3-19-1017/18 · Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Maret Altnurme, liikmed Oliver Kask ja

Virgo Saarmets

Otsuse tegemise aeg ja koht

15. mai 2020, Tallinn

Haldusasja number

3-19-1017

Haldusasi

JZ

kaebus

Maardu

Linnavalitsuse

19.02.2019

korraldusega nr 109 kinnitatud Pirnipuu pst 166

piirdeaia projekteerimistingimuste punktis 5 sätestatud

kõikide kaasomanike kooskõlastuse nõude ja Maardu

Linnavalitsuse

30.04.2019

korralduse

nr

tühistamiseks

ning

Maardu

Linnavalitsuse

kohustamiseks

anda

tühistatud

projekteerimistingimuste osas uus korraldus, asendades

kõikide kaasomanike kooskõlastuse tingimuse Pirnipuu

pst

korteriomanike

üldkoosoleku

või

korteriomanike enamuse kooskõlastusega

Menetlusosalised

Kaebaja – JZ, volitatud esindaja Anton Filjajev

Vastustaja – Maardu linn, volitatud esindaja Neeme

Sild

Kolmandad isikud –

MM, volitatud esindaja Riho Sillar;

JM, volitatud esindaja Riho Sillar;

AZ, volitatud esindaja Anton Filjajev;

OZ, volitatud esindaja Anton Filjajev

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Halduskohtu 22. jaanuari 2020. a otsus

Menetluse alus ringkonnakohtus

JZ apellatsioonkaebus

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada JZ apellatsioonkaebus ja tühistada Tallinna Halduskohtu 22. jaanuari

2020 otsus haldusasjas nr 3-19-1017 osaliselt.

2. Teha tühistatud osas uus otsus, millega rahuldada JZ kaebus haldusasjas nr 3-19-

1017 osaliselt ja tühistada Maardu Linnavalitsuse 19.02.2019 korraldusega nr 109

kinnitatud Pirnipuu pst 166 piirdeaia projekteerimistingimuste p-s 5 sätestatud kõikide

kaasomanike kooskõlastuse nõue ning Maardu Linnavalitsuse 30.04.2019 korraldus nr

319.

3-19-1017

2(10)

3. Ülejäänud osas jätta JZ apellatsioonkaebus haldusasjas nr 3-19-1017 rahuldamata

ja halduskohtu otsus muutmata.

4. Mõista Maardu linnalt välja JZ esimese ja teise kohtuastme menetluskulud kokku

355,85 (kolmsada viiskümmend viis eurot 85 senti) eurot. Menetlusosaliste ülejäänud

menetluskulud jätta nende endi kanda.

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse avalikult

teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 15.06.2020, välja arvatud halduskohtumenetluse

seadustiku (HKMS) § 212 lg 1 teises lauses sätestatud juhul (HKMS § 212 lg 1).

Vastuseks

esitatud

kassatsioonkaebusele

võib

teine

menetlusosaline

esitada

vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse vastukassatsioonkaebuse

esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on

pikem kui 14 päeva (HKMS § 215 lg 3).

Kui kassaator soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda kassatsioonkaebuses märkida,

vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS

§ 213 lg 1 p 5). Sõltumata kohtuistungi soovi märkimisest võib Riigikohus

kassatsioonkaebuse läbi vaadata kirjalikus menetluses, kui ta ei pea istungi korraldamist

vajalikuks (HKMS § 223 lg 1).

Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal

Riigikohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata

menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab

menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta

menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Maardu

Linnavalitsus

määras

19.02.2019

korraldusega

nr

projekteerimistingimused Maardu linn, Pirnipuu pst 166 (katastritunnus 44601:007:0232;

elamumaa 100%) kinnistule piirdeaia ehitusprojekti koostamiseks vastavalt korralduse lisale.

Korralduse lisa p-s 5 nähti ette nõue kooskõlastada projekt Pirnipuu pst 166 kinnistu kõikide

kaasomanikega.

2. Pirnipuu pst 166 kinnistul asub kolme korteriga ridaelamu. JZ on Pirnipuu pst 166

ridaelamu korteriomandi nr 1 omanik. Korteriomandi nr 2 ühisomanikud on M ja JM ning

korteriomandi nr 3 ühisomanikud on AZ ja OZ.

3. JZ esitas 21.03.2019 Maardu Linnavalitsusele vaide, milles palus muuta Maardu

Linnavalitsuse 19.02.2019 korraldusega nr 109 kinnitatud projekteerimistingimuste p-i 5,

asendades

kõikide

kaasomanike

kooskõlastuse

nõude

korteriomanike

enamuse

kooskõlastusega.

4. Maardu Linnavalitsus jättis 30.04.2019 korraldusega nr 319 vaide rahuldamata.

Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 35 kohaselt otsustavad korteriomandi

kaasomandi tavapärase valitsemise küsimuste üle korteriomanikud häälteenamuse alusel, kui

korteriühistu põhikirjaga ei nähta ette rangemaid nõudeid. Tavapärase valitsemisena

käsitatakse KrtS § 35 lg-s 2 sätestatud tegevusi. KrtS § 38 kohaselt ei saa ehitusliku või muu

kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemist

3-19-1017

3(10)

otsustada tavapärase valitsemise raames, vaid selleks on vaja korteriomanike kokkulepet.

Kuna piirdeaed asub maatükil, mis on korteriomanike kaasomandis, siis saab maatüki

käsutamise õigus (sh maatüki suhtes kasutuskorra kindlaksmääramise õigus) olla üksnes

korteriomanikel. Et välistada ühe või mitme korteriomaniku õigus kaasomandi osa

kasutamisel, peavad korteriomanikud sõlmima kokkuleppe. Pirnipuu pst 166 kaasomanikud

on kaasomanike kokkuleppe sõlminud 31.05.2017. Kokkulepe ei ole kinnistusraamatusse

kantud. Kuna korteriomandi nr 1 omanik on vahetunud, siis kokkulepe ei kehti

eriõigusjärglase suhtes. Seega on kokkuleppe sõlminud osad korteriomanikud ja seda ei saa

käsitada korteriomanike kokkuleppena. Kaasomanikul, sh vaide esitajal on õigus nõuda muu

hulgas ka kinnisasja mõttelise osa kasutuskorra kindlaksmääramist (KrtS § 9 lg 2 koosmõjus

KrtS § 13 lg-tega 1 ja 2). Üks korteriomanik võib eriomandi kokkuleppe muutmise nõude

esitada teiste omanike vastu, kui tema jaoks on senise olukorra säilimine vastuolus hea usu

põhimõttega. Nõuded võib esitada ka korteriühistu, kui korteriomanike enamus on nii

otsustanud (KrtS § 9 lg 6). Seega on korraldus täidetav.

5. JZ esitas 29.05.2019 Tallinna Halduskohtule kaebuse (täiendatud 28.06.2019,

19.08.2019) Maardu Linnavalitsuse 19.02.2019 korraldusega nr 109 kinnitatud Pirnipuu pst

166 piirdeaia projekteerimistingimuste p-s 5 sätestatud kõikide kaasomanike kooskõlastuse

nõude ja Maardu Linnavalitsuse 30.04.2019 korralduse nr 319 tühistamiseks ning Maardu

Linnavalitsuse kohustamiseks anda tühistatud projekteerimistingimuste osas uus korraldus,

asendades kõikide kaasomanike kooskõlastuse tingimuse Pirnipuu pst 166 korteriomanike

üldkoosoleku või korteriomanike enamuse kooskõlastusega.

Pirnipuu pst 166 kaks korteriomanikku (ehk enamus) soovivad püstitada ümber ühise maatüki

tavalise, elukeskkonnaga sobiva piirdeaia, kuid vähemusse jäänud boksi nr 2 omanik MM

keeldub koostööst piirdeaia ehitamiseks. Kaevatavad haldusaktid on õigusvastased ja

raskendavad tarbetult piirdeaia püstitamist. Vastustaja ei ole selgitanud, miks on

ridaelamuboksi krunti ümbritseva piirdeaia projekteerimine niivõrd oluline küsimus, et seda ei

tohi käsitada ridaelamu tavapärase valitsemisena KrtS § 35 mõttes või tavapärase

kasutamisena asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 lg 1 mõttes, millise küsimuse otsustamiseks

piisaks kaasomanike häälteenamusest. Viidatud sätted näevad otsesõnu ette, et ühist asja võib

kasutada ja valitseda kaasomanike (korteriomanike) kokkuleppel ja/või häälteenamusega

(otsusega). Kõik Pirnipuu pst 166 tavapärase valitsemise ja kasutamise küsimused otsustavad

korteriomanikud KrtS § 35 lg 1 kohaselt häälteenamusega. Tavapärase valitsemise küsimuste

hulka kuulub ka piirdeaia projekteerimine ja püstitamine.

Piirdeaia püstitamine ei küüni „suurema ümberkorralduseni“ KrtS § 38 mõttes, kuna piirdeaia

püstitamine ei ole suur, keeruline või riskantne töö, mis oleks väga kulukas või koormav,

piirdeaed ei muuda kaasomandi eset, elamu konstruktsioone, see ei takista kaasomanikel

elamu ja ühise maa kasutamist krundi piires. Piirdeaed on vajalik, see kaitseb kaasomandit ja

tagab omanikele võimaluse oma vara täiel määral nautida. Vähemusse jäänu eriarvamus ei

tohiks korteriomandite tavapärast valitsemist takistada.

6. Maardu linn palus 15.07.2019 ja 16.08.2019 vastustes jätta kaebuse rahuldamata.

Korraldus nr 109 on täidetav. Vaideotsuse motiveerivas osas on selgitatud, millised on

kaebaja seadusega tagatud võimalused oma õiguste realiseerimiseks. KrtS § 13 lg 2 sätestab,

et korteriomanike kokkuleppe sõlmimiseks, muutmiseks ja lõpetamiseks vajalike

tahteavalduste nõudmisele ning muudatuste kinnistusraamatusse kandmisele kohaldatakse

sama seaduse §-s 9 sätestatut. See tähendab, et igal korteriomanikul on õigus üldkohtus hagita

menetluses nõuda teiselt korteriomanikult tahtavalduse andmist. Nõuded võib esitada ka

3-19-1017

4(10)

korteriühistu, kui korteriomanike enamus on nii otsustanud (KrtS § 9 lg 6). Kaebaja on

valinud oma väidetavalt rikutud õiguste ja huvide kaitseks ebaõige õiguskaitsevahendi.

Selgitused, miks kaasomandis olevale kinnistule piirdeaia projekteerimine on oluline küsimus,

on esitatud korralduses nr 319. Arvestades Pirnipuu pst 166 asuva kinnistu kaasomandiga ning

kaasomandi valdamise ja kasutamise õigusliku regulatsiooniga, on tegemist olulise

küsimusega, mille läbivaatamisel ei ole kohaliku omavalitsuse üksusel kaalutlusõigust, kuna

sellega võib rikkuda teiste kaasomanike seadusega kaitstud huve. Taotlus on esitatud piirdeaia

projekteerimiseks maatükile, mis ei kuulu eriomandi koosseisu ja on korteriomandi

kaasomandi osa esemeks (KrtS § 4 lg 4).

Kuigi korteriomandi kaasomandi osa eseme tavapärase valitsemise tegevuste loetelu ei ole

KrtS § 35 lg-s 2 esitatud ammendavana, ei saa kinnistu perimeetrile vundamendiga piirdeaia

püstitamist lugeda kaasomandi eseme tavapäraseks korrashoiuks ja remondiks KrtS § 35 lg 2

p 1 mõttes ainuüksi sel põhjusel, et täna puudub piirdeaed, mida korras hoida ja remontida.

Seega ei saa tegemist olla ka KrtS §-s 39 sätestatud kaasomandi eseme ajakohastamisega.

KrtS § 38 lg 1 sätestab, et ehitusliku või muu kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust

muudatusest suurema ümberkorralduse tegemist ei saa otsustada tavapärase valitsemise

raames, vaid selleks on vaja korteriomanike kokkulepet. Pirnipuu pst 166 kinnistu piirile

piirdeaia projekteerimine ja hilisem ehitamine väljub igal juhul kaebajale kuuluva omandi

tavakasutuse raamidest.

AÕS § 72 lg 1 järgi valdavad ja kasutavad kaasomanikud ühist asja kokkuleppel ja

kaasomanike häälteenamusega tehtava otsusega võib otsustada küsimusi, mis jäävad ühise

asja tavapärase valdamise ja kasutamise piiridesse ja ei midagi enamat. Seega on oluliste

asjade otsustamisel üldine suundumus kaasomanike kokkulepete sõlmimisele, kui

kaasomanikud ei ole kokku leppinud seaduse piires teisiti.

Seadusega ei ole kooskõlas piirdeaia projekti kaasomanikega kooskõlastamise nõude

asendamine korteriomanike enamuse kooskõlastusega, kuna kaasomandi esemega seotud

küsimused, sõltuvalt nende sisust, otsustatakse kas korteriomanike üldkoosolekul või

sõlmitakse kaasomanike vahel kokkulepped. Seadus välistab nende otsustamise mingis muus

korras.

7. MM ja JM palusid jätta kaebuse rahuldamata.

Praeguseks ajaks on jõustunud Harju Maakohtu 02.12.2019 määruse nr 2-19-8044

resolutsiooni p-d 1–5, millega kohus rahuldas kolmandate isikute avalduse kaasomandi

erikasutusõiguse kindlaksmääramiseks ja nõusoleku andmiseks kohustamiseks osaliselt ning

määras kindlaks kinnisomandi Pirnipuu pst 166 kaasomandi osa eseme kasutamise ja

erikasutusõiguse korra. Tsiviilasja lahendamisel tehtud maakohtu lahendil on tõenduslik jõud

ka halduskohtumenetluses.

Kaebusele lisatud ehitusprojekti järgse piirdeaia püstitamine ehitusliku või muu kaasomandi

eseme korrashoiuks on vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemine ja vajab

seetõttu korteriomanike kokkulepet. Projekteerimistingimused on vaidlustatud osas

õiguspärased.

Tavapärane valitsemine KrtS § 35 lg 1 mõistes tähendab tavapärast majandamist ehk

korteriomandite kaasomandi esemele tavapäraste majandamiskulude tegemist/kandmist.

Majandamiskulude näol saab olla tegemist üksnes kaasomandi eseme säilitamiseks ja

kasutuskõlblikus seisukorras hoidmiseks vajalike kulutustega tsiviilseadustiku üldosa seaduse

(TsÜS) § 63 p 1 tähenduses. Kuna piirdeaia püstitamise kulu ei ole sisuliselt majandamiskulu,

3-19-1017

5(10)

ei kuulu piirdeaia püstitamise küsimus KrtS § 35 lg 1 järgi tavapärase valitsemise küsimuste

hulka. Et piirdeaia püstitamine on ehituslik ümberkorraldus, vajab see KrtS § 38 lg 1 alusel

korteriomanike kokkulepet. KrtS ega AÕS ei sisalda korrashoiu mõistet. Korrashoid tähendab

asja senise seisundi või olukorra säilitamist (nt remondi teostamist), asja kasutuskõlblikuna

või töökorras hoidmist, asja parandamist. Piirdeaia püstitamine on sisuliselt uue ehitise

rajamine, mis ei puutu korrashoidu.

Muudatuse tegemise üle otsustamiseks korteriomanike häälteenamusega peab tehtav

muudatus olema ka kaasomandi eseme korrashoiuks vajalik (vt KrtS § 38 lg 1 sõnastust).

Vastavalt TsÜS § 63 p-le 1 on kulutus vajalik, kui sellega säilitatakse eset või kaitstakse seda

täieliku või osalise hävimise eest. Kuna ilma piirdeaia püstitamiseta ehk muudatuse

teostamata ja muudatusele kulutuse kandmata ei satu korteriomandite kaasomandi osa ohtu, ei

ole tegemist vajaliku kulutusega. Korteriomandite kaasomandi osa on kasutuskõlblikus

seisukorras ka ilma piirdeaeda püstitamata. KrtS § 35 lg-s 2 on loetletud tegevused ja

toimingud seotud TsÜS § 63 p 1 kohaste vajalike kulutuste tegemisega. Seega saab KrtS § 35

lg 1 alusel otsustada korteriomanike häälteenamuse alusel vaid selliseid küsimusi, mis esiteks

ei välju vajalike kulutuste (TsÜS § 63 p 1) raamest ning teiseks hoiavad kaasomandi eset

kasutuskõlblikus seisundis.

Piirdeaia püstitamine kahjustab ülemääraselt kolmandate isikute õigustatud huve. Piirdeaia

püstitamine ei ole seotud eriomandi eseme korrashoiuga, seega puudub alus KrtS § 38 lg 2

kohaldamiseks. Lisaks ei ole piirdeaia püstitamine ajutine tegevus ning piirdeaia pidev

talumine on vastuolus KrtS § 31 lg 1 p-de 2 ja 1 eesmärgiga (nt naaberkorteris teostatavast

remondist lähtuva müra ajutine talumine). Samuti puudutavad muudatused kaasomandi eseme

välisilmes kõiki korteriomanikke. Piirdeaia püstitamine vajab kolmandate isikute nõusolekut.

Kuna piirdeaeda soovitakse püstitada kaasomandi eseme osaks oleva territooriumi sees,

piiratakse oluliselt ka liikumist kaasomandi eseme osaks oleval territooriumil. Samuti võib

piirdeaia püstitamine kaasomandi osa esemeks oleva territooriumi sees olla takistuseks

vajalike rajatiste (nt abihoonete, kuuride jms) paigaldamisele tulevikus ning häirida seetõttu

kaasomandi eseme osaks oleva territooriumi kasutamist ja tavapärast elu. Ka mootorsõidukite

parkimisala jääb piirdeaiast väljapoole. Korteriomanike kaasomand ja vara on paremini

kaitstud, kui kogu korteriomandite kaasomandi osa esemeks olev territoorium oleks

ümbritsetud piirdeaiaga. Ka tuleks vaidlusaluse piirdeaia püstitamisel lammutada

olemasolevaid konstruktsioone.

8. AZ ja OZ toetasid 14.06.2019 ja 20.08.2019 vastustes kaebust, sh kaebaja arusaama, et

piirdeaiaga seotud küsimused tuleb otsustada häälteenamusega.

9. Tallinna Halduskohus jättis 22.01.2020 otsusega kaebuse rahuldamata, mõistis

kaebajalt MM ja JM kasuks välja menetluskulud 1734 eurot ning jättis muus osas poolte

menetluskulud nende endi kanda.

Kohus nõustus vastustaja vaideotsuse põhjendustega (HKMS § 165 lg 2 p 2).

Kaebaja ja kolmandad isikud omavad igaüks 993/2979 mõttelist osa kinnisomandist Pirnipuu

pst 166, Maardu linn, Harjumaa. Vaidlustatud projekteerimistingimuste väljastamise ajal

puudus kaebaja ja kolmandate isikute vahel kehtiv kokkulepe korteriomandite kaasomandi osa

eseme valdamiseks ja kasutamiseks. Käesoleva kohtuotsuse aja tegemise seisuga on

tsiviilasjas nr 2-19-8044 kohtu poolt määratud kindlaks kaasomandi erikasutusõigus, kuid see

ei oma HKMS § 158 lg-st 2 lähtuvalt tühistamiskaebuse lahendamisel tähendust. Kõigi

kolmandate isikute ja korteriomandi nr 1 varasema omaniku vahel oli võlaõiguslik kokkulepe,

mille kohaselt võis iga korteriomanik püstitada piirdeaia korteriomandite kaasomandi osa

esemeks oleva territooriumi lõuna poolele.

3-19-1017

6(10)

Piirdeaia püstitamine väljub tavapärase valitsemise küsimusest ning selles osas tuleb

kohaldada AÕS § 72 lg 1 esimest lauset ning KrtS § 38 lg-t 1, mitte KrtS §-i 35. Nimelt ei ole

tegemist ühegi KrtS § 35 lg-s 2 sätestatud tegevusega või neile sarnase tegevusega. KrtS § 35

lg 2 loetelu käsitleb tavapärast majandamist ehk korteriomandite kaasomandi esemele

tavapäraste majandamiskulude tegemist/kandmist. Majandamiskulud on kulud elamu

hoolduseks ja majandamiseks. Elamu hooldus on tööd, millega hoitakse elamu

kasutuskõlblikus seisukorras. Majandamiseks kantavateks kuludeks on kaasomandi osa

kommunaalkulud ning muud elamu kasutuskõlblikus seisukorras hoidmisega kaasnevad

kulud, nt haldus-, raamatupidamisteenus jms. Seega saab majandamiskulude näol olla

tegemist üksnes kaasomandi eseme säilitamiseks ja kasutuskõlblikus seisukorras hoidmiseks

vajalike kulutustega TsÜS § 63 p 1 tähenduses.

Uue piirdeaia rajamise näol on tegemist tavapärasest kaasomandi korrushoiuks vajalikust

muudatusest suurema ümberkorraldusega juba üksnes seetõttu, et see toob seaduse järgi kaasa

täiendava ja sageli ka olulise rahalise kohustuse kõigile kaasomanikele, mis ei ole TsÜS § 63

lg 1 p 1 kohaselt tavaliselt vajalikuks kulutuseks (esemele tehtud kulutused on vajalikud, kui

nendega säilitatakse eset või kaitstakse seda täieliku või osalise hävimise eest).

Uue piirdeaia püsitatamist ei saa käsitada kui korrashoiuks vajalikku tegevust olukorras, kus

varem ei ole kaasomandit sellises ulatuses piirdeaed ümbritsenud. Kaasomandi korrashoiuks

ei ole piirdeaia rajamine tingimata vajalik. Selle rajamisest ei sõltu olemasoleva kaasomandi

säilimine, ohutus või korrashoid. Ilmselgelt muudetakse uue piirdeaia püstitamisega ühise asja

valdamist ja kasutamist olulises osas, mis nõuab selliste tagajärgede tõttu kõigi kaasomanike

nõusolekut.

Eeltoodust

tulenevalt

on

vastustaja

põhjendatult

sätestanud

projekteerimistingimustes nõude kooskõlastada projekt kõigi kaasomanikega.

Vastustaja ei ole vastavat nõuet küll projekteerimistingimustes põhjendanud, sest positiivse

otsuse korral seda tavaliselt vaja teha ei ole, kuid vaidemenetluses on vastav

põhjendamispuudus kõrvaldatud. Vaidemenetluses on vastustaja kaebajale põhjalikult

selgitanud, miks oli sellise nõude sätestamine vajalik ja millisele õiguslikule alusele vastustaja

tingimuse seadmisel tugines. Samuti on vastustaja kaebajale vaidemenetluses selgitanud,

kuidas on kaebajal võimalik korraldust täita olukorras, kus üks kaasomanikest kooskõlastust

anda ei soovi.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES

10. JZ palub 21.02.2020 apellatsioonkaebuses ja 29.04.2020 täiendavas seisukohas

tühistada Tallinna Halduskohtu 22.01.2020 otsus ja teha asjas uus otsus, millega rahuldada

kaebus ning jätta menetluskulud vastustaja kanda.

Ridaelamuboksi krunti ümbritseva piirdeaia projekt ja piirdeaia püstitamine kuulub

korteriomandite tavapärase valitsemise hulka ning kõikide kaasomanike kooskõlastuse nõue

vaidlustatud aktides on vastuolus AÕS § 72 lg-ga 1 ja KrtS §-ga 35. Kohus on jätnud kõik

kaebaja

põhjendused

analüüsimata.

Piirdeaia

püstitamine

ei

küüni

„suurema

ümberkorralduseni“ KrtS § 38 mõttes. Piirdeaia püstitamine ei ole haruldane, ebavajalik, suur,

keeruline või riskantne töö, mis oleks väga kulukas või koormav. Piirdeaed ei muuda

kaasomandi eset, krundi sihtotstarvet, elamu konstruktsioone, see ei takista kaasomanikul

elamu ja ühise maa kasutamist krundi piires. Piirdeaed on vajalik elamu kasutamiseks,

ohutuse tagamiseks, see kaitseb kaasomandit jne.

Korteriomandite valitsemine rajaneb korporatiivsel demokraatial ning vähemusse jäänu peab

alluma enamuse otsustele ühise kaasomandi valitsemise osas. Kohtule on esitatud

korteriühistu koosoleku protokoll, kus enamus on otsustanud piirdeaia kasuks. Vähemusse

3-19-1017

7(10)

jäänud MM ei ole seda otsust vaidlustanud ning peab enamuse otsusele alluma. MM oli

kaasatud ja sai menetluses piisavalt ära kuulatud.

Vale on halduskohtu väide, nagu võiks enamus otsustada vaid vajalike kulutuste üle. Enamus

otsustab kõiki kaasomandi tavapärase valdamise, kasutamise ja tavapärase valitsemise

küsimusi, olenemata nende kvalifikatsioonist TsÜS § 63 järgi. Kui toiming on tavapärane,

võib selle üle otsustada korteriomanike enamus. Halduskohus kasutas tavapärase valitsemise

mõiste sisustamisel kehtetu korteriühistuseaduse (KÜS) § 151 lg-t 1. Seejuures jättis kohus

meelevaldselt mainimata elamu ümbruse hoolduse. Kohtu järeldus on eluvõõras. On selge, et

korteriomandi tavapärane kasutamine ja valitsemine ei piirdu ainult avariide likvideerimise

või vajalike kulutuste tegemisega TsÜS § 63 p 1 mõistes. Üks ja sama töö võib sageli kätkeda

endas nii vajalikke, kasulikke kui toreduslikke kulutusi. Halduskohtu järeldus on vastuolus

Riigikohtu praktikaga (lahendid nr 3-2-1-116-11, p 28; 3-2-1-151-10, p 10; 3-2-1-137-15, p

11). Lisaks ei ole avariide likvideerimiseks jms vajalike kulutuste tegemiseks TsÜS § 63 p 1

mõistes üldse kaasomanike hääletamist või häälteenamust vaja, sest iga kaasomanik võib AÕS

§ 72 lg 4 kohaselt teha ühise asja säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste kaasomanike

nõusolekuta ning nõuda teistelt kaasomanikelt ühise asja säilitamiseks vajalike kulutuste

hüvitamist võrdeliselt nende osadega.

Korteriomanikud soovivad tavalist ja esteetilist piirdeaeda. Haldusasja esemeks on ühe

projekteerimistingimuse – kõikide kaasomanike kooskõlastuse nõude – õiguspärasus ja

kehtivus, mitte piirdeaia konfiguratsioon või maksumus.

Kui piirdeaia püstitamine oleks suurem ümberkorraldus (millega kaebaja ei nõustu), siis ka

sellisel juhul ei oleks vähemusse jäänud kaasomanike nõusolek vajalik, sest ümberkorraldused

ei puuduta nende huve ülemäära (KrtS § 38 lg 2). Piirdeaed ei riiva MM õigusi, sest piirdeaed

paigaldatakse kinnistu piirile ega mõjuta maakasutusõiguse ulatust. Asjas ei ole tuvastatud

ühtegi põhjust, miks piirdeaia püstitamine on niivõrd oluline kaasomandi kasutamise või

valitsemise küsimus, et see nõuab kõigi kaasomanike kokkulepet.

Ekslik on vastustaja seisukoht, et vaidlus on muutunud ainetuks, kuna kaasomanike vahel

kehtib alates tsiviilasjas nr 2-19-8044 tehtud lahendi jõustumisest erikasutusõigus. Maakohtu

määratud kasutuskord ei reguleeri piirdeaia püstitamist ega selle küsimuse otsustamise korda.

Halduskohus ei ole hinnanud kaebaja vastuväiteid MM menetluskuludele ega põhjendanud,

kuidas menetluskulude tekkimine on asjas tõendatud, kui maksedokumente pole esitatud ning

õigusabileping on tasu ajatamise tõttu tühine äriseadustiku (ÄS) § 159 lg 3 p 5 järgi.

Halduskohus ei ole põhjendanud, miks R. Sillari 120 euro suurune tunnimäär on kohane.

Tunnimäär on põhjendamatult kõrge. MM menetluskulude summa on ebamõistlikult suur ja

kulude väljamõistmine oleks kaebaja suhtes ebaõiglane ja tema kaebeõigust piirav.

11. Maardu linn palub 01.04.2020 kirjalikus vastuses jätta apellatsioonkaebus rahuldamata

ja menetluskulud kaebaja kanda.

Apellatsioonkaebuse väited on peamiselt illustratiivsed. Samuti ei ole enam asjakohased viited

Riigikohtu lahenditele kaasomandis olevate korteriomandite valdamise ja kasutamise kohta,

sest õiguslik olukord on olulisel määral muutunud seoses KrtS jõustumisega 01.01.2018.

Vaidlus on tänaseks muutunud ainetuks, kuna Pirnipuu pst 166 kinnistul kehtib omanike vahel

alates tsiviilasjas nr 2-19-8044 tehtud kohtulahendi jõustumisest erikasutusõigus.

Halduskohus on vajalikul määral põhjendanud, miks vaidluse lahendamisel tuleb kohaldada

AÕS § 72 lg 1 esimest lauset ja KrtS §-i 38, mitte KrtS §-i 35. Pärast KrtS jõustumist on

kaasomanikel oluline vahet teha, millised küsimused ja kui suures ulatuses kuuluvad

3-19-1017

8(10)

korteriühistu pädevusse ja mida tohivad otsustada üksnes kaasomanikud kokkuleppel ning

kuidas on võimalik küsimusi vastuolude esinemisel lahendada.

Menetluskulude väljamõistmine vastustajalt oleks äärmiselt ebaõiglane, kuna kohtuskäimise

on põhjustanud kaebaja ja kolmandate isikute suutmatus korteriomandite valdamise ja

kasutamise olulistes küsimustes kokku leppida.

12. MM ja JM ning AZ ja OZ oma seisukohta apellatsioonkaebusele ei esitanud.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

13. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus on põhjendatud ja tuleb rahuldada osaliselt,

s.o tühistamisnõuete osas. Maardu linna kohustamisnõude osas jääb apellatsioonkaebus

rahuldamata. Ringkonnakohtu põhjendused on alljärgnevad.

14. EhS § 27 lg 2 p 2 kohaselt arvestatakse projekteerimistingimuste andmisel, et

projekteerimistingimuste andmine ei oleks vastuolus õigusaktide, isikute õiguste või avaliku

huviga. Vastavalt EhS § 31 lg-le 3 kaasab pädev asutus menetlusse taotluses märgitud

kinnisasja omaniku, kui taotlust ei ole esitanud omanik, ja vajaduse korral kinnisasjaga

piirneva kinnisasja omaniku. Niisiis võivad projekteerimistingimused iseenesest sisaldada

nõuet saada projektile kaasomanike nõusolek, seda aga juhul, kui kaasomanike kokkuleppe

saavutamise kohustusel on õiguslik alus. Praegusel juhul saaks selline õiguslik alus tuleneda

KrtS-st.

15. Menetlusosaliste vahel on jätkuvalt vaidlus küsimuses, kas Pirnipuu pst 166 kinnistule

piirdeaia rajamine on korteriomandi kaasomandi osa eseme tavapärane valitsemine või

suurem ümberkorraldus KrtS §-de 35 ja 38 tähenduses. KrtS § 35 lg 1 kohaselt otsustavad

korteriomandi kaasomandi osa eseme tavapärase valitsemise küsimuste üle korteriomanikud

häälteenamuse alusel, kui korteriühistu põhikirjaga ei nähta ette rangemaid nõudeid. Näitlik

loetelu sellistest küsimustest on esitatud sama paragrahvi lõikes 2. Vastavalt KrtS § 38 lg-le 1

ei saa ehitusliku või muu kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema

ümberkorralduse tegemist otsustada tavapärase valitsemise raames, vaid selleks on vaja

korteriomanike kokkulepet.

16. Ringkonnakohtu hinnangul on piirdeaia ehitamine käsitatav kaasomandi eseme tavapärase

valitsemise küsimusena, mille saab otsustada korteriomanike häälteenamusega. Selline

hinnang on kooskõlas kehtiva Riigikohtu praktikaga. Näiteks asus Riigikohus 27.11.2019

määruses nr 2-18-10073 seisukohale, et korteriomanike otsus laiendada keldris jalgratta

parklat ja tellida sellega seoses kaasomandis oleva keldriboksi lammutustööd, on tavapärase

valitsemise raamesse jääva küsimuse üle otsustamine KrtS § 35 lg 2 p 1 tähenduses (p 12).

Riigikohtu 13.02.2012 otsuse nr 3-2-1-116-11 kohaselt saab kortermaja keskküttetorustiku

vahetamist

lugeda

küsimuseks,

mille

võib

otsustada

korteriühistu

üldkoosolek

häälteenamusega, sõltumata sellest, kas torustik on amortiseerunud. Korteriühistu pädevuses

ei ole häälteenamusega otsustada mitte üksnes vajalike kulude tegemist TsÜS § 63 p 1 mõttes,

vaid ka selliste kulutuste tegemist elamule, mida võib pidada kasulikeks TsÜS § 63 p 2

mõttes. Remont on ka elamu heakorrataseme tõstmine ning lisaseadmete paigaldamine (p 28).

Ehkki viimati viidatud Riigikohtu otsus on tehtud kehtivuse kaotanud korteriühistuseaduse

(KÜS) ja korteriomandiseaduse (KOS) alusel, on Riigikohtu seisukohad asjakohased ka

praeguse vaidluse lahendamisel. Riigikohus leidis 24.10.2018 otsuses nr 2-17-7999, et

sarnaselt KOS § 16 lg-ga 1 näeb ka KrtS § 38 lg 1 ette erandi, mille kohaselt ehitusliku või

muu kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse

tegemist ei saa otsustada tavapärase valitsemise raames, vaid selleks on vaja korteriomanike

kokkulepet. KrtS § 38 kohaldamisel tuleb arvestada ka KrtS §-ga 39, mille järgi kaasomandi

3-19-1017

9(10)

eseme ajakohastamiseks selliste vajalike muudatuste tegemise, millega ei muudeta eriomandi

eseme otstarvet ega kahjustata muul viisil ülemäära ühegi korteriomaniku õigustatud huve,

võib otsustada KrtS § 9 lg-s 3 sätestatud häälteenamusega (s.o üle poole kõigist häältest nende

korteriomanike poolt, kellele kuulub üle poole kaasomandi osadest). Sellest tuleneb, et isegi

kui tegemist on olulise ümberkorraldusega KrtS § 38 lg 1 tähenduses, ei ole selleks vaja

korteriomanike kokkulepet, vaid piisab ka KrtS § 9 lg-s 3 osutatud häälteenamusest, kui

ümberkorraldus on vajalik kaasomandi eseme ajakohastamiseks, sellega ei muudeta

eriomandi otstarvet ega kahjustata ülemäära ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Elamu

rekonstrueerimistööd on käsitatavad kaasomandi eseme ajakohastamisena KrtS § 39

tähenduses (p-d 25.1 ja 25.2).

17. Eelnevast järeldab ringkonnakohus, et kui keldriboksi lammutamine ja jalgrattaparkla

laiendamine, mitte-amortiseerunud küttetorustiku väljavahetamine, elamu heakorrataseme

tõstmine ning lisaseadmete paigaldamine on kohtupraktika kohaselt käsitatav remondina KrtS

§ 35 lg 2 p 1 tähenduses, saab selleks olla ka piirdeaia rajamine. Ning isegi kui tegemist oleks

olulise ümberkorraldusega KrtS § 38 lg 1 tähenduses, ei oleks kõigi kaasomanike kokkulepe

nõutav põhjusel, et piirdeaia rajamist saaks käsitada kaasomandi eseme ajakohastamisena

KrtS § 39 mõistes. Sellega ei muudeta eriomandi eseme otstarvet ega kahjustata muul viisil

ülemääraselt

ühegi

korteriomaniku

õigustatud

huve.

M

ja

JM

11.07.2019

menetlusdokumendis (dtl 60 jj) välja toodud väidetavad õiguste riived on ebamäärased ja

väheolulised ega kvalifitseeru korteriomaniku õiguste ülemääraseks kahjustamiseks KrtS § 39

tähenduses.

18. Lisaks märgib ringkonnakohus, et Pirnipuu pst 166 korteriühistu 07.06.2019 üldkoosoleku

protokolli (dtl 36) kohaselt otsustati kinnitada Pirnipuu pst 166 kinnistu piirdeaia

ehitusprojekt, mis on koostatud 25.05.2019 DK poolt. Teadaolevalt ei ole M ja JM seda otsust

kohtus vaidlustanud, mistõttu on see korteriühistu liikmetele kohustuslik (vrdl Riigikohtu

09.12.2015 määrus nr 3-2-1-137-15, p 11). Asjaolu, et Harju Maakohtu 02.12.2019

määrusega nr 2-19-8044 määrati kindlaks kaasomandi osa eseme kasutamise ja

erikasutusõiguse kord, ei mõjuta praeguse vaidluse lahendamist, sest piirdeaia rajamist

viidatud määrus ei puuduta.

19. Eelnevast tulenevalt rahuldab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse ja tühistab halduskohtu

otsuse osaliselt. Ringkonnakohus teeb ise asjas tühistatud osas uue otsuse, millega rahuldab JZ

kaebuse osaliselt ja tühistab Maardu Linnavalitsuse 19.02.2019 korraldusega nr 109 kinnitatud

Pirnipuu pst 166 piirdeaia projekteerimistingimuste p-s 5 sätestatud kõikide kaasomanike

kooskõlastuse nõude ja Maardu Linnavalitsuse 30.04.2019 korralduse nr 319 (HKMS § 200 p

3). Apellatsioonkaebus jääb rahuldamata ja halduskohtu otsus muutmata kohustamisnõuet

puudutavas osas, sest Maardu linna kohustamiseks puudub vajadus. Piirdeaia rajamise üle

otsustamisel tuleb korteriomanike häälteenamuse nõue otse seadusest (KrtS § 35 lg 1) ning

olemas on Pirnipuu pst 166 korteriühistu kehtiv otsus piirdeaia rajamise kohta.

20. HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kaebuse

osalise rahuldamise korral jagatakse menetluskulud proportsionaalselt kaebuse rahuldamisega

(HKMS § 108 lg 2). HKMS § 109 lg 1 järgi tuleb menetluskulude väljamõistmiseks kohtule

esitada menetluskulude nimekiri ja kuludokumendid. Kui kõrgema astme kohus muudab

alama astme kohtu lahendit või teeb lahendi uueks arutamiseks saatmata, muudab ta

menetluskulude jaotust (HKMS § 109 lg 4).

Kuna ka apellatsioonkaebuse osalise rahuldamisega saavutab kaebaja oma kaebuse eesmärgi

tervikuna, jäävad menetluskulud HKMS § 108 lg 1 kohaselt vastustaja kanda. HKMS § 109 lg

3-19-1017

10(10)

6 kohaselt mõistab kohus välja üksnes vajalikud ja põhjendatud menetluskulud.

Menetluskulude vajalikkuse ja põhjendatuse hindamisel on oluline, et kulude väljamõistmine

vastaspoolelt oleks põhjendatud sisuliselt. Kohtul tuleb vajalike ja põhjendatud

menetluskulude väljamõistmise otsustamiseks analüüsida kaebuse koostamiseks läbitöötamist

vajavate materjalide mahukust ning kaebuse koostamise keerukust ja aeganõudvust (vt

Riigikohtu 18.05.2009 määrus nr 3-3-1-28-09, p 11).

Kaebaja on esitanud halduskohtule menetluskulude taotluse 08.01.2019 ja 14.01.2019.

14.01.2019 menetluskulude taotlus on esitatud küll pärast halduskohtu 30.12.2019 määrusega

taotluste esitamiseks määratud tähtaega (08.01.2019), kuid menetlusdokumendi hilinenult

esitamine ei põhjustanud antud juhul menetluse viibimist (HKMS § 51 lg 4). Menetluskulude

nimekirja kohaselt on kaebaja esimese astme kohtus tasunud riigilõivu 15 eurot ja kandnud

esindajakulusid 1452,10 eurot.

Ringkonnakohus leiab, et kaebaja menetluskulud on vajalikud ja põhjendatud osaliselt. Asja

materjalidest nähtuvalt on kaebaja esindaja Anton Filjajev astunud esmakordselt praeguse

haldusasja menetlusse 15.08.2019, mil ta taotles juurdepääsu avalikule e-toimikule ning esitas

volikirja, mis on kaebaja poolt allkirjastatud samal kuupäeval. Menetlusdokumendid, mis on

esitatud kohtule enne nimetatud kuupäeva, on kaebaja allkirjastanud ja esitanud halduskohtule

isiklikult. Seega ei saanud kaebajal enne 15.08.2020 tekkida ka halduskohtumenetluses

hüvitatavat esindajakulu ning taotlus on 28.05.2019, 03.06.2019, 06.06.2019, 12.06.2019 ja

27.06.2019 toimingute osas alusetu. Taotlus on alusetu ka 19.08.2019 ja 20.08.2019

toimingute osas, mis on 08.01.2020 ja 14.01.2020 menetluskulude nimekirja kohaselt seotud

AZ ja OZ esindamisega, mistõttu ei saa tekkinud kulu käsitada kaebajal tekkinud

menetluskuluna. 19.08.2019 toimingule (seisukoha ettevalmistamine MM 11.07.2019

vastusele) kulunud aeg on üle paisutatud. Ringkonnakohtu hinnangul ei saanud kaebaja

19.08.2019 seisukoha koostamisele kuluda mitte rohkem kui 2 tundi, s.o 170 eurot.

16.12.2019 toimingu osas (Tallinna Halduskohtu 22.12.2019 määruse analüüs ja

kommentaarid e-kirjas) ei ole kohtule esitatud kulu kandmise kohustust tõendavat dokumenti

(arvet), mistõttu ei ole esindajakulu väljamõistetav (HKMS § 109 lg 11).

Eelnevat arvesse võttes on kaebaja esimese kohtuastme põhjendatud menetluskuludeks kokku

340,84 eurot. Seoses asja menetlemisega ringkonnakohtus on kaebaja tasunud riigilõivu 15

eurot, esindajakulude kandmise osas menetluskulude nimekirja ja kuludokumente esitatud ei

ole. Kahe kohtuastme menetluskuludena kokku tuleb vastustajalt kaebaja kasuks välja mõista

355,85 eurot.

Vastustaja ja kolmandate isikute esimese ja teise kohtuastme menetluskulud jäävad HKMS §

108 lg-te 1 ja 8 ning § 109 lg 1 alusel nende endi kanda.

(allkirjastatud digitaalselt)