2-20-9110/5 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Vallo Kariler, Kaija Kaijanen, Ande Tänav

Määruse tegemise aeg ja koht 05. november 2020, Tallinn

Kohtuasja number

2-20-9110

Kohtuasi

Eesti

Vabariigi

(Maksu-

ja

Tolliameti

kaudu)

kinnistamisavaldus

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu

Maakohtu

kinnistusosakonna

04.06.2020

kandemäärus nr 566582020

Kaebuse esitaja ja liik

Eesti Vabariigi (Maksu- ja Tolliameti kaudu) määrus-

kaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Avaldaja: Eesti Vabariik (Maksu- ja Tolliameti kaudu,

registrikood 70000349), esindaja Ülle Ilves

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta

Tartu

Maakohtu

kinnistusosakonna

04.06.2020

kandemäärus

kinnistamisasjas nr 25790202050 muutmata ja määruskaebus rahuldamata.

2. Jätta määruskaebuse menetlemise kulud Eesti Vabariigi (Maksu- ja Tolliameti

kaudu) kanda.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul alates määruse

kättetoimetamisest.

Määruskaebemenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning

avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Kui menetlusosaline taotleb

määruskaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele

esitada ka määruskaebus.

2-20-9110

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Eesti Vabariik (Maksu- ja Tolliameti kaudu) esitas 03.04.2020 Tartu Maakohtu

kinnistusosakonnale kinnistamisavalduse, milles palus kustutada kinnistusregistriosast nr

4631401 kohtulik hüpoteek suurusega 32 715,97 eurot. Koos kinnistamisavaldusega esitas

avaldaja kinnisasja omaniku XX digitaalselt allkirjastatud nõusoleku hüpoteegi kustutamiseks.

2. Kohtunikuabi tegi 14.04.2020 määruse, millega andis tähtaja puuduste kõrvaldamiseks.

Määruse kohaselt kontrollis kohtunikuabi registriosa nr 4631401 andmeid ning leidis, et

registriossa ei ole kantud ühtegi kohtulikku hüpoteeki. 23.03.2016 asjaõiguslepingu alusel

30.03.2016 sisse kantud hüpoteegi puhul on tegemist tehingulise hüpoteegiga. Avaldajal tuli

(a) täpsustada kande taotlust; (b) esitada hüpoteegipidaja ja kinnistu omaniku notariaalselt

kinnitatud tahteavaldused hüpoteegi lõpetamise kohta ning (c) tasuda riigilõiv.

3. 25.04.2020 täpsustas avaldaja kinnistamisavaldust selliselt, et palus kustutada kinnistus-

registriosa nr 4631401 neljandast jaost Eesti Vabariigi kasuks 30.03.2016 sisse kantud hüpoteek

summas 32 715,97 eurot. Avaldaja leidis, et hüpoteegi kustutamiseks piisab avaldaja kui

hüpoteegipidaja digitaalselt allkirjastatud kinnistamisavaldusest ja sellele lisatud kinnisasja

omaniku digitaalselt allkirjastatud nõusolekust. Samuti on avaldaja kui riigiasutus riigi kasuks

seatud piiratud asjaõiguse kohta tehtud kande kustutamisel riigilõivu tasumisest vabastatud.

4. Kohtunikuabi andis asjas ilmnenud õiguslike raskuste tõttu 29.04.2020 määrusega kande

tegemise üle Harju Maakohtu kohtunikule.

4.1. Harju Maakohtu 14.05.2020 kohtumäärusega tsiviilasjas nr 2-20-6920 andis kohtunik

kande tegemise tagasi kohtunikuabile. Määruse põhjenduste kohaselt tuleneb kohtupraktikast

ja õiguskirjandusest, et oluline on vahetegu õiguse lõpetamise materiaalõigusliku avalduse

(käsutustehingu) ja hüpoteegi kustutamise avalduse (kui käsutustehingu tulemusel tekkinud

õigusmuudatuse kinnistamise eelduse) vahel. Hüpoteegi lõpetamiseks tuleb esitada

materiaalõiguslik avaldus ja nõusolek õiguse lõpetamise kohta, mis peavad olema notariaalselt

kinnitatud vormis. Avaldaja on kinnistamisavalduse esitamisel riigilõivu tasumise kohustusest

vabastatud.

5. Kohtunikuabi määras 18.05.2020 määrusega avaldajale tähtaja puuduste kõrvaldamiseks,

kohustades avaldajat esitama Eesti Vabariigi (Maksu- ja Tolliameti kaudu) ja XX notariaalselt

kinnitatud tahteavaldused hüpoteegi lõpetamise kohta.

6. Kuna eelviidatud dokumente kinnistusosakonnale ei esitatud, jättis kohtunikuabi 04.06.2020

kandemäärusega (vaidlustatud määrus) kinnistamisavalduse rahuldamata.

Määruskaebus

7. Avaldaja esitas määruskaebuse, milles palub vaidlustatud määrus tühistada ja saata avaldaja

kinnistamisavaldus Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale uueks läbivaatamiseks.

7.1. Kaebuse esitaja hinnangul ei ole Harju Maakohtu kohtuniku 14.05.2020 seisukoht, mis oli

kinnistamisavalduse lahendamisel kohtunikuabile siduv, õige. Maakohus ei pööranud vajalikku

tähelepanu avaldaja poolt viidatud kohtupraktikale. Hüpoteegi kustutamiseks piisab avaldaja

kui hüpoteegipidaja digitaalselt allkirjastatud avaldusest, millele on lisatud kinnisasja omaniku

digitaalselt allkirjastatud nõusolek.

2-20-9110

7.2. Hüpoteegi kui piiratud asjaõiguse lõpetamine toimub ühepoolsete tahteavalduste alusel,

mille puhul asjaõigusseadus (AÕS) näeb ette leebema vorminõude. Notariaalne kinnitamine

ühepoolse tahteavalduse tegemisel ei paku tahteavalduse tegijale võrreldes tahteavalduse

digitaalse allkirjastamisega suuremat kaitset või lisandväärtust. Kinnitusel digitaalallkirja

kehtivuse kohta ei ole hüpoteegipidaja ega kinnistu omaniku huvide tagamisel sisulist

tähendust. Kinnistusraamatuseadus (KRS) võrdsustab notariaalse kinnitamise oma tähenduselt

digitaalse allkirjastamisega. Võimatu on leida mõistlikku põhjendust nõudele lisada kandest

puudutatud isikute digitaalallkirjadele veel notariaalne kinnitus nende digitaalallkirjade

kehtivuse kohta.

Menetluse edasine käik

8. Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kohtunikuabi jättis määruskaebuse rahuldamata ja saatis

selle tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 663 lg 6 alusel lahendamiseks Harju

Maakohtule. Maakohus määruskaebust ei rahuldanud ja edastas selle läbivaatamiseks Tallinna

Ringkonnakohtule.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

9. Ringkonnakohus leiab, et vaidlustatud määrus on seaduslik ja põhjendatud ning

määruskaebuse väited ei anna alust selle tühistamiseks. Kinnistusosakonna kandemäärus tuleb

TsMS § 657 lg 1 p 1 ja § 659 alusel jätta muutmata ning määruskaebus rahuldamata.

10. Ringkonnakohus nõustub vaidlustatud määruse põhjendustega ning TsMS §-st 659 ja § 654

lg-st 6 tulenevalt neid ei korda. Kuna avaldaja ei esitanud vajalikke notariaalselt kinnitatud

asjaõiguslikke tahteavaldusi, on kinnistamisavaldus jäetud õigesti rahuldamata. Vastuseks

määruskaebuse väidetele märgib kolleegium järgmist.

11. Nagu ringkonnakohus on avaldajale varasemalt (vt Tallinna Ringkonnakohtu 15.08.2019

määrust tsiviilasjas nr 2-19-8080 ja 27.04.2020 määrust tsiviilasjas nr 2-19-18271) selgitanud,

tuleb hüpoteegikande kinnistusraamatust kustutamisega seoses eristada õiguse lõpetamise

materiaalõiguslikke avaldusi (käsutustehinguid) ja hüpoteegi kinnistusraamatust kustutamise

avaldust. Neist esimest reguleerivad AÕS § 64² ja § 330 ning teist KRS § 34 ja § 34¹.

Õigusmuudatus tekib üksnes nende elementide koostoimes (vt ka õiguskirjandusest:

Asjaõigusseadus I. Komm vlj., lk 242, p 3.3.1; Asjaõigusseadus II. Komm vlj., lk 535, p 3.2.3).

Ekslik on kaebaja väide nagu oleks alama astme kohtud Riigikohtu 25.04.2018 otsust

tsiviilasjas nr 2-15-8579 vääralt tõlgendanud. Viidatud otsuse punkti 16 teisest ja kolmandast

lõigust tulenevad samad, eelnimetatud eeldused. Seda kinnitab ka Riigikohtu hilisem praktika

(vt Riigikohtu 04.11.2020 määrust tsiviilasjas nr 2-19-18271, p 11 jj). Kaebaja viidatud

Riigikohtu 27.11.2012 määrus asjas nr 3-3-1-15-12 puudutas kohtulikust hüpoteegist loobumist

ning määruse p 40 käsitleb üksnes kinnistamisavalduse ja sellele lisatava puudutatud isiku

nõusoleku vorminõudeid.

12. Hüpoteegi lõpetamine on AÕS § 64² järgi hüpoteegi käsutamine, mille jaoks on vajalik

hüpoteegipidaja notariaalselt kinnitatud avaldus hüpoteegi lõpetamise kohta (ühepoolne

käsutustehing) ja hüpoteegi kustutamine kinnistusraamatust (vt järgnevas p 13). AÕS § 330

esimese lause järgi on lisaks vajalik kinnisasja omaniku notariaalselt kinnitatud materiaal-

õiguslik nõusolek hüpoteegi lõpetamiseks.

2-20-9110

12.1. Kehtiv õigus ei näe ette, et hüpoteegi lõpetamise tahteavaldused (nii avaldus kui ka

nõusolek) võiksid olla üksnes digitaalselt allkirjastatud (vt Riigikohtu 04.11.2020 määrust

tsiviilasjas nr 2-19-18271, p 12; Asjaõigusseadus II. Komm vlj., lk 534, p 3.2.2;

Asjaõigusseadus I. Komm vlj., lk 244, p 3.3.2.3.a).

13. Lisaks õigustatud isikute antud materiaalõiguslikule avaldusele ja nõusolekule on hüpoteegi

lõppemiseks AÕS § 64² järgi vajalik hüpoteegi kustutamine kinnistusraamatust. Kinnistamis-

avalduse võib KRS § 34 lg 1 järgi esitada nii hüpoteegipidaja kui kinnisasja omanik (aga ka

mõni samal või tagumisel järjekohal oleva õiguse omaja) ja see võib olla nii notariaalselt

kinnitatud kui ka digitaalselt allkirjastatud (KRS § 34 lg 2¹). Kustutamiskande jaoks on KRS

§ 34¹ lg 2 p 2 järgi vajalik puudutatud isikuna kinnistusraamatu järgse hüpoteegipidaja ja

hüpoteeki koormavate õiguste omajate nõusolek ning lg 4 järgi ka kinnistusraamatu järgse

kinnisasja omaniku nõusolek. KRS § 34¹ lg-te 5 ja 5¹ järgi peab kandenõusolek olema

notariaalselt kinnitatud või digitaalselt allkirjastatud.

14. Kolleegium ei nõustu määruskaebuse esitajaga, nagu võimaldaks kinnistamisavaldusele

sätestatud vabam vorminõue eirata käsutustehingule kehtestatud notariaalse kinnitamise nõuet.

Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 81 lg 1 esimese lause kohaselt kui seaduses on

sätestatud tehingu notariaalne kinnitamine, peab tehingudokument olema kirjalikult koostatud

ning tehingu tegija allkiri notari poolt kinnitatud. Sama paragrahvi teise lause kohaselt asendab

tehingu notariaalset kinnitamist selle notariaalne tõestamine. Seadus ei võimalda notariaalset

kinnitamist asendada tehingu elektroonilise vormiga (TsÜS § 80).

15. Määruskaebemenetlusega seotud menetluskulud jäävad TsMS § 171 lg 1 ja TsMS § 172

lg 2 alusel avaldaja kanda. Teiste menetlusosaliste puudumise tõttu puudub vajadus kulusid

rahaliselt kindlaks määrata.

16. TsMS § 696 lg 1 võimaldab esitada ringkonnakohtu määruse peale määruskaebuse

Riigikohtule üksnes juhul, kui see on seaduse järgi lubatud. Kui maakohtu määruse peale saab

seaduse järgi esitada määruskaebuse, saab määruskaebuse kohta tehtud ringkonnakohtu

määruse peale esitada määruskaebuse ka Riigikohtule, kui seadusest ei tulene teisiti. TsMS

§ 599 esimese lause alusel saab käesoleva määruse peale Riigikohtule edasi kaevata.

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

Vallo Kariler

Kaija Kaijanen

Ande Tänav