2-19-6278/38 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Andra Pärsimägi, Triin Uusen-Nacke, Kersti Kerstna-Vaks

Otsuse tegemise aeg ja koht

9. november 2020, Tartu

Tsiviilasja number

2-19-6278

Tsiviilasi

Rainer Spuuli hagi Anu Suka vastu kahju hüvitamiseks

Tsiviilasja hind

apellatsioonikohtus

6662,69 eurot

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 21. juuli 2020 otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Rainer Spuuli apellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Apellant

(hageja):

Rainer

Spuul

(isikukood

XXXXXXXXXXX), esindaja vandeadvokaat Alo Noormets

Vastustaja

(kostja):

Anu

Sukk

(isikukood

XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja Mihkel Nukka

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tartu Maakohtu 21. juuli 2020 otsus hagi täieliku rahuldamata jätmise

osas. Teha tühistatud osas uus otsus, millega rahuldada Rainer Spuuli hagi Anu

Sukk vastu osaliselt, välja mõista Anu Sukalt Rainer Spuuli kasuks kahjuhüvisena

3223,88 eurot ja viivis väljamõistetud kahjuhüviselt perioodil 23. aprill 2019 –

9. november 2020 summas 400,04 eurot ja alates 10. novembrist 2020 kuni

põhinõude täitmiseni VÕS § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud määras.

2. Sõnastada maakohtu otsuse tervikresolutsioon järgmiselt:

2.1. Rainer Spuuli hagi Anu Suka vastu rahuldada osaliselt.

2.2. Välja mõista Anu Sukalt Rainer Spuuli kasuks kahjuhüvisena 3223,88 eurot.

2.3. Välja mõista Anu Sukalt Rainer Spuuli kasuks viivis perioodil 23. aprill 2019 –

9. november 2020 summas 400,04 eurot ja viivis väljamõistetud kahjuhüviselt

3223,88 eurot alates 10. novembrist 2020 kuni põhinõude täitmiseni VÕS § 113

lõike 1 teises lauses ettenähtud määras.

3. Rainer Spuuli apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

4. Jätta vastu võtmata Rainer Spuuli poolt koos apellatsioonkaebusega esitatud

tõendid: B.B. poolt tehtud fotod ja lugeda need Rainer Spuulile tagastatuks.

5. Võtta vastu Anu Suka poolt koos vastusega apellatsioonkaebusele esitatud tõend:

eksperthinnang nr 549-18K.

6. Jätta menetluskuludest maa- ja ringkonnakohtus õigusabikulud poolte endi kanda

ja ülejäänud menetluskuludest 50% Rainer Spuuli ja 50% Anu Suka kanda.

7. Välja mõista Anu Sukalt menetluskuluna 450 eurot Rainer Spuuli kasuks.

Hüvitamisele kuuluvalt menetluskulult tuleb tasuda kohtuotsuse jõustumisest

alates kuni täitmiseni viivist VÕS § 113 lõike 1 teises aluses ettenähtud ulatuses.

8. Välja mõista Anu Sukalt riigituludesse ekspertiisitasuna 1800 eurot.

8.1.Ekspertiisitasu 1800 eurot tuleb tasuda 15 päeva jooksul alates käesoleva

kohtuotsuse jõustumisest Maksu- ja Tolliameti kontole SEB Pank AS-is

nr EE351010052031000004,

Swedbank

AS-is

nr

EE522200221013264447,

Luminor

Bank

AS-s

nr

EE401700017002872300,

LHV

Pank

AS-s

nr

EE957700771001523585

unikaalse

viitenumbriga

99920700049180.

Viitenumbri märkimine on kohustuslik. Selgitusse tuleb märkida tsiviilasja

nr 2-19-6278.

8.2.Kui Anu Sukk ei ole kohtuotsust täitnud riigituludesse väljamõistetud

ekspertiisitasu osas otsuses sätestatud tähtajal, võib kohtuotsuse saata

sundtäitmisele (TsMS § 179 lg 6).

8.3.Riigi kasuks väljamõistetud ekspertiisitasu tasumisega viivitamise korral tuleb

tasuda käesoleva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist VÕS § 113 lõike

1 teises lauses ettenähtud ulatuses (TsMS § 179 lg 9).

9. Vabastada Rainer Spuul ekspertiisitasu maksete tegemisest Tartu Maakohtu

21. jaanuari 2020 määruse alusel 1800 eurot ületavas osas (seisuga 9. november

2020 on Rainer Spuul tasunud 1500 eurot).

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse

kättetoimetamisest.

Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel

kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva

sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus

mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1. Rainer Spuul (hageja) esitas 23. aprillil 2019 Anu Suka (kostja) vastu hagi kahju

hüvitamiseks. Hageja palus mõista kostjalt hageja kasuks välja kahju hüvitise 6169,16 eurot

(sh ekspertiisikulud 250 eurot, ehitustööd 5890,56 eurot, kohtuvälised õigusabikulud 25 eurot

ja tähitud kirja saatmise kulu 3,60 eurot) ja viivise alates hagi esitamisest kuni võlgnevuse

tasumiseni VÕS § 113 ettenähtud määras. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda.

Hagiavalduse kohaselt müüs kostja hagejale 16. mai 2018 müügilepingu alusel X kinnistu

hinnaga 69 000 eurot. Müügikuulutuse kohaselt oli hoone heas korras. Müügihetkel oli hoone

renoveeritud, sisuliselt kõik tarindid olid asendatud tänapäevaste ehitusvõtete ja -materjalidega.

Kostja kinnitas müügilepingu p-s 2.5.2, et müügilepingu objektil paiknevatel hoonetel ei ole

varjatud puudusi ega vigu. Hageja sai kinnistu hoonete võtmed kätte 2. juunil 2018.

Eluhoone renoveerimisel ilmnesid varjatud puudused: majaseina alumine palk oli terve maja

ulatuses mädanenud ja suuremad mädaaugud olid eelmise põrandaehituse käigus segu täis

pandud. Alumine palk oli betooni sisse valatud ja osa pehkinud kohti ebakorrektselt parandatud.

Eesti Mükoloogiauuringute Keskuse (EMÜK) asjatundja andis 16. augustil 2018

eksperthinnangu, millest hageja teavitas samal päeval telefonitsi ka kostjat. Kostja käis

19. augustil 2018 puudusi üle vaatamas ja pakkus hüvitiseks 500 eurot. Kuna kostja ei

avaldanud soovi puuduseid kõrvaldada, võttis hageja puuduste kõrvaldamiseks vajaminevatele

töödele hinnapakkumised ning edastas need 4. septembril 2018 kostja esindajale. Hageja

teavitas kostja esindajat 14. septembril 2018, et on tellinud tööd Puleium OÜ-lt maksumusega

5890,56 eurot, töid alustatakse 1. oktoobril 2018. Hageja tegi kostjale korduvalt ettepanekuid

tellida vajaminevad tööd ise, kuid kostja ei vastanud. Hageja lasi puudused kõrvaldada

7. novembriks 2018.

Maja alumiste palkide seisukord oli varjatud puudus ning kauaaegse omanikuna pidi kostja

sellest teadlik olema. Elumaja alumise palgiringi ümber betoonpanduse paigaldamine ja puitosa

hüdroisolatsioonita jätmine ei ole nõuetekohane ega ehitise heaperemehelik korrashoid.

Tegemist oli varjatud puudusega. Elamu alumise palgirea pehkimine ei olnud tingitud ehitise

vanusest ega tavapärasest kulumisest, vaid ehitusveast.

Hageja kulutused varjatud puuduse kõrvaldamisele ei ole ülemäärased.

2. Kostja palus jätta hagi rahuldamata. Menetluskulud palus kostja jätta hageja kanda.

Kostja ei ole müügilepingut rikkunud. Hageja teadis müügilepingu sõlmimisel, et tegemist on

vana palkmajaga ja on alusetu eeldada, et puitkonstruktsioon on korrasolevana säilinud. Hageja

ei ole väitnud ega tõendanud, et elamu ei vasta selle kasutamisotstarbele, st ei sobi elamiseks

ega ole vähemalt keskmise kvaliteediga. Ligikaudu 90 aasta vanuse palkmaja puhul ei saa

eeldada, et kogu puitkonstruktsioon on säilinud algsel kujul. Dokumentaalsed tõendid ja

ekspertarvamus kinnitavad, et sellises vanuses puitelamu puhul on iseloomulik, et alumine

palgirida võib olla pehkinud. Hageja teatas enne müügilepingu sõlmimist, et kavatseb teha

majas kapitaalremondi. Hageja ei ole kahju hüvitamise nõude eelduseid tõendanud, kahju

tekkimine ja suurus on tõendamata.

Tööde üleandmise-vastuvõtmise akti kohaselt ei ole väidetavalt tehtud töid vastu võetud.

Hageja ei ole tõendanud, et ta on ehituskulude arved tasunud. Hageja esitatud tõendi kohaselt

oli mädanik 7,8 meetril ning hageja ei saa nõuda terve elamuhoone perimeetri uuendamist.

Lisaks ei ole hageja põhjendanud, miks ta on asendanud väljalõigatud palkosa kiviplokkidega,

mitte puitmaterjaliga. Hageja tehtud kulutused on ebamõistlikud. Pehkinud palkide

väljavahetamine ei olnud antud hetkel vajalik. Elamut sai müügihetkel sihtotstarbeliselt ohutult

kasutada.

Hageja pöördus kirjaliku pretensiooniga seoses väidetava puudusega kostja poole 13.

detsembril 2018, kostja esindaja sai volituse kostjat esindada 19. detsembril 2018. Ligikaudu

kuus kuud pärast puuduste ilmnemist müüja teavitamine on väljaspool mõistlikku aega ja

hageja ei saa VÕS § 220 lg 3 järgi sellele puudusele tugineda. Hageja oleks pidanud nõudma

esmalt asja parandamist. Alternatiivselt kuulub kahjuhüvitis vähendamisele VÕS § 140 lg 1

alusel.

MAAKOHTU LAHEND

3. Maakohus jättis hagi rahuldamata. Menetluskulud jättis maakohus hageja kanda ning mõistis

hagejalt kostja kasuks menetluskulude katteks välja 4212 eurot.

Kostja kinnitas müügilepingu p-s 2.5.2, et talle teadaolevalt ei ole müügilepingu objektil

paiknevatel hoonetel varjatud puudusi ega vigu, kinnistule rajatud elamu vastab projektile

ning ei ole teostatud õigusliku aluseta ümberеhitusi. Rohkem kinnitusi ei ole kostja

müügilepingus andnud. Seega ei ole pooled lepingus kokku leppinud elamu kvaliteedis ning

lähtuvalt VÕS § 77 lg-st 1 tuleb kvaliteedi osas arvestada ehitamisele seaduses sätestatud

nõudeid ja head ehitustava. Kui kvaliteet ei tulene lepingust või seadusest, peab lepingupool

kohustuse täitma asjaolusid arvestades vähemalt keskmise kvaliteediga.

Poolte vahel ei ole vaidlust selle üle, et kinnistul asuv elumaja on ehitatud 1931. aastal. Hagejal

tuleb tõendada, et elamu ei vastanud sel ajal ehitatud elamute keskmisele kvaliteedile. Kostja

peaks tõendama, et vaidlusaluse elamu kvaliteet on tavapärane, arvestades hoone vanust.

Kohus luges 12. mai 2020 eksperdiarvamusega tõendatuks, et vaidlusaluse hoone alumine

palgirida on väljastpoolt kaetud betoonist vööga. Ekspert leidis, et arvestades hoone vanust ja

ehituslikku iseloomu saab pidada ilmnenud kahjustusi alumises palgireas ja akende all

situatsioonile ja hoone vanusele iseloomulikuks. Ekspert leidis lisaks, et arvestades tööde

tegemise aega, kättesaadavaid materjale ja käsitletava objekti iseloomu, on varasemad tööd

tehtud korrektselt ja keskmise kvaliteediga. Kui betoonist vööd poleks valatud, oleks alumine

palgirida saanud kahjustusi hoone madala sokli tõttu ehk pinnaseniiskuse kapillaartõusust ja

seinale pritsiva vee tõttu.

Maakohus leidis, et hageja esitatud EMÜK hinnang ei ole ekspertarvamusega vastuolus.

EMÜK-i asjatundja ei ole andnud hinnangut selle kohta, kas hoone olukord on selle vanust

arvestades tavapärane. Kostja esitatud asjatundja A.A. arvamuse kohaselt arvestades hoone

vanust, soklijoone väga madalat olekut ning hoone keskmist eluiga kuni 50 aastat, on

normaalne, et ajastukohasel palkmaja puitkonstruktsioonil esineb niiskuskahjustusi.

Seega on eksperdiarvamuse ja asjatundja A.A. arvamusega tõendatud, et 1931. aastal ehitatud

madala sokliga hoone puhul on tavapärane, et alumisel palgireal on niiskuskahjustused. Samuti

on eksperdiarvamusega tõendatud, et palgirea katmine betooniga oli sellises vanuses ehitise

puhul iseloomulik, seni tehtud tööd on teostatud keskmise kvaliteediga. Betooni kohta leidis

ekspert, et kõik tehtud tööd on teostatud vähemalt keskmise kvaliteediga. Kohus luges hageja

viidatud puuduste osas tõendatuks, et kinnistul asuv elamu on keskmise kvaliteediga.

Maakohus arvestas VÕS § 217 lg 2 p-ga 2, mille kohaselt peab asi sobima tavaliseks

kasutusviisiks. Eksperdiarvamuse p 8 kohaselt otsest ohtu hoone püsivusele ei olnud. Hageja ei

ole näidanud, et elamu ei sobinud alumise palgirea seisundi tõttu elamiseks. EMÜK hinnangu

kohaselt esineb kohati pruunmädaniku tunnuseid ja putukakahjustusi. Samas ei tulene

hinnangust, et hoone ei oleks sobinud elamiseks.

Maakohus leidis eeltoodu alusel, et kostja ei ole poolte vahel sõlmitud müügilepingut rikkunud,

mistõttu kohus ei analüüsinud ülejäänud nõude rahuldamise eelduseid. Hagejal ei ole õigus

nõuda kostjalt palkide vahetuse kulu hüvitamist. Seega tuleb jätta rahuldamata ka hageja nõue

ekspertiisi maksumuse, kohtuväliste õigusabikulude ja tähitud kirja saatmise kulu

hüvitamiseks, samuti viivise nõue.

MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

4. Hageja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsus

tühistada ja teha uus otsus, millega hagi rahuldada või saata asi maakohtule uueks

läbivaatamiseks. Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda.

Maakohus ei ole arvestanud asjaoluga, et hageja ei teadnud kinnistu ostmisel, mis aastal on

elumaja ehitatud ning sai sellest teada alles kohtumenetluses kostja esitatud arhiiviteatisest.

Hageja ostis kostjalt kinnistu müügikuulutusest (www.kv.ee) saadud teadmisega, et hoone on

heas seisukorras ja renoveeritud. Lisaks müügikuulutusele tõendab kostja esitatud hindamisakt,

et müüdi heas korras elamut.

On oluline eristada, et elamu alumise palgirea pehkimine ei olnud tekkinud mitte hoone vanuse

ega tavapärase kulumise tõttu, vaid ehitusveast. Ehitusviga tõendab eksperdiarvamus, mille

kohaselt on betooni ja palgirea vahele jäetud paigaldamata niiskustõke, mis põhjustas alumise

palgirea mädanemise. Samuti tõendab eksperdiarvamus, et hagejal ei olnud enne müügitehingut

hoonet üle vaadates võimalik näha, millises seisus on betoonvöö taga asetsevad palgid.

Järelikult oli tegemist varjatud puudusega.

Ehkki eksperdiarvamusega on tõendatud, et hoone sokli betoonvööga katmata jätmise korral

oleks alumine palgirida tõenäoliselt saanud aja jooksul samuti niiskuskahjustusi, oleksid need

sel juhul olnud nähtaval või lihtsamini ligipääsetavad. Hageja oleks siis saanud nende

olemasolus enne müügitehingut veenduda ja nendega ostuotsuse tegemisel arvestada.

Eksperdiarvamusega on tõendatud, et palgikahjustused olid tervistkahjustavad, kuivõrd

pehkinud puiduosad levitavad ruumiõhku mädanikseente eoseid, ning seega ei sobinud hoone

sellisel kujul kaasaegse elukvaliteedi mõttes elamiseks ehk müügilepingu p-s 2.6.2

kokkulepitud otstarbeks. Maakohus on asunud vastuolus ekspertarvamusega seisukohale, et

hoone sobimatus elamiseks ei ole leidnud tuvastamist.

Kostja pidi kinnistu pikaaegse omanikuna olema teadlik, et hoone alumised palgid olid

võimalike kahjustustega, sest hageja tehtud ehitustööde käigus selgus, et palkide mädaaukude

sisse oli eelmiste põrandatööde käigus pandud täiteks betoonisegu, kuid kostja jättis sellise

asjaolu müügitehingu sõlmimisel hagejale õigusvastaselt avaldamata. Tõendamata ja väär on

kostja väide, et hageja avas hoone konstruktsioonid enne müügilepingu sõlmimist.

Maakohus on ebaõigesti tõendeid hinnates ja puudulikult uurimis- ja selgitamiskohustust

rikkudes asunud hageja jaoks üllatuslikule seisukohale, et kostja ei ole müügilepingut rikkunud.

Hageja palub ringkonnakohtul arvestada asjas kogutud tõenditega.

5. Kostja palub jätta apellatsioonkaebus läbi vaatamata või alternatiivselt rahuldamata.

Menetluskulud palub kostja jätta hageja kanda.

Hageja ei tõendanud kahjuhüvitamise nõude eelduseid. Maakohus ei rikkunud menetlusnorme,

kui asus seisukohale, et lepingurikkumine on tõendamata ja sellest tulenevalt tuleb jätta hagi

rahuldamata. Eksperdiarvamus kinnitab, et alumisel palgireal pehkimise esinemine on selliste

majade puhul normaalne ja iseloomulik ning, et betoonist panduse rajamisel ei ole tehtud

ehitusviga. Samuti kinnitas ekspert, et varasemad tööd on tehtud korrektselt ja keskmise

kvaliteediga ning ei takistanud hoones elamist.

Väär on väide, et hoone ei olnud müügi hetkel elamiskõlblik. Eksperdiarvamuse kohaselt on

tervistkahjustavad seente eosed, mis parendus- ja siseviimistlustööde korral õhku võivad

paiskuda. Kui konstruktsioone poleks avatud, siis ei oleks saanud ka seened õhku paiskuda.

Hageja ei ole tõendanud ning kostja jaoks ei olnud mõistlikult võttes ettenähtav, et ligikaudu

90 aasta vanuse talumaja müümisel tuleb tal hüvitada hagejale alumise puitosa väljavahetamise

kulud kogu hoone perimeetri ulatuses (VÕS § 127 lg 3). Kostja ei olnud teadlik palkide

pehkimisest. Kostja tegutses müügilepingu sõlmimisel heas usus. Pooled sõlmisid lepingu

teadvustades, et müügilepingu esemeks on vana palkidest ehitatud talumaja, mis on ehitatud

ligikaudu 90 aastat tagasi kehtinud ehitusnormide kohaselt. Hageja astus müügilepingusse

teadmisega, et hoone vajab renoveerimist. Ebaõige on hageja väide, et kostja oli teadlik alumise

palgirea kahjustustest. Põhjendamata ja tõendamata on hageja väide, et palgirea pehkimise

põhjustas ehitusviga. Hageja ei ole tõendanud, et kahju on hõlmatud normi kaitse-eesmärgiga

(VÕS § 127 lg 2).

Hageja väidab alles apellatsioonkaebuses, et ta ei teadnud hoone ehitusajast. Hageja ei vaielnud

maakohtus vastu väitele, et ta oli lepingu sõlmimisel teadlik, et tegemist on 1920-1930ndatel

ehitatud palkmajaga. Kostja esitab väite tõendamiseks vara hindamisakti, mille hageja enne

kinnistu ostmist tellis. Aktis viidatakse, et ehitis on võetud kasutusele 1930ndate alguses.

Hageja on viite müügikuulutusele esitanud hilinenult, mistõttu ei saa sellega seotud väidete ja

tõendiga arvestada. Juhul, kui kohus võtab müügikuulutuse tõendina vastu, märgib kostja, et

müügikuulutuses ei ole reklaamitud, et palkseinad ja hoone konstruktsioonid on renoveeritud.

Hageja tellitud tööd on turuhindadest kallimad. Hageja ei ole kahju ulatuse arvutamisel

arvestanud maha renoveerimistööde tulemusel tekkinud väärtuse tõusu (VÕS § 127 lg 5). Isegi,

kui hageja väited kostja vastutuse kohta oleks tõesed ja tõendatud, siis kuuluks kahjuhüvitis

vähendamisele VÕS § 140 lg 1 alusel.

Hageja on VÕS § 220 lg 3 alusel kaotanud õiguse tugineda elamu lepingutingimustele

mittevastavusele, kuna ta ei teatanud kostjale puudustest mõistliku aja jooksul.

Hageja ise kinnitas, et soovis asja lahendamist kirjalikus menetluses, mistõttu on ebaõiged

etteheited maakohtule asja kirjalikus menetluses lahendamisele.

Hageja sai maakohtu otsuse kätte 21. juulil 2020, seega on 21. augustil 2020 esitatud

apellatsioonkaebus hilinenult ning tuleb jätta läbi vaatamata.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

6. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb materiaalõiguse ebaõige kohaldamise ja

menetlusõigusnormi olulise rikkumise tõttu tühistada. Ringkonnakohus saab TsMS § 657 lg 1

p 2 alusel ise teha asjas uue otsuse, millega rahuldab hagi osaliselt, mõistab kostjalt hageja

kasuks välja kahjuhüvisena 3223,88 eurot ja viivise ning jaotab menetluskulud. Hageja

apellatsioonkaebus kuulub rahuldamisele osaliselt.

7. Ringkonnakohus leiab, et hageja on esitanud apellatsioonkaebuse tähtaegselt. Kostja

vastupidine seisukoht ei ole õige. Ringkonnakohus selgitab, et kaebetähtaega maakohtu

otsusele tuleb arvestada maakohtu otsuse kätte toimetamisest hageja esindajale (TsMS § 321 lg

1 esimene lause). Kohtute infosüsteemi andmetel sai hageja esindaja E. Panksepp maakohtu

otsuse kätte 22. juulil 2020. 30-päevane apellatsioonitähtaeg saabus hagejale 21. augustil 2020,

mil hageja apellatsioonkaebuse esitas.

8. Pooled on ringkonnakohtu menetluses esitanud uusi tõendeid.

TsMS § 652 lg 4 kohaselt peab pool uue tõendi esitamise lubatavust kaebuses või vastuses

põhjendama ja kohtu nõudmisel põhistama. Kui pool uue tõendi esitamise lubatavust ei

põhjenda, jätab kohus selle tähelepanuta, välja arvatud juhul, kui tõend on ilmselt vajalik asja

õigemaks lahendamiseks ja vastaspool on tõendi vastuvõtmisega nõus.

9.Hageja esitas koos apellatsioonkaebusega uued tõendid: kinnistusraamatu väljavõtte ja

asjatundja B.B. fotod betoonseguga täidetud alumise palgirea mädaaukudest, millega ta soovib

tõendada kostja teadlikkust alumise palgirea niiskuskahjustusest. Hageja väidab, et ta ei saanud

neid fotosid esitada varasemalt seepärast, et maakohus rikkus uurimisprintsiipi ja

selgitamiskohustust ja lahendas asja kirjalikus menetluses. Kostja leiab, et hageja esitatud uued

tõendid tuleb jätta tähelepanuta, kuna need on esitatud hilinenult.

Ringkonnakohus leiab, et hageja uued tõendid tuleb jätta TsMS § 652 lg 3 ja 4 alusel

tähelepanuta ja lugeda hagejale tagastatuks. Hagejal oli võimalik esitada need fotod koos

EMÜK-i arvamusega (koostas B.B.). Hageja oli võimalus esitada need fotod ka eksperdile (I

kd lk 159). Hageja pole ka väitnud, et ta neid pilte eksperdile ei esitanud. Hageja nõustus

eksperdi arvamusega ja kinnitas, et ekspert on arvestanud kõiki hoone kohta teada olevaid

andmeid. Samuti nõustus hageja kirjaliku menetlusega (I kd lk 175), mistõttu on hageja

etteheited maakohtule selles osas alusetud.

Kinnistusraamatu andmed on avalik informatsioon, mida pool ei pea TsMS § 231 alusel

tõendama.

10. Kostja esitas koos vastusega apellatsioonkaebusele uue tõendina C.C. eksperthinnangu

müügiobjektile nr 549-18K. Kostja põhjendab eksperthinnangu esitamist alles ringkonnakohtus

sooviga kummutada hageja valeväidet, et ta ei teadnud eluhoone ehitusajast. Hageja ei vaielnud

22. oktoobri 2020 menetlusdokumendis selle tõendi vastuvõtmisele vastu. Ringkonnakohus

võtab C.C. eksperthinnnagu vastu, käsitleb seda dokumentaalse tõendina (TsMS § 272 lg 1) ja

hindab seda koos teiste tõenditega otsuse tegemisel.

11. Hageja tugines maakohtus oma lõppseisukohas (I kd lk 186) asjaolule, et kuigi

müügilepingus ei sisaldu kokkulepet selle kohta, millistele kvaliteedinõuetele elamu pidi

vastama, nähtus elamu seisukord kinnisvaraportaalis kv.ee kinnistu müügikuulutusest, mille

lingile viitas hageja samas menetlusdokumendis. Müügikuulutuse kohaselt oli hoone „heas

korras.“ Maakohus jättis müügikuulutuse tõendina hindamata. Kostja leiab, et viide

müügikuulutusele oli esitatud hilinenult ja see tuleb jätta tähelepanuta. Ringkonnakohus

nõustub kostjaga. Maakohus kohustas pooli esitama tõendid 24. septembriks 2019 (I kd lk 102),

mistõttu ei saanud hageja uuele tõendile kohtukõne teesides viidata. Müügikuulutusega seotud

asjaolusid ringkonnakohus ei hinda.

12. Hagi on esitatud kinnistu müügilepingu rikkumisega tekitatud kahju 6169,16 eurot

hüvitamiseks. Maakohus tuvastas, et pooled ei vaidle selles, et nad on 16. mail 2018 sõlmitud

kinnistu müügilepingu poolteks. Kinnistul asub 1920-1930ndatel aastatel ehitatud talumaja

(elamu), mille välissein on ehitatud palkidest ja hoone on ehitatud madalvundamendile. Hoone

alumine palgirida oli vähemalt kohati pehkinud ning hageja asendas selle kiviplokkidega.

Ringkonnakohus märgib, et pooled ei vaidle selles, et müügilepingu p 2.5.2 kohaselt kinnitas

müüja, et talle teadaolevalt ei ole müügilepingu objektil, samuti seal paiknevatel hoonetel,

mingeid varjatud puudusi või vigu. Kinnistul asuvad hooned vastavad projektile ning ei ole

teostatud õigusliku aluseta ümberehitusi. Muud kokkulepped kinnistul asuva eluhoone

seisukorra osas puudusid. Pooled on menetluses nõustunud, et muude kokkulepete puudumise

tõttu pidi kinnistul asuv eluhoone vastama VÕS § 77 lg-st 1 tulenevalt keskmisele kvaliteedile.

Pooled vaidlevad selles, milline peab kohustuse täitmisega seotud asjaolusid arvestades olema

eluhoone keskmine kvaliteet.

13. Ostja võib lepingu rikkumise korral nõuda kahju hüvitamist, kui on täidetud eelkõige

järgmised üldised eeldused (vt mh Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-100-15 p 20): müüja

(võlgnik) on lepingut rikkunud (VÕS § 115 lg 1); võlgnik vastutab lepingu rikkumise eest (VÕS

§ 115 lg 1); ostjale (võlausaldajale) on tekkinud või tekib kahju (VÕS § 127 lg 1, § 128); kahju

on hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2); kahju oli

rikkumise võimaliku tagajärjena võlgnikule lepingu sõlmimise ajal ettenähtav, v.a kui kahju

tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu (VÕS § 127 lg 3); rikkumise ja kahju vahel on

põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4).

Müügilepingu rikkumiseks on muu hulgas see, kui müüdud asi ei vasta lepingutingimustele (st

on puudustega), mh ei ole vähemalt keskmise kvaliteediga (VÕS § 77 lg 1, § 217 lg 2 p 2).

14. Hageja väidab, et müügilepingu objektil asuv elumaja ei vasta kvaliteedi osas

lepingutingimustele: kostja kinnitas müügilepingu sõlmimisel, et majal ei esine varjatud

puudusi, ent renoveerimistööde käigus selgus, et maja alumised palgid on pehkinud ja vajasid

väljavahetamist.

Maakohus asus seisukohale, et müüja ei ole poolte vahelist müügilepingut rikkunud ja kinnistul

asuv elamu on keskmise kvaliteediga.

Ringkonnakohus leiab, et maakohus rikkus asja lahendamisel tõendite igakülgse, täieliku ja

objektiivse hindamise kohustust (TsMS § 232 lg 1), mistõttu maakohus jõudis müügiesemeks

oleval kinnistul asuva elamu kvaliteedi ja müügilepingu tingimustele vastavuse osas ebaõigele

järeldusele. Maakohtu otsus ei vasta seadusliku ja põhjendatud kohtuotsuse nõuetele

(TsMS § 436 lg 1).

15. Järgnevalt käsitleb ringkonnakohus asjas kogutud tõendeid müügilepingu esemeks oleval

kinnistul asuva eluhoone kvaliteedi osas ja põhjendab tõendite ümberhindamist (TsMS § 653).

Nendeks tõenditeks on Eesti Mükoloogiauuringute SA (EMÜK) hinnang (koostanud B.B.),

asjatundja A.A. arvamus ja kohtu määratud eksperdi D.D. ekspertarvamus.

EMÜK tuvastas 9. augustil 2018 visuaalse vaatluse käigus, et eluhoone alumine palgirida on

kogu hoone ulatuses kaetud osaliselt väljastpoolt betooniga, kahe betooni vahel olev puit on

märgunud ning selle säilimine on problemaatiline. Kohati esineb juba puitu lagundavate seente

poolt tekitatud pruunmädaniku tunnuseid. Soovitus on teisaldada väljastpoolt vundamendi

betoonist laiend ja vahetada kogu hoone ulatuses alumine palgirida. Taastamisel on oluline

vundamendi tasandamine horisontaalselt ja hüdroisolatsiooni paigaldamine vundamendi ja

puidu vahele (I kd lk 26).

Asjatundja A.A. andis 12. juunil 2019 hinnangu talle esitatud kirjalike dokumentide alusel ilma

ehitist vaatlemata. Asjatundja leidis, et arvestades taluhoone vanust 90 aastat ja et sokliosa on

ehitatud väga madal, on maapinna lähedal asuval osal esinev niiskuskahjustus normaalne.

Puitkonstruktsioon on erakordselt hästi säilinud. Pehkinud kohad ei ohusta hoone üldist

konstruktsiooni ning nende väljavahetamine ei ole ilmtingimata vajalik (fotodelt on näha, et

akende raamide järgi ei ole hoonel olulist vajumist toimunud). Betoonist pandus on piltide järgi

valatud 1970ndatel aastatel, tegemist oli tol ajal levinud ehitusvõttega.

Maakohus määras asjas 31. märtsil 2020 ekspertiisi ja eksperdiks riiklikult tunnustatud eksperdi

D.D., kes vaatles objekti 22. aprillil 2020. Kohtvaatlusel konstruktsioone ei avatud, kuna

asendatud palgid ja laotud kergkruusplokid olid hoone välisfassaadil nähtavad. Seestpoolt olid

asendatud seinaosad nähtavad osaliselt. Ekspert kasutas arvamuse andmisel ka hagejalt saadud

43 digitaalset fotot hoone parendustööde eelse seisundi ja parendustööde läbiviimise kohta.

Ekspert asus seisukohale, et madala sokliga hoonete puhul eksisteerib kõrgendatud oht seina

alumise raiekorra kahjustuseks maapinna kapilaarniiskuse tõusu või räästast maapinnale

jooksva vee seinale pritsimise tõttu. Arvestades hoone vanust ja ehituslikku iseloomu saab

ilmnenud kahjustusi alumises palgireas ja akende all pidada situatsioonile ja hoone vanusele

iseloomulikeks. Teadmata ajal, kuid vähemalt mitukümmend aastat tagasi on valatud hoone

vundamendile ümber betoonist vöö(pandus) eesmärgiga tugevdada looduskivist vundamenti ja

tõsta hoone soklit. Hoone olemasolev vooder ei pärine hoone algusajast, vahetus toimus

hinnanguliselt viimase kümne aasta jooksul. Hoone otsaseinas on proteesitud osasid palke

vertikaalsete lauajuppidega, seda on tehtud oluliselt hiljem kui viimane maailmasõda.

Betoonist panduse valamise aeg ei ole teada, tõenäoliselt on see valatud nõukogude ajal või

vahetult peale seda. Betoonist panduse valamise eesmärgiks on hoonet kaitsta ja selle

kasutusiga pikendada, korrektne on betoonivalu ja puitelementide vahele asetada ruberoid või

tõrvapapp, et kapilaarniiskus ei saaks puitu tungida. Antud juhul hüdroisolatsioon puudus.

Seenkahjustuse ja pruunmädaniku tekkepõhjuseks on asjaolu, et alumine palgirida valati

betooni sisse ja betooni ja palgirea vahele ei paigaldatud niiskustõket. Kuna terve alumine

palgirida oli väljastpoolt kaetud betooniga, siis isegi kui niiskustõke oleks olemas olnud, oleks

palgi väljakuivamine olnud raskendatud, kuna palk oli ka seestpoolt viimistlusplaadiga kaetud.

Objekti olukord ei takistanud hoones elamist, kuid juhul, kui sooviti hoonet parendada ja

teostada siseviimistluse remont, oli vajalik enne remonti seinakonstruktsioonides pehkinud

osad välja vahetada. Pehkinud puiduosad levitavad ruumiõhku mädanikseente eoseid, mis on

sissehingamisel tervist kahjustavad. Kaasaegse elukvaliteedi tagamiseks oli vajalik

kahjustunud seinaosade asendamine (vastus küsimusele nr 13).

Ekspertarvamusega on tõendatud, et ostja ei võinud alumise palgirea pehkimist ja

mädanikseente olemasolu avastada asja temalt eeldatava hoolsusega üldiselt väliselt üle

vaadates, st tegemist on varjatud puudusega (Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-100-15 p 34).

16. Ringkonnakohus leiab, et maakohus jättis tähelepanuta eksperdi seisukohad selle kohta, et

betoonist panduse ehitamisel jäeti hüdroisolatsioon rajamata (vastus küsimusele nr 6) ja

pehkinud puiduosadest levib ruumiõhku mädanikseente eoseid. Mädanikseente olemasolu

hoone alumises palgireas on tuvastatud EMÜK hinnanguga.

Maakohus jättis asjatundja A.A. arvamust hinnates arvesse võtmata, et asjatundja andis

arvamuse hoonet üle vaatamata üksnes dokumentide alusel. Hüdroisolatsiooni puudumisest

betoonist panduse rajamisel ei olnud asjatundja arvamuse järgi teadlik.

Seetõttu ei ole põhjendatud ja kooskõlas tõenditega maakohtu järeldus, et kõik eluhoonel

varasemalt tehtud tööd on teostatud korrektselt ja keskmise kvaliteediga. Vastupidi, lisaks

betoonist panduse rajamisel hüdroisolatsiooni puudumisele juhtis ekspert tähelepanu ka

voodrilaua all asuva tuuletõkke materjali ebasobivusele (vastus küsimusele nr 4, nimetatud

puudus ei ole käesoleva haginõudega seotud).

Asjakohane ei ole ka maakohtu järeldus, et betoonist panduse valamata jätmisel oleks alumine

palgirida saanud kahjustusi hoone madala sokli tõttu. Ringkonnakohus märgib, et betoonist

panduse (oli ostjale visuaalselt nähtav) olemasolul müügilepingu sõlmimise ajal, tuleb ehitise

keskmise kvaliteedi hindamisel arvestada ka panduse ehituskvaliteeti. Kaalutlused selles, kas

ja millisel määral oleks elamu säilinud ilma pandust paigaldamata, ei ole asjakohased.

17. Ringkonnakohus leiab, et eluhoone, mille alumine palgirida oli paigaldatud betooni sisse

ilma hüdroisolatsioonita, mis tõi kaasa hoone seina alumise palgirea pehkimis ja puidu

seenkahjustuse, mis võis levitada ruumiõhku mädanikseente eoseid, ei vasta keskmisele

kvaliteedile ja seda sõltumata hoone vanusest. Tegemist ei olnud tavapärase kulumisega, vaid

ehitusveaga betoonist panduse paigaldamisel, mis on tõendatud ekspertarvamusega.

18. Ringkonnakohus märgib, et hoone vanus võib eeldada omanikult rohkem tegevusi hoone

seisukorra säilitamiseks, et tagada hoone kasutusotstarve (elamu puhul sobivus elamiseks).

Käesoleval juhul ongi eluhoonel pärast selle valmimist (arhiiviteatise kohaselt 1931. aastal)

tehtud erineval ajal mitmeid parendusi (vahetatud välisvoodrit, paigaldatud selle alla tuuletõke,

paigaldatud betoonist pandus, vahetatud aknad ja katus). See on tõendatud nii

ekspertarvamusega kui ka C.C. eksperthinnanguga nr 549-18K. Ostja sai nende nähtavate

elamu parendustega (elamu välisseinad seestpoolt soojustatud 7-8 aastat tagasi, vahetatud

katus, elektrijuhtmestik, aknad, ehitatud uued küttekolded ja soojustatud põrandad (va ühes

toas), müügilepingu sõlmimisel arvestada. Hindaja hindas elamu üldist seisukorda heaks. Kuna

parenduste eesmärk on mh ehitise eluea pikendamine, ei ole asjakohane asjatundja A.A.

seisukoht, et elamu vastab vähemalt keskmisele kvaliteedile ainuüksi seetõttu, et selliste

elamute keskmine iga on 50 aastat.

Ringkonnakohus leiab, et parendustega ehitise keskmise kvaliteedi hindamisel ei saa seetõttu

lähtuda üksnes hoone ehitusaastast ja tehtud tööde kvaliteedinõuded ei piirdu selle ehitamise

ajal talumajadele tavaliselt esitatud nõuetega. Seetõttu ei oma asjas tähtsust ka see, kui täpselt

teadis hageja enne müügilepingu sõlmimist elamu ehitusaastat.

19. Müüja vastutab müüdud asja puuduse eest eelkõige siis, kui on täidetud järgmised

tingimused (vt mh Riigikohtu 30. septembri 2015 otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-100-15 p 21):

puudus oli olemas riisiko ülemineku ajal ostjale (VÕS § 218 lg 1), puudus ei tulenenud ostjast

(VÕS § 101 lg 3), ostja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal puudusest ega pidanudki teadma

(VÕS § 218 lg 4), sõlmitud ei olnud müüja vastutust piiravat kokkulepet või ei saa müüja sellele

tugineda (VÕS § 221 lg 2); ostja on teatanud puudusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast

seda, kui ta puudusest teada sai või teada saama pidi, va kui teatamata jätmine on mõistlikult

vabandatav (VÕS § 220 lg 3), puudus tekkis müüja tahtluse või raske hooletuse tõttu (VÕS

§ 221 lg 1 p 1) või kui müüja puudusest teadis või pidi teadma, kui ei avaldanud seda ostjale

(VÕS § 221 lg 1 p 2).

Ringkonnakohus leiab, et eluhoone seina alumise rea palkide pehkimine ja mädanikseente

olemasolu on varjatud puudus, mille eest kostja vastutab.

Arvestades eluhoone visuaalset välisilmet (koos parendustega) ei pidanud hageja eeldama, et

palkseina alumised palgid on pehkinud. Keskmisele kvaliteedile vastava eluhoone palgiosa

(sein) pidi võimaldama ostjal teostada elamus siseruumide renoveerimistöid, ilma, et eelnevalt

tulnuks ostjal hakata välja vahetama seina alumist palgirida. Kvaliteeti piirav kokkulepe

pidanuks sisalduma müügilepingus (vt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-5-12 p 29).

Ekspertarvamusega on tuvastatud, et elamu puudused tulenesid ehitusveast ja olid olemas enne

kinnistu üleandmist hagejale (VÕS § 218 lg 4). Kostja ei ole esitanud asjaolusid, millest saaks

järeldada, et puudused oleksid tulenenud hagejast (VÕS § 101 lg 3). Asjaoludest tulenevalt

(seinakonstruktsioon avati ja betoonist pandus lõhuti pärast hageja poolt valduse saamist) ei

saanud hageja lepingu sõlmimise ajal puudusest teada (VÕS § 218 lg 4). Kostja ei väida, et

pooled oleksid sõlminud kostja kui müüja vastutust piirava kokkuleppe (VÕS § 221 lg 2).

20. Ringkonnakohus leiab, et hageja on puudusest (pehkinud palgid) kostjale õigeaegselt

teatanud (VÕS § 220 lg 3). Kinnistu valdus anti hagejale üle 2. juunil 2018. Puudused fikseeris

esmalt EMÜK 16. augustil 2018. Hageja väidete kohaselt teavitas ta samal päeval puudustest

ka kostjat. Kostja avaldas kohtuistungil, et temalt nõuti augustis 2018 raha ja ta käis kohal

(st müügilepingu objektis oleval kinnistul), kus talle selgitati, et „maja vooder on mädanenud

laudadest tehtud, palgid on mädad ja vundament katki“. Hageja on esitanud kohtule tõendina

e-kirjad M. Nukkale, keda hageja on pidanud kostja esindajaks (I kd lk 44), M. Nukkaga

toimunud telefonikõne salvestuse koos stenogrammiga, hageja kõnede eristuse (I kd lk 107-

113). Hageja ja M. Nukka vahelise suhtluse sisuks oli hagejale müügilepingu rikkumisega

tekitatud kahju hüvitamine ja võimaliku kokkuleppe sõlmimine. Salvestise ja selle

stenogrammiga on tõendatud, et M. Nukka osales vestluses kostja nimel. Kostja ei ole

tõendanud, et M. Nukka ei edastanud talle hagejalt saadud teateid ja muud informatsiooni.

Ringkonnakohtul puudub alus arvata, et M. Nukka ei toiminud heas usus ja vastupidist ei ole

kostja tõendanud. Kogu telefonivestluse jooksul ei avaldanud M: Nukka kordagi, et hageja

peaks suhtlema otse kostjaga ja tema kostjale vestlust, hageja taotlusi ja muud infot ei vahenda.

Asjaolu et kostja kohtus väidetavalt M. Nukkaga ja vormistas esinduse alles 19. detsembril

2018 ei oma VÕS § 220 lg-s 3 sätestatud teavitamiskohustuse täitmisel tähtsust. Kostja ei eita,

et ta käis juba augustis 2018 hageja pretensioonidega müügilepingu eseme suhtes tutvumas.

Seega oli kostja varjatud puudustest teadlik juba sellest ajast.

21. Kostja on esitanud maakohtu menetluses taotluse telefonikõne salvestuse kui tõendi

vastuvõtmisest keeldumiseks TsMS § 238 lg 3 p 1 alusel (I kd lk 130). Kostja leiab, et tõend on

saadud isikuõigusi rikkudes ja viitab põhiseaduse § 43, isikuandmete kaitse seaduse ja Euroopa

Parlamendi ja nõukogu määruse (EL) 2016/679 (Andmekaitsemäärus) rikkumisele. Maakohus

on jätnud selle taotluse osas seisukoha võtmata, millega on rikkunud TsMS § 442 lg-s 5

sätestatud kohustust lahendada otsuse resolutsiooniga kõik veel lahendamata taotlused.

Ringkonnakohus leiab, et nõustuda tuleb kostja seisukohaga, et hageja ja M. Nukka vahelise

telefonikõne salvestamine on käsitletav isikuandmete töötlemisena. Üldjuhul peab

isikuandmete töötlemiseks olema andmesubjekti nõusolek. Samas võimaldab Andmekaitse

määruse art 6d isikuandmeid töödelda andmesubjekti nõusolekuta mh juhul, kui isikuandmete

töötlemine on vajalik andmesubjekti või mõne muu füüsilise isiku eluliste huvide kaitsmiseks.

Seega saab siit tuletada hagejale salvestise tegemise õiguse, kui poolte huvide ja õiguste

kaalumisel osutuvad hageja huvid kaalukamaks.

Samasugusele seisukohale jõudis Riigikohus Isikuandmete kaitse seaduse eelmise redaktsiooni

ja Andmekaitsedirektiivi art 7 punkt f koosmõjus tõlgendamisel (Riigikohtu halduskolleegiumi

otsus haldusasjas nr 3-17-842 p-d 12-29). Ka varasemas Riigikohtu praktikas ei ole eraeluliste

vestluste salvestamisel isiku enda osalusel seaduse rikkumisi tuvastatud (vt Riigikohtu otsus

kriminaalasjas nr 3-1-1-5-09, p 10).

Käesoleval juhul oli salvestise tegemine hagejale vajalik, et hilisemas võimalikus

(kohtu)vaidluses tõendada vajadusel läbirääkimisi M. Nukkaga kostjaga kohtuvälisele

kokkuleppele jõudmise eesmärgil. Seega olid hagejal kaalukas huvi kõneluse salvestamiseks.

Kostja ei ole väitnud, et telefonivestlust 6. septembril 2018 hageja ja M. Nukka vahel ei

toimunud. Seega on hageja esitatud salvestis, salvestise stenogramm ja telefoni kuvatõmmis

lubatavad tõendid, mida ringkonnakohus peab hindama.

22. Hageja andis kostjale täiendava tähtaja kohustuse täitmiseks. Hageja edastas selleks

14. septembril 2018 e-kirja M. Nukkale (I kd lk 33). Arvestades käesoleva otsuse punktides 20

ja 21 tuvastatut loeb ringkonnakohus need teated M: Nukka poolt kostjale edastatuks.

23. Ringkonnakohus leiab, et hagejale on ostjana tekkinud kahju (VÕS § 127 lg 1, § 128), mis

on hõlmatud rikutud kohustuse kaitse eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2). Kostja pidi andma hagejale

üle müügilepingu tingimustele vastava asja (VÕS § 217 lg 1). Kostja on seda kohustust

rikkunud, mistõttu lepingu kaitse all ja kostjale ettenähtavad (VÕS § 127 lg 3) on mõistlikud

kulud mittekohase täitmise heastamiseks (puuduse kõrvaldamiseks). Rikkumise ja kahju vahel

on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4). Hagejal ei oleks hagis nõutavat kahju tekkinud, kui kostja

ei oleks müünud hagejale varjatud puudusega asja, st kui lepingurikkumist ei oleks toimunud.

24. Pooltel on vaidlus kahju suuruse üle. Hageja nõuab järgmise kahju hüvitamist: varjatud

puuduse kõrvaldamise maksumus (ehitustööde kulu)- 5890,56 eurot; puuduse hindamiseks

tellitud ekspertiisi maksumus 250 eurot, õigusabikulud 25 eurot ja kostjale tähitud kirja

saatmise kulu 3.60 eurot. Kokku 6169, 16 eurot.

25. Kahju olemasolu ja suurust peab tõendama hageja.

Hageja on esitanud tõendina puuduse kõrvaldamiseks vajalike ehitustööde maksumuse osas

Poleium OÜ hinnapakkumise summas 4908, 80 eurot (koos käibemaksuga 5890,56 eurot, I kd

lk 36). 22. oktoobri 2018 tööde (allkirjastamata) üleandmise-vastuvõtmise akti kohaselt on selle

summa eest teostatud järgmised tööd: vundamendi juurde valatud osa lammutamine,

lammutusel tekkinud materjali utiliseerimine, kogu hoone ulatuses seina alumise palgirea

vahetus, vundamendi ülemise vöö betooni valamine, hüdroisolatsiooni paigaldamine

vundamendi ja alumise palgirea vahele, alumise palgirea asendamine FIBO plokiga, selle kohal

olevad palgiread asendati puiduga. Tööde täpset kalkulatsiooni ei ole kohtule esitatud.

Käesoleva vaidluse lahendamisel ei oma tähtsust, kas hageja on tööd OÜ-lt Poleium vastu

võtnud ja kas OÜ Poleium nõue on muutunud sissenõutavaks.

26. Ringkonnakohus leiab, et hageja poolt nimetatud tööde teostamist ja kulu tõendab ka

ekspertarvamus. Eksperdi poolt vaatluse läbiviimise ajaks olid kõik hageja poolt nimetatud tööd

teostatud.

Ekspert arvestas tööde teostamise otsekuluks 4084 eurot (koos km-ga), sellest materjali kulu

1204 eurot (plokid kogu perimeetri ulatuses 315 eurot, puitmaterjalist proteeside kulu 13 jm 89

eurot, erinevad abivahendid ja transport hinnanguliselt 800 eurot) ja vajalike tööde maksumus

10 inimpäeva 2880 eurot. Kergkruusplokkide asemel puitmaterjali kasutamine oleks

suurendanud selles osas materjali hinda ca 2 korda. Hind võib erinevatel ettevõtjatel varieeruda

sõltuvalt turu nõudlusest ja ettevõtte kasumiootusest, kuid OÜ Poleium hind on realistlik.

Tööde maksumus ja abimaterjalid prusside versus kergkruusast plokkide kasutamisel on

suurusjärgus võrreldavad. Poleium OÜ on tööd teostatud nõuetekohaselt.

27. Kostjal oli võimalik tõendada, et hageja tellitud tööde hind on ebamõistlikult kõrge ja

hagejale ei ole nõutavas suuruses kahju tekkinud. Kostja leiab, et kuna mädanik (pehkimine)

esines 7,8 meetri palgirea osas, saaks hageja nõuda üksnes selle osa parandamisekulusid, mitte

terve elamuhoone perimeetri uuendamist. Kostja soovib võimalike tööde kulu tõendada

MP Baltic Grupp OÜ hinnapakkumisega, mille kohaselt on kulu palkosa väljavahetamisele

74, 42 eurot jooksev palkmeeter, kokku 7,8 meetrit hinnaga 580,49 eurot (lk 87-90). Pakkumise

kohaselt on mädanenud palkide asendamine Fibo plokkidega ca 30 % kallim.

Ringkonnakohus leiab, et kostja ei ole tõendanud, et teostatud tööd saanuks teha OÜ Poleium

hinnapakkumisest väiksemate kuludega. MP Baltic Grupp OÜ hinnapakkumisega ei saa

arvestada, kuna see on esitatud üksnes 7, 6 m palgi välja vahetamiseks.

Ekspert leidis, et alumine palgirida oli kahjustatud terves perimeetris. Kuigi kohati oli

kahjustatud vaid alumine pool palgist, oli ehitustehnoloogiliselt lihtsam ja loogiline välja

vahetada terve alumine palk, mitte teostada lokaalseid plommimisi, millisel juhul oleks tulemus

olnud kehvem ja mis oleks võtnud rohkem tööaega (vastus küsimusele nr 12). Ringkonnakohus

märgib, et kuna betooni ja puidu vahel puudus hüdroisolatsioon kogu perimeetri ulatuses, siis

tuli ka betoontööd teostada kogu perimeetri ulatuses. Seega ei ole põhjendatud kostja seisukoht,

et puuduse oleks saanud kõrvaldada üksnes 7, 6 meetrise palgiosa välja vahetamisega.

Kostja ei ole eksperdi arvestusi ehitustööde maksumuse kontrollimisel (vastus küsimustele nr

9 ja 11) vaidlustanud. Ekspert arvestas kokku üksnes otsekulud, millele tööde teostajal oli õigus

lisada oma kasumimarginaal. Seega ei ole Poleium OÜ hinnapakkumine ülepaisutatud ja

tõendab hageja kulutuste suurust puuduse kõrvaldamiseks.

28. Kahju hüvitamise eesmärk on VÕS § 127 lg 1 kohaselt kahjustatud isiku asetamine

olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise

aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Riigikohus on märkinud, et kahju hüvitamise nõude

lahendamisel tuleb arvestada ka sellega, et kahju hüvitamise tulemusel ei või hageja

põhjendamatult rikastuda (vt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-04 p 26).

Ostes kasutatud asja, ei või ostja eeldada, et hoone põhikonstruktsioonid oleksid samasuguses

seisukorras nagu uued. Seega tuleks kostjal hüvitada vaid need kulutused, mis tuleb teha

esimese palgirea viimiseks hüpoteetilisse olukorda, kus see oleks pidanud olema, et vastata

lepingu nõuetele. Seejuures tuleb kohtul arvestada VÕS § 77 lg 1 teises lauses sätestatut, mille

järgi peab lepingupool muu kokkuleppe puudumisel täitma kohustuse vähemalt keskmise

kvaliteediga, samuti VÕS § 127 lg-t 5, mis kohustab kahjuhüvitisest üldjuhul maha arvama

igasuguse kasu, mida kahjustatud isik sai kahju tekitamise tagajärjel, eelkõige tema poolt

säästetud kulud.

Ekspert leidis, et esialgse olukorraga samaväärse olukorra saamiseks oleks olnud võimalik

eemaldada alumise palgirea palgid vaid määral, mis olid kahjustatud ja asendada need

proteesidega (prussijuppidega), samas oli ehituslikult loogilisem ja lihtsam asendada kogu

esimene palgirida, mitte vaid kahjustunud osad. Amortiseerunud puitosade asendamisel

kergkruusast plokkidega saavutati esialgsest parem tulemus. Viidatud tegevuse käigus

likvideeriti ka hoone oluline ehituslik puudujääk ehk liialt madal sokliosa. Alumise palgirea

asendamine kergkruusast plokkidega oli antud objekti ja tulevikku vaadates mõistlik tegevus,

sellega teostati oluline olukorra paranemine (kvalitatiivne hüpe) võrreldes esialgse (ostu hetk)

situatsiooniga. Vajalikuks ei ole peetud taastada olukord selliseks nagu see oleks olnud ilma

kahjustusteta.

Ringkonnakohus leiab, et kahjuhüvitisest tuleb maha arvata summa, mida hageja oleks pidanud

maksma, kui ta oleks madala vundamendiga hoonet aja möödudes soovinud tõsta, st oleks

soovinud saavutada ostu hetkega võrreldes paremat tulemust.

29. Ringkonnakohus märgib, et kasu mahaarvamine kahju hüvitisest ei või olla vastuolus kahju

hüvitamise eesmärgiga (VÕS § 127 lg 5), st kohus peab kaaluma, kas kannatanu suhtes on

õiglane kasu mahaarvamine olukorras, kus kannatanul ei ole objektiivselt võimalik kasu

saamist kahju hüvitamise käigus vältida.

Ekspertarvamuse kohaselt tuvastatud puudus hoone püsivust ei ohustanud ja palkide

vahetamine (proteesimise asemel) oli vajalik tulevikku vaatavalt ja hoone sisemiste

renoveerimistööde mõistlikus järjekorras läbiviimiseks. Tulemuseks oli olukorra oluline

paranemine, mis likvideeris ka hoone nähtava ehitusliku puudujäägi ehk liialt madala sokliosa.

Ringkonnakohus leiab, et seetõttu ei ole hageja suhtes ebaõiglane tema kasu mahaarvamine

kahjust. Tööde tegemise käigus saavutati mõlemad eesmärgid: likvideeriti varjatud puudus kui

ka tõsteti hoone soklit, st ehitusviisi valikust tõusis oluliselt ehitise kvaliteet.

30. TsMS § 233 lg 1 kohaselt kui menetluses on tuvastatud kahju tekkimine, kuid kahju täpset

suurust ei õnnestu kindlaks teha või selle kindlakstegemine oleks seotud eriliste raskustega või

ebamõistlikult suure kuluga otsustab kohus kahju suuruse oma siseveendumuse kohaselt kõiki

asjaolusid arvestades.

Ringkonnakohus peab põhjendatuks kohustada kostjat hüvitama kahjuna pool Poleium OÜ

poolt teostatud tööde maksumusest.

31. Lisaks eluhoone puuduste kõrvaldamise kulu hüvitamisele taotleb hageja ka puuduse

hindamiseks tellitud ekspertiisi maksumuse 350 eurot, kohtumenetluse eelse õigusabikulu

25 eurot ja tähitud kirja saatmise kulu 3.60 eurot hüvitamist. Kulu tekkimist tõendab hageja

dokumentaalsete tõenditega, sh EMÜK arvega summas 250 eurot, Eesti Õigusbüroo

20. detsembri 2018 müügiarvega nr 38356 summas 25 eurot koos õigusabiteenuste loeteluga ja

maksekorraldusega tasumise kohta, kviitungiga tähitud kirja saatmise kohta ja Eesti

Õigusbüroo arvega nr 37740 summas 3. 60 eurot. Kostja ei ole nimetatud kulude osas

vastuväiteid esitanud.

32. Kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista kahju hüvitisena 5890,56 eurot : 2 + 250+ 25+

3.60 = 3223,88 eurot.

Välja mõistetud kahju hüvitiselt tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista viivis VÕS § 113

lg 1 teises lauses sätestatud määras alates hagi esitamisest 23. aprillil 2019 kuni põhinõude

täitmiseni. Kohtuotsuse tegemise seisuga 9. novembril 2020 on välja mõistetava viivise suurus

400,04 eurot.

33. Ringkonnakohus leiab, et rahuldamisele ei kuulu kostja taotlus kahjuhüvitise

vähendamiseks VÕS § 140 alusel. Ringkonnakohus on kahjuhüvitise välja arvestamisel juba

arvestanud kasuga, mida hageja puuduse kõrvaldamisel sai. VÕS § 140 kohaldamisel ei saa

lähtuda müügilepingu esemeks olnud ehitise vanusest. Kostja avaldab, et on kõrge vanusega

isik ja pensionär, kelle ainuke sissetulek on vanaduspension. Ringkonnakohus märgib, et

kinnistu müügilepingu kohaselt tasus hageja kostjale kinnistu eest 2018. aastal 69 000 eurot.

Kostja ei ole tõendanud, et ta ei saa seda raha kasutada hagejale kahju hüvitamiseks. Kostja

vanus (73 aastat) ei ole aluseks VÕS § 140 kohaldamiseks.

34. Kuna ringkonnakohus tühistab maakohtu otsuse ja rahuldab hagi osaliselt, tuleb muuta nii

maakohtu määratud menetluskulude jaotust kui ka välja mõistetud menetluskulude rahalist

suurust (TsMS § 174 lg 5).

TsMS § 163 lg 1 kohaselt hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud

võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või

ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda.

Arvestades hagi rahuldamise ulatust peab ringkonnakohus õiglaseks jätta maa- ja

ringkonnakohtus poolte õigusabikulud poolte endi kanda ja muud menetluskulud (riigilõiv ja

ekspertiisitasu) jaotada poolte vahel võrdsetes osades.

Hageja on tasunud riigilõivu hagi esitamisel 450 eurot ja apellatsioonkaebuse esitamisel 450

eurot, kokku 900 eurot. Arvestades menetluskulude jaotust, tuleb kostjalt välja mõista

riigilõivuna 450 eurot hageja kasuks.

Maakohus andis hagejale 21. jaanuari 2020 määrusega menetlusabi eksperditasu ettemakse

tasumisel ja võimaldas tal tasuda ettemaks 3600 eurot 24 osamaksena. Maakohus on määranud

asjas eksperdile tasu 3600 eurot. Hageja on tasunud Kohtute Infosüsteemi andmetel

ekspertiisitasuna 9. novembri 2020 seisuga kohtu deposiitarvele 1500 eurot. Eksperdile on

tasutud 600 eurot hageja ettemakse arvel ja 3000 eurot riigi arvel.

Arvestades menetluskulu jaotust, mille kohaselt tuleb pooltel ekspertiisitasu maksta võrdsetes

osades, tuleb hageja vabastada ekspertiisitasu maksete tasumisest 21. jaanuari 2020 määruse

alusel 1800 eurot ületavas summas. Kostjalt tuleb välja mõista ekspertiisitasuna 1800 eurot riigi

tuludesse.

(allkirjastatud digitaalselt)

Andra Pärsimägi

(allkirjastatud digitaalselt)

Triin Uusen-Nacke

(allkirjastatud digitaalselt)

Kersti Kerstna-Vaks