2-12-37921/215 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

RESOLUTSIOON

1.Tühistada Harju Maakohtu 26.11.2018 otsus osas, millega jäeti hageja nõue rahalise

hüvitise saamiseks rahuldamata. Teha tühistatud osas uus otsus, millega nõue 26 000 euro

saamiseks rahuldada. Ülejäänud osas jätta sama otsus muutmata.

2. Hageja apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt ja kostja apellatsioonkaebus jätta

rahuldamata.

3. Kohtuotsuse tervikresolutsioon on järgmine:

3.1. Rahuldada hagi osaliselt.

3.2. Tuvastada YY ja XX vahel 18.05.2010 sõlmitud kinnistu asukohaga XXX kinkelepingu

tühisus.

3.3. Välja mõista XX-lt YY kasuks hüvitis 26 000 eurot.

4. Tühistada Harju Maakohtu poolt 25.09.2013 kohtumäärusega YY hagi tagamise korras

täitemenetluse peatamine kohtutäitur Elin Vilippuse menetluses olevas täiteasjas nr

0122/2013/4398 kuni tsiviilajas 2-12-37921 kohtulahendi jõustumiseni.

5. Jätta maa- ja ringkonnakohtus kantud menetluskulud poolte endi kanda.

6. Jätta ekspertiisi läbiviimise kulud riigi kanda.

7. Vabastada YY apellatsioonkaebuselt tasumisele kuulunud riigilõivu riigituludesse

maksmise kohustusest.

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Ulvi Loonurm, Meeli Kaur, Mati Maksing

Otsuse kuupäev

20.10.2020, Tallinn

Kohtuasja number

2-12-37921

Kohtuasi

YY (Y) hagi XX (X) vastu kinkelepingu tühisuse

tuvastamiseks, tahteavalduse tegemise kohustamiseks,

27 120,64 euro üleandmiseks ja varalise kahju

väljamõistmiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 26.11.2018 otsus

Kaebuse esitaja ja kaebus liik

YY apellatsioonkaebus, 47 068,16 eurot

XX vastuapellatsioonkaebus, 3 500 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja YY (ik XXXXXXXXXXX), esindaja Marina

Simhes-Kazakova

Kostja

XX

(ik

XXXXXXXXXXX),

esindaja

vandeadvokaadi abi Deivi Vaht

Kohtuistungi toimumise aeg

10.09.2020

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile

kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest.

Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel.

Juhul kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse.

Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse

kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast

menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja

pikendamise eesmärgil.

Asjaolud ja hageja nõue

1. YY (hageja) esitas 23.08.2013 maakohtule hagi XX (kostja) vastu, mis toona oli vormistatud

vastuhagina kostja 20.09.2012 hagile. Hetkel on menetlusse jäänud üksnes hageja nõue kostja

vastu. Hageja lõplik nõue oli 18.05.2018 täiendatud hagiavalduse kohaselt järgmine: (1)

tuvastada tema ja kostja vahel 18.05.2010 sõlmitud kinnistu asukohaga XXX (registriosa nr

XXXXXX) (kinnistu) kinkelepingu tühisus näilikkuse ja heade kommetega vastuolu tõttu või

alternatiivselt tuvastada, et hageja taganes kinkelepingust 17.10.2012 notariaalse taganemisega;

(2) kohustada kostjat tegema tahteavaldus tühise tehingu alusel saadud kinnistu hageja omandisse

üleandmiseks; (3) kohustada kostjat hagejale üle andma kinnistu kasutamisega pangalt saadud

rahalised vahendid kostjale kinnistu hüpoteegi all võimaldatud laenude jääkide summa ulatuses,

mis oli 2018. aasta mai seisuga 27 120,64 eurot; (4) mõista kostjalt hageja kasuks välja hageja

kahju, mis tekitati kinnistule seatud hüpoteegiga tagatud kõrvalnõuete näol (sh viivised, intressid,

varakindlustusmaksed, menetlustasud, sissenõude kulud, täitekulud) täitmiseks vajalike kulude

suuruses, mis oli 2018. aasta mai kuu seisuga 16 447,52 eurot.

Hageja korterile Tallinnas MMM oli seatud ALG Liising AS kasuks 640 000 krooni suurune

hüpoteek, mis tagas DD ema QQ võetud laenu. Kuivõrd QQ laenu ei tagastanud, müüdi hageja

korter sundkorras täitemenetluses. DD selgitas hagejale, et korteri tagasi saamiseks ei ole muud

võimalust kui kinkida fiktiivselt hageja suvila Raplamaal XXX (registriosa nr XXXXXX) DD

tuttavale kostjale, kes koos DD-ga lubas, et kostja võtab kinnistu tagatisel pangast laenu ja

annab raha DD-le, kes ostab hagejale uue korteri. DD lubas korraldada ka hagejale kinnistu

omandi tagasiandmise.

Eelnimetatud lubadusi kinnitas DD hiljem hagejaga 22.06.2010 täiendavalt sõlmitud kirjalikus

lepingus. Kokkulepe, et hageja saab lõpuks kinnistu tagasi, nähtus ka 01.06.2011 notariaalselt

tõestatud hageja, kostja, DD ja HH sõlmitud kinnistu võlaõiguslikust müügi- ja kinkelepingust,

mille kohaselt müüs kostja kinnistu DD-le ja HH-le ning viimased omakorda kinkisid kinnistu

hagejale. Kinnistu omandiõiguse üleandmise suhtes asjaõiguslepingu sõlmimise tagamiseks

seati hageja kasuks kinnistusraamatusse eelmärge.

Lubadustele tuginedes sõlmis hageja kostjaga kui endale täiesti võõra inimesega 18.05.2010

notariaalselt tõestatud lepingu kinnistu kinkimiseks kostjale. Kuigi lepingu alusel läks kinnistu

omand näiliselt üle kostjale, ei kaasnenud sellega kostjale kinnistu valduse üleminekut, s.t

hageja jäi jätkuvalt kinnistu valdajaks.

Kui kostja oli saanud kinkelepingu alusel kinnistu omanikuks, seati kinnistule hüpoteek

Swedbank AS-i kasuks 501 000 krooni ulatuses, tagamaks panga nõuet kostja vastu, mis tulenes

kostja ja panga vahel 14.05.2010 sõlmitud laenulepingust nr 10-034818-EV. Kostja sõlmis

29.10.2010 kinnistu tagatisel pangaga veel teisegi laenulepingu. Kuigi kostja sai kinnistule

seatud hüpoteegi tagatisel pangast laenu ja kandis selle osaliselt DD-le, ei ostnud DD hagejale

uut korterit, kulutades selle isiklikuks hüvanguks. Veel selgus, et laenu tagasimaksete

teostamata jätmise tõttu peab kinnistu minema pangalaenu katteks müüki.

Kuivõrd 01.06.2011 kinnistu müügi- ja kinkelepingu alusel hagejale kinnistu omandiõigust

asjaõiguslepingu alusel tagasi ei antud ja lisaks taganes kostja 24.08.2012 avaldusega nimetatud

lepingust, luges hageja kostja käitumise 18.05.2010 kinkelepingu osas kingisaaja jämedaks

tänamatuseks, samuti pettuseks ja kelmuseks ning taganes 17.10.2012 notariaalselt tõestatud

avaldusega 18.05.2010 kinnistu kinkelepingust. Hageja broneeris endale ja kostjale notari

juurde aja temale kinnistu omandiõiguse tagasikandmise kohta. Kostja sai taganemisavalduse

20.10.2012 kätte, kuid notari juurde omandi tagasikandmiseks asjaõiguslepingu sõlmimiseks ei

ilmunud. 18.05.2010 kinkeleping oli tühine näilikkuse ja heade kommete vastasuse tõttu.

Samuti oli see sõlmitud pettuse ja hageja eksitusse viimise mõjul.

Lisaks palus hageja kostjalt välja mõista kinnistust saadud kasu. Selleks oli kostja poolt

kinnistule seatud hüpoteegi tagatisel Swedbank AS-ga sõlmitud laenulepingu nr 10-034818-

EV alusel saadud laenu tagastamata jääk, mis 2018. aasta aprilli seisuga oli 23 948.94 eurot ja

laenulepingu nr 10-075885-VV alusel saadud sundtäitmisele pööratud laenu tagastamata jääk

3 171,70 eurot. Seega sai kostja kinnistu kasutamisega kasu tagastamata laenude ulatuses

27 120,64 eurot.

Kinnistu kasutamisega tekitas hageja kostjale kahju, mis tuli samuti välja mõista. Kahjusumma

moodustus panga ees kinnistu kõrvalkohustustest vabastamiseks vajalike kulude üldisest

suurusest, mis oli 2018. aasta aprilli seisuga 12 102,52 eurot. Sellele lisandusid täitekulud, mis

olid hageja hinnangul 4 345 eurot.

Kostja vastuväited

2. Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta rahuldamata. Menetluskulud palus kostja jätta hageja

kanda.

Kostja ei petnud ja ei eksitanud hagejat kinnistu ostmisel. Ta täitis kõik enda kohustused, sh

kandis pangalt saadud laenusumma, mida tagas kinnistule seatud hüpoteek, üle DD-le, kes lubas,

et tasub kinnistu tagatisel võetud laenu ise pangale tagasi. DD poolt hagejale antud lubaduse

mittetäitmist ei saanud lugeda kostja kohustuste rikkumiseks hageja suhtes.

Hageja ei olnud kostja suhtes jämedalt tänamatu, mistõttu oli 18.05.2010 kinkelepingust

taganemine 17.10.2012 materiaalsete eelduste puudumise tõttu kehtetu. Selleks ei saanud lugeda

asjaolu, et kostja oli varasemalt omapoolse 24.08.2012 avaldusega 01.06.2011 lepingust

taganenud, sest ostjad DD ja HH, ei tasunud kostjale lepingus ettenähtud tähtajaks (31.12.2011)

täielikult kinnistu ostuhinda, mistõttu ei olnud kostja kohustatud hagejale asjaõiguslepinguga

kinnistu omandiõigust üle andma. Pealegi oli taganemisavaldus esitatud hilinenult, s.o pärast

üheaastase tähtaja möödumist. Kui lugeda hageja 23.08.2013 esitatud hagi tühistamisavalduseks

pettuse tõttu, oli tehingu tühistamine aegunud, sest tehingu tegemisest oli möödas enam kui kolm

aastat.

Hagejale kinnistu omandiõigust tagasi anda (kinnistusraamatusse kande tegemise kaudu) ei

saanud, sest kinnisasjale oli panga ja kohtutäituri kasuks seatud keelumärge. Hageja rahaliste

nõuete rahuldamiseks puudus seadusest tulenev alus.

Maakohtu otsus

3. Kohus rahuldas hagi osaliselt ja tuvastas 18.05.2010 sõlmitud kinnistu kinkelepingu tühisuse.

Muudes nõuete osas jättis kohus hagi rahuldamata. Kohus tühistas ka hagi tagamise abinõue.

Menetluskulud jättis kohus poolte endi kanda.

Asjas esitatud tõendite ja mittevaidlustatud asjaolude alusel luges kohus tuvastatuks järgmised

asjaolud:

1. 18.05.2010 sõlmisid hageja kui kinkija, kostja kui kingisaaja ja Swedbank AS kui

hüpoteegipidaja

kinnistu

kinkelepingu,

hüpoteegi

seadmise

lepingu

ning

asjaõiguslepingud;

2. 22.06.2010 sõlmisid hageja ja DD PP juuresolekul kirjaliku kokkuleppe, milles kinnitas

DD, et hageja korter tagas ALG Liising AS nõuet QQ vastu; QQ jättis kohustuse

korrektselt täitmata, mistõttu algatati täitemenetlused eesmärgiga realiseerida hüpoteek

ja rahuldada ALG Liising AS nõue QQ vastu; hageja korter pandi müüki ja

enampakkumine oli määratud 30.06.2010; 18.05.2010 kinkeleping ja kostja võetud laen

olid vormistatud rahaliste vahendite kaasamiseks kohtutäituri poolt enampakkumisele

pandud hageja korteri soetamiseks; kokkuleppe kinnitanud pooled pidasid võimalikuks

hageja korteri säilitamist ja suvila tagastamist ning DD-l tuli kõnealuse eesmärgi

saavutamiseks teha pingutusi; kõik kokkuleppe täitmisega seotud kulutused pidi kandma

DD;

3. 01.06.2011 sõlmisid kostja kui müüja, DD ja HH kui ostjad ning hageja kui kingisaaja

kinnistu võlaõigusliku müügilepingu ja kinkelepingu ning eelmärke kinnistamise

avalduse, mille kohaselt müüs kostja kinnisasja DD-le ja HH-le 28 475 euro eest, millest

2 100 eurot tuli tasuda 350 euro kaupa kuue kuu jooksul ja ülejäänud summa tuli hiljemalt

10.12.2011 hoiustada asjaõiguslepingut tõestanud notari kontol; notar pidi hoiustatud

summa edastama kostjale kahe pangapäeva jooksul asjaõiguslepingu sõlmimisest arvates;

teostatud makse arvelt kohustus kostja tasuma hüpoteegipidajale laenumakseid ja

intressimakseid, muud hüpoteegipidaja nõuded kuni laenulepingu lõpetamiseni kohustus

tasuma DD; ühtlasi määrati lepingus, et ostjad kingivad kinnistu hagejale, kusjuures

otsene valus oli hagejale juba enne 01.06.2011 lepingu sõlmimist üle antud;

lepinguosalised leppisid kokku, et kostja ei anna ostjatele vahetult kinnisasja

omandiõigust ja omand antakse üle hagejale; asjaõiguslepingu sõlmimise ajaks määrati

hiljemalt 31.12.2011 tingimustel, et ostjad on tasunud müügi hinna; ühtlasi seati

kinnistusraamatusse eelmärgi hageja kasuks;

4. 24.08.2012 tõestati kostja taganemisavaldus kinnistu võlaõiguslikust müügilepingust ja

kinkelepingust, sest DD ja HH ei tasunud ostuhinda. Nad olid tasunud vaid

intressimakseid. 14.09.2012 andis notar kostjale tõendi DD-le ja HH-le avalduse

edasiandmise võimatuse kohta. 12.10.2012 kohtusid notari juures eelmärke

kustutamiseks hageja ja kostja, kuid hageja keeldus kokkuleppe sõlmimisest;

5. 17.10.2012 tõestas notar 18.05.2010 hageja poolt kinkelepingust taganemise avalduse,

mille kostja sai kätte 20.10.2012; notari juures kostjalt hagejale omandi üleandmise

asjaõiguslepingu sõlmimiseks määratud ajaks 25.10.2012 kostja kohale ei ilmunud;

6. 04.07.2013 esitas Swedbank AS kohtutäiturile avalduse kostja suhtes täitemenetluse

algatamiseks ja nõude rahuldamiseks kinnistu sundenampakkumisest saadavate

vahendite arvel. Ühtlasi palus Swedbank AS kanda kinnisasjale keelumärge; 05.07.2013

saatis kohtutäitur kostjale täitmisteate;

7. 10.09.2013 edastas kohtutäitur hagejale ja kostjale teate täitetoimingust, sh sellest, et

kinnisasja ülevaatamine selle arestimiseks toimub 19.09.2013 ning kinnisasja arestimine

ja arestimise akti koostamine toimub 20.09.2013 kell 10.

Maakohus leidis sarnaselt samas asjas 12.01.2016 tehtud ringkonnakohtu otsuses märgituga, et

olukorras, kus hageja ja kostja ei olnud enne 18.05.2010 kinkelepingut omavahel tuttavad, vaid

viidi selle lepingu sõlmimiseks kokku DD poolt, hageja oli kaotanud DD süül täitemenetluses

toimunud sundenampakkumise tagajärjel oma korteri, kuid talle jäi veel alles tema enda ja

invaliidist poja elukohana suvila (vaidlusalune kinnistu) ning DD koos kostjaga lubasid hagejale,

et hageja poolt kinnistu kinkimine kostjale on hädavajalik ja ainuvõimalik moodus rahaliste

vahendite hankimiseks hagejale tema korteri säilitamiseks, lubades ühtlasi tagada kinnistu

omandi tagastamine hagejale, ei saanud sellist lepingut hinnata kinkelepinguna võlaõigusseaduse

(VÕS) § 259 mõttes, sest puudusid kinkelepingu olulised tunnused, n.o kinkija kohustumine

kingisaajale teatud hüve või eseme vabatahtlikuks ja tasuta üleandmiseks ning tahe kingisaajat

selle kaudu rikastada.

Samas ei olnud tegu ka kinnistu tasulise võõrandamisega, sest hageja ei soovinud kinnistu

omandiõigusest lõplikult loobuda. Hageja tegi kõnealuse tehingu, sest DD ja kostja veensid teda,

et DD väljamõeldud juriidilise skeemi alusel võõrandab hageja kinnistu kostjale pangalt laenu

saamiseks ainult ajutiselt ja lõpuks on võimalik hagejale säilitada omandiõigus talle kuuluvale

täitemenetluse kaudu sundvõõrandatavale korterile või osta hagejale uus samaväärne korter ja

vaidlusalusele kinnistule, mille omandiõiguse pidi hageja pärast ajutist üleminekut kostjale

viimaselt lõpuks siiski tasuta tagasi saama.

Hageja ja kostja vahel 18.05.2018 sõlmitud kinnistu võõrandamise leping oli tühine sest oli

vastuolus heade kommetega tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 84 lg 1 ja § 86 lg 1, lg 2

p 1 ja 2 mõttes. Hinnates tõendeid kogumis joonistus välja pilt, mille kohaselt lõid kostja ja DD

hagejale näiliselt usaldusväärse, kuid keerulise ja õigusküsimustes mitteorienteeruvale inimesele

raskesti hinnatava juriidilise skeemi, et saavutada hageja poolt talle kuulunud kinnistu

omandiõiguse tasuta üleandmine kostjale ja hoida seejärel hagejat võimalikult kaua lootuses ja

teadmises, et vaatamata kinnistu ajutisele „kinkimisele“ kostjale on hagejale siiski tagatud selle

omandiõiguse taastamine, varjates ühtlasi hageja ees nende tegelikku eesmärki, milleks oli

kasutada pangast laenuna saadud rahasummasid ainult oma isiklikes huvides ja jätta hagejale

antud lubadused omandiõigusest taastamisest kinnistu suhtes lõpuks täitmata. Kostja ja DD

kooskõlastatud tegevus hageja kahjustamisel nähtus mh sellest, et kostja otsustas ostuhinna

mittetasumise tõttu lepingust taganeda, mitte nõuda ostuhind välja DD-lt ja tema abikaasalt,

kellega oli kostjal sõlmitud kinnistu võõrandamise tehing.

Usutav ei olnud kostja väide, et tal ei olnud kinnistuga seoses mingeid isiklikke huve ja ta täitis

vaid hageja ja DD-ga sõlmitud kokkuleppeid hüpoteegi tagatisel saadud laenusummade

ülekandmiseks DD-le. Nimelt ei taganud hüpoteek mitte ainult kostja ja Swedbank AS-i vahel

14.05.2010 sõlmitud laenulepingut nr 10-034818-E, mille alusel kostjale laekunud summad pidi

kostja 18.05.2010 kinkelepinguga seonduvate kokkulepete kohaselt DD-le üle kandma.

Hüpoteek tagas ka kostja ja Swedbank AS-i vahel 29.10.2010 sõlmitud laenulepingut nr 10-

075885-VV, millest laekunud vahendeid kasutas kostja ainult isiklikul otstarbel. Kostja ja DD

koos tegutsemist juba enne 18.05.2010 võis täheldada ka tema pangakonto väljavõttest, kust

nähtusid rahalised maksed tema ja DD vahel. Seega laienesid DD-le omistatavad ebaausad ja

omakasupüüdlikud eesmärgid, kallutamaks hagejat oma kinnistu omandiõiguse loovutamisele,

ka kostjale, kes vahetult sõlmis hagejaga kinkelepinguna vormistatud lepingu.

Vaidlusalune kinkeleping oli vastuolus heade kommetega ja seetõttu tühine, sest kostja lähtus

koos lepingu initsiaatoriga DD-ga lepingu sõlmimise algusest peale ebaausast eesmärgist

saavutada hagejalt kui raskes olukorras olevalt inimeselt (invaliidiga kooselav ema, kes oli

kaotanud teiste isikute DD ja QQ petturliku tegevuse tõttu oma korteri) tema ainsaks järelejäänud

varaks oleva kinnistu omandiõiguse tasuta üleandmine kostjale, seadmaks sellele hüpoteek panga

kasuks, tagamaks kostja poolt pangaga sõlmitud ja sõlmitavaid laenulepinguid. Lisaks oli kostja

teadlik hageja erakorraliselt vajadusest hankida rahalisi vahendeid tema täitemenetluse kaudu

sundvõõrandatava korteri väljaostmiseks, aga ka kogenematusest õigusküsimustes. Samuti oli

18.05.2010 kinnistu võõrandamise leping tehtud hageja jaoks äärmiselt ebasoodsatel tingimustel,

sest hageja loovutas kinnistu omandiõiguse ilma mingit vastuhüve saamata. TsÜS § 84 lg 1

kohaselt ei ole tühisel tehingul algusest peale õiguslikke tagajärgi. Tühise tehingu alusel saadu

tagastatakse vastavalt alusetu rikastumise sätetele, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.

Tühisena oli esialgu võimalik käsitleda ainult 18.05.2010 hageja, kostja ning Swedbank AS-i

vahel sõlmitud kinnistu kinkelepingut, hüpoteegi seadmise lepingut ja asjaõiguslepingute seda

osa, mis käsitles hageja poolt kohustustehinguna kostjale kinnistu võõrandamist, mitte

automaatselt ka asjaõiguslepingut kostjale kinnistu omandiõiguse üleandmise kohta ja kostja

poolt kinnistule Swedbank AS-i kui hüpoteegipidaja kasuks hüpoteegi seadmist.

Praegusel juhul ei saanud hageja ja kostja vahel sõlmitud ning notariaalselt tõestatud

asjaõiguslepingut heade kommete vastaseks lugeda, sest kinnistu omandiõiguse üleandmine

kostjale või selle eesmärk (hüpoteegi seadmine kinnistule) ei olnud iseenesest heade kommete

vastased. Tehingu ühe osa tühisus ei too kaasa teiste osade tühisust, kui tehing on osadeks jagatav

ja võib eeldada, et tehing oleks tehtud ka tühise osata. Kuigi hüpoteegi seadmise lepingut kostja

ja hüpoteegipidaja (vahel poleks eelduslikult ilma hageja ja kostja vahel sõlmitud kinnistu

võõrandamislepinguta tehtud, kuna kostja kui kinnistu mitteomanik ei olnud vastavalt

asjaõigusseaduse (AÕS) §-le 64¹ kinnistu koormamiseks hüpoteegiga selleks õigustatud), ei

olnud kohtul siiski alust järeldada, et kinnistu võõrandamislepingu tühisus tooks antud juhul

automaatselt kaasa ka hüpoteegi seadmise lepingu ja vastava asjaõigusliku kokkuleppe tühisuse.

Võimalik oli heauskne omandamine. Swedbank AS-i poolt kinnistu suhtes omandatud hüpoteegi

kehtetust oleks hageja pidanud taotlema eraldi hagiga kostja ja Swedbank AS-i vastu.

Kohus juhtis hageja tähelepanu sellele, et mistahes muudatuste tegemist kinnistu omandiõiguse

ülemineku kohta kinnistusraamatus blokeerib kinnistule Swedbank AS-i ja kohtutäituri kasuks

AÕS § 63 lg 1 p 3 mõttes seatud keelumärge. Seega, kuigi hageja ja kostja vahel 18.05.2010

sõlmitud kinnistu võõrandamise tehing oli tühine, ei olnud sellega automaatselt tagatud kostja

kohustus kinnistu omand hagejale üle anda. Kohus selgitas hagejale, et keelumärke

kustutamiseks kinnistusraamatust oli vajalik hagi esitamine TMS § 222 alusel. Hageja vastavat

hagi ei esitanud. Seega ei saanud kohus rahuldada hageja nõuet kinnistu tagastamiseks. Lisaks ei

taotlenud hageja viimases hagiversioonis kinnistusraamatusse kantud ebaõigete kannete

muutmist ning vastavate tahteavalduset kohtulahendiga asendamist.

Eelnevast sõltumata pidas maakohus vajalikuks anda hinnang ka selle kohta, kas oli võimalik

lugeda kehtivaks tehingu hagejapoolne tühistamine, sest tehing oli hageja hinnangul tehtud

eksimuse ja/või pettuse mõjul. Hageja seostas pettusest teadasaamist hetkega, mil ta sai kostjalt

kätte 24.08.2012 teate, millega viimane teavitas DD ja HH lepingust taganemisest ja tegi hagejale

ettepaneku anda nõusolek tema kasuks kinnistusraamatusse tehtud eelmärke kustutamiseks.

Hageja

esitas

18.05.2010

kinkelepingu

tühistamise

avaldusena

käsitletava

nõude

kohtumenetluses 23.08.2013. Hageja esitas nimetatud tühistamisavalduse hilinenult, sest

18.05.2010 lepingu sõlmimisest oli selleks ajaks möödunud kolm aastat (TsÜS § 99 lg 2).

Hageja erinevate rahaliste nõuete osas märkis kohus järgmist:

1. hageja palus kohustada kostjat üle andma kinnistu kasutamisega pangalt saadud

rahalised vahendid kostjale kinnistu hüpoteegi all võimaldatud laenude jääkide summa

ulatuses 27 120,64 eurot. Nõuet ei saanud rahuldada, sest ilma saadu (kinnistu)

tagastamiseta ei olnud võimalik kostjalt välja mõista ka sellelt saadud kasu. Pealegi ei

olnud nõutu näol tegemist kinnistult saadud kasuga, vaid kinnistu tagatisel tehtud

tehingu tulemusega. Eelduslikult ei saa ainuüksi laenu võtmisest kasu tekkida. Seda

enam, et kinnistu oli tegelikult hageja enda valduses;

2. hageja palus kohustada kostjat hüvitama hagejale kahju, mis kujunes kinnistule seatud

hüpoteegiga seonduvate kõrvalnõuete näol (16447,52 eurot 2018. aasta mai seisuga).

Nõuet ei saanud rahuldada, sest kuna kohtul ei olnud keelumärke tõttu võimalik

kohustada kostjat hagejale kinnistut tagastamast, puudus hagejal ka vastav kahju

hüpoteegiga seonduvate kõrvalnõuete kandmise näol.

Hageja palus alternatiivselt, kui kinkelepingu tühisust ei tuvastata, lahendada hageja nõuded

tulenevalt tema poolt 17.10.2012 avalduse alusel 18.05.2010 lepingust taganemisest. Kuivõrd

kohus rahuldas hageja esimese alternatiivi, puudus vajadus teist alternatiivi analüüsida. See tuli

jäta rahuldamata ja põhjendamata.

Kooskõlas tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 386 lg-ga 4 tühistas kohus hagi tagamise

abinõu. Menetluskulud jättis kohus TsMS § 163 lg 1 alusel menetlusosaliste endi kanda.

Hageja apellatsioonkaebus

4. Hageja palus maakohtu otsus tühistada osas, milles kohus hagi ei rahuldanud, jättis

menetluskulud menetlusosaliste endi kanda ja tühistas hagi tagamise abinõu. Tühistatud osas

palus hageja teha uus otsus, millega hagi tervikuna rahuldada ja kohustada kostjat tegema

tahteavaldus hageja omandisse tühise tehingu alusel saadud kinnistu üleandmiseks, üle andma

kinnistu kasutamisega pangalt saadud laenude tagastamata jääk 2018. aasta mai seisuga

27 120,64 eurot ning kostjalt välja mõistma varaline kahju 2018. mai seisuga 16 447,52 eurot.

Veel palus hageja jätta menetluskulud kostja kanda ning jätta hagi tagamise abinõu kehtima kuni

kohtulahendi jõustumiseni.

Kuivõrd hageja palus kinkeleping tervikuna tühistada ja kohus selle nõude rahuldas, ei saanud

kohus leida, et selle lepingu alusel omandi üleandmise asjaõiguslik kokkulepe oli kehtiv.

Kinkelepingu tühisuse otsustamisel tuvastatud asjaolud laenevad ja on kohaldatavad võrdsel

määral kinkelepingu nii võlaõiguslikule kui asjaõiguslikule osale.

Hagi rahuldamine või rahuldamata jätmine ei saanud olla seotud Swedbank AS-i ja kohtutäituri

kasuks seatud keelumärkega. Hageja palus kohustada kostjat omandi üleandmiseks tahteavalduse

tegemiseks, mitte omandi üleandmiseks. Sellist avaldust võis hageja kasutada pärast omandi

üleandmiseks teiste taktistuste äralangemist.

Tahteavalduse kohtulahendiga asendamise nõude ekslik lahendamine viis teiste selle nõudega

seotud rahaliste nõuete ebaõige lahendamiseni. Veel ei nõustunud hageja kohtuga selles, et kostja

poolt kinnistu hüpoteegi all saadud laenu ei saanud käsitleda kingist saadud kasuna. Tegu oli

kostja poolt kinnistu käsutusest saadud puhta kasumiga, sest hageja sai pangalt raha kinnistu

pandiks pakkumise tulemusena ja ta ei tagastanud laenu, mistõttu toimus laenu tagastamine

kinnistu arvel.

Maakohus eksis, kui jättis arutamata kostja tahteavalduse tegemiseks kohustamise nõude

alternatiivse aluse, mis oli seotud kinkelepingust taganemisega. Kuivõrd kohus jättis

tahteavalduse asendamise nõude rahuldamata, pidi kohus arutama hageja alternatiivset nõuet.

Kostja vastuapellatsioonkaebus

5. Kostja palus maakohtu otsus tühistada osas, milles kohus hagi rahuldas ja jättis menetluskulud

poolte endi kanda. Tühistatud osas palus kostja teha uus otsus, millega jätta hagi tervikuna

rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

Kui kostja tugineb väidetele, et tehingu tegemisel teda peteti või oli tehing näiline, siis ei saanud

kohus samadel asjaoludel tuvastada, et tehing oli tühine hoopis vastuolu tõttu heade kommetega.

Tehing ei saanud üheaegselt olla nii heade kommete vastane kui tühine pettuse või näilikkuse

tõttu.

Tehing ei olnud vastuolus heade kommetega alljärgnevatel põhjustel:

1. kostja ei osalenud kinkelepingu sõlmimiseks hageja mõjutamisel. Arusaamatu oli, kas

kohus heitis kostjale ette DD koos tegutsemist või kandis DD käitumise üle kostjale. DD

tegevus ei olnud samastatav kostja tegevusega;

2. vaidlusaluse tehingu hindamisel ja kostja tegevuse eesmärkide sisustamisel lähtus kohus

nende lepingute sisust, mis olid sõlmitud pärast vaidlusaluse tehingu tegemist. Asjaolu,

millele pool tugines, et lepingu tühisust tuvastada, pidi olemas olema lepingu sõlmimisel.

Poolte hilisemaid kokkuleppeid või muid õiguslikku tähendust omavaid asjaolusid ei

saanud üle kanda tehingu asjaoludeks;

3. kinkelepingu puhul ei saa kohus leida, et see on tehtud ebasoodsatel tingimustel.

Kinkeleping ongi teise isiku soodustamine vastuhüve saamata.

Maakohus jättis hageja nõudest suurema osa rahuldamata, mistõttu tuli menetluskulu jaotada

võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega.

Vastused kaebustele

6. Kostja palus jätta hageja apellatsioonkaebus rahuldamata ja rahuldada kostja

vastuapellatsioonkaebus ning jätta menetluskulud hageja kanda.

7. Hageja palus jätta kostja vastuapellatsioonkaebus rahuldamata ja rahuldada hageja

apellatsioonkaebus ning jätta menetluskulud kostja kanda.

Ringkonnakohtu seisukoht

8. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS)

§ 657 lg 1 p 3 alusel tühistada materiaalõigusnormi väära kohaldamise ja menetlusõiguse normi

olulise rikkumise tõttu osaliselt osas, milles kohus jättis rahuldamata hageja alternatiivse nõude

saadu hariliku väärtuse hüvitamiseks summas 26 000 eurot. Kuna hagi kuulub osaliselt

rahuldamisele, ei ole ringkonnakohtul põhjust muuta menetluskulude jaotust maakohtus, st

maakohtus kantud menetluskulud jäävad poolte endi kanda. Hageja apellatsioonkaebus

rahuldatakse osaliselt ja kostja apellatsioonkaebuse jääb rahuldamata.

9. Ringkonnakohus nõustub osaliselt hageja apellatsioonkaebuse väitega, et maakohus rikkus

otsuse tegemisel oluliselt TsMS § 436 lg-s 1 ja § 442 lg-s 8 sätestatud kohtuotsuse põhjendamise

kohustust, jättes osa hageja esitatud väiteid ja tõendeid analüüsimata. Selliselt on menetlusõiguse

normi TsMS § 656 lg 1 p 5 mõttes oluliselt rikutud. TsMS § 656 lg-st 2 ja § 657 lg 1 p-st 3

tulenevalt on ringkonnakohtul õigus apellatsioonkaebuse lahendamisel tühistada esimese astme

kohtu otsus menetlusõiguse normide olulise rikkumise tõttu ja saata asi vajalikus ulatuses

esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks vaid siis, kui rikkumist ei ole võimalik

apellatsioonimenetluses kõrvaldada. Menetlusökonoomia põhimõttest (TsMS § 2) lähtudes peab

ringkonnakohus esmajoones püüdma asja ise lahendada ning üksnes erandina saatma asja

maakohtule uueks läbivaatamiseks (vt Riigikohtu 11.04.2018 otsus asjas nr 2-15-8191/82, p 11).

Ringkonnakohus leiab, et saab vaatamata menetlusõiguse normi rikkumisele maakohtus, need

rikkumised apellatsioonimenetluses kõrvaldada. Ringkonnakohtul on TsMS § 652 lg 3 kohaselt

õigus tuvastada maakohtu otsuses tuvastamata asjaolusid ja hinnata kohtuotsuses hindamata

tõendeid, samuti TsMS § 652 lg 5 ja § 653 järgi õigus ümber hinnata maakohtu menetluses

kogutud, uuritud ja hinnatud tõendeid.

10. Esmalt käsitleb ringkonnakohus hageja nõuetega seonduvat. Asja materjalidest nähtuvalt on

hageja oma nõudeid pidevalt täiendanud, täpsustanud ja muutnud. Selline olukord on muutnud

menetluse ebaülevaatlikuks. 2012 alanud menetluse algusest praeguse apellatsioonimenetluseni

vaidlevad pooled jätkuvalt selle üle, kas 18.05.2010 sõlmitud kinnistu kinkeleping on kehtiv või

tühine. Hageja on menetluses tuginenud sellele, et kinkeleping on tühine kui näilik tehing või

heade kommetega vastuolus olev tehing. Kostja hagejaga ei nõustu. Lisaks on hageja esitanud

veel 4 nõuet, millised peale 18.05.2018 täpsustamist on esitatud alternatiivsetena, st kui kohus ei

tunnista käsutustehingut kehtetuks ja ei kohusta kostjat andma tahteavaldust kinnistu

üleandmiseks hagejale, siis on hagejal kostja vastu rahalised nõuded.

11. Ringkonnakohus leiab, et maakohtul on kohustus eelmenetluses muu hulgas TsMS § 392 lg 1

p-de 1 ja 3 kohaselt välja selgitada hageja nõuded ning menetlusosaliste õiguslikud väited

esitatud nõuete kohta. Hagi eseme tuvastamisel tuleb lähtuda mitte niivõrd hageja taotluse täpsest

sõnastusest, kuivõrd hageja taotluse eesmärgist ja soovitavatest tagajärgedest kostja suhtes.

Maakohus jättis välja selgitamata ja pooltega arutamata millised nõuded hageja esitaks juhul, kui

kohus tuvastab, et kinnistu tagastamine talle osutub võimatuks. Ringkonnakohtu istungitel

täpsustas hageja oma nõudeid ja kohus määras hageja taotlusel kinnistu turuväärtuse

kindlakstegemiseks ekspertiisi (IV kd, lk 101-102, 105-120) ja kõrvaldas maakohtu

menetlusnormi rikkumised. Hageja täpsustas ringkonnakohtu istungil oma nõuet ja selgitas, et

kui kinnistu tagastamine osutub võimatuks, siis palub ta alternatiivnõudena hüvitada temale

kinnistu maksumuse 26 000 eurot. TsMS § 442 lg 8 neljanda lause järgi ei pea kohus alternatiivse

nõude rahuldamisel teise alternatiivse nõude rahuldamata jätmist põhjendama. See tähendab

praeguses menetluses, et ühe alternatiivse nõude rahuldamisel ei pea kohus teiste alternatiivsete

nõuete osas võtma seisukohta. Hageja selgitas 10.09.2020 istungil, et tema nõudeks on kinnistu

tagastamine ja selle võimatusel asja asemel rahalise hüvitise 26 000 eurot saamine. Teisi

alternatiivseid nõudeid sel juhul hageja arvates apellatsioonikohtul lahendada ei tuleks.

Ringkonnakohus leiab, et tegemist ei ole nõude muutmisega, sest TsMS § 376 lg 4 p 3 kohaselt

ei peeta hagi muutmiseks esialgu nõutud eseme asemel asjaolude muutumisel hüve nõudmist.

Sarnasel seisukohta väljendas Riigikohus lahendis nr 2-17-11516 p-s 27. Riigikohtu selgitusel

on tegemist nõude laiendamisega TsMS § 376 lg 4 p 2 mõttes, mistõttu ei pea see vastama

hagiavaldusele esitatud nõuetele ning sellise täienduse võib teha ka suuliselt kohtuistungil.

Ringkonnakohtu hinnangul ei ole hageja muutnud hagi aluseks olevaid asjaolusid. Riigikohus on

lahendis nr 3-2-1-113-05 märkinud, et hagi aluse all tuleb mõista neid hageja osundatud

asjaolusid, mille tuvastamisega hageja seob oma materiaalõiguse normile rajatud nõude. Hagi

alusena ei ole vaadeldavad hagiavalduses viidatud materiaalõiguse normid, millele hageja rajab

oma nõude ja mille kohaldamist vaidluse lahendamisel hageja kohtult taotleb. Hagi alusena tuleb

käsitada nõudega seotud faktilist asjaolu, mis võimaldab nõude piisavat individualiseerimist

nõudega seotud üksikute asjaolude taustal.

12. TsMS § 652 lg 1 p 1 alusel võtab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse läbivaatamisel ja

lahendamisel aluseks esimese astme kohtus tuvastatud faktilised asjaolud niivõrd, kuivõrd

puuduvad kahtlused vastavate faktiliste asjaolude tõendamise menetluse või protokolli

õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta ja ringkonnakohus ei pea nimetatud asjaolude uut

tuvastamist vajalikuks.

13. Järgnevalt vastab ringkonnakohus apellatsioonkaebuste väidetele.

13.1. Ringkonnakohtu hinnangul ei anna kostja apellatsioonkaebuse väited alust tühistada

maakohtu otsus osas, milles kohus hagi rahuldas ja tuvastas 18.05.2010 sõlmitud kinkelepingu

tühisuse ning jättis maakohtus kantud menetluskulud poolte kanda. Ringkonnakohus ei korda

TsMS § 654 lg 6 alusel maakohtu otsuse põhjendusi selles osas ja nõustub nendega. Vastuseks

kostja apellatsioonkaebuse väidetele märgib ringkonnakohus järgmist.

13.2 Kostja on apellatsioonkaebuses korranud maakohtus esitatud vastuväiteid hageja nõudele

tunnistada kinnistu võõrandamislepingu tühisust ja maakohus on otsuse p-des 16-19 käsitlenud

piisavalt ja viidanud sealjuures kehtivale kohtupraktikale, milliste tõendite igakülgse hindamise

tulemusena jõudis kohus järeldusele, et hagi kuulub vaidlusaluse kinnistu kinkelepingu tühisuse

tuvastamise nõude osas rahuldamisele.

14. Vastuseks hageja apellatsioonkaebuse väidetele märgib ringkonnakohus järgmist.

14.1 Hageja on menetluses tuginenud sellele, et kinkeleping on tühine kui näilik tehing või kui

heade kommetega vastuolus olev tehing. Ringkonnakohus leiab, et hageja apellatsioonkaebuse

väited osas, mis käsitlevad kinkelepingu tühisust, on õiged osaliselt. Maakohus tuvastas

kohustustehingu tühisuse, millega ringkonnakohus nõustub. Maakohus ei ole ringkonnakohtu

hinnangul asjaolude tuvastamisel rikkunud oluliselt menetlusõiguse norme, kuid nõustuda ei saa

maakohtu poolt antud õiguslikule hinnangule. Maakohus hindas tõendeid kooskõlas TsMS § 232

lg-ga 1 ja tuvastas õigesti, et poolte vahel sõlmitud ja notariaalselt tõestatud asjaõiguslepingut ei

ole alust lugeda heade kommetega vastuolus olevaks. Riigikohus on 28.01.2015 lahendis nr 3-2-

1-141-14, p-s 22 selgitanud, et abstraktsiooniprintsiibist (TsÜS § 6 lg 4) tulenevalt ei olene

käsutustehingu kehtivus õiguse ja kohustuse üleandmiseks kohustava tehingu kehtivusest.

Käsutustehinguna on asjaõigusleping omandi üleandmise kohta õiguslikult neutraalne ega saa

seetõttu üldjuhul olla vastuolus heade kommetega ning sel põhjusel tühine.

14.2 Maakohtu seisukoht, et saadu väljaandmine ei ole võimalik, on tuvastatud asjaoludel

põhjendatud

ja

kooskõlas

tõenditele

antud

hinnanguga.

Maakohus

rikkus

aga

selgitamiskohustust, kuivõrd tuvastades saadu väljaandmise võimatuse VÕS § 1032 lg 1 mõttes,

oleks tulnud selgitada eelmenetluses VÕS § 1032 lg 2 kohaldamise asjaolusid. Ringkonnakohus

andis pooltele võimaluse oma nõudeid ja vastuväiteid, lähtudes VÕS § 1032 kohaldamise

sisukohtadest rohkem selgitada, st juhul, kui saadu väljaandmine ei ole võimalik, saab üleandja

nõuda VÕS § 1032 lg 2 alusel saadu väärtuse hüvitamist. Ringkonnakohtu istungil täpsustas

hageja oma alternatiivset nõuet ja palus vastavate asjaolude tuvastamisel välja mõista saadu

väärtus 26 000 eurot. See nõue on põhjendatud. Vaidlust ei ole selles, et kostjal ei ole võimalik

hagejale tagastada koormatisest vaba kinnisasja, st samal kujul asja, mis oli tühiseks osutud

lepingu ese. Seega tuleb kostjal VÕS § 1032 lg 2 järgi tuleb kostjal niisiis hüvitada kinnistu

harilik väärtus tagasinõudmise õiguse tekkimise ajal. Ringkonnakohus leiab, et kõnealune

nõudeõigus tekkis tühise tehingu tegemise ajal, sest TsÜS § 84 lg 1 esimese lause kohaselt ei ole

tühisel tehingul algusest peale õiguslikke tagajärgi. Eksperdi arvamusega on tuvastatud, et

kinnistu turuhind 2010. a maikuu seisuga oli 26 000 eurot. TsÜS § 65 järgi tuleb see lugeda

kinnistu väärtuseks. Eelneva põhjal peab kostja hagejale hüvitama 26 000 eurot. Hageja

täpsustatud rahalise nõude rahuldamise tõttu puudub ringkonnakohtul TsMS § 442 lg 8 viimase

lause mõtte järgi vajadus hinnata hageja teisi alternatiivseid nõudeid.

15. Kokkuvõttes märgib ringkonnakohus, et maakohtu otsus hagi osalise rahuldamise osas on

õige ja maakohtu otsuse resolutsiooni p-de 1, 2, 4 ja 5 muutmiseks ei ole alust. Rahuldamata jääb

hageja nõue kohustada kostjat tagama omandi üleandmine hagejale ja rahuldamisele kuulub

hageja nõue saadu väärtuse hüvitamiseks 26 000 euro ulatuses.

16. TsMS § 654 lg 2² alusel esitab ringkonnakohus otsuse resolutsioonis kehtiva resolutsiooni

tervikliku sõnastuse.

Menetluskulud

17. Kuna hageja apellatsioonkaebus tuleb osaliselt rahuldada ja arvestades hageja rahuldatud

nõuete proportsioone ning et kostja apellatsioonkaebus jääb rahuldamata ning vaidluse asjaolusid

ja menetluse kestust, on õiglane jätta poolte menetluskulud nii maa- kui ka ringkonnakohtus

poolte endi kanda.

18. Ringkonnakohtu 21.02.2019 määrusega rahuldati hageja menetlusabi taotlus ja hageja

vabastati apellatsioonkaebuselt riigilõivu 1000 eurot tasumisest (IV kd, lk 19-20). Hagejale oli

18.03.2020 määrusega antud menetlusabi ja ta vabastati täielikult ekspertiisikulude kandmise

kohustusest (IV kd, lk 99-100). Ekspertiisikulu oli 1350 eurot (arve 9.06.2020 1350 eurot; IV kd,

lk 99-100). Ringkonnakohus peab praeguse vaidluse asjaolusid, menetluse keerukust ja ajalist

kulugu arvestades võimalikuks rahuldada hageja taotlus ja jätta menetluskulud, mille kandmisest

hageja oli vabastatud, riigi kanda.

(allkirjastatud digitaalselt)