2-20-9445/23 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtunik

Indrek Parrest

Määruse tegemise koht ja aeg

14. september 2020, Tartu

Tsiviilasja number

2-20-9445

Tsiviilasi

Eesti Vabariigi (Maksu- ja Tolliameti kaudu) hagi

Alfa Print OÜ ja Renett Kinnisvara OÜ vastu

tehingu kehtetuks tunnistamiseks, tehingu alusel

saadu üleandmiseks ja kinnistusraamatu kande

muutmiseks

Vaidlustatud kohtulahendid

Viru Maakohtu 2. juuli 2020. a määrus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Renett Kinnisvara OÜ määruskaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised

ja

nende

esindajad

Hageja (vastustaja): Eesti Vabariik (Maksu- ja

Tolliameti kaudu; registrikood 70000349), volitatud

esindaja Inna Golovina

Kostja I: Alfa Print OÜ (registrikood 11619333),

seaduslik esindaja Taivo Israel

Kostja II (määruskaebuse esitaja): Renett Kinnisvara

OÜ

(registrikood

12649415),

esindajad

vandeadvokaadid Aivar Pilv ja Epp Lumiste

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada Renett Kinnisvara OÜ määruskaebus osaliselt.

2. Tühistada Viru Maakohtu 2. juuli 2020. a määrus osaliselt, millega hagi tagamise

abinõuna kanti Renett Kinnisvara OÜ-le kuuluvale kinnistule asukohaga Lääne-

Viru maakond, Rakvere linn, Narva mnt 24 (registriosa nr 3858531) käsutamise

keelumärge kinnistusraamatusse Eesti Vabariigi (Maksu- ja Tolliameti kaudu)

kasuks (maakohtu määruse resolutsiooni p 2).

3. Teha tühistatud osas uus määrus, millega rahuldada Eesti Vabariigi (Maksu- ja

Tolliameti kaudu) taotlus hagi tagamiseks osaliselt ning kanda hagi tagamiseks

kinnistusraamatu registriossa nr 3858531 Renett Kinnisvara OÜ-le kuuluvale

kinnisasjale asukohaga Lääne-Viru maakond, Rakvere linn, Narva mnt 24

eelmärge ja märkus Eesti Vabariigi (Maksu- ja Tolliameti kaudu) kasuks

järgnevalt:

3.1. Eelmärge tsiviilasjas nr 2-20-9445 esitatud 18. aprillil 2019 sõlmitud

kinnistu müügilepingu ja asjaõiguslepingu tagasivõitmise korras kehtetuks

tunnistamise ning kinnistu omandi üleandmise tagamiseks Eesti Vabariigi

(Maksu- ja Tolliameti kaudu) kasuks.

3.2. Märkus: tsiviilasjas nr 2-20-9445 on Eesti Vabariigi (Maksu- ja Tolliameti

kaudu) poolt esitatud Alfa Print OÜ ja Renett Kinnisvara OÜ vastu nõue

18. aprillil 2019 sõlmitud kinnistu müügilepingu ja asjaõiguslepingu

tagasivõitmise korras kehtetuks tunnistamiseks ning kinnistu omandi

üleandmiseks.

4. Kustutada käesoleva määruse resolutsiooni punktis 3 nimetatud eelmärke ja

märkuse kinnistusraamatusse kandmisel kinnistusraamatu registriosast nr

3858531 määruse resolutsiooni punktis 2 nimetatud keelumärge (sisse kantud

3. juulil 2020).

5. Lugeda Viru Maakohtu 2. juuli 2020. a määruse resolutsiooni kehtivaks

terviklikuks sõnastuseks:

1) Rahuldada hagi tagamise avaldus osaliselt.

2) Kanda hagi tagamiseks kinnistusraamatu registriossa nr 3858531 Renett

Kinnisvara OÜ-le kuuluvale kinnisasjale asukohaga Lääne-Viru maakond,

Rakvere linn, Narva mnt 24 eelmärge ja märkus Eesti Vabariigi (Maksu- ja

Tolliameti kaudu) kasuks järgnevalt:

2.1)

Eelmärge tsiviilasjas nr 2-20-9445 esitatud 18. aprillil 2019 sõlmitud

kinnistu müügilepingu ja asjaõiguslepingu tagasivõitmise korras

kehtetuks tunnistamise ning kinnistu omandi üleandmise tagamiseks

Eesti Vabariigi (Maksu- ja Tolliameti kaudu) kasuks.

2.2)

Märkus: tsiviilasjas nr 2-20-9445 on Eesti Vabariigi (Maksu- ja

Tolliameti kaudu) poolt esitatud Alfa print OÜ ja Renett Kinnisvara

OÜ vastu nõue 18. aprillil 2019 sõlmitud kinnistu müügilepingu ja

asjaõiguslepingu tagasivõitmise korras kehtetuks tunnistamiseks ning

kinnistu omandi üleandmiseks.

6. Toimetada määrus pooltele kätte ning saata pärast jõustumist täitmiseks Tartu

Maakohtu kinnistusosakonnale.

Edasikaebamise kord

Käesoleva määruse peale ei saa määruskaebust Riigikohtule esitada (tsiviilkohtumenetluse

seadustiku (TsMS) § 390 lg 1 alusel).

ASJAOLUD JA EELNEV MENETLUSKÄIK

1. Eesti Vabariik (Maksu- ja Tolliameti kaudu) (hageja) esitas 30. juunil 2020 hagi Alfa

Print OÜ (kostja I) ja Renett Kinnisvara OÜ (kostja II) vastu 18. aprilli 2019 kinnistu müügi-

ja asjaõiguslepingu kehtetuks tunnistamiseks, tehingu alusel saadu üleandmiseks ja

kinnistusraamatu kande muutmiseks.

Koos hagiga esitas hageja taotluse hagi tagamiseks, paludes arestida ja kanda

kinnistusraamatu registriossa nr 3858531 kostjale II kuuluvale kinnisasjale asukohaga Lääne-

Viru maakond, Rakvere linn, Narva mnt 24 käsutamise keelumärge hageja kasuks. Arvestades

hagi aluseks olevaid asjaolusid, on hagejal põhjendatud alus väita, et keelumärke seadmata

jätmisel võib hageja nõude rahuldamine kostja I suhtes muutuda võimatuks – kostja II võib

kinnistu nõude tasumise vältimiseks võõrandada kolmandatele isikutele. Vaidlusaluse

kinnistu edasivõõrandamine raskendab kohtuotsuse täitmist või teeb kohtuotsuse täitmise

võimatuks.

MAAKOHTU SEISUKOHAD

2. Viru Maakohus rahuldas 2. juuli 2020. a määrusega taotluse hagi tagamiseks ning

seadis kostja II omandis olevale kinnisasjale käsutamise keelumärke hageja kasuks.

Maakohus leidis, et hageja taotlus keelumärke kandmiseks kinnistusraamatusse on

põhjendatud ja kuulub rahuldamisele. Maakohtu hinnangul põhistas hageja kohtule nõuet,

mille tagamist ta soovis, ja ka tagamise aluseks olevaid asjaolusid. Maakohtu hinnangul oli

põhjendatud hageja kartus, et hagi tagamata jätmisel eksisteerib võimalus, et kostja II võib

vaidlustatud tehingu alusel omandatud kinnisasja edasi võõrandada kolmandatele isikutele.

Kohus oli seisukohal, et käsutuskeelu seadmine on kohane ja eesmärgipärane hagi tagamise

abinõu ega koorma kostjat II põhjendamatult.

Kohus selgitas, et hagi tagamise taotlemisel peab hageja arvestama, et kui kohus küll rahuldab

hagi tagamise taotluse, kuid hiljem jätab kohtuotsusega hagi rahuldamata, siis juhul kui hagi

tagamisest tekkis kostjale kahju, on hageja kohustatud kahju hüvitama (TsMS § 391).

Maakohus kasutas kaalutlusõigust ja jättis hagejalt hagi tagamisega kaasneva tagatise

nõudmata eelkõige seetõttu, et tegemist ei ole rahalise nõudega hagiga.

MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

3. Kostja II esitas 27. juulil 2020 määruskaebuse, milles taotleb maakohtu määruse

tühistamist. Juhul, kui maakohus peab hagi tagamist põhjendatuks, siis palub kostja II

kohustada hagejat tasuma hagi tagamise tagatise summas 2500 eurot kohtu poolt määratud

kontole ning kui hageja jätab tagatise tasumata, siis tühistada hagi tagamine. Kostja II palub

jätta menetluskulud hageja kanda.

Maakohus on rikkunud TsMS § 378 lg-st 4 tulenevat põhimõtet. Keelumärke seadmine on

kostja II suhtes ülemäära koormav. Praegusel juhul on võimalik saavutada hageja soovitud

eesmärk eelmärkega, mida hageja on ka taotlenud.

Maakohus on ekslikult omistanud kostja I käitumise kostjale II ning ei ole hinnanud hageja

põhistusi kostja II käitumise osas. Asjas esitatud tõendid kinnitavad hagi tagamise vajaduse

puudumist. Hageja faktiväidete õigsuse eeldamise korral ei ole eluliselt usutav kostja II

kavatsus kinnisasja võõrandada.

Maakohus on hagi perspektiivi hindamisel jätnud tähelepanuta ilmsed vastuolud hagi alusena

kirjeldatud asjaoludes ja hageja ebaõiged kinnitused.

Maakohus on rikkunud diskretsiooni piire tagatise nõudmata jätmisel. Mitterahalise nõude

puhul on tagatise nõudmine põhjendatud kostjale tekkiva võimaliku kahju hüvitamise

eesmärgil.

4. Hageja palub jätta määruskaebuse rahuldamata.

Hageja ei nõustu kostja II seisukohaga, et hagi tagamiseks puudub alus. Kostjate puhul on

tegemist lähikondsete isikutega. Maakohus ei analüüsi hagi perspektiivi hindamisel tõendeid.

Kui kohus leiab, et käsutamise keelumärke seadmine on kostja II suhtes ebamõistlikult

koormav, siis palub hageja kanda kinnistusraamatusse eelmärge nõude tagamiseks ja märkus

poolelioleva kohtuvaidluse kohta.

5. Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ning saatis TsMS § 663 lg 5 alusel

läbivaatamiseks ja lahendamiseks Tartu Ringkonnakohtule.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

6. Ringkonnakohus, tutvunud kaebuse ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu

määrus tuleb TsMS § 667 lg 2 alusel tühistada osas, millega kohus kandis kinnistusraamatusse

kostjale II kuuluvale kinnisasjale hageja kasuks käsutamise keelumärke. Ringkonnakohus

teeb tühistatud osas uue määruse, millega rahuldab hageja taotluse hagi tagamiseks osaliselt

ja kannab hagi tagamiseks kinnistusraamatusse kostja II nimele registreeritud kinnisasjale

hageja kasuks eelmärke ja lisaks sellele märkuse, mis avalikustab kinnistu kohta käiva

poolelioleva kohtuvaidluse. Muus osas tuleb maakohtu määrus jätta muutmata. Määruskaebus

rahuldatakse osaliselt.

Juhindudes TsMS § 654 lg-st 2² ja §-st 659, esitab ringkonnakohus määruse resolutsiooni

juures kohtumääruse kehtiva resolutsiooni tervikliku sõnastuse.

7. Ringkonnakohus leiab, et maakohus rikkus kinnisasjale keelumärke seadmisega

TsMS § 378 lg-t 4, mille kohaselt tuleb hagi tagava abinõu valikul arvestada, et kohaldatav

abinõu koormaks kostjat üksnes niivõrd, kuivõrd seda võib pidada hageja õigustatud huvisid

ja asjaolusid arvestades põhjendatuks. Maakohus ei ole põhjendanud, miks teised võimalikud

hagi tagamise abinõud ei taga käesolevas asjas hageja õigustatud huve piisavalt.

7.1.

Hageja on praeguses asjas esitanud täitemenetluse seadustiku (TMS) § 187 lg 1 alusel

kinnistu müügi- ja asjaõiguslepingu kehtetuks tunnistamise ja sellest tulenevalt kinnistu

omandi üleandmise nõude. Selline omandi üleandmisele suunatud nõue on ringkonnakohtu

hinnangul tagatav eelkõige eelmärkega (vt Riigikohtu 6. juuni 2018. a määrus tsiviilasjas

nr 2-17-15902, p 9.1).

7.2.

Asjaõigusseaduse (AÕS) § 63 lg 1 p 1 kohaselt võib kinnistusraamatusse kanda

eelmärke asjaõiguse omandamise või kustutamise või selle õiguse sisu või järjekoha

muutmise nõude, sealhulgas tulevase või tingimusliku nõude tagamiseks. AÕS § 631 lg 2

esimese lause alusel võib eelmärke kinnistusraamatusse kanda ka hagi tagamise korras. Hagi

esitajat kaitseb hagi tagamiseks sissekantava eelmärke korral AÕS § 63 lg 3 esimene lause,

mille kohaselt on asjaõiguse käsutamine pärast eelmärke kandmist kinnistusraamatusse tühine

osas, milles see eelmärkega tagatud nõuet kahjustab või piirab. Sama kehtib AÕS § 63 lg 4

kohaselt sundtäitmise käigus, pankrotihalduri poolt või kohtulahendi alusel tehtava käsutuse

suhtes. AÕS § 63 lg 3 teise lause kohaselt ei takista eelmärge erinevalt keelumärkest kannete

tegemist kinnistusraamatusse. Selliselt võimaldab eelmärge paindlikumalt kui keelumärge

arvestada lisaks hageja huvidele ka kostjate huvidega.

7.3.

Ringkonnakohus leiab, et praeguses asjas hagi tagamiseks käsutamise keelumärke

kinnistusraamatusse kandmine koormab kostjat II ebaproportsionaalselt TsMS § 378 lg 4

mõttes. Vaidlustatud maakohtu määrus tuleb seetõttu tühistada osas, millega kohus hageja

taotluse vastavas ulatuses rahuldas.

8. Hageja on 12. augustil 2020 ringkonnakohtule esitatud seisukohas esitanud

(alternatiivse) taotluse (hageja esitas alternatiivse taotluse ka 30. juuni 2020. a hagi tagamise

taotluses) kanda keelumärke asemel kinnistusraamatusse eelmärge ja märkus, mis

avalikustaks kostja II nimele registreeritud kinnisasja kohta käiva poolelioleva kohtuvaidluse

ja selle sisu.

8.1.

Arvestades eelpool märgitut ning hageja 12. augustil 2020 esitatud alternatiivseid

taotlusi, peab ringkonnakohus võimalikuks teha tühistatud osas uue määruse, millega

rahuldab hagi tagamise taotluse osaliselt ning kannab taotletud keelumärke asemel

kinnistusraamatusse eelmärke. Ringkonnakohus lisab, et sellise määruse saab kohus teha ise

omal algatusel (vt ülalviidatud Riigikohtu määrus tsiviilasjas nr 2-17-15902, p 10).

8.2.

Riigikohus on leidnud, et hageja huvide kaitseks võib osutuda otstarbekaks kanda

lisaks eelmärkele sisse ka märkus, mis avalikustab kinnistu kohta käiva poolelioleva

kohtuvaidluse olemasolu (vt viidatud Riigikohtu määrus tsiviilasjas nr 2-17-15902, p 11).

AÕS § 631 lg 7 järgi kantakse märkus kinnistusraamatusse seaduses sätestatud juhul. Selliseks

seaduseks võib lugeda ka TsMS § 378 lg 1 p 10, mis võimaldab kinnistusraamatus AÕS § 63

lg 1 p 4 kohase märkuse abil nähtavaks teha, et kohtus on pooleli kinnistusraamatusse kantud

kinnistut puudutav kohtuvaidlus. Sellisel hagi tagamise abinõul on üldine seos ka AÕS § 631

lg 2 esimeses lauses ning lg 5 esimeses lauses nimetatud abinõudega (hagi tagamise korras

võib kinnistusraamatusse kanda eelmärke ja vastuväite).

Sissekantav märkus tagab ka seda, et kolmas isik ei saa pärast kohtumenetluse lõppemist

tugineda TsMS § 460 lg 2 kohaselt sellele, et tema suhtes praeguses asjas tehtav võimalik

hagi rahuldav kohtulahend kolmanda isiku heausksuse tõttu ei kehtiks. Seega ei oleks hagejal

märkuse sissekandmise korral eelduslikult vaja esitada uut hagi, kui kostja II peaks kinnistu

võõrandama, sest TsMS § 460 lg 1 kohaselt kehtiks praeguses asjas tehtav hagi rahuldav

lahend ka üld- või eriõigusjärglase suhtes. Õigusjärgluse olemasolu tehakse vajaduse korral

kindlaks TMS § 18 kohaselt.

8.3.

Kuivõrd hageja on 12. augustil 2020 esitatud seisukohas palunud alternatiivselt kanda

sisse eelmärge koos märkusega, peab ringkonnakohus hageja õiguste tagamise seisukohalt

otstarbekaks kanda lisaks eelmärkele ka märkuse, mis avalikustab kostja II nimele

registreeritud kinnistu kohta käiva poolelioleva kohtuvaidluse. Seega kinnistusraamatusse

tuleb koos eelmärkega sisse kanda ka märkus (AÕS § 63 lg 1 p 4).

9. Ringkonnakohtu hinnangul ei anna määruskaebuse väited alust maakohtu määrust

täies ulatuses tühistada ning kostjate vastu esitatud nõue tagamata jätta.

10. Hagi tagamisel peab kohus tulenevalt TsMS § 381 lg-st 2 kontrollima, kas hageja on

nõuet ja tagamise aluseks olevaid asjaolusid TsMS § 235 mõttes põhistanud. Väite

põhistamine on kohtule väite põhjendamine selliselt, et põhjenduse õigsust eeldades saab

kohus lugeda väite usutavaks (vt nt Riigikohtu 29. mai 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-64-

12, p 16). Väite põhistamisele ei esitata samasuguseid formaalseid ja sisulisi nõudmisi nagu

faktiliste asjaolude tõendamisele hagimenetluses (vt Riigikohtu 13. märtsi 2007. a määrus

tsiviilasjas nr 3-2-1-14-07, p 11). Hagi ja hagi tagamise taotluse usutavuse hindamine ei eelda,

et kohus kontrolliks, kas kõikide hagis nimetatud asjaolude tõendamiseks on esitatud tõendid,

ega ka tõenditele hinnangu andmist. Hagi tagamise menetluses hagi kohta tõendeid ei koguta

ega hinnata (vt ka Riigikohtu 3. veebruari 2017. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-84-16, p 16

koos selles viidatud praktikaga).

Kuivõrd tagasivõitmise nõude rahuldamise kõigi eelduste täitmine on vaidluse sisulise

lahendamise küsimus, ei ole võimalik hagi tagamise peale määruskaebuse lahendamisel

ringkonnakohtul nimetatud asjaolude osas lõplikku seisukohta võtta.

10.1. Ringkonnakohtu hinnangul on hageja hagi tagamise avalduses tagatavat nõuet

piisavalt põhistanud (TsMS § 381 lg 1 p-d 1 ja 2 ning lg 2). Hageja väidetud asjaolud on

hagiavalduse põhjal omavahel kooskõlas ning hagis on viidatud asjakohaste tõendite

olemasolule. Nõude olemasolu on hagiavalduse põhjal hagi tagamiseks piisavalt usutav.

Hageja nõude (ega tagamise aluseks olevate asjaolude) põhistatuse seisukohalt ei ole määrav

see, et hageja on hagiavalduses ekslikult märkinud, nagu tal oleks TMS § 2 lg 1 p-s 3

nimetatud täitedokument. Hageja poolt esitatud asjaoludest nähtub, et tal on kostja I suhtes

TMS § 2 lg 1 p-s 12 nimetatud täitedokument (s.o maksuhalduri maksuotsus).

10.2. Hagi tagamise põhistatust (st kohtuotsuse täitmise raskendatuse või võimatuks

muutumise oht) ei ole vaja eelmärke kinnistusraamatusse kandmise puhul kontrollida.

AÕS § 631 lg 2 teise lause järgi ei ole hagi tagamise määruse alusel eelmärke

kinnistusraamatusse kandmiseks nõutav, et eelmärke kinnistusraamatusse kandmist nõudev

isik tõendaks eelmärkega tagatava nõude täitmise raskendamise või võimatuks muutumise

ohtu (vt ka Riigikohtu 6. juuni 2018. a määrus tsiviilasjas nr 2-17-15902, p 9.2).

10.3. TsMS § 377 lg 2 esimese ja teise lause järgi võib kohus sellise hagi tagamiseks, mille

esemeks ei ole rahaline nõue kostja vastu, hageja taotlusel esialgselt reguleerida vaidlusalust

õigussuhet, eelkõige asja kasutusviisi, kui see on vajalik olulise kahju või omavoli vältimiseks

või muul põhjusel. Seda võib teha sõltumata sellest, kas on alust arvata, et hagi tagamata

jätmine võib raskendada kohtuotsuse täitmist või teha selle võimatuks.

11. Ringkonnakohus ei nõustu hageja seisukohaga, et maakohus on rikkunud

diskretsiooni piire jättes hagejalt tagatise nõudmata. Tehingu kehtetuks tunnistamise ja

tehingu alusel saadu üleandmise nõue ei ole rahaline nõue, mille tagamisel on kohustuslik

TsMS § 383 lg 11 järgi nõuda tagatist. Kohus võib TsMS § 383 lg 1 alusel nõuda tagatist ka

muu hagi tagamisel, kuid selle sätte järgi tagatise nõudmine on kohtu diskretsiooniotsus,

millesse kõrgema astme kohus saab sekkuda juhul, kui madalama astme kohus on ületanud

diskretsiooni piire. Üldjuhul peab kohus muu kui rahalise nõude tagamiseks hagi tagamise

abinõude kohaldamisel hindama ja määruses põhjendama, kas esinevad eeldused hagejalt

tagatise nõudmiseks kostjal tekkiva võimaliku kahju hüvitamiseks.

TsMS § 383 lg-s 1 ei ole nimetatud konkreetseid eeldusi, millal kohus peaks hagejalt tagatist

nõudma. Tagatise nõudmine peaks olema õigustatud juhul, kui hageja majanduslik seis või

muud asjaolud tõenäoliselt ei võimalda hiljem kostjal temal tekkinud kahju (TsMS § 391)

sisse nõuda. Tagatise nõudmise aluseks võib olla ka see, et hagi tagamise abinõude

rakendamisel on kostjale kahju tekkimine selgelt ettenähtav või ülekaalukalt tõenäoline.

Praegusel juhul on maakohus vaidlustatud määruses tagatise nõudmata jätmist piisavalt

põhjendanud ning määruskaebuse väited ei anna alust maakohtu kaalutlusotsustusse sekkuda.

12. Hagi tagamise kohta tehtav määrus ei ole kohtuasja menetlust lõpetav määrus

TsMS § 173 lg 1 esimese lause mõttes. Seega pole menetluskulude jaotuse märkimine sellises

määruses vajalik.

13. Tulenevalt TsMS § 666 lg-st 1 lahendab hagi tagamise määruskaebuse üks

ringkonnakohtu kohtunik.

14. TsMS § 390 lg 1 kohaselt võib pool esitada määruskaebuse maakohtu või

ringkonnakohtu määruse peale, millega kohus hagi tagas, ühe tagamisabinõu teisega asendas

või hagi tagamise TsMS § 386 lg-s 2, 4 või 5 sätestatud alusel tühistas. Maakohtu määruse

peale esitatud määruskaebuse kohta tehtud ringkonnakohtu määruse peale saab Riigikohtule

edasi kaevata üksnes juhul, kui tagatava hagi hind ületab 100 000 eurot või kui

tagamisabinõuna kohaldati isiku aresti või elukohast lahkumise keeldu. Kuna ringkonnakohus

ei tühistanud hagi tagamist TsMS § 390 lg 1 esimeses lauses viidatud alustel (TsMS § 386

lg-d 2, 4 ja 5) ning tagatava hagi hind ei ületa 100 000 eurot, ei saa käesoleva määruse peale

määruskaebust esitada (vt ka Riigikohtu 30. jaanuari 2020. a määrus tsiviilasjas 2-19-11532,

p 9).

/allkirjastatud digitaalselt/

Indrek Parrest