Hageja leiab, et poolte vahel on kehtiv rendileping, kostja I on rendilepingut rikkunud ning

hävitanud hagejale kuuluva kaseistanduse; konkreetselt on istanduse hävitanud kostja II töötaja

kostja III, viimane on ühtlasi kostjate I ja II juhatuse liige. Kostjad on hagejale tekitanud kahju

kokku 231 282,59 eurot, millest 7985,58 eurot on otsene varaline kahju ja 223 297,10 eurot

saamata jäänud tulu. Hageja on esitanud kostjate vastu kahju hüvitamise nõuded alternatiivselt:

- esimese eelistusena on nõue esitatud kostja I (OÜ Weiss) vastu lepingu rikkumisega tekitatud

kahju hüvitamiseks ja viivise väljamõistmiseks, kostjaga I solidaarselt vastutab kostja III (XX)

deliktiõiguse alusel lepinguväliselt õigusvastaselt kahju tekitamise eest;

- kui nõue kostja I vastu jääb rahuldamata, taotleb hageja lepinguväliselt õigusvastaselt tekitatud

kahju hüvitamist ja viivist solidaarselt kostjatelt II (OÜ Uulu Mõis) ja III (XX) ning

- viimases järjekorras juhul, kui hagi jääb rahuldamata kostjate I ja II vastu, taotleb hageja mõista

õigusvastaselt tekitatud kahju ja viivis välja ainult kostjalt III, XXlt.

38. Kostjad vaidlevad hagile täies ulatuses vastu. Kostjad leiavad, et hageja kahjuhüvitamise

nõue on aegunud, hagejal kahju tekkimine ega selle suurus ei ole tõendatud. Rendilepingu

pooled on seotud isikud ja ühise majandusliku huviga, leping on näilik ja tühine,

kinnistusraamatust märkuse kustutamisega leping lõppes. Isegi kui rendileping ei lõppenud, on

kostja III kostja I seadusliku esindajana andnud hagejale isiku kaudu, keda kostja võis pidada

hageja esindajaks, tähtaja kaskede äraviimiseks, see on käsitatav rendilepingu ülesütlemisena

ning hageja oli teadlik, et kostja I soovib kinnistut enda kasutusse. Vaidlusalused kased kuulusid

maaomanikule ehk kostjale I, rendileping ei tekitanud hagejale kaskede omandiõigust, oma

kaskede hävitamisega kostja I ei ole maarendilepingut rikkunud ega sellega hagejale kahju

tekitanud; kostjad II ja III ei ole käitunud õigusvastaselt ega hagejale kahju tekitanud. Kostjatel

ei ole süüd hagejal väidetava kahju tekkimises. Lisaks puud on istutatud õigusvastaselt

maaparandussüsteemile ning kostjal I oli lisaks õigus need eemaldada maaparandussüsteemi

kaitseks.

39. Asjas ei ole poolte vahel vaidlust selle üle, et OÜ Weiss (kostja I) omandas 02.01.2013

täitemenetluse käigus toimunud enampakkumisel OÜ-le Prado kuulunud, Pärnumaal Tahkuranna

vallas (haldusreformi järel Häädemeeste vald) Leina külas asuva Vetsi kinnistu (registriosa nr

1055406).

Kinnistusraamatus kinnistu registriosa III jakku esimesele järjekohale 26.09.2011 oli sisse

kantud märkus OÜ-ga Total Services 20.02.2009 sõlmitud rendilepingu kohta tähtajaga

20.02.2039, märkus kustutati kohtutäituri 20.12.2012 avalduse alusel 02.01.2013.

Pooled ei vaidle ka selle üle, et kinnistul kasvasid kased, mis hiljemalt 24.oktoobriks 2013 olid

kostja(te) poolt maasse küntud.

2-16-15968

Pooled vaidlevad selle üle, kas tegemist oli maarjakaskedega, kellele puud kuulusid, kui palju

neid oli, kas ja millises ulatuses tekkis hagejal kaskede üleskündmisega kahju, kas kostjad

vastutavad selle kahju eest ning kas hageja on esitanud kahju hüvitamise nõude õigeaegselt.

40. Hageja nõue kostja I vastu tugineb maarendilepingu rikkumisele kostja I poolt.

Võlaõigusseaduse (VÕS) § 115 lg 1 sätestab, et kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja

koos kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud

kahju hüvitamist, välja arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui

kahju ei kuulu seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitamisele.

Kahju hüvitamise eesmärk on kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane

olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks

esinenud (VÕS § 127 lg 1). Kahju ei kuulu hüvitamisele ulatuses, milles kahju ärahoidmine ei

olnud selle kohustuse või sätte eesmärgiks, mille rikkumise tagajärjel kahju hüvitamise kohustus

tekkis. Lepingulist kohustust rikkunud lepingupool peab hüvitama üksnes kahju, mida ta nägi

rikkumise võimaliku tagajärjena ette või pidi ette nägema lepingu sõlmimise ajal, välja arvatud

juhul, kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu. Isik peab kahju hüvitama üksnes

juhul, kui asjaolu, millel tema vastutus põhineb, on kahju tekkimisega sellises seoses, et tekkinud

kahju on selle asjaolu tagajärg (põhjuslik seos).

Kostja ei olnud algselt lepingu pooleks, vaid omandas Vetsi kinnistu täitemenetluses toimunud

enampakkumisel. Seega kostja I vastu esitatud kahju hüvitamise hagi rahuldamise eelduseks on,

et

- kinnistul asunud kaseistandus (s.o kasvavad puud ja piirdeaed) kuulus rentnikule, mitte

kinnisasja omanikule,

- 20.09.2009 maarendileping ei ole tühine;

- maarendileping jäi pärast kinnistusraamatust rendilepingu olemasolule viitava märkuse

kustutamist kehtima ning rendileandja kohustused läksid üle kostjale I,

- kostja I on rendileandja kohustusi süüliselt (tahtlikult või raske hooletuse tõttu) rikkunud,

- kostja I lepingurikkumine on põhjustanud hagejale kahju ning

- lepingurikkumise korral sellise kahju tekkimine pidi olema lepingu sõlmimisel rendileandjale

ettenähtav.

41. Kostjate II ja III vastu esitatud kahjunõude aluseks on kahju õigusvastane tekitamine.

VÕS § 1043 sätestab, et teisele isikule (kannatanu) õigusvastaselt kahju tekitanud isik (kahju

tekitaja) peab kahju hüvitama, kui ta on kahju tekitamises süüdi või vastutab kahju tekitamise

eest vastavalt seadusele. VÕS § 1045 lg 1 p 5 kohaselt kahju tekitamine on õigusvastane

eelkõige siis, kui see tekitati kannatanu omandi või sellega sarnase õiguse või valduse

rikkumisega. Kostjate II ja III vastu esitatud deliktilise kahju hüvitamise nõude rahuldamise

üldised eeldused seega on:

- hagejal kahju tekkimine,

- kostjate II ja III õigusvastane tegu (hageja omandi kahjustamine),

- kostjate süü ning

- põhjuslik seos kostjate teo ja hagejal kahju tekkimise vahel.

42. Asjas ei ole vaidlust, et Vetsi kinnistule oli rajatud kaseistandus. Ka kostjad kinnitavad, et

kinnistul kasvasid kased, kuigi kostjad vaidlustavad hageja näidatud kaskede arvu ja

maarjakaskede osakaalu puistus.

43. Kohus ei nõustu kostjate väitega, et 15.09.2007 ostu-müügilepingus (I kd, lk 7) on OÜ Total

Halduse müüjaks, mitte ostjaks. Ostu-müügilepingu kohaselt on ostja ostnud 6000 maarjakase

taime hinnaga 30 000 krooni (1917,35 eurot). Ostu-müügileping on vormistatud trükitud

blanketile, päisesse märgitud ettevõtet Xxxxxxxxx talu ei saa lugeda ostjaks pelgalt seetõttu, et

lepingu tekstis on A.L. nimi (ilmselgelt ekslikult) märgitud blanketile ostja andmete jaoks

mõeldud lünka. Müüja andmete lünk on tekstis täitmata. Poolte rekvisiidid on lepingu lõpus

märgitud kõrvuti asetsevate plokkidena, kus A.L., Xxxxxxxxx talu on esimeses plokis, kus

2-16-15968

tavapäraselt esitatakse müüja andmed. OÜ Total Halduse andmed on selle kõrval paremal,

tavapäraselt ostja andmete plokis.

Ka tunnistajate V. L.i ja L. M.i selles osas kattuvatest ütlustest nähtuvalt oli OÜ Total Halduse

(praegune OÜ Total Services) maarjakase taimede ostjaks, mitte müüjaks.

M. L. tunnistajana ülekuulamisel (II kd, lk103 – 104) kinnitas, et tema käis Vetsi kinnistul abis

kaskesid istutamas, istutamine hakkas peale 2007.a sügisel. V. L.i ütluste kohaselt tegeles

istandusega tema poeg (M. L.), tunnistaja oli istandusega seotud 2012.a aastani, niitis puude

ümbrust ja laasis paaril korral alumisi oksi; istutada aitasid tunnistaja, M. L. oma elukaaslasega,

L. M. oma elukaaslasega, abielupaar, kelle käest kased olid ostetud, kolm lastekodu poissi ja veel

keegi oli abiks.

Tunnistaja L.M.i andis ütlusi (II kd, lk 104 – 105), et tema oli Vetsi kinnistu omanik aastatel

2004 – 2009, kuni võõrandas kinnistu osaühingule Prado. L.M.i ütluste kohaselt kui maa oli

tema omandis, siis hageja 2007.a istutas kinnistule 6000 maarjakase istikut, tunnistaja on näinud

ka istikute müügilepingut. Tunnistaja M. mäletab, et istikute istutamine oli 1-2 aastat enne

2008.a alanud majanduskriisi; tunnistaja M. ise otseselt kaskede istutaja ei olnud, kuid

nädalavahetustel käis kaasas, aitas taimi tuua, samuti tõi Tahkurannast kohale ühe puhketalu

perenaise istutama. L. M.i ütluste kohaselt kasutati istutamisel abijõududena lastekodust 14-15

aastaseid noorukeid ja L. nimelist vanapaari, kelle käest kased olid ostetud.

Kohtul ei ole alust selles osas tunnistajate ütlustes kahelda.

Küll on põhjendatud kostjate väited, et müügileping ei tõenda, et ostetud taimed olid

maarjakaseistikud. Kohus käsitleb sellega seonduvat otsuses edaspidi.

44. Kostjad leiavad, et OÜ Prado ja OÜ Total Services vahel 20.02.2009 sõlmitud

maarendileping (I kd, lk 10 – 13) lõppes kinnistusraamatust märkuse kustutamisega, või juhul,

kui rendileping märke kustutamisega ka ei lõppenud, on XX kui OÜ Weiss seaduslik esindaja

andnud L.M.i kaudu hagejale tähtaja kaskede äraviimiseks, hoiatades, et pärast seda tähtaega

küntakse kaseistanduse maa-ala üles, selline teade on käsitatav lepingu ülesütlemisena. Kostja

leiab, et ta oli L.M.i käitumisest õigustatud järeldama, et L.M. tegutseb hageja esindajana.

Kohus ei nõustu kostjatega, et maarendileping lõppes märke kustutamisega.

Selle üle ei ole asjas vaidlust, et Vetsi kinnistu 2012.a detsembris täitemenetluses

sundvõõrandamise ajal oli kinnistusraamatus märge hageja kasuks sõlmitud rendilepingu kohta.

Kinnistusraamatu registriosa nr 1055406 III jakku on asjaõigusseaduse (AÕS) § 631 lg 6 ja

kohaselt üürniku (rentniku) soovil, 08.09.2011 kinnistamisavalduse ja 09.02.2009 lepingu alusel

kantud 26.09.2011 märkus OÜ-ga Total Services sõlmitud rendilepingu kohta tähtajaga

20.02.2039.

AÕS § 56 lg 1 järgi kinnistusraamatusse kantud andmete õigsust eeldatakse. Kui

kinnistusraamatusse kantud õigus kustutatakse, siis eeldatakse, et õigus on lõppenud (AÕS § 56

lg 2). Kostjad kohtu hinnangul ei saanud sellest eeldusest lähtuda, sest kohtutäitur oli XXle

selgesõnaliselt teatanud, et märke kustutamine rendilepingut ei lõpeta ning lepingu lõpetamiseks

tuleb kostjal I see üles öelda.

45. VÕS § 339 sätestab, et rendilepinguga kohustub üks isik (rendileandja) andma teisele isikule

(rentnik) kasutamiseks rendilepingu eseme ning võimaldama talle rendilepingu esemest

korrapärase majandamise reeglite järgi saadava vilja. Rentnik on kohustatud maksma selle eest

tasu (renti).

VÕS § 341 järgi kohaldatakse rendilepingule täiendavalt üürilepingu kohta sätestatut, kui

käesolevas peatükis sätestatust ei tulene teisiti. VÕS § 291 lg 1 kohaselt juhul, kui üürileandja

võõrandab kinnisasja pärast kinnisasja üürniku valdusse andmist või kui üüritud asja omanik

vahetub pärast asja üürniku valdusse andmist asja võõrandamise korral sundtäitmisel või

pankrotimenetluses, lähevad üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused üle asja

omandajale.

VÕS § 324 lg 1 kohaselt kinnistusraamatusse kantud märge tagab, et kinnisasja igakordne

omanik või isik, kelle kasuks kinnisasja piiratud asjaõigusega koormatakse, peab lubama

2-16-15968

üürnikul kinnisasja vastavalt üürilepingule kasutada ja uuel omanikul ei ole õigust üürilepingut

vastavalt käesoleva seaduse §-s 323 sätestatule üles öelda. kantud kinnistusraamatusse

46. Kostja I, OÜ Weiss, omandas Vetsi kinnistu täitemenetluses enampakkumisel 20.12.2012

enampakkumise akti alusel kinnistusraamatusse kandmisega 02.01.2013. Seega VÕS § 291 lg 1

alusel (koostoimes VÕS §-iga 341) läksid rendileandja õigused kostjale I üle (tingimusel, et

20.02.2009 leping ei olnud näilik ja tühine).

Täitemenetluse seadustiku (TMS) § 158 lg 1 kohaselt jäävad kinnisasja täitemenetluses müügi

korral püsima sissenõudja nõude või selle tagatiseks oleva õiguse järjekohast eespool ja samal

järjekohal olevad kinnistusraamatust nähtuvad õigused. TMS § 158 lg 3 kohaselt nõudest

järjekohas tagapool olevad õigused lõpevad pakkumise parimaks tunnistamisega. Lõppenuks

loetakse ka kinnistusraamatusse kantud, sissenõudjale kuuluv õigus, millest tuleneva nõude

rahuldamiseks sissenõue pöörati.

TMS § 160 lg-st 1 tulenevalt kustutatakse kinnistusraamatust kanded lõppevate õiguste kohta

kohtutäituri avalduse alusel. Vetsi kinnistu registriosa nr 1055406 III jakku kantud märkus

rendilepingu kohta kustutati kinnistusraamatust kohtutäituri 20.12.2012 avalduse alusel

02.01.2013.

Märke kustutamine ei lõpetanud automaatselt rendilepingut ega sellest rendisuhte pooltele

tulenevaid kohustusi. Nimelt sätestab TMS § 161, et ostja võib üüri- või rendilepingu üles öelda

võlaõigusseaduse §-s 323 ettenähtud tingimustel ja tähtaja jooksul. Ostja ei või üüri- või

rendilepingut üles öelda, kui kinnistusraamatusse on kantud märge võlaõigusseaduse § 324

kohaselt ja märget ei saa kinnistusraamatust järjekoha tõttu kustutada. Praeguses asjas oli

võimalik rendilepingu märge kustutada, seega oli kostjal I õigus rendileping üles öelda VÕS §

323 ettenähtud tingimustel ja korras. Juhul, kui märke saab järjekoha tõttu kustutada, ei kaitse

VÕS § 324 lõike 1 kohaselt kinnistusraamatusse kantud märge üürnikku rendilepingu võimaliku

ülesütlemise eest, kui üüritud asja omanik vahetub ja tema õigused ja kohustused lähevad üle

uuele omanikule. Hageja seisukoht, et kinnistusraamatusse kantud ja enampakkumise järel

kustutatud märkus VÕS § 324 lg 2 kohaselt välistas ka täitemenetluses kinnistu ostnud kostja I

õiguse rendileping üles öelda.

47. VÕS § 323 lg 1 sätestab, et üürilepingust tulenevate õiguste ja kohustuste üleminekul uuele

üürileandjale üüritud asja võõrandamise või koormamise tõttu (käesoleva seaduse § 291) võib

uus üürileandja üürilepingu kolme kuu jooksul käesoleva seaduse §-s 312 sätestatud

ülesütlemistähtaegu järgides üles öelda, kui lepingut ei või varem lõpetada. VÕS § 341 kohaselt

kohaldatakse rendilepingule täiendavalt üürilepingu kohta sätestatut, kui käesolevas peatükis

sätestatust ei tulene teisiti. Renditud asja omaniku vahetumisel rendilepingu lõpetamise kohta

eraldi sätteid ei ole, seega kohaldub VÕS § 341 ka rendilepingule.

48. XX (kostja III ja kostja I juhatuse liige) kohtu hinnangul pidi rendilepingu märkuse ja selle

kustutamise õiguslikust tähendusest olema teadlik ega saanud ekslikult arvata, et rendileping

lõppes kinnistusraamatust märke kustutamisega. Kohtutäitur on enne enampakkumist 10.12.2012

e-kirjaga (I kd, lk 157) OÜ Weiss juhatuse liikmele XXle selgesõnaliselt teatanud, et kohtutäitur

saab kinnistusraamatusse kantud märkuse rendilepingu kohta kustutada, aga rendileping tuleb

uuel omanikul üles öelda, vastasel juhul jääb rendileping kehtima. XXle on kirja lisana saadetud

ka rendileping, millega tutvumist K. M. e-kirjas täiturile kinnitab.

49. Kostja vaidleb vastu hageja käsitlusele, et tegemist on põllumajandusliku rendilepinguga,

mille ülesütlemiseks näeb VÕS § 354 ette kohustusliku kirjalikku taasesitamist võimaldava

vormi. Kostja on seisukohal, et on suuliselt lepingu lõpetanud, kaskede äraviimiseks tähtaja

andnud ning hageja on selle teate kätte saanud.

Hageja ja OÜ Prado vahelises maarendilepingus oli rendile antud maa kasutusotstarve

maatulundusmaa ning rendilepingu eesmärk oli võimaldada rentnikul mh kasvatada maal puid

ning saada tulu nende realiseerimisest (s.t saada vilja VÕS § 339 mõistes). Lepingu punkti 6.2.

kohaselt rentnikul on õigus kasutada maad oma majandustegevuse arendamiseks, sh puude

(maarjakaskede) kasvatamiseks. Lepingu punkti 6.3. kohaselt kuuluvad lepingu kehtivuse ajal

kõik maast saadavad viljad rentnikule. Lepingu erakorralise ülesütlemise korral kohustub

2-16-15968

rendileandja hüvitama täies ulatuses rentniku poolt maale istutatud puude (maarjakaskede)

maksumuse ning istikute hooldamise kulud, samuti rentniku poolt tulevikus puude

realiseerimisest planeeritud, kuid lepingu erakorralise ülesütlemise tõttu saamata jääva tulu.

Kohus on varasemas menetluses jõudnud järeldusele, et sellisena vastab maarendileping VÕS

§ 340 sätestatud põllumajandusliku rendilepingu tunnustele.

Kohus leiab, et kinnisasja kasutada andmise puhul kehtib lepingu ülesütlemiseks kohustuslik

kirjalikku taasesitamist võimaldav vorminõue nii rendilepingu kui ka põllumajandusliku

rendilepingu puhul. Tähtajalise rendilepingu ülesütlemist võlaõigusseaduse 16.peatükk ei

reguleeri. Tulenevalt VÕS §-st 341 kohalduvad seega rendilepingule üürilepingu sätted. VÕS §

325 lg 1 kohaselt peab elu- või äriruumi üürilepingu ülesütlemisavaldus olema kirjalikku

taasesitamist võimaldavas vormis, üürileandja ülesütlemisavaldus peab lisaks sisaldama

vähemalt andmeid üüritud asja kohta, lepingu lõppemise päeva ning ülesütlemise alust. Nendele

nõuetele mittevastav ülesütlemine on VÕS § 325 lg 5 kohaselt tühine.

Põllumajandusliku kasutusotstarbega kinnisasja ei saa võrrelda vallasasjaga, mille üüri- või

rendilepingu ülesütlemisele vorminõuet kehtestatud ei ole. Arvestades, et hageja sõlmis lepingu

oma majandus- ja kutsetegevuses ja konkreetne maarendileping oli sõlmitud mitmekümneaastase

tähtajaga, tuleks kohtu hinnangul juhul, kui leping ei ole käsitatav põllumajandusliku

rendilepinguna, lähtuda äriruumi üürilepingu ülesütlemise kohta sätestatust. Seega ei saanud

kostja I vaidlusalust maarendilepingut suuliselt kehtivalt üles öelda.

50. VÕS § 186 p 6 kohaselt võlasuhe lõpeb lepingu ülesütlemisega. Lepingu ülesütlemine

toimub avalduse tegemisega teisele lepingupoolele. See on ühepoolne tahteavaldus, mis tuleb

teisele poolele teatavaks teha, kuid mis ei vaja kehtima hakkamiseks teise lepingupoole

nõusolekut. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 69 lg 1 sätestab, et kindlale isikule

(tahteavalduse saaja) suunatud tahteavaldus tuleb tahteavalduse tegija poolt väljendada ja see

muutub kehtivaks kättesaamisega. Tahteavaldus on kätte saadud, kui see on tahteavalduse saajale

isiklikult teatavaks tehtud. Eemalviibijale tehtud tahteavaldus loetakse kättesaaduks kui see on

jõudnud tahteavalduse saaja elu- või asukohta ja tal on mõistlik võimalus sellega tutvuda (TsÜS

§ 69 lg 2).

51. Kostja I ei ole Vetsi kinnistu omanikuks saamise järel seaduses ettenähtud 3-kuulise tähtaja

jooksul kirjalikku avaldust rendilepingu ülesütlemiseks teinud. Kostja I väidetel on suuliselt

antud teada L.M.ile, et kostja I soovib maa vabastamist. Hageja väidetel puudusid L.M.il

volitused hageja nimel tahteavalduste vastuvõtmiseks. L. M. tunnistajana ülekuulamisel kinnitas

samuti, et temal puudusid volitused hageja esindamiseks. Kuna rendilepingut ei saanud suulise

ülesütlemisavaldusega lõpetada, ei oma asjas tähtsust, kas L.M.il olid volitused hagejat esindada

ja tema nimel tahteavaldusi vastu võtta, või kas kostjad I ja III olid õigustatud L.M.il selliste

volituste olemasolu eeldama.

52. Lepingu ülesütlemise avaldusena kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis ei ole käsitatav

K. M. 13.12.2012 kohtutäiturile edastatud e-kiri (I kd, lk 156). See ei ole adresseeritud hagejale.

Lisaks ei olnud kostja I kirja saatmise ajal veel kinnistu omanik ning tal puudus õiguslik alus

rendilepingut üles öelda: enampakkumise akt ja kohtutäituri avaldus vormistati 20.12.2013 ning

nende dokumentide alusel tehti kostja I omandiõiguse kohta kanne kinnistusraamatusse

02.01.2013.

53. Eeltoodust tulenevalt rendileping jäi omanikuvahetuse ja kinnistusraamatust märke

kustutamise järel kehtima ning kuna kostja I seaduses ettenähtud korras lepingut üles ei öelnud,

saaks kostjale I ette heita, et ta on rikkunud rendilepingust tulenevat rendileandja kohustust

võimaldada rentnikul maad kasutada ja saada sellest vilja. Selle eelduseks on aga kehtiva

rendilepingu olemasolu, st et rendileping ei olnud näiliku tehinguna või heade kommetega

vastuolu tõttu tühine.

54. VÕS § 339 kohaselt rendilepinguga kohustub üks isik (rendileandja) andma rendile isikule

(rentnik) kasutamiseks rendilepingu eseme ning võimaldama talle rendilepingu esemest

korrapärase majandamise reeglite järgi saadavat vilja. Rentnik on kohustatud maksma selle eest

tasu (renti). Kostjad on seisukohal, et hageja nõude aluseks olev rendileping on näilik ja tühine,

2-16-15968

rendilepingu pooled on seotud isikud, kes kooskõlastatud tegevusega üritasid ära hoida Vetsi

kinnistu võõrandamist kolmandatele isikutele.

55. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 89 lg 1 kohaselt näilik on tehing, mille puhul

pooled on kokku leppinud, et tehingu tegemisel tehtud tahteavaldustel ei ole avaldatud tahtele

vastavaid õiguslikke tagajärgi, sest pooled tahavad jätta mulje tehingu olemasolust või varjata

tehingut, mida nad tegelikult teha tahavad. TsÜS § 89 lg 2 kohaselt on näilik tehing tühine. TsÜS

§ 84 lg 1 kohaselt ei ole tühisel tehingul algusest peale õiguslikke tagajärgi.

56. Kohus leiab, et vaidlusalune maarendileping on tühine. Asjas on esitatud vastuolulisi väiteid

hageja ja Vetsi kinnistu eelmiste omanike vaheliste õigussuhete kohta ning kinnisasja kasutamise

kokkulepete vormi kohta.

Tunnistaja L.M.i 10.04.2018 ütluste kohaselt kuulus Vetsi kinnistu 2004 – 2009 isiklikult talle.

2007.a oli kokkulepe 6000 maarjakase istutamisest tema maale. L. M.i sõnul oli tal hagejaga,

tolleaegse ärinimega OÜ Total Halduse, suuline rendileping; kuni kinnistu võõrandamiseni 2009

sai ta kokkulepitud renti 500 krooni aasta kohta, kui kinnistu võõrandati, läks rendileping

tõenäoliselt edasi. Tunnistaja M. kinnitas samuti, et Vetsi kinnistu oli tema laenu tagatis,

hüpoteek jäi peale ka kinnistu OÜ-le Prado võõrandamise järel ning 2012.a müüdi kinnistu

sundtäitemenetluses L. M.i Nordea panga laenuvõla katteks.

57. Lükkamaks ümber kostjate väited rendilepingu näilikkuse kohta, esitas hageja asja uuel

arutamisel kohtule 09.02.2009 notariaalselt tõestatud lepingudokumendi - L.M.i ja Osaühingu

Prado vahel sõlmitud kinnistu müügilepingu, kinnistu mõttelise osa müügilepingu ning

asjaõiguslepingud ja kinnistamisavalduse (III kd, lk 64).

Tõendi esitamise taotluses hageja juhib tähelepanu, et 09.02.2009 müügilepingu punktides 1.5,

1.9 ja 1.10.7 on nimetatud, et Vetsi kinnistut on alates 2007.a sügisest kirjaliku kokkuleppe

alusel kasutanud Total Halduse OÜ (praeguse nimega Total Services OÜ); notariaalakti punktis

1.10.8 on sätestatud, et OÜ Total Halduse on istutanud Vetsi kinnistule 6000 maarjakase istikut

ja piiranud kinnistu aiaga ning et taimed ja aed on Total Halduse OÜ omand. 09.02.2009 lepingu

punktis 1.11.5 ostja OÜ Prado kinnitab eelnevaga samas sõnastuses, et on nendest asjaoludest

teadlik.

58. Notariaalselt tõestatud lepingu puhul ei saa tõusetuda küsimust, et leping on tagantjärele

koostatud, kuid see ei tõenda ka rendisuhete olemasolu L.M.i ja hageja vahel. 09.02.2009

lepingust ei nähtu selle punktides 1.5, 1.9 ja 1.10.7 nimetatud kirjaliku kokkuleppe sisu ega maa

kasutamise tingimusi. Hageja väidetel ei ole see kirjalik kokkulepe säilinud. 09.02.2009 lepingus

oli müüjaks L.M., kes tunnistajana ütlusi andes aga kinnitas, et sel ajal, kui tema oli kinnistu

omanik, oli rendileping suuline. Sellest saab järeldada, et 09.02.2009 lepingu punktides 1.5, 1.9

ja 1.10.7 nimetatud leping ei ole rendileping, vaid muu kirjalik kokkulepe, mille alusel hageja

alates 2007.a sügisest Vetsi kinnistut kasutas. Näiteks võis kirjalikku kokkuleppe sisuks olla, et

hageja saab kaskede istutamiseks L. M.ilt maa tasuta kasutamiseks.

09.02.2009 lepingust ei nähtu ning hageja ka ise ei viita sellele, et 09.02.2009 notariaalse ostu-

müügilepinguga oleks uuele omanikule OÜ-le Prado läinud üle L. M.i ja Total Halduse OÜ

vahelisest mistahes vormis rendilepingust tulenevad rendileandja kohustused. Muuhulgas ei

sisalda leping notari vastavaid selgitusi.

Seda, et 09.02.2009 lepingus nimetatud kirjaliku kokkuleppe all ei peeta silmas rendilepingut,

kinnitab ka lepingu punktis 3.1 sätestatud müüja ja ostja kokkulepe lepingu esemete otsese

valduse ostjale üle andmise kohta lepingu sõlmimise päeval, s.o 09.02.2009. Kui L. M.i ja Total

Halduse OÜ vahel oleks olnud sõlmitud rendileping, oleks kaseistanduse alune maa olnud Total

Halduse OÜ otseses valduses ning L.M. kaudse valdajana ei oleks saanud otsest valdust üle anda

OÜ-le Prado.

Otsese valduse üleandmisega viivitamise puhuks on lepingus kokku lepitud müüja kohustus

maksta leppetrahvi 0,03% ostuhinnast iga viivitatud päeva eest. Ei ole usutav, et L.M. oleks

leppetrahvi hoiatusel võtnud otsese valduse üleandmise kohustuse, teades, et kinnistu või selle

2-16-15968

osa (s.o maarjakase istanduse alune maa) on kellegi teise otseses valduses ning tal ei ole

võimalik täita valduse OÜ-le Prado üleandmise kohustust.

59. Hagiavalduses hageja tugineb OÜ-ga Prado 20.02.2009 sõlmitud maarendilepingule. Hageja

hagiavalduses ei väitnud, et on kased istutanud rendilepingu alusel. Ka hageja ja OÜ Prado vahel

20.02.2009 sõlmitud rendilepingus ei ole nimetatud varasemat rendisuhet ega selle üleminekut

OÜ-le Prado kui kinnisasja uuele omanikule. OÜ Prado kirjalikus rendilepingus näidatud

rendihind on kaks korda kõrgem L. M.i väidetud rendihinnast ning kuupäeva järgi on kirjalik

leping vormistatud paar päeva pärast OÜ Prado 16.02.2009 omanikuna kinnistusraamatusse

kandmist.

Sellest saab järeldada, et L.M.i väidetavat suulist rendilepingut OÜ-le Prado kinnistu

omandamisel üle ei läinud.

Seega isegi juhul, kui hagejal oli Vetsi kinnistu kasutamiseks L.M.iga sõlmitud suuline

rendileping, nagu L. M. oma ütlustes kinnitas, lõppes see leping kinnistu võõrandamisel.

Kinnistule istutatud puud olid kinnistu oluliseks osaks ja koos maaga läks puude omandiõigus

üle kinnistu uuele omanikule.

60. Hageja lepingut esitades 31.07.2020 menetlusdokumendis selgitab ka ise, et 09.02.2009

notariaalakt tõendab asjaolu, et L. M. võõrandas kinnistu koos sellel asuva ning Total Halduse

OÜ-le kuulunud maarjakaskede istandusega Prado OÜ-le; omavahelise õigussuhte reguleerimise

eesmärgil sõlmisid Total Halduse OÜ ja Prado OÜ 20.02.2009 maarendilepingu. See ei tähenda

aga, et kirjaliku rendilepingu sõlmimisega läks (maarja)kaskede omandiõigus Prado OÜ-lt üle

Total Halduse OÜ-le. Nagu märgitud, oli võimalik suuline rendileping lõppenud kinnisasja

võõrandamisega ning eelmise omanikuga sõlmitud kokkuleppe alusel kinnistule istutatud puud

olid muutunud kinnisasja oluliseks osaks.

Sellist tõlgendust toetab VÕS § 360, mille lg 1 järgi ei ole põllumajandusliku kinnisasja

rentnikul õigust rendilepingu lõppemise ajaks eraldamata jäänud viljadele, kuid ta võib nõuda

nende saamiseks tehtud kulutuste hüvitamist. Sama paragrahvi teisest lõikest tulenevalt

kohaldatakse lõiget 1 vastavalt ka raieks määratud, aga veel raiumata puude kohta. Samuti näeb

VÕS § 359 lg 1 ette, et kui rendilepingu lõppemisel ilmneb, et rendilepingu eseme väärtus on

rendileandja nõusolekul tehtud parenduste või muudatuste tõttu kestvalt oluliselt suurenenud,

võib rentnik nõuda selle eest mõistlikku hüvitist. VÕS §-ides 359 ja 360 ei eristata rendilepingu

lõppemise erinevaid aluseid. Selliseid hüvitisi saab mõistetavalt nõuda isikult, kes on

rendilepingu pooleks lepingu lõppemise ajal. Kuna praegusel juhul L. M.i ja OÜ Total Halduse

vahelisest võimalikust suulisest rendilepingust tulenevad rendileandja kohustused OÜ-le Prado

üle ei läinud, saanuks hageja kaseistanduse rajamise kulutusi ja selle tõttu kinnistu väärtuse

suurenemise eest hüvitist nõuda L. M.ilt.

61. TsÜS § 54 lg 1 järgi on kinnisasja olulised osad sellega püsivalt ühendatud asja, nagu

ehitised, kasvav mets, muud taimed ja koristamata vili. TsÜS § 53 lg 2 kohaselt asi ja selle

olulised ei saa osad olla eri isikute omandis.

24.10.2013 esitatud kuriteoteates OÜ Total Services seaduslik esindaja M. L. märgib, et OÜ

Total Services sõlmis Vetsi kinnistu kohta maarendilepingu 20.02.2009, varasemat suulist

rendilepingut L. M.iga ei nimetata ka kriminaalmenetluse lõpetamise määruses. Seega 2007.a

istikute L.M.ile kuulunud kinnistule istutamisega muutusid kased kinnistu oluliseks osaks. Kui

OÜ Prado omandas L.M.ilt kinnistu ja OÜ Total Halduse sõlmis OÜ-ga Prado Vetsi kinnistu

kasutamiseks maarendilepingu, ei muutunud kaskede õiguslik seisund – need olid ja jäid maatüki

oluliseks osaks. Asjaolu, et rendilepinguga anti rentnikule õigus saada maast vilja, sh tulevikus

rendilepingu tähtaja jooksul raieküpseks saavaid puid raiuda, ei tähenda, et kaseistanduse puud

kuulusid OÜ-le Total Services. Kohus juhib tähelepanu, et rendilepingu kohaselt anti hagejale

rendile kogu Vetsi kinnistu, pindalaga 5,76 ha, eksperthinnangu kohaselt kasekulutuuri pindala

oli ainult 3 ha.

62. Eeltoodu alusel kohus asub seisukohale, et kased kuulusid rendilepingus selle sõlmimise

kuupäevana märgitud 20.02.2009 kinnistu omanikule, OÜ-le Prado. Asjaoludest ja esitatud

tõenditest järelduvalt juhul, kui rendileping on ehtne, anti maa hagejale rendile koos maal

2-16-15968

kasvavate kaskedega. Rendilepingust ei nähtu, et rendile antud maal kasvanud kased olid hageja

omandis. Rendilepingus küll viidatakse, et maatükile on kased istutanud hageja, kuid ei nimetata,

et kasvavad puud kuuluvad hagejale, vastupidi – lepingu punkti 6.3. kohaselt kuulusid rentnikule

üksnes maast lepingu kehtivuse ajal saadavad viljad. Rendilepingus rentnik kohustus

rendilepingu lõppemisel maa tagastama samas seisundis. Lepingu punktis 8.5.1 sätestatakse

rendileandja kohustus tagada rentnikule tema soovi korral võimalus kaseistikute kui eraldamata

vilja ümberistutamiseks ja hüvitama sellega kaasneva kulu. Juhuks kui rentnik ei soovi puid

ümber istutada või seda ei ole võimalik teha, nähti ette rendileandja kohustus hüvitada rentnikule

kulud ja saamata jäänud tulud.

63. Hageja omandiõigust kinnisasja oluliseks osaks olevatele puudele ei saanud tekkida

09.02.2009 müügilepingusse pandud sättest, et puud ja aed on Total Halduse OÜ omandis.

Hageja ei olnud müügilepingu pooleks, rendileping temaga sõlmiti pärast kinnisasja

omandõiguse üleminekut OÜ-le Prado. TsÜS § 53 lg-st 2 ja § 54 lg-st 1 tulenevalt ei saa

kinnisasi ja sellel kasvavad puud kui kinnisasja olulised osad olla erinevate isikute omandis.

See tähendab aga, et kaskede hävitamisega ei kahjustanud kostjad hagejale kuulunud vara, sest

kaseistikud ei olnud veel raieküpsed ehk vilja ei saanud veel eraldada.

64. Kostja on esitanud täiendavaid tõendeid ja jätkuvalt tugineb sellele, et 20.02.2009

rendileping on näilik, see on tehtud seotud isikute vahel eesmärgiga takistada Vetsi kinnistu

müümist täitemenetluses. Asjas on leidnud tõendamist asjaolu, et tunnistaja L.M.il ja hageja

seaduslikul esindajal M. L.il olid käsitletavate tehingute ajal samasuunalised majanduslikud

huvid. Kostjad on seisukohal, et kased kuulusid tegelikult kinnisasja omanikule, M. L. ja L. M.

tegutsesid kooskõlastatult eesmärgiga luua õigusnäivus rendilepingu olemasolust ja sellega

vältida Vetsi kinnistu sundmüüki või müügi korral säilitada kontroll selle kasutamise üle. Kohtu

ette toodud ajaolude põhjal on eluliselt usutav, et seda eesmärki võidi pidada silmas juba

09.02.2009 kinnistu L. M.i poolt OÜ-le Prado müümisel.

Kostjad on äriregistri väljatrükkidega (III kd, lk 32-33, 38-41) tõendanud, et kaseistanduse

rajamise aegne Vetsi kinnistu omanik L.M. oli nii äriliselt kui isiklikult tihedalt seotud Total

Services OÜ ja OÜ Prado juhatuse liikme M. L.iga.

Tunnistaja L.M.i ütluste kohaselt oli tema ja Total Halduse OÜ vahel suuline rendileping, mille

alusel hageja rajas L. M.i kinnistule kaseistanduse. L. M.i ütluste kohaselt sai ta kuni kinnistu

2009.a võõrandamiseni kokkulepitud renti 500 krooni aasta kohta. Muid tõendeid selle kohta,

kes, kui palju ja kas üldse L. M.ile renti maksis, ei ole. Rendilepingu olemasolu hageja

majandusaasta aruanded ei kajastanud.

Kostjad on esile toonud, et L.M. esitas 10.04.2018 (kostjad ekslikult on aastanumbriks märkinud

2017) istungil tunnistajana valeandmeid, kui väitis, et tal puudub igasugune seos hageja Total

Services OÜ-ga ja jättis mainimata, et tal olid vaidlusaluse rendilepingu sõlmimise ajal ja on

tänaseni ühised majanduslikud huvid hageja seadusliku esindaja ja pikaaegse omaniku M. L.iga.

Näiteks olid M. L. ja L.M. Lend Invest Property OÜ kaasasutajad, kaasosanikud ja juhatuse

liikmed.

M. L.i ja L.M.i, samuti OÜ Prado ja Total Services OÜ ühiseid majanduslikke huve perioodil

2006 kuni vähemalt 2013 näitavad ka OÜ Prado Halduse registriandmed – M. L. ja L. M. olid

selles äriühingus samaaegselt juhatuse liikmed ning läbi Lend Invest OÜ ja/või OÜ Prado ka

osanikuks. Kohus nõustub kostjatega, et juhatuse liikmete kattuvus tähendab seotud ettevõtjaid,

kelle puhul tuleb eeldada ühist majanduslikku huvi.

Tunnistaja M.i sõnul osales tema istanduse rajamisel tasuta, mh transportis istutajaid ja istikuid,

pärast istanduse rajamist mitmeid kordi aastas jälgis istanduse olukorda. Kui poolte vahel oli

juba 2007. L. M.i väidetud suuline rendileping, ning L. M. ei olnud pärast kinnistu müüki seotud

Total Services OÜ-ga (sh ei omanud volitusi äriühingu esindamiseks tehingutes OÜ-ga Weiss),

saab eelnevast järeldada, et L. M. ja M. L. lävisid lisaks ühistele ärihuvidele ka eraeluliselt.

Vastasel juhul puudub mõistlik põhjendus, miks L.M. pidanuks oma aega ja vahendeid

panustama võõra äriühingu kaseistanduse rajamisse ja järelevalvesse.

2-16-15968

65. L.M.iga 09.02.2009 kinnistu müügilepingu sõlmimisel ja hagejaga 20.02.2009 rendilepingu

sõlmimisel esindas OÜ-d Prado juhatuse liikmena M. L.. Hageja esindajaks rendilepingu

sõlmimisel oli märgitud A. V. (juhatuse liige 10.10.2008 – 24.03.2009), kuid OÜ Total Services

registriandmete väljatrükist (III kd, lk 32-34) nähtuvalt kuni 10.02.2009 ja uuesti alates

24.03.2009 oli hageja, tolleaegse ärinimega Total Halduse OÜ juhatuse liige M. L.. Mõlema

äriühingu asukoha aadressiks on registris märgitud hagejale kuulunud kinnistu aadress (vt täituri

teade I kd, lk 75).

66. Õige on kostjate osundus, et hageja majandusaasta aruannetest rendilepingu olemasolu ei

nähtu. 20.02.2009 kuupäevaga vormistatud rendilepingu punktis 2.1. kohustus rentnik (hageja)

tasuma maa kasutamise eest renti 1000 krooni aastas, rendisumma tuli maksta hiljemalt jooksva

aasta 10.detsembriks. Total Services OÜ 2009.a majandusaasta aruandes (I kd, lk 134 – 147) on

üüri- ja rendikulu summaks 34 krooni, 2010.a aruandes (I kd, 148- 154) 0 krooni, 2011.a ja

2012.a majandusaasta kohta esitatud tegevuskulude aruandes (I kd, lk 65 – 72) kululiigina üüri-

ja rendikulu enam üldse välja ei tooda.

Seejuures nähtub hageja aruandlusandmetest (II kd, lk 69 -70), et hageja on 2010. ja 2011.a

aruanded esitanud registripidajale alles 2015.aastal. 07.03.2013 on Pärnu Maakohtu

registriosakond avaldanud väljaandes Ametlikud Teadaanded Osaühingu Total Services ÄS § 60

lg 2 alusel sundlõpetamise teate (I kd, lk 61), sest hageja ei olnud esitanud 2010.a ja 2011.a

majandusaasta aruandeid, samuti oli hagejal 2016.aastal hagiavalduse esitamise ajal uus

kustutamishoiatus järgmiste aastate aruannete esitamata jätmise eest (I kd, lk 62). aastate 2012 –

2016 kohta esitas hageja majandusaasta aruanded registripidajale 14.02.2018 pärast seda, kui

kostja aruannete esitamata jätmisele viidates taotles kohustada hagejat tasuma täiendavalt tagatist

kostja menetluskulude katteks.

67. Äriseadustiku (ÄS) § 60 lg 1 ja 179 lg 4 kohaselt tuleb osaühingu majandusaasta kinnitatud

aruanne esitada registripidajale majandusaasta lõppemise järel 6 kuu jooksul. Aruannete

hilinemisega esitamine ja aruannetes esitatud andmed kinnitavad kostjate kahtlusi, et reaalset

majandustegevust hagejal 2011.aastast ei ole või vähemalt Eestis ei ole: 2010.a lõpuks oli

hagejal raha kontodel ja kassas 0 krooni; 2013.aastast näitab hageja müügitulu ainult Rootsis,

majandusaasta aruannete kohaselt oli hagejal kuni 2010.a üks palgaline töötaja, alates

2011.aastast palgalisi töötajaid ei ole.

68. Hageja esindaja 29.09.2020 kohtuistungil väitis, et hageja majandustegevus seisneski

kaseistanduse pidamises. Väidetava rendilepingu sõlmimise aasta, 2009.a tegevusaruande

kohaselt oli hageja põhitegevusala aga laenude andmine ja vahendustegevus. Hageja märgib

tegevusaruandes, et alustas 2009.a tegevust Rootsis. Alates 2010.aastast on majandusaasta

aruannete järgi hageja põhitegevusala vahendustegevus ja ehitustööd. Registrikaardile on

EMTAK koodi kohaseks tegevusalaks 2009.a märgitud enda või renditud kinnisvara

üürileandmine ja käitus, 2010.a ja 2012 - 2016 spetsialiseerimata hulgikaubandus; 2011.a

elamute ja mitteeluhoonete ehitus.

Kohus möönab, et registripidajale esitatud andmetes märgitud põhitegevusala iseenesest siiski ei

välista osaühingu poolt põllumajandusliku maa rendilepingu sõlmimist majandustegevuse

raames, kuid hageja esitatud andmetest ega tõenditest ei nähtu, et hageja oleks rendilepinguga

seoses üldse mingeid tegevusi teinud või kulusid kandnud. Selles tsiviilasjas üksnes kirjalik

rendileping seega rendisuhte olemasolu ja kestmist ei tõenda.

69. Hinnates kõiki tõendeid kogumis, ei väära kostjate seisukohta maarendilepingu näilikkuse

osas ka see, et juba 09.02.2009 müügilepingus on märgitud, et hageja on kinnistut 2007.aastast

kasutanud kirjaliku lepingu alusel, istutanud sinna maarjakased ning et kinnisasjal asuvad

kaseistandus ja seda ümbritsev aed on Total Halduse OÜ omand.

OÜ Prado ja Total Services OÜ sõlmisid vaidlusaluse maarendilepingu väidetavalt 20.02.2009,

s.o pärast L.M.i poolt Vetsi kinnistu võõrandamist OÜ-le Prado, mistõttu 09.02.2009

müügilepingu punktis 1.10.7 ei saadud viidata 20.02.2009 rendilepingu olemasolule.

Enne 20.02.2009 hageja kasutusõigusega seotud lepinguliste suhete kohta on esitatud mitmeid

erinevaid ja vastuolulisi väiteid. 24.10.2013 esitatud kuriteoteates OÜ Total Services seaduslik

2-16-15968

esindaja M. L. märgib, et OÜ Total Services sõlmis Vetsi kinnistu kohta maarendilepingu

20.02.2009, varasemat L. M.i väidetud suulist rendilepingut ega 09.02.2009 müügilepingus

nimetatud kirjalikku lepingut L. M.iga ei nimetata ka kriminaalmenetluse lõpetamise määruses.

Seetõttu jääb Vetsi kinnistu 09.02.2009 müügilepingus kaseistanduse omandiõiguse nimetamine

paljasõnaliseks, sellel puudub õiguslik väljund kolmandate isikute (s.h lepingupooleks mitteolev

hageja) jaoks ning nimetatud punktide sisaldumine lepingus pigem kinnitab kostjate väidet, et

hageja ja OÜ Prado (mõlemad äriühingud tegutsesid sisuliselt M. L.i isikus) eesmärk oli säilitada

Vetsi kinnistu jäämine oma majandussfääri kas läbi omandisuhete või vähemalt kasutusõiguse.

Kohus on seisukohal, et 09.02.2009 lepingus viide maa kasutamisele, kaseistanduse rajamisele ja

kaskede ning aia kuulumisest Total Halduse OÜ-le ei tõenda ka 20.02.2009 maarendilepingu

tegeliku sõlmimise aega ega lükka ümber kostjate väiteid maarendilepingu näilikkuse ja tühisuse

kohta.

70. Konkreetseid asjaolusid ja sündmuste kronoloogiat arvestades on kohtu hinnangul

põhjendatud kahtlus, et maarendileping on näiline ja võib olla vormistatud ka selles märgitud

kuupäevast hiljem.

Lepingu selles märgitud kuupäevast hilisemal ajal vormistamise võimalikkusele viitab see, et

kuigi õigus nõuda märkuse kandmist kinnistusraamatusse sisaldus juba 20.02.2009 kuupäevaga

vormistatud lepingus (p 6.1.), nähtub Vetsi kinnistu registriosa väljavõttest, et (I kd, lk 8), et

märkus rendilepingu olemasolu kohta kinnistusraamatusse kantud alles 08.09.2011 vormistatud

kinnistamisavalduse alusel, s.o ligi kaks aastat ja 7 kuud pärast rendilepingu sõlmimist. OÜ-le

Prado (rendileandja) kuulus alates 27.05.2009 OÜ Total Halduse (rentnik) 10 000 krooni suuruse

nimiväärtusega osa ning alates 5.04.2011 on OÜ Prado hageja ainuosanik. Nii rentniku kui

rendileandja juhatuse liige oli märkuse kinnistusraamatusse kandmisel M. L.. Seega hagejal enda

kui rentniku huvide kaitseks oli vaja rendilepingut kinnistusraamatus märkusega nähtavaks teha

üksnes juhul, kui kinnistut plaaniti müüa ja sooviti tagada õigust kasutada maad rendilepingu

alusel ka omanikuvahetuse korral. Kohtule ei ole esitatud andmeid, et OÜ Prado ise plaanis

kinnistu võõrandamist. Küll aga nähtub tõendite kogumist, et Vetsi kinnistut ähvardas

sundvõõrandamine

L.M.i

võlausaldaja

poolt

hüpoteegi

realiseerimiseks

algatatud

täitemenetluses.

71. Tunnistajana ülekuulamisel L.M. andis ütlusi, et tema oli enne OÜ-d Prado Vetsi kinnistu

omanik, kinnistule seatud hüpoteek tagas tema kohustusi ning 2012.a müüdi kinnistu

täitemenetluses L. M.il Nordea panga ees tekkinud laenuvõla katteks.

M. L. oli OÜ Prado juhatuse liige nii 09.02.2009 Vetsi kinnistu müügitehingu ajal, kui

rendilepingu märke kinnistusraamatusse kandmise ajal. M. L. esindas hagejat kinnistu

09.02.2009.a müügilepingu (III kd, lk 64 – 69) sõlmimisel. Müügilepingu punktis 2.2. lepivad

L. M. müüjana ja OÜ Prado (M. L.i isikus) kokku, et lepingu esemete (sama lepingudokument

sisaldas kahe kinnisasja müügitehingut) suhtes kehtivad hüpoteegid jäävad kehtima ka pärast

lepingu sõlmimist ja ostja kinnistusraamatusse omanikuna kandmist; punktis 2.3. ostja avaldab,

et ta on teadlik lepingu esemete igakordse omaniku kohustuses alluda kohesele sundtäitmisele

hüpoteekidega tagatud nõuete rahuldamiseks, samuti seda, et ta on tutvunud müüja ja

hüpoteegipidaja vahel sõlmitud laenulepingutega, millest tulenevate nõuete tagamiseks on

lepingu esemetele seatud hüpoteegid hüpoteegipidajate kasuks.

Lepingu punktis 2.4. OÜ Prado oma esindaja M. L.i isikus kinnitab, et on teadlik lepingu

sõlmimisega kaasnevast riskist, et müüja poolt laenukohustuse mittetäitmise korral vastutab ostja

lepingu esemega.

72. 00.02.2009 müügilepingu punktist 2.1. nähtuvalt Vetsi kinnistu müügihinna (70 000 krooni)

tasumise kohustus tasaarvestati müüja (L. M.i) poolt 19.12.2008 ja 16.01.2009 sõlmitud

laenulepingutega summas 70 000 krooni ja 400 800 krooni. Sellest saab järeldada, et L. M.il oli

lisaks hüpoteegiga tagatud kohustustele panga ees rahalisi kohustusi ka OÜ Prado ees vähemalt

summas 470 800 krooni. 09.02.2009 müügilepingus kahe lepingueseme müügihinnad kokku

moodustasid 170 000 krooni ning seega tasaarvestamise tulemusel jäi L. M.il OÜ Prado ees veel

2-16-15968

täitmata kohustusi 300 800 krooni, lisaks olid L. M.il Nordea panga ees rahalised kohustused,

mida ka pärast kinnistu OÜ-le Prado müümist jäid tagama Vetsi kinnistule seatud hüpoteegid.

Nendel asjaoludel pidi M. L. hageja seadusliku esindajana juba 2009.a aru saama, et L. M.il on

rahalised raskused ning on enam kui reaalne võimalus, et OÜ Prado soetatud Vetsi kinnistu koos

sellel asuvate hageja kaskedega võõrandatakse täitemenetluses.

Hagiavalduses esitatud asjaolude kohaselt oli hageja hinnangul tegemist väga väärtusliku

istandusega, millest hageja lootis tulevikus suurt tulu. Mõistlikult saab eeldada, et ülalkirjeldatud

asjaolude korral rentnik esitab oma investeeringu kaitsmiseks kinnistamisavalduse rendilepingu

kohta märkuse kinnistusraamatusse kandmiseks viivitamata. See, et seda ei tehtud, kinnitab

tõenäosust, et leping on näilik ja vormistatud tagantjärele.

73. Kriminaalmenetluse lõpetamise määrusest (I kd, lk 203 – 205) nähtuvalt esitas sissenõudja

Nordea Bank Finland Plc Eesti filiaal kohtutäiturile avalduse sissenõudja kasuks Vetsi kinnistule

seatud hüpoteekide realiseerimiseks 11.04.2012. s.o 7 kuud pärast maarendilepingu kohta

märkuse kinnistusraamatusse kandmist. Ka see fakt ei kõrvalda kahtlusi rendilepingu tegeliku

koostamise aja osas. 7 kuune ajavahe ei tähenda, et hageja seaduslik esindaja ei olnud teadlik

kinnistut ähvardavast täitemenetlusest. Tavapäraselt jääb panga ees võlgnevuse tekkimise ja

sundtäimise vahele teatav ajaperiood: hüpoteegi realiseerimisele eelneb võlgnevuse tasumiseks

täiendava tähtpäeva määramine ja lepingu ülesütlemine (kui leping ei ole juba lõppenud lepingu

täitmise tähtpäeva saabumisega). Tagatisvara arvelt püütakse saavutada kohustuse täitmist

võimalikus suures ulatuses ning üldjuhul jooksva võlgnevuse katteks tagatist ei realiseerita.

Hüpoteegi realiseerimiseks alustatakse täitemenetlust pärast seda, kui kogu kohustuse jääk on

sissenõutav ja võlga ei ole täiendavalt antud tähtaja jooksul tasutud.

74. On enam kui tõenäoline, et L. M.i võlgnevus ja selle katteks OÜ-le Prado kuuluval kinnistul

lasuvate hüpoteekide realiseerimise oht olid hagejale teada juba 2011.a septembris, kirjalik

rendileping vormistati tagantjärgi kuupäevaga ja selle alusel kanti märge kinnistusraamatusse

selleks, et takistada kinnistu müüki, võimaliku müügi korral aga tagada uuelt omanikult rahalise

hüvitise nõudmise võimalus.

Kinnistut koormav pikaajaline rendileping ja selles ettenähtud suur hüvitamiskohustus ilmselgelt

vähendavad võimalike ostjate huvi ja pakutavat hinda, mis muu hulgas suurendab ka kinnisasja

omaniku või rentniku võimalusi enampakkumisel osaleda ja kinnistu soodsa hinnaga välja osta -

sõltumata müügihinnast enampakkumise järel hüpoteek kustutatakse.

Kriminaalmenetluse lõpetamise määrusest nähtubki, et hageja tegi ka ise täitemenetluses

pakkumise osta vara kohtutäituri kontrolli all, selle tõttu sissenõudja nõusolekul lükati

enampakkumise lõpuaeg edasi ja anti hagejale aega tehingu korraldamiseks, hageja kinnistut

siiski ei ostnud ja jätkati elektroonilist enampakkumist.

75. OÜ Prado omakorda proovis kinnistu ostmiseks kostjalt I laenu saada: M. L. saatis

09.12.2013 XXle e-kirja ja selle manuses laenulepingu projekti (III kd, lk 35 – 37), mille

kohaselt kostja I annab OÜ-le Prado laenu 6000 eurot, Prado ostab selle eest täitemenetluses

kinnistu ning seejärel laenusumma tasumiseks OÜ Prado hiljem võõrandab kinnistu kostjale I

9000 euro eest, ostuhinnast 6000 eurot tasaarvestatakse laenusummaga ja ülejäänud 3000 eurot

kostja I maksab laenusaajale sularahas või ülekandega. Seejuures oli laenulepingu projektis OÜ

Prado esindajaks märgitud T.R.. Sõlmimata jäänud laenulepingu projekt iseenesest asja

lahendamisel õiguslikku tähendust ei oma, kuid siiski süvendab veendumust, et kostjate

kahtlused on õiged: OÜ Prado ja Total Services OÜ peamine eesmärk oli kõikvõimalike

vahenditega, sh näiliku rendilepinguga, takistada kinnistu sundvõõrandamist täitemenetluses.

76. Kuna maarendileping on allkirjastatud käsikirjaliselt, ei ole võimalik tuvastada sellele alla

kirjutamise tegelikku aega. Lepingu tagantjärele vormistamise kahtluste põhjendatust toetab

lepingu punktis 6.3. rendilepingu erakorralise ülesütlemise puhuks rendileandja ulatusliku

hüvitamiskohustuse sätestamine, mis ei ole sellistes rendilepingutes tavapärane. Rentniku õigusi

käsitleva 6. lepingupunkti alapunktis 6.3 on Bold (paksu) kirjaviisiga eriliselt rõhutatud

rendileandja kohustust hüvitada rendilepingu erakorralise ülesütlemise korral maale istutatud

puude (maarjakaskede) maksumus, istikute hooldamise kulu ja rentniku poolt tulevikus puude

2-16-15968

realiseerimisest planeeritud, kuid lepingu erakorralise ülesütlemise tõttu saamata jääv tulu.

Selliselt oleks rendileandja kohustatud rentnikule kahju hüvitama näiteks ka juhul, kui

rendileping lõpetatakse erakorraliselt rentniku pankroti tõttu. Kogu ülejäänud lepingu tekstis on

paksendatud tähemärke kasutatud ainult pealkirjade ja lepingu alguses poolte nimede

esiletõstmiseks. Sellisest vormistusviisist jääb mulje, et lepingus on esmatähtsaks peetud

rendileandja hüvitamiskohustust. Rendiobjekti ja rendihinnaga seonduvat nii tähtsaks ei ole

peetud, kuigi just need on rendilepingu olulised tingimused, milles kokku leppimata lepingut

sõlmida ei ole võimalik. Seetõttu kohus nõustub kostjatega, et leping on vormistatud ja selle

kohta märkus kinnistusraamatusse kantud eelkõige (kui mitte üksnes) selleks, et takistada Vetsi

kinnistu müüki või müümise korral tagada võimalus nõuda uuelt omanikult kahjutasu.

77. Kuna M. L. oli rendilepingu poolteks oleva mõlema äriühingu juhatuse liige, ei tõenda tema

osalemine kaseistanduse rajamise ja hooldamise korraldamises OÜ Prado ja OÜ Total Services

vahel rendilepingu olemasolu ega täitmist ega seda, et kased kuulusid hagejale, mitte kinnisasja

oluliste osadena selle omanikule, OÜ-le Prado.

Seda ei tõenda ka tunnistaja V. L.i ütlused selle kohta, et kaseistanduse rajamisega tegeles tema

poeg M. L.. Tunnistaja ütlused, et istandusele aia ehitamiseks materjali ostis ja istikute

hooldamise kulud maksis kinni poeg OÜ Total Halduse nimel, on paljasõnalised. Tunnistaja on

hageja seadusliku esindaja M. L.i lähikondne ning tema ütlusi võib mõjutada alateadlik soov, et

asi laheneks hageja kasuks. Kostjad on menetluse algusest peale juhtinud tähelepanu sellele, et

raamatupidamiskohustuslasena pidanuks hagejal kuludokumendid olemas olema. Hageja ei ole

istanduse rajamise kulude (s.h istikute eest tasumise) tõendamiseks ühtegi dokumenti esitanud.

Lisaks tunnistaja V. L. väitis, et tema teada oli maa Total Halduse OÜ maa, tunnistajal endal ei

ole mingit seost selle firmaga, tema poeg tegeles seal; tunnistaja enda väidetel ei ole OÜ Total

Halduse juhatuses olnud, osanik ei ole olnud, juhtimises ei ole osalenud. Äriregistri andmetel (III

kd, lk 32 – 34) on M. L. olnud aga nii OÜ Total Halduse osanik (25.07.2008 – 05.04.2011), kui

juhatuse liige (12.05.2010 – 26.10.2010).

78. Tunnistaja M. L.i ütlustest nähtub, et tema teada kuulus kaseistandus maaomanikule, kelleks

oli tema pojaga seotud firma. Tunnistaja võis ütlusi andes ekslikult arvata, et maa kuulus

hagejale, OÜ-le Total Halduse. Kuna M. L. oli samal ajal ka OÜ Prado juhatuse liige, ei ole

välistatud, et tegelikkuses korraldas kaseistanduse hooldamist kinnistu omanik, OÜ Prado.

79. Kõige eeltoodu alusel kohus asub seisukohale, et 20.02.2009 kuupäevaga OÜ Prado ja OÜ

Total Halduse (praegune OÜ Total Services) vahel kirjalikult vormistatud rendileping on näilik.

Hageja ja OÜ Prado seotud osapooltena soovisid rendilepingu vormistamisega ja selle kohta

kinnistusraamatusse märke kandmisega luua üksnes õigusnäivust ja jätta kolmandatele isikutele

mulje rendilepingu olemasolu kohta, lepingupooltel ei olnud tegelikku soovi vastastikku

saavutada rendilepinguga kaasnevaid õiguslikke tagajärgi või rendilepingut täita, rendilepingu

faktilise täitmise kohta mingeid andmeid ei ole.

Näilik tehing on TsÜS § 89 lg 2 kohaselt tühine. TsÜS § 84 lg 1 järgi ei ole tühisel tehingul

algusest peale õiguslikke tagajärgi. Tühise tehingu alusel saadu tagastatakse vastavalt alusetu

rikastumise sätetele, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.

Tühine rendileping ei saanud kinnistu võõrandamisel uuele omanikule üle minna ning kostjal I ei

tekkinud tühisest rendilepingust rendileandja kohustusi. Seega ei saanud kostja I rendilepingut

rikkuda ega selle põhjusliku tagajärjena hagejale kahju tekitada.

Kohus jätab hagi kostja I vastu lepingu rikkumisega tekitatud kahju hüvitamiseks rahuldamata.

80. Lisaks on hageja kahju hüvitamise nõue põhjendamatu ja tuleb jätta rahuldamata ka juhul,

kui rendileping oleks kehtiv ja kinnisasjal kasvavad puud ei kuulunud kinnisasja omanikule, vaid

rentnikule.

Põhjendatud on kostjate vastuväited, et ostu-müügileping ei tõenda, et tegemist oli just

maarjakase istikutega. Mingeid andmeid selle kohta, et A.L. tegeles seemnest maarjakase istikute

kasvatamise ja müümisega ning et tal olid vastavad teadmised, ei ole kohtule esitatud. Kostjate

teada tegeles A.L. kasevihtade tootmisega.

2-16-15968

Tunnistaja M. L. 10.04.2018 istungil andis ütlusi (II kd, lk 104), et tema teada oli olemas

sertifikaat, et need on maarjakased. V. L.i ütlustele tuginedes taotlesid kostjad asja uuel

arutamisel tõendite kogumise korras kohustada hagejat see sertifikaat kohtule esitama. Hageja

lepinguline esindaja 29.09.2020 istungil kinnitas, et hageja seadusliku esindaja M. L.i väitel on

sertifikaat kunagi olemas olnud, aga enam ei ole, seda ei ole võimalik esitada.

Kohus nõustub kostjaga, et sedavõrd väärtuslike taimede ostmise puhul peaks olema koos ostu-

müügilepinguga ka taime päritolu ja sorti kinnitav sertifikaat.

Kohus möönab, et sertifikaadi puudumine üksi ei anna alust väita, et hageja ei ostnud istikuid

maarjakaskedena ega maksnud nende eest ostu-müügilepingus märgitud hinda. Ka kostjate

esitatud dendroloog A. A. arvamuses märgitakse, et isegi sertifitseeritud seemnetest kasvatatud

maarjakase istik ei taga, et istikust kasvab maarjakase väärtusliku puiduga puu.

Sertifikaat on ainult üks võimalik tõend, välistatud ei ole vaidlusaluste maarjakaskede olemasolu

tõendamine muude tõenditega.

81. Kohus siinkohal märgib, et ekspert I. S. oma 10.02.2014 eksperthinnangus lähtub samuti

eeldusest, et kultuuri rajamisel on kasutatud 1-2 aastaseid paljasjuurseid maarjakase

seemnetaimi. Eksperthinnangust ei nähtu, mille alusel I. S. selle kindlaks tegi. Ostu-

müügilepingus ei ole istikute vanust märgitud. Istikute arvu järgi võib üksnes oletada, et tegemist

oli paljasjuursete taimedega, sest ei ole tõenäoline, et istanduse rajamiseks ostetakse tuhandeid

mullapalliga või konteinertaimi.

82. 10.04.2018 (II kd, lk 106) kohtuistungil I. S. tunnistajana andis ütlusi, et kui on tegemist

seemnetekkeliste taimedega, nagu Vetsi kinnistul, siis kõik ei kanna maarjakase tunnuseid ja

esimestena tuleb välja raiuda ilma tunnusteta puud. I. S.a ütluste kohaselt maarjakase tunnused

ilmnevad eri aegadel, osaliselt on tunnused 1-2 aastasel taimel näha, enamikul taimedel ilmnevad

need 5. - 6. aastal; on teada, et osadel taimedel ilmnevad tunnused veelgi hiljem; esimene raie

peaks olema 13. kasvuaastal, siis on tunnused juba ilmnenud; on ette tulnud ka juhuseid, kui puu

on kasvanud 20. aastani arukasena ja siis on ilmnenud maarjakase tunnused.

I. S.a enda ütlustest järeldub, et istanduse 11.05.2013 inspekteerimise ajal, mil puud olid

maksimaalselt 7-8 aastased, ei saanud neist enamikel olla maarjakase tunnused avaldunud ehk ka

ekspert S. on oma ekspertarvamuse koostamisel suures osas lähtunud hageja väitest ja ostu-

müügilepingus märgitust, et osteti 6000 maarjakase istikut.

83. Hageja nõuab kahjuna saamata jäänud tulu. Kohus leiab, et isegi kui poolte vahel oleks

kehtiv rendileping ja kostja on kaseistanduse hävitamisega rendilepingut rikkunud, ei ole hageja

kahju hüvitamise nõue põhjendatud.

VÕS § 128 lg 4 sätestab, et saamata jäänud tulu on kasu, mida isik oleks vastavalt asjaoludele,

eelkõige tema poolt tehtud ettevalmistuste tõttu, tõenäoliselt saanud, kui kahju hüvitamise

aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Saamata jäänud tulu võib seisneda ka kasu saamise

võimaluse kaotamises.

Hageja ei ole tõendanud, et tehtud ettevalmistuste tõttu oleks tal olnud reaalne võimalus teenida

hagiavalduses nõutav summa.

Rendilepingu kehtivusajaks oli 30 aastat. I. S.a eksperthinnangus (I kd, lk 24 – 29) esitatud

kahjusumma arvutuskäik algselt lähtus raieringi pikkusest 45 aastat. Maarjakasekultuuri

puurinde

kulumeetodil

arvutatud

hetkeväärtuseks

(2014)

oli

7985,58

eurot

ja

puhasnüüdisväärtuseks 45-aastase raieringi ja 3% aastaintressimäära korral oli 148 446,03 eurot.

Arvestades, te rendileping oli sõlmitud 30-aastase tähtajaga, palus hageja dr I. S.al menetluse

käigus täiendavalt hinnata, milline on Vetsi kinnistul asuva maarjakasekultuuri puurinde

puhasnüüdisväärtus 30 aastase raieringi ja 3% intressimäära korral.

13.10.2017 eksperthinnangus (I kd, lk 211) I. S. leidis, et maarjakasepuistute raieringi

keskmiseks pikkuseks ehk küpsusvanuseks võib Eestis lugeda 45 aastat, kuid kasvukoha kõrgest

mullaviljakusest tingituna võivad maarjakased küpsusdiameetri (d1,3=23 cm) saavutada aga ka

2-16-15968

juba 30 (25) aasta vanuselt. Sellisel juhul oleks Vetsi kinnistul asuva istanduse

puhasnüüdisväärtus 231 282,59 eurot.

I. S. selgitab, et maatükil olevate puude võimaliku turuväärtuse leidmiseks raieküpsena

kasutatakse puhastulumeetodit, mille kohaselt kinnistul kasvavate puud väärtust väljendatakse

puudest tulevikus saadava puhastulu käesoleva hetke väärtuses. Selleks diskonteeritakse

oodatavad rahavood nüüdisväärtuseks. Tulevikus saadava väärtuse leidmisel lähtutakse

sissetulekutest, mis saadakse hooldus- ja lõppraiel saadud sortimentide müügist, ja

väljaminekutest, mis on sama perioodi puude hooldamise jm kulud.

Eksperthinnangust nähtuvalt eeldab I. S., et 30-aastase raieringi korral saadakse 3 ha

harvendusraie käigus keskmiselt 6000 kg puitu, mida on võimalik müüa hinnaga 0,9 eurot kg.

Raieküpse maarjakasekultuuri ülestöötamisel saadakse ühe hektari kohta keskmiselt 25 000 kg

tüvepuitu (maarjakase vineerpaku keskmine hind 6,5 eurot/kg) ja 30 000 eurot oksapuitu (0,9

eurot/kg). Hindade märkimisel viitab I. S. 2008.a Soomes väljaantud maarjakase kasvatamist

puudutava raamatule Samas on I. S. esimeses eksperthinnangus märgib, et kuivõrd teadaolevalt

samasisulisi ostu-müügitehinguid pole sooritatud, siis antud objekti hindamisel ei ole võimalik

kasutada turuväärtuse meetodit, sest selle meetodi puhul tuleb aluseks võtta olemasolev

informatsioon juba teoks saanud samasisuliste tehingute kohta ehk turuväärtuse meetodi

rakendamine eeldab, et analoogseid tehinguid on piisavalt palju. 15.10.2017 selgituskirjas

eksperthinnangule (I kd, lk 214) I. S. selgitab, et puhasnüüdisväärtus on olulisemaid

investeeringute hindamise kriteeriume, mida kasutatakse erinevates majandusvaldkondades, see

valem on praktiliselt kõikide metsakasvastuslike investeeringute hindamise aluseks. Kohus leiab,

et investeeringu tasuvushinnang ei ole samastatav kahju kindlaks tegemisega. Kohtule ei ole

esitatud mingeid andmeid, millest saaks järeldada, et Eestis või mujal maailmas oleks I. S.a

nimetatud koguses ja hinnaga maarjakase puitu (sh kümnete tuhandete kilode kaupa laasimisel

saadavat oksapuitu) üldse reaalselt võimalik müüa. Kohus nõustub kostjatega, et I. S.a

teoreetiline arvutus ei tähenda, et hagejal oleks olnud reaalne võimalus sellist tulu teenida, kui

rendileping oleks kehtinud tähtaja lõpuni.

84. Dendroloog A. A. 17.11.2017 ekspertarvamusena pealkirjastatud dokumendis (II kd, lk 15-

16) märgib, et I. S.a mainitud madalatüvelised, lüürakujulised ja põõsakujulised maarjakase

vormid ei ole spetsialistide arvates sobivad hinnalise vineerpaku saamiseks. Vähe olevat

sirgetüvelisi, mis tegelikult sobivad vineerpakuks. I. S.a väitel on 7-8 aastased puud 1 – 3,3 m,

on suur tõenäosus, et kõrgemad puud ei ole üldse maarjakased, sest need ei ole nii

kiirekasvulised. A. A. ei pea võimalikuks arvutada puude väärtust tulevikus, kui ei ole teada

aluseks võetud puude arvu tegelikkuses. Praktikuna, tundes meie töökultuuri, võis A. A.

hinnangul esimese aasta lõpuks olla istikutest alles heal juhul 80%. Edasi võis väheneda nende

arv juhutööliste hooldamise käigus, vahepealse hooldamata jätmise käigus, metsloomade

kahjustuste tõttu jne. A. A. seab kahtluse alla I. S.a järelduse, et objektil oli 6000 istutatud puust

2013.aastal alles 80% maarjakaskede kvaliteetseid tulevikupuid, õigsuse. A. A. hinnangul ei saa

sellist säilivust järeldada I. S.a esitatud andmetest, et maarjakase säilivus oli kinnistu kõrgemas

osas 90%, mujal ebaühtlane, ulatudes veerandi ja kuni kolmandikuni. Isegi teades hindamise

momendil tervete, sirgetüveliste selgete maarjakase välistunnustega puude arvu, ei saa keegi

ennustada, palju nad annavad tegelikku kasu 30 – 40 aasta pärast, sest maarjakase puidu mustri

olemasolu ja tihedus on ettearvamatu. Seda ei saa enne raiet kindlaks teha ka Soomes parimate

kloonide seemnetest kasvatatud järglaste puhul. Kokkuvõtteks A. A. märgib, et täpsete

olemasolevate andmete puudumisel (kvaliteetsete maarjakaskede hulk, maarjakase istanduse

rajamise- ja hooldamisega seotud töid tõendavad dokumendid), ei ole otstarbekas I. S.a kasutatud

metoodika järgi arvutada hetkelist väärtust ja maarjakase omapära tõttu ei ole võimalik arvutada

ka tulevikus saadavat tulu. Kohus leiab, et A. A. arvamus ei ole küll käsitatav maarjakaskede

arvu või kahju suuruse kindlakstegemist võimaldava ekspertarvamusena, kuid kohtule

teadaolevalt on tegemist oma ala tunnustatud asjatundjaga, kelle teadmistes ja praktilises

kogemuses ei ole põhjust kahelda. Seda kinnitab ka arvamusele lisatud A. A. CV.

2-16-15968

85. Kohus leiab, et ka I. S.a eksperthinnang ei tõenda, kui palju oli kaseistanduses tegelikult

maarjakaski. Eksperthinnangu kohaselt toimus maarjakasekultuuri inventeerimine 11.mail 2013.

Eksperthinnang ise on vormistatud 10.02.2014 ning eksperdi poolt digitaalselt allkirjastatud alles

29.04.2015. Eksperthinnangule fotosid lisatud ei ole, menetluse käigus on hageja esitanud

väidetavalt eksperdi tehtud fotod (II kd, lk 26 – 28. Elektrooniliselt esitatud fotode failiandmete

järgi on fotod tehtud 11.05.2013 kell 1:41, 2:13 ja 2:14 pärast lõunat, asukohta failiandmetes

salvestatud ei ole.

I. S. on puude arvu puistus tuletanud arvestuslikult, määrates keskmise puude arvu hektaril

valikulistes mõõteringides üle loetud puude arvu alusel. Eksperthinnangus ei ole fikseeritud,

millistes kinnistu osades mõõteringid asusid. Inventeerimise käiku ja andmete kogumist (näiteks

tüvede mõõtetulemusi) ei ole protokollitud, eksperthinnangus on üksnes üldsõnaliselt kirjeldatud

keskmisi mõõtetulemusi. Ekspert on aktis välja toonud, et „puude säilivus antud alal on

ebaühtlane, olles kõrgem kultuuri põhja- ja lääneosas ehk kulutuuri teega piirnevas küljes

(säilivus kuni 90%). Säilivus on madalam kultuuri ida- ja kaguosas, kus kohati on puid säilinud

veerand- kuni kolmandik kõigist esialgu istutatud puude arvust. Kultuuri pole täiendatud. Ometi

võib kultuuri keskmiseks säilivuseks hinnata 80% ehk 1600 puud/ha.“ I. S.a sellise järelduse

vastuolulisusele on viidanud ka teine asjatundja, A. A.. Kohtu hinnangul on nii I. S. kui A. A.

võrdväärsed asjatundjad. Kogumis teiste tõenditega on veenvam A. A. arvamuses märgitu, et

tuleviku kasumi kindlaksmääramine ei ole maarjakase puhul võimalik, sest maarjakask ise on

kapriisne, tema väärtus selgub alles puu mahavõtmise järel ning ka asjatundliku hooldamise

korral on istikute hävimise võimalus ilmastiku ja metsloomade kahjustuste tõttu suur.

86. Kostjate esitatud Maa-ameti 2011.a ortofoto Vetsi kinnistu kohta (II kd, lk 49) ja Google

Streetview juuli 2011.a tänavavaate põhjal tehtud kahe foto (internetis kättesaadav

https://www.instantstreetview.com/@58.230767,24.539609,125.01h,5p,1z; fotod toimikus II kd, lk 50

– 51) põhjal on raske hinnata istikute keskmiseks säilivuseks I. S.e nimetatud 80%. Streetview

fotod on tehtud tee pealt 360º panoraamkaameraga ehk fotod on kaseistanduse teepoolsest äärest,

kus eksperthinnangu kohaselt oli puude säilivus kõige suurem. Ka maa-ameti ortofotoga

võrreldes on puude tihedus kõige suurem tee ääres istanduse nurgas (tee asukoha järgi hinnates

kostja foto lk 50 ja hageja fotode lk 27-28), mujal on puud ebaühtlase tiheduse ja paigutusega,

suurte tühimikega. Fotodelt nähtavatest puudest enamus 2011.aastal aiapostide kõrgust ei ületa.

Lisaks puudub aed, näha on vaid aiapostid.

Hageja esitatud fotodel puude taustal teel nähtav sõiduk lubab järeldada, et väidetavalt eksperdi

poolt 2013.a mais tehtud fotod on ühest ja samast kohast erineva nurga all (lk 27-28), nagu

kostjad on viidanud. Fotode põhjal ei ole võimalik üheselt tuvastada, kus ja millisel kinnistul on

fotod tehtud. Kahel fotol võiks tee järgi tuvastada, et tegemist on Vetsi kinnistuga, kolmandal

fotol puuduvad maamärgid, mille alusel fotot konkreetselt Vetsi kinnistuga siduda.

87. Nii kriminaalasjas tunnistusi andnud M. ja T. ütlustest, kui tsiviilasjas I. S.a ütlustest ja

ekspertarvamusest, kui ka asjatundja A. A. kirjalikust arvamusest nähtub, et maarjakask on

kidura kasvuga, pretensioonikas ja nõuab väga palju hoolt, mistõttu on kaheldav, kas 2011.a

Google Streerview fotodel (millel on olemas asukoha info) kujutatud väikesed puud võisid kahe

aastaga kasvada nii kõrgeks, nagu on I. S.a tehtud fotodel (millelt objekti asukohta ei ole

võimalik üheselt tuvastada). A. A. ekspertarvamuse kohaselt viitab selline kiire kasv pigem

sellele, et tegemist ei ole maarjakaskedega.

I. S. on vaieldamatult maarjakase kasvatuse entusiast ja asjatundja Eestis, kuid eksperthinnangus

ega tunnistajana ülekuulamisel ei andnud ta selget kinnitust, kui paljudel puudel ta tegelikult

maarjakase tunnuseid tuvastas. I. S. andis kohtus üldisi selgitusi, kuidas maarjakase tunnuseid

määratakse, tuues esile, et peamiselt saab maarjakase tuvastada sisemiste tunnuste järgi pärast

puu mahavõtmist, maarjakask võib aastaid kasvada väliste tunnusteta.

Eeltoodu alusel asub kohus seisukohale, et hagejal hagiavalduses väidetud ulatuses tulu saamise

võimalus ei olnud reaalne, seega ei saanud hagejal tekkida ka kahju kaskede hävitamisega selle

tulu saamise võimaluse kaotuse tõttu.

2-16-15968

Kohus leiab, et hageja kahju hüvitamise nõude rahuldamine viiks hageja rikastumiseni kostja(te)

arvelt olukorras, kus rendilepingu kehtivuse ja reaalse täitmise korral ei oleks sellise tulu

saamine olnud reaalne. Kahju hüvitamise eesmärk ei saa olla ühe lepingupoole rikastumine teise

lepingupoole arvelt.

VÕS § 127 lg-te 1 - 5 kohaselt on kahju hüvitamise eesmärk kahjustatud isiku asetamine

olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise

kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Kahju ei kuulu hüvitamisele ulatuses, milles

kahju ärahoidmine ei olnud selle kohustuse või sätte eesmärgiks, mille rikkumise tagajärjel kahju

hüvitamise kohustus tekkis. Lepingulist kohusust rikkunud lepingupool peab hüvitama üksnes

kahju, mida ta nägi rikkumise võimaliku tagajärjena ette või pidi ette nägema lepingu sõlmimise

ajal, välja arvatud juhul, kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu. Isik peab kahju

hüvitama üksnes juhul, kui asjaolu, millel tema vastutus põhineb, on kahju tekkimisega sellises

seoses, et tekkinud kahju on selle asjaolu tagajärg (põhjuslik seos). Kahjuhüvitisest tuleb maha

arvata igasugune kasu, mida kahjustatud isik sai kahju tekitamise tagajärjel, eelkõige tema poolt

säästetud kulud, välja arvatud juhul, kui kasu mahaarvamine oleks vastuolus kahju hüvitamise

eesmärgiga.

Kohus on tuvastanud, et kased olid kinnisasja olulised osad ja kuulusid kinnisasja omanikule. Ka

rendilepingu tähtaja möödumisega lõppemisel ei oleks hagejal VÕS § 360 lg-te 1 ja 2 kohaselt

olnud õigust eraldamata jäänud viljadele, sh veel raiumata puudele. Hagejal oleks olnud õigus

nõuda üksnes vilja saamiseks tehtud kulutuste hüvitamist.

88. Hageja ei ole tõendanud maarjakase istandusele mingite kulude tegemist, sh ei tõenda

istikute müügileping selles märgitud summa tasumist. Tunnistajana üle kuulatud M. L. enda

sõnul tegi istanduse hooldamises tööd tasuta, hageja poolt sellega kaasnevate kulude (aia

rajamine ja parandamine, kütusekulu jms) kandmist tõendatud ei ole. V. L.i ütlustest ei selgu

üheselt, kas materjali eest tasus hageja või isiklikult M. L.. Kostjad viitavad õigesti, et hagejal

raamatupidamiskohustuslasena pidid kulude kohta olema kuludokumendid.

I. S.a ja A. A. arvamustest nähtuvalt vajab maarjakaseistandus regulaarset hoolt, isegi kui 7-8

kasvuaasta järel langeb ära vajadus istikute ümbrust pidevalt niita, tuleb noori puid kaitsta

metsloomade kahjustuste eest. I. S. oma ekspertarvamuses on kirjeldanud, et kohapeal olid

mitmed puud metsloomakahjustustega, lisaks oli paiguti suur hulka puid hävinud, asemele puid

ei olnud istutatud. Hagejal ei ole viimase 7-8 aasta jooksul Eestis reaalset majandustegevust

olnud, seega ei ole tal saanud olla maarjakase istanduse hooldamisega seoses kulusid, mille

hüvitamist kostjatelt nõuda.

89. Rendileandjale ei saa panna rentniku äriplaani teostumise riski. 09.02.2009 müügilepingus

on

märgitud,

et

Vetsi

kinnistu

asub

maaparandussüsteemi

kaitsealal.

Kehtiva

maaparandusseaduse § 51 lg 1 sätestab, et kui kinnisasi paikneb maaparandussüsteemi maa-alal,

võib selle kinnisasja sihtotstarvet muuta ning sellel kinnisasjal maakorraldustoimingut teha

Põllumajandusameti eelneva kooskõlastuse alusel. Sama paragrahvi teise lõike 2 punkti 1

kohaselt kinnisasja kasutusotstarbe muutmine käesoleva seaduse tähenduses on muu hulgas

maatulundusmaal haritava maa või loodusliku rohumaa muutmine metsamaaks. 8.lõike järgi

põllumajandusamet ei kooskõlasta kinnisasja sihtotstarbe muutmise või maakorraldustoimingu

tegemise taotlust ega anna luba kasutusotstarbe muutmiseks, kui kavandatava tegevusega

kahjustatakse maaparandussüsteemi nõuetekohast toimimist.

Maaparandussüsteemi alal paiknevat kinnistut on MaaParS § 47 lg 6 kohaselt keelatud kasutada

viisil, mis kahjustab drenaaži. Puujuured võivad drenaaži kahjustada ning tulnuks varem või

hiljem MaaParS § 4 lg 3 alusel kõrvaldada. OÜ Prado ja L. M.i vahelise müügilepingu punktis

1.8.1. on eraldi välja toodud, et Vetsi kinnistu asub Uulu-Suursoo maaparandussüsteemi

piiranguvööndis, ulatus 57 633 m2. 27.maist 2009 oli OÜ Prado hageja osanik, lisaks on mõlema

äriühingu seaduslik esindaja M. L. olnud OÜ Halinga Maaparandus juhatuse liige (III kd, lk 58 -

60), mistõttu tal pidi olema teadmised maaparandusest ja sellega kaasnevatest kinnistu

kitsendustest. Hageja pidi seega teadma, et maaparandussüsteemi piiranguvööndis ei saa puid

kasvatada ning hageja ei saanud seega eeldada, et kased saavad kasvada raieküpseks.

2-16-15968

Kõige eeltoodu alusel kohus jätab hagi kostja I vastu rahuldamata.

90. Hageja alternatiivselt esitatud nõuded kostja II ja kostja III vastu kahju hüvitamiseks delikti

alusel tuleb samuti jätta rahuldamata. Kostja II vastu esitaud nõue tugineb üksnes

kriminaalmenetluses tunnistajana üle kuulatud E. T. ütlustele, et tema kündis xxxxxxxxxx

kinnistul kasekasvatuse maasse OÜ Uulu Mõis direktori K. K. ülesandel, K. ütles talle, et ostis

maa ära ja nüüd saab põllu sirgeks. See, et tunnistaja teab K. M. kui OÜ Uulu Mõisa direktorit,

ei anna hagejale alust nõuda kahju hüvitamist OÜ-lt Uulu Mõis. Hageja ei ole tõendanud, et K.

M. andis korralduse kaskede hävitamiseks OÜ Uulu Mõis esindajana, samuti ei ole tõendatud E.

T. enda süüd kaskede hävitamises, mille eest võiks OÜ Uulu Mõis vastutada VÕS § 1054 alusel.

91. Kuna kohus tuvastas, et rendileping on tühine, kostja I ei pidanud lepingut üles ütlema ja

kased kuulusid kinnistu omanikule, siis ei saanud OÜ Uulu Mõis ega XX hageja omandit

õigusvastaselt rikkuda. Tõendatud ei ole, et kased künti maasse eesmärgiga hageja vara hävitada

ja hagejale kahju tekitada (ehk OÜ Uulu Mõis ja XX süü). Hagejale kui rentnikule puude

hävitamisega kahju tekkimine saamata jäänud tulu näol ei ole samuti tuvastatud.

Kuna kohus ei rahulda hageja alternatiivselt esitatud kahju hüvitamise nõudeid ühegi kostja

suhtes, ei ole hagejal õigust nõuda kostja(te)lt ka viivist.

Seega kohus jätab hagi täies ulatuses rahuldamata.

92. Kostjad ei ole tõendanud, et hageja sai või pidi saama istanduse hävitamisest teada 2013.a

suvel, mille korral nõue oleks aegunud. Kostjad ei ole ümber lükanud tunnistaja L.M.i ütlusi, et

tema avastas kaskede hävitamise 2013.a oktoobri lõpus, kui sõitis istandusest mööda oma

suvilasse sünnipäeva tähistama ja teatas sellest hagejale. Hageja kinnitab samuti, et sai istanduse

kadumisest teada L.M.ilt, samal päeval esitas politseile kuriteoteate. M. L. on kuriteoteate

digitaalselt allkirjastanud 24.10.2013 (I kd, lk14-15). Seega hagiavalduse 23.10.2016 esitamise

ajaks ei olnud nõude aegumisele tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 146 lg -s 1 kehtestatud 3-

aastane tähtaeg veel möödunud.

93. Menetluskulude jaotus

TsMS § 173 lg 1 alusel kohus märgib menetlust lõpetavas kohtulahendis menetluskulude jaotuse

menetlusosaliste vahel. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluses kulud pool, kelle

kahjuks lahend tehakse. Kuna kohus jätab hagi rahuldamata, jäävad menetluskulud selles asjas

hageja kanda.

Selles asjas kohus määrab kindlaks menetluskulud kahes maakohtu menetluses ja

ringkonnakohtu menetluses. Tallinna Ringkonnakohus 18.03.2019 otsusega küll rahuldas hageja

apellatsioonkaebuse, kuid kohtuotsuse punkti 53 kohaselt tuleb menetluskulud jaotada vastavalt

asja uue läbivaatamise tulemusele. Kuna maakohus asja uuel läbivaatamisel jätab hagi

rahuldamata, tuleb ka ringkonnakohtu menetluskulud jätta hageja kanda.

94. TsMS § 174 lg 1 ja lg 2 kohaselt kohus määrab otsuses koos kulude jaotusega kindlaks ka

menetluskulude rahalise suuruse menetlusosaliste esitatud menetluskulude nimekirjade ja

toimiku materjalide alusel. TsMS § 162 lg 2 näeb ette, et pool, kelle kahjuks otsus tehti, hüvitab

teisele poolele muu hulgas kohtumenetluse tõttu tekkinud vajalikud kohtuvälised kulud.

Menetluskulud on menetlusosaliste kohtukulud ja kohtuvälised kulud. Kohtukulud on riigilõiv,

kautsjon ja asja läbivaatamise kulud (TsMS § 139). Kohtuväliste kulude hulka kuuluvad ka

menetlusosaliste esindajate ja nõustajate kulud (TsMS § 144 p 1).

95. TsMS § 175 lg 1 sätestab, et kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust

kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise

esindaja kulud, mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Lepinguline

esindaja on menetlusosalist esindav advokaat või muu esindaja käesoleva seadustiku §-s 218

sätestatu kohaselt.

96. Pooled esitasid TsMS § 176 kohaselt oma menetluskulude nimekirjad, kostjad esitasid

vastuväited hageja kuludele. Hageja kostjate menetluskulude kohta vastuväiteid ei esitanud.

Kuna kõik kulud jäävad hageja kanda, puudub vajadus hageja enda kulude kindlaksmääramiseks.

2-16-15968

97. Kostjate

29.09.2020

esitatud

menetluskulude

nimekirjas

märgivad,

et

kostjate

menetluskulude nimekiri esitati maakohtu menetluses osalemise eest 10.04.2018 ja

ringkonnakohtu menetluses osalemise eest 29.01.2019. Lisaks paluvad kostjad 10.04.2018,

29.01.2019 ja 29.09.2020 kohtuistungil esindamise kulud lisada menetluskuludele vastavalt

kohtuistungite kestusele, arvestades esindaja tunnihinda ning jagades kohtuistungil esindamise

kulud võrdselt kolme kostja vahel. Kostjad kinnitavad, et kõik kulud on kantud seoses selle

tsiviilasjaga. Hageja vastuväiteid kostjate menetluskulude nimekirjadele esitanud ei ole.

98. 10.04.2018 menetluskulude nimekirja kohaselt on esindaja tasu maakohtus 46 tunni eest

kokku koos käibemaksuga 5520 eurot (tunnihind 100 eurot + käibemaks) ja 20.11.2017

ekspertiisi koostamise tasu 600 eurot (sisaldab käibemaksu). Lisaks 10.04.2018 kohtuistungil

osalemise kulud 4,5 tunni eest 540 eurot (tunnihind 100 eurot + käibemaks). Esindaja tasu on

kokku 50,5 tunni eest 6060 eurot (tunnihind 100 eurot + käibemaks).

99. Kohus leiab, et kostjate lepingulise esindaja ajakulu 50,5 tundi on selle asja sisu ja mahtu,

toimunud istungeid ja esindaja poolt koostatud menetlusdokumentide sisu ja mahtu arvestades

vajalik ja põhjendatud täies ulatuses.

100. Kohus ei pea aga põhjendatuks kostjate eksperdikulu 20.11.2017 A. A. koostatud Eesti

Dendroloogiaseltsi

ekspertarvamuse

eest.

Kuigi

A.

A. on

kohtule

teadaolevalt

eksperditeadmistega, ei ole kohtule esitatud dokument kvalifitseeritav ekspertiisiaktina, mille

kogumise kulu hüvitamist kostjad saaksid hagejalt nõuda.

Seega 10.04.2018 menetluskulude nimekirjast on põhjendatud ja vajalik menetluskulu 5050

eurot (koos käibemaksuga 6060 eurot), millest iga kostja osa on 1683,33 eurot.

101. Ringkonnakohtus 29.01.2019 esitatud menetluskulude nimekirja kohaselt on kostjate

esindaja tasu ringkonnakohtus 17 tunni eest kokku 2040 eurot (tunnihind 100 eurot +

käibemaks), lisandub 29.01.2019 istungil osalemine 1 tunni eest 120 eurot (tunnihind 100 eurot

+ käibemaks). Kostjate lepingulise esindaja kulud ringkonnakohtumenetluses on kokku 18 tunni

eest 2160 eurot (tunnihind 100 eurot + käibemaks).

Kohus leiab, et apellatsioonimenetluse ajakulu 18 tundi on selles asjas põhjendatud ja vajalik.

Eeltoodust tulenevalt 29.01.2019 menetluskulude nimekirjast on põhjendatud ja vajalik

menetluskulu 1800 eurot (koos käibemaksuga 2160 eurot), millest iga kostja osa on 600 eurot.

102. Maakohtus 29.09.2020 esitatud menetluskulude nimekirja kohaselt on kostjate esindaja tasu

10,5 tunni eest kokku koos käibemaksuga 1260 eurot (tunnihind 100 eurot + käibemaks). Lisaks

29.09.2020 istungil osalemine 3 tunni eest 360 eurot (tunnihind 100 eurot + käibemaks).

Esindaja tasu on kokku 13,5 tunni eest 1620 eurot (tunnihind 100 eurot + käibemaks). Kohus

leiab, et selles ulatuses on lepingulise esindaja töömaht maakohtus asja uuel arutamisel vajalik ja

põhjendatud. 29.09.2020 menetluskulude nimekirjas esitatud kulud niisiis põhjendatud ja

vajalikud1350 euro ulatuses (koos käibemaksuga 1620 eurot), millest iga kostja osa on 450

eurot.

103. Eeltoodu alusel kohus määrab kostjate põhjendatud ja vajalike menetluskulude suuruseks

kokku 8200 eurot (koos käibemaksuga 9840 eurot), mis vastavalt kostjate taotlusele jaotub

kolme kostja vahel võrdselt, iga kostja osa on 2733,33 eurot. Kostjad kasutasid menetluses ühist

esindajat ja kantud kulud jaotuvad võrdselt. OÜ Weiss ja OÜ Uulu Mõis kulud tuleb arvestada

ilma käibemaksuta, sest nemad on kinnitanud, et käibemaksukohustuslastena saavad tagasi

nõuda käibemaksu. XX füüsilise isikuna käibemaksu tagasi nõuda ei saa, talle hüvitatavad

menetluskulud kohus arvestab koos käibemaksuga.

104. Eeltoodu ja TsMS § 174 lg 10 alusel tuleb hagejalt XX kasuks menetluskulude katteks välja

mõista 3280 eurot (seal hulgas käibemaks 20%). OÜ Uulu Mõis ja OÜ Weiss kasuks kohus

mõistab hagejalt välja kummalegi kostjale 2733,33 eurot.

105. TsMS § 177 lg 4 ja kostjate taotluse alusel kohus märgib kohtuotsuses, et hageja on

kohustatud tasuma kostjatele viivist menetluskuludelt VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud

ulatuses alates otsuse jõustumisest kuni menetluskulude täieliku tasumiseni.

2-16-15968

(allkirjastatud digitaalselt)

Heli Käpp

kohtunik