2-18-2911/40 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

RESOLUTSIOON

1. Jätta muutmata Pärnu Maakohtu 23.01.2020 otsuse resolutsioon, täpsustades osaliselt

maakohtu otsuse põhjendusi.

2. Jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja apellatsioonimenetluse kulud CC kanda.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile

kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest.

Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel.

Juhul

kui

menetlusosaline taotleb menetlusabi,

peab ta esitama tähtaja kestel

kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva

sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus

mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Ulvi Loonurm, Meeli Kaur, Mati Maksing

Otsuse

avalikult

teatavaks

tegemise aeg ja koht

19.08.2020, Tallinn

Tsiviilasja number

2-18-2911

Tsiviilasi

XX (X) ja YY (Y) hagi CC (C) vastu kahju

hüvitamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Pärnu Maakohtu 23.01.2020 otsus

Kaebuse esitaja ja kaebus liik

CC apellatsioonkaebus

Apellatsioonkaebuse hind

1 623 eurot 12 senti

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hagejad XX (isikukood XXXXXXXXXXX) ja YY

(isikukood

XXXXXXXXXXX),

esindaja

vandeadvokaat Mart Sikut

Kostja CC (isikukood XXXXXXXXXXX), esindaja

vandeadvokaadi abi Ardi Rebane

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

Asjaolud ja hagejate nõue

1. XX (hageja I) ja YY (hageja II, koos hagejad/ostjad) esitasid 22.02.2018 hagi CC

(kostja/müüja) vastu kahju (korstna kordategemise kulu) 2 112 euro 48 sendi hüvitamiseks.

Hagiavalduse kohaselt omandasid hagejad 07.12.2017 kostja omandis olnud kinnisasja

asukohaga XXX (edaspidi kinnistu). Kostja müüs kinnistu läbi Arco Vara AS-i. Hagejatele

tutvustas kinnistut ja sellel asuvat elamut Arco Vara AS maakler LL (maakler). 2017

novembris, enne müügitehingu sõlmimist, tutvusid hagejad elamu elu- ja sanitaarruumide ning

keldriga. Kinnistuga tutvumisel ja maja ülevaatamisel ei viidanud maakler korstnate

puudustele. Maja väljast üle vaadates tuli ostjatel ja maakleril vaid jutuks, et korstna otsad on

tahmased. 08.12.2017 said hagejad soetatud kinnistu ja elamu oma valdusesse. Garaaži

koristades leidsid hagejad plekist välja lõigatud tükid, mis nende arvates võisid olla

ettevalmistatud paigaldamiseks ümber korstnate. Hageja II läks maja pööningule vaatama, kuhu

need plekid sobivad ja nägi, et ümber ühe korstna olid paigutatud anumad. Lähemal vaatlusel

nägi ta, et maja mõlema korstna kivid murenesid ja korstnates olid praod. Notari juures tehingut

sõlmides andsid ostjad kinnituse, et lepingu esemel pole neile teadaolevalt varjatud puudusi.

Kostja ütles notaris, et katus läbi ei lase ja majal on kütteseadmed korras. Seda, et korstnate

ümbert tilgub vesi maja pööningule, kostja ei öelnud. Avastatud puudusest teavitasid ostjad

koheselt maaklerit ning maakler teavitas avastatud puudusest kostjat. Maakleri väitel eitas

kostja nimetatud puudust. Küttesüsteemid ja korstnaid kontrollis hagejate kutsel üle

korstnapühkija, kellel oli ka pottsepa kutsetunnistus. Pärast küttesüsteemi ja korstnate

ülevaatamist tegi korstnapühkija hinnapakkumise, mis edastati ka kostjale. Kuna kostja

hinnapakkumist ei uskunud, vormistas korstnapühkija akti, et korstnates esinevad puudused ja

korstnad ei ole tuleohutud. Kogu 2018 jaanuarikuu pidasid pooled läbirääkimisi. Kostja

avastatud viga omaks ei võtnud.

Kostja vastuväited

2. Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta see rahuldamata. Hagiavaldusest ei nähtunud, et

hagejad oleksid hagi esitamise ajaks korstnaid ise korda teinud, st kulutusi kandnud. Kostja

hinnangul oli esitatud nõue käsitletav puuduste kõrvaldamise nõude asemel kahju hüvitamise

nõudena, mille kohustuslikud eeldused olid täitmata, mistõttu hagi tuli jätta rahuldamata.

Notariaalse müügilepingu kohaselt olid hagejatele müüdaval kinnisasjal järgmised omadused:

kinnisasja oluliseks osaks olev ehitis oli elamiskõlblikus seisukorras, elamus oli lokaalne

keskküte ja õhksoojuspump, kütteseadmed olid korstnapühkija poolt puhastatud viimati 2015,

kütte-, vee-, kanalisatsiooniseadmed ning elektripaigaldised olid töökorras ja kasutuses. Lisaks

kinnitas müüja, et temale teadaolevalt ei ole kinnisasjal varjatud puudusi ega vigu. Hoonel olid

olemas lokaalne keskkütte ja õhksoojuspump, samuti olid kütteseadmed korstnapühkija poolt

2015 puhastatud. Hoone kütteseadmed olid kuni müügilepingu sõlmimiseni vähemalt

elementaarses töökorras ja kostja kasutuses (kuni temperatuurini –20 kraadi toimus kütmine

õhksoojuspumbaga ning kui temperatuur langes alla -20 kraadi, kasutati kütmiseks lokaalset

keskkütet). Kostja küttis hagejate palvel elamut notariaalse tehingu sõlmimise päeval ja päev

pärast seda. Seda, et kütteseadmed töötavad, ilmestab ka asjaolu, et hagejad ise kasutasid

lokaalset kütteseadet maja kütmiseks. Seega vastas kostja poolt hagejatele müüdud kinnisasi

kõigile üldistele tingimustele ja kvaliteedile, milles pooled müügilepingus kokku leppisid.

Korstnapühkija akti kohaselt oli elamu küttesüsteemi kasutamine lubatud, kui korstnaotsad

parandatakse. Seega korstnapühkija poolt tuvastatud mõrad ja praod korstnate pööninguosas ei

sega küttesüsteemi eesmärgipärast kasutamist ega ole tuleohtlikud. Lisaks olid mõrad ja praod

korstnatel üksnes vaatluse teel tuvastatavad, mistõttu ei olnud tegemist varjatud puudusega.

Korstnaotsade renoveerimise vajadusest informeeris maakler ostjaid enne müügilepingu

sõlmimist kinnistuga tutvumisel. Hageja II vaatas maja ja pööningu põhjalikult üle, viibis

pööningul piisavalt kaua, et kõiki puudustena käsitletud asjaolusid märgata. Seega oli hageja II

teadlik või vähemalt pidanuks teadma ka veidi mõranenud ja pragunenud korstnatest

pööninguosas. Lisaks tellisid hagejad enne müügilepingu sõlmimist kinnisasja hindamisakti,

millele toetudes kauplesid nad müügikuulutuses märgitud hinnast 80 000 eurot 5 000 eurot alla.

Kuna kõik hagejate poolt märgitud puudused olid üksnes vaatlusega tuvastatavad, tuvastati

need juba kinnisvara hindamise käigus ning olid hagejatele teada enne müügilepingu sõlmimist.

Müügilepingust ega -kuulutusest ei tulene, et kostja müüs väga heas korras ja/või hiljuti

renoveeritud elamu. Lepingus avaldas müüja, et ehitis oli elamiskõlblikus seisukorras. Ka

müügikuulutuse kohaselt vajas elamu viimistlus värskendamist. Sellest järeldub, et ka

küttesüsteemid ei olnud enam uued, vaid vastasid keskmisele 30 aastat vanade ja renoveerimata

majade korstnate kvaliteedile. Pööning seisis tühjalt (v.a kostja elektrikust abikaasa poolt sinna

ruumipuudusel paigutatud kaablid) ja kostja seda ei kasutanud. Hagejate väidetud kahjustused

ei olnud kostjale teada. Korstnapühkija 2015 aktist nähtuvalt korstnatel puudusi ei olnud.

Eeltoodu tõttu ei saa ostjate viidatud korstnate kahjustusi pidada müüdud kinnisasja

puudusteks. Kostja ei rikkunud lepingut.

Isegi kui korstnate kahjustused olid käsitletavad müüdud kinnisasja puudustena, ei vastuta

kostja müüdud asja puuduste eest, kuna ostjad olid enne müügilepingu sõlmimist kõigist

korstnate kahjustustest teadlikud või vähemalt pidid neist teadlikud olema. Hagejad ei andnud

kostjale võimalust ise puudusi kõrvaldada. Hagejad pidanuks kõigepealt andma kostjale

võimaluse väidetavate puuduste kõrvaldamiseks, st esitama vastavasisulise nõude. Kuna

hagejad seda ei teinud, siis puuduski neil õigus hüvitisnõude esitamiseks.

Hagejate poolt nõutava hüvitise suurus ei vasta kahju hüvitamise eesmärgile ja viiks hagejate

alusetu rikastumiseni kostja arvelt. Ostjad nõudsid müüjalt hüvitist 2 112 eurot 48 senti, mis

tähendaks kulusid vanade korstnate lammutuse ja uute korstnate ehituse eest koos töö ja

materjalidega. Korstnatel esinevate puuduste kõrvaldamiseks ei olnud tingimata vajalik

korstnad lammutada ja uued ehitada. Ka lisatud hinnapakkumise kohaselt oli võimalik

pööninguosas korstnad parandada üksnes krohvimise teel. Nende tööde maksumus koos uute

korstnaotsade tegemisega tuleks tunduvalt odavam, so 1 623 eurot 12 senti. Seega oli kahju

suurus ebaõige. Hagejate nõue oli vastuolus ka hea usu põhimõttega.

Maakohtu otsus

3. Maakohus rahuldas hagi osaliselt 1 623 euro 12 sendi ulatuses ning jaotas menetluskulud

võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega, jättes 76,83% ulatuses menetluskulud kostja kanda ja

23,17% ulatuses solidaarselt hagejate kanda. Maakohus menetluskulusid rahaliselt kindlaks ei

määranud.

Maakohus tuvastas, et vaidlust ei ole, et pooled sõlmisid 07.12.2017 notariaalse lepingu,

millega müüja müüs ja ostjad ostsid kinnisasja asukohaga XXX koos selle oluliste osade ja

päraldistega ning lepingus nimetatud esemetega. Müüja andis lepingus kirjeldatud kinnisasja

lepingus märgitud ajal ja tingimustel ostjatele üle ning ostjad tasusid müüjale kinnisasja

ostuhinna lepingus märgitud suuruses ja viisil.

Hagejad esitasid kostja vastu müügilepingu rikkumisest tuleneva kahju hüvitamise nõude.

Hagejad soovisid osta kinnisasja eesmärgiga asuda seal oma perega elama, millest kostja oli

teadlik. Elamiseks ostetud kinnisasjal pidid olema tagatud elementaarsed elutingimused.

Selliseks elementaarseks elutingimuseks oli ka töökorras kütteseadmed. Eesti klimaatilistes

tingimustes on iseenesest mõistetav, et eluasemena kasutatavat elamut peab olema võimalik

kütta. Teistsugune kokkulepe tulnuks selgelt lepingus ette näha. See kehtib ka kasutatud

eluruumi ostmisel, kuid viimase puhul ei saa eeldada samasugust kvaliteeti kui uute eluruumide

puhul.

Korstnapühkija märkis aktis ja 24.01.2018 hinnapakkumises, et hagejate ostetud kinnisasjal

asuva elamu korstnaotsad lagunevad, ühel korstnaotsal on suured läbivad praod, teisel

korstnaotsal lahtised ja katkised kivid, pööninguosas korstnate kivid pragunenud ja pudenevad.

Kohtule esitatud fotodelt oli näha, et mööda pööningul asuvaid korstnaosasid oli ülevalt alla

jooksnud vesi ning selle kogumiseks oli vähemalt ühe korstna ümber asetatud anumad (valges

anumas vesi kolmandiku kõrguseni). Korstnapühkija lubas elamu kütteseadmeid kasutada alles

pärast korstnaotste parandamist. Kohus asus seisukohale, et sellises olukorras korstnaid

(kütteseadet) ei saanud lugeda töökorras olevaks ja seda isegi mitte keskmise kvaliteediga.

Asjaolu, et korstnapühkija pidas võimalikuks lubada küttteseadet kasutada alles pärast

korstnaotste parandamist, andis tunnistust, et elamu kütteseade oli puudustega. Asjaolu, et

pööningul olevatel korstnate kividel oli näha veelaike ja korstna ümber olid asetatud anumad

mööda korstnat valguva vee kogumiseks, andis tunnistust, et korstna kahjustused tekkisid

pikema aja vältel. Hagejatele müüdud kinnisasjal oleva elamu korstnad (kütteseade) olid

puudustega (elamiseks mõeldud kinnisasi ei vastanud elementaarsetele elamistingimustele).

Kuna kostja müüs hagejatele lepingutingimustele mittevastava (kütteseade puudustega)

kinnisasja, rikkus ta lepingust tulenevat kohustust. Kostja ei tõendanud oma väidet, et hoone

kütteseadmed olid kuni müügilepingu sõlmimiseni vähemalt elementaarses töökorras ja kostja

eesmärgipärases kasutuses.

Kohtu hinnangul ei olnud eluliselt usutav, et müügilepingu sõlmimise ajal 07.12.2017 olid

elamu korstnad elementaarses töökorras, kuid juba 12 päeva hiljem, so 19.12.2017, olid need

olukorras, kus korstnaotsad lagunesid ja pööninguosas korstnate kivid pragunesid ja pudenesid

sedavõrd, et korstnapühkija lubas kütteseadet kasutada alles pärast korstnaotste parandamist.

Kinnistu müüki vahendanud maakler viitas juba 12.11.2017 asjaolule, et korstnaotsad vajavad

renoveerimist. Eeltoodu andis tunnistust, et elamu korstnad (kütteseade) olid puudustega juba

enne müügilepingu sõlmimist ning ka enne riisiko üleminekut hagejatele. Sellised puuduse ei

saanud tuleneda ostjatest. Maakohus leidis, et lepingu sõlmimise ajal teadsid ostjad, et elamu

korstnate otsad olid tahmased, kuid neile ei olnud teada, et korstnaotsad lagunevad ning et

pööninguosas korstnate kivid pragunevad ja pudenevad, st et ostjad lepingu sõlmimise ajal ei

teadnud korstnate (kütteseadme) puudustest ega pidanudki teadma. Kohtule esitatud ja uuritud

tõendite kohaselt pooled ei ole sõlminud müüja vastutust piiravat kokkulepet. Hagejad

teavitasid kostjat kinnisasja lepingutingimustele mittevastavusest mõistliku aja jooksul pärast

seda, kui nad korstnate puudustest teada said.

Kostja ostis kinnisasja 09.10.2003. Seega oli kostja kinnisasja omanik veidi enam kui 17 aastat.

Eeltoodust tulenevalt ei olnud usutav, et ta ei teadnud korstna kõrvalt katuselt jookseb mööda

korstnaid pööningule vett. Kostja väide oli seda ebausutavam, kuna korstna ümber olid

paigutatud anumad, millesse tilkuv/nirisev vesi kogunes. Müüja väide, et need anumad olid

sinna enne neid paigutatud, ei ole tõendatud ega ka usutav. Vastasel korral oleks anumad 17

aasta jooksul korduvalt veega täitunud, vesi seejärel üle ääre voolanud ning 17 aasta jooksul ka

eluruumidesse jõudnud. Arvestades, et kostja omas hagejatele müüdud kinnisasja pikka aega,

tuli eeldada, et ta pidi teadma vähemalt seda, et kinnisasjal asuva elamu korstnad (kütteseade)

ei vasta elementaarsetele elamistingimustele. Kostja teadis ja pidi teadma korstnate puudustest,

kuid ei avaldanud seda hagejatele. Vastupidi - kostja avaldas lepingu sõlmimisel, et

kütteseadmed olid töökorras. Seega vastutas müüja lepingu esemeks oleva kinnisasjal asuva

elamu korstnate (kütteseade) puuduste eest.

Ostjad ei väitnud, et korstnate puudused oleks kõrvaldatud ega nõudnud selleks tehtud kulutuste

hüvitamist. Seega oli hagejate nõue kvalifitseeritav kohustuse täitmise (puuduse kõrvaldamine,

s.t korstnate remont) asemel esitatava kahju hüvitamise nõudena. Hagejad nõudsid kostjalt

olemasolevate korstnate täieliku lammutamise ja uuesti ehitamisega seotud kulude hüvitamist.

Hagejad esitasid kohtule kaks hinnapakkumist korstnate parandamise kohta (2 112 eurot

48 senti ja 1 623 eurot 12 senti). Ostjad ostsid kinnisasja, millel asuv elamu oli kasutuses olnud

juba enam kui 30 aastat. Ostes sedavõrd pikka aega kasutuses olnud elamu, pidid ostjad

mõistma ja aru saama, et elamu kütteseadmed ei ole ega saagi olla uutega samaväärses

olukorras. Kahju suuruse määramisel arvestas kohus muu hulgas ka sellega, et hüvitise eest

puuduste kõrvaldamise tulemusel ei pea hagejad saama mitte uut asja, vaid selle tulemusel peab

elamu, arvestades tema kasutuses oldud aega, vastama vähemalt keskmisele kvaliteedile. Seega

oli alus hüvitada vaid need kulutused, mis tuli teha korstnate viimiseks olukorda, kus need

oleksid pidanud olema, et vastata lepingu nõuetele, st et nad oleksid töökorras nagu kostja

lepingu sõlmimisel avaldas. Korstnapühkimise akti kohaselt oli kütteseadmete kasutamine

lubatud, kui korstnaotsad parandatakse. Samas, arvestades, et pööningul olevate korstnaosade

kivid pragunesid ja pudenesid, oli kütteseadmete töökorda saamiseks vajalik ka need

parandada. Ühes hinnapakkumises peeti võimalikuks parandada korstnad nende krohvimise

teel, kuid teises (kallimas) hinnapakkumises leiti, et selline ülekrohvimine ei oleks mõistlik,

kuna kivid olid lagunenud. Kohtu hinnangul olid hinnapakkumised omavahel vastuolus.

Odavamas hinnapakkumises oli pakkumise tegija pidanud võimalikuks saada korstnad

töökorda nende krohvimise teel, samas kallimas hinnapakkumises on ta enda jaoks sellise

parandamise võimaluse välistanud. Ka hagejad ei põhistanud ega ka tõendanud, milliste

objektiivsete asjaolude tõttu oli võimatu pööningul olevate korstnaosade töökorda saamine

krohvimise teel. Eeltoodut arvestades asus kohus seisukohale, et korstnate töökorda saamiseks

oli põhjendatud korstnaotste lammutamine ja uuesti ehitamine, kuid pööningul olevad

korstnaosad oli võimalik töökorda saada nende krohvimisega. Eeltoodut arvestades oli kohtu

hinnangul põhjendatud kulu kütteseadmete (korstnate) töökorda viimiseks 1 623 eurot 12 senti.

Apellatsioonkaebus

4. Kostja taotles maakohtu otsuse tühistamis osas, milles kohus hagi 1 623 euro 12 sendi

ulatuses rahuldas. Kostja taotles uue otsusega hagi rahuldamata jätmist ning menetluskulude

hagejate kanda jätmist. Kohus hindas otsuse tegemisel ebaõigesti asjaolusid ja tõendeid,

kohaldas ebaõigesti materiaalõigust ja rikkus menetlusõiguse norme.

Maakohus hindas tõendeid ja asjaolusid ebaõigesti ning leidis, et hagejate poolt esile toodud

korstnate kahjustused olid lepingueseme puudusteks, mis takistasid asja eesmärgipärast

kasutamist. Tõendite ja asjaolude õigel hindamisel pidanuks maakohus järeldama, et

lepingueseme puudusteks said olla, juhul kui maakler ei oleks ostjaid sellest asjaolust eelnevalt

informeerinud, üksnes pragunenud korstnaotsad. Muud hageja poolt viidatud korstnate

kahjustused (so kahjustused pööninguosas) olid kohtule esitatud tõendite põhjal aga üksnes

pindmised, ei seganud müüdud asja eesmärgipärast kasutamist ning olid juba 30 aastat

kasutuses olnud elamu puhul tavapärased. Maakohus ei arvestanud asjaoludega ja tõenditega

selles osas, et fotodel nähtus, et korsten oli veidi märg ja nõgine. Hagejad jätkasid korstna

kasutamist, mis viitas oluliste puuduste puudumisele. Tuleohutuse seaduse kohaselt oleks

pidanud korstnapühkija väljastama hagejatele küttekeelu, kui oleks tegemist korstna kasutamist

välistava puudusega.

Tõenditest nähtus, et kinnistu müüki vahendanud maakler informeeris ostjaid, et korstnaotsad

olid läbi ja vajasid seetõttu remonti. Sellise asjaolu võtsid hagejad omaks ka kohtuistungil.

Seega oleks pidanud kohus tuvastama, et hagejaid teavitati korstnate parandamise vajadusest.

Maakohus leidis aga oma otsuses, et lisaks maja pööninguosas olevatele kahjustustele ei olnud

hagejatele teada ka korstnaotste kahjustused. Seega hindaski maakohus viidatud tõendeid

ebaõigesti. Maakohtu otsus oli vastuoluline, millega on rikutud otsuse seaduslikkuse nõuet.

Kohus eksis tõendite hindamisel, leidis, et hagejad ei teadnud ega pidanudki teadma korstnate

kahjustustest hoone pööninguosas. Hageja II viibis pööningul enne lepingu sõlmimist, mida

kinnitas tunnistaja DD. Tema ütlustes ei saanud kahelda põhjusel, et ta ajas segamini, mis kuus

pööningul käimine toimus. Maakohus hindas tunnistaja ütlusi ebaõigesti. Pööningul viibides

oleks hageja II pidanud märkama, et korsten oli tahmunud ja selle ümber asetsesid anumad.

Hagejate pretensioonis kostjale oli kirjas hagejate poolt tuvastatud korstnate seisukord. Selle

asjaoluga jättis maakohus arvestamata. Kaebuse lahendamisel tuli arvestada ka sellega, et ostjad

püüdsid jätta muljet, et nad käisid pööningul pärast lepingu sõlmimist. Korstnate seisukord oli

juba näha esmakordsel ülevaatamisel ja küttesüsteem kahjustused hoone pööninguosas ei

seganud hoone kütmist.

Kostja ei nõustunud kohtuga, et ta teadis või pidi teadma puudustest, kuid ei teavitanud ostjaid

sellest. Korstnapühkija kontrollis 25.08.2015 maja küttesüsteemide, sh korstnate korrasolekut

ning korstnapühkija akti kohaselt mingeid puudusi ei tuvastanud. Apellandi teada kuskilt läbi

ei tilkunud ja anumad jäid kunagi ammu pööningule. Kuna ka hagejate poolt väidetud korstnate

kahjustuse korral oli iseenesest kütmine võimalik, ei pidanud ka maja senine valdaja aimama,

et korstnatel võisid olla mingid puudused. Kostja eeldas 2015 korstnapühkija aktile tuginedes,

et kõik on korras. Kui kostja oleks olnud pahatahtlik müüja, oleks ta likvideerinud kõik märgid,

mis puudustele nähtavalt viitavad (viinud ära ämbrid, kuivatanuks korstnad ja katnuks korstnad

värviga vms). Seega polnud usutav, et kostja teadis puudustest, kuid jättis nendest hagejatele

teatamata. Seetõttu oli ebaõige ka kohtu viide anumatele, kui kinnitusele selle kohta, et kostja

läbijooksudest ja korstnate kahjustustest maja pööninguosas teadis, kuid ei avaldanud seda

hagejatele. Maakohus jättis tähelepanuta, et viidatud müüja puudustest teadmise eeldus omab

tähtsust üksnes võlaõigusseaduse (VÕS) §-s 221 sätestatud juhul, so kui ostja asja üle ei

vaadanud või selle lepingutingimustele mittevastavusest õigeaegselt ei müüjat ei teavitanud.

Maakohus rikkus materiaalõigust, jättes välja selgitada, millistele tingimustele pidi kinnistu,

täpsemini selle oluliseks osaks olev maja vastama. Alles seejärel oleks võimalik hinnata, kas

kostja müüdud kinnisasi vastas kokkulepitule ja kas hagejate viidatud korstnate kahjustused

olid tõendatud ning kas need kujutasid endast puudusi. Maakohus ei tuvastanud, millistele

tingimustele poolte kokkuleppe kohaselt müüdud kinnisasi pidi vastama. Maakohus pidanuks

leidma, et pooled leppisid kokku, et hageja müüb kostjatele maja, mille küttesüsteem on muidu

korras ja kasutuses, välja arvatud selles osas, et korstnate otsad vajavad kindlasti renoveerimist.

Ostja peab reeglina kahjunõude eeldusena esitama kõigepealt müüjale nõude asja

parandamiseks ja määrama selleks mõistliku tähtaja. Asja parandamise nõue ise aga tuleb

esitada kas puudustest teavitamise teatega või mõistlikul ajal peale seda. Hagejad ei andnud

kostjale võimalust korstnaid ise korda teha, vaid hakkasid kohe hüvitist nõudma. Seetõttu

tulnuks maakohtul jätta hagiavaldus rahuldamata. Maakohus rikkus menetlusõigust, kuna jättis

kostja nimetatud väited käsitlemata. Ostjad käitusid hea usu põhimõtte vastaselt, kuna hakkasid

nõudma uute korstnate kulude hüvitamist, kuigi olemasolev seisukord oli neile teada.

Maakohus ei analüüsinud seda vastuväidet.

Korstnapühkija odavamas hinnapakkumises ei toodud eraldi välja korstnaotste tegemist ja

pööninguosas korstnate krohvimise maksumust. Ostja sai nõuda hüvitist üksnes ulatuses, mis

on vajalik korstnate viimiseks hüpoteetilisse olukorda, kus need oleksid pidanud olema, et

vastata lepingu nõuetele. Hüvitis saaks olla maksimaalselt 1 243 eurot 84 senti (ilma

korstnamütside maksumuseta ca 145 eurot, kuna müüdud majal neid ei olnud).

Vastus apellatsioonkaebusele

5. Hagejad palusid jätta apellatsioonkaebus rahuldamata, maakohtu otsus muutmata ja

menetluskulud apellatsiooniastmes kostja kanda. Hagejad vaidlesid uute asjaolude

arvestamisele vastu.

Ringkonnakohtu seisukoht

6. Vastavalt TsMS § 651 lg-le 1 kontrollib ringkonnakohus apellatsiooni korras esimese astme

kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Kostja

vaidlustas maakohtu otsuse osas, milles maakohus rahuldas hagi ja mõistis kostjalt välja

põhivõla 1623 eurot 12 senti. Seega ei ole hagejatel maakohtu otsusele vastuväiteid osas, milles

kohus jättis hagejate nõude 489 euro 36 sendi saamiseks rahuldamata. Viidatud osas on

maakohtu otsus jõustunud edasikaebetähtaja möödumise tõttu (TsMS § 456 lg 2 p 1, lg 4).

Ringkonnakohus kontrollib maakohtu otsust vaidlustatud osas.

7. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebuse väited ei anna alust maakohtu otsuse

tühistamiseks. Maakohus jõudis õigele lõppjäreldusele, rahuldades hagi osaliselt.

Ringkonnakohus täiendab tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 657 lg 1 p 21 alusel

kohtuotsuse põhjendusi. Vastuseks apellatsioonkaebuse väidetele märgib ringkonnakohus

järgmist.

Kostja väitis, et hagi tulnuks jätta rahuldamata, kuna hagejad ei andnud talle täiendavat

tähtaega asja parandamiseks või asendamiseks, vaid asusid koheselt nõudma kahju hüvitamist

(VÕS § 222 lg 1, § 115 lg 2, VÕS § 114). Ringkonnakohus selle väitega ei nõustu, sest enne

kohtusse pöördumist pidasid pooled läbirääkimisi kokkuleppe saavutamiseks. Hagejad saatsid

selle kohta kostjale kirja (I kd, lk 29-32), milles nad pakkusid välja kolm erinevat viisi

probleemi lahendamiseks. Hagejad tegid esimese alternatiivina kostjale ettepaneku kõrvaldada

kostja kulul puudused. Kuivõrd selliste puuduste kõrvaldamine eeldab teenuse sisseostmist

vastava ala spetsialistilt, st korstna parandamise või asendamise teenust kostja isiklikult ei

osuta, siis sai lugeda seda hagejate ettepanekut piisavaks VÕS § 115 lg 2 mõttes.

Apellatsioonimenetluses vaieldakse selle üle, kas kostja rikkus müügilepingut, st kas kinnisasi

vastas müügilepingu tingimustele ja kas kostja vastutab selle eest. VÕS § 217 lg 1 kohaselt

peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele. VÕS § 217 lg 2 p 1 järgi ei vasta asi

lepingutingimustele, kui sellel ei ole kokkulepitud omadusi. VÕS § 217 lg 2 p 2 järgi ei vasta

asi lepingutingimustele, kui kokkuleppe puudumisel asja omaduste kohta ei sobi asi teatud

eriliseks otstarbeks, milleks ostja seda vajab ja mida müüja lepingu sõlmimise ajal teadis või

pidi teadma, kui ostja võis mõistlikult tugineda müüja erialastele oskustele või teadmistele,

muul juhul aga otstarbeks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse.

Kohus nõustub kostjaga selles, et otsustada selle üle, kas kostja on müügilepingut rikkunud,

tuli esmalt tuvastada, millistele tingimustele pidi müügilepingu esemeks olev kinnisasi

vastama (Riigikohtu 22.11.2017 otsus tsiviilasjas nr 2-15-18582 p 12). Kui kasutatud asja

müügileping ei sisaldanud kokkulepet asja kvaliteedi kohta, peab asi VÕS § 217 lg 1 ja § 77

lg 1 järgi vastama tavapärastele kasutatud asja nõuetele ehk asja keskmisele kvaliteedile

(Riigikohtu 15.11.2017 otsus tsiviilasjas nr 2-15-18987, p 13). Kui elamiseks mõeldud

lepinguese ei vasta elementaarsetele elamistingimustele, on tegemist eelduslikult

lepingueseme puudusega VÕS § 217 lg 2 p 2 järgi, st tegemist ei ole eritingimustega, milles

pooled peavad kokku leppima (Riigikohtu 14.06.2017 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-53-17, p 11).

Kasutatud asjade puhul tuleb arvestada sellega, et asja senisest tavapärasest kasutamisest

tingitud kulumine ja sellega kaasnevad puudused, mida sarnastel uutel asjadel ei esine, ei

kujuta endast veel lepingutingimustele mittevastavusi. Samas tuleb lepingutingimustele

mittevastavust jaatada siis, kui asjal on puudusi, mida müüdud asjaga võrreldavatel kasutatud

asjadel tavaliselt ei esine (Riigikohtu 07.04.2010 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-23-10, p 12). Kui

asi ole selle ostjale üleandmise hetkel eesmärgipäraselt kasutatav, toob see VÕS § 217 lg 2 p

2 alusel kaasa asja lepingutingimustele mittevastavuse isegi juhul, kui asja puudused on asja

vanust ning sellest tingitud seisundit arvestades tavalised. Sel juhul on asi lepingutingimustele

mittevastav hoolimata sellest, et asi on keskmise kvaliteediga VÕS § 77 lg 1 tähenduses

(Võlaõigusseaduse kommenteeritud väljaanne II, 2019, § 217, lk 91 ning seal viidatud

kohtupraktika).

Maakohus tuvastas, et ka kasutatud eluruumi puhul peavad kütteseadmed olema töökorras.

Kuna hagejad tõendasid korstnapühkija koostatud aktiga, et kütteseadmete kasutamine oli

lubatud vaid pärast korstnaotste parandamist, siis ei vastanud kinnistu keskmisele kvaliteedile

(küttesüsteemi ei olnud võimalik kasutada). Ringkonnakohus nõustub maakohtu järeldusega.

Samuti nõustub ringkonnakohus, et puudused esinesid juba kinnistu üleandmise korral ehk

puudused ei saanud tuleneda hagejatest. Pooltevahelises notariaalse lepingu p-s 4.1.1 avaldas

müüja, et elamus on lokaalne keskküte ning kütteseadmed on töökorras ja kasutuses (I kd, lk

12). Kinnisasja müügikuulutuses avaldas müüja, et elamu on köetav lokaalse keskküttega

(küttekehadeks malmradiaatorid), toetavaks kütteks on kasutusel õhksoojuspump (I kd lk 73).

Ka maakleri teada kõik toimis (I kd, lk 139). Seega said ostjad eeldada, et kõik hoone

küttesüsteemid (ka korstnad) olid kasutuskõlblikud ja küttesüsteemide kasutusele võtmine ei

eelda lisakulusid. Kuulutuses märgitud ruumide viimistlemise vajaduse ei anna alust järeldada,

millises seisundis on hoone küttesüsteemid.

Tuleohutuse seaduse § 11 lg 4 kohaselt võib kasutada üksnes tehniliselt korras, terviklikku ja

ohutut küttesüsteemi. Korstnapühkija väljastab küttesüsteemi tehnilise seisukorra ning ohutuse

kohta vastava akti. Korstnapühkija koostatud aktist nähtub, et küttesüsteemi kasutamine ei

olnud lubatud kuni korstnaotsad parandatakse. Aktist nähtuvalt korstnaotsad lagunevad,

pööningu osas kivid pragunevad ja pudenevad. Pooled vaidlevad ka selle üle, kas korstnaotste

kahjustused ka hoone pööninguosas on müügilepingu puuduseks. Ringkonnakohus leiab, et

kuna korstnapühkija aktis (I kd lk 24) pole korstnaotste kahjustused ja parandamisvajadus

eristatud katuse ega pööningu osas, siis on tegemist kahjustustega terve korstna ulatuses.

Kostja tugineb siseministri 30.08.2010 määruse nr 41 (küttesüsteemi puhastamise nõuded) § 6

lg-le 3, mis sätestab, et küttesüsteemi puhastamisel avastatud tuleohutusnõude rikkumise ja

tuleohu kohta koostab korstnapühkija ettepaneku (vorm määruse lisas nr 2), milles tuuakse

välja puhastamise käigus avastatud tuleohutusnõude rikkumine ja tuleohu kirjeldus ning

võimalikud meetmed nende kõrvaldamiseks. Ettepanek edastatakse mh ka asukohajärgsele

päästekeskusele. Käesoleval juhul viis korstnapühkija läbi küttesüsteemi ja seadmete puhastust

ja kontrolli ja koostas selle kohta akti (määruse § 6 lg 2 ja lisa nr 1). Ringkonnakohtu hinnangul

ei mõjuta korstna tegelikku seisundit ning müüja võlaõiguslikku vastutust asjaolu, millise

määruse lisaks oleva dokumendivormi korstnapühkija täitis (määruse lisa nr 1 või nr 2) ning

kellele see edastati. TsMS § 229 lg 1 kohaselt on tsiviilasjas tõendiks igasugune teave, mis on

seaduses sätestatud protsessivormis ja mille alusel kohus seaduses sätestatud korras teeb

kindlaks poolte nõudeid ja vastuväiteid põhjendavaid asjaolud. Ülalnimetatud akt on

dokumentaalne tõend (TsMS § 272 lg 1). Asjaolu, et hagejad peale puuduse avastamist jätkasid

kütmist, ei muuda korstnal esinevad kahjustusi olematuks. Tuleohutusnõuete väidetav

rikkumine ei mõjuta pooltevahelisest lepingust tulenevaid õigusi ja kohustusi. Sellest ei saa

järeldada, nagu väidab kostja, et küttesüsteem oleks eesmärgipäraselt kasutatav ja seega

vastavuses lepinguga.

8. Vastuseks kostja väitele, et ostjad teadsid korstnate parandamise vajadusest enne lepingu

sõlmimist ning VÕS § 218 lg 4 kohaselt ei vastuta müüja asja lepingutingimustele

mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavust

teadis või pidi teadma, märgib ringkonnakohus järgmist.

Maakler avaldas, et enne lepingu sõlmimist, et korstnaotsad vajavad renoveerimist, kuna need

olid tahmunud. Maakler avaldas maja ülevaatamisel ostjatele, et katusekate tuleb ühel hetkel

vahetada ja koos kattega vahetatakse tavaliselt ära ka korstnaotsad. Välisel vaatlusel ei

paistnud korstnatel kahjustusi - näha oli vaid korstna tahmumist. Katusealuse korstna

seisukord ei tulnud jutuks, kuna seisukord oli maaklerile teadmata ning ta ei osanud sellele

viidata. Maakler avaldas istungil, et tema praktika on näidanud, et tahmunud korstnad viitavad

üldjuhul mingile jamale. Maakler kinnitas, et ta ostjaid pööningule ei viinud (I kd lk 22, 139).

Eeltoodust nähtub, et maakleril puudus teave korstnate tegelikust seisukorrast. Maaklerile

teadaolev info põhines välisel vaatlusel tehtud järeldustest, tulenevalt korstna tahmumisest.

Maakleri avaldatust ei saa järeldada, et ostjaid teavitati korstnate tegelikkust olukorrast.

Tuleohutuse seaduse § 8 kohaselt peab korstnat ja ühenduslõõri puhastama, kui küttesüsteemi

kasutamisel tekib tahma. Seega võisid ostjad eeldada, et korsten vajas ainult puhastamist. Ka

maakler sidus renoveerimisevajaduse vaid tahma olemasoluga. Asjaolu, et korstnaotsad

vajasid kohest parandamist, ei olnud ostjatele tegelikult avaldatud.

Müüja, kes oli kinnistu omanik olnud ligikaudu 17 aastat, avaldas, et ta ei teadnud

korstnaotsade parandamise vajadusest. Seega ei saanud eeldada, et ostjad oleksid pidanud ca

10 minutilise aja jooksul, mil hageja II pööningul viibis (I kd lk 141), seda pidanud tuvastama.

Hagejate teadmise kohaselt polnud maja kütmisel probleeme. Lisaks tuleb arvestada, et

ülevaatamise käigus tutvusid ostjad terve majaga, mitte ainult korstna seisukorraga. Sellises

olukorras on eluliselt mõistetav, et põgusal tutvumisel ei olnudki võimalik tuvastada korstnate

täpset seisukorda. Käesoleval juhul tuvastas probleemi alles väljakutsutud asjatundja, kes

teostas kontrolli. Seega ei saanud ostjad vaatluse käigus teada saada, et korstnaotsi tuleb

parandada.

Ebaõige on kaebuse väide, et kohus jättis tunnistaja ütlused hindamata. Kohus on hinnangu

andnud ja põhjendanud, miks tunnistaja ütlused, mille kohaselt käis hageja II suvel elamu

pööningul, ei olnud tõendeid kogumis hinnates ajaliselt usutav. Maakohus selgitas, et suvel,

enne maakleri poolt müügi vahendamiseta ei saanud majaga tutvumist toimuda.

Apellatsioonkaebuses esitatud väited ei anna alust toodud asjaolude ja esitatud tõendite pinnalt

asuda seisukohale, et hagejad teadsid enne lepingu sõlmimist korstnate seisukorrast. Ka

hagejate pretensioonist kostjale ei saa seda välja lugeda (I kd, lk 29-32). Ringkonnakohus

nõustub maakohtu hinnanguga, et korstnate kividel nähaolevad veelaigud ja korstna ümber

paigutatud anumad mööda korstnat valguva vee kogumiseks, annavad tunnistust, et korstna

kahjustused on tekkinud pikema aja vältel.

9. VÕS § 221 lg 1 p 2 kohaselt võib ostja lepingutingimustele mittevastavusele tugineda

sõltumata sellest, et ta asja üle ei vaadanud või selle lepingutingimustele mittevastavusest

õigeaegselt ei teatanud, kui müüja teadis või pidi teadma asja lepingutingimustele

mittevastavusest või sellega seotud asjaoludest ja ei avaldanud seda ostjale. Ringkonnakohus

ei nõustu kaebuse väitega, et ostjad ei saa tugineda nimetatud sättele, kuna nad vaatasid

kinnistu üle enne müügilepingu sõlmimist. Kuna eelnimetatud sätte kohaldamisel hinnatakse

üksnes müüja teadmist või teadma pidamist, siis pole selle sätte kohaldamisel tähtsust asjaolul,

kas puudus oli välisel ülevaatlusel eriteadmiseta isikule äratuntav või mitte (Võlaõigusseaduse

II kommenteeritud väljaanne, 2019, § 221 p 3.1.3 lk 118).

Maakohus tuvastas, et kostja oli kinnistu omanik üle 17 aasta ning kostja teadis või pidi

teadma, et korstnad ei vasta elementaarsetele nõuetele. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga

selles osas, et kostja pidi olema teadlik korstna seisukorrast. Ringkonnakohus märgib

täiendavalt, et tuleohutuse seaduse § 11 lg 1 näeb ette, et kui dokumentatsioon puudub või kui

dokumentatsioonis ei ole ette nähtud muud sagedust, siis tuleb korstnaid puhastada vähemalt

üks kord aastas. Pooltevaheline tehing toimus 07.12.2017. Enne tehingu tegemist kontrollis

korstnapühkija korstnaid viimati 25.08.2015 (I kd lk 70). Hagejate tellitud korstnapühkija viis

läbi puhastuse ja kontrolli 19.12.2017. Vahepealsel ajal kontrolli ei toimunud. Selle aja jooksul

oleks kostja tegelikkuses pidanud kaks korda laskma korstnaid puhastada. Korstna kasutusiga

ja säilimine/lagunemine sõltub nii ilmastikutingimustest kuid ka kütmise regulaarsusest ja

kütmisviisist (nt küttematerjal, siibri positsioon jne). Müüjal oli võimalik lasta kontrollida ja

puhastada korstnaid õigel ajal. Nõuetekohasel hoolduse teostamise tulemusel oleks korstnate

seisukord kontrolli all. See tõttu ei saa väita, et kostja ei pidanuski teadma korstna seisukorrast,

kuna tema teadaolevalt oli kõik korras.

Kostja avaldas kohtumenetluse ajal, et kütmine toimus eelkõige õhksoojuspumbaga (I kd lk

62 ja 141). Ka kostja isa avaldas, et tema pole maja kütnud ning saunaahju seisukord on talle

teadmata. Kostja ei avaldanud talle kunagi, et küttesüsteemiga oleks pahasti (I kd lk 141).

Eeltoodust nähtuvalt ei kasutanud kostja lokaalset kütet peamise kütteallikana. Arvestades

omaniku staatusest tulenevaid õigusi ja kohustusi, saab pikemat aega asja omanud müüja puhul

eeldada, et ta pidi teadma, millises seisus on kütteallikad vaatamata sellele, et ta neid ei

kasutanud või sõnaselgelt avaldama ostjatele, et tegelik seisukord on teadmata. Eesti kliimas

saab küttesüsteemi toimimine olla kinnistu ostjale äratuntavaks huviks. Käesolevalt jäi

ostjatele mulje, et kütteseadmete kasutamine sai toimuda ilma takistuseta. Tegelikkuses see nii

polnud.

Kostjate toodud asjaoludel ei tuvasta ringkonnakohus hagejate käitumises hea usu põhimõtte

rikkumist (VÕS § 6 ja tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 138).

10. Kohus nõustub hagejatega selles osas, et kostja esitas apellatsioonkaebuses uusi

vastuväiteid seoses korstnate parandamise kuluga. Pärast eelmenetluse lõppemist uusi

asjaolusid esitada enam ei saa (TsMS § 329 lg-d 1 ja 2). Ringkonnakohtul puudub alus

arvestada apellatsioonkaebuses toodud väidetega väljamõistetava hüvitise suuruse osas, kuna

kostja pole märkinud, miks ta neid asjaolusid õigeaegselt eelmenetluses esile ei toonud (TsMS

§ 392, § 633 lg 5, § 652 lg 4). Kohus jätab need tähelepanuta. Seetõttu puudub alus

kahjuhüvitise vähendamiseks nagu kostja kaebuses taotles.

11. Tulenevalt TsMS § 171 lg-s 1 sätestatust jätab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse

esitamisest tingitud menetluskulud kaebuse rahuldamata jätmise tõttu kostja kanda.

12. Kuna maakohus menetluskulusid rahaliselt kindlaks ei määranud, siis ei määra ka

ringkonnakohus menetluskulude rahalist suurust vastavalt TsMS § 174 lg-le 4. Menetluskulude

rahalise suuruse määrab kindlaks maakohus pärast kohtuotsuse jõustumist TsMS § 177 lg-s 2

sätestatud korras.

(allkirjastatud digitaalselt)

Ulvi Loonurm, Meeli Kaur, Mati Maksing