2-18-7906/49 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtuasja number

2-18-7906

Otsuse tegemise aeg ja koht

9. oktoober 2020, Tallinn

Kohtukoosseis

Indrek Soots, Krista Kirspuu, Imbi Sidok-Toomsalu

Kohtuasi

Blumberg Industries Estonia OÜ hagi RT3 OÜ

(Mere Arendus OÜ õigusjärglane) vastu lepingu

rikkumisega tekitatud kahju 189 978 euro ja

lisanduva viivise nõudes

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 20. septembri 2019 otsus

Kaebuse esitaja ja liik

Blumberg Industries Estonia OÜ apellatsioonkaebus

RT3 OÜ vastuapellatsioonkaebus

Kaebuse hind

Apellatsioonkaebuse hind 153 004,68 eurot

Vastuapellatsioonkaebuse hind 17 975,52 eurot

Menetlusosalised

ja

nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja:

Blumberg

Industries

Estonia

OÜ

(registrikood

12313262),

lepinguline

esindaja

vandeadvokaat Andres Past

Kostja RT3 OÜ (registrikood 12426326) (Mere

Arendus OÜ, registrikood 12914828, õigusjärglane),

lepinguline esindaja Ervin Nurmela

Menetluse liik

07. september 2020, avalik kohtuistung

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Harju Maakohtu 20. septembri 2019 otsus osas, milles maakohus

rahuldas hageja põhinõude 11 644 eurot ületavas ulatuses, samuti 11 644 eurot

ületavalt põhinõudelt arvestatava viivise väljamõistmise osas. Jätta tühistatud osas

hagi rahuldamata.

2. Samuti tühistada Harju Maakohtu 20. septembri 2019 otsus menetluskulude jaotuse

osas ning teha uus menetluskulude jaotus.

3. Muus osas jätta Harju Maakohtu 20. septembri 2019 otsuse resolutsioon muutmata,

kuid osaliselt muuta kohtuotsuse põhjendusi.

4. Kohtuotsuse kehtiva resolutsiooni terviklik sõnastus on järgmine:

4.1 Hagi rahuldada osaliselt.

4.2 Välja mõista RT3 OÜ-lt Blumberg Industries Estonia OÜ kasuks kahjuhüvitis

summas 11 644 eurot.

4.3 Välja mõista RT3 OÜ-lt Blumberg Industries Estonia OÜ kasuks viivis

kahjuhüvitiselt (11 644 eurot) alates kohtuotsuse jõustumisest kuni kohase

täitmiseni võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.

4.4 Maakohtu menetluskulud jätta 94 % ulatuses Blumberg Industries Estonia OÜ

kanda ja 6 % ulatuses RT3 OÜ kanda.

4.5 Määrata menetluskulude rahaline suurus kindlaks pärast kohtulahendi jõustumist.

5. Ringkonnakohtu menetluskulud jätta 93 % ulatuses Blumberg Industries Estonia

OÜ kanda ja 7 % ulatuses RT3 OÜ kanda.

6. Apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.

7. Vastuapellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks

tegemisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Juhul, kui menetlusosaline taotleb

kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi

taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

1. Blumberg Industries Estonia OÜ (hageja) esitas 21.05.2018 Harju Maakohtule hagi

Mere Arendus OÜ (müüja) vastu, milles palus välja mõista kahjuhüvitise 189 978 eurot ning

viivise seadusjärgses määras alates kohtuotsuse jõustumisest kuni kohase täitmiseni.

2. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid OÜ Endover KVB (KVB) ja hageja 19.05.2015 lepingu,

mille alusel KVB kohustus rekonstrueerima Tallinnas Mere pst 8 asuval maatükil paikneva

hoone ja moodustama hagejale võõrandatavad korteriomandid. Ühtlasi sisaldas leping

moodustatavate korteriomandite võlaõiguslikku müügilepingut.

3.

10.03.2016 sõlmisid Mere Arendus OÜ kui müüja ja hageja kui ostja notariaalsed

asjaõiguslepingud, millega hageja omandas lepingus märgitud Mere pst 8 asuvad

mitteeluruumid. 10.03.2016 lepingus kinnitas Mere Arendus OÜ, et on 19.05.2015 sõlmitud

võlaõiguslikust lepingust tulenevad õigused ja kohustused KVB-lt üle võtnud. Seega on kõik

lepingust tulenevad KVB õigused ja kohustused läinud üle Mere Arendus OÜ-le.

4. Hagejal tekkis 2016. ja 2017. aastal hulgaliselt probleeme seoses korteriomandite

kvaliteediga. Hageja tellis Mere pst 8 kolmanda korruse korterite ja siseõue parkla

ehitustehnilise ekspertiisi, mille viis läbi riiklikult tunnustatud ekspert MP. 2017. a aprillikuus

läbi viidud ekspertiisi tulemusel tuvastati ehitises puudusi. Sanruumide äravoolutorud ja dušši

äravoolu trapid on asendatud ehitusprojektis ettenähtust väiksemate vastu. Dušši põrandate

kalded on ebapiisavad. Veetorustike nõuetekohast survestamist ei ole tehtud. Torustiku

pressliitmikud on lahti läinud. Kolmanda korruse korterites on renoveerimise käigus jäetud

vahetamata aknad. Ventilatsioonisüsteemi värske õhu juurdevoolu tagamiseks on paigaldatud

manuaalselt reguleeritavad tundmatu tootja värskeõhuklapid, teadmata on nende õhuvoolu

läbilaskevõime. Sanruumide ustelehtede sisse pole paigaldatud siirdeõhuresti, mis soodustaks

õhu liikumist. Õhuvool läbi köögikubu toimub pidevalt, mis tekitab korterites liigset müra ja

levivad köögi lõhnad. Katusel väljatõmbe ventilaator, mis peaks töötama rõhuanduri järgi,

töötab tegelikult käsitsi juhitava pöörete regulaatoriga. Erinevalt projektis ettenähtud 11

parkimiskoha asemel on sisehoovis maha joonitud 22 parkimiskohta. Asfaldiala sadevett ei ole

võimalik olemasolevasse restkaevu juhtida. Koridoris on ehitamata ventilatsioon.

5. Puuduste kõrvaldamiseks on vaja teostada järgmised tööd: sisekanalisatsiooni torude

asendamine õige mõõtmetega torude vastu; dušši trappide väljavahetamine; sanruumide

põrandatele vajalike kallete tekitamine; akende väljavahetamine koos nõuetekohaste värskeõhu

klappide paigaldamisega; sanruumi uste sisse sobivate siirdeõhu restide paigaldamine õhu

juurdevoolu tagamiseks, köögi kubude pideva õhu liikumise likvideerimiseks kubude ja

püstikute vahele elektrilise ajamiga sulgklappide paigaldamine; siseparklas sajuvee

ärajuhtimiseks vajalike kallete loomine ja lisa restkaevu paigaldamine; parklas projektiga

ettenähtud 11 parkimiskoha märgistamine; kolmanda korruse koridori ventileerimine. Hagejale

on tekitatud kahju summas 189 978 eurot.

Vastuväited hagile

6. Mere Arendus OÜ vaidles hagile vastu. Müüja on nii garantiiperioodil kui ka peale seda

tegelenud põhjendatud puuduste kõrvaldamisega. Hageja on garantiiperioodi järgsete aktidega

kinnitanud, et ei oma müüja vastu pretensioone. Hageja on nõuete puudumise kinnituse

andmisega loobunud nõuetest müüja vastu. Hageja nõue sisaldab käibemaksu, kuid hageja on

käibemaksukohustuslane ning saab seega käibemaksu maha arvata. Hagiavaldusele lisatud

hinnakalkulatsioon ei ole usaldusväärne, tööde maksumused on ülehinnatud.

7. Hageja etteheide, et paigaldatud trapp ja torustik ei taga veehulkade vastuvõtmist, ei ole

tõene. Rajatud torustik ja trapp täidavad oma eesmärki. Lisaks ei võimaldanud hoone

konstruktsioonid suurema torustiku paigaldamist. Lähtudes hageja eksperdi soovitusest

lahendati sanruumide kallete probleem selliselt, et müüja rajas statsionaarsed põrandaliistud,

mis takistavad vee valgumist. Hageja on töö vastu võtnud. Torustikku on survestatud. Hageja

korteriomandites ei ole toimunud tavapärasest suuremat arvu torustiku lekkeid. Hageja on

lasknud müüjal akende probleemi kõrvaldada ning on töö vastu võtnud. Sanruumide

ventilatsioon vastab nõuetele. Köögikubude paigaldus ei kuulunud müüja kohustuste hulka,

köögikubud paigaldas ostja ise. Millised kubud on hageja oma korteritesse paigaldanud, on

teadmata. Kui müüja andis korteriomandite valduse ostjale üle, siis oli ventilatsioonisüsteem

tasakaalustatud ja mõõdistatud. Parkimiskohad kuuluvad konkreetsetele omanikele, mistõttu on

parkimiskorralduse muutmiseks vajalik nende nõusolek. Paljasõnaline on väide, et olemasolev

restkaev ei taga sadevee ärajuhtimist. Hageja ei ole tõendanud, et sadevesi valguks kinnistule

sellises koguses, et parkla oleks kasutuskõlbmatu. Ebaselge on, kuidas jõudis hageja ekspert

järeldusele, et kolmanda korruse sisekliima on ebapiisav. Ühtegi mõõtmist selle kohta teostatud

ei ole. Eraldi ventilatsiooni ei näinud ette ka ehitusprojekt.

Maakohtu otsus ja põhjendused

8. Harju Maakohtu 20.09.2019 otsusega rahuldas maakohus hagi osaliselt ning mõistis

Mere Arendus OÜ-lt hageja kasuks välja kahjuhüvitise 16 644 eurot ning seadusjärgse viivise

kohtuotsuse jõustumisest kuni täitmiseni. Hageja menetluskulud jättis maakohus 8,76%

ulatuses Mere Arendus OÜ kanda ja Mere Arendus OÜ menetluskulud 91,24% ulatuses hageja

kanda.

9. Maakohus tuvastas, et lepingu punktid 3.8 ja 3.9 sätestasid lepingu esemele 24-kuulise

garantii arvates hoone üleandmisest. Hoone anti hagejale üle 10.03.2016, mistõttu kehtis

garantii kuni 10.03.2018. Garantiitööde ülevaatuse aktide allkirjastamisega on ostja kinnitanud,

et kõik garantiipuudused on iga korteriomandi suhtes teostatud. Maakohus leidis, et eeltoodu

siiski ei välista hageja õigust tugineda lepingurikkumisele ning nõuda kahju hüvitamist.

Garantii puhul on tegemist müügilepingust eraldiseisva õigussuhtega, mis annab käesoleval

juhul hagejale lepingu esemel ilmnenud puuduste korra lisaõigusi võrreldes lepingust

tulenevate õiguskaitsevahenditega, pannes hageja seadusjärgse vastutusega võrreldes

soodsamasse olukorda. Seega garantii raames toimingute tegemine ei tähenda, et hageja oleks

loobunud lepingust ja seadusest tulenevatest nõuetest.

10. Maakohus asus seisukohale, et pooltel puudub vaidlus, et hageja ostis lepingu esemeks

olnud asjad majutusteenuse pakkumise eesmärgil. Majutusteenuse osutamiseks peab olema

tagatud, et duširuumi mõistlikul kasutamisel tekkiv vesi saaks efektiivselt kanaliseeritud ega

tekitaks ruumis uputust. Hageja on tõendanud, et duširuumide uputustega on korduvalt

probleeme olnud. Müüja möönis, et kasutas projektis märgitust väiksema läbimõõduga torusid

ja trappe. Müüja märkis, et uputused olid põhjustatud dušši trappide mittekohasest hooldamisest

ja põrandakallete puudumine kompenseeriti ukseavade juurde paigaldatud liistudega. Kohtule

on esitatud 10.01.2018 paikvaatluse ja veetesti protokoll (I kd, tlk 68), kust nähtub, et

paikvaatlusel ei võtnud trapp veekogust vastu, kuna oli hooldamata, samuti ei kanaliseerinud

vesi olukorras, kus trapisuu oli kaetud. Pärast trapi puhastamist toimis see erinevates

olukordades kohaselt. Vaatamata sellele leidis maakohus, et müüja on lepingut vaidlusaluses

osas rikkunud. Isegi olukorras, kus vesi voolas testi käigus pärast trapi hooldamist kohaselt ära,

võib väiksem toru- ja trapiläbimõõt koosmõjus väga väikse põrandakaldega põhjustada uputusi

ka edaspidiselt. Võib eeldada, et mida väiksem on duširuum, seda suurem peaks olema selle

põrandakalle. Hageja on tõendanud, et põrandakalded on sisuliselt nullilähedased (vt I kd, tlk

46-47, fotod 1-3). Väiksem äravoolutrapp ning kanalisatsioonitoru võivad aga põhjustada

sagedamini uputusi, kuna ei võta vastu piisavalt vett ning ummistuvad lihtsamini. Ühtlasi on

oluliselt lihtsam ja tõenäolisem dušši kasutamise käigus pahaaimamatult kinni katta väike

trapisuu, suure trapisuu kinnikatmine on keerulisem ja seega vähetõenäolisem, mis omakorda

vähendab uputuste riski. Müüja ei ole tõendanud, et tal ei olnud võimalust rajada duširuumide

kanalisatsiooni projektikohaselt või et projekti oleks kehtivalt muudetud. Kohus leidis, et

projektist kõrvalekaldudes paigaldatud väiksemamõõduliste dušitrappide ning äravoolutorude

ja sisuliselt nullilähedaste põrandakallete puhul on tegemist lepingurikkumisega.

11. Maakohus käsitles puuduseid seoses veetorustikuga. Kohus osundas, et poolte vahel

puudub vaidlus, et hagejale kuuluvates korteriomandites on esinenud veeavariisid ning et

surveproovid on teostatud olukorras, kus seinad olid suletud. Kohus leidis siiski, et lepingu

rikkumine puudub. MP arvamusest nähtub, et edukad surveproovid on 0. – 2. korruse osas

teostatud 13.11.2015 (24.11.2015 protokoll nr 1 - I kd, tlk 168) ja 0. – 5. korruse osas

16.02.2016 (17.02.2016 protokoll nr 4 - I kd, tlk 168 pöördel). Lisaks on esitatud tõendid ka 0.

– 2. korruse osas teostatud 13.11.2015 surveproovi kohta (24.11.2015 protokoll nr 2 - I kd, tlk

166) ja 0. – 5. korruse osas 16.02.2016 teostatud surveproovi kohta (17.02.2016 protokoll nr 5

- I kd, tlk 167 pöördel). Protokollidele on lisatud fotod, need on allkirjastatud asjaomaste isikute

poolt (I kd, tlk 45 pöördel, p 5.2.1; tlk 166-169, protokollid). Ekspert on protokollid kõrvutanud

ehituspäevikuga ning asunud arvamusele, et tegelikkuses surveteste ei tehtud, kuna

ehituspäevikus sissekanded puuduvad. Kohus leidis, et nimetatud arvamus on oletuslik, ning

on tõendamata, et surveteste tegelikkuses ei tehtud. Kohus lähtus eksperdi poolt viidatud

protokollidest ning leidis, et surveproovide edukas teostamine on tõendatud. Kohtu hinnangul

ei oma tähtsust asjaolu, et seinad olid survetestide tegemise ajaks juba suletud, kuna survetesti

ajal mõõdetakse torustiku survet vastava seadme abil ning olukord, kus torustik hakkab testi

ajal lekkima, fikseeritakse vastava mõõdiku abil, mitte visuaalselt kogu maja torustike

kontrollimisel. Kui pärast surveteste esineb veeavariisid, pole alust väita, et survetestid ei olnud

kohaselt teostatud. Pigem võiks äärmisel juhul väita, et torud ei olnud kohaselt pressitud.

Kuivõrd hageja nõue ei puuduta veetorude vahetamist, nende ülepressimist vms, siis ei

käsitlenud kohus küsimust, kas veetorustiku pressliitmikud on korrektselt kokku pressitud.

12. Akende kohta märkis maakohus, et lepingus on pooled kokku leppinud, et Mere pst 8

hoone aknad „korrastatakse“. Kohus leidis, et korrastamisena käsitletakse üldjuhul

renoveerimist või värskendamist. Olukorras, kus pooled oleks soovinud, et paigaldataks uued

aknad, oleks nimetatu selgesõnaliselt sätestatud. Akende väljavahetamise kohustus ei tulene ka

MP eksperthinnangus viidatud hoone kütte- ja ventilatsiooniprojektist. Seega leidis kohus, et

müüjal ei olnud kohustust uusi aknaid paigaldada, talle jäeti valikuvabadus, kuidas hoone vanad

aknad nõuetekohaseks muuta. Kohtu ette on toodud, et aknaid on kaks korda renoveeritud,

esimesel korral ebaõnnestunult, teisel korral õnnestunult (st ei ole tõendatud, et hageja oleks

akendega seonduvalt pärast nende teistkordset renoveerimist pretensioone esitanud, vt I kd, tlk

136, e-kiri). Seega leidis kohus, et olukorras, kus pooled leppisid kokku akende korrastamise

ning aknad on korrastatud, ei ole tegemist lepingu rikkumisega.

13. Värskeõhuklappide osas nägi projekt ette, et akende alaossa paigaldatakse eritööna

manuaalsed värskeõhuklapid, mis pidid tagama piisava filtreeritud õhu juurdevoolu (10 l/s

inimese kohta) ning tänavapoolsetel akendel ka vajaliku mürasummutuse. Hageja ei ole kohtu

hinnangul tõendanud, et hetkel paigaldatud klapid ei vasta õhuvooluhulga osas projektile, kuna

hageja ei ole teostanud kõnealuses osas mõõtmisi. Samuti ei ole hageja tõendanud, et akna

väliraamile paigaldatud katet ja selle ava katvat võrku ei ole võimalik käsitleda projektis

mainitud mürasummuti ja filtrina. Samuti ei ole põhjendatud lugeda lepingurikkumiseks

asjaolu, et klapid on paigaldatud akna alaossa, mitte ülaossa, nagu projekt ette nägi.

14. Sanruumi ventilatsiooni projekti kohaselt oli väljatõmbe õhuhulgaks märgitud 10 l/s,

hageja eksperthinnangust nähtub, et vaidlusaluste ruumide näitajad on normis, s.o mõõtmiste

käigus on tulemuseks saadud vähemalt 10 l/s (vt I kd, tlk 49 pöördel, ventilatsioonisüsteemide

õhuhulkade mõõtetulemused III korrusel). Samasugune info nähtub ventilatsioonisüsteemide

reguleerimise protokollist (I kd, tlk 170-176). MP viide, justkui oleks vastavad õhuhulgad

„reguleeritud“ projektile vastavaks, ei ole asjakohane ega tõendatud. Seega ei ole kohtu

hinnangul tõendatud, et siirdeõhurestide paigaldamata jätmise puhul oleks tegemist lepingu

rikkumisega.

15. Köögikubude problemaatika seisneb maakohtu hinnangul selles, et õhk liigub

peatumatult ja katkematult läbi köögikubude, millega omakorda kaasub lõhna- ja

müraprobleem. Siiski on müüja märkinud, et tema lepinguliseks kohustuseks ei olnud

köögikubude tarnimine, see oli iga korteriomaniku enda ülesanne. Müüja lisas, et andis

lepingueseme valduse üle selliselt, et ventilatsioonisüsteem oli tasakaalustatud ja seadistatud.

Kohus märkis, et hageja ei ole tõendanud, et pärast köögikubude paigaldust oleks

ventilatsioonisüsteem uuesti tasakaalustatud ja seadistatud. Kohus asus seisukohale, et hageja

on küll tõendanud, et köögikubude kaudu toimub kontrollimatu õhuvool, kuid köögikubud on

valitud ja paigaldatud hageja enda poolt, mistõttu ei ole tegemist lepingu rikkumisega.

16. Parkimiskohtade osas nähtub pooltevahelisest lepingust, et hageja on omandanud 4

parkimiskohta. Hageja on tõendanud, et parkimiskohtade P3 ja P4 juurde võib pärast lühiajalist

vihma tekkida loik (I kd, tlk 51, foto nr 9), parkimiskohtade P1 ja P2 juures samade tingimuste

korral loik puudub (I kd, tlk 51, foto nr 10). Kohus asus seisukohale, et hageja ei ole veenvalt

tõendanud, et Mere pst 8 hoone juurde kuuluva parkla seisukord oleks selline, et parklat ei ole

võimalik eesmärgipäraselt kasutada. Lompide tekkimine vihmasaju korral on tavapärane ning

seda ei saa seostada lepingu rikkumisega. Hageja ei ole tõendanud, et platsi praegused kalded

oleks lepingu või mõne õigusaktiga vastuolus. Hageja ei ole tuginenud asjaolule, et temale

kuuluvad parkimiskohad oleks vääralt maha joonitud, kolmandatele isikutele kuuluvate

parkimiskohtade osas esitatud etteheited käesoleva tsiviilasja raames arutamisele ei kuulu.

Kohus leidis, et parklat puudutavas osas lepingurikkumised puuduvad.

17. Hageja on tuginenud sellele, et Mere pst 8 kolmanda korruse koridori ventilatsioon on

puudulik. MP on ekspertiisis märkinud, et ehitusprojekt ei näinud ette kolmanda korruse

koridori ventilatsiooni. Seega võib eeldada, et seal on üksnes loomulik ventilatsioon. Kohtule

ei ole esitatud tõendid, kust nähtuks vastavate mõõtmiste tulemusel, et koridori loomulik

ventilatsioon ei tööta ja ei vasta valdkonda reguleerivatele normidele. Seega ei saa väita, et

nimetatud osas on lepingut rikutud.

18. Eeltoodust tulenevalt leidis maakohus, et 19.05.2015 lepingut on rikutud üksnes

sanruumide kanalisatsioonisüsteemi osas. Tõendatud on, et kõnealune puudus oli olemas enne

asja üleandmist ostjale. Tõendamist ei leidnud, et hageja oleks olnud teadlik või pidanuks

teadma müügieseme mittevastavusest lepingutingimustele. Hageja on teatanud puudusest

müüjale mõistliku aja jooksul pärast puudusest teadasaamist.

19. Hageja sanruumi kanalisatsiooniprobleemidega seotud kahju on kokku 16 644 eurot

(käibemaksuta). Maakohus lähtus MP koostatud hinnakalkulatsioonist. Kohtu hinnangul ei

olnud põhjendatud lähtuda müüja esitatud hinnapakkumistest. Kohtu arvates ei saa olla

mõistlikku vaidlust, et kõnealuse probleemi kõrvaldamiseks tuleb põrandad lammutada,

seejärel asendada projektiga mittevastavuses olevad detailid kohaste detailidega, misjärel tuleb

taastada põrandad, luues sealjuures piisavad kalded. Kohus märkis, et eeldab, et kõigil

omandatud korteriomanditel esineb samasugune probleem, kuivõrd ei ole esile toodud, et

erinevate korteriomandite puhul oleks kasutatud erinevaid ehitusvõtteid või –materjale.

Kahjuhüvitis ei kuulu väljamõistmisele koos käibemaksuga, kuivõrd hageja on

käibemaksukohustuslane, mistõttu on tal võimalik tehtavatelt kuludelt käibemaks tagasi arvata.

Samuti tuleb põhivõlalt välja mõista viivis.

Apellatsioonkaebus

20. Hageja esitas 23.10.2019 apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada

osaliselt ja mõista Mere Arendus OÜ-lt välja täiendavalt 141 671 eurot ja viivise. Hageja ei

vaidlusta maakohtu otsust osas, milles hageja käibemaksunõue 31 663 eurot jäi rahuldamata.

Samuti ei vaidlusta hageja maakohtu otsust osas, milles hagi rahuldati.

21. Apellatsioonkaebuse kohaselt ei ole maakohus arvestanud hageja poolt hagiavaldusele

lisatud e-kirjavahetust poolte vahel, mis kinnitas hageja poolt omandatud ruumide

majutusettevõtteks mittesobivust ja selle teadaandmist müüjale. Maakohus pole piisavalt

arvestanud tõenditega, sh MP teostatud ekspertiisiga.

22. Fakti, et torustike survestamist enne seinte sulgemist pole teostatud, kinnitavad

ehituspäevikute ja kaetud tööde aktide sissekanded, millest on näha, et enne viimast väidetavat

surveproovi 16.02.2016 korrustel 0. – 5. olid kõik seinad suletud. Kui torustike surveproovid

oleks tehtud korrektselt, siis oleks halvasti tehtud pressliited survestamise käigus välja tulnud

ja parandatud ning hilisemad õnnetused oleksid olemata olnud. Probleemi lahendamiseks oleks

vaja teha surveproovid nii külma- kui ka soojavee torustikele.

23. Hoone kolmanda korruse korterite ventilatsioonisüsteemi tegelik olukord ei vasta

projektis esitatud nõuetele, st värskeõhuklapi õhuhulk peaks olema 10 l/s. Paigaldatud klapid

ei vasta projektis nõutule, kuna puuduvad filtrid ja tänavapoolsetes tubades ka nõutud

mürasummutid. Seoses sanruumi dušši vee puuduliku äravooluga on sanruumis tekkinud

üleujutused, mille tagajärjel on näha ukse piirdeliistudel liigniiskusest tekkinud vigastused. See

asjaolu viitab, et põrandaküttega ruum ei kuiva piisavalt kiiresti, mis viitab asjaolule, et

õhuvahetus sanruumis ei ole piisav. Õhuvool läbi köögikubu toimub pidevalt, mis tekitab

korterites liigset müra ja ka köögi lõhnad levivad teistesse tubadesse. Õhuvool läbi kubu ei

katkenud ka siis, kui püstiku väljatõmbe ventilaator seisati. Järelikult on väljatõmbe püstikul

tugev korstnaefekt. Katkematu väljatõmme läbi köögikubu lööb segi kogu korteri ventilatsiooni

režiimi.

24. Siseõue parkimiskorraldus ja vertikaalplaneeringu tegelik olukord ei vasta samuti

nõuetele. Siseõue parkimisalal on ainult üks restkaev. Projekteerija seletuskirjas esitatud väide,

et kogu asfaldiala sadeveed on võimalik ära juhtida olemasolevasse restkaevu, on asjatundmatu.

Vastuapellatsioonkaebus

25. Mere Arendus OÜ esitas 19.11.2019 vastuapellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu

otsuse tühistada osas, milles maakohus hagi rahuldas ja jättis menetluskulud 8,76% osas tema

kanda. Mere Arendus OÜ palub teha uue otsuse, millega jätta hagi vaidlustatud osas

rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda.

26. Vastuapellatsioonkaebuse kohaselt rahuldas maakohus kanalisatsiooniga seotud nõude

ebaõigesti, jättes hindamata asjas esitatud olulised tõendid. Ekslik on maakohtu seisukoht, mille

kohaselt müüja ei ole tõendanud, et tal ei olnud võimalust rajada duširuumide kanalisatsiooni

projektikohaselt. Tsiviilasja esitati eriteadmistega isiku KA arvamus, mille kohaselt DN50

torustik paigaldati tulenevalt hoone eripärast, tegemist ei ole uushoonega, vaid hoone

rekonstrueerimisega. Samuti on tegemist kinnismälestisega, mille rekonstrueerimisele olid

piirangud, hoone konstruktsioonid ei võimaldanud suurema torustiku paigaldamist. Maakohus

eelviidatud tõendit ei hinnanud. Maakohus jättis tähelepanuta väite, et müüja kõrvaldas

põrandakallete probleemi kokkuleppel hagejaga, hageja eksperdi soovitud viisil, mistõttu ei ole

põrandakallete küsimus käsitletav lepingu eseme puudusena.

27. Maakohus on andnud nõude lõppemisele ebaõige hinnangu. Hageja nõudis puuduste

kõrvaldamist garantiiperioodil, seega on tegemist garantiiajal ilmnenud puudustega.

Garantiiperioodil ilmnenud puuduseid ei saa eristada lepingu eseme puudustest

garantiiperioodil. Tegemist on samade puudustega. Hageja on kinnitanud, et kõik garantiilõpu

tööd on teostatud ning rohkem nõudeid hagejal ei ole. Hageja on seega loobunud oma nõuetest

lepingu eseme puuduste osas.

28. Maakohus on eksinud nõude rahuldamise ulatusega 5000 euro suuruses summas, mille

hulka kuulub torude ja trappide vahetamise tööjõukulu. Hageja esitatud kalkulatsioonis ei ole

tegemist tööjõukuluga, vaid 5000 eurot on veetorustiku survestamise kulu. Maakohus on ise

leidnud, et veetorustiku survestamise nõue on põhjendamatu.

Vastused kaebustele

29. Pooled vaidlevad teineteise kaebustele vastu ning paluvad jätta need rahuldamata.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

30. Äriregistri andmetest nähtuvalt on Mere Arendus OÜ ühinenud 22.08.2019 Endoveri

Arenduste Osaühinguga (uue ärinimega RT3 OÜ), mille tagajärjel kustutati Mere Arendus OÜ

registrist. Ringkonnakohus lubas 07.09.2020 kohtuistungil TsMS § 209 alusel RT3 OÜ-l

astuda menetlusse Mere Arendus OÜ üldõigusjärglasena.

31. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb tühistada osas, milles kohus rahuldas

hageja põhinõude 11 644 eurot ületavas ulatuses, samuti 11 644 eurot ületavalt põhinõudelt

arvestatava viivise väljamõistmise osas. Tühistatud osas tuleb hagi jätta rahuldamata. Lisaks

tuleb maakohtu otsus tühistada menetluskulude jaotuse osas ja teha uus menetluskulude jaotus.

Muus osas jääb maakohtu otsuse resolutsioon muutmata, kuid osaliselt tuleb muuta otsuse

põhjendusi (TsMS § 657 lg 1 p 2 ja p 21). Apellatsioonkaebus jääb rahuldamata.

Vastuapellatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt.

32. Ringkonnakohtu hinnangul on maakohus õigesti leidnud, et müüja rikkus

müügilepingut seoses sellega, et on sanitaarruumides kasutanud projektis märgitust väiksema

läbimõõduga äravoolutorusid ja dušši äravoolu trappe. Nimetatu on tõendatud eriteadmistega

isiku MP 2017.a aprillis koostatud arvamusega (I kd tl 44-53). Kostja on seisukohal, et hoones

ei olnud võimalik suuremate äravoolutorude paigaldamine, mille kohta on esitatud

eriteadmistega isiku KA arvamus (I kd tl 162-163). KA arvamuse kohaselt on vaidlusaluse

hoone puhul tegemist kinnismälestisega ning hoone konstruktsioonid ei võimaldanud suurema

torustiku paigaldamist. Ringkonnakohus märgib, et eriteadmistega isiku KA arvamus ei tõenda

piisavalt, et suurema torustiku paigaldamine ei olnud võimalik, kuna arvamusest ei nähtu, millel

see väide põhineb. KA arvamusest ei selgu, millistele andmetele tuginedes ta seda väidab.

Kostja on esitanud korteri nr 22 veetesti andmed, mille kohaselt hooldatud trapi korral uputust

ei tekkinud (I kd tl 137-139). Asjaolu, et pärast trapi hooldamist voolas vesi selle veetesti

raames kohaselt ära, ei muuda lepingurikkumist olematuks. Ehitusprojekti kohaselt pidi nii

äravoolutoru kui ka dušši äravoolu trapp olema suuremate läbimõõtudega. Ettenähtust

väiksema läbimõõduga äravoolutorustik ja äravoolutrapp suurendab ummistuse ja uputuse

tekkimise riski.

33. Eriteadmistega isiku MP arvamuse kohaselt ei ole duširuumide põrandakalded piisavad.

Ringkonnakohtu hinnangul on müüja aga hiljem põrandakalde puuduse kõrvaldanud selliselt,

et on paigaldanud duširuumidesse statsionaarsed põrandaliistud, mis takistavad vee valgumist.

Põrandaliistude paigaldamises ei ole pooltel vaidlust. Tunnistajate IK ja RA ütlustest nähtuvalt

see lahendus toimib. Ringkonnakohus leiab, et kuna müüja on puuduse kõrvaldanud

põrandaliistude panemisega, siis on hagis esitatud etteheide, mis puudutab duširuumide

ebapiisavat põrandakallet, põhjendamatu.

34. Maakohus leidis, et veetorustiku survestamise osas ei ole lepingut rikutud. Maakohus

on analüüsinud nii eriteadmistega isiku MP arvamust kui ka survestuse protokolle. Kolleegiumi

hinnangul ei ole maakohus rikkunud tõendite hindamise reegleid, kui asus seisukohale, et

veetorustiku surveproovid on edukalt teostatud. Samuti nähtub eriteadmistega isiku KA

arvamusest, et torustiku survestamiseks ei pea seinad olema tingimata avatud.

35. Eriteadmistega isiku MP 2017.a aprillis koostatud arvamust kohaselt on korterites jäetud

välja vahetamata aknad, samuti ei vasta akendesse paigaldatud värskeõhuklapid nõuetele.

Maakohus tuvastas, et lepingust ei tulnud müüjale kohustust vahetada välja aknad.

Ringkonnakohus nõustub maakohtu järeldusega, et lepingus kokkulepitud akende korrastamine

ei tähenda, et müüjal oleks olnud kohustus aknad välja vahetada. Müüja on aknaid

renoveerinud. Hageja on saatnud 2017.a novembris kirja, et hetkel on kõik aknad tehtud ja ta

on tehtuga rahul (I kd tl 136). Maakohus tuvastas, et igasse tuppa on paigaldatud üks

värskeõhuklapp, mis seisneb raami puuritud 12 avast ja mis on kaetud avatava kattega.

Ringkonnakohtu hinnangul leidis maakohus põhjendatult, et on tõendamata, et paigaldatud

klapid ei vasta õhuvoolu läbilaskevõime osas projektile. Hageja ei ole esitanud tõendeid, et ta

on õhuvoolu läbilaskevõimet mõõtnud. Lisaks leidis maakohus, et hageja ei ole tõendanud, et

akna väliraamile paigaldatud katet ja selle ava katvat võrku ei saa käsitleda mürasummuti ja

filtrina. Apellatsioonkaebuses ei ole esitatud väiteid, mis annaksid aluse ringkonnakohtule

asuda maakohtust erinevale seisukohale. Eeltoodust tulenevalt on põhjendamatu hageja nõue,

mis puudutab akendega seonduvat kahju hüvitamist.

36. Hageja on hagiavalduses seisukohal, et sanitaarruumide uste sisse tuleb paigaldada

sobivad siirdeõhu restid õhu juurdevoolu tagamiseks. Ringkonnakohtu hinnangul leidis

maakohus õigesti, et nii eriteadmistega isiku MP arvamusest kui ka ventilatsioonisüsteemide

reguleerimise protokollist (I kd tl 170-176) tuleneb, et projektikohane väljatõmbe õhu hulk on

tagatud. Seega on põhjendamatu hageja väide, et siirdeõhu restide paigaldamata jätmisega on

müüja rikkunud lepingut. Lisaks ei nähtu hageja kahjunõude kalkulatsioonist, et see sisaldaks

sanitaarruumide ustesse siirdeõhu restide paigaldamise kulu.

37. Hageja on heitnud müüjale ette, et õhuvool läbi köögikubu toimub pidevalt, mis tekitab

liigset müra ning lõhnade levimist. Ringkonnakohus märgib, et vaidlust ei ole, et müüja

lepinguliseks kohustuseks ei olnud köögikubude tarnimine, vaid seda pidi tegema ostja. Asja

materjalides on ventilatsioonisüsteemi reguleerimise katseprotokoll, millest järeldub, et

lepinguesemete hagejale üleandmisel oli ventilatsioonisüsteem tasakaalustatud ja mõõdistatud

(I kd tl 140-146). Tõendamata on, et pärast hageja poolt köögikubude paigaldamist, oli

ventilatsioonisüsteemi seadistamine ja tasakaalustamine müüja ülesanne. Lisaks on

eriteadmistega isiku MP arvamuses märgitud, et katusel olev väljatõmbe ventilaator, mis peaks

töötama rõhuanduri järgi, töötab käsitsi juhitava pööreteregulaatoriga. Samas järeldub

arvamusest, et ventilaatori regulaator ei ole köögikubudega seonduva probleemi põhjuseks,

kuna arvamuse kohaselt õhuvool läbi kubu ei katkenud ka siis, kui püstiku väljatõmbe

ventilaator seisati. Seega ei ole leidnud kinnitust, et köögikubude kaudu toimuv katkematu

õhuvool on põhjustatud müüja lepingurikkumisest. Katusel oleva ventilaatori regulaatori

väljavahetamise kulu kohta ei ole hageja tõendeid esitanud ja see kulu ei sisaldu ka hageja

kahjunõude kalkulatsioonis. Eeltoodust tulenevalt on põhjendamatu hageja nõue, mis puudutab

korterite köögikubude normaalse töö tagamiseks lisa off-on elektriliste klappide paigaldamise

kulu hüvitamist.

38. Seonduvalt parklakohtade joonimisega asus maakohus seisukohale, et hageja ei ole

tuginenud asjaolule, et temale kuuluvad parklakohad oleks vääralt maha joonitud ning

kolmandatele isikutele kuuluvate parklakohtadega seonduvalt ei saa hageja nõudeid esitada.

Seda seisukohta ei ole hageja apellatsioonkaebuses vaidlustanud. Seonduvalt parklaplatsi

kaldega on maakohus põhjendatult leidnud, et müüja lepingurikkumine on tõendamata. Kuigi

ühelt fotolt nähtub vihmaloik, ei saa sellest järeldada, et parklat ei saa eesmärgipäraselt

kasutada. Vihmasaju korral on lompide tekkimine tavapärane ning üksnes sellest ei saa

järeldada parkla ehitusnormidele mittevastavust. Eriteadmistega isiku MP arvamuse kohaselt

on projekteerija seletuskirjas esitatud väide, et sadevesi on võimalik ära juhtida olemasolevasse

restkaevu, asjatundmatu. MP arvamusest aga ei nähtu, millistele konkreetsetele

ehitusnormidele tema seisukoht tugineb. Õige on maakohtu seisukoht, et hageja ei ole

tõendanud, et platsi praegused kalded on vastuolus lepingu või mõne õigusaktiga.

39. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole hageja tõendanud, et kolmanda korruse koridori

ventilatsiooni osas on rikutud lepingut. MP arvamusest nähtub, et ehitusprojekt ei näinud ette

eraldi ventilatsiooni. Kuigi MP arvamuse kohaselt on koridori sisekliima halb, ei ole seda väidet

toestatud mõõtmistega, mistõttu on MP väide oletuslik. Maakohus leidis põhjendatult, et hageja

ei ole esitanud tõendeid, millest nähtuks mõõtmiste tulemused, et koridori loomulik

ventilatsioon ei tööta ja ei vasta seda valdkonda reguleerivatele normidele.

40. Ringkonnakohus ei nõustu kostjaga, et hageja on müügilepingu rikkumisele tuginevast

kahjunõudest loobunud. Asja materjalides on garantiitööde ülevaatuse aktid, milles hageja

kinnitas, et kõik garantiilõpu tööd on teostatud ja rohkem nõudeid müüjale ei ole. Kolleegium

märgib, et müügigarantii on müügilepingust eraldiseisev õigussuhe. VÕS § 230 lg 5 sätestab,

et müügigarantii ei välista ega piira ostja õigust kasutada muid seadusest või lepingust

tulenevaid õiguskaitsevahendeid. Garantiitööde ülevaatuse aktidest nähtuvalt on aktides

viidatud garantiiperioodile ja garantiitöödele. Aktidest tuleneb, et hageja on kinnitanud

garantiist tulenevate nõuete puudumist. Aktidest ei ilmne, et hageja oleks loobunud

müügilepingu rikkumisele tuginemisest. Kostja ei ole tõendanud, et hageja tahteks oli loobuda

ka müügilepingust tulenevatest nõuetest.

41. Maakohus on välja mõistnud kahju summas 16 644 eurot, mis koosneb järgnevast: 1)

sanruumi põrandate lammutamine kanalisatsioonitoru avamiseks ja asendamiseks suurema

läbimõõduga toruga – 4109 eurot; torude, trappide ja ühenduste materjalikulu 1803 eurot; 3)

torude ja trappide vahetamise tööjõukulu - 5000 eurot; 4) sanruumi põrandate ehitamise ja

viimistlemise kulu - 5732 eurot.

42. Ringkonnakohus leiab, et maakohus on põhjendamatult mõistnud välja torude ja

trappide vahetamise tööjõukulu 5000 eurot. Eriteadmistega isiku MP hinnakalkulatsioonist

nähtub, et 5000 eurot on veetorustiku survestamise kulu (I kd tl 83). Selle kulu nõudmine on

aga põhjendamatu, kuna kohus on leidnud, et müüja on veetorustiku surveproovid teostanud.

Samuti märgib kolleegium, et 1803 euro puhul ei ole tegemist üksnes torude, trappide ja

ühenduste materjalikuluga, vaid MP hinnakalkulatsioonist järeldub, et see summa hõlmab ka

tööjõukulu. Kuigi ringkonnakohus leidis, et müüja on duširuumide põrandakaldega seotud

puuduse kõrvaldanud, ei anna see alust kahjuhüvitise vähendamiseks. MP kalkulatsiooni

kohaselt on äravoolu torude vahetamiseks vaja lammutada sanruumi põrandaid 59 m2 ulatuses.

Ka sanruumi põrandate ehitamise maht on MP kalkulatsiooni kohaselt 59 m2. Sellest järelduvalt

ei sõltu sanruumi põrandate lammutamise ja ehitamise maht ning hind sellest, kas eeltoodud

töödega koos toimub ka põrandakalde suurendamine. Seega kuulub kostjalt väljamõistmisele

11 644 eurot ja seaduses sätestatud viivis alates kohtuotsuse jõustumisest.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

43. Lähtudes hagi rahuldamise ulatusest tuleb maakohtu menetluskulud jätta 6 % ulatuses

kostja kanda ning 94 % ulatuses hageja kanda (TsMS § 163 lg 1). Arvestades maakohtu otsuse

vaidlustatud osa ja asja lahendamise tulemust ringkonnakohtus, tuleb apellatsiooniastme

menetluskulud tuleb jätta 7 % ulatuses kostja kanda ja 93 % ulatuses hageja kanda (TsMS §

163 lg 1, § 171 lg 1).

Tsiviilasja sisuliselt lahendanud maakohus määrab menetluskulude suuruse kindlaks

määrusega mõistliku aja jooksul kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumisest

(TsMS § 177 lg 2).

(allkirjastatud digitaalselt)

Indrek Soots, Krista Kirspuu, Imbi Sidok-Toomsalu