3-20-973/13 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Halduskohus

Kohtunik

Kristina Maimann

Otsuse tegemise aeg ja koht

14.10.2020, Tallinn

Haldusasja number

3-20-973

Haldusasi

Xi kaebus Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 15.11.2018

projekteerimistingimuste nr 1811802/07153 ning 20.12.2019

ehitusloa nr 191227/37174 tühistamiseks

Menetlusosalised

Kaebaja: X, esindaja vandeadvokaat Madis Päts

Vastustaja: Tallinna linn, esindaja Eva Vanamb

Kolmas isik: Teatri Maja Residents OÜ, esindajad

vandeadvokaat Piret Blankin ja vandeadvokaadi abi Angela

Kase

Asja läbivaatamise vorm

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta kaebus rahuldamata.

2. Mõista Xilt Teatri Maja Residents OÜ kasuks välja menetluskulu summas 3800 eurot.

Ülejäänud osas jäävad menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda.

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul otsuse

avalikult teatavakstegemisest arvates, so hiljemalt 13.11.2020 (halduskohtumenetluse seadustiku

(HKMS) § 181 lg 1). Vastuseks esitatud apellatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada

vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse vastuapellatsioonkaebuse esitajale

kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva

(HKMS § 184). Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses

märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS

§ 182 lg 1 p 9).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Tallinna Linnaplaneerimise Amet (edaspidi TLPA) väljastas Teatri Maja Residents OÜ

taotluste alusel 15.11.2018 projekteerimistingimused nr 1811802/07153 (tl 16-21) ning

20.12.2019 ehitusloa nr 191227/37174 (tl 8-15) Estonia pst 7 // Teatri väljak 1 kinnistul

(katastritunnus 78401:102:0040) asuva hoone laiendamiseks ja rekonstrueerimiseks.

2(12)

2. X (Estonia pst 7a kinnistu omanik) esitas 07.01.2020 vaide projekteerimistingimuste

kehtetuks tunnistamiseks ning 02.03.2020 vaide ehitusloa kehtetuks tunnistamiseks. Tallinna

Linnavalitsus lahendas mõlemad vaided 20.04.2020 korraldusega nr 505-k (vaideotsus), jättes

need rahuldamata (tl 22-27).

3. X

esitas

22.05.2020

Tallinna

Halduskohtule

kaebuse

TLPA

15.11.2018

projekteerimistingimuste nr 1811802/07153 ning 20.12.2019 ehitusloa nr 191227/37174

tühistamiseks. Kohus võttis kaebuse 28.05.2020 määrusega menetlusse ja kaasas kolmanda

isikuna menetlusse Teatri Maja Residents OÜ.

4. Kohus jättis 29.09.2020 määrusega rahuldamata kaebaja 02.09.2020 vastuväite kohtu

tegevusele (seoses kaebuse läbivaatamisega kirjalikus menetluses). Sama määrusega jättis

kohus asja juurde võtmata kaebaja 18.09.2020 ja kolmanda isiku 25.09.2020 avaldused koos

lisadega ja tagastas need.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD

5. Kaebaja palub tühistada TLPA 15.11.2018 projekteerimistingimused nr 1811802/07153 ja

20.12.2019 ehitusloa nr 191227/37174 ning mõista kaebaja menetluskulud vastustajalt kaebaja

kasuks välja. Kaebuse põhjendused (täiendavad seisukohad 02.09.2020) on kokkuvõtvalt

alljärgnevad:

1) Ehitusluba hõlmab nii kolmanda isiku kinnistul olemasoleva hoone renoveerimist kui ka

rajatavat uut juurdeehitust (garaažihoone 79 sõidukile), mis hakkab paiknema kaebajale

kuuluva kinnistuga vahetult piirnevale alal. Kaebaja on otseselt mõjutatud kinnistul toimuvast

ehitustegevusest, selle tulemusena ehitatavast uuest hoonest ja hoone edaspidisest kasutamisest.

Kaebaja kasutab oma kinnistut tasulise parklana ning on selle andnud rendile kolmandale

isikule. Rentimisest saadav tulu on kaebajale oluline tuluallikas. Ehitustöö ja rajatav hoone

hakkavad mõjutama liikluskorraldust ka kaebaja kinnistul. See toob endaga kaasa

liikluskookoormuse olulise kasvu ehitusperioodil ning vähendab edaspidi kaebaja kinnistu

kasutamisvõimalusi, tuues kaasa ka renditulu vähenemise. Kaebaja kinnistul paikneb suurem

osa parkimiskohti kolmanda isiku kinnistu piiri vahetus läheduses ja suuremahuline

ehitustegevus piirab oluliselt kaebaja võimalusi kasutada temale kuuluvat kinnistut senisel

viisil. Tallinna Transpordiamet osundab 10.04.2020 kirjas, et olemasolevad juurdepääsud

kolmanda isiku kinnistule ei ole läbitavad veoautodele, ilma milleta ehitustegevus ei ole ilmselt

võimalik. Kolmas isik viitab vajadusele kaebaja kinnistu kasutamise osas seoses

ehitustegevusega ning on paigaldanud oma kinnistu piirile ajutise autovärava senise aia asemel,

mis samuti viitab tema kavatsusele kasutada kaebaja kinnistut ehitustegevuses. Seega kaasneb

ehitusloa realiseerimisega kaebajale püsiv negatiivne mõju, mis oleks üleliia koormav ja mille

vähendamise või leevendamise meetmeid ehitusluba ette ei näe. Vastustajal oli tulenevalt

ehitusseadustiku (EhS) § 44 p-st 4 kohustus analüüsida ehitise ja/või ehitamisega kaasnevaid

mõjusid kaebajale ja nende vältimise või leevendamise võimalusi, mida vastustaja teinud ei ole.

Kinnistu muutuks kaebaja jaoks väärtusetuks maaribaks, mis teeniks edaspidi vaid kolmanda

isiku erahuve.

2) Ehitusprojekt ei ole kooskõlas projekteerimistingimustega. Projekteerimistingimused näevad

ette, et enne Estonia pst, Kaubamaja tn, Rävala pst ja Teatri väljaku vahelise kvartali

detailplaneeringus (DP) kavandatud avalikult kasutatava kvartalisisese tänava valmimist on

võimalik autode juurdepääs kinnistule kavandada üksnes Rävala puiesteelt olemasoleva

kvartalisisese tänava kaudu ja läbi Rävala pst 10 kinnistu vastavalt sõlmitud

servituudilepingule. Jääb arusaamatuks, kuidas on võimalik sellise lahenduse realiseerimine,

kui vastav kitsas teelõik on avatud vaid ühesuunaliseks liikluseks. Kolmas isik ja vastustaja on

3(12)

varasemates kohtuvaidlustes kaebajaga osundanud, et isegi juhul, kui tavapärane

transpordivahendite liikumine kinnistule on võimalik Teatri väljaku kaudu, ei oleks selle

juurdepääsu

kaudu

võimalik

korraldada

kinnistul

ehitustöid

ja

sellega

seotud

transpordivahendite liikumist.

Kuigi projekteerimistingimused nägid ette kolmandale isikule eskiisi ja ehitusprojekti

koostamisel koostöö tegemise kaebajaga, ei ole projekteerija mingisugust koostööd teinud ega

lahendusi otsinud. Kaebaja on ehitusloa menetlusest teavet saanud vaid TLPA kaudu, kuid

selleks ajaks, kui ehitusloa taotluse algatamise informatsioon jõudis kaebajani, olid kõik

sisulised küsimused juba projektis ära otsustatud. Kuigi TLPA on kaebajale teatanud, et kõiki

ehitusloa menetluses antud tema seisukohti kaalutakse ehitusloa andmisel, ei nähtu see

ehitusloast.

3) Ehitusloa aluseks olev projekt näeb üksnes ette Estonia pst 7 // Teatri väljak 1 kinnistu ja

selle mõjuala ajutise liikluskorralduse, jättes samas analüüsimata ja lahendamata nii ehitusaegse

liikluskorralduse küsimused kui ka edasise püsiva liikluskorralduse küsimused. Nii ehitusaegse

eeldatava liikluskorraldusega kui ka rajatava hoone edasise kasutamisega kaasneks

liikluskorralduse näol püsiv ülemäärane negatiivne mõju kaebajale. Püsiva liikluskorralduse

osas sisaldub projekteerimistingimustes ja ehitusprojektis üksnes viide vastava piirkonna

pooleliolevale DP-le. Tulenevalt ehitusprojekti seletuskirjast tuleb olemasolevat juurdepääsu

kinnistule käsitleda ajutisena ning DP realiseerimisel selle kasutamine lõpetada. Samas ei ole

võimalik väita, et nimetatud DP üldse kehtestatakse. Seega vastustaja seisukoht, et kaebajale

kuuluva kinnistu kasutamist vähemalt esialgu ette ei nähta, ei ole haldusakti andmise

põhjendamisel asjakohane. Ehitatav ehitis ja selle kasutamine ei tohi ebamõistlikult kahjustada

kolmandate isikute õigusi ja peab sellisena olema realiseeritav tähtajatult. Ehitise kasutamine

tulevikus sõltub võimalusest kasutada sellele juurdepääsuks ka Estonia pst 7a kinnistut. See

saaks tulevikus võimalik olla vaid vastavasisulise maakasutusõiguse olemasolul. DP-d ei ole

kehtestatud ja puuduvad ka muud kokkulepped, mis võimaldaksid tulevikus ehitise kasutamist

kavandatud kujul. Seega loob uue hoone ehitamine kolmandale isikule edaspidi faktilise aluse

esitada kaebaja suhtes uusi nõudeid juurdepääsu võimaldamiseks.

4) Kui ehitusõigust hakatakse realiseerima ega ole ette nähtud reaalseid meetmeid, kuidas

naaberkinnistute omanikud on kaitstud ehitamisega seotud negatiivsete mõjude ja ohtude

(eelkõige ehitusega ja uue ehitisega seotud liikluskorraldus) eest, tähendab see sisuliselt, et

kaovad või oluliselt vähenevad kaebaja kinnistu senisel viisil kasutamise võimalused (läbisõit

teistele naaberkinnistutele ja kasutamine autoparklana). Ehitusluba ei sisalda mingeid tagatisi

kaebajale, et kolmanda isiku kinnistul ehitustööde teostamisel ja/või pärast uue ehitise

valmimist saaks jätkuda kaebaja kinnistu kasutamine olemasoleval viisil ja mahus ning et

valmiv ehitis ning selle kasutamine ei too kaebaja kinnistu kasutamise režiimis kaasa võrreldes

praegusega olulisi piiranguid või negatiivseid muutusi. Kaebajale jääb arusaamatuks ehitusloas

viide alles menetletavale DP-le ja võimalikule kaebaja kinnistu sundvõõrandamisele.

Puudutatud isikute õiguste ja huvide riivet ei saa välistada või leevendada edaspidi aset leidvate

sündmustega, mis võivad, kuid ei pruugi aset leida. Ehitusloa andmisel on arvestatud kolmanda

isiku omandiõigusest tulenevaid ärilisi huve, kuid kaebaja õigused ja huvid on jäänud

kaalumata.

5) Õiguspärane ei olnud projekteerimistingimuste väljastamine enne menetluses oleva sama ala

DP kehtestamist, kuivõrd nii kolmanda isiku kinnistu kui ka kaebaja kinnistu kuuluvad DP

eelnõu planeerimisalasse. Seaduse mõtte kohaselt ja DP eelnõu olemusest lähtuvalt saab

projekteerimistingimused anda eelkõige DP olemasolu korral. Tulenevalt planeerimisseaduse

(PlanS) § 124 lg-st 8 ei olnud võimalik kinnistul ehitustegevuse planeerimine ilma DP-d

koostamata. PlanS § 125 ei viita projekteerimistingimuste väljastamise võimalikkusele juba

4(12)

algatatud DP koostamisel või üldise DP kohustuse korral. PlanS § 124 lg 4 viitab selgelt, et kui

on DP kohustus, siis on projekteerimistingimuste väljastamise aluseks kehtiv DP.

Projekteerimistingimuste väljastamine DP eelnõu menetluse ajal, kuid sellest sisuliselt

lähtudes, muudab planeerimismenetluse mõttetuks. Projekteerimistingimuste alusel ettenähtud

lahendus ei too kaasa sellise hoone projekteerimist, mis sobituks mahuliselt ja otstarbelt

piirkonna väljakujunenud keskkonda, kuivõrd vastava lahendusega kaasneb oluline negatiivne

mõju naaberkinnistu omanikule.

6) Vastustaja on asunud projekteerimistingimustes lahendama küsimusi, mis kuuluvad oma

olemuselt DP menetluse valdkonda (projekteerimistingimuste p 1 ja p 6). Sisuliselt juba

määratakse kindlaks DP eelnõu planeeringulahenduses sisalduv kvartali uus liiklusskeem, mille

osiseks on kaebajale kuuluva kinnistu muutmine avalikult kasutatavaks tänavaks ja selle

avalikku

kasutusse

võtmine.

Kaebaja

ei

ole

DP

eelnõu

menetluses

sellise

planeeringulahendusega nõustunud. Nendel asjaoludel riivavad projekteerimistingimused

kaebaja subjektiivseid õigusi ning kahandavad oluliselt kaebaja võimalusi kaitsta oma huve ja

seisukohti edaspidi DP eelnõu menetluses. Projekteerimistingimused on vastuolus kehtiva

õigusega, sh kehtiva ÜP-ga nii ehituse mahu ja sobivuse kui ka liiklusskeemi osas. Tallinna

ÜP-le tuginedes ei saa projekteerimistingimuste abil hakata ise määrama vastava ala üldiseid

kasutus- ja ehitustingimusi, mis peaksid lähtuma kehtivast DP-st, mida ei eksisteeri. ÜP-s ei ole

määratud

vastava

ala

üldised

kasutus-

ja

ehitustingimused,

mis

peaks

olema

projekteerimistingimuste andmise aluseks ning ehitise püstitamine või laiendamine eelduseks.

7) Vaidlustatud haldusaktid ei vasta haldusmenetluse seaduse (HMS) § 56 lg-tes 1 ja 2 toodud

nõuetele. Kuivõrd haldusaktide andmisel ei ole üldse kaalutud kaebaja seisukohti ja huvisid

ning ebaselge on, kas üldse ja kuidas lõppeb DP eelnõu menetlus, ei ole võimalik järeldada, et

uue ja õiguslikult korrektse projekteerimistingimuste/ehitusloa menetluse käigus jõutakse

tingimata samadele järeldustele. Seega ei ole välistatud HMS §-s 58 toodud võimalus, et tehtud

menetlus- ja vorminõuete rikkumine ei ole võinud mõjutada asja otsustamist.

5. Vastustaja palub jätta kaebuse rahuldamata (täiendavad seisukohad 10.09.2020) ja kaebaja

menetluskulud kaebaja enda kanda.

1) Projekteerimistingimuste ega ehitusloa tühistamist ei saa nõuda põhjusel, et kaebaja arvates

on haldusakti andmisel rikutud menetlusnorme või et ehitusluba ei vasta kaebaja hinnangul

projekteerimistingimustele. Projekteerimistingimuste ja ehitusloa tühistamist saab nõuda vaid

subjektiivsete õiguste rikkumise korral, mitte teiste isikute või avalike huvide kaitseks.

Subjektiivsete õiguste rikkumist kaebusest ei nähtu. Paljasõnaline on kaebaja väide, et

projekteerimistingimused ja ehitusluba rikuvad tema omandiõigust. Projekteerimistingimused

ega ehitusluba ei anna kolmandale isikule õigust ehitada kaebaja kinnistule või muud moodi

kaebaja kinnistut kasutada. Projekteerimistingimused annavad õiguse laiendada ja

rekonstrueerida kolmanda isiku kinnistul juba pikaajaliselt olemas olnud hoonet.

2) Asjaolu, et ehitamisega võivad kaasneda lühiajalised mõjutused naaberkinnistutele, on

paratamatu. EhS § 12 lg-st 3 tulenevalt on keelatud ülemäärane mõju, kuid kuna kaebajale

kuuluv kinnistu on transpordimaa, siis ei ole alust eeldada, et kolmanda isiku kinnistul toimuvad

ehitustööd võiksid kaebajat ülemäära kahjustada. Ehitustegevus on ajutine ning sellega

kaasneda võivad võimalikud ajutised negatiivsed mõjud ei ole aluseks projekteerimistingimuste

ja ehitusloa andmisest keeldumisele. Kui ehitada või ehitist parandada saab ainult nii, et

naaberkinnisasjale või selle kohale tuleb ehitada tellingud või et üle selle kinnisasja tuleb

vedada või sellele asetada ehitusmaterjali või kinnisasjast üle käia või sõita, peab

naaberkinnisasja omanik seda lubama, kui see on hädavajalik, tingimusel, et temale tagatakse

kahju hüvitamine (asjaõigusseaduse (AÕS) § 147) – seega ei saa sel põhjusel

5(12)

projekteerimistingimuste ja ehitusloa andmisest keelduda. Antud juhul ei eksisteeri vajadust

veoautode juurdepääsuna kaebaja kinnistut kasutada, sest kolmandale isikule on Tallinna

Transpordiameti poolt lubatud juurdepääs Teatri väljaku poolsest küljest ja läbi Teatri väljak 3

ja Rävala pst 10 kinnistute.

3) Olemasolevat liikluskorraldust projekteerimistingimused ega ehitusluba ei muuda.

Kolmandal isikul on ajutine juurdepääs Teatriväljakult kuni Estonia pst, Kaubamaja tn, Rävala

pst ja Teatriväljaku vahelise kvartali DP-s kavandatud juurdepääsutee (transpordimaa krunt

nr 13) välja ehitamiseni. Lisaks on kolmas isik sõlminud servituudilepingud juurdepääsuks läbi

Teatri väljak 3 ja Rävala pst 10 kinnistute. Juurdepääsu küsimused avalikule teele kuuluvad

eraõiguse valdkonda. Juurdepääs üle kaebaja kinnistu saab sündida vaid kaebaja nõusolekul

(või seda asendava tsiviilkohtu lahendi korral) – juurdepääsu võimaldamise kohustust ei saa

ette näha haldusaktiga ning vaidlusalused projekteerimistingimused ega ehitusluba ei teegi

seda.

4) Õige ei ole kaebaja käsitlus, mille kohaselt ehitusluba ei oleks pidanud väljastama, sest

pooleli on DP menetlus. DP koostamine mingile alale ei tähenda ehituskeeldu, mis on

planeerimisseaduses eraldi ettenähtud instituut. Kolmanda isiku kinnistule ei olnud ega ole

ehituskeeldu kehtestatud. Vastustaja pidi nii projekteerimistingimuste kui ehitusloa andmisel

arvestama koostamisel oleva DP kui olulise asjaoluga, kuna Estonia pst 7 // Teatri väljak 1

kinnistu jääb koostamisel oleva DP alale. Vastustaja pidi arvestama sellega, et mingil ajal

hakatakse DP-d pärast selle kehtestamist ellu viima, mis võib kaasa tuua liikluskorralduse

muutuse. Niikaua kui DP-d ei realiseerita, toimib ettenähtud ajutine liikluslahendus.

5) PlanS § 124 lg-st 8 ei tulene, et nimetatud aladel tuleb ehitusõiguse andmiseks kindlasti DP

koostada. Projekteerimistingimused on õigesti antud PlanS § 125 lg 5 alusel – tegemist on

olemasoleva

hoonestuse

vahele

jääva

olemasoleva

hoone

laiendamiseks

antud

projekteerimistingimustega. Täidetud on nii nõue, mille kohaselt peab ehitis sobituma

mahuliselt ja otstarbelt piirkonna väljakujunenud keskkonda, kui ka nõue, et hoone vastaks

ÜP-s ettenähtud tingimustele, sh Tallinna Linnavolikogu 16.04.2009 otsusega nr 77 kehtestatud

teemaplaneeringule “Kõrghoonete paiknemine Tallinnas“, mille alale kõneksoleva kinnistu

jääb, samuti EhS § 26 lg-s 4 sätestatud tingimustele. Lisaks näevad projekteerimistingimused

ette, et ehitusprojekti koostamisel tuleb võtta aluseks Estonia pst 7 // Teatri väljak 1 hoone

rekonstrueerimise muinsuskaitse eritingimused (kooskõlastus nr 30055).

6) Negatiivsete mõjude analüüsimiseks peab olema mõistlik kahtlus selliste mõjude tekkeks.

Kaebaja ei ole suutnud haldusmenetluses, kuhu ta kaasatud oli ega käesolevas kohtuvaidluses

tõendada ega asjakohaselt põhjendada ühegi sellise negatiivse mõju esinemist, mis oleks

tinginud projekteerimistingimuste ja ehitusloa andmata jätmise. Pelgalt kaebaja kartus, et tema

tulu võib ajutiselt väheneda, ei ole aluseks projekteerimistingimuste ja ehitusloa andmisest

keeldumisele. Arusaamatuks jääb, kuidas saab kolmanda isiku kinnistul asuv praegu

olemasolev hoone pärast ehitustegevuse lõppu kaebajale sellist püsivat negatiivset mõju

avaldama hakata, mis oleks välistanud projekteerimistingimuste ja ehitusloa andmise

kolmandale isikule.

7) Nii projekteerimistingimuste kui ehitusloa menetlused on läbi viidud järgides

menetlusreegleid – kaebaja on menetlustesse olnud kaasatud, talle on tagatud ärakuulamisõigus

ning

vastustaja

on

täitnud

kaebaja

ees

selgitamiskohustust.

Vaidlustatud

projekteerimistingimused on väga põhjalikult motiveeritud. Ehitusloa ülesehitus on väga

formaliseeritud, kuna see antakse elektroonselt otse ehitusregistrisse ning täita saab ainult

etteantud välju. Seega vastavalt EhS § 42 lg-le 8 esitab vastustaja pädeva asutusena

sellekohased põhjendused arvamuse avaldajale eraldi kirjaga, nagu seda on tehtud ka käesoleval

6(12)

juhul. Projekteerimistingimused ja ehitusluba ei riku kaebaja subjektiivseid õigusi. Kaebaja

väited oma omandiõiguse rikkumise kohta on arusaamatud, paljasõnalised ja tõendamata.

6. Kolmas isik palub jätta kaebuse rahuldamata (täiendavad seisukohad 10.09.2020) ning

mõista kolmanda isiku menetluskulud kaebajalt kolmanda isiku kasuks välja.

1) Kaebaja pole selgitanud, kuidas projekteerimistingimused ja ehitusluba tema subjektiivseid

õigusi reaalselt ja sisuliselt rikuvad. Ehitusluba kaebaja kinnistu kasutamist ette ei näe. Ei ole

eluliselt usutav, et kõrvalkinnistul asuva hoone rekonstrueerimine ja laiendamine võiks tuua

kaasa märkimisväärseid riiveid nt omandiõigusele või ettevõtlusvabadusele. Seda ei väära ka

asjaolu, et suurem osa parkimiskohti paikneb kolmanda isiku kinnistu piiri vahetus läheduses.

Arusaamatuks jääb, kuidas kaebaja kinnistul halvendab autode parkimise võimalusi

kõrvalkinnistul toimuv ehitustegevus või rekonstrueeritud ja laiendatud hoone paiknemine

kõrvalkinnistul. Linnakeskkonnas ei saa isikud nõuda, et nende naaberkinnistutele üldse ei

ehitataks.

2) Isegi juhul, kui ehitustegevuse ajal mingi mõju ilmneb, siis on tegemist vaid väheolulise ja

ajutise mõjuga, millise mõju levimist naaberkinnisasjale ei saa takistada (AÕS § 143 lg 1).

Antud juhul saab rääkida vaid mõningasest müra levikust kaebaja kinnistule. Kuna kaebaja

kinnistu on transpordimaa ja selle suhtes ei ole sätestatud müra piirväärtusi, siis ei saa ka müra

levimisel kaebaja kinnistule olla tegemist olukorraga, millega kaasneks püsiv ja üleliia koormav

negatiivne mõju.

Vajadus kaebaja kinnistult läbi sõitmiseks on pelgalt hüpoteetiline, kuna kolmandale isikule on

tema kinnistule lubatud juurdepääs Teatri väljaku poolselt küljelt ja läbi Teatri väljak 3 ja

Rävala pst 10 kinnistute. Isegi kui ei peaks mingil põhjusel olema võimalik kasutada ehituse

ajal Teatri väljaku poolset juurdepääsu, ei oleks kaebaja kinnistu nurgast ehitustranspordi

läbisõitmisega kaasnev õiguste riive märkimisväärne. AÕS § 147 tulenevalt ei sätesta seadus

sellele lühiajalisele mõjutusele absoluutset keeldu. Ehitustranspordi poolt hüpoteetiliselt

kasutatav ca 40 m2 suurune kinnistu osa on ala, mis asub vahetult kvartali sissepääsu ees ning

kus parkimine ei oleks niikuinii võimalik. Seega ei halvendaks ka teoreetiline läbisõit sellelt

kaebaja kinnistu osalt võimalusi kasutada kinnistut parkimiseks. Järelikult ei mõjuta ehitusloa

alusel toimuv ehitustöö kaebaja kinnistu kasutamist.

3) Ehitusloaga kaasnev ja hilisem hoone kasutus liikluskorraldust kaebaja kinnistut ei mõjuta.

On tõsi, et ehitusprojektis ettenähtud liikluskorraldus võib muutuda, kui kehtestatakse Estonia

pst, Kaubamaja tn, Rävala pst ja Teatriväljaku vahelise kvartali DP ja realiseeritakse selles

kavandatud juurdepääsutee välja ehitamine. Koostamisel oleva DP-ga tuli vastustajal

projekteerimistingimuste ning ehitusloa andmisel arvestada (Riigikohtu otsus asjades nr 3-3-1-

87-13, p 12; nr 3-3-1-88-15, p 23). Vaidlusaluste haldusaktide andmisel peeti silmas seda, et

need ei takistaks DP võimaliku kehtestamise korral planeeringu elluviimist. Samuti arvestati

sellega, et kui DP peaks kehtestama, võib sellega muutuda kvartali liikluslahendus, mistõttu

märgiti ehitusprojektis selguse huvides, et tegemist on ajutise lahendusega, mis võib tulevikus

muutuda. Samas ei ole eeldatud, et DP kindlasti kehtestatakse ja realiseeritakse. Tallinna

Transpordiameti poolt antud nõusolek Teatri väljakul asuva juurdepääsu kasutamiseks on antud

tingimusliku, ent tähtajatuna. Kui peaks juhtuma, et pooleliolevat kvartali DP-d ei kehtestata

või realiseerita hetkel kavandatud kujul või see oluliselt viibib, on kolmandal isikul võimalik

edasi kasutada ehitusprojektis ajutisena märgitud juurdepääsu.

4) Arusaamatu on kaebaja väide, et tema kinnistu kasutusvõimalus väheneb. Kolmas isik ei

ehita kaebaja kinnistu kohale või alla ning kaebaja kinnistu ei ole ehitusõigusega kinnistu.

Kaebaja omandas transpordimaa kinnistu, mis ei ole kolmandale isikule teadaolevat

7(12)

hoonestatud olnud ja millele ei näe ehitusõigust ette ka DP. Tegemist on olnud ajalooliselt

maaga, mis on üksnes juurdepääsutee sisekvartalile. Meelevaldne ja otsitud on ka kaebaja

väide, et kaebaja renditulu väheneb. See ei ole küll välistatud, kui ümbruskonda lisanduvad

paremad parkimisvõimalused, kuid kolmanda isiku poolt rajatav garaaž ei ole kaebaja jaoks

parkimist korraldav konkurent (tegemist on eelkõige garaažiga, mis on rajatud hoone

omatarbeks). Isegi kui see nii oleks, siis ei oleks see keelatud tegevus.

5) Arvestades, et kaebajal ei ole ka mingit äratuntavat või tema poolt põhistatud legitiimset

huvi, mida ehitustegevus või selle tulemused võiksid märkimisväärselt riivata, ei pidanud

vastustaja

kaaluma

projekteerimistingimustele

või

ehitusloale

veel

täiendavate

kõrvaltingimuste seadmist. Ka kaebaja ei ole suutnud välja tuua ühtegi mõjusid leevendavat

meedet, mida vastustaja oleks pidanud täiendavalt kaaluma. Selliseid olulisi ja pikaajalisi

mõjusid, mis vajaksid leevendusmeetmeid, ei esine. Kaebaja huvidega arvestati ehitusloa

andmisel, kuna just kaebaja huvides muudeti projekteerimistingimustega võrreldes soodsamaks

ehitusprojekti liikluslahendust, säilitades kolmanda isiku kinnistule juurdepääsu Teatri väljaku

poolsest küljest. Samuti on kaebaja huvides seatud ehitusloale mitmed kõrvaltingimused, sh

nõue mitte rikkuda ehitustööde läbiviimisel teistele isikutele kuuluvaid asjaõigusi ning

kohustus teha enne ehitamise algust ehitusprojektile ekspertiis.

6) Ehitusloa menetlus on olnud õiguspärane. See, et ehitusluba ei arvesta vähesel määral

projekteerimistingimustes sätestatuga, ei tähenda, et ehitusluba tuleks jätta väljastamata.

Projekteerimistingimused nägid ette, et kolmanda isiku kinnistule pääseb vaid sisekvartalist,

ehitusloaga aga seda kaebajat mõjutada võivat tingimust muudeti kaebaja jaoks soodsamaks

ning kolmanda isiku kinnistule säilib juurdepääs ka Teatri väljaku poolsest küljest mööda

servituudiala kuni DP realiseerumiseni.

7) Arvestades PlanS § 132 lg-s 1 sätestatut ei tähenda mingile maa-alale DP koostamine

samaaegselt sellele maa-alale absoluutset ehituskeeldu kuni DP kehtestamiseni. Kolmanda

isiku kinnistu suhtes ei ole ajutist ehituskeeldu kehtestatud, kuigi DP ei ole veel kehtiv. See

tähendab, et kolmanda isiku kinnistule võis nii projekteerimistingimused kui ka ehitusloa anda.

Asjakohatu ja arusaamatu on kaebaja viide PlanS § 124 lg-le 8. Vastustaja väljastas

projekteerimistingimused (ja ehitusloa ilma DP koostamise nõudeta) PlanS § 125 lg 5 alusel,

mida tuleb vaadata koos PlanS § 125 lg-ga 6 ja EhS § 26 lg-ga 4. Antud juhul arvestavad

projekteerimistingimused ja ehitusluba nii Tallinna ÜP-s kui ka teemaplaneeringus

“Kõrghoonete paiknemine Tallinnas” sätestatud tingimustega ning määratud ehitusõiguse

näitajatega.

8) Vastustaja on täitnud motiveerimiskohustuse. Vastustaja on oma kaalutlusi põhjalikult

selgitanud kaebajaga peetud kirjavahetuses, samuti koostas vastustaja põhjaliku otsuse

vaidemenetluses. Ka väheoluliste motiveerimispuudustega haldusakt ei kuuluks tühistamisele.

Pelgalt asjaolu, et kaebajat haldusorgani esitatud põhjendused ei veena, ei tähenda veel, et

haldusakti põhjendus ei oleks nõuetekohane.

KOHTU PÕHJENDUSED

7. Kohus leiab, et kaebus tuleb jätta rahuldamata, kuna vaidlustatud haldusaktid ei riku kaebaja

subjektiivseid õigusi.

8. Õigusaktidest

ega

kohtupraktikast

ei

tulene

kaebajale

õigust

vaidlustada

projekteerimistingimusi ega ehitusluba avalike huvide või kolmandate isikute õiguste kaitseks

ega üksnes vaidlustatud haldusaktide objektiivset õigusvastasust väites. Seega tuleb

vaidlustatud haldusaktide õiguspärasust kontrollida üksnes ulatuses, milles kaebaja väidab oma

subjektiivsete õiguste rikkumist (vt HKMS § 44; Riigikohtu 11.10.2016 otsus asjas nr 3-3-1-

8(12)

15-16, p 16). Õiguste rikkumise motiivil esitatud kaebust lahendades ei saa kohus kontrollida

haldusakti vastavust õigusnormidele, mis ei seondu kaebaja subjektiivsete õigustega (vt ka

Riigikohtu 19.03.2012 määrus asjas nr 3-3-1-87-11, p 28). Kaebajal on antud juhul õigus

sellele, ja ka kohus saab kontrollida üksnes seda, et vaidlustatud projekteerimistingimuste ja

ehitusloa andmine ei kahjustaks ülemääraselt kaebaja omandiõigust (vt EhS § 32 p 5 ja § 44 p

4 ).

9. Kaebaja menetluslikke õigusi rikutud ei ole. Asja materjalidest nähtuvalt on kaebaja olnud

kaasatud nii projekteerimistingimuste kui ka ehitusloa väljastamise menetlusse ja talle oli

nõuetekohaselt tagatud ärakuulamisõigus (HMS § 40 lg 1).

Vastustaja saatis 18.01.2018 kirjaga nr 4-1/143-1 projekteerimistingimuste eelnõu koos

projekteerimistingimuste taotlusega arvamuse avaldamiseks naaberkinnistute omanikele, sh

kaebajale

(tl

137-139)

ning

kaebaja

edastas

vastustajale

oma

arvamuse

projekteerimistingimuste eelnõu kohta 29.01.2018 (tl 141-142). Vastustaja vastas kaebaja

vastuväidetele

01.03.2018

kirjaga

nr

4-1/143-8

(tl

144-145).

Kaebajat

teavitati

projekteerimistingimuste väljastamisest 07.12.2018 (tl 147). Kaebaja kaasati 24.07.2019

ehitusloa menetlusse ja talle anti tähtaeg arvamuse esitamiseks (tl 148-149) ning kaebaja esitas

05.08.2019 oma arvamuse ehitusloa taotlusele (tl 151-152). Vastustaja andis kaebajale

03.09.2019 kirjaga nr 4-3/2336-2 teada, et kõiki esitatud arvamusi kaalutakse ehitusloa taotluse

menetlemisel (tl 154). Kaebajat teavitati ehitusloa väljastamisest 31.01.2020 kirjaga

nr 4-3/19/2336-6, milles vastati ka kaebaja vastuväidetele (tl 156).

Asjaolu, et vastustaja vaatamata kaebaja esitatud vastuväidetele projekteerimistingimused ja

ehitusloa väljastas, ei tähenda, et vastustaja oleks rikkunud kaebaja ärakuulamisõigust.

Haldusorganile ei tulene õigusaktidest kohustust vastuväidetega nõustuda. Vastustaja on

kaebaja vastuväidetele kirjalikult piisavalt põhjalikult vastanud. Haldusorgani põhjendused on

olnud kaebajale arusaadavad, mis nähtub mh sellest, et ta on saanud kaevatavaid haldusakte

vaidlustada.

10. Vaidlus puudub, et kaebajale kuuluv Estonia pst 7a kinnistu sihtotstarve on 100%

transpordimaa – s.o liiklemiseks ja transpordiks kasutatav maa koos ohutuse tagamiseks ja

selle maa korrashoiuks vajalike ehitiste aluse ning neid ehitisi teenindava maaga

(maakatastriseaduse § 181 lg 5). Samuti ei ole vaidluse all asjaolu, et kaebaja rendib enda

kinnistut välja parklana kasutamiseks. Kaebaja leiab, et nii ehitusperioodil kui ka rajatava hoone

edasisel kasutamisel kaasneks haldusorgani poolt lubatud liikluskorralduse näol temale püsiv

ülemäärane negatiivne mõju. Kaebaja väidab, et ehitusõiguse realiseerimisel kaovad või

oluliselt vähenevad tema kinnistu senisel viisil kasutamise võimalused, sh väheneb kaebaja

renditulu.

Kohus kaebaja hinnanguga subjektiivsete õiguste rikkumisest ei nõustu. Kaebaja väidab

negatiivseid mõjusid nii ehitamise aegselt kui pärast ehitise valmimist. Ehitamisaegsed

võimalikud mõjud on ajutised ning linna keskkonnas (eriti Tallinna kesklinnas) ei ole

tiheasutusest tulenevalt neid võimalik täielikult vältida ega kehtiva õiguse kohaselt puudutatud

isikutel ka absoluutselt keelata. Vastasel juhul muutuks Tallinnas ehitamine võimatuks.

11. EhS § 12 lg 1 sätestab, et ehitada tuleb ehitusprojekti kohaselt, järgides ehitise ja ehitamise

kohta käivaid nõudeid. EhS § 12 lg 3 järgi tuleb ehitamisel arvestada ehitamisest mõjutatud

isikute õigusi ning rakendada abinõusid nende õiguste ülemäärase kahjustamise vastu. Ehitis

või ehitamine on ohutu, kui see ei põhjusta ohtu inimesele, varale või keskkonnale (EhS § 8

teine lause). Vaidlus puudub, et ehitustööde läbiviimisel ei tohi rikkuda teistele isikutele

9(12)

kuuluvaid asjaõigusi, nagu näeb ette ka vaidlustatud ehitusluba ning isegi kui sellist klauslit

loas ei sisalduks oleks see tulenev asjaõigusest.

Kaebaja leiab, et ehitustegevusega kaasneb temale paratamatult püsiv negatiivne mõju ning

viitab seejuures EhS § 44 p-le 4, mille kohaselt ehitusloa väljastamisest keeldutakse, kui ehitise

või ehitamisega kaasneb kinnisasja omanikule või kinnisasjaga piirnevate kinnisasjade

omanikele või muudele selle mõjualas olevatele isikutele püsiv negatiivne mõju, mis on üleliia

koormav ja mida ei ole võimalik piisavalt vähendada ega leevendada. Kõnealuses sättes

peetakse silmas naabruses asuvate kinnisasjade omanikele kaasnevaid ebasoodsaid faktilisi

mõjusid ehk nimetatud ehitusloa andmisest keeldumise alus viitab naabrusõiguste kaitsele (vt

ka Tallinna Ringkonnakohtu 28.07.2017 määrus nr 3-17-934, p 7). Kaebaja ei ole toonud esile

kolmanda isiku kinnistult tulevaid negatiivseid mõjutusi, mida peetakse silmas AÕS § 143

lg-s 1. Kaebaja peab ehitustegevusega kaasneva ülemäärase negatiivse mõju all silmas asjaolu,

et kolmas isik võib hakata kasutama tema kinnistut ehitustranspordi (veokite) juurdepääsu

teena. Nii vastustaja kui ka kolmas isik on märkinud, et puudub vajadus ehitustranspordi

juurdepääsuna kaebaja kinnistut kasutada, kuna Tallinna Transpordiameti poolt on kolmanda

isiku kinnistule lubatud juurdepääs Teatri väljaku poolselt küljelt ja läbi Teatri väljak 3 ja

Rävala pst 10 kinnistute (vt tl 158). Kuigi ehitusprojekti seletuskirja p-st 1.7.1 ja Tallinna

Transpordiameti 10.04.2019 kirjast tulenevalt ei ole olemasolevat juurdepääsu lubatud kasutada

N2 ja N3 kategooria (veoauto) sõidukitel, ei tähenda see, et veokid hakkavad juurdepääsuna

kasutama kaebaja kinnistut. Ehitusloaga ei ole kaebaja kinnistu kasutamist ilma vastava

maakasutusõiguse saamiseta ette nähtud (vt ka vastustaja 31.01.2020 vastus, tl 156). Küll tuleb

kaebajal arvestada, et kui veokid ei pääse ehitustegevuse ajal kolmanda isiku kinnistule muul

moel kui üle kaebaja kinnistu, siis peab kaebaja seda lubama tingimusel, et temale tagatakse

seeläbi tekitatud kahju (nt teekatte kahjustamine; renditulu ajutine vähenemine, kui läbisõit

takistab senist parkimiskorraldust vms) hüvitamine (AÕS § 147). Võimalikud vaidlused

ehitustegevuseks kaebaja kinnistu kasutamise üle on lahendatavad tsiviilkohtumenetluses.

Tegemist pole püsiva negatiivse mõjuga, nagu pole selleks ka võimalik ehitustegevusest tekkiv

ajutine müra, mille mõju transpordimaa kasutamisele on juba kasutuse iseloomust tulenevalt

küsitav. Kaebajale kaasnevaid kahjulikke mõjusid ei saa järeldada vaid sellest, et kaebaja

kinnistul asub enamus parkimiskohti kolmanda isiku kinnistu piiri vahetus läheduses. Kohtule

ei nähtu, et kaebajal oleks ehitustegevuse ajal takistatud oma kinnistu tavapärane (parklana)

kasutamine või senine juurdepääs oma kinnistule. Ehitusluba ei muuda õigusvastaseks ja

kaebaja omandiõigust ei riiva ainuüksi hüpoteetiline võimalus, et ehitustööde tegemiseks

võidakse kasutada kaebaja kinnistut, kui ehissõidukitel pole muul viisil võimalik kolmanda

isiku kinnistule pääseda.

12. Kohtule ei nähtu ka, et kaebaja subjektiivseid õigusi riivab ehitusprojektis kavandatud

liikluskorraldus ehitusjärgselt (pärast juurdeehituse valmimist ja kasutusele võtmist).

Ehitusloaga ei ole reguleeritud ega ette nähtud kaebaja kinnistu kasutamist. Vastustaja on

selgitanud, et olemasolevat liikluskorraldust projekteerimistingimused ega ehitusluba ei

muuda. Juurdepääs kolmanda isiku kinnistule on kavandatud ajutiselt Teatri väljaku poolt

olemasoleva ainsa kinnistule juurdepääsu kaudu kuni Estonia pst, Kaubamaja tn, Rävala pst ja

Teatriväljaku vahelise kvartali DP-s kavandatud juurdepääsutee (DP-s transpordimaa krunt

nr 13) välja ehitamiseni. Sõidukite väljapääs kinnistult on kavandatud Rävala puiesteelt

ühesuunalise väljasõiduna olemasoleva kvartalisisese tänava kaudu ja läbi Rävala pst 10

kinnistu vastavalt sõlmitud juurdepääsu servituudilepingule. Ümbritsevate tänavate

liikluslahendust projektiga ei muudeta (vt ehitusprojekti seletuskirja p 1.7.1 ja teedeehitusliku

osa seletuskirja p 1.1). Asjaolu, et ehitusprojektis on kolmanda isiku kinnistule eelviidatud

ajutise juurdepääsu võimaldamise näol muudetud algselt projekteerimistingimustes ettenähtud

lahendust, mis nägi kinnistule juurdepääsu ette üksnes Rävala pst olemasoleva kvartalisisese

10(12)

tänava kaudu, ei avalda negatiivset ega ka püsivat mõju kaebaja subjektiivsetele õigustele.

Kaebaja õigusi ei saa rikkuda ka ainuüksi projekteerimistingimustest erinevale projektile

ehitusloa andmine, kui projekt ise on kooskõlas õigusaktidega, sealhulgas ehitusnõuetega

(Riigikohtu 14.05.2001 otsus nr 3-3-1-25-02). Vastustajale ei saa ette heita liikluslahenduse

kavandamisel koostamisel oleva DP-ga arvestamist. Kolmanda isiku kinnistu jääb kõnealuse

DP planeerimisalasse ning vastustajal tuli projekteerimistingimuste ja ehitusloa andmisel

arvestada kõnealuse DP-ga kui olulise asjaoluga, tagamaks muu hulgas seda, et väljastatavad

haldusaktid ei takistaks koostamisel oleva DP elluviimist (selle kehtestamise korral) ning

arvestaksid sellega kaasneda võiva liikluslahenduse muutumisega. Samas ei ole vaidlust, et

ehitusprojektis

ettenähtud

liikluslahendus

toimib

kuni

kõnealuse

DP

võimaliku

realiseerumiseni. Kolmas isik ja vastustaja on selgitanud, et kui ka DP-d ei kehtestata või ei

realiseerita kavandatud kujul, on kolmandal isikul jätkuvalt võimalik edasi kasutada

ehitusprojektis ajutisena märgitud juurdepääsu.

Projekteerimistingimuste ega ehitusloaga ei ole kavandatud kaebaja kinnistu muutmist avalikult

kasutatavaks tänavaks ja selle avalikku kasutusse võtmist ning kaebaja sellekohased väited on

asjakohatud. Kaebajale on nii haldusmenetluses, vaidemenetluses kui ka kohtumenetluses

selgitatud, et juurdepääs läbi kaebajale kuuluva krundi saab realiseeruda üksnes Estonia pst 7a

vastavasisulise maakasutusõiguse saamisel (servituudileping, sundvalduse seadmine kõnealuse

DP realiseerimisel vm). Seega on juurdepääsu tagamine läbi kaebaja kinnistu võimalik üksnes

kaebaja nõusolekul või seda asendava kohtulahendi korral. Projekteerimistingimused ega

ehitusluba ei anna õiguslikku alust kasutada kaebaja omandis olevat kinnistut. Ühtlasi on

kaebajale vaideotsuses selgitatud, et vaidlustatud haldusaktid ei suurenda kuidagi DP

kehtestamise tõenäosust ning ka peale DP kehtestamist saab kaebaja kinnistu staatuse

muutmine toimuda vaid kokkuleppel kaebajaga või asjakohase menetluse tulemusel õiglase ja

kohese hüvitise eest.

13. Kuna vaidlustatud haldusaktidega kaebaja kinnistu kasutamist ei reguleerita, on

põhistamata ja eluliselt ebausutav ka kaebaja väide tema renditulu vähenemisest. Kaebaja

esitatud Parkla 24 OÜ-ga sõlmitud üürileping ega fotod parkimiskohtadest kinnistul ei tõenda,

et kaebajal ei ole võimalik naaberkinnistul asuva hoone laiendamise ja rekonstrueerimise tõttu

oma kinnistut parklana samaväärselt kasutada. Kui kaebaja peaks kartma, et peale

naaberkinnistule garaažihoone valmimist ei soovita tema kinnistut enam parklana kasutada, ei

saa see olla kolmandale isikule projekteerimistingimuste ja ehitusloa väljastamisest keeldumise

aluseks. Ehitamist ja planeerimist käsitlevate normide eesmärk ei ole kaitsta kedagi konkurentsi

tihenemise eest. Pealegi on kolmas isik selgitanud, et rajatav garaaž on mõeldud hoone

omatarbeks. Kui ka peale naaberkinnistul juurdeehituse valmimist ei ole kaebaja kinnistu

parklana kasutamise järele samaväärset nõudlust, ei saa see olla aluseks takistada kolmandal

isikul oma kinnistul asuva hoone rekonstrueerimist ja laiendamist. Riigikohus on korduvalt

väljendanud ka seisukohta, et olemasoleva keskkonna säilitamine iseenesest pole subjektiivse

õigusena kaitstav väärtus (nt Riigikohtu 28.03.2012 lahend nr 3-3-1-4-12, p 12). Kaebajal ei

ole alust eeldada, et tema kinnistu ümbruses ehitustegevust ei planeerita ja linnakeskkonnas

püsib ümbruskond muutumatuna.

14. Kohus leiab kokkuvõtvalt, et vaidlustatud projekteerimistingimused ja ehitusluba ei riku

kaebaja subjektiivseid õigusi (omandiõigust) ega kahjusta kaebaja huve ülemääraselt, mistõttu

täiendavate kõrvaltingimuste määramine haldusaktis vajalik ei olnud. Eeltoodut arvestades on

põhjendamatu kaebaja seisukoht, et vastustaja on jätnud analüüsimata nii ehitustegevuse kui ka

ehitatava hoone kasutamisega kaasneda võivad negatiivsed mõjud ega ole kaebaja õiguste ja

huvidega arvestanud. Kuna haldusorganile ei olnud haldusmenetluses nähtav, et

projekteerimistingimuste ja ehitusloa andmine võiks kaebaja jaoks kaasa tuua ülemääraseid

11(12)

negatiivseid mõjusid, ei pidanud ega saanudki vastustaja haldusaktides selliseid mõjusid

analüüsida. Projekteerimistingimuste ja ehitusloa andmisel ei pea haldusaktis käsitlema

väheolulisi hüpoteetilisi mõjusid naaberkinnistule ega selliste mõjude leevendamiseks

võimalikke meetmeid ette nägema. Ehitusluba ja selle alusel ehitustööde teostamine ei anna

õigust teistele isikutele kuuluvaid asjaõigusi rikkuda, nagu on märgitud ka vaidlustatud

ehitusloas. Samuti on ehitusloal ka märge, et enne ehitamist tuleb ehitusprojektile teha

ehitusprojekti ekspertiis. Seeläbi on vastustaja arvestanud ka naaberkinnistute omanike õiguste

ja huvidega.

15. Kaebajal ei ole õigust vaidlustada projekteerimistingimusi argumendiga, et nende asemel

tulnuks koostada DP või projekteerimistingimused on vastuolus seaduse või ÜP-ga, ilma et

need väited oleksid kuidagi seostatud kaebaja õigustega (vt ka Tallinna Ringkonnakohtu

17.09.2019 otsus nr 3-18-506, p-d 14 ja 17). Kohtule ei nähtu, et DP asemel

projekteerimistingimuste väljastamine saaks kuidagi rikkuda kaebaja subjektiivseid õigusi.

Kaebaja oli kaasatud nii projekteerimistingimuste kui ka ehitusloa andmise menetlusse.

Üldsõnaline väide, et kavandatud lahendus ei sobitu mahuliselt ja otstarbelt piirkonna

väljakujunenud keskkonda, ei seostu kaebaja poolt väljatoodud subjektiivsete õiguste

rikkumisega. Põhistamata ja oma subjektiivsete õiguste rikkumisega seostamata on ka kaebaja

seisukoht, et projekteerimistingimused on vastuolus kehtiva ÜP-ga ehitise mahu ja sobivuse

ning liiklusskeemi osas. Eeltoodut arvestades ei pea kohus abstraktselt hindama, kas PlanS §

125 lg 5 kohaldamine oli põhimõtteliselt õiguspärane. Kohaliku omavalitsuse üksuste PlanS §

125 lg 5 alase rakenduspraktika kooskõla seaduse eesmärgi ja ruumilise planeerimise

põhimõtetega ning avalike huvidega on pädev kontrollima ja suunama Rahandusministeerium

(PlanS § 7 lg 1 p 2; Vabariigi Valitsuse seaduse § 65 lg 1; vt Tallinna Ringkonnakohtu

06.02.2020 otsus nr 3-19-675, p 12). Kohus märgib vaid, et projekteerimistingimuste

väljastamist PlanS § 125 lg 5 alusel ei välista kaebaja osundatud PlanS § 124 lg 8, mis kohustab

DP koostamisel arvestama muinsuskaitse nõuetega (millega on arvestatud ka vaidlustatud

haldusaktide andmisel). Samuti ei pidanud vastustaja vaidlustatud haldusaktide andmisest

keelduma põhjusel, et pooleli on sama ala hõlmava DP menetlus. Maa-alale DP koostamine ei

too automaatselt kaasa ehituskeeldu kuni vastava DP kehtestamiseni. Vaidlust ei ole, et

kolmanda isiku kinnistul ei ole PlanS § 132 lg 1 alusel ajutist ehituskeeldu kehtestatud.

16. Eeltoodut kokkuvõttes jätab kohus kaebuse TLPA 15.11.2018 projekteerimistingimuste

nr 1811802/07153 ning 20.12.2019 ehitusloa nr 191227/37174 tühistamiseks rahuldamata.

Menetluskulud

17. HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kaebaja

menetluskulud jäävad viidatud sättest tulenevalt tema enda kanda. Vastustaja pole

menetluskulude väljamõistmise taotlust ega kuludokumente esitanud ning vastustaja

võimalikud menetluskulud jäävad vastustaja enda kanda (HKMS § 109 lg 1).

18. HKMS § 108 lg 8 alusel hüvitab kolmanda isiku menetluskulud tema poole vastaspool

samade reeglite järgi nagu poolele. Kolmas isik palub mõista kaebajalt Teatri Maja Residents

OÜ kasuks välja õigusabikulud kokku 4860 eurot (koos käibemaksuga). Kohtule on esitatud

menetluskulude nimekiri ja kuludokumendid (07.07.2020 arve nr 2022257 ja 10.09.2020 arve

nr 2022368; tl 179-181), millest nähtuvalt on õigusabi osutatud 27 tunni ulatuses tunnihinnaga

180 eurot (koos käibemaksuga).

Kaebaja palub väljamõistetavaid menetluskulusid vähendada. Kaebaja ja kolmas isik on

majanduslikus mõttes ilmselgelt ebavõrdses olukorras. Kaebaja ei pea õigeks temale kolmanda

isiku poolt juba tasutud või tasumisele kuuluva ja tagastatava või tagastamisele kuuluva

12(12)

käibemaksu tasumise kohustuse panemist. Kui kohus kaebaja seisukohtade ja taotlustega ei

nõustu, palub kaebaja alternatiivselt tunnistada HKMS § 108 lg 12 põhiseadusega vastuolus

olevaks ja jätta see käesolevas asjas kohaldamata.

18.1 Kohus mõistab välja üksnes vajalikud ja põhjendatud menetluskulud (HKMS § 109 lg 6).

Vajalike ja põhjendatud menetluskulude suuruse hindamisel ei oma tähtsust, mitu advokaati

isikut esindas (RKHK määrus nr 3-3-1-28-09, p 11). Arvestada tuleb kaebuse koostamiseks läbi-

töötamist vajavate materjalide mahukust ning asja keerukust (nt RKHK otsused nr 3-3-1-17-11,

p 18 ja 3-3-1-29-12, p 29). Õigusabikulude suurus tervikuna ei tohiks olla asja iseloomu ja

tähtsust arvestades ilmselgelt ülepaisutatud. Kohus leiab, et käesolev asi ei ole sedavõrd mahukas

ja keerukas, et õigustada esindajate kulude täies ulatuses kaebajalt väljamõistmist. Kolmas isik

on asjas esitanud vastuse kaebusele (õiguslikud põhjendused ca 3 ja pool lk) ja täiendavad

seisukohad (ca 4 lk); asjas ei toimunud istungit. Esindajal puudub vajadus kohtule esitatud

seisukohtade kordamiseks, isegi kui teine pool oma väiteid korduvalt esitab. Samas tuleb

arvestada ka sellega, et kaebajale pidi olema kaebust esitades ettenähtav, et Teatri Maja Residents

OÜ võtab menetlusest osa ning tal on samuti õigus kasutada õigusabi ning nõuda kulude

väljamõistmist vastaspoolelt. Antud juhul ei nähtu ühtegi asjaolu, miks kaebajalt kolmanda isiku

menetluskulu väljamõistmine kohtu poolt põhjendatuks peetud ulatuses oleks ebaõiglane. Kohus

peab vajalikuks ja põhjendatuks mõista kaebajalt kolmanda isiku kasuks välja õigusabikulud

summas 3800 eurot (koos käibemaksuga).

18.2 Riigikohtu halduskolleegiumi tõlgenduse kohaselt tuleb menetluskulu välja mõista koos

arvel märgitud käibemaksuga (Riigikohtu 23.03.2016 otsus nr 3-3-1-85-15, p 30; 19.12.2012

otsus nr 3-3-1-54-12, p 22; 15.11.2007 otsus nr 3-3-1-58-07, p 15). Riigikohus on asunud

seisukohale, et halduskohus ei saa kohtuasja läbivaatamisel võtta siduvat seisukohta selles, kas

menetluskulu kandnud isikul on õigus sisendkäibemaksu täielikult või osaliselt maha arvata. Kui

ettevõtjale mõistetakse välja menetluskulud koos käibemaksuga, siis peab ta vastavalt KMS § 29

lg-le 7 korrigeerima varem maha arvatud sisendkäibemaksu. Sisendkäibemaksu mahaarvamise

õiguse tuvastamiseks tuleb välja selgitada isiku kogu majandustegevus. Lisaks märkis

Riigikohus, et kuna lõplik ümberarvestus tehakse alles aasta lõpus, ei ole enne võimalik kindlaks

määrata, kui suures osas on menetlusosaline tegelikult saanud sisendkäibemaksu maha arvata.

Võib juhtuda, et alles pärast kohtuprotsessi tekib ettevõtjal maksuvaba käive, mis aasta lõpus

vähendab õigusabikulult maha arvatud sisendkäibemaksu (vt 19.12.2012 otsus nr 3-3-1-54-12,

p 22). Kaebaja väited ei anna alust pidada kehtivat regulatsiooni põhiseadusevastaseks. Taotlus

normi kohaldamata jätmiseks, tuleb jätta rahuldamata ning õiguse kohaldamise küsimust ei pea

lahendama kohtuotsuse resolutsioonis.

/allkirjastatud digitaalselt/

OSALISELT

TÜHISTATUD

TALLINNA

RINGKONNAKOHTU

31.03.2021

KOHTUOTSUSEGA