2-17-16866/47 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Mati Maksing, Gaida Kivinurm ja Ulvi Loonurm

Otsuse kuupäev

16. oktoober 2020, Tallinn

Tsiviilasja number

2-17-16866

Tsiviilasi

Osaühingu DataRing hagi Eesti Energia Aktsiaseltsi

ja Enefit Green AS-i (Enefit Taastuvenergia

Osaühingu õigusjärglane) vastu kahju hüvitamiseks

Vaidlustatud otsus

Harju Maakohtu 31. oktoobri 2019 otsus

Kaebuse esitaja ja liik

Osaühingu DataRing apellatsioonkaebus

Apellatsioonkaebuse hind

2 444 630,12 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja (apellant): Osaühing DataRing (registrikood

10328167), seaduslik esindaja juhatuse liige LK ning

lepingulised esindajad vandeadvokaadid Piret Blankin ja

Edgar-Kaj Velbri

Kostjad (vastustajad): Eesti Energia Aktsiaselts

(registrikood 10421629) ja Enefit Green AS (registrikood

11184032), ühised lepingulised esindajad BB ja Marelle

Esko

Asja läbivaatamine

Kohtuistungil 28. septembril 2020, millel osalesid poolte

esindajad

RESOLUTSIOON

1. Harju Maakohtu 31. oktoobri 2019 otsus jätta muutmata.

2. Apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.

3. Menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus jätta hageja kanda.

4. Rahuldada osaliselt kostja Enefit Green AS-i taotlus menetluskulude rahaliseks

kindlaksmääramiseks. Määrata kostja Enefit Green AS-i põhjendatud ja vajalike

menetluskulude suuruseks apellatsioonimenetluses 500 eurot ja mõista see summa

hagejalt Osaühingult DataRing kostja Enefit Green AS-i kasuks välja. Välja-

mõistetud menetluskulu summalt tuleb alates otsuse jõustumisest kuni maksmiseni

tasuda viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud määras.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul

alates otsuse kättesaamisest, aga mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult

teatavaks tegemisest. Kassatsioonkaebuse võib Riigikohtusse esitada üksnes vandeadvokaadi

vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Kassatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda

kautsjon sõltuvalt tsiviilasja hinnast ja kaebuse ulatusest.

2 (12)

Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetlus-

kulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema

tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama

kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või kautsjoni tasumiseks või kaebuses esineva sellise

puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku

tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

NÕUDED JA NENDE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD

1. Osaühing DataRing (hageja) esitas 10. novembril 2017 Harju Maakohtule hagi Eesti

Energia Aktsiaseltsi (kostja I) ja Enefit Green AS-i (kostja II) vastu kahju hüvitamise nõudes.

Vaidlus on ajendatud õigussuhtest, mille sisu on hoonestusõiguse alusel Aulepa tuulepargi

teatavas osas rootortuulegeneraatorite ehk elektrituulikute (edaspidi: tuulikud) paigaldamine ja

nende käitamiselt maaomanikule tasu maksmine.

1.1. Hageja tõi esile järgmistel tingimustel hoonestusõigusega seonduvate lepingute

sõlmimise ja üleandmise:

-

27. juulil 2007 sõlmisid LK (edaspidi: kinnistu omanik), hageja ja kostja I

hoonestusõiguse, reaalkoormatise ja ostueesõiguse seadmise leping, hoonestusõiguse

võlaõiguslik müügileping, kinnistamisavaldus eelmärke kinnistamiseks, eelkokkulepe

kinnistu jagamiseks ja hoonestusõiguse võõrandamiseks ning asjaõigusleping

(edaspidi: hoonestusõiguse leping). Hoonestusõiguse lepingu eesmärk oli kinnistu

omaniku tuulepargi maakasutusõiguste seadmine, tasukokkuleppe sõlmimine ja

kinnistu omaniku kasuks tuulikute väljaostuõiguse seadmine;

-

tuulepargi maakasutusõiguste seadmiseks koormati hoonestusõiguse lepingu alusel

Jüri-Tooma kinnistu asukohaga Aulepa küla/Dirslätt, Lääne-Nigula vald, Lääne

maakond (registriosa nr 58732, edaspidi: kinnistu) hoonestusõigusega;

-

7. novembril 2007 võõrandati hoonestusõigus kostjale I, kellele läksid ühtlasi üle kõik

hoonestusõiguse lepingust tulenevad hoonestaja õigused ja kohustused;

-

31. märtsil 2008 võõrandas kostja I hoonestusõiguse oma tütarettevõtjale Enefit

Taastuvenergia Osaühing (kehtetu ärinimi Aulepa Tuulepargid Osaühing), mille

õigusjärglaseks sai kostja II;

-

kinnistu omanikule hoonestusõiguse lepinguga ette nähtud tasu tuulepargi arendamise

ja kinnistu kasutamise eest jagunes kolmeks:

o lepingu p 12 alusel oli kinnistu omanikul õigus välja osta kuni pooled

hoonestusõiguse alusel püstitatud tuulikud;

o lepingu p-s 7 lepiti kokku iga-aastaselt tasutav hoonestusõiguse tasu, milleks oli

esimese 12 aasta jooksul 1% toodetud elektrienergia tulust, seejärel 2%.

Kinnistu omanikule lepingueelsete läbirääkimiste käitus esitatud arvutuse

kohaselt pidi ühe tuuliku lubatud tootmismaht aastas olema 8,15 GWh;

o kostja I tasus hoonestusõiguse eest 5 850 000 krooni (388 326,06 eurot).

1.2. Tuulikute tellimise, paigaldamise ja käitamise osas tõi hageja esile:

-

kostja I sõlmis 29. oktoobril 2007 Soome tuulikutootjaga Winwind OY (edaspidi:

tootja) ja tema tütarettevõtjaga Winwind Eesti OÜ (edaspidi: tütarettevõtja) lepingu

pealkirjaga Engineering, Procurement and Construction Agreement 512 (edaspidi:

müügileping I) 13 tuuliku tootmiseks ja paigaldamiseks Aulepa tuuleparkidesse,

maksumusega kokku 53 595 000 eurot. Koos müügilepinguga I sõlmiti ka leping

tuulikute hooldamiseks ja remondiks (edaspidi: hooldusleping I);

3 (12)

-

müügilepingu I ja hoolduslepingu I alusel garanteerisid tootja ja tütarettevõtja tuulikute

tootmismahud ja ekspluatatsioonivalmiduse. Tuulikud pidid olema töövalmis 97%

ajast ja tootma energiat vähemalt 95% lubatud mahust. Neile tingimustele

mittevastavuse korral kohustusid tootja ja tütarettevõtja tasuma leppetrahvi kuni 10%

müügihinnast, st kuni 5 359 500 eurot kummagi rikkumise eest;

-

I etapi raames paigaldati kinnistule kaks tuulikut (nr 7 ja 11) koguvõimsusega 6 MW.

Ehitustööd lõppesid 14. mail ja kasutusluba väljastati 30. septembril 2009;

-

kostja I sõlmis 28. aprillil 2010 tootja ja tütarettevõtjaga lepingu pealkirjaga

Engineering, Procurement and Construction Agreement 730 (edaspidi: müügileping II)

kolme täiendava tuuliku paigaldamiseks Aulepa tuuleparkidesse, maksumusega kokku

10 980 000 eurot. Koos müügilepinguga II sõlmiti leping tuulikute hooldamiseks ja

remondiks (edaspidi: hooldusleping II);

-

ka need tuulikud pidid olema töövalmis 97% ajast ja tootma energiat vähemalt 95%

lubatud mahust. Neile tingimustele mittevastavusel kohustusid tootja ja tütarettevõtja

tasuma leppetrahvi kuni 10% müügihinnast, st kuni 1 098 000 eurot;

-

II etapi raames paigaldati hoonestusõiguse alusel üks tuulik võimsusega 3 MW. See

tuulik (nr 14) valmis 10. novembril ja kasutusluba väljastati 11. novembril 2011.

1.3. Tuulikute elektritootmine kujunes oodatust madalamaks, mille kohta hageja märkis:

-

hoonestusõiguse lepingu läbirääkimisel arvututuste alusena kasutati lubatud tootmis-

mahu tabelit (edaspidi: tabel). Nii sai lubatud tootmismahu kokkulepe lepingu osaks;

-

aastatel 2009.–2014 oli tegelik tootmine lubatust keskmiselt 39,2% väiksem. Põhjus on

tuulikute lubatust madalam efektiivsus ja pidevad tehnilised probleemid.

Müügilepingute I ja II alusel garanteeritud töövalmidus pidi olema 97%, aga tegelik

töövalmidus 2011. aastal oli 92%, 2012. aastal 88,79% ja 2013. aastal 85,14%;

-

tuulikute tootlus jäi oluliselt alla keskmise, olles keskmisest 8,56 GWh suurusest

aastatoodangust 42,3% madalam;

-

kostja II hindas 2014. aasta majandusaasta aruandes Aulepa tuuleparkide planeeritud

tootmismahu 32,5% madalamaks kui lubatud tootmismaht. Iga tuuliku reaalne aastane

tootmismaht oli kostja II hinnangul 5,5 GWh. Kostja II 2016. aasta majandusaasta

aruande kohaselt tootsid Aulepa tuuleparkide tuulikud aastas kokku elektrienergiat

vaid 65 GWh, millest järeldub, et ühe tuuliku tegelik elektrienergia tootmismaht aastas

on 4,1 GWh, st 49,7% lubatust madalam;

-

kostja I viis 2013. aastal läbi Aulepa Tuuleelektrijaama õiglase väärtuse analüüsi ja

hindas Aulepa tuuleparkide väärtuse 8,2 miljoni euro võrra alla. Seda tingis tuulikute

oodtust madalam töökindlus. Lisaks tehti 2019. aastal allahindlus 6 miljoni euro võrra.

1.4. Täiendavalt märkis hageja lepingute täitmise puuduste ja sellest tingitud kahju kohta:

-

Elering AS tunnistas 4. märtsil 2015 Aulepa II etapi tuulikud võrgueeskirjas toodud

nõuetele vastavaks ja väljastas kostjale II taastuvenergia toetuse sertifikaadi.

Võrgueeskirja nõuetele vastavaks tunnistamine viibis enam kui kolm aastat, mistõttu

sai kinnistu omanik aastatel 2011–2015 tuuliku nr 14 arvelt taastuvenergia toetuse

võrra madalamat hoonestustasu;

-

hoonestusõiguse lepingu alusel kohustusid kostjad paigaldama kinnistule kuni neli

tuulikut, mis vastaks lubatud tootmismahule ja vähemalt keskmisele kvaliteedile.;

-

hoonestusõiguse lepingu p 4.1 alusel on kostjad kohustatud hoidma ehitisi alaliselt heas

seisukorras. Kinnistule paigaldatud tuulikud on pidevalt rikkelised, kusjuures kostjad

ei suutnud tagada nende hooldust ja remonti mõistliku aja jooksul. Tuulikute

kvaliteediga seotud riisikot kannavad just kostjad. Hageja ega kinnistu omanik ei

saanud tuulikuid valida, st ei pea ka kandma halva valiku tulemusel realiseerunud riski;

4 (12)

-

kinnistu omaniku kahju seisneb väljaostuõiguse väärtuse vähenemises ja iga-aastaselt

saamata jäänud hoonestusõiguse tasus. Kinnistu omanik sõlmis hagejaga lepingu,

millega andis hagejale üle kõik hoonestusõiguse lepingust tulenevad ja muud Aulepa

tuuleparkidega seonduvad nõuded kostjate vastu;

-

kinnistu omanikul tekkis otsene varaline kahju väljaostuõiguse väärtuse, st

1 758 223 euro ulatuses. Tuuliku nr 14 väljaostuõigus oleks olnud 11. novembri 2014

seisuga lubatud tootmismahuga tuulikute paigaldamise korral väärt 1 758 223 eurot

enam kui väljaostuõiguse teostamisel tasutav ostuhind. Tegelikult paigaldasid kostjad

hoonestusõiguse lepingule mittevastavad, ebakvaliteetsed tuulikud, mille toodang on

oluliselt madalam nii lubatud tootmismahust kui ka keskmise kvaliteediga tuuliku

tootmismahust. Hoonestusõiguse alusel paigaldatud tuulikud on seetõttu väärt oluliselt

vähem nende soetusmaksumusest, tekitades ostjale kahju. Neil põhjustel jättis kinnistu

omanik kasutamata väljaostuperioodi lõpuks väärtusetuks muutunud väljaostuõiguse;

-

kostjad kohustusid paigaldama hoonestusõiguse alusel tuulikud, mis toodaks elektrit

vähemalt 8146 MWh aastas ja igal juhul vähemalt keskmise kvaliteediga tuulikule

vastavas määras. Tuuliku nr 7 puhul on kvaliteetse tuuliku toodangu ja tegeliku

toodangu vahe 77 418 eurot, tuuliku nr 11 puhul 73 917 eurot ning tuuliku nr 14 puhul

71 275 eurot;

-

hageja esitas kostjale I 9. detsembril 2015 kahjuhüvitisnõude;

-

rahaline nõue kostjate vastu sai tekkida siis, kui väljaostuõiguse teostamine muutus

kostjatest tulenevatel asjaoludel võimatuks. Väljaostuõiguse väärtuse hüvitamise nõue

sai hakata aeguma kõige varem 11. novembril 2014, mil möödus selle õiguse

teostamise tähtaeg. Kui ka asuda seisukohale, et nõue tekkis varem, sai kinnistu omanik

nõudest mõistlikult teada alles väljaostuõiguse tähtaja möödumisel.

1.5. Neil asjaoludel palus hageja kostjatelt välja mõista:

(1) hüvitise väljaostuõiguse väärtuse vähenemise eest 2 073 523 eurot;

(2) hüvitise saamata jäänud hoonestustasu eest 315 300 eurot;

(3) sissenõutavaks muutunud viivise 319 617,95 eurot;

(4) viivise võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates hagi

esitamisest kuni kohustuse täitmiseni.

2. Kostjad vaidlesid hagile vastu.

2.1. Kostjate sisulised vastuväited on kokkuvõtvalt järgmised:

-

kostja I suhtes tuleb hagi jätta läbi vaatamata kuna 31. märtsil 2008 (vastuses hagile

ekslikult märgitud 28. märts 2008) sõlmitud lepingu (edaspidi: hoonestusõiguse

müügileping) kohaselt võttis kostja II üle kõik kostja I hoonestusõiguse lepingust

tulenevad hoonestusõigust puudutavad võlaõiguslikud kokkulepped; lepingud tootja ja

tütarettevõtjaga sõlmis kostja II mitte kostja I;

-

põhjendatud ei ole hageja väide, et hoonestusõiguse lepingu p-st 12 tulenev kinnistu

omaniku õigus välja osta kuni pooled hoonestusõigusele püstitatud tuulikud oli osa

kinnistu omanikule makstavast tasust;

-

kostjad ei andnud hoonestusõiguse alusel paigaldatavate tuulikute tootmismahtude

osas mingeid lubadusi. Hoonestusõiguse lepingus ei lepitud kokku, millistele nõuetele

vastava tuulepargi peab hoonestaja kinnistule ehitama;

-

hoonestusõiguse leping on läbirääkimiste tulemusena võrdsete lepingupartnerite vahel

sõlmitud leping. Kinnistu omanik ei ole lihtsalt maaomanik, vaid isik, kes on kursis

tuuleparkide rajamise asjaoludega ja pidi ka aru saama, et tuulepargi lõplik toodang

5 (12)

sõltub paljudest erinevatest asjaoludest. Ta pidi mõistma, et ettevõtja ei saa anda

garantiisid tuulepargi toodangu koguste osas, seda eriti tuulepargi arenduse alguses;

-

leppides kokku hoonestusõiguse tasus, mis on sõltuvuses tuulikute toodangust, võttis

kinnistu omanik riski, et tasu muutub sõltuvalt tuulikute tegelikust toodangust, mis

sõltub mh tuulikute töökindlusest ja tegelikest tuuleoludest;

-

hageja ei põhjendanud, miks on võrdlusesse valitud just need viis tuuleparki.

Võrdlustabelis kasutatud Tamba-Mäli tuulepark ja Salme II tuulepark valmisid

2014. aastal. Ilmselgelt ei olnud sellist tehnoloogiat 2007. aastal, mistõttu ei saa neid

võrrelda 2007. ja 2010. aastal tellitud tuulikutega. Lisaks on erinevates asukohtades

tuuleolud väga erinevad ja toodang sõltub suuresti tuuleoludest;

-

kostja II ei rikkunud hoonestusõiguse lepingust tulenevaid kohustusi;

-

hoonestusõiguse lepingu p 4.1 kohaselt on hoonestaja kohustatud hoidma ehitisi

alaliselt heas seisukorras, st ei viidata spetsiifiliselt tuulikutele, vaid ehitisele kui

sellisele, kusjuures lepingus kasutatakse mõlemat väljendit. Selline punkt on

hoonestusõiguse lepingutes väga tavapärane ja mõeldud tagama, et ehitis ei muutuks

ohtlikuks ja järgitaks heakorra eeskirju. Ainsad tingimused hoonestusõiguse alusel

püstitatavatele ehitistele on lepingu p-des 3.3 ja 3.4, mille rikkumist hageja ei väida;

-

kostja II lõpetas hoolduslepingud I ja II 23. oktoobri 2013 kirjaga. Sellele eelnevatel ja

järgnevatel aastatel tegi kostja II kõik mõistlikult võimaliku, et tagada tuulikute

hooldus ja remont;

-

tuulikute halb kvaliteet oli äririski realiseerumine, mis on mõlema osapoole kanda;

-

kostjate tahtlik rikkumine on välistatud, sest aastatel 2007 ja 2010 polnud teada asja-

olusid, mis viidanuks tootja peatsele pankrotile või tuulikute tehnilistele probleemidele;

-

optsiooni kasutamata jätmine ei põhjustanud kinnistu omanikule kahju. Ostuoptsioon

on õigus ja mitte kohustus. Optsioon tähendaski, et kinnistu omanikul oli võimalus

hinnata, milliseks kujuneb tuulikute tegelik ehitusmaksumus, millised tuuleparkide

ehitamisel tavapärased riskid realiseeruvad ja selle pinnalt otsustada, kas ta soovib

optsiooni kasutada. Optsiooniga ei antud garantiid, et kokkulepitud kuupäeval on

alusvara soovitava väärtusega. Hoonestusõiguse lepingust ei nähtu optsiooni eest tasu

maksmine, aga isegi kui tasuline optsioon ei annaks alust nõuda kahju hüvitamist;

-

hoonestusõiguse lepingu järgi sõltub hoonestusõiguse tasu tegelikust turuhinnast ja

tegelikult makstavast taastuvenergia toetusest.

2.2. Lisaks esitasid kostjad aegumise vastuväite:

-

vastavalt hoonestusõiguse lepingu p-le 7.5 on hoonestajal kohustus maksta

hoonestusõiguse tasu ühe maksena iga kalendriaasta eest sellele kalendriaastale

järgneva aasta 1. märtsiks. Tasunõuded aastate 2009–2012 eest on aegunud;

-

hageja viidatud läbirääkimised hoonestusõiguse tasu osas ei ole kestnud alates

2015. aastast kuni hagiavalduse esitamiseni;

-

hageja pidi väidetavast kahju tekkimisest (st asjaolust, et tuulikute tootlikkus on

väiksem kui ta eeldas) teada saama hiljemalt novembris 2012, kui kostjad teavitasid

kinnistu omanikku, et tuulikute töökindlus oli 81%. Ka 2012. ja 2013. aasta arvutused

näitavad tuulikute väiksemat tootlikkust. Seega oli kinnistu omanik hiljemalt

1. märtsil 2013 teadlik, et tuulikute tootlikkus on madalam kui eeldatud ja sellisel juhul

aegus vastav hüvitisnõue 1. märtsil 2016;

-

tootja pankrot kuulutati välja 3. oktoobril 2013, isegi kui alles sellest kuupäevast hakata

aegumist arvutama, siis aegus vastav nõue 3. oktoobril 2016;

-

väljaostuõiguse teostamise lõpptähtajal ei ole tähtsust, sest see ei näita, millal kinnistu

omanik või hageja sai teada või pidi teada saama kahju tekkimisest.

6 (12)

MAAKOHTU OTSUS

3. Maakohus tegi 31. oktoobril 2019 otsuse (vaidlustatud otsus), millega:

-

jättis hagi läbi vaatamata hageja põhinõude 92 690 euro ja sissenõutavaks muutunud

viivise nõude 14 287,47 euro ulatuses;

-

jättis ülejäänud osas hagi rahuldamata (st hüvitis väljaostuõiguse väärtuse vähenemise

eest 1 758 223 eurot ja hüvitis saamata jäänud hoonestustasu eest 222 610 eurot ning

viivis);

-

jättis menetluskulud hageja kanda ja määras need kindlaks rahaliselt.

3.1. Esmalt kohaldas maakohus VÕS § 179 ja leidis, et kostja I vastutust lepingu rikkumise

eest ei saa välistada. Hoonestusõiguse müügilepingu p 2.6 alusel läksid kostjale II üle kõik

hoonestusõiguse lepingust tulenevad konkreetselt hoonestusõigust puudutavad õigused ja

kohustused. Samas ei ole hoonestusõiguse müügilepinguga reguleeritud, et ostja võtab üle ka

kõik enne lepingu sõlmimist sissenõutavaks muutunud kohustused. Seega vastutab müüja

(kostja I) endiselt kuni lepingu sõlmimiseni sissenõutavaks muutunud kohustuste eest. Peale

hoonestusõiguse müügilepingu sõlmimist tekitatud kahju eest vastustab kostja I juhul, kui selle

kahju põhjustas kostja I käitumine enne lepingu sõlmimist.

3.2. Maakohus tuvastas järgmised asjaolud:

-

kinnistu omanik, hageja ja kostja I sõlmisid 27. juulil 2007 hoonestusõiguse lepingu;

-

kostja I võõrandas 31. märtsil 2008 (vaidlustatud otsuses ekslikult märgitud

28. märts 2008) hoonestusõiguse kostjale II ning sõlmitud hoonestusõiguse müügi-

lepingu kohaselt võttis kostja II üle kõik kostja I hoonestusõiguse lepingust tulenevad

hoonestusõigust puudutavad võlaõiguslikud kokkulepped;

-

seonduvalt hoonestusõigusega paigaldati Aulepa tuuleparki hoonestusõiguse lepingu

raames kokku kolm tuulikut kokku võimsusega 9 MW;

-

Aulepa ühe tuuliku keskmine tootmismaht oli 2009. aastal 2,9 GWh, 2010. aastal

5,4 GWh, 2011. aastal 5,3 GWh, 2012. aastal 4,6 GWh, 2013. aastal 4,8 GWh,

2014. aastal 4,4 GWh, 2015. aastal 5 GWh, 2016. aastal 3,5 GWh, 2017. aastal

5,5 GWh ja 2018. aastal 4,4 GWh;

-

kostja II lõpetas tootjaga sõlmitud hoolduslepingud 23. oktoobril 2013.

3.3. Järgmiseks hindas maakohus, kas lepingu osaks sai kokkulepe, et ühe tuuliku

tootmismaht aastas peab olema 8,15 GWh. Sellest sõltub, kas kostjatel on lepinguline kohustus

tagada niisugune tootmismaht või vähemalt keskmine tootmismaht.

3.3.1. Hageja ei tõendanud, et kostja I oleks garanteerinud kinnistu omanikule tabelis

märgitud tootlust 8,15 GWh. Tabel on läbirääkimistel kasutatud dokument, mis ei muutunud

siduvaks hoonestusõiguse lepingu sõlmimisel.

3.3.2. Hoonestusõiguse lepingu osapooled leppisid selle p-des 7.3 ja 7.4 kokku, et hoonestus-

õiguse tasu sõltub tuulikute iga-aastasest elektrienergia müügitulust. Lepingust ei nähtu

kokkulepet, et kostja I garanteerib kinnistu omanikule teatava kindla tootluse. Leppides kokku

hoonestusõiguse tasus, mis sõltub tuulikute toodangust, võttis kinnistu omanik riski, et tasu

muutub sõltuvalt tuulikute tegelikust toodangust. Viimane sõltub mh tuulikute töökindlusest ja

tegelikest tuuleoludest.

3.3.3. Hageja eksib hoonestusõiguse lepingu alusel püstitavate tuuliku arvu osas. Vastavalt

lepingu p-le 3.1 seati hoonestusõigus kuni nelja tuuliku rajamiseks. Seega tuleb

hoonestusõiguse tasu aastaväärtuse hindamisel lähtuda neljast tuulikust. Nelja tuuliku puhul

muutub hageja arvutuskäigu kohaselt ühe 3 MW tuuliku aastane toodangumaht väiksemaks

hageja poolt märgitust ja tegemist oleks 4007,6 MWh elektrienergiaga. Seega ei saa

aastaväärtuse avaldamisest järeldada lubatud tootmismahu kokkulepet hageja soovitud mahus.

7 (12)

3.3.4. Kinnistu omaniku ja hageja edasine käitumine ei anna alust järelduseks, et pooled

leppisid mingis kindlas tootluses kokku. Nähtuvalt 8. augusti 2012 koosoleku protokollist oli

hageja esindajatel etteheiteid kostjale I üksnes aastatasu suuruse osas. Ühtegi etteheidet selle

kohta, et tuulikute toodang ei vasta vähemalt keskmisele toodangule või et hagejale pole tagatud

lubatud toodangumahtu, hageja esindajad esile ei toonud. Samuti nähtub 24. augusti 2012

koosoleku protokollist, et pooled arutasid hoonestusõiguse aastatasu suuruse üle, kuid mitte

selles üle, et toodang ei vasta lubatud tootmismahule. Alles 4. juuni 2013 kohtumisel kostja I

esindajatega väitis hageja, et ta lähtus eeldusest, et tuulik pidi tootma 8 GWh elektrienergiat.

Kuid endiselt nõudis hageja aastatasu suurendamist, mitte talle tulu saamise tagamist vastavalt

8 GWh-le. Seega väitis hageja alles aastaid hiljem, et tegelikult oli kokkulepe olemas ka lubatud

tootmismahu osas, mis omakorda viitab sellele, et hoonestusõiguse lepingu sõlmimisel sellist

kokkulepet ei olnud.

3.4. Seejärel käsitles maakohus hageja nõuet tuulikute väljaostuväärtuse vähenemise osas.

Sellest sõltub, kas tuulikute väljaostuõiguse väärtuse vähenemise tõttu saab hagejale üldse

kahju tekkida.

3.4.1. Müügileping I sõlmiti 13 tuuliku tootmiseks ja paigaldamiseks Aulepa tuuleparkidesse,

maksumusega kokku 53 595 000 eurot ja müügileping II sõlmiti kolme täiendava tuuliku

paigaldamiseks, maksumusega kokku 10 980 000 eurot. Ühestki tõendist ei nähtu, et keskmise

kvaliteediga tuuliku väärtus pidi olema kõrgem kui tootjale tuulikute soetamisel tasutud hind.

Meelevaldne on väita, et hoonestusõiguse lepingu sõlmimisel pidanuks kostja I arvesse võtma

29. oktoobril 2007 ja 28. aprillil 2010 tootjatele tasutud tuulikute maksumust. Hoonestusõiguse

lepingus ei ole ühtegi viidet edasiselt tuulikute väärtuse arvesse võtmiseks väljaostuõiguse

väärtuse osas. Lisaks ei nähtu sellist asjaolu ka üheski teises maakohtule esitatud tõendis.

3.4.2. Hoonestusõiguse lepingust ei nähtu kostja I kohustust paigaldada tuulikud, mis oleksid

100% töökorras ja tagaksid vähemalt keskmise tootluse. Lepingu p 4.1 järgi on hoonestaja

kohustatud kinnistul hoidma ehitisi ja kogu kinnistut alaliselt heas seisukorras ning tagama

olemasolevate ja säilitatavate tehnosüsteemide säilimise. Lisaks nägi p 3.4 ette, et ehitised

peavad olema projekteeritud ja ehitatud hea ehitustava ning ehitamist ja ehitusprojekti

käsitlevate õigusaktide kohaselt ega või tekitada ohtu inimese elule, tervisele või varale või

keskkonnale.

3.4.3. Kostja I huvi oli paigaldada tuulepark suurusega 38 MW, mille aastane toodang oleks

113 GWh, investeeringu kogumaksumusega 882 miljonit krooni ja omakapitali tootlusega

13,9%. Kinnistu omaniku huvi oli saada võimalikku suurt hoonestustasu, millest on järeldatav

kinnistu omaniku ja hageja huvi, et hoonestusõigusel asuksid võimalikult hea kvaliteediga

tuulikud. Hoonestusõiguse lepingust aga ei saa järeldada, et kostja I võttis endale kinnistu

omaniku ees kohustuse paigaldada mingi kindla kvaliteediga, sealhulgas keskmise kvaliteediga

tuulikud. Lepingust ei nähtu kokkulepet, et kostja I peab tegema kõik võimaliku, et tagada

kinnistu omanikule võimalikult suur hoonestusõiguse tasu.

3.4.4. Kuivõrd kinnistu omanik ei saanud valida hoonestusõigusele paigaldatavaid tuulikuid,

vaid see oli kostja I ainuisikuline otsus, ei saa jätta tuulikute valikust tulenevat riski kinnistu

omaniku kanda. Kuid riskide jaotumisest ei saa järeldada, et kostjal I oli kohustus paigaldada

mingi kindla kvaliteediga tuulikud. Hoonestusõiguse lepingu p 4.1, asjaõigusseaduse (AÕS)

§ 241 lg 1 järgne hoonestusõiguse sisu ega ka sama seaduse § 254 lg 1, § 247 ja § 248 lg 1

reeglistik ei anna alust järelduseks, et pooled leppisid kokku mingites täiendavates tingimustes,

millele peavad püstitatavad ehitised vastama. Samuti ei saa lepingu p-dest 4.1 ja 8.1 järeldada,

et kostja I võttis endale kohustust hoida hoonestusõigusel paiknevad tuulikud pidevalt

töökorras. Seega ei võtnud kostja I endale hoonestusõiguse lepinguga väljaostuõiguse alusvara

väärtuse osas kinnistu omaniku ees mingeid kohustusi.

8 (12)

3.4.5. Hoonestusõiguse lepingu p 12 järgi sai kinnistu omanik (hiljem hageja) määratleda,

millise tuulikutest ta soovib hoonestusõiguse omandamise teel omandada, lähtudes seejuures

ostuoptsiooni olemusest – kas alusvara väärtus on tema jaoks null või sellest kõrgem. Eeltoodud

tingimused kajastuvad 9. juuli 2007 nõupidamise kokkuvõttes. Seega ei saa lepingueelsetest

läbirääkimistest järeldada, et kostja I võttis kinnistu omaniku ees kohustuse paigaldada

mingitele konkreetsetele tingimustele vastavad tuulikud.

3.5. Menetluskulud jättis maakohus tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 162 lg 1 ja

§ 168 lg 2 alusel hageja kanda.

3.5.1. Kostjat I esindasid menetluses tema töötajad BB ja CC. Seega ei ole kostjal I

menetluskulusid tekkinud ja need tuleb jätta rahaliselt kindlaksmääramata.

3.5.2. Nähtuvalt 28. detsembril 2017 allkirjastatud volikirjast volitas kostja II end esindama

BB. Esitatud volikirja alusel oli BB-l esindusõigus kostja II osas, seega puudub alus kahelda,

et enne käsunduslepingu sõlmimist osutati teenust suulise kokkuleppe alusel. Samuti esitati

kohtule 4. juunil 2019 allkirjastatud volikiri, milles kostja II volitab end täiendavalt esindama

ka CC.

Kostja II menetluskulude nimekirjas märgitud toimingud on põhjendatud ja vajalikud kokku

35 t ja 4 min ulatuses tunnihinnaga 100 eurot – kokku summas 3506,66 eurot (= 35,0666 ×

100). Kostja I töötajad esindasid mõlemat kostjat, mistõttu tuleb hagejalt kostja II kasuks välja

mõista pool sellest summast ehk 1753,33 eurot (= 3506,66 ÷ 2). Hüvitamisele kuuluvatelt

menetluskuludelt tuleb tasuda vaidlustatud otsuse jõustumisest kuni täitmiseni viivist VÕS

§ 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.

POOLTE SEISUKOHAD

4. Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse hagi rahuldamata jätmise

osas tühistada ja saata asja selles osas uueks läbivaatamiseks maakohtule. Menetluskulud palub

hageja panna kostjate kanda.

Kaebuse väited on kokkuvõtvalt järgmised.

4.1. Esiteks järeldas maakohus ebaõigesti, et pooled ei leppinud hoonestusõiguse lepingus

kokku, millise kvaliteedi ja tootmismahuga peavad paigaldatavad tuulikud olema.

4.1.1. Lepingueelsete läbirääkimiste käigus esitasid kostjad tabeli, milles märgiti hoonestus-

õiguse lepingu alusel makstava hoonestusõigustasu suurus tootmismahu kaudu. Kostjad

kinnitasid, et kasutasid seda tabelit maaomanikele makstava tasu suuruse kokku leppimiseks.

Seega olenemata sellest, et tabelis ei olnud kirjas, et lubatud tootmismahud garanteeritakse ning

tabelis olevaid andmeid ei kantud hoonestusõiguse lepingusse, siis maaomanikule makstava

tasu kokku leppimisel nendest andmetest lähtumist tuleb tõlgendada kui kokkulepet ka tuulikute

kvaliteedinäitajates.

4.1.2. Üllatuslikult asus maakohus seisukohale, et hoonestusõiguse lepingu p 3.1 alusel tuli

aluseks võtta nelja tuuliku rajamine võimsusega 3 MW tuuliku kohta. Nelja 3 MW tuuliku

paigaldamist ei ole kinnistule kunagi planeeritud. Algselt sooviti paigaldada kuni neli 2 MW

võimsusega tuulikut, kuid lepingu sõlmimise ajaks oli selge, et paigaldatakse kaks 3 MW

tuulikut. Hiljem osutus võimalikuks kolmanda 2–3 MW tuuliku paigaldamine, mille kohta

sõlmiti eraldi leping. Sel põhjusel on ebaõige ka maakohtu võrdlus tuulikute tegeliku toodangu

ja hoonestusõiguse lepingus nimetatud aastatasu pinnalt arvutatud eeldatava toodangu vahel.

4.1.3. Faktide ja tõenditega seostamata on maakohtu järeldus, justkui oleks eluliselt ebausutav

sellise kokkuleppe sõlmimine, millega kostjad garanteerisid kindla hoonestustasu või vähemalt

keskmise toodangu. Kostjatele tuulikud müünud tootja sidus ennast konkreetse tootlusega,

lubades, et tuulikud on töövalmis vähemalt 97% ajast ja toodavad energiat vähemalt 95%

ulatuses lubatud mahust. Hageja tõendas ka, et kostja II sai tootjalt tuulikute madala töökindluse

9 (12)

ja tootmismahu tõttu hüvitist 1 040 756 eurot. Õiglane, hea usu põhimõtte ega poolte tegeliku

tahtega kooskõlas ei ole olukord, kus kostjad on saanud hüvitist tuulikute madala kvaliteedi

eest, kuid kinnistu omanik peab kandma kogu sellest tekkiva kahju.

4.1.4. Maakohus jättis tähelepanuta, et kostjad väljendasid 28. juuni 2017 kirjas valmidust

tasuda kahjuhüvitis arvestades tuulikute töökindlust. Seega ei vaielnud pooled kohtueelselt

hoonestusõiguse lepingust tuleneva kvaliteedinõuete rikkumise üle, vaid üksnes selle üle, mil

määral peaks kostjad hüvitama sellest kinnistu omanikule tekkinud kahju.

4.2. Teiseks jättis maakohus käsitlemata pooltevahelise kvaliteeditingimusi sätestava lepingu.

4.2.1. Maakohus käitus vastuoluliselt, kui leidis ühelt poolt, et olemuslikult ei ole hoonestus-

õiguse leping selline, milles lepitaks kokku ehitatava ehitise kvaliteedinõuded, aga teiselt poolt

jättis kõrvale tabeli seetõttu, et hoonestusõiguse seadmise lepingus lubatud tootmismahtusid ei

kajastatud. Kui hoonestusõiguse leping ei ole kohane dokument, milles reguleerida ehitatava

ehitise kvaliteedinõudeid, pidanuks kohus hindama, kas poolte vahel on tekkinud

paigaldatavate tuulikute kvaliteedi osas eraldiseisev lepinguline suhe. Eluliselt pole usutav, et

olukorras, kus hoonestusõiguse tasu suurus oli seotud tuulikute toodanguga, puudus pooltel tahe

sõlmida tootmismahu kokkulepe, sest see on tehingu oluline tingimus.

4.2.2. Pooled ei vaidle, et tabel kajastab kostja I lubadusi ja kinnistu omanik nõustus nendega.

Samade poolte muud kokkulepet pole esile toodud. Järelikult tekkis leping tuulikute kvaliteedi

(tootmismahu) reguleerimiseks, niisugune kokkulepe on vormivaba. Maakohus sellise

eraldiseisva tuulikute kvaliteeti reguleeriva lepingu tekkimist ja mõju asja lahendamisele ei

käsitlenud, aga pidanuks seda tegema. Vastavad asjaolud olid esile toodud ja lepingu tekkimist

kui õiguslikku tagajärge pidi kohus hindama ja kvalifitseerima omal algatusel.

4.3. Kolmandaks jättis maakohus kohaldamata VÕS § 77 lg 1, mille kohaselt peab lepingu-

pool kohustuse täitma asjaolusid arvestades vähemalt keskmise kvaliteediga. Kui maakohus

leidis, et hoonestusõiguse leping tuulikute kvaliteeti ei reguleerinud, tuleb lähtuda seadusest.

Hageja tõendas, et tuulikud jäid kvaliteedilt keskmisele oluliselt alla. Paigaldatud tuulikute

keskmine toodang aastas oli kõigest 4833,06 MWh tuuliku kohta. Võrreldavate tuulikute

keskmine toodang aastas 3 MW tuuliku kohta on 8560 MWh, ka tootja teiste tuulikute toodang

on oluliselt kõrgem, ulatudes 6520 MWh-ni Viru-Nigulas, ehkki need on 10 m lühemad.

4.4. Neljandaks ei nõustu hageja väljaostuõiguse hüvitamise nõude rahuldamata jätmisega.

Maakohus oleks pidanud VÕS § 77 lg-st 1 tuleneva keskmise kvaliteedi nõude siduma kostjate

kohustusega ehitada hoonestusõiguse lepingu alusel tuulikud (lepingu p 3.1), mitte kohustusega

hoida tuulikuid alaliselt heas korras (tagada töökindlus, lepingu p 4.1). Sellise kostjate

kohustuste korrektse sisustamise korral on ilmne, et kostjad on rikkunud lepingu p 3.1 ja VÕS

§ 77 lg 1 kohaseid kohustusi. Seda enam, et valik, millised tuulikud ehitati, oli kostjate äririsk,

mida kinnistu omanik ega hageja mõjutada ei saanud.

Kuivõrd kostjad rikkusid kohustust paigaldada vähemalt keskmise kvaliteediga tuulikud ning

paigaldatud tuulikute toodang ei vastanud lubatud tootmismahule, muutus väljaostuõigus, mis

moodustas põhiosa hoonestusõiguse lepingu alusel saadavast tasust, väärtusetuks. Kuivõrd

kostjad on möönnud, et neil oli kohustus hoida tuulikud alaliselt heas seisukorras, ei ole õiglane

jätta kostjate äririski realiseerumisest tekkiv kahju täielikult kinnistu omaniku (hageja) kanda.

4.5. Viiendaks mõistis maakohus kostja II menetluskulud hagejalt välja põhjendamatus

ulatuses. Kostja II tõi esile, et sõlmis alles 4. jaanuaril 2018 kostjaga I lepingu õigusteenuse

osutamiseks. Seega esindas kostja I töötaja 10. novembrist 2017 kuni 3. jaanuarini 2018 vaid

kostjat I ning põhjendamatu on sel perioodil hagejalt kostja II õigusabikulude väljamõistmine

1100 euro ulatuses.

5. Kostjad vaidlevad kaebusele vastu.

10 (12)

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

6. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel jätta muutmata.

Apellatsioonkaebus jääb rahuldamata ja hageja kannab menetluskulud ringkonnakohtus.

7. Hageja vaidlustas maakohtu otsuse hagi rahuldamata jätmise, menetluskulude jaotuse ja

rahalise kindalaksmääramise osas. Kostjad kaebust ei esitanud. Hagi osaliselt läbi vaatamata

jätmise osas on maakohtu otsus TsMS § 456 lg 4 teise lause alusel järelikult jõustunud.

8. TsMS § 652 lg 1 p 1 ja poolte väidete põhjal saab ringkonnakohus kaebuse lahendamisel

lähtuda maakohtu tuvastatud ja eespool p-s 3.2 refereeritud asjaoludest. Lisaks ei ole

vaidlusalune hoonestusõiguse lepingu tekst, lepingueelsetel läbirääkimistel tabeli kasutamine

ning poolte ja kinnistu omaniku toimingud lepingu täitmise käigus ega ka kinnistu omaniku

nõude hagejale loovutamine. Maakohus kvalifitseeris hageja põhinõuded lepingulise kohustuse

rikkumisest tulenevateks kahju hüvitamise nõueteks VÕS § 115 lg 1 alusel ja seda pooled

apellatsioonimenetluses kahtluse alla ei seadnud. Ringkonnakohus nõustub maakohtu

põhjendustega ega korda neid. Vastuseks kaebuse väidetele tuleb märkida järgmist.

9. Esiteks tuvastas maakohus õigesti, et hoonestusõiguse lepingus (dtl 19–37) puudub

kokkulepe selles, millise kvaliteedi ja tootmismahuga peavad paigaldatavad tuulikud olema.

9.1. Hoonestusõiguse lepingu p 16.1 sisaldab välistavat tingimust VÕS § 31 lg 1 tähenduses.

Asjas ei esine VÕS § 31 lg 4 eeldusi, st sama paragrahvi kolmanda lõike järgi saab poolte

varasemaid tahteavaldusi üksnes arvestada lepingu tõlgendamisel. Maakohus põhjendas

piisavalt, miks hoonestusõiguse lepingu sõlmimise asjaolud (sh lepingueelsed läbirääkimised),

poolte käitumine ning lepingu tingimused, olemus ja eesmärk ei võimalda tuvastada kokkulepet

tuulikute ja tootmismahu kohta. Kohus võis lepingu tõlgendamisel VÕS § 29 lg 5 p 3 alusel

hinnata mh poolte käitumist. Siinjuures pole oluline, milline oli kostjate eesmärk

lepingueelsetel läbirääkimistel tabeli (dtl 43–46) tutvustamisel, vaid VÕS § 31 reeglite järgi

saab sellel olla mõju üksnes lepingu tõlgendamisele. Viidatud tabeli põhjal ei saa tuletada

kostjate kohustust, milles lepingus kokku ei lepitud.

9.2. Hoonestusõiguse lepingus avaldatud hoonestusõiguse tehinguväärtuse osas nõustub

ringkonnakohus kostjatega, et sellest ei saa tuletada lepingulist kohustust. Notari tasu seaduse

(NotTS) § 3 lg 1 kohaselt on tehinguväärtuse määramisel alus notariaaltoimingu objektiks

oleva asja või õiguse väärtus toimingu tegemise ajal. Vastavalt NotTS § 3 lg-le 2 loetakse asja

või õiguse väärtuseks notariaaltoimingut taotlevate isikute avaldatud asja või õiguse hind.

NotTS § 14 lg 1 täpsustab, et hoonestusõiguse tehinguväärtus on hoonestusõiguse eest

makstava tasu aastaväärtuste summa, kuid mitte rohkem kui 25 aasta eest. Seega ei ole notarile

avaldatud tehinguväärtus võrdne kokku lepitud hinnaga. Sarnaselt eelmises p-s 9.1 märgituga

ei saa tehingu tegemise aegse väärtuse avaldamisest tuletada siduvat perioodilist kohustust

suuremana lepingus selgelt kokku lepitust. Lisaks on maakohtu arvutused korrektsed.

Hoonestusõiguse lepingus p-s 3.1 lepiti kokku kuni nelja tuuliku paigaldamises. Samale

tuulikute arvule tugines hageja ise 9. detsembri 2015 nõudekirjas (dtl 474–477, p 1) ja

hagiavalduse p-s 2.1.2.1. Kui asjaomast küsimust maakohtu menetluses ka ei arutatud, siis oli

pooltel võimalik esitada seisukohad apellatsioonimenetluses.

9.3. Nõustuda ei saa hageja väitega, et tuulikute kvaliteedi ja tootlusega seonduv oli üksnes

kostjate äririsk. Hoonestusõiguse lepingu p-d 3.2–3.4 sisaldavad kokkuleppeid tuulikute

rajamise tingimuste ja p-d 7.1–7.4 tasu arvutamise aluste kohta. Neist ei ole võimalik teha

hageja soovitud järeldust nagu oleks lepingus hoonestajana osalenud kostja I võtnud kohustuse

saavutada hoonestamisel teatav konkreetne tulemus. Seega ei olnud varem kavandatust või

tootja lubatust väiksema tootlikkuse kujunemine pelgalt kostjate äririski realiseerumise

olukord. Õige on kostjate märkus, et hageja viidatud dokumentides asesõna „meie“

kasutamisest ei järeldu üheselt, kas sellega tähistati kostjaid või vaidlusaluse õigussuhte kõiki

osapooli. Lepingu sisu ja ülesehitus viitab pigem ühisele äririskile. Neid järeldusi ei muuda

11 (12)

tõsiasi, et tootja ja tütarettevõtja pidid kostjatele maksma hüvitist. Kui kinnistu omanik oleks

soovinud saada omakorda hüvitist teatavate tingimuste täitmata jätmise korral, siis tulnuks

selles kokku leppida, aga niisugusele kokkuleppele hageja ei tugine. Samas sisaldab

hoonestusõiguse leping erinevaid vastutust käsitlevaid kokkuleppeid, st lepingupooled ei jätnud

vastutust võimaliku lepingurikkumise eest reguleerimata. Kostjatele hüvitise maksmist ei saa

pidada ka tervikuna äärmiselt ebamõistlikuks ega ebaõiglaseks, sest kostjad kandsid kõik

tuulikutega seonduvad kulud ning võisid arvestada valdava osa tulu endale saamisega.

9.4. Põhjendamatu on hageja arusaam, et poolte läbirääkimistest saaks järeldada kostjate

kohustust tagada teatav tootlikkus või hüvitada kinnistu omanikule (hagejale) kahju. Oleks

ebamõistlik tõlgendada poole valmisolekut läbirääkimisteks ja selle käigus pakkumiste

tegemist selle poole kahjuks. Kostjate avaldusest läbirääkimistel ei nähtu, et nad oleks kordagi

tunnistanud neid kohustusi, mille tuvastamata jätmist hageja maakohtule ette heidab.

10. Teiseks on ainetu kaebuse etteheide, et maakohus pidanuks kontrollima lepingueelsetel

läbirääkimistel tabeli põhjal eraldi õigussuhte tekkimist. Õige on hageja arusaam, et kohus

kohaldab õigust ise ja kvalifitseerib esile toodud asjaolude põhjal pooltevahelise õigussuhte.

Samas ei tähenda see, et kohus saaks teistsuguse sisuga ja muus kontekstis esile toodud

tahteavaldustele ise omistada lepingu sõlmimise tahet VÕS § 9 lg 1 tähenduses. Pooled ei

väida, et lepingueelsetel läbirääkimistel tabeli kasutamise või sellega tutvumise kaudu

avaldasid kostja I või kinnistu omanik tahet sõlmida eraldiseisev kokkulepe.

11. Kolmandaks ei nõustu ringkonnakohus hagejaga, et tootmismahu kokkuleppe puudumise

korral tuli kostjatel VÕS § 77 lg 1 järgi tagada vähemalt keskmine tootmismaht. Selline järeldus

ei vasta hoonestusõiguse kokkuleppe sisule ega eesmärgile.

11.1. Maakohus kohaldas vaidlustatud otsuse p-s 81 asjakohaseid AÕS sätteid ja tegi neist õige

järelduse, et hoonestusõiguse õigusliku tähenduse järgi on hoonestajal eelkõige õigus omada

kinnisasjal sellega püsivalt ühendatud ehitist. Selle õiguse teostamisel ei või rikkuda kinnisasja

omaniku õigusi, aga hoonestaja õigust ei saa ka kitsendada hoonestusõiguse olemusega

vastuolus olevate tingimustega. Seadusest ega hoonestusõiguse lepingust ei tulene kostjatele

piiranguid ega tingimusi, millise tootlikkusega tuulikud kinnistule paigaldada ja milline

tulemus nende käitamisel saavutada. Lepingu p-s 3.3 lepiti kokku tuulikute rajamise tähtaeg,

p 3.4 järgi kohustus hoonestaja järgi head ehitustava ja ehitama ohutult ning p 4.1 käsitles

kinnistu seisukorda ja tehnosüsteemide säilimist. Neist kokkulepetest koostoimes p 8.1 järgse

taastamiskohustuse välistusega nähtub, et hoonestusõiguse lepingu pooled seadsid hoonestus-

õiguse teostamisele üksnes vähesed ja konkreetsed tingimused.

11.2. VÕS § 77 lg 1 käsitleb kohustuse täitmise kvaliteeti. Selle sätte esimese lause kohaselt

peab võlgnik kohustuse täitma lepingule või seadusele vastava kvaliteediga. Teine lause näeb

ette, et olukorras, kus täitmise kvaliteet ei tulene lepingust või seadusest, peab lepingupool

kohustuse täitma asjaolusid arvestades vähemalt keskmise kvaliteediga. Ringkonnakohus

nõustus eespool p 9 alapunktides maakohtuga, et hoonestusõiguse lepingus puudus tuulikute

kvaliteedi ja tootmismahu kokkulepe. See ei tähenda, et osalistel polnud kokkulepet hoonestaja

kohustuste ulatuse kohta. Võttes lisaks arvesse eelmises p-s 11.1 viidatud ja märgitud seisu-

kohti, tähendab see, et hoonestusõiguse lepingust ega hoonestusõiguse olemusest ei tulene

kostjatele kohustust järgida tuulikute valimisel, paigaldamisel ja käitamisel mingeid muid

tingimusi peale lepingus kokku lepitute (tähtaeg, hea ehitustava järgimine, ohutu ehitamine).

Järelikult ei saa kostjate kohustusi sisustada VÕS § 77 lg 1 teise lause kaudu.

12. Neljandaks leiab ringkonnakohus, et väljaostuõiguse väärtuse vähenemise väitel rajaneva

osanõude jättis maakohus õigesti rahuldamata. Eelkõige on asjakohane maakohtu põhjendus,

et ostueesõiguse ehk optsiooni kokkuleppimisest ei tulenenud kostjatele kohustust tagada selle

esemeks oleva vara kindel väärtus. Seega puudub kõnealuses osas väidetavalt rikutud kostjate

lepinguline kohustus.

12 (12)

13. Viiendaks pole ka menetluskulude rahalise kindlaksmääramise osas alust vaidlustatud

otsust muuta.

13.1. Vaidlust pole, et alates hagile vastamisest esindasid kostjat II esindajad, kes on kostja I

töötajad. Lepinguliste esindajate tegutsemine mh kostja II nimel nähtus nii kostjate ühistest

menetlusdokumentidest kui ka alates 28. detsembrist 2017 maakohtule esitatud volikirjadest.

13.2. TsMS § 217 lg 4 järgi kohaldatakse esindusele kohtus tsiviilseadustiku üldosa seaduses

(TsÜS) esinduse kohta sätestatut. TsÜS § 118 lg 1 näeb ette volituse andmise esindatava poolt

vastava tahteavalduse tegemisega. Kohtuasjas õigusabi osutamiseks antud volitusest on piisava

selgusega aru saada, et kostja II volitas end esindama kostja I töötajaid. Seega saab eeldada

käsunduslepingu sõlmimist kostjate vahel. Isegi kui kostjad ei leppinud kohe kokku tasus, siis

tulnuks seda VÕS § 627 lg 1 alusel maksta, sest õigusabi osutamist kohtumenetluses võib

mõistlikult eeldada üksnes tasu eest ja käsundit täideti kostja I majandustegevuse raames.

13.3. Kontsernisiseses suhtes korraldatud õigusabi osutamise juhul tuleb TsMS § 176 lg 6

tõlgendada nii, et tekkinud menetluskulude vastaspoolelt väljamõistmiseks peab vähemalt

teatavatel juhtudel olema üks juriidiline isik esitanud teisele arve õigusabikulude tasumiseks.

Vastasel korral ei saa eeldada, et menetlusosalisel oleks tekkinud õigusabikulude eest tasumise

kohustus (Riigikohtu 10. veebruari 2016 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-173-15, p 14 esimene

lõik). Käesoleval juhul tõid kostjad esile ja tõendasid, et nad vormistasid menetluse kestel,

täpsemalt 4. jaanuaril 2018 kirjaliku käsunduslepingu kostjale II õigusabi osutamise kohta.

Selles lepingus sisaldub kokkulepe esindaja tasumäära kohta (100 eurot/t) ja tingimus, et

kostja II maksab õigusabi eest edukustasu pärast menetluskulude kindlaksmääramist (dtl 1181).

Neil asjaoludel ei saa käesoleval juhul maakohtule ette heita TsMS § 176 lg 6 esimese lause

alusel menetluskulude arvete ja maksedokumentide nõudmata jätmist, sest kostjate

lepingukokkuleppe järgi ei saagi neid enne kohtuasja menetluse lõppu koostada.

13.4. Neil kaalutlustel määras maakohus õigesti kindlaks kostja II õigusabikulu kogu menet-

luse kestel ega pidanud jätma välja ajavahemikku enne kirjaliku käsunduslepingu vormistamist.

14. Kokkuvõtvalt jääb hageja kaebus rahuldamata, sest ükski selle väide pole edukas. Kaebuse

rahuldamata jätmise tõttu puudub vajadus eristada ringkonnakohtu otsuse resolutsioonis

maakohtu otsuse osa, milles see on edasi kaebamata jõustunud (vt eespool p 7).

15. Ringkonnakohtu menetluskulud jäävad TsMS § 171 lg 1 alusel hageja kanda. TsMS § 173

lg 1 teise lause järgi märgib ringkonnakohus resolutsioonis kõigi menetluskulude jaotuse.

16. Tulenevalt menetluskulude jaotusest tuleb need TsMS §-de 174 ja 175 sätete järgi rahaliselt

kindlaks määrata kostjate kulunimekirjade alusel. Kostja I kulude hüvitamist ei taotle. Kostja II

palus hüvitada 716,67 eurot ehk pool kostjate esindamise kogukulust 1433,33 eurost (tasu 14 t

20 min eest, sh 13 t kuni ringkonnakohtu istungini ja 2 × 40 min kahe esindaja osalemine

istungil, määraga 100 eurot/t). Hageja ei esitanud kulude osas vastuväiteid. Ringkonnakohtu

hinnangul on kostjate esindajate vajalik ja põhjendatud ajakulu kokku 10 t (sh kaebusega

tutvumine ja sellele vastuse koostamine ja esitamine 7 t, istungi ettevalmistamine ja sellel

osalemine 3 t). Kahe esindaja osalemine istungil ja selle ettevalmistamisel ei ole käesolevas

asjas põhjendatud. Ringkonnakohus võtab arvesse, et vaidluse ulatus apellatsioonimenetluses

oli sisuliselt sama nagu maakohtus ning pooled ei esitanud uusi sisulisi väiteid ega tõendeid.

Kostjate esindajate tunnitasu määr on kohane. Käibemaksu hüvitamist kostja II ei taotle. Neil

kaalutlustel tuleb hagejal kostjale II hüvitada apellatsioonimenetluse kuluna 500 eurot (= 10 t

× 100 : 2). Rahuldamata jääb kostja II taotlus 216,67 euro (=716,67 – 500) hüvitamiseks.

Vastavalt kostja II taotlusele ja TsMS § 177 lg-le 4 märgib kohus otsuse resolutsioonis, et

hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt peab hageja tasuma viivist.

/ allkirjastatud digitaalselt /

Mati Maksing, Gaida Kivinurm, Ulvi Loonurm