2-18-9606/66 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Meeli Kaur, Vallo Kariler, Margo Klaar

Määruse tegemise aeg ja koht

11. august 2020, Tallinn

Tsiviilasja number

2-18-9606

Tsiviilasi

RR ja DD (D) avaldus kaasomandi kokkulepete

sõlmimiseks tahteavalduste andmise kohustamiseks

CC (C) avaldus kaasomandi kokkulepete sõlmimiseks

tahteavalduste andmise kohustamiseks

Vaidlustatud määrus

Harju Maakohtu 14. aprilli 2020. a (ekslikult märgitud

kuupäevaks 13. aprill 2020. a) määrus

Kaebuse esitaja ja liik

CC määruskaebus

Menetlusosalised

ja

nende

esindajad ringkonnakohtus

Avaldajad

RR (isikukood XXXXXXXXXXX)

DD (isikukood XXXXXXXXXXX)

CC (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja

Kerstin Malberg

Puudutatud isikud

OO (isikukood XXXXXXXXXXX)

DD (isikukood XXXXXXXXXXX)

Keila linn, Jaama tn 1b korteriühistu (registrikood

80211751), seaduslik esindaja RR

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Harju Maakohtu 14. aprilli 2020. a määrus tsiviilasjas nr 2-18-9606 osas,

milles maakohus määras kanalisatsioonitorustiku igakordsete korteriomanike

kaaskasutusse (maakohtu määruse resolutsiooni p 2.2) ja peenra aluse maa

igakordsete korteriomanike kaasvaldusesse ja -kasutusse (maakohtu määruse

resolutsiooni

p 2.5).

Samuti

täpsustada

korteriomanike

kokkuleppe

kinnistusraamatusse kandmist selliselt, et korteriomanike kokkulepe kantakse

kinnistusraamatusse eriomandi sisuna (maakohtu määruse resolutsiooni p 3).

2. Ülejäänud osas jätta maakohtu määruse resolutsioon muutmata, kuid osaliselt

täiendada maakohtu määruse põhjendusi.

3. Kohtumääruse tervikresolutsioon on järgmine:

3.1. Rahuldada osaliselt RR, DD ja CC avaldused.

3.2. Kohustada RR, DD, CC, OO ja DD andma tahteavaldused korteriomandi

kaasomandi esemeks oleva maatüki, mille asukoht on Harju maakond, Keila

linn, Jaama tn 1b (katastritunnus 29601:010:0002) ja selle oluliseks osaks

2 (14)

olevate hoonete ja seadmete ning puude ja põõsaste kasutuskorra kokkuleppe

sõlmimiseks, mille tingimused on järgmised:

3.2.1. registriosadesse nr 4611602 ja 4611702 kantud korteriomandite igakordsete

omanike erikasutuses on nende korteriomandite eriomandi esemeks olevate

ruumide sissepääsuks olev esik suurusega 10,3 m², mille asukoht on määruse

lahutamatuks lisaks nr 1 oleval plaanil piiritletud punase värviga.

3.2.2. registriossa nr 4611802 kantud korteriomandi igakordse omaniku

erikasutuses on kinnisasjal asuvate kasvuhoonete alune maa koos sellel

asuvate kasvuhoonetega ja veevanni alune maa koos sellel asuva veevanniga.

Kasvuhoonete asukoht on määruse lahutamatuks lisaks nr 3 oleval plaanil

tähistatud numbritega 13 ja 14. Veevanni asukoht on määruse lahutamatuks

lisaks nr 3 oleval plaanil tähistatud numbriga 15.

3.2.3. registriossa nr 4611802 kantud korteriomandi igakordse omaniku

erikasutuses on kinnisasjal asuvate peenarde alune maa, mis on määruse

lahutamatuks lisaks nr 3 oleval plaanil tähistatud numbritega 1, 2, 3, 4 ja 5.

3.2.4. Keila linn, Jaama tn 1b korteriühistu (registrikood 80211751) erikasutuses

on kinnisasjal asuva tööriistakuuri ruum, mis on tähistatud määruse

lahutamatuks lisaks nr 3 oleval plaanil numbriga 41.

3.2.5. registriossa nr 4611802 kantud korteriomandi igakordse omaniku

erikasutuses on kinnisasjal asuva tööriistakuuri ruum, mis on tähistatud

määruse lahutamatuks lisaks nr 3 oleval plaanil numbriga 18.

3.2.6. registriossa nr 4611802 kantud korteriomandi igakordse omaniku

erikasutuses on kinnisasjal asuvate puude ja põõsaste alune maa koos puude

ja põõsastega, mis on tähistatud määruse lahutamatuks lisaks nr 3 oleval

plaanil numbritega 7, 8, 9, 10, 11, 12, 16, 17 ja 19.

3.2.7. registriossa nr 4611802 kantud korteriomandi igakordse omaniku

erikasutuses on kinnisasjal asuv grilli katusealune, mis on tähistatud

määruse lahutamatuks lisaks nr 3 oleval plaanil numbriga 20.

3.2.8. registriossa nr 4611802 kantud korteriomandi igakordse omaniku

erikasutuses on kinnisasjal asuva kuuri kaks boksi, mis on tähistatud

määruse lahutamatuks lisaks nr 3 oleval plaanil numbritega 34 ja 35.

3.2.9. korteriomanik on kohustatud sulgema kinnisasjal asuva autovärava

igakordselt kinnisasjale sisenedes või kinnisasjalt väljudes.

3.2.10. korteriomanik on kohustatud tagama, et tema pereliikmed, korteriomandit

kasutavad isikud, kinnistul viibivad korteriomaniku või tema pereliikmete

külalised sulgevad kinnisasjal asuva autovärava igakordselt kinnisasjale

sisenedes või kinnisasjalt väljudes.

3.2.11. korteriomanike erikasutusse jäävate kaasomandi osade kasutamine peab

toimuma selliselt, et korteriomanikel oleks võimalik takistamatult kasutada

kasutuskorraga kindlaksmääratud osa, kusjuures korteriomaniku poolt

tema erikasutusse jääva osa kasutamine ei tohi takistada teiste

korteriomanike osade kasutamisõigust.

3.2.12. korteriomanikul on õigus kasutada tema erikasutusse jäävat osa oma

äranägemise järgi, eeldades et kasutus ei lähe vastuollu seadusega.

3.2.13. korteriomaniku

erikasutuses

oleva

ala

valdamise,

kasutamise

ja

alalhoidmisega seotud kahju ja kulutusi kannab see korteriomanik, kelle

erikasutuses on vastav ala ning tal ei ole õigust nõuda teiselt

korteriomanikult nimetatud kulutuste hüvitamist, välja arvatud avalikud-

3 (14)

õiguslikud koormatised, mis kantakse korteriomaniku poolt vastavalt

korteriomanikule kuuluva mõttelise osa suurusele.

3.2.14. korteriomanikul on ainuõigus tema erikasutuses olevast alast saadavale

kasule. Korteriomanik ei tasu teisele korteriomanikule hüvitist selle eest, kui

käesoleva kasutuskorra alusel jääb korteriomaniku ainukasutusse suurem

osa kaasomandi esemest, kui tema kaasomandi osa.

3.3. Kohustada RR (R, isikukood XXXXXXXXXXX), DD (D, isikukood

XXXXXXXXXXX), CC (C, isikukood XXXXXXXXXXX), OO (O, isikukood

XXXXXXXXXXX) ja DD (D, isikukood XXXXXXXXXXX) andma nõusolek

(kinnistusraamatuseaduse

§

lg

tähenduses)

Tartu

Maakohtu

kinnistusosakonna kinnistusraamatu registriosadesse nr 4611402, 4611502,

4611602, 4611702 ja 4611802 eriomandi sisuna korteriomanike kokkuleppe

kandmiseks.

3.4. Jätta rahuldamata RR ja DD avaldus järgmiste taotluste osas:

3.4.1. registriosadesse

nr

4611402,

4611502,

4611602,

4611702

kantud

korteriomandite igakordsete omanike ühises valduses ja kasutuses on

kinnisasjal asuvate peenarde alune maa, mis määruse lahutamatuks lisaks

nr 3 oleval plaanil tähistatud numbritega 2, 3, 4 ja 5.

3.4.2. registriosadesse nr 4611402, 4611502, 4611602, 4611702 ja 4611802 kantud

korteriomandite igakordsete omanike ühises valduses ja kasutuses on

kinnisasjal asuv tööriistakuuri ruum, mis on tähistatud määruse

lahutamatuks lisaks nr 3 oleval plaanil numbriga 18.

3.4.3. registriosadesse nr 4611402, 4611502, 4611602, 4611702 ja 4611802 kantud

korteriomandite igakordsete omanike ühises valduses ja kasutuses on

kinnisasjal asuv sauna kuur, mis on määruse lahutamatuks lisaks nr 3 oleval

plaanil tähistatud numbriga 32.

3.4.4. registriosadesse nr 4611402, 4611502, 4611602, 4611702 ja 4611802 kantud

korteriomandite igakordsete omanike ühises valduses ja kasutuses on

kinnisasjal asuvate puude ja põõsaste alune maa koos puude ja põõsastega,

mis on tähistatud määruse lahutamatuks lisaks nr 3 oleval plaanil

numbritega 7, 8, 9, 10, 11, 12, 16, 17 ja 19.

3.4.5. registriosadesse nr 4611402, 4611502, 4611602, 4611702 ja 4611802 kantud

korteriomandite igakordsete omanike ühises valduses ja kasutuses on

kinnisasjal asuv grilli katusealune, mis on tähistatud määruse lahutamatuks

lisaks nr 3 oleval plaanil numbriga 20.

3.4.6. kanalisatsioonitorustiku, mis on tähistatud määruse lahutamatuks lisaks nr

3 oleval plaanil numbritega 26 ja 36, ja kinnistul asuva peenra aluse maa,

mis on tähistatud määruse lahutamatuks lisaks nr 3 oleval plaanil numbriga

6, igakordsete korteriomanike kaaskasutusse määramiseks.

3.5. Jätta rahuldamata CC avaldus järgmiste taotluste osas:

3.5.1. registriossa nr 4611802 kantud korteriomandi igakordse omaniku

erikasutusse jääb kinnistu oluliseks osaks olev kanalisatsioonitoru.

3.5.2. registriossa nr 4611802 kantud korteriomandi igakordse omaniku

erikasutuses on kinnisasjal asuva peenra alune maa, mis määruse

lahutamatuks lisaks nr 3 oleval plaanil tähistatud numbriga 6.

3.5.3. registriossa nr 4611802 kantud korteriomandi igakordse omaniku

erikasutuses on kinnisasjal asuv saun.

4 (14)

3.5.4. registriossa nr 4611802 kantud korteriomandi igakordse omaniku

erikasutuses on kinnisasjal asuv sauna kuur, mis on määruse lahutamatuks

lisaks nr 3 oleval plaanil tähistatud numbriga 32.

3.5.5. registriossa nr 4611802 kantud korteriomandi igakordse omaniku

erikasutusse jääb kinnistu õuealal asuv prügikonteiner.

3.5.6. registriossa nr 4611802 kantud korteriomandi igakordse omaniku

erikasutuses on kinnisasjal asuvad kuurid ja puudehoiu katusealused, mis

on määruse lahutamatuks lisaks nr 3 oleval plaanil tähistatud numbritega

27, 28, 29, 30 ja 31.

3.5.7. määrata kindlaks kinnisasja kasutuskord pesukuivatuskoha kasutamise

tingimuste osas.

3.5.8. määrata kindlaks kinnisasja kasutuskord selliselt, et kinnisasjal asuv

autovärav on avatud igapäevaselt ajavahemikus kell 07.00 kuni kell 22.00.

3.6. Jätta maakohtus kantud menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.

Kindlaksmääratavad menetluskulud puuduvad.

4. Jätta CC määruskaebus rahuldamata.

5. Rahuldada CC 29. aprilli 2020. a taotlus dokumentaalse tõendi vastuvõtmiseks ja

võtta asja juurde Antifire Tuleohutuslahendused OÜ abihoone tuleohutusaudit.

6. Jätta asja juurde võtmata RR ja DD 20. mail 2020 esitatud tõend (Jaama tn 1b

korteriühistu 1. oktoobri 2017. a üldkoosoleku protokoll).

7. Jätta

määruskaebuse

esitamisest

tingitud

menetluskulud

CC

kanda.

Kindlaksmääratavad menetluskulud puuduvad.

Edasikaebamise kord

Menetlusosalisel on õigus esitada määruskaebus Riigikohtule 15 päeva jooksul alates käesoleva

määruse kättetoimetamisest. Määruskaebuse esitamisel tuleb tasuda kautsjon. Hagita

menetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi

esitada ise või advokaadi vahendusel.

Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi

menetluskulude kandmiseks. Tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja

kestel menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse.

Kaebuse põhjendamiseks või kautsjoni tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse

kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast

menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Avaldused ja puudutatud isikute seisukohad

1. RR (avaldaja I) ja DD (avaldaja II) esitasid 21. juunil 2018 Harju Maakohtule avalduse ja

16. juulil 2018 selle täpsustuse, Keilas Jaama tn 1b asuva kinnistu kaasomandi kokkulepete

sõlmimiseks tahteavalduste andmise kohustamiseks (kasutuskorra kindlaksmääramiseks,

avaldus I).

Avalduse kohaselt soovivad avaldajad I ja avaldaja II saada kinnistul asuva korterelamu

korterite 3 ja 4 vahel asuva esiku ainukasutusõiguse. Esikut kasutatakse avaldaja I ja avaldaja

II poolt esiku ja garderoobina. Esiku kaudu toimub liikumine korterite 3 ja 4 vahel ja see on

vajalik üksnes korterite 3 ja 4 kasutamiseks. Teised korteriomanikud esikut ei kasuta. Avaldaja

I ja avaldaja II on nõus esiku ainukasutusõiguse saamisel kandma kõik esiku tavapärase

valdamise ja kasutamisega seonduvad korrashoiukulud. Taotletud kasutuskorra vastu on üksnes

5 (14)

korteri 2a omanik. Taotletav muudatus ei kahjusta ülemääraselt ühegi korteriomaniku

õigustatud huve.

2. CC (avaldaja III) esitas 17. septembril 2018 avalduse kaasomandi kokkulepete sõlmimiseks

tahteavalduste andmise kohustamiseks (kasutuskorra kindlaksmääramiseks, avaldus II).

Avaldaja III taotles, et tema ainukasutusse jäävad ilma hüvitamise kohustuseta kinnistul asuvad

kuus peenart, üks kuusk, kolm ploomipuud, kaks mustasõstrapõõsast, üks tikripõõsas,

punasesõstrapõõsas, kaks kasvuhoonet, veehoiu vann, väike kuur (endine välikäimla), üks

õunapuu, grilli katusealune, prügikonteiner, lillepeenar, kanalisatsioon, kolm puudehoiu

katusealust, üks puudehoiu kuur, saun ja sauna kuur, pesukuivatuskoht ja kaks kuuriboksi.

Autovärav peab olema avatud igapäevaselt ajavahemikus kl 7.00-st kuni 22.00-ni.

Avaldaja III taotleb kasutuskorra määramist selliselt, et ta saaks jätkata kaasomandi osade

kasutamist, mis on seni tema kasutuses olnud ja mille korrashoidu ja rajamisse on ta

panustanud.

3. Avaldaja III vaidles avaldusele I vastu ja palus jätta selle rahuldamata.

Avaldaja III vastuväidete kohaselt ei tõendanud avaldaja I ja avaldaja II, et teised

korteriomanikud andsid nõusoleku avaldaja I ja avaldaja II taotletud kasutuskorra

kindlaksmääramiseks. Olemasoleva kasutuskorra säilimine ei ole vastuolus hea usu

põhimõttega. Avaldaja I ja avaldaja II asusid uute elanikena aktiivselt ja intensiivselt uuendusi

nõudma ja läbi viima, sh nõudma abihoonete lammutamist, mis on avaldajale III vajalikud.

Avaldaja I ja avaldaja II pöördusid kohtusse pahauskselt enne korteriühistu üldkoosolekul

kaasomanikevahelise kokkuleppe saavutamiseks antud tähtaja saabumist ja võtsid tagasi

korteriühistu üldkoosolekul antud nõusoleku anda avaldajale III kinnistul asuva sauna

erikasutusõigus.

4. Avaldaja I ja avaldaja II vaidlesid avaldusele II vastu ja esitasid täiendavad kaasomandi

kasutuskorra tingimused: 1) korteri 2a igakordse omaniku ainuvaldusesse ja -kasutusse jäävad

kinnistu õuealal asuvad kaks kasvuhoonet ja veehoiu vann (lisa 1 plaanil tähistatud numbritega

13, 14 ja 15); 2) korteri 2a igakordse omaniku ainuvaldusesse ja -kasutusse jääb kinnistu õuealal

asuv peenramaa (lisa 1 plaanil punase värviga ja numbriga 1); 3) korterite 1, 2, 3 ja 4 igakordsete

omanike ühisesse ainuvaldusesse ja -kasutusse jääb kinnistu õuealal asuv peenramaa (lisa 1

plaanil sinise värviga; 4) lisas 5 toodud plaanil punase joonega tähistatud kinnistusisene

kanalisatsioonitrass ja lisas 1 toodud plaanil numbritega 26 ja 36 tähistatud kinnistusisesed

kanalisatsioonikaevud jäävad kõikide kaasomanike ühiskasutusse; 6) lisas 1 toodud plaanil

numbritega 18 ja 41 tähistatud tööriistakuur jääb kõikide korteriomanike ühiskasutusse,

tööriistakuuri hakkab korteriühistu kasutama ühistule kuuluvate asjade hoidmiseks; 7)

kasutuskorraga hõlmamata kinnistu õueala ja õuealal paiknevad ülejäänud kaasomandi esemed

jäävad kõikide kaasomanike ühiskasutusse; 8) kinnistu kaasomanikud, kaasomanikega koos

elavad pereliikmed ja kinnistul viibivad külalised kohustuvad kinnistule sisenedes või kinnistult

väljudes igakordselt sulgema autovärava.

5. OO ja DD ei vaielnud avaldusele I vastu. DD vaidles osaliselt avaldusele II vastu. DD ei

vaidle vastu, et jätta kaks kasvuhoonet ja veehoiu vann avaldaja III ainukasutusse. Väike kuur

tuleb jätta korteriühistu kasutusse, grilli katusealune ja rohelise poolseinaga puuhoidla

lammutada ning kuurid ja puuhoiu katusealused koondada. Pesukuivatuskoht oli püstitatud

avaldaja III poolt teiste kaasomanikega kooskõlastamata ja ei ole selleks sobilikus kohas.

Kanalisatsiooni ei saa avaldaja III kasutada ainuisikuliselt.

6. Korteriühistu avaldas, et puudehoiu katusealune, sauna kuur ja suur mitme boksiga kuur ei

ole seadustatud. Keila Linnavalitsus tegi korteriühistule ettekirjutuse ehitiste korda tegemiseks

või likvideerimiseks. Korteriühistu üldkoosolek otsustas nimetatud ehitised likvideerida ja

ehitada nende asemel uue puukuuri. Seetõttu ei saa nende ehitiste puhul kasutuskorda määrata.

Pesukuivatuspuud on teisaldatud ja nende osas ei saa kasutuskorda määrata. Avaldaja III on

vahetanud ühe kanalisatsioonikaevu kaane ja paigaldanud sellele lukustatava kaane.

6 (14)

Autovärava küsimus tuleb kasutuskorrast välja jätta, sest selle otsustamine on korteriühistu

pädevuses.

Esimese astme kohtu määrus

7. Harju Maakohus rahuldas 14. aprilli 2020. a (ekslikult märgitud kuupäevaks 13. aprill

2020) määrusega avaldused osaliselt. Maakohus kohustas avaldajaid, OO ja DD andma

tahteavaldused Keila linnas Jaama tn 1b kinnistu kaasomandi esemeks oleva maatüki ning selle

oluliseks osaks olevate hoonete, seadmete, puude ja põõsaste kasutuskorra kokkuleppe

sõlmimiseks järgmistel tingimustel:

 registriosadesse nr 4611602 ja 4611702 kantud korteriomandite igakordsete omanike

ühises ainuvalduses ja -kasutuses on nende korteriomandite eriomandi esemeks olevate

ruumide sissepääsuks olev esik suurusega 10,3 m², mille asukoht on määruse

lahutamatuks lisaks nr 1 oleval plaanil piiritletud punase värviga (resolutsiooni p 2.1);

 Kinnisasjal

asuv

kanalisatsioonitorustik

(kanalisatsioonitrass

ja

kaks

kanalisatsioonikaevu) on registriosadesse nr 4611402, 4611502, 4611602, 4611702 ja

4611802 kantud korteriomandite igakordsete omanike kaaskasutuses. Korteriomanik on

kohustatud hoiduma tegevusest, mis takistab teisel korteriomanikul kasutamast

kanalisatsioonitorustikku

(kanalisatsioonitrass

ja

kaks

kanalisatsioonikaevu).

Korteriomanik on kohustatud tegema kõik võimaliku, et kolmandad isikud ei takistaks

teisel korteriomanikul kasutamast kanalisatsioonitorustikku (kanalisatsioonitrass ja

kaks kanalisatsioonikaevu). Kanalisatsioonitrass on tähistatud määruse lahutamatuks

lisaks nr 2 oleval plaanil punase joonega. Kanalisatsioonikaevud on tähistatud määruse

lahutamatuks lisaks nr 3 oleval plaanil numbritega 26 ja 36 (resolutsiooni p 2.2);

 registriossa nr 4611802 kantud korteriomandi igakordse omaniku ainuvalduses ja -

kasutuses on kinnisasjal asuvate kasvuhoonete alune maa koos sellel asuvate

kasvuhoonetega ja veevanni alune maa koos sellel asuva veevanniga. Kasvuhoonete

asukoht on määruse lahutamatuks lisaks nr 3 oleval plaanil tähistatud numbritega 13 ja

14. Veevanni asukoht on määruse lahutamatuks lisaks nr 3 oleval plaanil tähistatud

numbriga 15 (resolutsiooni p 2.3);

 registriossa nr 4611802 kantud korteriomandi igakordse omaniku ainuvalduses ja -

kasutuses on kinnisasjal asuvate peenarde alune maa, mis on määruse lahutamatuks

lisaks nr 3 oleval plaanil tähistatud numbritega 1, 2, 3, 4 ja 5 (resolutsiooni p 2.4);

 registriosadesse nr 4611402, 4611502, 4611602 ja 4611702 kantud korteriomandite

igakordsete omanike kaasvalduses ja -kasutuses on kinnisasjal asuva peenra alune maa,

mis on määruse lahutamatuks lisaks nr 3 oleval plaanil tähistatud numbriga 6

(resolutsiooni p 2.5);

 Keila linn, Jaama tn 1b korteriühistu (registrikood 80211751) ainuvalduses ja -kasutuses

on kinnisasjal asuva tööriistakuuri ruum, mis on tähistatud määruse lahutamatuks lisaks

nr 3 oleval plaanil numbriga 41 (resolutsiooni p 2.6);

 registriossa nr 4611802 kantud korteriomandi igakordse omaniku ainuvalduses ja -

kasutuses on kinnisasjal asuva tööriistakuuri ruum, mis on tähistatud määruse

lahutamatuks lisaks nr 3 oleval plaanil numbriga 18 (resolutsiooni p 2.7);

 registriossa nr 4611802 kantud korteriomandi igakordse omaniku ainuvalduses ja -

kasutuses on kinnisasjal asuvate puude ja põõsaste alune maa koos puude ja põõsastega,

mis on tähistatud määruse lahutamatuks lisaks nr 3 oleval plaanil numbritega 7, 8, 9,

10, 11, 12, 16, 17 ja 19 (resolutsiooni p 2.8);

 registriossa nr 4611802 kantud korteriomandi igakordse omaniku ainuvalduses ja -

kasutuses on kinnisasjal asuv grilli katusealune, mis on tähistatud määruse lahutamatuks

lisaks nr 3 oleval plaanil numbriga 20 (resolutsiooni p 2.9);

7 (14)

 registriossa nr 4611802 kantud korteriomandi igakordse omaniku ainuvalduses ja -

kasutuses on kinnisasjal asuva kuuri kaks boksi, mis on tähistatud määruse

lahutamatuks lisaks nr 3 oleval plaanil numbritega 34 ja 35 (resolutsiooni 2.10);

 Korteriomanik on kohustatud sulgema kinnisasjal asuva autovärava igakordselt

kinnisasjale sisenedes või kinnisasjalt väljudes (resolutsiooni p 2.11);

 Korteriomanik on kohustatud tagama, et tema pereliikmed, korteriomandit kasutavad

isikud, kinnistul viibivad korteriomaniku või tema pereliikmete külalised sulgevad

kinnisasjal asuva autovärava igakordselt kinnisasjale sisenedes või kinnisasjalt väljudes

(resolutsiooni p 2.12);

 Korteriomanike ainuvaldusse ja -kasutusse jäävate kaasomandi osade kasutamine peab

toimuma selliselt, et korteriomanikel oleks võimalik takistamatult kasutada

kasutuskorraga kindlaksmääratud osa, kusjuures korteriomaniku poolt tema

ainuvaldusesse ja -kasutusse jääva osa kasutamine ei tohi takistada teiste

korteriomanike osade kasutamisõigust (resolutsiooni p 2.13);

 Korteriomanikul on õigus kasutada tema ainuvaldusesse ja -kasutusse jäävat osa oma

äranägemise järgi, eeldades et kasutus ei lähe vastuollu seadusega (resolutsiooni p 2.14);

 Korteriomaniku ainuvalduses ja -kasutuses oleva ala valdamise, kasutamise ja

alalhoidmisega seotud kahju ja kulutusi kannab see korteriomanik, kelle ainuvalduses

ja -kasutuses on vastav ala ning tal ei ole õigust nõuda teiselt korteriomanikult nimetatud

kulutuste hüvitamist, välja arvatud avalikud-õiguslikud koormatised, mis kantakse

korteriomaniku poolt vastavalt korteriomanikule kuuluva mõttelise osa suurusele

(resolutsiooni p 2.15);

 Korteriomanikul on ainuõigus tema ainuvalduses ja -kasutuses olevast alast saadavale

kasule. Korteriomanik ei tasu teisele korteriomanikule hüvitist selle eest, kui käesoleva

kasutuskorra alusel jääb korteriomaniku ainukasutusse suurem osa kaasomandi

esemest, kui tema kaasomandi osa (resolutsiooni p 2.16).

Ülejäänud osas jättis maakohus avaldused rahuldamata. Maakohus asendas menetlusosaliste

tahtevaldused kinnistusraamatusse kasutuskorra kohta märkuse tegemiseks (resolutsiooni p 3).

Menetluskulud jäid menetlusosaliste endi kanda ja kindlaksmääratavad menetluskulud

puudusid.

Maakohus viitas kohtupraktikale ja korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 9 lg-le 2, §

13 lg 2 ja asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 lg-le 5 ning märkis, et kohus ei ole hagita menetluses

seotud menetlusosaliste taotlustega, mistõttu saab kohus ise määrata kaasomandi

kasutamistingimused.

Maakohus luges kinnistusraamatu väljatrükiga tõendatuks, et kinnistul (katastritunnus

29601:010:0002) asuva korterelamu korter 1 (registriosa nr 4611402) kuulub OO-le, korter 2

(registriosa nr 4611502) DD-le, korterid 3 ja 4 (registriosa nr-d vastavalt 4611602 ja 4611702)

on avaldaja I ja avaldaja II kaasomandis ja korter 2a (registriosa nr 4611802) kuulub avaldajale

III. Maakohus leidis, et avaldajal III ei ole võimalik oma taotlusi ja vastuväiteid põhjendada

väidetava kasutuskorra kokkuleppega, sest kinnistusraamatusse ei ole kantud märkust

kinnisasja kasutuskorra kohta.

Korterelamu korterite 3 ja 4 vahel asuva esiku kasutusõiguse kindlaksmääramisel võttis

maakohus arvesse avaldajate omavahelised halvad suhted, mis on asjas tõendamist leidnud.

KrtS § 9 lg 3 kohaselt tuleb eeldada olemasoleva olukorra jätkumise vastuolu hea usu

põhimõttega. Menetlusosalised ei ole esitanud asjaolusid, millest nähtuks teiste korteriomanike

õigustatud huvide kahjustamine esiku kasutuskorra määramisega ning esik tuleb anda korterite

3 ja 4 igakordsete omanike erikasutusse.

Kanalisatsioonitorustik ja sellega seotud kanalisatsioonikaev on kinnisasja oluliseks osaks.

Lisaks on tõendatud, et kanalisatsioonirajatist kasutavad oma eluruumidest olmereovee

ärajuhtimiseks ka avaldaja I ja avaldaja II. Seadusest tulenevalt eeldatakse, et

8 (14)

kanalisatsioonitorustik on korteriomanike kaasomandis. Avaldaja III käitumine on vastuolus

hea usu põhimõttega. Korteriomanik peab arvestama, et kaasomandi eset ei ole võimalik

kasutada selliselt, nagu oleks see tema ainuomandis. Seetõttu esinevad KrtS § 9 lg 2 sätestatud

eeldused kasutuskorra kindlaksmääramiseks. Avaldaja III taotlus kanalisatsioonitoru tema

ainukasutusse ja -valdusesse jätmiseks ei ole põhjendatud. Avaldaja III ei ole esitanud

asjaolusid ega tõendeid, millest nähtuvalt oleks kaasomandis olev kinnisasi koormatud

asjaõigusega avaldaja III või tema korteriomandi kasuks. Kanalisatsioonitorustiku väidetav

ehitamine avaldaja III poolt enne korteriomandite moodustamist ei anna avaldajale III

täiendavaid õigusi kaasomandi eseme suhtes. Avaldaja III ei ole põhjendanud, kuidas rikub hea

usu põhimõtet kaasomandis oleva kanalisatsioonitorustiku kaudu avaldaja I ja avaldaja II

korteriomanditest olmereovee ärajuhtimine.

Kuna menetlusosaliste vahel puudub vaidlus selle üle, et kasvuhooneid ja veevanni kasutab

avaldaja III, tuleb kasutuskord, arvestades menetlusosaliste tahet, kindlaks määrata selliselt, et

korteri 2a igakordsel omanikul on õigus kasutada ja vallata kasvuhooneid ja veevanni koos

nende aluse maaga. Kaasomandis oleva maa senist ajaloolist kasutust arvestades ei ole

põhjendatud avaldaja III kasutuses oleva peenramaa temalt äravõtmine. Avaldajal III on olnud

pika aja jooksul võimalik peenraid kasutada ilma, et teised korteriomanikud oleksid soovinud

kinnisasja kasutust muuta. Seetõttu oleks väljakujunenud olukorra oluline muutmine vastuolus

hea usu põhimõttega. Menetlusosaliste plaanidel esitatud peenramaad 2–5 tuleb jätta korteri 2a

ainukasutusse ja -valdusesse ning peenramaa nr 6 teiste korteriomanike kaasvaldusesse ja -

kasutusse. Tööriistakuuri ruum nr 41 tuleb jätta korteriühistu ainukasutusse ja -valdusse.

Tööriistakuuri ruum nr 18 jääb korteri 2a igakordse omaniku ainukasutusse ja -valdusse.

Avaldaja I ja avaldaja II ei ole välja toonud asjaolusid, mille kohaselt on kinnisasja senise

kasutuse muutmine puude ja põõsaste osas vajalik. Korteri 2a igakordsele omanikule jääb

ainuõigus kasutada ja vallata kinnisasjal asuvate ühe kuuse, kolme ploomipuu, kahe

mustasõstrapõõsa, ühe tikripõõsa ja ühe punasesõstrapõõsa alust maad.

Maakohus rahuldas avaldaja III taotluse grilli katusealuse korteri 2a igakordse omaniku

ainukasutusse ja -valdusse jätmiseks. Prügikonteineritega seonduvad küsimused ei vaja

reguleerimist kaasomandi eseme kasutuskorra kokkuleppega. Kuuride ja puuhoiu katusealuste

avaldaja III ainukasutusse ja -valdusse määramise korral jääb avaldaja III kasutusse

ebaproportsionaalselt suur osa kaasomandi esemest, mistõttu tuleb vastav taotlus jätta

rahuldamata.

Kuuribokside

osas

on

avaldaja

III

taotlus

nende

kasutuskorra

kindlaksmääramiseks põhjendatud ja see ei takista nende hilisemat lammutamist.

Maakohus leidis, et korteriomanike erimeelsuse tõttu tuleb kinnistul paikneva autovärava

kasutamise tingimusi reguleerida ning avaldaja I ja avaldaja II taotletud kasutustingimused on

põhjendatud. Linnaruumis on üldtunnustatud käitumisnormiks kinnisasja piirdeaia värava

sulgemine selliselt, et kolmandad isikud ei pääseks ilma väravat avamata kinnisasjale.

Seejuures ei tähenda värava sulgemine värava lukustamist. Avaldaja III taotlus määrata

kinnisasja kasutuskord kindlaks selliselt, et autovärav on avatud igapäevaselt ajavahemikul kl

7.00-st kuni 22.00-ni tuleb jätta rahuldamata.

Maakohus jättis avaldaja III taotlused kinnisasjal asuva sauna ja sauna kuuri jätmiseks korteri

2a igakordse omaniku ainukasutusse ja -valdusse rahuldamata. Maakohus viitas

kohtupraktikale ja leidis, et kohus ei saa jätta sauna osas kasutuskorda kindlaksmääramata

põhjusel, et väidetavalt on saun õigusliku aluseta ehitis. Küll aga saab kohus arvestada sellega,

kas ehitis on ohutu. Keila Linnavalitsuse 18. detsembri 2017. a ettekirjutuse nr 4.1.-1.3/1915

kohaselt asub saunas küttekolle, mille ehitamise kohta puudub igasugune dokumentatsioon ja

mis võib olla ohtlik kasutamisel. Saun on ca 25 m2 suurune ja selle fassaad koosneb erinevatest

materjalidest (klaas, puit, metall ja eterniit). Fassaadil on kolme värvi puitu, osaliselt on see

kaetud eterniidiga, osaliselt puidu ja plekiga. Sauna kaugus korterelamust on ca 4,5 meetrit.

Keila Linnavalitsuse 22. oktoobri 2019. a ettekirjutusega nr 4.1-1.3/1287-1 on avaldajal III

keelatud sauna kasutamine. Sauna kasutamise keelu osas ei ole korraldust tühistatud (vt ka

9 (14)

Tallinna Halduskohtu 31. märtsi 2020. a otsus haldusasjas nr 3-19-2027). Sauna kaugust

korterelamust arvestades on oluline, et sauna kasutamine toimuks kehtiva õigusega kooskõlas,

et oleks välistatud saunast lähtuv võimalik oht korterelamule. Korteriomanikud ei saa olla

kindlad, et kaasomandis olevat sauna ei kasutata viisil, mis võib tekitada kaasomandi esemele

kahju, kui saun määratakse ühe korteriomaniku ainukasutusse ja -valdusse. Seadusest tulenevalt

on saun korteriomanike kaaskasutuses ja -valduses, mistõttu puudub vajadus seda ühiskasutusse

määrata. Kuna sauna kasutuskord jääb kindlaks määramata, siis ei ole vaja kindlaks määrata ka

korteriomanike ühiskasutuses oleva sauna kuuri kasutuskorda.

Pesukuivatuskoha

kasutamise

tingimused

tuleb

jätta

kindlaks

määramata,

sest

pesukuivatuskoht on likvideeritud ning seda ei eksisteeri enam. Seetõttu ei ole võimalik seda

kasutada.

Menetluskulud jäid tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 172 lg 1 alusel menetlusosaliste

endi kanda, kuivõrd hagita asjas tehtud lahend tehti nende huvides.

Määruskaebus ja menetlusosaliste seisukohad

8. Avaldaja III esitas määruskaebuse, milles palub maakohtu määruse tühistada resolutsiooni

p-de 2.2, 5.1, 5.3, 5.4, 5.7 ja 7 osas ning teha tühistatud osas uue määruse, millega määrata

kindlaks kinnistu kasutuskord selliselt, et korteri 2a igakordse omaniku ainukasutuses ja -

valduses on: 1) kanalisatsioonitrass ja kaks kanalisatsioonikaevu; 2) saun; 3) sauna kuur ning

4) üks pesukuivatusnöör pesukuivatuskohas. Maa- ja ringkonnakohtu menetluskulud palub

avaldaja III jätta avaldaja I ja avaldaja II kanda.

Koos määruskaebusega esitas avaldaja III uue tõendi (26. aprilli 2020. a abihoone

tuleohutusaudit).

Määruskaebuse kohaselt ei ole maakohtu määrus seaduslik ja põhjendatud. Maakohus rikkus

menetlus- ja materiaalõiguse norme ning hindas tõendeid valesti. Selliselt rikkus maakohus

TsMS § 436 lg-s 1 ja § 442 lg-s 8, § 436 lg-tes 1 ja 2, § 465 lg 2 p-s 8 ja § 232 lg 1 sätestatut.

Maakohus leidis ekslikult, et kohus saab sauna kasutuskorra määramisel arvestada sellega, kas

saun on ohutu, jättes põhjendamata, miks sauna paiknemine 4,5 m kaugusel korterelamust on

sellele ohtlik (määruse p 16). Keila Linnavalitsuse ettekirjutusele ja haldusasjas nr 3-19-2027

tehtud otsusele tuginemine oli ennatlik, sest vaidlus selles asjas ei ole lõppenud. Sauna

tuleohutust

tõendab

Antifire

Tuleohutuslahendused

OÜ

audit.

Kohtuvälise

kaasomanikevahelise kokkuleppe saavutamine sauna kasutamiseks ei ole reaalne, mistõttu ei

ole õigusrahu ja selgus tagatud ja selline olukord on vastuolus menetlusökonoomia

põhimõttega. Teised kinnistu kaasomanikud sauna ei kasuta. Seega ei riivaks sauna avaldaja III

ainukasutusse määramine nende huve. Maakohus ei võtnud arvesse, et saun on avaldaja III ja

tema perekonna ainuke pesemiskoht ning et vastavalt kaasomanike kokkuleppele tegeles sauna

korrushoiuga avaldaja III. Sauna ohutuse hindamisel ei arvestanud maakohus Meelis Vaiksaare

koostatud 13. jaanuari 2020. a sauna tuleohutuse hinnanguga. Samuti 30. oktoobri 2017. a

korstnapühkimise aktiga, mille kohaselt on sauna küttesüsteem korras.

Maakohus jättis sauna kuuri kasutuskorra põhjendamatult kindlaksmääramata tulenevalt üksnes

sellest, et sauna kasutuskord jäi kindlaks määramata (maakohtu määruse p 17). Tegemist on

täiesti eraldiseisvate objektidega. Asjaolu, et menetlusosalised ja kohus nimetavad vastavat

kuuri just sauna kuuriks ei tähenda seda, et tegemist oleks reaalselt saunaga seotud ehitisega.

Sauna kuuri kasutuskorra kindlaksmääramise aspektist ei ole see asjassepuutuv, kas sauna kuur

tagab avaldaja III jaoks sauna kasutamise privaatsuse või mitte. Sauna kuuri kasutuskorra

määramise puhul oli oluline see, et avaldaja III hoiustab seal sauna kütmiseks tarvilikku

küttematerjali, mille maakohus jättis arvesse võtmata.

Maakohus leidis ekslikult ja oma järeldust põhjendamata, et pesukuivatuskoha kasutamise

tingimused tuleb jätta kindlaks määramata, sest pesukuivatuskoht on likvideeritud ning seda ei

eksisteeri enam (maakohtu määruse p 23). Maakohus ei arvestanud, et pesupuud hoiustati

10 (14)

22. augusti 2018. a üldkoosoleku otsusega, mille avaldaja III vaidlustas tsiviilasjas nr 2-18-

14762. Seega pesukuivatuspuud igal juhul taastatakse, mistõttu tuleb nende kasutuskord

kindlaks määrata koos teiste kaasomandis olevate esemetega. Maakohus kohaldas KrtS § 13 lg-

t 1 valesti, sest kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramisel ei ole oluline mitte konkreetsed

pesukuivatuspuud, vaid põhimõttelise korra kindlaksmääramine kaasomandis oleva maa

kasutamisel. Maakohtu määrus on selles osas ka vastuoluline, sest paljude esemete puhul

määras maakohus kindlaks maa kasutamise korra.

Maakohus leidis valesti, vastuoluliselt ja hea usu põhimõtte vastaselt, et korterelamu kõrval

paikneva kanalisatsioonitorustiku andmine avaldaja III ainukasutusse ja -valdusesse ei ole

põhjendatud, kuna selle kaasomanike poolt kasutamine ei riku avaldaja III huve. Tegemist on

vastavalt korterelamu elanike kokkuleppele avaldaja III poolt rajatud ja temale kuuluva

kanalisatsiooniga, mida ta kasutas heas usus lähtudes ajaloolisest aspektist. Varem toiminud

kasutuskorda tuleb arvesse võtta kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramisel. Vaidlust ei ole,

et teistel korteritel on ühendus maja all asuva teise kanalisatsioonitorustikuga. Maakohus nende

asjaolude ja tõenditega ei arvestanud. Praegu juhivad avaldaja I ja avaldaja II oma reovee

avalaja III kanalisatsiooni. Kuigi maakohus viitas kehtivale kohtupraktikale, ei võtnud ta seda

kanalisatsioonitoru kasutuskorra kindlaksmääramisel arvesse (maakohtu määruse p 6).

Maakohus jättis põhjendamatult menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. Arvestades, et

antud vaidluses osales lisaks avaldajatele ka teisi menetlusosalisi, ei ole TsMS § 172 lg 1

esimese lause kohaldamine antud juhul kohtupraktika kohaselt põhjendatud. Õigluse põhimõtte

kohaselt pidanuks maakohus jätma menetluskulud avaldaja I ja avaldaja II kanda, kuna nemad

algatasid kohtuvaidluse ennatlikult ja pahatahtlikult, samuti käitusid nad avaldaja III suhtes

sõnamurdjalikult.

9. Avaldaja I ja avaldaja II vaidlevad määruskaebusele vastu, paluvad jätta selle rahuldamata

ja maakohtu määruse muutmata. Koos vastusega määruskaebusele paluvad avaldaja I ja

avaldaja II vastu võtta uue tõendi (1. oktoobri 2017. a korteriühistu üldkoosoleku protokoll).

Vastuses määruskaebusele märgivad avaldaja I ja avaldaja II, et maakohus on avaldaja III

erikasutusse andnud kinnistu osad, mis on kõige privaatsemad ja sobilikumad individuaalseks

kasutamiseks. Sauna erikasutusse andmisega rikutakse proportsionaalsuse põhimõtet, sest

avaldaja III kasutusse jääks väga suur osa kinnistust. Teised kaasomanikud soovivad sauna

lammutada, kuid avaldaja III on sellele vastu (1. oktoobri 2017. a korteriühistu üldkoosoleku

protokoll). Keila Linnavalitsus on teinud korteriühistule ettekirjutuse sauna seadustamiseks või

lammutamiseks. Saun ei ole avaldaja III ainus pesemiskoht. Sauna kasutamine on olnud

keelatud, mistõttu on korteri 2a elanikud pidanud looma endale teise võimaluse pesemiseks.

Sauna kuur on otseselt seotud saunaga, mistõttu on õige jätta see erikasutusse määramata.

Pesukuivatuspuud on eemaldatud korteriühistu üldkoosoleku otsusega, sest selle koht ei olnud

esteetiliselt sobiv. Kanalisatsioonitorustiku osas pole avaldaja III tõendanud, et ta selle torustiku

ise ehitas ning et maja alt läheb läbi teine torustik, mida saaks kasutada. Tegemist on

kaasomandis ja -kasutuses oleva esemega ning selle hoolduskulu kannab korteriühistu.

Maa- ja ringkonnakohtu menetluskulud paluvad avaldaja I ja avaldaja II jätta avaldaja III kanda.

Teised menetlusosalised määruskaebuse suhtes seisukohta ei esitanud.

10. Harju Maakohus võttis määruskaebuse menetlusse, jättis selle rahuldamata ja edastas TsMS

§ 663 lg 5 alusel lahendamiseks ringkonnakohtule.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

11. Kolleegium leiab, et sõltumata määruskaebuse väidetest tuleb maakohtu määrus tühistada

resolutsiooni p-de 2.2 ja 2.5 osas ning resolutsiooni täidetavuse huvides täpsustada

resolutsiooni p 3. Ülejäänud osas ei anna määruskaebuse väited alust maakohtu määruse

tühistamiseks, maakohtu määruse resolutsioon jääb TsMS § 657 lg 1 p 2¹ (koosmõjus TsMS §-

11 (14)

ga 659) alusel muutmata, kuid osaliselt tuleb täiendada maakohtu määruse põhjendusi.

Määruskaebus jääb rahuldamata.

12. TsMS § 654 lg 2² (koosmõjus TsMS §-ga 659) alusel esitab ringkonnakohus määruse

resolutsioonis

kehtiva

resolutsiooni

tervikliku

sõnastuse.

Ringkonnakohus

jätab

tervikresolutsioonist välja maakohtu määruse resolutsiooni korduvad viited kinnisasja

asukohale (Harju maakond, Keila linn, Jaama tn 1b) ja katastritunnuse numbrile

(29601:010:0002), sest need pole TsMS § 442 lg 5 teise lause järgi vajalikud resolutsiooni

selguse ega täidetavuse huvides. Samuti asendab ringkonnakohus maakohtu määruse

resolutsiooni „ainuvaldus ja -kasutus“ KrtS-is sätestatud terminiga – erikasutus.

13. Reeglina kontrollib TsMS § 651 lg 1 (koosmõjus TsMS §-ga 659) järgi ringkonnakohus

määruskaebuse korras maakohtu määruse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille

peale on edasi kaevatud. Praeguses asjas tuleb maakohtu määrus tühistada osaliselt ka osas,

mille peale ei ole edasi kaevatud, sest maakohtu määrus ei vasta kehtivale õigusele.

13.1. Avaldaja III vaidlustab maakohtu määruse osaliselt, s.o osas, milles määrati

kanalisatsioonitorustik korteriomandite igakordsete omanike kaaskasutusse ning jäeti

rahuldamata avaldaja III taotlus määrata tema korteriomandi igakordse omaniku erikasutusse

kinnisasjal asuv saun, sauna kuur ja pesukuivatuskoht (maakohtu määruse resolutsiooni p-d 2.2,

5.1, 5.3, 5.4, 5.7). Samuti menetluskulude jaotuse osas (maakohtu määruse resolutsiooni p 7).

13.2. Avaldaja I ja avaldaja II on ringkonnakohtule teatanud, et vaatamata nende vastuses

määruskaebusele sisalduvatele taotlustele ei soovi nad maakohtu määrust vaidlustada ega

esitada vastumääruskaebust (dtl 390).

14. Ringkonnakohus leiab, et määruskaebuses esitatud väited ei anna alust maakohtu määrust

vaidlustatud osas tühistada, kuid täiendada tuleb osaliselt maakohtu määruse põhjendusi.

15. Ringkonnakohus nõustub määruskaebuse väitega, et maakohus rikkus menetlusnorme ning

kohaldas vääralt materiaalõigust, kuid need rikkumised ei viinud ebaõige lõppjärelduseni osas,

milles maakohus jättis avaldaja III avalduse rahuldamata. Ringkonnakohus saab maakohtu

rikkumised kõrvaldada ning täiendada maakohtu määruse põhjendusi.

Maakohus ei ole avalduse II rahuldamata jätmist nõuetekohaselt põhjendanud (TsMS § 436 lg

1, § 442 lg 8). Põhjendamiskohustus kohaldub ka hagita asjas tehtavale määrusele (TsMS § 463

lg 2, § 478 lg 1 teine lause). Maakohus ei ole võtnud seisukohta menetlusosaliste maakohtu

menetluses esitatud kõikide väidete ja vastuväidete kohta (TsMS § 654 lg 5, § 659).

16. Esmalt selgitab kolleegium, et vaidluse lahendamisel tuleb juhinduda 1. jaanuaril 2018. a

jõustunud KrtS-i sätetest. Maakohus on viidanud varasemale kohtupraktikale ning määranud

kindlaks kaasomandi kasutuskorra. Kehtiv KrtS ei võimalda kasutuskorda kindlaks määrata.

Seda arvestades tuleb maakohtu määrus tühistada osas, mille peale ei ole kaevatud, kuid milles

maakohus lähtus varasemast AÕS-s sätestatud kasutuskorra kindlaksmääramisest (maakohtu

määruse resolutsiooni p-d 2.2 ja 2.5).

16.1. Kehtivas KrtS-s on kasutuskorrale sarnane KrtS §-s 14 sätestatud erikasutusõigus, mis on

oluline korteriomanike vahelise kokkuleppe liik. Tegemist on korteriomaniku õigusega

kasutada lisaks eriomandi esemele veel mingit osa kaasomandi esemest teisi kaasomanikke

täielikult või osaliselt välistavalt. KrtS § 14 lg 1 järgi korteriomanike kokkuleppega võib anda

osa kaasomandi esemest igakordse korteriomaniku erikasutusse (erikasutusõigus), kui see ei

ole vastuolus selle kaasomandi eseme osa otstarbega. Korteriomanike kokkulepe kehtib

korteriomaniku eriõigusjärglase suhtes vaid juhul, kui see on kantud kinnistusraamatusse

eriomandi sisuna (KrtS § 13 lg 3). Korteriomanik võib KrtS § 13 lg 2 ja § 9 järgi nõuda kohtult

kokkuleppe sõlmimiseks ja kinnistusraamatu kannete tegemiseks teiste korteriomanike

vajalikke tahteavaldusi. KrtS § 9 lg 2 p-de 1 ja 2 järgi on tahteavalduse asendamise eeldusteks,

et olemasoleva olukorra säilitamine oleks kõiki asjaolusid arvestades vastuolus hea usu

põhimõttega ning muudatustega ei kahjustata ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud

12 (14)

huve. Kohtulahend asendab teiste korteriomanike tahteavaldusi (tsiviilseadustiku üldosa

seaduse (TsÜS) § 68 lg 5).

16.2. Kaasomandisse kuuluva kinnisasja osa erikasutusõigust saab reguleerida üksnes selliselt,

et kõikide korteriomanike vahel sõlmitava kokkuleppega reguleeritakse korteriomandite

erikasutusõigust. Erikasutusõiguse tekkimise eelduseks on kõikide korteriomanike kokkulepe.

Juhul kui korteriomanikud ei ole vastava kokkuleppe tekkimise ja erikasutusõiguse

kinnistusraamatusse kandmise eelduseks olevate tahteavalduste andmisega nõus, võib

erikasutusõigust sooviv kaasomanik nõuda vastavate tahteavalduste andmist KrtS § 13 lg 2

järgi.

Kolleegium märgib, et avaldaja saab TsMS § 3 lg 1 kohaselt pöörduda kohtusse enda õiguste

kaitseks, s.t avaldaja saab nõuda tahteavalduste asendamist üksnes endale erikasutusõiguse

saamiseks. Maakohus on avalduse I lahendamisel jätnud tähelepanuta, et kaasomandi osa

erikasutusse saamist sooviv kaasomanik saab esitada avalduse üksnes endale huvipakkuva

kaasomandi osa erikasutusse saamiseks, mitte kogu kaasomandisse kuuluva kinnisasja

kasutamise ära jagamiseks. Kui kaasomanik soovib teatud kinnisasja osa erikasutusse, peab ta

esitama vastava avalduse.

16.3. Kokkuleppel suhete korraldamisel (KrtS § 13) ja erikasutusõiguse määramisel (KrtS §

14) tuleb kinnistusraamatusse eriomandi sisuna sisse kanda vaid kokkulepped, kui

korteriomanikud korraldavad korteriomandist ja korteriühistust tulenevaid õigussuhteid KrtS-s

sätestatust erinevalt. Kokkuleppe esemeks võivad olla kõik suhted, mida saab korraldada ilma

eriomandi ruumilist ulatust muutmata. Seega tuleb maakohtu määrus tühistada resolutsiooni p-

de 2.2 ja 2.5 osas sest selliste kokkulepete osas ei ole kehtiva seaduse järgi vaja taheavaldusi

nõuda ega neid kinnistusraamatusse eriomandi sisuna kanda.

16.4. Ringkonnakohus peab vajalikuks täpsustada ka maakohtu määruse resolutsiooni p 3, sest

korteriomanike kokkulepe tuleb kanda kinnistusraamatusse eriomandi sisuna. Korteriomanikel

tuleb arvestada, et selleks tuleb saada piiratud asjaõiguste omajate nõusolek.

17. Järgnevalt hindab ringkonnakohus määruskaebuse väiteid seoses avalduse II rahuldamata

jätmisega.

17.1. Avaldaja III taotles sauna ja sauna kuuri erikasutusse andmist. Maakohus jättis selles osas

avaldaja III avalduse rahuldamata, märkides, et kui saun määratakse ühe korteriomaniku

ainukasutusse ja -valdusesse, siis ei saa teised korteriomanikud olla kindlad, et kaasomandis

olevat sauna ei kasutata viisil, mis võib tekitada kaasomandi esemele kahju.

Määruskaebuses vaidlustab avaldaja III maakohtu seisukohta, mille kohaselt otsustas maakohus

sauna kasutusõiguse määrata lähtuvalt sellest, et saun on kasutamiseks ohtlik. Avaldaja III

esitas oma väite tõendamiseks uue tõendi – Antifire Tuleohutuslahendused OÜ abihoone

tuleohutusauditi (dtl 364-372). Nimetatud tõend on asjakohane ning tuleb võtta asja juurde

(TsMS § 662 lg 3, § 238 lg 1).

Kolleegiumi hinnangul on maakohtu seisukoht sauna ja sauna kuuri erikasutusõiguse

määramata jätmiseks õige, kuid täiendada tuleb maakohtu määruse põhjendusi. Kolleegium

leiab, et sauna tuleohutus ning selles osas Keila Linnavalitsuse poolt ettekirjutuste tegemine on

üks asjaoludest, miks tuleb saun jätta kõigi korteriomanike kasutusse (ettekirjutused nr 4.1.-

1.3/1915 ja nr 4.1-1.3/1287-1; dtl 168-170, 241-244). Nõustuda ei saa avaldaja III väitega, et

sauna andmine ühe korteriomaniku erikasutusse ei riivaks teiste korteriomanike õigusi. Kuigi

avaldaja III on sauna alates 2001. aastast kasutanud ning tegelenud selle korrashoiuga, siis

praegustel asjaoludel ei anna see alust sauna andmiseks ühe korteriomaniku erikasutusse, sest

see oleks kõiki asjaolusid arvestades vastuolus hea usu põhimõttega (KrtS § 9 lg 2 p 1). Keila

Linnavalitsuse 22. oktoobri 2019. a ettekirjutusega nr 4.1-1.3/1287-1 on sauna kasutamine

alates 23. oktoobrist 2019 keelatud (avaldaja III on ettekirjutuse halduskohtus vaidlustanud;

haldusasi nr 3-19-2027; dtl 266-271). Avaldaja III esitatud tõendi kohaselt vastab saun ehituse

ajal kehtinud tuleohutusnõuetele. Kolleegiumi hinnangul ei lükka nimetatud tõend ümber

13 (14)

asjaolusid, mis on tuvastatud kohaliku omavalitsuse poolt läbiviidud haldusmenetluses (saun ei

ole väliselt hooldatud, see asub puidust korterelamust ca 4,5 m kaugusel, sauna köeti tahke

küttega, selle kütmisest tulev suits levis ümbruskonda). Asjaolu, et saun on hooldamata tõendab

ka avaldaja I ja avaldaja II poolt esitatud foto ning tuleohutusauditi fotod (dtl 171, 370-372).

Kohalik omavalitsus on tuvastanud, et sauna kasutamine on ohtlik eludele, tervisele, varale ja

keskkonnale. Arvestades avaldajate problemaatilist läbisaamist ning asjaolu, et avaldaja III ei

nõustu kohaliku omavalitsuse ettekirjutusi täitma, on põhjendatud jätta saun kõigi

korteriomanike kasutusse. Kuna sauna kasutamine oli alates 23. oktoobrist 2019 keelatud, siis

ei ole usutav avaldaja III väide, et saun on tema korteriomandi juurde vajalik pesemise

võimaldamiseks. Sauna kuuri osas ei ole avaldaja III välja toonud selliseid olulisi asjaolusid,

millest tulenevalt peaks kuur jääma ühe korteriomaniku erikasutusse.

Täiendavalt märgib kolleegium, et avaldaja III ei ole põhjendanud, miks tuleks talle määrata

sellises ulatuses kaasomandi eseme osade erikasutusõigus. Maakohus on jätnud avaldaja III

korteriomandi erikasutusse kasvuhoone ja selle ümbruses oleva maa, kus asuvad peenrad,

põõsad ja puud, grilli katusealuse, kaks kuuriboksi (plaanil nr-d 1-5, 7-12, 13-20, 34, 35).

Hinnanguliselt on see ¼ korterelamu ümber asuvast kinnistust. Jättes ka teiselpool elamut

asuvad abihooned ühe korteriomaniku (avaldaja III) erikasutusse, piiraks selline kasutusõiguse

määramine põhjendamatult teiste korteriomanike õigusi. Avaldaja III ei ole välja toonud

selliseid olulisi asjaolusid, mis annaksid aluse eelistada tema huve teiste korteriomanike

huvidele.

17.2. Avaldaja III taotles pesukuivatuskoha erikasutusse andmist. Maakohus jättis selles osas

avaldaja III avalduse rahuldamata, märkides, et kuna pesukuivatuskoht on likvideeritud, siis

pole võimalik seda kasutada.

Kolleegiumi hinnangul on maakohtu järeldus pesukuivatuskoha erikasutusõiguse määramata

jätmiseks õige. Erikasutusõiguse esemeks saaks olla üksnes pesukuivatuskoht mitte maha

võetud pesukuivatuspuud. Kolleegium märgib, et erikasutusõigust saab rakendada ka sellistel

juhtudel, kui ese ei ole piisavalt ruumiliselt piiritletud ega saa olla eriomandi esemeks.

Praegusel juhul aga ei ole avaldaja III välja toonud põhjendusi, miks peaks arvestama tema

huvidega plaanil nr 33 märgitud koha erikasutusõiguse määramiseks olukorras, kus sellel ei asu

pesukuivatuspuid. Erikasutusõigust ei saa kokku leppida maha võetud pesukuivatuspuude osas,

sest tegemist ei ole kaasomandi eseme osaga. Oluline on siinjuures arvestada ka teiste

korteriomanike seisukohtadega, mille kohaselt oli pesukuivatuskoha likvideerimise põhjuseks

linnaehituslikud muudatused, sest kinnistu kõrval taastati linna esindusväljak ja vastavalt Keila

linna heakorraeeskirjale ning ka esteetilistel kaalutlustel ei ole pesu kuivatamine selles kohas

põhjendatud.

17.3. Avaldaja III taotles kanalisatsioonitorustiku erikasutusse andmist. Maakohus jättis selles

osas avaldaja III avalduse rahuldamata, märkides, et kanalisatsioonitorustik ja sellega seotud

kanalisatsioonikaev on kinnisasja oluliseks osaks ning seega korteriomanike kaasomandis.

Kokkuvõtvalt on maakohus põhjendanud oma seisukohta sellega, et kanalisatsioonitoru ei ole

eriomandi ese (KrtS § 4 lg 4). Kolleegiumi hinnangul on maakohtu lõppjäreldus

kanalisatsioonitorustiku erikasutusõiguse määramata jätmiseks õige, kuid täiendada tuleb

maakohtu määruse põhjendusi. KrtS §14 lg 1 järgi korteriomanike kokkuleppega võib anda osa

kaasomandi esemest igakordse korteriomaniku erikasutusse, kui see ei ole vastuolus selle

kaasomandi eseme osa otstarbega. Seega ei saa kanalisatsioonitoru anda ühe korteriomaniku

erikasutusse, sest see on vastuolus selle kaasomandi eseme osa – kanalisatsioonitoru –

otstarbega.

Avaldaja III väidab, et puudub vaidlus, et elamu all paikneb teine kanalisatsioonitorustik ning

kõigil teistel korteriomanikel, v.a avaldaja III korteriomandil, on ühendus teise

kanalisatsioonitorustikuga (dtl 207). Kolleegiumi hinnangul ei ole teised menetlusosalised

omaks võtnud asjaolu, et avaldaja III on ise vaidlusaluse kanalisatsioonitoru oma korteriomandi

tarbeks rajanud ning teised korteriomanikud saavad kasutada teist maja alt läbi minevat

14 (14)

kanalisatsioonitoru. Ainuüksi paberil olev joonis seda asjaolu, et teine kanalisatsioonitoru on

teiste korteriomanike poolt kasutatav, ei tõenda. Avaldaja III ise tunnistab, et vaidlusalusesse

torustikku juhitakse ka korterite 3 ja 4 reovesi. Seega on tegemist kaasomandi eseme osaga, mis

on vajalik korteriomanike ühiseks kasutamiseks ning sõltumata avaldaja III väidetest (väidetav

rahaline kulutus) ei saa seda kaasomandi eset anda avaldaja III erikasutusse.

18. Avaldaja III vaidlustab maakohtu menetluskulude jaotust. Avaldaja III leiab, et

menetluskulud tuleb jätta avaldaja I ja avaldaja II kanda, sest nemad pöördusid pahatahtlikult

kohtu poole ja alustasid kohtuvaidluse.

Kolleegiumi hinnangul on maakohus õigesti TsMS § 172 lg 1 järgi jätnud menetluskulud

menetlusosaliste endi kanda, sest kaasomandi eseme kasutamise reguleerimine toimub kõigi

korteriomanike huvides. Avaldaja III määruskaebuses esitatud väited ei anna alust teistsuguseks

menetluskulude jaotuse määramiseks. Praegusel juhul tuleb arvestada, et ka avaldaja III esitas

17. septembril 2018 avalduse ning lahend on tehtud ka tema huvides (dtl 74-82). Kolleegiumi

hinnangul ei ole avaldaja I ja avaldaja II käitunud pahatahtlikult, mis õigustaks avaldaja III

menetluskulude nende kanda jätmise.

19. Avaldaja I ja avaldaja II esitasid 20. mail 2020 tõendi – Jaama tn 1b korteriühistu

1. oktoobri 2017. a üldkoosoleku protokoll. Kuna nimetatud tõend ei vastanud dokumentaalse

tõendi nõuetele, siis andis ringkonnakohus tähtaja puuduse kõrvaldamiseks (dtl 397). Avaldaja

I ja avaldaja II teatasid 9. juuli 2020. a e-kirjaga, et loobuvad tõendi esitamisest (dtl 398).

Eeltoodust tulenevalt ei võta ringkonnakohus nimetatud tõendit asja juurde.

20. Kuna avaldaja III määruskaebus jääb rahuldamata, jäävad TsMS § 171 lg 1 järgi

määruskaebuse esitamisest tingitud menetluskulud avaldaja III kanda. Kindlaksmääratavad

menetluskulud puuduvad.

21. Menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates,

millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab

vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus

kindlaks määrati (TsMS § 178 lg 1).

(allkirjastatud digitaalselt)

Meeli Kaur, Vallo Kariler, Margo Klaar