2-17-4119/46 · Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

Tsiviilasi nr 2-17-4119

KOHTUOTSUS

EESTI VABARIIGI NIMEL

Tsiviilasja number

2-17-4119

Otsuse avalikult teatavaks

tegemise aeg ja koht

08.06.2020

Tallinn, kohtukantselei kaudu

Kohus

Harju Maakohus, Tallinna kohtumaja

Kohtunik

Maarja-Liis Lall

Tsiviilasi

Tallinna linna hagi S L vastu eluruumi vabastamiseks

Tsiviilasja hind

1338,60 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja: Tallinna linn (asukoht Vabaduse väljak 7, 15199

Tallinn), lepinguline esindaja Marge Aron

Kostja: S L (isikukood xxxx), lepinguline esindaja Janno Perv

Menetlusliik

Istung 26.02.2020 ja edasi kirjalikus menetluses

Istungil osalenud isikud

Kostja isiklikult ja kostja lepinguline esindaja Janno Perv

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada hageja Tallinna linna hagi kostja S L (isikukood xxxx) vastu.

2. Kohustada kostjat tagastama hagejale xxxx eluruum.

3. Jätta Tallinna linna hagis kostja S L vastu menetluskulud maakohtus kostja kanda.

4. Hagejal on võimalik esitada menetluskulude nimekiri 14 päeva jooksul arvates

otsuse jõustumisest.

Tsiviilasi nr 2-17-4119

Edasikaebamise ja menetluskulude rahalise suuruse kindlaksmääramise kord

Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule (Pärnu mnt 7,

Tallinn, e-posti aadress talrk.menetlus@kohus.ee) 30 päeva jooksul, alates otsuse

apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel käesoleva otsuse

avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv sõltuvalt

tsiviilasja hinnast ja kaebuse ulatusest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada

ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitaja ei taotle selle lahendamist

istungil. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi

menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi

taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb,

eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses

esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab

kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud

taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista

menetlustähtaja ennistamist.

Asja lahendanud maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks vastavalt

TsMS § 177 lõikele 2.

NÕUDED, POOLTE SEISUKOHAD JA MENETLUSE KÄIK

1.

25.10.2016 ja 24.11.2016 esitas M L üürikomisjonile avalduse, vaidlustades üürilepingu

ülesütlemise ning paludes üürilepingut pikendada kolmeks aastaks.

19.12.2016 esitas hageja vastuse, paludes avalduse jätta rahuldamata ja rahuldada hageja

avalduse, kohustades M Ld tagastama eluruum.

Tallinna Üürikomisjon tegi 16.02.2017. a otsuse, millega jättis läbi vaatamata M L nõuded

Tallinna linna vastu üürilepingu ülesütlemise vaidlustamiseks ja lepingu pikendamiseks ning

rahuldas Tallinna linna nõude, kohustades M Ld tagastama Tallinna linnale eluruum xxxx.

Otsuse täitmise viisina määrati M L koos temaga koos eluruumi kasutava S L väljatõstmine

eluruumist koos neile kuuluva varaga.

16.03.2017 esitas M L taotluse vaadata üürivaidlus läbi kohtus hagimenetluse korras.

2. Hageja esitas 15.05.2017 hagi M L ja kostja vastu, paludes kohtul kohustada neid

tagastama hagejale xxxx eluruum, mida täiendas 22.04.2020.

Hageja tugines hagi alusena järgmistele asjaoludele:

− Kostja sõlmis hagejaga xxxx kasutamiseks üürilepingu nr ISS-1174.

− Hageja ütles üürilepingu 12.09.2016 erakorraliselt üles VÕS § 316 lg 1 ja üürilepingu

tingimuste p 21.5 alusel. Üleütlemiseks olid täidetud selle materiaalsed ja formaalsed

eeldused. Vastav asjaolu on tuvastatud menetluses üürivaidlusasjas 11-1/100/16.

Seetõttu valdab kostja eluruumi õigusliku aluseta. Kostjal oli üürivõlgnevus, mille

kostja tasus alles peale ülesütlemisteate kättesaamist.

− Kuna erakorralise ülesütlemise hetkel ei olnud hageja teada asjaolud, millele kostja

hageja pahatahtlikkuse kirjeldamiseks viitab (kostja tervislik seisund jj), ei ole lepingu

erakorraline ülesütlemine vastuolus hea usu põhimõttega. Samuti leiab hageja, et

kuivõrd kostja näol on tegemist ebausaldusväärse lepingupartneriga, kes ei arvesta

lepingulises suhtes teise lepingupoole huviga, oleks kostjaga lepingu pikendamine

vastuolus üürileandja õigustatud huvidega lepingulises suhtes.

Tsiviilasi nr 2-17-4119

− Arvestades asjaolu, et kostja on korduvalt rikkunud üürilepingust tulenevat üüri- ja

kõrvalkulude tasumise kohustust, ei ole hageja nõus jätkama kostjaga üürisuhet. Hageja

on kostjale üürilepingu ülesütlemiseavalduses selgitanud teise eluaseme saamise

asjaolusid.

− Kostja ei astunud oma perekonnaliikme surma järgselt üürilepingusse, mille tõttu ei ole

ta üürilepingu pool ega saa tugineda üürilepingu erakorralise ülesütlemise tühisusele

ega nõuda hagejalt üürilepingu täitmist.

− Üürilepingu pooled leppisid üürilepingu p-s 19.2 kokku, et üürileping lõpeb üürniku

surmaga, v.a juhul, kui üürileandja loal eluruumis elanud isik esitab ühe kuu jooksul

üürniku surmast üürileandjale tahteavalduse astuda surnud isiku järel üürilepingu

pooleks. Antud juhul kostja seda ei teinud.

− Hageja on kostjale mh andnud võimaluse eluruumi üürilepingusse astumiseks ka

käesoleva

kohtumenetluse

käigus.

Hageja

13.07.2019

nõusolek

kompromissläbirääkimiste pikendamiseks oli antud eesmärgil välja selgitada, kas kostja

vajab abi igapäevaeluga hakkamasaamisel, mis on hagejaga üürilepingu sõlmimise

eeldus. Kui kostja ei kvalifitseeru sotsiaalset abi vajava isikuna, puudub hagejal

võimalus temaga pikaajalise üürilepingu sõlmimiseks: kohalik omavalitsus peab tagama

elusaseme isikutele, kes oma igapäevaeluga iseseisvalt toime ei tule, mis omakorda

tähendab ka seda, et isegi, kui kostja oleks pärast pereliikme surma esitanud tähtaegselt,

s.o ühe kuu jooksul, taotluse eluruumi üürilepingusse astumiseks, oleks kohalik

omavalitsus sõlminud selle määratud tähtajaga, hindamaks isiku vajadust seda liiki

toetuse saamiseks.

− Asjaolu, et kostja kasutab jätkuvalt eluruumi ja tasub üüriarveid, ei anna talle samuti

õiguslikku alust eluruumi valdamiseks. Olukorras, kus kostja kasutaks eluruumi ilma

selle eest tasumata, oleks hageja nõudnud lisaks eluruumi tagastamisele ka võlgnevuse

tasumist delikti alusel.

Hageja palus otsuse täitmise korrana kindlaks määrata väljatõstmine eluruumist koos neile

kuuluva varaga.

Hageja palus jätta menetluskulud kostja kanda ning mõista välja ka viivis tasumata osalt.

3. M L vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata.

4. Kostja S L vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Üürileping ei öeldud

üles vastavalt seadusele. 18.03.2020. a täiendatud vastuse kohaselt ei ole hageja esitanud nõuet

üürilepingu erakorralise ülesütlemise õiguspärasuse tuvastamiseks. Kuna üürivaidlusasi nr 11

1/100/16 ei ole jõustunud ja on vaidlustatud, ei saa üürivaidlusmenetluses väidetavalt

tuvastatud asjaolud olla käesolevas tsiviilvaidluses tõenditeks. Kuna üürilepingu erakorralise

ülesütlemise õiguspärasus on tuvastamata, tuleb lähtuda asjaolust, kostja ja M L (kuni M L

surmani 18.02.2018) valdasid korterit õiguslikul alusel st kehtiva üürilepingu alusel ning

hagejal ei olnud õigust esitada hagi eluruumi ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks.

Kostjal oli üürilepingu ISS-1391-k p 11 kohaselt olemas nõusolek eluruumi valdamiseks ja see

õigus oli tal kuni üürilepingu p-s 19.2 toodud tingimuse saabumiseni. Kostja möönab, et hagejal

tekkis/võis tekkida õiguspärane nõue kostja suhtes pärast M L surma üürilepingu ISS-1391-k

punktis 19.2 toodud tingimuse saabumisel, kuid nõue tekkis alates 19.02.2018 mitte

hagiavalduse esitamise päeva seisuga. Hageja ei ole pärast lepingu lõppemist esitanud kostjale

kirjalikke teateid eluruumi vabastamisest või uue üürilepingu sõlmimise soovist. Kostja on

kohusetundlikult tasunud hageja poolt esitatud ja vaidlusaluse eluruumiga seotud arveid ning

Tsiviilasi nr 2-17-4119

sellega täitnud üürilepingulisi kohustusi. Hageja esitab endiselt eluruumiga seotud arveid, mis

on adresseeritud kostjale

5.

17.05.2018. a määrusega lõpetas kohus menetluse käesolevas asjas esitatud hagi osas M

L vastu, jätkates menetlust kostja S L vastu.

KOHTU PÕHJENDUSED

6. Kohus tutvus poolte väidete ja asjas esitatud tõenditega ning leiab, et hagi tuleb

rahuldada.

7. TsMS § 5 lg 1 ja lg 2 teise lause kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja

taotluste alusel, lähtudes nõudest, ning pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude

põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. Samas ei ole poolte

valitud õiguslik kvalifikatsioon kohtule siduv (TsMS § 436 lg 7). Pooltevahelise õigussuhte

kvalifitseerimine on TsMS § 436 lg 7 ja § 438 lg 1 järgi kohtu ülesanne. Kohus ei ole asja

lahendamisel seotud poolte esitatud õiguslike väidetega, vaid kohaldab seadust ise.

Kvalifitseerimisel on kohus seotud nende faktiliste asjaoludega, millele pool on viidanud

(RKTKo 3-2-1-62-08, p 11). Lisaks asjaolude kohtu ette toomise kohustusele peab kumbki pool

TsMS § 230 lg 1 kohaselt hagimenetluses ka tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema

nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Kohus saab otsuse rajada üksnes asjas

esitatud ja kogutud tõenditele ning otsust tehes otsustab kohus, mis asjaolud on tuvastatud

tõendite alusel (TsMS § 436 lg 2 esimene lause ja § 438 lg 1).

TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele

tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Kohus saab otsuse rajada

üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele ning otsust tehes otsustab kohus, mis asjaolud on

tuvastatud tõendite alusel (TsMS § 436 lg 2 esimene lause ja § 438 lg 1). Poole faktilise asjaolu

kohta esitatud väide ei vaja tõendamist, kui vastaspool võtab selle omaks (TsMS § 231 lg 2

esimene lause). Omaksvõttu eeldatakse, kuni vastaspool ei vaidlusta faktilise asjaolu kohta

esitatud väidet selgesõnaliselt ja vaidlustamise tahe ei ilmne ka poole muudest avaldustest

(TsMS § 231 lg 4). Kui kohus sedastab, et mingi asjaolu üle puudub vaidlus, tähendab see seda,

et kohtu hinnangul on see omaks võetud ning puudub vajadus seda tõendada.

8. Pooltevahelist vaidlust menetles enne Harju Maakohut ka üürivaidluskomisjon, mille

otsuse vaidlustamise tulemusel käesolev hagi esitati. Kohus ka selgitas istungil, et Harju

Maakohtu menetluses on hetkel üksnes nõue eluruumi vabastamiseks. Kostja kinnitas, et muid

nõudeid ega vastuhagi asjas esitatud ei ole.

9. Hageja on esitanud soorituse täitmisele suunatud nõude, soovides et kohus kohustaks

kostjat tagastama eluruumi valdus. Hageja nõue võiks kuuluda rahuldamisele VÕS § 334 lg 1

alusel koosmõjus VÕS § 334 lg-ga 5. Selle eeldused on järgmised: 1) üürileping on lõppenud;

2) üürnik on andnud asja kasutamise õiguse kostjale.

10. Käesoleval juhul ei ole vaidlust, et käesolevaks hetkeks on xxxx üürileping lõppenud

üürniku (s.o M L surma tõttu). Nii hageja kui ka kostja on mõlemad tuginenud sellele, et

üürilepingus oli kokku lepitud, et üürileping lõppeb üürniku surmaga (p 19.2). Vaidlus puudub

ka selles osas, et isik, kellega üürileping oli sõlmitud, s.o M L, on surnud. Varasemalt oli

menetlusosaline, st üks kostjatest ka M L, kuid viimase osas lõpetati menetlus tema surma tõttu.

Kostja on leidnud, et hagi tuleb jätta rahuldamata, sest M L ei olnud hagi esitamise seisu hetkel

surnud ning et hageja ei saa sellele asjaolule käesoleval hetkel tugineda. Kohus sellega ei

nõustu. Hagi muutmine, sh aluse täiendamine on lubatud pärast hagi menetlusse võtmist ja

kostjale kätte toimetamist (TsMS § 376 lg 1). Kohus nõustub hagi muutmisega, kui senises

menetluses esitatud faktiväited ja tõendid võimaldavad muudetud hagi lahendada eeldatavasti

Tsiviilasi nr 2-17-4119

kiiremini ja säästlikumalt (TsMS § 376 lg 2). Käesoleval juhul leiab kohus, et igal juhul on

kiirem ja säästlikum arvestada asjaolu, et M L on surnud juba käesolevas menetluses. Uue asja

algatamine ei ole menetlusökonoomia huvides ning venitab üksnes poolte vahel tekkinud

vaidluse lahendamist. Uue asja algatamine ei tooks kaasa teistsugust lahendit.

Kohus kontrollib viidatud nõudenormi alusel otsuse tegemisel, kas kohtu ette on toodud

asjaolusid, mille alusel saab kohus leida, et üürileping on lõppenud ning seda olenemata sellest,

kas varasemalt oli leping üles öeldud üürileandja poolt õiguspäraselt või mitte. Asjaolude ring,

millega kohus arvestab otsuse tegemisel, ei piirdu üksnes hagiavalduses väljatooduga, vaid

hõlmab ka hilisemalt täiendatud hagi alust, eriti kui hagi aluse täiendamise vajaduse toob kaasa

erakorraline sündmus nagu selleks on menetlusosalise ja lepingu poole surm. Seega olenemata

sellest, kas varasemalt oli leping üles öeldud üürileandja poolt õiguspäraselt või mitte, on

üürileping käesolevaks hetkeks lõppenud. Seega ei mõjuta varasema ülesütlemise kehtivus

üürileandja õigust nõuda eluruumi tagastamist käesoleval hetkel, sest üürniku surmaga lõppes

leping olenemata ülesütlemise kehtivusest.

Kostja argument, et hagiavalduses pole esitatud nõuet üürilepingu erakorralise ülesütlemise

tuvastamiseks ei ole samuti asjas määrav, sest nõude rahuldamise eeldusküsimus on, kas

üürileping on lõppenud (hoolimata, kas siis erakorralise ülesütlemise või muu asjaolu tõttu).

Samuti on kostja tuginenud vastuväitena sellele, et hageja ei ole pärast lepingu lõppemist

esitanud kostjale kirjalikke teateid eluruumi vabastamisest või uue üürilepingu sõlmimise

soovist. Kohus selgitab, et nimetatu pole alus hagi rahuldamata jätmiseks. Vabastamise

teavituse esitamine pole käesoleval juhul nõude rahuldamise eeldus. Kohus märgib täiendavalt,

et hageja on esitanud kohtusse hagi kostja vastu eluruumi tagastamiseks, mis on olnud

katkematult kohtu menetluses alates 15.05.2017, seega pidi kostjale olema arusaadav, et hageja

soovib tema poolt korteri vabastamist jätkuvalt. Pooled pidasid ka kompromissläbirääkimisi

asjas, mis küll ei viinud kokkuleppeni, kuid mille raames väidetavalt arutasid pooled võimalusi

uue lepingu sõlmimiseks. Kohus aga ei saa sundida hagejat sõlmima uut üürilepingut kostjaga.

Seega ei anna kostja vastuväited alust leida, et nõude esimene eeldus pole täidetud.

11. Samuti on täidetud ka teine eeldus ning selle üle vaidlus puudub, et M L lubas eluruumi

kasutada ka kostjal kui oma tütrel st perekonnaliikmel. Sellele on tuginenud nii hageja kui ka

kostja.

12. Pooled ei vaidle selle üle, et üürilepingu pikendamise avaldust kostja ei esitanud

vastavalt üürilepingule. Ka seaduse kohaselt on eluruumi üürniku surma puhul selles eluruumis

üürnikuga koos elanud perekonnaliikmel õigus üürniku asemel üürilepingusse astuda (VÕS §

321 lg 1). Sama sätte lg 2 piirab seda õigust ühekuulise tähtajaga. Sellist avaldust kostja ei

esitanud ning seega ei saa olla kostja ka üürilepingusse astunud.

13. Kostja on esitanud ka vastuväite, et tal on õiguslik alus kasutada eluruumi, sest kostja

on kohusetundlikult tasunud hageja poolt M Lle adresseeritud ja vaidlusaluse eluruumiga

seotud arveid ning sellega täitnud üürilepingulisi kohustusi. Kohus ei leia, et nimetatu oleks

alus leida, et poolte vahel on sõlmitud uus üürileping. Lepingu sõlmimiseks peaks olema

vahetatud vastavasisulised tahteavaldused (VÕS § 8 lg 1, § 9 lg 1). Seega tuleb kohtul hinnata,

kas nimetatud käitumist saab lugeda üürilepingu sõlmimiseks (TsÜS § 75 lg 1). Kohtu

hinnangul ei saa. Üürileandjal on ka õigusliku aluseta eluruumis elavalt isikult õigus küsida

kasutuseelist, mis vastabki üüritasule. Selle osas arvete esitamist ei saa pidada üürilepingu

sõlmimiseks tahteavalduse tegemiseks, arvestades et kohtumenetluses on katkematult olnud

hagi eluruumide vabastamiseks. Hageja on ka selgitanud, et eluruumide üürileandmiseks on

hagejal kui kohalikul omavalitsusel teatud tingimused, mh peab üürniku majanduslik seisund

olema selline, mille tõttu vajab kostja abi igapäevaeluga hakkama saamisel. Hageja ja kostja

Tsiviilasi nr 2-17-4119

pidasid käesoleva menetluse raames pikalt kompromissläbirääkimisi, kuid need ei andnud

tulemust, sest kostja ei vastanud tingimustele, mis oleks olnud vajalikud, et anda eluruum

kostjale üürile. Kohus ei saa käesolevas asjas sundida hagejat kostjaga üürilepingut sõlmima.

Hageja valduses olevad eluruumid on mõeldud isikutele üürimiseks, kellel on majanduslikud

raskused. Otsustuse õiguspärasuse kontroll kostjaga üürileping sõlmida või mitte, ei ole Harju

Maakohtu pädevuses.

14. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et eluruumi tagastamise nõude eeldused on täidetud

ning kuna kostja vastuväited ei ole alus leida vastupidist, tuleb hagi rahuldada.

15. Hageja on taotlenud, et otsuse täitmise viisina määrataks kindlaks, et kostja tõstetakse

korterist välja koos talle kuuluva varaga. Kohus võib otsuses poole taotlusel kindlaks määrata

otsuse täitmise viisi ja korra ning täitmise tähtaja või tähtpäeva ja asjaolu, et otsus täidetakse

viivitamata või et otsuse täitmine tagatakse mõne hagi tagamise abinõuga (TsMS § 445 lg 1).

Kohus otsuse täitmise viisi kindlaksmääramise taotlust ei rahulda. Täitemenetluse seadustik

reguleerib kinnisasja väljaandmise korda. Kui võlgnik peab välja andma, üle andma või

vabastama kinnisasja, sealhulgas korteriomandi või osa sellest, eluruumi või muu ruumi, annab

kohtutäitur võlgnikule kuni kolmekuulise tähtaja täitedokumendi vabatahtlikuks täitmiseks

(TMS § 180 lg 1). Kui võlgnik ei täida täitedokumenti ettenähtud aja jooksul vabatahtlikult,

võtab kohtutäitur kinnisasja võlgniku valdusest ära ja annab sissenõudja valdusse.

Väljatõstmisele kuuluvad nii asjad kui ka isikud. Vajaduse korral kaasab kohtutäitur kinnisasja

väljaandmiseks politsei (TMS § 180 lg 3). Seega puudub vajadus eraldi otsuses täitmise viis

kindlaks määrata.

Menetluskulude kindlaksmääramine

16. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti.

Seega jäävad kõik hageja poolt kostja vastu esitatud hagiga seotud menetluskulud kostja kanda.

17. Juhindudes TsMS § 177 lg 1 punktist 2 määrab kohus menetluskulude rahalise suuruse

kindlaks määrusega pärast tsiviilasja sisulise lahendamise kohta tehtud kohtuotsuse või

menetlust lõpetava määruse jõustumist. TsMS § 178 lg 1 näeb ette, et menetluskulude jaotust

saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus

kindlaks määrati.

(allkirjastatud digitaalselt)

Maarja-Liis Lall

Kohtunik