3-20-1163/11 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

KOHTUOTSUS

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Halduskohus

Kohtunik

Anu Maria Brenner

Otsuse tegemise aeg ja koht

12. november 2020, Tallinn

Haldusasja number

3-20-1163

Haldusasi

Xi kaebus Viimsi Vallavalitsuse 28.06.2017

ehitusloa nr 1712271/21985 õigusvastasuse tuvastamiseks

ning

29.06.2020

kasutusloa

nr

2012371/11089

tühistamiseks

Menetlusosalised

Kaebaja – X, volitatud esindajad vandeadvokaat

Piret Blankin ja advokaat Angela Kase

Vastustaja – Viimsi vald, volitatud esindaja Karin Mägi

Kolmas isik – Fan Surfiklubi (registrikood 80441126),

seaduslik esindaja Margus Otsa

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

Muud selgitused

Sekretäril saata kohtuotsus menetlusosalistele (esindajate

kaudu).

RESOLUTSIOON

1. Võtta

asja

materjalide

juurde

kaebuse

lisad

1-13,

kaebaja

02.07.2020

menetlusdokumendi lisad 1-3, kaebaja 13.07.2020 menetlusdokumendi lisa 1 ning

kaebaja 13.10.2020 menetlusdokumendi lisad 1-2.

2. Võtta asja materjalide juurde vastustaja 19.06.2020 menetlusdokumendi lisa.

3. Jätta rahuldamata vastustaja taotlus kaasata menetlusse kolmandate isikutena A ja

B. 4. Rahuldada Xi kaebus ning tuvastada Viimsi Vallavalitsuse 28.06.2017 ehitusloa nr

1712271/21985 õigusvastasus ja tühistada 29.06.2020 kasutusluba nr 2012371/11089.

5. Mõista Viimsi vallalt Xi kasuks välja menetluskulud 6684 eurot.

6. Muus osas jätta menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.

EDASIKAEBAMISE KORD

3-20-1163

2(17)

Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul

otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, so hiljemalt 14.12.2020 (halduskohtumenetluse

seadustiku (HKMS) § 181 lg 1).

Vastuseks

esitatud

apellatsioonkaebusele

võib

teine

menetlusosaline

esitada

vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse vastuapellatsioonkaebuse

esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem

kui 14 päeva (HKMS § 184).

Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses märkida,

vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS §

182 lg 1 p 9). Kui menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi,

tuleb tal esitada ringkonnakohtule vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei

peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning apellatsioonitähtaja järgimiseks peab

menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta

menetlusabi taotleb, eelkõige esitama apellatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

HKMS § 52 lg 1 kohaselt tuleb avaldus sõnastada võimalikult selgelt ja lühidalt.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. X on Viimsi vallas Haabneeme alevikus Vahtra kinnistu (katastritunnus 89001:003:1095;

edaspidi Vahtra kinnistu) kaasomanik (kaebuse lisa 1). Vahtra kinnistu on koormatud

looduskaitseseaduse (LKS) § 16 lõikes 5 sätestatud ostueesõigusega Eesti Vabariigi kasuks

(kaebuse lisa 1). Vahtra kinnistu piirneb Kaluri tee 26a // Kesk tee 29 // Vahtra tee 13 //

Haabneeme ranna-ala kinnistuga (katastritunnus 89001:003:1863).

2. Viimsi Vallavalitsus väljastas 28.06.2017 Fan Surfiklubi MTÜ-le ehitusloa nr 1712271

ajutise surfikooli ehitiste püstitamiseks (ehitisealuse pinnaga 92,7 m2) Kaluri tee 26a // Kesk

tee 29 // Vahtra tee 13 // Haabneeme ranna-ala kinnistule. Surfikool kavandatakse ajutise

ehitisena 5 aastaks (kaebuse lisa 3).

3. X esitas 09.04.2020 Viimsi vallale vaide 28.06.2017 ehitusloa nr 1712271 peale.

4. Viimsi Vallavalitsuse 13.05.2020 korraldusega nr 275 (vaideotsus) jäeti vaie rahuldamata

ja ehitusluba nr 1712271/21985 kehtima (resolutsiooni punkt 1). Vaideotsuse põhjendused

olid kokkuvõtlikult järgmised.

Kinnistule on projekteeritud ajutine, hooajaliselt kasutatav konteinertüüpi maaga püsivalt

ühendamata hoone. Kinnistu suurus on 41 080 m2. Asendiplaan on koostatud vastavalt

projekteerimistingimustele ning kooskõlastatud eskiisprojektile. Ehitusprojekti koostamisel on

arvestatud tehnovõrkude valdajate tingimustega. Juurdepääs kinnistule hakkab toimuma

olemasolevalt Vahtra teelt. Parkimine on kavandatud avalikul parkimisalal. Säilitatakse kõik

olemasolev kõrghaljastus. Hoone ehitustegevuse ajal tuleb tagada vahetusse lähedusse jäävate

puude kaitsmine ehitusperioodil. Tagada tuleb ümbruskonna olemasolevate puude

kasvutingimused.

Vaides on käsitletud projekti mittevastavust nõuetele, mis ei ole taandatav isiku subjektiivsete

õiguste rikkumisele. Kaheldav on ka vaide tähtaegsus, aga kuivõrd vaide lahendaja ei ole vaiet

tagastanud, siis lahendatakse vaie sisuliselt. X väidab, et sai ehitusloa väljastamisest teada

12.03.2020. Ajutise hoone paigaldamiseks Haabneeme ranna alale viidi läbi avatud

3-20-1163

3(17)

menetlusena projekteerimistingimuste andmine. Selle kohta ilmus ajalehes Viimsi Teataja teade

ning valla kodulehel ja vallamajas oli võimalik tutvuda asja materjalidega. Samuti toimus

Vahtra tee pikendamiseks tee projekteerimistingimuste avatud menetlus läbi ajalehe Viimsi

Teataja ning samuti oli tee pikendamise lahendus üleval valla kodulehel ja sellega sai tutvuda

vallavalitsuse administratiivhoones kohapeal. Projekteerimistingimuste avatud menetlusel

tagasisidet ei laekunud.

Xile kuuluva vaidlusaluse kinnisasja sihtotstarbeks on 100 % maatulundusmaa, mis asub

ehituskeelu vööndis. Kinnistul puuduvad mistahes ehitised, kinnistul kasvab kaitsealune

sanglepistik ja sellest tulenevalt ei ole sinna ehitusõiguse andmine olemasolevas olukorras

võimalik. Seega ei ole vaide esitajal olukorras, kus ranna-alale rajatakse surfikooli hoone

vastavalt väljastatud ehitusloale, selliseid subjektiivseid õigusi, mida ehitamisega piiratakse

(tema ehitusõiguse võimalik piiramine, looduslike tingimuste muutmine, mille tulemusel saaks

sanglepistik kahjustatud vms). Vaide esitaja ei ole vaides lähemalt kirjeldanud, millised on need

tõendatud püsivad ja negatiivsed mõjutused, mis toovad kaasa kinnisasja omaniku õiguste

olulise rikkumise. Kui käsitleda sõidukite parkimise teemat, siis surfikooli hoone rajamise ja

lisaparkimiskohtade võimaldamisega pigem olemasolevat olukorda parendatakse. Suvehooajal

on olemasolev sõidukite parkla, parkimise keelualad, teed, haljasalad ja metsaalused sõidukeid

täis pargitud olenemata surfikooli hoonest.

Tulenevalt ehitusseadustiku (EhS) § 42 lg 6 kaasab pädev asutus menetlusse kinnisasja

omaniku, kui taotlust ei ole esitanud omanik, ja vajaduse korral kinnisasjaga piirneva kinnisasja

omaniku. Arvestades eelmises lõigus viidatud Xi kinnisasja olemust ja seda, et rajatav surfikooli

hoone ei mõjuta Xi kinnistu sihtotstarbelist kasutamist kuidagi, siis ei olnud vallale ka piisava

hoolsuse ülesnäitamisel arusaadav Xi kaasamise vajadus. Naaber peab taluma ehitiste rajamist,

mis on lubatud planeeringuga ja sobib ümbrusse ning on ka muidu õiguspärane (vt Riigikohtu

lahend nr 3-3-1-64-02). Antud juhul küll detailplaneeringut ei koostatud, kuid

projekteerimistingimusi menetleti avatud menetluses ja kogukonnale oli tagatud arvamuse

andmise võimalus. Kaasamata jätmine ei ole kohtupraktikas piisav alus ehitusloa tühistamise

nõudmiseks.

Ehitusloa kehtetuks tunnistamine on äärmiselt range mõjutusvahend, mida saab kasutada

kohases menetluses ning üksnes ilmselgelt domineeriva avaliku huvi korral. Seejuures peavad

puuduma või olema ammendatud leebemad võimalused rikkumise kõrvaldamiseks või selle

kahjulike tagajärgede ärahoidmiseks (Riigikohtu halduskolleegiumi otsus nr 3-3-1-23-06).

Seetõttu ei saa ehitusloa tühistamine toimuda kergekäeliselt ja ehitusloa omaja õigusi rikkudes

ning kahju tekitades. Tänaseks on juba olulises osas ehitustegevus teostatud, ajutise surfikooli

rajatised paigaldanud, vajalikud liitumised tehnorajatistega tehtud. Järelikult kaasneks täna

ehitusloa tühistamisega oluline kahju surfikoolile, mis kaalub üles Xile tekkiva väidetava ja

tõendamata kahju. Maaomaniku (Viimsi valla ja Fansurf Surfiklubi MTÜ vahel sõlmitud maa

tasuta kasutusse andmise leping 16.05.2019) ehitusõiguse realiseerimise keelamine on omandi

vaba kasutamise oluline piirang, mille möödapääsmatus peab olema tõendatud. X ei ole

piisavalt tõendanud möödapääsmatust ehitusloa tühistamise vajaduseks. Ainuüksi miljöö ja

olemasoleva keskkonna säilimine ei ole subjektiivsed õigused, mida isik saaks kaitsta ehitusloa

tühistamise menetluses (vt Riigikohtu lahendid nr 3-3-1-29-10 p 21 ja 31 ja nr 3-3-1-4-12).

Surfikooli ehitusluba ei ole vastuolus LKS-ga tulenevalt vaide esitaja väitest, et ehitis jääb ranna

ehituskeeluvööndisse. LKS § 38 lg 4 p 3 kohaselt ei laiene ehituskeeld supelranna

teenindamiseks vajalikule rajatisele. Surfikooli ehitised on supelrannas paiknevad ja supelranda

teenindamiseks vajalikud ajutised ja teisaldatavad ehitised (maaga kohtkindlalt ühendamata),

kus asuvad avalikud riietusruumid, avalik WC, isiklike asjade hoiustamise võimalus,

3-20-1163

4(17)

rannakohvik ja surfi- ning rannavarustuse laenutus ning koolituskeskus. Sarnaselt on seda ka

rannavalveehitised, teisaldatavad välikäimlad jne. Surfikool asub LKS § 42 lg 1 mõistes

üldplaneeringuga ettenähtud supelranna alal, mille teenindavate rajatiste iseloomu ja paigutuse

määrab kohalik omavalitsus projekteerimistingimustega. Küsimus sellest, kas sellist

teenindavat rajatist lugeda hooneks või mitte ei ole antud juhul oluline. Sarnasele arusaamisele

on jõudnud ka Keskkonnaamet, kes oma kirjas 25.07.2016 on palunud temale

kooskõlastamiseks määratud ehitusprojekt tagasi kutsuda ja selgitanud järgmist: „asukoht,

millele surfikool merekonteinerit ajutiselt paigutada soovib, külgneb Viimsi sanglepikuga, kuid

ei asu sellel. Viimsi sanglepik on looduskaitsealune puistu, kuid selles puistus kui kaitsealusel

territooriumil kehtiv kaitsekord ei laiene ala välispiiride ulatusest välja. Seega, konkreetsel

juhul puudub vajadus Keskkonnaametilt kui kaitsealuse objekti valitsejalt looduskaitseseaduse

(LKS) § 14 lg 1 kohast nõusolekut paluda. Rannaala ei ole looduskaitseline piirang sama

seaduse tähenduses (vt § 5 lg 3). Teisisõnu, KOV otsustab nõusoleku andmise või andmata

jätmise antud juhul ise, juhindudes muuhulgas LKS § 38 nimetatud piirangutest ja erisustest

ranna ehituskeeluvööndi kaitseks. Kui on tegemist supelranna alaga, siis isegi juhul, kui

konteiner on ehitis ehitusseadustiku mõistes, saab rakendada LKS § 38 lg 4 p 3“.

Planeerimisseaduse (PlanS) § 125 lg 4 kohaselt ei ole detailplaneeringu koostamine nõutav

ehitusseadustikus sätestatud ajutise ehitise püstitamiseks. Surfikoolile on ehitusluba väljastatud

5 aastaks – ehk tegemist on suplusranda teenindava ajutise ehitisega, mis ei ole maaga püsivalt

ühendatud.

5. X esitas 15.06.2020 Tallinna Halduskohtule kaebuse Viimsi Vallavalitsuse

28.06.2017 ehitusloa nr 1712271/21985 tühistamiseks. Hiljem muudetud kaebuses jäid

kaebaja nõueteks tuvastada Viimsi Vallavalitsuse 28.06.2017 ehitusloa nr 1712271/21985

õigusvastasus ning tühistada 29.06.2020 kasutusluba nr 2012371/11089.

6. Viimsi Vallavalitsus väljastas 29.06.2020 ajutisele surfihoonele kasutusloa nr

2012371/11089.

KAEBAJA SEISUKOHAD

7. Ehitusluba ja kasutusluba on nii formaalselt kui ka materiaalselt õigusvastased ning rikuvad

kaebaja kui naaberkinnistu omaniku subjektiivset õigust, sh omandiõigust.

8. Ehitise rajamine ehituskeeluvööndisse rikub kaebaja subjektiivseid õigusi. LKS § 34

kohaselt on ranna ja kalda kaitse (sh ehituskeeluvööndi regulatsiooni) eesmärk lisaks

looduskaitsele ka ranna või kalda eripära arvestava asustuse suunamine. Seega on kaebajal

õigus sarnaselt teiste hoonestamist puudutavate maakasutuse piirangutega eeldada, et tema

kinnistu ümbruses järgitakse seatud avalik-õiguslikke piiranguid ning tema omandiõigust

ja sellega seonduvaid õiguseid ei riivata piiranguid rikkuva tegevusega. Riigikohus on oma

praktikas järjepidevalt leidnud, et halduskohtus ei ole kaitstavad mitte ainult isikute

põhiõigused, vaid kaitstavad õigused võivad võrsuda nt isikute õigusi kaitsvast

planeeringust, sh üldplaneeringust (vt otsuseid asjades 3-17-1930, p 14.1; 3-3-1-87-16, p

10). Antud juhul on ehituskeeluvööndi ulatus vaidlusalusel alal mh määratletud Viimsi

valla mandriosa üldplaneeringuga (kehtestatud Viimsi Vallavolikogu 11.01.2000 otsusega

nr 1 ning jäetud kehtima Viimsi Vallavolikogu 11.03.2014 otsusega nr 19). Planeeringus

on ehituskeeluvöönd määratud kindlaks vastavalt LKS § 38 lg 1 p-s 2 sätestatud ulatusele,

st vald ei ole kasutanud LKS §-s 40 sätestatud võimalust muuta ehituskeeluvööndi ulatust.

Viimsi valla mandriosa üldplaneeringus kindlaks määratud ehituskeeluvööndi ulatus ja

3-20-1163

5(17)

asukoht loob ka kaebajale subjektiivse õiguse selleks, et tema kinnistuga külgnevasse

ehituskeeluvööndisse (seejuures lausa tema kinnistu piirile) ei rajata uusi ebaseaduslikke

hooneid.

9. Ehitusloa väljastamisel on tehtud olulisi kaalutlusvigu. Vastustaja kaalutlus väljastada

ehitusluba hoonele, on vastuolus LKS § 38 lg-ga 3. Viidatud säte lubab

ehituskeeluvööndisse ehitada rajatise, mitte hoone. Samuti ei ole valminud surfikooli hoone

oma olemuselt supelranna teenindamiseks vajalik. Isegi kui hoones asuvad WC ja

riietusruumid oleksid avalikult kasutatavad, võtavad suurema osa hoonest enda alla

surfikooli varustuse hoidmiseks mõeldud hoiuruum, kohviku köök ja teenindusruum (44,4

m2 hoone 58,3 m2 suurusest suletud pinnast). Seega ei ole tegemist mitte avalikku

supelranda teenindava ehitise, vaid ühe ettevõtte huve teeniva ärihoonega.

10. Ehitusloa andmiseks oli kohustuslik koostada detailplaneering (vt PlanS § 125 lg 1 p 3).

Viimsi ranna-alale hoone (surfikooli) püstitamine on selgelt olulise avaliku huviga tegevus.

Seda kinnitab asjaolu, et vastustaja viis hoone püstitamiseks projekteerimistingimuste

andmise

läbi

avatud

menetlusena.

Vastustaja

väited

projekteerimistingimuste

väljastamisest avatud menetluses, ei ole asjassepuutuvad. Projekteerimistingimustega ei ole

võimalik

asendada

detailplaneeringut,

mistõttu

ei

õigusta

ega

heasta

projekteerimistingimuste andmise menetluses valitud menetlusvorm detailplaneeringu

koostamise kohustuse rikkumist. Vastustaja oleks pidanud eelnevalt läbi viima

ehituskeeluvööndi vähendamise menetluse (LKS § 40). Ehituskeeluvööndi vähendamine

on võimalik vaid juhul, kui see tegevus ei ole vastuolus ranna kaitse eesmärkidega.

Käesoleval juhul ei ole seda isegi hinnatud. Detailplaneeringu koostamine oleks olnud

vajalik ka selleks, et õiguspäraselt taotleda ehituskeeluvööndi vähendamist (LKS § 40 lg 4

p 2).

11. Valminud ehitist on võrreldes algselt kavandatuga oluliselt muudetud, mistõttu oleks

vastustaja pidanud ehitusloa kehtetuks tunnistama ja viima läbi uue ehitusloa menetluse

(EhS § 46 lg 1 p 1). Ehitusprojekti on pärast ehitusloa andmist korduvalt ning oluliselt

muudetud järgmiselt:

a. Ehitusluba tugines projektile, mis on allkirjastatud juunis 2017. Võrreldes

esialgse projektiga tehti esimesed muudatused vastavalt 11. detsembril 2019

ning 14. jaanuaril 2020 (vt kaebuse lisale 7 lisatud jooniseid). Nende

muudatustega muudeti hoone asukohta (liigutades seda kaebaja kinnistule veelgi

lähemale), lisati hoonele terrass ning muudeti liikluslahendust selliselt, et kaotati

Vahtra tee lõppu kavandatud parkimisplats. Kõik nimetatud muudatused olid

olulised ning tõid kaasa algse lahendusega veelgi intensiivsema kaebaja õiguste

riive.

b. Kasutusloa andmise aluseks võetud projektis pikendati veelgi kaebaja kinnistuga

külgnevat terrassi osa, muudeti hoone funktsiooni (surfikooli teenindusruumi ja

kaupluse asemel võtab suurema osa hoonest enda alla kohvik ja selle köök) ning

hoone katusele seati rannatoolidega lõõgastusala asemele kohvikulauad.

Kaupluse asemel kohviku rajamine on olemuslik muudatus, mis riivab kaebaja

õiguseid suurema mürahäiringu, inimkoormuse ja tuleohu tõusu tõttu oluliselt

intensiivsemalt.

12. Kasutusloa andmise aluseks olnud projekt erineb ehitusloa andmiseks olnud projektist

sedavõrd, et vastustaja oleks pidanud algatama ehitusloa kehtetuks tunnistamise ja uue

3-20-1163

6(17)

ehitusloa andmise EhS § 46 lg 1 p 1 kohaselt. Kuna vastustaja seda ei teinud, oli kasutusloa

andmine vastuolus EhS § 55 p-ga 3 ning tuleks materiaalse õigusvastasuse tõttu tühistada.

13. Vaidlusaluste lubade andmisel on jäetud õigusvastaselt arvestamata kaebaja õigustega.

Riigikohus on oma praktikas korduvalt rõhutanud, et ehitus- ja kasutusload on

kaalutlusotsused, mille tegemisel tuleb arvestada kõigi oluliste asjaoludega, sh puudutatud

isikute õigustega (vt nt otsust asjas 3-14-52416, p 16). Antud juhul pole vastustaja seda

teinud.

14. Surfikooli rajamise ja kasutamisega kaasneb kaebaja omandiõiguse püsiv riive. See seisneb

täpsemalt kinnistu prügistamises, tema kinnistul parkimises ja autode liiklemisega sealse

taimestiku ja pinnase kahjustamises, müras ning tuleohu suurenemises; samuti vähendab

surfikooli rajamine võimalusi kaebaja kinnistut hoonestada. Väär on vaideotsuses märgitu,

et kaebaja kinnistu asub ehituskeeluvööndis. Kaebaja kinnistu on ranna ehituskeeluvööndis

üksnes osaliselt. Vastustaja kinnistu asub 100% ehituskeeluvööndis. On tõsi, et kaebaja

kinnistu asub Viimsi sanglepiku kaitsealal, kuid see ei välista kaebaja võimalust tulevikus

kinnistu hoonestada. Kuigi käesoleval ajal ei ole kaebaja kinnistu hoonestamine võimalik

tulenevalt looduskaitselistest piirangutest, ei tähenda see veel, et tema omandiõigusega

ehitusloa menetluses üldse arvestama ei oleks pidanud. Hoolimata asjaolust, et vaidlusalust

hoonet on seni käsitletud ajutisena, on hoone kavandatav tööiga ehitusloa aluseks olnud

ehitusprojekti kohaselt 50 aastat (kaebuse lisa 5, ehitusprojekti seletuskiri, lk 3). 5-aastase

tähtaja möödumisel on hoonele väljastatud kasutusluba võimalik pikendada või väljastada

uus, tähtajatu kasutusluba. Teisalt ei ole välistatud, et täna riikliku looduskaitse all olev

objekt Viimsi sanglepik võidakse riikliku kaitse alt välja arvata. Analoogselt on kaitseala

valitsejaks olev Keskkonnaamet käitunud suure arvu vaid kohalikul tasandil oluliste

kaitsealadega üle kogu Eesti, nt Tambre parkmetsa, Kaubi kaasiku, Purku pargi, Kudina

pargi ja puiesteega. Seega ei ole kaebaja kinnistu hoonestamine pikemas perspektiivis

välistatud ning sellega pidanuks ka ehitusloa andmisel kohaselt arvestama. Samas on

kaebajal õigus kasutada oma kinnistut seal viibimiseks ja puhke- ning virgestustegevuseks

juba täna – rannakohviku rajamine kinnistu piirile aga halvendab vastavaid võimalusi

oluliselt.

15. Seejuures ei vähenda riivet või muuda seda olematuks vastustaja poolt välja toodud asjaolu,

et mitmed negatiivsed mõjutused kinnistule (nt parkimisprobleemid, prügistamine) esineks

ka ilma vaidlusaluse hoone rajamiseta, kuna tegemist on avalikult kasutatava ranna-ala

naabrusega. Vastupidi – olukorras, kus kaebaja omandiõigust riivati kolmandate isikute

poolt juba enne vaidlusaluse hoone ehitust, pidanuks vastustaja täiendavaid riiveid tekitava

hoone lubamist seda hoolsamalt kaaluma. Seda aga tehtud ei ole.

16. Asjakohatu on vastustaja viide, nagu ei oleks pidanud kaebaja õigustega arvestama seetõttu,

et võimalikud rikkumised on tsiviilõiguslikku laadi ja nende realiseerumisel on kaebajal

õigus pöörduda tsiviilkohtusse. Vastavasisuline väide vastustaja vastuses kaebusele

ilmestab, kuivõrd vääralt on vastustaja saanud aru ehitusõiguslike haldusaktide olemusest

ja eesmärgist. Riigikohus on korduvalt rõhutanud, et ehitus- ja kasutuslubade andmise

üheks peamiseks eesmärgiks on ennetada naabrusõigustest tulenevaid vaidlusi ning leida

kohane tasakaal erinevate (era)huvide vahel (vt nt 3-14-52416, p 15-16). Vastustaja

vastusest ilmneb üheselt, et antud juhul ei pidanud vastustaja seda enda ülesandeks ning

jättis sellest väärarusaamast tulenevalt kaebaja õigustega ehitus- ja kasutusloa menetluses

arvestamata.

Tegemist on olulise kaalutlusveaga, mis peaks tooma kaasa kasutusloa tühistamise ja ehitusloa

õigusvastasuse tuvastamise.

3-20-1163

7(17)

17. Kaebaja kaasamata jätmine ehitus- ja kasutusloa menetlusse oli oluline menetlusviga ((EhS

§ 42 lg 6 ja § 54 lg 5; vt Riigikohtu lahend nr 3-14-52416, p 13). Isik tuleb kaasata, kui pole

ilmselge, et luba ei riiva tema õiguseid (vt Riigikohtu otsus nr 3-3-1-87-16, p 10-11). Antud

juhul ei olnud õiguste riive puudumine ilmselge, kuna hoone rajati vahetult kaebaja kinnistu

piirile, sellega kaasnevad erinevad negatiivsed mõjutused (prügistamine, müra, taimestiku

ja pinnase kahjustamine), mis levivad kaebaja kinnistule ning hoone rajati LKS-s ja

üldplaneeringus määratletud ehituskeeluvööndisse. Seejuures tunnistas ka vastustaja

esmalt, et kaebaja ehitusloa menetlusse kaasamata jätmine oli viga (vt kaebuse lisa 7).

Vastustaja hilisem käitumine on olnud vastuoluline ning tekitab kahtlusi erapooletuses

kasutusloa, mille menetlusse kaebajat samuti ei kaasatud, menetlemisel. Ei saa välistada, et

kaebaja ärakuulamise tulemusena oleks vastustaja teinud teistsuguse sisuga otsuse nii

ehitus- kui kasutusloa menetluses, näiteks muutnud hoone asukohta kaebajale soodsamas

suunas (vt Riigikohtu seisukohta asjas 3-3-1-87-16. p 11).

18. Vaidlusalused haldusaktid on oluliste motiveerimispuudustega. Motiveerimispuuduste

tõttu ei ole võimalik veenduda selles, millistest kaalutlustest lähtudes jäeti kaebaja

tegelikult menetlusse kaasamata, miks pidas vastustaja erinevate õiguste ja huvide

tasakaalustamise seisukohalt parimaks lahenduseks just ehitusloa ja kasutusloa aluseks

olnud ehitusprojektide lahendusi ega seda, miks otsustati eirata Tallinna lahe

ehituskeeluvööndis kehtivat ehitiste püstitamise keeldu. Kasutusloas tuleks Riigikohtu

praktika kohaselt (vt nt otsust asjas 3-15-

2232, p 9) sõltumata nende arvust välja tuua vähemalt põhilised kaalutlused, millest loa

andmisel lähtuti.

19. Kolmas isik on teadlikult võtnud kasutusloa tühistamisega kaasnevad riskid enda kanda,

kui on asunud hoonele kasutusluba taotlema ja hoonet kasutama kohtumenetluse ajal.

Kohtuvaidluse ajal vaidlusaluse hoone rajamine ja kasutama asumine ei tohiks takistada

ehitus- ja kasutusloa õigusvastasuse tuvastamist ja tühistamist ka seetõttu, et vastasel juhul

poleks võimalik saavutada ranna ja kalda kaitse-eesmärke.

VASTUSTAJA SEISUKOHAD

20. Vastustaja vaidleb kaebusele vastu ja palub jätta see rahuldamata.

21. Kaebuse esitaja õigused ja vabadused ei ole kahjustatud ja kaebuses esitatud rikkumised ja

riived on otsitud ja sisustamata. Kaebuse sisust nähtuvalt ei ole realiseerunud ükski riive,

mis tekib kaebuse esitajale ehitusloa alusel rajatud surfikooli hoonest. On käsitletud

projekti mittevastavust nõuetele, mis ei ole taandatav isiku subjektiivsete õiguste

rikkumiseks.

22. Ajutise hoone paigaldamiseks Haabneeme ranna alale viidi läbi avatud menetlusena

projekteerimistingimuste andmine. Samuti toimus Vahtra tee pikendamiseks tee

projekteerimistingimuste avatud menetlus läbi ajalehe Viimsi Teataja ning tee pikendamise

lahendus

oli

üleval

valla

kodulehel

ja

sellega

sai

tutvuda

vallavalitsuse

administratiivhoones kohapeal. Projekteerimistingimuste avatud menetlusel tagasisidet ei

laekunud.

23. Ehitusluba on nii materiaalselt kui ka formaalselt õiguspärane ja menetlus on viidud läbi

vastavalt nõuetele.

3-20-1163

8(17)

24. Esmajärjekorras tuleb lähtuda Vahtra kinnisasja olemusest, millele väidetavalt kaasneb

ajutise surfikooli rajamisega püsiv negatiivne mõju. Kinnisasja sihtotstarbeks on 100 %

maatulundusmaa, mis asub ehituskeelu vööndis. Kinnistul puuduvad mistahes ehitised,

kinnistul kasvab kaitsealune sanglepistik ja sellest tulenevalt ei ole sinna ehitusõiguse

andmine võimalik. Erinevalt kõrval olevatest sanglepistiku kinnistutest, mis on kenasti

hooldatud ja niidetud, ei ole kaebaja vaevunud oma kinnistut hooldama ning sellest

lähtuvalt on kinnistul puude vahel ja osaliselt ka vallale kuuluval teemaal kasvav umbrohi

ca 1.5 m kõrgune, mis ei võimalda nimetatud kinnistut kasutada ei isikutel ega ka

väidetavalt parkivatel sõidukitel. Samuti ei ole kinnistu piiratud aiaga või püstitatud

„eramaa“ silte, mis võimaldaks kõrvalistel isikutel aru saada kinnistu kuuluvusest.

Keskkonnaseadustiku üldosa seaduse (KeÜS) §-st 32 tuleneb, et luba viibida võõral

maatükil, välja arvatud õuemaal, eeldatakse olevat, kui omanik ei ole maatükki piiranud

või tähistanud viisil, millest ilmneb tahe piirata võõraste viibimist maatükil, või kui tahe

piirata viibimist ei ilmne muudest asjaoludest. Käesoleval juhul antud asjaolusid ei esine.

25. Kaebuse esitaja on kaebuses esitanud rea spekulatiivseid tulevikku puudutavaid väiteid,

mis ei pruugi kunagi realiseeruda, käesoleval ajal ei ole ka realiseerunud ja sellest tulenevalt

ei esine kaebajal sellist elulist juhtumit, mida surfikooli hoone kasutamisega rikutakse. Kui

käsitleda sõidukite parkimise teemat, siis on suvehooajal olemasolev sõidukite parkla,

parkimise keelualad, teed, haljasalad ja metsaalused sõidukeid täis pargitud olenemata

surfikooli hoonest. Jäätmekonteinereid on võimalik nihutada ja need ei ole osa ehitusloa

saanud projektist. Kaebaja kinnistu võib prügistuda ka muudest asjaoludest tingituna, kuna

avalikku randa külastab suvel määratlemata hulk inimesi, kes kõik võivad piiramata

kinnistut prügistada või seda tualetina kasutada. Siin puudub igasugune seos ehitusloa ja

kasutusloa saanud hoonega. Ehitus- ja kasutusloaga ei reguleerita inimeste käitumist. Mis

puudutab tulekuja ja tuleohtu, siis see on ette nähtud hoonete puhul, mida kaebaja kinnistul

ei ole ja lähiajal kindlasti ei tule. Kaebajal on kohustus ja võimalus oma kinnistu eest

hoolitseda ja seda piirata, kui talle ei sobi tema kinnistu kasutamine jalakäijate vms poolt.

Vastustajale ei ole arusaadav, kuidas lisanduv murdosa inimesi, kes hakkavad kasutama

surfiklubi ehitist ja kellele on seal tagatud jäätmetest korrektne vabanemine ning tualeti

kasutamise võimalus, on nii ülioluline, võrreldes avalikku randa kasutavate tuhandete

inimestega. Pistelist kontrolli Vahtra teel ja surfikooli hoone juures teostanuna võib

allakirjutanud väita, et ei ole kordagi tuvastanud ühtegi kaebaja kinnistule pargitud

sõidukit, kaebaja kinnistut reostavaid isikuid või prügi. Veelgi enam – kaebaja kinnistu on

hooletusse jäetud, seda ei ole korrektselt niidetud ega ka kuidagi välistatud kinnistu

kasutamine suvaliste (mitte seotuna surfikooliga) isikute poolt.

26. Arvestades Vahtra kinnisasja olemust ja seda, et surfikooli hoone ei mõjuta kinnistu

sihtotstarbelist kasutamist kuidagi, siis ei olnud vallale ka piisava hoolsuse ülesnäitamisel

arusaadav Xi või teiste kaasomanike kaasamise vajadus.

27. Mis puudutab väiksemaid muudatusi projektis, siis need ei ole sellist laadi olemuslikud

muudatused, mille jaoks peaks väljastama uue ehitusloa ja need muudatused võetaksegi

vastu muudatusprojekti ning kasutusloa väljastamisega. Muudatused ei ole seda laadi, mis

suurendaksid või üldse kuidagi mõjutaksid kaebaja õiguste riivet.

28. Ajutist surfikooli kasutatakse. Järelikult kaasneks täna kasutusloa tühistamisega oluline

kahju surfikooli omanikule, mis kaalub üles kaebajale tekkiva pigem otsitud ja tõendamata

kahju. Maaomaniku (Viimsi valla ja Fansurf Surfiklubi MTÜ vahel on sõlmitud maa tasuta

kasutusse andmise leping 16.05.2019) ehitusõiguse realiseerimise keelamine on omandi

3-20-1163

9(17)

vaba kasutamise oluline piirang, mille möödapääsmatus peab olema tõendatud. X ei ole

piisavalt tõendanud möödapääsmatust kasutusloa tühistamise vajaduseks.

29. Surfikool ei ole vastuolus LKS-ga. Surfikooli ehitised on supelrannas paiknevad ja

supelranna teenindamiseks vajalikud ajutised ja teisaldatavad ehitised (maaga kohtkindlalt

ühendamata), kus asuvad avalikud riietusruumid, avalik WC, isiklike asjade hoiustamise

võimalus, rannakohvik ja surfi ning rannavarustuse laenutus ning koolituskeskus. Küsimus

sellest, kas sellist teenindavat rajatist lugeda hooneks või mitte ei ole antud juhul oluline.

Sarnasele arusaamisele on jõudnud ka Keskkonnaamet, kes oma kirjas 25.07.2016 on

palunud temale kooskõlastamiseks määratud ehitusprojekt tagasi kutsuda ja selgitanud

järgmist: „asukoht, millele surfikool merekonteinerit ajutiselt paigutada soovib, külgneb

Viimsi sanglepikuga, kuid ei asu sellel. Viimsi sanglepik on looduskaitsealune puistu, kuid

selles puistus kui kaitsealusel territooriumil kehtiv kaitsekord ei laiene ala välispiiride

ulatusest välja. Seega, konkreetsel juhul puudub vajadus Keskkonnaametilt kui kaitsealuse

objekti valitsejalt looduskaitseseaduse (LKS) § 14 lg 1 kohast nõusolekut paluda. Rannaala

ei ole looduskaitseline piirang sama seaduse tähenduses (vt § 5 lg 3). Teisisõnu, KOV

otsustab nõusoleku andmise või andmata jätmise antud juhul ise, juhindudes muuhulgas

LKS § 38 nimetatud piirangutest ja erisustest ranna ehituskeeluvööndi kaitseks. Kui on

tegemist supelranna alaga, siis isegi juhul, kui konteiner on ehitis ehitusseadustiku mõistes,

saab rakendada LKS § 38 lg 4 p 3“.

30. Kaebaja omandiõigus on käesoleval juhul kitsendatud üldplaneeringutega ja kaitsealaga.

Naaberkinnisasjade omanike vahel tekib sageli huvide konflikte, kui soovitakse teostada

õiguslikku võimu oma kinnisasja üle. Sellest tingituna ei kaitse naabrusõigused kummagi

kinnisasja omaniku huve ühepoolselt ning naabrusõiguste näol on tegemist seadusliku

kompromissiga omandiõiguse rakendamisel.

31. Kasutusloa tühistamine peab olema sobiv ja vajalik eesmärgi saavutamiseks ning kaaluma

üles kõik võimalikud vastuargumendid. Kasutusluba tunnistatakse kehtetuks, kui

kasutusloa õigusvastase realiseerimisega kaasneb kinnisasjaga piirnevate kinnisasjade

omanikele või muudele mõjualas olevatele isikutele märkimisväärne negatiivne mõju, mida

ei ole võimalik vähendada ega leevendada. See säte lubab teha teatud toiminguid

naabrusõiguste kaitseks. Kaebuse esitaja ei ole ühelgi hetkel halduskohtumenetluse vältel

tõendanud temale saabunud kahjulikke mõjutusi.

32. Olukorras, kus naabrite kaasamise osas on haldusorgani kaasamiskohustus redutseerunud

nullini, ei ole kasutusloal otstarbekas analüüsida pikemalt olukorda, miks kasutusluba välja

antakse. Nimetatu nähtub menetlusprotsessis esitatud kirjalikest nõuetest ja esitatud

dokumentidest. Kaasamine otsustatakse juhtumipõhiselt ja sellist kohustust ehitusseadustik

vastustajale ei pane. Vastustaja soovib rõhutada, et menetlusosalise õigus seaduspärasele

haldusmenetlusele ei anna talle piiramatut õigust olla kaasatud. Lähtuda tuleb asjaolust, kas

subjektiivsete õiguste rikkumise või riive oht on olemas või puudub üldse. HMS § 58

kohaselt ei saa haldusakti kehtetuks tunnistamist nõuda üksnes põhjusel, et haldusakti

andmisel rikuti menetlusnõudeid või et haldusakt ei vasta vorminõuetele, kui eelnimetatud

rikkumised ei võinud mõjutada asja otsustamist.

33. Hoonete paiknemine krundil ei saa iseseisvalt kaebaja õigusi rikkuda, kuna tal ei ole

servituuti piiramatule vaatele või ainult mingile konkreetsele vaatele, kindlale vahemaale

kinnistute või hoonete vahel või siis erilisele privaatsusele maatulundusmaal. Siinkohal

tuleb ka arvestada kõikide isikute vaba ligipääsu kaebaja kinnistule ja asjaolu, et kinnistu

risustamist ja muid kaebuses toodud väidetavaid rikkumisi ei ole võimalik üheselt

3-20-1163

10(17)

inkrimineerida surfikoolile. Menetlusökonoomia printsiibist lähtudes ei kaasatud kaebajat

menetlusse (ehitus- ja kasutusloa), kuna õiguste riive ei olnud mingilgi määral äratuntav.

Ka kohtumenetluses on kaebaja väited tema õiguste riivest sisustamata ja tõendamata.

34. Olukord, et kasutusloas ei ole esitatud eraldi kasutusloa väljastamise põhjendusi, on

tavapärane kasutuslubade menetluses ja põhjendused lisatakse juhul, kui on tekkinud

vajadus diskretsiooni teostamiseks. Olukorras, kus diskretsioonivajadus on redutseerunud

nullini, ei ole tarvidust ka kasutusloal eraldi kaalumist teostada.

35. Kaebaja

võimalikud

kaebuses

väljendatud

õiguste

rikkumised

on

peamiselt

tsiviilõiguslikku laadi ja nende realiseerumisel on kaebajal õigus pöörduda tsiviilkohtu

poole kahju põhjustajate vastu.

36. Vastustaja on palunud menetlusse kaasata kolmandate isikutena Vahtra kinnistu

kaasomanikud A ja B, kuivõrd vaidlus puudutab ka nende õigusi ja kohustusi.

KOLMANDA ISIKU SEISUKOHAD

37. Kolmas isik palub jätta kaebus rahuldamata ja menetluskulud kaebaja kanda.

38. Kolmas isik nõustub vastustaja seisukohtadega. Fan Surfiklubi MTÜ-le väljastatud

ehitusluba ja kasutusluba on nii formaalselt kui ka materiaalselt õiguspärased. Menetlus on

läbi viidud vastavalt nõuetele.

KOHTU PÕHJENDUSED

39. Kohus, hinnanud asjas esitatud tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt ning kogumis

ja vastastikuses seoses, leiab, et kaebus tuleb rahuldada.

40. Esmalt lahendab kohus veel lahendamata taotlused (I), seejärel analüüsib kaebeõiguse

olemasolu ja vaidlusaluste ehitus- ja kasutuslubade õiguspärasust (II) ning viimaks

lahendab kaebuse ja jagab menetluskulud (III).

I

41. HKMS § 62 lg 2 alusel võtta asja materjalide juurde kaebuse lisad 1-13, kaebaja 02.07.2020

menetlusdokumendi lisad 1-3, kaebaja 13.07.2020 menetlusdokumendi lisa 1 ning kaebaja

13.10.2020 menetlusdokumendi lisad 1-2.

42. HKMS § 62 lg 2 alusel võtta asja materjalide juurde vastustaja 19.06.2020

menetlusdokumendi lisa.

43. Vastustaja on palunud kaasata menetlusse kolmandate isikutena Vahtra kinnistu

kaasomanikud A ja B, kuivõrd vaidlus puudutab ka nende õigusi ja kohustusi.

44. HKMS § 20 lõike 1 kohaselt kaasab halduskohus isiku, kes ei ole pool, kolmanda isikuna

menetlusse, kui kohtulahendiga võidakse otsustada tema õiguste või kohustuste üle.

Tallinna Ringkonnakohus on oma 20.04.2017 määruse nr 3-17-563 punktis 7 selgitanud, et

isiku kaasamiseks kaebuse menetlusse kolmanda isikuna puudub õigustus, kui ta saab oma

õigusi ja huve kaitsta ise sama haldusakti peale kaebust või protesti esitades. Ka käesoleval

3-20-1163

11(17)

juhul puudub õigustus kaasata Vahtra kinnistu kaasomanikke A ja B menetlusse

kolmandate isikutena, kuivõrd sarnaselt kaebajaga on neil võimalus esitada halduskohtule

kaebus (HKMS § 44 lg 1). Eeltoodust lähtuvalt jätab kohus rahuldamata vastustaja taotluse

kaasata menetlusse kolmandate isikutena A ja B.

II

45. HKMS § 44 lg 1 kohaselt võib kaebusega halduskohtusse pöörduda isik üksnes oma õiguse

kaitseks.

46. Kaebaja on vaidlustanud ehitus- ja kasutusload, kuivõrd leiab, et ajutise surfikooli rajamine

ranna ehituskeeluvööndisse on vastuolus Viimsi valla mandriosa üldplaneeringuga ning

vaidlusalused load rikuvad kaebaja omandiõigust. Kaebaja hinnangul tuleneb talle

subjektiivne kaitstav õigus kehtestatud Viimsi valla mandriosa üldplaneeringust, mis

keelab ehituskeeluvööndisse hoonete püstitamise. Kaebaja täpsustab, et omandiõiguse

rikkumine seisneb Vahtra kinnistu prügistamises, tema kinnistul parkimises ja autode

liiklemisega sealse taimestiku ja pinnase kahjustamises, müras ning tuleohu suurenemises;

samuti vähendab surfikooli rajamine võimalusi kaebaja kinnistut hoonestada ja kasutada

seda puhke- ja virgestustegevuseks.

47. Kaebeõiguse kontrollimiseks tuleb selgitada, kas kaebuses väidetav vastuolu

üldplaneeringuga eksisteerib ja kas on rikutud kaebaja subjektiivseid õigusi

(omandiõigust). 48. Riigikohus on selgitanud, et pelgalt miljöö ja olemasoleva keskkonna

säilimine pole subjektiivsed õigused, mida isik saaks kaitsta ehitusloa tühistamise

menetluses (Riigikohtu halduskolleegiumi 24.05.2010 otsus nr 3-3-1-29-10, p 22). Samas

on Riigikohus märkinud, et elukeskkonna muutmine planeerimismenetluse tulemusena

peab toimuma õiguspäraselt (Riigikohtu halduskolleegiumi 24.05.2010 otsus nr 3-3-1-29-

10, p 20). Naaber peab taluma ehitise rajamist, mis on lubatud planeeringuga ja sobib

ümbrusesse ning on ka muidu õiguspärane (Riigikohtu halduskolleegiumi 13.06.2003 otsus

nr 3-3-1-42-03, p 16).

49. Kaebaja väited ajutise surfikooli rajamisega kaasnevast mürast seonduvad õigusega

tervise- ja heaoluvajadustelele vastavale keskkonnale (KeÜS § 23 lg 1). Käesoleval juhul saaks

kaebaja subjektiivsete õiguste riivet seonduvalt müraga jaatada, kui Vahtra kinnistu oleks

hoonestatud ning kaebaja alaliseks elukohaks oleks Vahtra kinnistu, mistõttu esineks kaebajal

oluline puutumus vastava keskkonnaga. Sellise olukorraga tegemist ei ole. Kaebaja ei ole ka

väitnud, et ajutise surfikooli rajamisega kaasneb ülenormatiivne või piirnormide lähedane müra.

Seetõttu leiab kohus, et nimetatud osas kaebajal kaebeõigus puudub.

50. Samuti on liialt hüpoteetilised kaebaja väited, et ajutise surfikooli rajamisega võib

kaasneda kaebaja kinnistu prügistamine või selle kasutamine tualeti asemel. Vaidlust ei ole

selles, et ajutise surfikooli juurde on planeeritud prügikonteiner ning samuti on planeeritud

avalik WC (kaebaja 13.07.2020 menetlusdokumendi lisa). Kuid ka juhul, kui eeldada kaebaja

väidete õigsust, ei oleks tegemist sedavõrd intensiivse negatiivse mõjuga, mis viiks

omandiõiguse rikkumiseni.

51. Kohus ei nõustu kaebajaga ka osas, et naaberkinnistule surfikooli rajamine riivab

omandiõigust tulenevalt asjaolust, et see välistab võimaluse kaebajal tulevikus oma kinnistut

hoonestada. Kuigi kohtupraktikas on tunnustatud kaebeõigust ka olukorras, kus kinnistu pole

kaebuse esitamise hetkel veel hoonestatud, on seejuures peetud oluliseks, et hoonestamise

võimalus tulevikus oleks reaalne ning kinnistul ei esineks ehitusõiguse piiranguid. Nii on

Tallinna Ringkonnakohus oma 12.06.2017 määruse nr 3-17-849 punktis 12 selgitanud, et

3-20-1163

12(17)

tähtsust ei oma, et kaebaja kinnistul hooneid ei paikne; põhiseaduse §-ga 32 kaitstud

omandipõhiõigus kaitseb ka õigust enda omandit vabalt kasutada; kinnisasja vaba kasutamise

õigus sisaldab muu hulgas õigust püstitada kinnisasjale ehitisi; seega on kaebajal

põhimõtteliselt õigus püstitada enda kinnistule ehitisi, kui seda õigust ei ole piiratud;

ehitusseadustikust tulenevad piirangud ei takista ehitusloa alusel – või sõltuvalt kavandatava

ehitise suurusest ka ehitusteatise alusel või lausa ilma teatamiskohustuseta – ehitise püstitamist

sama ulatuslikult, kui vaidlusaluse autovarjualuse rajamiseks ehitusluba puuduks; kohaliku

omavalitsuse kaalutlusruum ehitusloa andmisel ei ole piiramatu, vaid peab arvestama nii loa

taotleja kui naaberkinnisasjade omanike huvidega kõrvuti avalike huvidega, sh tuleohutusega.

52. Kõnesoleval juhul aga viidatud haldusasjaga (3-17-849) sarnaste asjaoludega tegemist ei

ole, kuivõrd kaebaja kinnistul kehtivad ehitusõiguse piirangud. Nimelt kuulub kaebaja kinnistu

Viimsi sanglepiku kaitseala koosseisu (kaebuse lisa 12) ning osaliselt ehituskeeluvööndisse

(kaebuse lisa 11). Seetõttu on liiga hüpoteetilised kaebaja väited omandiõiguse rikkumisest

seoses tulevikus kinnistu hoonestamise õiguse ebaproportsionaalse riivega.

53. Vastustaja on õigesti märkinud, et tulekuja ja tuleohutus puudutavad hooneid. Vaidlust ei

ole selles, et kaebaja kinnistul hooned puuduvad ning väidet tulevikus kinnistu hoonestada

on kohus pidanud liiga hüpoteetiliseks. Kohus selgitab, et avalikuks huviks on tagada

hoone tuleohutus, mistõttu tuleohutusnõuded kaitsevad avalikke huve. Riigikohus on

leidnud, et kui kaebus on esitatud motiivil, et vaidlustatava haldusaktiga on rikutud kaebaja

subjektiivseid õigusi, kontrollib kohus haldusakti õiguspärasust üksnes osas, milles see

rikub kaebaja õigusi; õiguste rikkumise motiivil esitatud kaebust lahendades ei saa kohus

kontrollida haldusakti vastavust õigusnormidele, mis ei seondu kaebaja subjektiivsete

õigustega (Riigikohtu halduskolleegiumi 11.10.2016 otsus nr 3-3-1-15-16, p 16).

Käesoleval juhul on ehitusloa ja kasutusloa peale esitatud kaebus subjektiivsete õiguste

kaitseks, mistõttu jätab kohus kaebaja väited tuleohutusnõuetest tähelepanuta.

54. Käesoleval juhul leiab kaebaja, et tal on õigus kasutada oma kinnistut seal viibimiseks ja

puhke- ning virgestustegevuseks juba täna, kuid rannakohviku rajamine kinnistu piirile

halvendab vastavaid võimalusi oluliselt. Privaatsuse vähenemine seondub omandiõiguse

rikkumisega. Privaatsuse vähenemine ka ilma vastavasisulise servituudi olemasoluta võib

viia naabri õiguste rikkumiseni, kui negatiivsete mõjude olemus ja intensiivsus on selline,

millega kaasneb omandiõiguse riive ning kehtivad õigusnormid ja planeeringud kaitsevad

konkreetse kaebaja omandiõigust (vt Riigikohtu halduskolleegiumi 28.03.2012 otsus nr 3-

3-1-4-12, p 12).

55. Käesoleval juhul kaitseb Viimsi valla mandriosa üldplaneering avalike huvide (sh

keskkonnakaitselised) kõrval ka kaebaja omandiõigust. Vastavalt Viimsi valla mandriosa

üldplaneeringu seletuskirja punktile 5.1.3 on ehituskeeluvöönd Eesti mandriosa mererannal

100 m ning tiheasutusalal 50 m laiune (lk 54). Üldplaneeringut usaldades võis kaebaja

eeldada, et tema kinnistu piirile, ranna ehituskeeluvööndisse ei püstitata uusi hooneid.

Käesoleval juhul aga kaebaja kinnistu piiri vahetusse lähedusse (vt muudetud ehitusprojekti

asendiplaan, kaebaja 13.07.2020 menetlusdokumendi lisa) rajatud ajutine surfikool,

millesse on kavandatud mh rannakohvik, toob tõenäoliselt kaasa kaebaja privaatsuse

vähenemise. Seda ka juhul, kui kaebaja oma kinnistut igapäevaselt ei kasuta (kinnistul

puuduvad hooned ning kaebaja seal ei ela), kuivõrd omandiõiguse kaitsealas on õigus

kinnistut vabalt kasutada, sh puhke- ja virgestustegevuseks. Kuigi kaebaja kinnistu piirneb

avaliku supelranna alaga, on oluline erinevus, kas naaberkinnistut kasutatakse üksnes

supelrannas viibimiseks või külastatakse rannakohvikut või koolituskeskust. Ühtlasi

seondub visuaalne muutus keskkonnas omandiõiguse rikkumisega. Seega on kaebajal

3-20-1163

13(17)

kaebeõigus, mistõttu analüüsib kohus alljärgnevalt vaidlusaluste haldusaktide materiaalset

ja formaalset õiguspärasust.

56. Haldusakt on õiguspärane, kui ta on antud pädeva haldusorgani poolt andmise hetkel

kehtiva õiguse alusel ja sellega kooskõlas, proportsionaalne, kaalutlusvigadeta ning vastab

vorminõuetele (haldusmenetluse seadus (HMS) § 54).

57. Vaidlust ei ole menetlusosaliste vahel selles, et ajutine surfikool on püstitatud ranna

ehituskeeluvööndisse (kaebuse lisa 11).

58. LKS § 38 lõike 3 kohaselt on ranna või kalda ehituskeeluvööndis uute hoonete ja rajatiste

ehitamine keelatud.

59. Vastustaja on selgitanud, et ajutise surfikooli rajamiseks ranna ehituskeeluvööndisse annab

õigusliku aluse LKS § 38 lg 4 punkt 3, kuivõrd tegemist on randa teenindava rajatisega.

60. Kohus vastustaja sellise seisukohaga ei nõustu ning seda järgmistel põhjustel.

61. Vastavalt LKS 38 lg 4 punktile 3 ei laiene ehituskeeld supelranna teenindamiseks vajalikule

rajatisele.

62. Ehitisregistri andmetel on ajutise surfikooli puhul tegemist hoonega, mitte rajatisega.

Samuti ei ole vaidlusaluses ehitusloas ega kasutusloas käsitletud ajutist surfikooli ranna

teenindamiseks vajaliku rajatisena. Vastavalt ehitusloale nr 1712271/21985 on

ehitustegevuse liigiks hoone, mitteelamu, ehitisealuse pinnaga üle 60 m2, püstitamine,

rajamine. Sellekohaseid põhjendusi vaidlusalustes haldusaktides toodud pole. Ka esialgsest

ehitusprojekti seletuskirjast (kaebuse lisa 5) ega muudetud ehitusprojektist (kaebaja

13.07.2020 menetlusdokumendi lisa 1) ei nähtu, et ajutist surfikooli hoonet oleks käsitletud

ranna teenindamiseks vajaliku rajatisena.

63. Alles vaideotsuses on selgitatud, et surfikooli ehitised on supelrannas paiknevad ja

supelranna teenindamiseks vajalikud ajutised ja teisaldatavad ehitised (maaga kohtkindlalt

ühendamata), kus asuvad avalikud riietusruumid, avalik WC, isiklike asjade hoiustamise

võimalus, rannakohvik ja surfi- ning rannavarustuse laenutus ning koolituskeskus (kaebuse

lisa 9, vaideotsuse lk 5). Vaideorgan on randa teenindavate rajatiste näidetena toonud

rannavalveehitised ja teisaldatavad välikäimlad (kaebuse lisa 9, vaideotsuse lk 5).

64. On tõsi, et supelranda välikäimlate paigutamine või rannavalveehitiste püstitamine on

vajalikud ranna teenindamiseks. Sama ei saa väita aga koolituskeskuse või rannakohviku

kohta, mis moodustavad rajatud ajutise surfikooli hoone ruumijaotusest olulise osa.

Muudetud ehitusprojekti korruse plaani kohaselt on planeeritud üks WC (4,5 m2), kaks

garderoobi (2 x 4,7 m2), varustus (16,9 m2), köök (12 m2), teenindus (15,5 m2) ning kaetud

terrass (14,9 m2) ja avatud terrass (10,3 m2) (kaebaja 13.07.2020 menetlusdokumendi lisa).

Kohus nõustub kaebajaga, et ajutise surfikooli hoone puhul pole tegemist ranna

teenindamiseks vajaliku rajatisega. Pelgalt asjaolu, et hoones on planeeritud avalik WC,

mida ranna külastajad saavad kasutada ning hoones asuvad ka isiklikud hoiuruumid, ei

muuda kogu hoonet LKS § 38 lg 4 punktis 3 nimetatud rajatiseks. Kaebaja on asjakohaselt

märkinud, et isegi kui hoones asuvad WC ja riietusruumid oleksid avalikult kasutatavad,

võtavad suurema osa hoonest enda alla surfikooli varustuse hoidmiseks mõeldud hoiuruum,

kohviku köök ja teenindusruum (44,4 m2 hoone 58,3 m2 suurusest suletud pinnast;

muudetud ehitusprojekt, korruseplaani joonis, kaebaja 13.07.2020 menetlusdokumendi lisa

1).

3-20-1163

14(17)

65. Vastustaja on viidanud Keskkonnaameti 25.07.2016 kirjale, kus väidetavalt on amet

selgitanud, et kui tegemist on supelranna alaga, siis isegi juhul, kui konteiner on ehitis

ehitusseadustiku mõistes, saab rakendada LKS § 38 lg 4 p 3. Viidatud kirja vastustaja

kohtule esitanud ei ole, mistõttu on tegemist tõendamata väitega. Kuid isegi juhul, kui

eeldada selle väite õigsust, siis tegemist ei ole siduva seisukohaga. Samuti ei ole kohtule

kontrollitav, millisele ehitusprojektile kooskõlastust küsiti, arvestades, et ehitusprojekti on

läbi ehitus- ja kasutusloa menetluse muudetud. Sõltumata Keskkonnaameti seisukohast

tuleb hinnata igal üksikul juhul hoone olemust ja sellesse planeeritud ruumide koosseisu

arvesse võttes, kas tegemist on supelranna teenindamiseks vajaliku hoonega. Käesoleval

juhul ei nõustu kohus vastustajaga, et täidetud oleksid LKS § 38 lg 4 punktis 3 sätestatud

eeldused, kuivõrd olulise osa rajatud hoonest moodustavad ruumid, mida ranna

teenindamiseks vaja ei ole (nt köök ja teenindusruum, millele vastustaja on vastuses

kaebusele ilmselt viidanud kui rannakohvik ja koolituskeskus).

66. Ehitusluba annab õiguse ehitada ehitist, mis vastab ehitusloa andmise aluseks olevale

ehitusprojektile (EhS § 38 lg 1). Ehitusluba antakse, kui esitatud ehitusprojekt vastab

õigusaktides

sätestatud

nõuetele,

eelkõige

detailplaneeringule

või

projekteerimistingimustele ning ehitisele ja ehitamisele esitatud nõuetele (EhS § 42 lg 1).

Kasutusluba antakse, kui ehitis vastab õigusaktides sätestatud nõuetele, eelkõige ehitisele

esitatud nõuetele ja ehitusloale (EhS § 54 lg 1). Kasutusloa andmisel ei kontrolli

haldusorgan

mitte

üksnes

ehitise

vastavust

ehitusprojektile,

vaid

ka

ehitise

nõuetelevastavust laiemalt; kui kasutusloa menetluses ilmneb, et ehitusluba on välja antud

õigusvastaselt, tuleb haldusorganil kaaluda ehitusloa kehtetuks tunnistamise või muutmise

vajadust (vt haldusasi 3-3-1-63-10, p 20); vaatamata EhS v.r §-s 34 sõnaselge sätte

puudumisele, tuleb kasutusloa väljastamise otsustamisel hinnata ka seda, kas kasutusloa

väljastamine ning ehitise või selle osa kasutamine kasutusloaga määratud otstarbel ei too

kaasa kolmandate isikute õiguste ülemäärast riivet või rikkumist (haldusasja 3-3-1-6007, p

16) (Riigikohtu halduskolleegiumi 11.10.2016 otsus nr 3-3-1-15-16, p 32).

67. Eeltoodust lähtuvalt on kohus seisukohal, et vaidlusalune ehitusluba on vastuolus kehtiva

Viimsi valla mandriosa üldplaneeringuga, mistõttu on ehitusluba materiaalselt

õigusvastane. Arvestades, et ehitusluba on materiaalselt õigusvastane, siis on ka

kasutusluba sisuliselt õigusvastane, kuivõrd ehituskeeluvööndisse uute hoonete rajamine,

seega ka sellisele hoonele kasutusloa andmine lubatav ei ole (LKS § 38 lg 3). Seetõttu ei

pea kohus vajalikuks analüüsida kõiki kaebaja väiteid seoses ehitusloa ja kasutusloa

õigusvastasusega. Küll aga märgib kohus järgmist.

68. Kaebaja on kohaselt märkinud, et ehituskeeluvööndisse ehitamisel oleks pidanud seda

vööndit vähendama ning see on võimalik üksnes läbi detailplaneeringu menetluse (LKS §

40 lg 4 p 2).

69. Kohus nõustub kaebajaga ka osas, et vastustaja on jätnud õigusvastaselt kaebaja ehitusloa

ja kasutusloa menetlustesse kaasamata ning see on mõjutanud haldusaktide lõpptulemust.

70. Haldusmenetlusse tuleb kaasata isik, kelle õigusi või kohustusi haldusakt võib

puudutada (HMS § 11 lg 1 p 3). Riigikohus on selgitanud, et haldusmenetlusse tuleb kaasata

iga isik, kelle puhul on haldusülesannete hoolsal täitmisel võimalik ette näha, et tulevane

haldusakt võib piirata tema õigusi; kaasamiseks ei pea isiku õiguste riive olema tõendatud

– piisab mõistlikust kahtlusest (Riigikohtu halduskolleegiumi 08.10.2002 määrus nr 3-3-1-

56-02, p 9; 11.10.2016 otsus nr 3-3-1-15-16, p 20 ning 20.02.2019 otsus nr 3-14-52416/72,

p 13). Vaidlust ei ole selles, et kaebajat haldusmenetlusse ei kaasatud ega võimaldatud tal

3-20-1163

15(17)

oma seisukohtade esitamist (HMS § 40 lg 1). Seetõttu on tegemist formaalselt õigusvastaste

haldusaktidega.

71. Kohus nõustub kaebajaga, et ehitusluba ja kasutusluba on diskretsiooniotsused, milles tuleb

ära näidata ka otsuse tegemisel arvesse võetud kaalutlused. Käesoleval juhul puuduvad

vaidlustatud

ehitusloas

ja

kasutusloas

põhjendused,

mistõttu

on

tegemist

motiveerimispuudustega haldusaktidega. Seega on vaidlustatud ehitusluba ja kasutusluba

formaalselt õigusvastased (HMS § 56 lõiked 1-3).

72. Vastustaja on õigesti märkinud, et olukorras, kus diskretsioonivajadus on redutseerunud

nullini, ei ole tarvidust ka kasutusloal eraldi kaalumist teostada. Käesoleval juhul aga tuli

kaaluda ka naaberkinnistu omaniku (kaebaja) huve, et tema kinnistu piirile

ehituskeeluvööndisse ei rajata uusi hooneid või ehitisi, mida aga tehtud ei ole. HMS § 4 lg

2 kohaselt tuleb kaalutlusõigust teostades arvestada olulisi asjaolusid ja kaaluda

põhjendatud huve. Halduse õigusakt peab olema kohane, vajalik ning proportsionaalne

seatud eesmärgi suhtes (HMS § 3 lg 2). Kohus nõustub kaebajaga, et välistatud ei ole, et

kaebaja ärakuulamise tulemusena oleks vastustaja teinud teistsuguse sisuga otsuse nii

ehitus- kui kasutusloa menetluses, näiteks muutnud hoone asukohta kaebajale soodsamas

suunas (vt Riigikohtu seisukohta asjas 3-3-1-87-16. p 11).

73. Kolmas isik ei saa tugineda usalduse kaitsele.

74. Usaldusega arvestamine on sätestatud haldusmenetluse seaduse (HMS) §-s 67. Isik ei saa

haldusakti kehtetuks tunnistamisel tugineda usaldusele, kui halduskohtule haldusakti

kehtetuks tunnistamiseks kaebuse esitamise tähtaeg ei ole veel möödunud, samuti

haldusakti kehtetuks tunnistamise kaebuse läbivaatamise ajal (HMS § 67 lg 4 p 1). Tallinna

Ringkonnakohus on selgitanud, et haldusakti vaidlustamine ei too automaatselt kaasa selle

kehtivuse või täitmise peatumist; samas on selge, et vaidlustamine tähendab isikule, kelle

õigusi haldusakt puudutab, õiguslikult ebakindlat olukorda; kohtumenetluse ajal ei saa olla

isikul usaldust haldusakti kehtima jäämise suhtes (HMS § 67 lg 4 p 1), mistõttu riskib ta

edasi tegutsedes paratamatult sellega, et planeeringu kehtetuks tunnistamise korraldus

võidakse kehtetuks tunnistada koos kõigi sellest tulenevate tagajärgedega (Tallinna

Ringkonnakohtu 01.11.2019 määrus nr 3-18400, p 20).

75. Käesoleval juhul esitas kaebaja ehitusloa tühistamise nõudes kaebuse tähtaegselt (HKMS

§ 46 lg 1), kuid oli sunnitud asjaolude kohtumenetluse ajal muutumise tõttu (vastustaja

andis vahepeal välja kasutusloa) muutma kaebust ning minema ehitusloa tühistamise

nõudelt üle selle õigusvastasuse tuvastamise nõudele. Kasutusloa peale esitatud

tühistamiskaebus oli samuti tähtaegne (HKMS § 46 lg 1). Seega ei saa käesoleval juhul

kolmas isik tugineda usalduse kaitsele, kuivõrd ehitusluba on vaidlustatud tähtaegselt ning

kasutusloa vaidlustamise tähtaeg ei olnud veel möödunud.

76. Kuigi kasutusloa tühistamine piirab kolmanda isiku ettevõtlusvabadust, siiski ei ole

tegemist ülemäärase piiranguga. Kohus on oma 22.06.2020 määruse punktis 22 märkinud

järgmist: „Kaebusele lisatud ehitusprojekti seletuskirja kohaselt hakatakse hoonet

kasutama ainult hooajaliselt, mitte alaliselt; hoone kasutuseaks on kavandatud 5 aastat

alates selle kasutusele võtust (ehitusprojekti seletuskiri, lk 2); ajutine konteineritüüpi hoone

on ühe korruseline, ilma keldrita; ehitisel puudub vundament (ehitusprojekti seletuskiri, lk

3). Eeltoodu tähendab, et hoone lammutamine ja selle demonteerimine ei ole ilmselt

ehitustehniliselt ebamõistlikult raske või võimatu ka peale kohtumenetluse lõppemist.“

Kohus jääb eeltoodud seisukoha juurde ning leiab, et kolmandale isikule kaasnevad

tagajärjed ei ole ebaproportsionaalselt rasked, kuivõrd hooaeg on käesolevaks ajaks

3-20-1163

16(17)

möödunud (eelduslikult kasutatakse hoonet suvekuudel) ning tegemist ei ole maaga

püsivalt ühendatud hoonega, mistõttu selle demonteerimine ei ole ilmselt ehitustehniliselt

ebamõistlikult raske või võimatu.

77. Eeltoodust lähtuvalt on 28.06.2017 väljastatud ehitusluba nr 1712271/21985 ja 29.06.2020

väljastatud kasutusluba nr 2012371/11089 vastuolu tõttu Viimsi valla mandriosa

üldplaneeringuga sisuliselt õigusvastased ning kaebaja menetlusse kaasamata jätmise ja

motiveerimispuuduste tõttu formaalselt õigusvastased. Seega rahuldab kohus Xi kaebuse

täies ulatuses, tuvastab Viimsi Vallavalitsuse 28.06.2017 ehitusloa nr 1712271/21985

õigusvastasuse ning tühistab 29.06.2020 kasutusloa nr 2012371/11089.

III

78. HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti.

Käesoleval juhul on otsus tehtud vastustaja kahjuks, mistõttu jäävad vastustaja kanda kaebaja

menetluskulud.

79. HKMS § 109 lg 1 kohaselt esitatakse menetluskulude väljamõistmiseks kohtule enne

kohtuvaidlusi menetluskulude nimekiri ja kuludokumendid. Menetlusosaliste esindajate ja

nõustajate kulud on väljamõistetavad, kui menetlusosalisel on tekkinud kulude kandmise

kohustus (HKMS § 109 lg 11 ja § 103 lg 1 p 1). Kulude kandmise kohustuse tekkimist

tõendab vastav arve.

80. Kaebaja on palunud vastustajalt välja mõista menetluskulu summas 6684 eurot. Kaebajale

on osutatud kaebuse läbivaatamisega halduskohtus õigusabi kokku 34,5 tundi,

tunnihinnaga 160 eurot. Seega olid kaebaja volitatud esindaja kulud kokku 34,5 x 160 =

5520 eurot (ilma käibemaksuta). Kaebaja on kaebuselt ja esialgse õiguskaitse taotlustelt

tasunud riigilõivu summas 60 eurot.

81. Vastustaja leiab, et kaebaja menetluskuludest on põhjendatud üksnes 1000 eurot.

82. Esitatud õigusabi arvetele on pealkirjaks märgitud „Asi: Surfikooli ehitus“, samas viidet

käesolevale haldusasjale ei sisaldu arvetel ega ka spetsifikatsioonil. Siiski leiab kohus, et

tuvastatav on õigusabikulu seoses käesoleva haldusasjaga. Vaidlust ei ole selles, et

kõnesolevas asjas oli vaidlustatud ajutise surfikooli ehitus- ja kasutusluba. Samuti langevad

arvete spetsifikatsioonis loetletud tegevuste kuupäevad kokku haldusasja menetluses

kaebaja poolt esitatud menetlusdokumentide kuupäevadega. Ka arvetel toodud

õigusabikulu suurusjärk (6678 eurot (koos km-ga)) on sama, mis kaebaja taotletud

õigusabikulude summa 6624 eurot (koos km-ga). Seega seonduvad kaebaja õigusabikulud

käesoleva haldusasjaga.

83. Kohtu hinnangul ei saa pidada õigusabikulu ülemääraseks või ebamõistlikuks. Tegemist on

olnud pigem õiguslikult keerulise vaidlusega ning kaebaja on pidanud esitama mitmeid

menetlusdokumente tingituna haldusmenetluse jätkumisest kohtumenetluse kestel.

Riigikohtu praktika kohaselt tuleb menetluskulu välja mõista koos arvel märgitud

käibemaksuga (Riigikohtu lahend asjas nr 3-3-1-54-12, p 22). Riigilõivu on kaebajad

tasunud 60 eurot ning seda saab teiselt poolelt kaebajate kasuks välja mõista (HKMS § 101

lõiked 1 ja 2 ning § 108 lg 1). Eeltoodust lähtuvalt mõistab kohus vastustajalt kaebaja

kasuks välja menetluskulud summas 6684 eurot, millest 60 eurot moodustavad riigilõivud

ning 6624 eurot õigusabikulud (koos käibemaksuga).

84. Kolmanda isiku võimalikud menetluskulud jäävad tema enda kanda (HKMS § 109 lg 1).

3-20-1163

17(17)

(allkirjastatud digitaalselt)

Anu Maria Brenner kohtunik