3-19-1365/13 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Halduskohus

Kohtunik

Kristina Maimann

Otsuse tegemise aeg ja koht

30.03.2020, Tallinn

Haldusasja number

3-19-1365

Haldusasi

Glikman & Glikman OÜ kaebus Saaremaa Vallavalitsuse

18.06.2019 korralduse nr 2-3/1026 osaliseks tühistamiseks

Menetlusosalised

Kaebaja: Glikman & Glikman OÜ, seaduslik esindaja Leon

Glikman

Vastustaja: Saaremaa vald, volitatud esindaja Kaire Müür

Asja läbivaatamise vorm

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada Glikman & Glikman OÜ kaebus ja tühistada Saaremaa Vallavalitsuse

18.06.2019 korralduse nr 2-3/1026 punkt 1.8.

2. Mõista Saaremaa vallalt Glikman & Glikman OÜ kasuks välja menetluskulu 15 eurot.

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul otsuse

avalikult teatavakstegemisest arvates, so hiljemalt 29.04.2020 (halduskohtumenetluse seadustiku

(HKMS) § 181 lg 1). Vastuseks esitatud apellatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada

vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse vastuapellatsioonkaebuse esitajale

kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva

(HKMS § 184). Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses

märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS

§ 182 lg 1 p 9).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Saaremaa vallas Pahapilli külas asub Vareseranna tee (nr 4830102, pikkus 2234 m), mis läbib

12 kinnistut ning mille algus ja lõpp on riigi teel Orissaare-Leisi-Mustjala. Vareseranna tee

läbib teiste seas ka Glikman & Glikman OÜ omandis olevat Pahapilli-Metsa kinnisasja

(registriosa nr 2027934, katastritunnus 48301:006:0541).

2. Saaremaa Vallavalitsus seadis 18.06.2019 korraldusega nr 2-3/1026 tähtajatu tasuta

sundvalduse Saaremaa valla kasuks Saaremaa vallas Pahapilli külas asuvale Vareseranna tee

(nr 4830102) avalikuks kasutamiseks kaheteistkümnele kinnistule, sh korralduse punktis 1.8

nimetatud Pahapilli-Metsa kinnistut läbiv Vareseranna tee lõik KM 1,406-1,474 (68 m,

sundvalduse pindala 408 m2).

2(9)

Korralduse punktist 2 tulenevalt peab kinnisasja omanik tagama korralduse lisaks oleva

asendiplaani kohaselt sundvaldusega kaetud kinnisasja osa avaliku kasutamise, st kinnisasja

läbiva tee kasutamise ööpäevaringselt nii sõidukiga kui jala. Korralduse punkti 4 kohaselt

lähevad sundvalduse seadmisega Saaremaa vallale üle kõik käesoleva korralduse punktis 1

nimetatud tee omaniku kohustused, õigused ja vastutus. Korralduse põhjenduste kohaselt

sundvalduse seadmise eest tasu ei maksta, vallapoolsed rahalised kohustused avalduvad teehoiu

teostamises.

3. Glikman & Glikman OÜ esitas 17.07.2019 Tallinna Halduskohtule kaebuse, milles palus

tühistada Saaremaa Vallavalitsuse 18.06.2019 korralduse nr 2-3/1026 täielikult või

alternatiivselt Glikman & Glikman OÜ osas. 16.03.2020 täpsustatud nõude kohaselt taotleb

kaebaja vaidlustatud haldusakti tühistamist tema subjektiivseid õigusi puudutavas osas.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD

4. Kaebuse põhjendused on kokkuvõtvalt alljärgnevad.

1) Kinnisasja avalikes huvides omandamise seadus (KAHOS) sätestab imperatiivse kohustuse

maksta sundvalduse seadmise eest kinnistu omanikule tasu, kui kokkuleppega pole määratletud

teisiti. Käesolevas asjas puudub kaebaja ja vastustaja kokkulepe nii sundvalduse seadmiseks

kui ka tasu kohaldamata jätmiseks. Järelikult puudus haldusorganil diskretsiooniõigus teha

haldusakti tasuta sundvalduse seadmise kohta. Tasu välja mõistmata jätmine on erandina

lubatav üksnes juhul, kui teeniva kinnisasja omanik on väljendanud selgelt, et ta tasu ei soovi

(vt Riigikohtu lahendid asjades nr 3-2-1-180-15, p 42, 3-2-1-172-13, p 16; 3-2-1-170-12, p 11).

2) Seadusest tulenev omandiõiguse piirang läbi sundvalduse seadmise ning sellega kaasnevad

seadusandja poolt sätestatud tagajärjed ei asenda KAHOS § 39 lg-s 5 sätestatud tasu maksmise

kohustust. Sundvalduse seadmisel ja eratee määramisel avalikult kasutatavaks teeks ei tohi

kaebaja enam ehitusseadustiku (EhS) § 70 lg 2 kohaselt takistada nt tee hooldamist või seal

omavoliliselt muid töid teostada. Seadusest tulenev omandiõiguse piirang läbi sundvalduse

seadmise ning sellega kaasnevad seadusandja poolt määratletud tagajärjed ei saa olla

määratletavad varalise privileegina, nagu seda kirjeldab vastustaja. Kaebaja ei ole vastustajal

palunud erateed korras hoida ning tegemist ei ole kaebajale antava hüvega. Kaebaja huvides ei

ole vastustaja lubamine tema omandis olevale kinnistule. Kaebaja ei vaja vastustajapoolset

teehooldust, seda enam, et viimast teostatakse omandiõiguse piiramise eesmärgil. Vastustaja ei

viita seadusele, mis loeks abstraktset teekorrashoiu teostamist omanikule makstavaks tasuks

või kahju hüvitamise meetmeks.

Juhul, kui kohus peab võimalikuks KAHOS § 39 lg 5 tõlgendamist viisil, nagu seda teeb

vastustaja, siis taotleb kaebaja normi põhiseaduslikkuse kontrolli ja selle kohaldamata jätmist

tasu mitte ettenägevas osas vastuolu tõttu põhiseaduse §-ga 32 ja 25.

3) Kinnisasja omanikule tuleb hüvitada varaline kahju, mis tekib sundvalduse tõttu (KAHOS

§ 39 lg 6). Kinnistu koormamine sundvaldusega vähendab kinnistu väärtust, seda enam, et

koormatis on tasuta. On ilmne, et 6 m pluss võimaliku kaitsetsooni laiuse kinnistut lõhestava

avaliku koridori loomine vähendab oluliselt kinnistu väärtust. Sundvalduse all olev kinnistu osa

jagab selle kaheks ja kinnistu pole enam omaniku ainukasutuses. Kui tegemist oleks kinnistu

piiril oleva teega, oleks riive väiksem. Kaebaja ostis kinnistu investeeringuks ning kinnistule

seatud sundvaldus vähendab kinnistu turuväärtust ca 20 % ulatuses, millist hinnangut on

kinnitanud ka maakler. KAHOS § 39 lg 7 p 4 kohaselt peab sundvalduse seadmise otsus

sisaldama põhjendatud juhul infot kahju hüvitamise kohta. Eeltoodu osas pole haldusorgan

kaalutlusõigust teostanud.

3(9)

4) Haldusorgan pole kaebajale pakkunud kokkulepet tee avalikuks muutmiseks. Sisuliselt pole

toimunud sundvalduse seadmise menetlust. Kirja saatmine selle kohta, et vastustajal on

sundvalduse seadmise kavatsus, ei tähenda kohast haldusmenetlust. Haldusvälise isiku fakti ette

seadmine tasuta sundvalduse osas ilma kokkulepe pakkumiseta on vastuolus hea haldustavaga.

Vastustaja pole kaebajale pakkunud lepingut, millega saaks tekkida näiteks asjaõiguslik alus

eratee kasutamiseks. Asjaõiguslik kitsendus saab aga olla üksnes tasuline, v.a kui pooled pole

teisiti kokku leppinud.

5) Sundvalduse seadmise vajalikkus on arusaamatu. Haldusaktis on kajastatud, et kolm

kinnisasja omanikku on sundvalduse seadmise vastu. Kaebaja ei nõustu enda kinnistu suhtes

sundvalduse seadmisega, mistõttu kaebaja suhtes sundvalduse seadmiseks avalik huvi puudub.

Haldusorgan pole kaalunud muid juurdepääsuteid kallasrajale, samuti väiksemaid

omandiõiguse riiveid, näiteks tee rajamist kinnistu piiril. Haldusaktis ei väideta, et kaebaja

oleks tee sulgenud või takistanud juurdepääsu kallasrajale. Samuti puuduvad motiivid, miks

puuduvad võimalused tsiviilõiguslike meetmete rakendamiseks, nt naabrusõigused või

teeservituut. Vastustaja ei ole kaalunud EhS § 92 lg-st 8 tulenevat võimalust. Kaebaja on

hoidnud tee avatuna ega pole keelanud elanikel kinnistut läbivat teed kasutada. Vastustaja ei

ole pöördunud kaebaja poole, et paluda nt kaebajal seada silt, mis määraks teelõigu avalikkusele

ligipääsetavaks erateeks.

6) Sundvalduse eest tasu määramata jätmise ja teehoolduse osas on rikutud kaasamise ja

ärakuulamisõigust. Kaebajaga ei arutatud tasu asendava teehoolduse tingimusi ja kaebaja ei

saanud esitada argumente. Haldusmenetluse käigus kõneldi vaid sundvalduse tõttu tekkiva

kahju hüvitamisest, kuid mitte tasu määramisest. Haldusaktis puuduvad motiivid selle kohta,

millist teehooldust kavatseb vastustaja teostada ja millises ulatuses. Samuti on rikutud

kaalutlusõigust ja motiveerimiskohustust, kuna teehoolduse väärtust pole välja toodud.

Haldusaktis puuduvad igasugused kaalutlused ja põhjendused omandiõiguse riive intensiivsuse

kohta.

7) Sundvaldus on määratud seadusest tulenevaid nõudeid ja eeldusi järgimata. Vastustajal

tuleks koostada detailplaneering planeerimisseaduse (PlanS) § 125 lg 2 alusel selleks, et oleks

tagatud sundvalduse seadmise eeldus KAHOS § 5 lg 1 p 1 kohaselt. Puudub kaebaja nõusolek

kinnistu koormamiseks KAHOS § 5 lg 2 järgi ning üldplaneeringus ei ole märgitud kavatsust

määrata erateele sundvaldus avalikuks kasutamiseks.

5. Saaremaa vald palub jätta kaebuse rahuldamata.

1) Teostatud on nii ärakuulamiskohustus kui ka uurimiskohustus. Kaebaja on saanud oma

vastuväited esitada. Vastustaja on välja selgitanud menetletavas asjas olulise tähendusega

asjaolud, s.o avaliku huvi. Avalik huvi väljendub selles, et tee läbib 12 kinnistut ning igal

kinnistu omanikul on vaja pääseda oma kinnistult avalikult kasutatavale teele. KAHOS

võimaldab seada sundvalduse nii omanikuga kokkuleppel kui ka omanikuga kokkulepet

saavutamata.

2) Vastustaja ei ole sundvalduste seadmisel erateede avalikku kasutusse määramiseks määranud

kinnistu omanikele tasu ega ka hüvitist ning soovib kõiki võrdselt kohelda. Kinnistu omanikud

on nõustunud tasuta sundvalduse seadmisega ning eratee avalikku kasutusse määramisega,

kuna sellega on lahendatud nende kinnistule juurdepääsu küsimus. Lisaks sellele ei ole neil vaja

alustada läbirääkimisi naaberkinnistu omanikuga või omanikega, et seada isiklik kasutusõigus

ja sõlmida notariaalne leping. Samuti ei lasu kinnistu omanikul enam kohustust erateed korras

hoida; vastustaja teostab lumetõrjet, tee hooldust, remonti jms. Kui eratee määratakse avalikku

4(9)

kasutusse, siis ei pea kinnistu omanikud maksma avalikult kasutatava tee aluselt maalt

maamaksu.

Sundvalduse seadmise menetluse algatamise teatega oli kaasas korralduse eelnõu, millel oli

viide, et sundvaldus seatakse tasuta. Seaduse eesmärk oli lihtsustada erateede avalikku

kasutusse määramist ning reguleerida viisil, et see kehtiks ka kinnistu igakordse omaniku suhtes

ja jääks ära notariaalsete lepingute sõlmimine, mille arvelt hoitakse kokku rahalisi vahendeid,

et see suunata pigem teehoiu jaoks. Vastustaja vastas kaebaja vastuväidetele 22.02.2019 kirjaga

nr 2-9/258-4, kus selgitas, miks seatakse sundvaldus ilma tasu määramata, ilma hüvitiste

maksmiseta jne.

3) Asjaolu, et kaebaja ei ole palunud erateed korras hoida, ei tähenda, et vastustaja ei võiks seda

teha. Kaebaja ei ole seda oma kinnistu piires keelanud. Kohaliku omavalitsuse üheks

põhimõtteks on oma valla kodanike heaolu eest seismine, st tagada vajadusel juurdepääs (teha

näiteks lumetõrjet) kinnistutele. Kuna vastustaja on näinud vaidlusaluse tee osas avalikku huvi

ka enne sundvalduse seadmist, siis on Vareseranna teed ka eelnevalt hooldatud. Seda on tehtud

ka seetõttu, et osaliselt kehtivad varem sõlmitud lihtkirjalikud lepingud eratee avalikku

kasutusse määramiseks. Ei ole otstarbekas teostada teehooldust nii, et ühe kinnistu osas seda

tehakse, järgmise osas mitte jne. Tegemist on kaebajale antava hüvega – kaebajale on tagatud

talvisel ajal juurdepääs, teostatud on tee hööveldus, tee remont jne. Juhul, kui vastustaja seda

ei teeks, oleks see kinnistu omaniku kohustus. Sundvalduse seadmise korralduses ei ole vajalik

prognoosida teehoolduse kulusid. Korralduse eesmärgiks on eelkõige eratee avalikku kasutusse

määramine. Korralduse kohaselt on teehoiu tagamiseks sundvalduse alaks arvestatud 6 m laiune

teekoridor (3 m tee teljest mõlemale poole), mille eest maamaksuseaduse kohaselt maamaksu

ei määrata. Kaebaja saab oma kinnistut jätkuvalt kasutada sihtotstarbeliselt ning olemasolevat

teed kasutatakse ikka teena.

4) Lisahüvitise maksmine ei ole põhjendatud. Ka KAHOS seletuskiri kinnitab, et sundvalduse

seadmise korral ei ole käesoleva seadusega reguleeritud täiendavate hüvitiste maksmine

põhjendatud (lk 37). Väide, et varem sai teed ja selle teenindamiseks vajalikku maad kasutada

vaid omanik, ei vasta tõele. Tegemist on olemasoleva erateega, mida kasutasid ka seni need

kinnistu omanikud, kes elavad Vareseranna tee ääres või kelle kinnistuid nimetatud tee läbib.

Ükskõik kummalt poolt Orissaare-Leisi-Mustjala maanteelt maha sõites Vareseranna teele, jääb

Pahapilli-Metsa maaüksus enam-vähem tee keskossa, mis tähendab, et kaebaja ise kasutab

kõige intensiivsemalt teistele isikutele kuuluvat erateed. Pahapilli-Metsa kinnistu on piisavalt

suur, mistõttu on igati võimalik tagada privaatsus. Peale tee avalikku kasutusse määramist ei

muutu liiklussagedus Vareseranna teel, kuna ka täna kasutavad seda teed üldjuhul kinnistu

omanikud ise. Samuti on see tee juurdepääsuks kallasrajale ning Varese sadamale.

5) Kaebaja ei ole esitanud ühtegi tõendit selle kohta, milline varaline kahju on tekkinud, mida

peaks vastustaja hüvitama. Ka KAHOS seletuskirjas on selgitatud, et iga sundvalduse seadmine

ei põhjusta kahju tekkimist ning küsitav on olemasoleva tee avalikku kasutusse võtmisel selgelt

tuvastava kahju tekkimine, sest maakasutuse iseloom ei muutu, teed kasutatakse ka edaspidi

samal otstarbel (lk 38). Kaebajale ei kaasne sundvalduse seadmisega kahju, vaid soodustused.

Sundvaldusega ei koormata kogu kinnisasja, vaid ainult vajalik osa sellest. Ei ole tõendatud, et

sundvalduse seadmisel eratee avalikku kasutusse määramiseks kinnistu turuväärtus muutuks.

Kaebusele lisatud maakleri arvamus on samuti paljasõnaline.

Teehoiu tagamiseks on sundvalduse alaks arvestatud 6 m laiune teekoridor (3 m tee teljest

mõlemale poole). Sellele ei lisandu enam kaitsevööndit. Kinnistu jääb jätkuvalt kaebaja

ainuomandisse, kuna sundvaldus seatakse vaid 408 m2 ulatuses.

5(9)

6) Mustjala valla külade üldplaneeringu kohaselt on Vareseranna tee avalikuks kasutuseks

määratud eratee. Seega tee avalikku kasutusse määramisega läbi sundvalduse seadmise

soovitakse üldplaneeringut ellu viia. Kuna kaebaja oli juba 2011. a Pahapilli-Metsa kinnistu

omanik, siis pidi ta olema teadlik, et nimetatud tee määratakse avalikku kasutusse.

Üldplaneeringus ei pea ette nägema tee avalikku kasutusse määramise menetlusviisi, st kas

isikliku kasutusõiguse seadmise või sundvalduse seadmise teel vms. Sundvaldust võib seada ka

ilma planeeringuteta, st selleks ei ole detailplaneeringu kohustust.

KOHTU PÕHJENDUSED

6. Vaidlustatud korraldusega on seatud tähtajatu tasuta sundvaldus kaebaja ja kolmandate

isikute kinnistutele Vareseranna tee (tee nr 4830102) avaliku kasutamise eesmärgil, et tagada

kõigile vaba juurdepääs oma majapidamisteni (tee läbib 12 kinnistut) ja kallasrajani.

Sundvaldus on teiste hulgas seatud Glikman & Glikman OÜ omandis olevale Pahapilli-Metsa

kinnistule (katastritunnus 48301:006:0541) Vareseranna tee lõigu KM 1,406-1,474 (68 m) osas

(korralduse p 1.8). Sundvalduse seadmise korralduse andmisel on tuginetud KAHOS § 7

lg-le 4, § 39 lg-le 1, EhS § 94 lg-le 2 ja Saaremaa Vallavolikogu 22.02.2018 määrusele nr 10

„Planeerimise ja ehitusalase tegevuse korraldamine“ § 1 lg-le 3.

7. Kaebaja taotleb vaidlustatud korralduse tühistamist üksnes tema omandis olevat kinnistut

puudutavas osas (HKMS § 44 lg 1).

8. Eratee avalikes huvides omandamise või erateele sundvalduse seadmise otsustab riik või

eratee asukoha kohaliku omavalitsuse üksus kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduses

sätestatud korras (EhS § 94 lg 2). Selle üle, et Saaremaa vald oli pädev otsustama sundvalduse

seadmise, pooled ei vaidle. Sundvalduse seadmisele kohaldatakse kinnisasja sundvõõrandamise

sätteid, kui KAHOS 8. peatükist ei tulene teisiti. KAHOS § 2 lg 2 kohaselt seisneb sundvalduse

seadmine kinnisasja koormamises sellise kinnisomandi kitsendusega, mis oma sisult vastab

isiklikule kasutusõigusele. Kinnisasja on lubatud omandada eratee avalikuks kasutamiseks

(KAHOS § 4 lg 1 p 8). Kinnisasja omandamine ei ole lubatud, kui avalik eesmärk on saavutatav

ilma teise isiku omandis oleva kinnisasja omandamiseta või avaliku eesmärgi saavutamiseks on

otstarbekam seada sundvaldus (KAHOS § 4 lg 2).

Seega on võimalik olemasoleva eratee alusele kinnistule seada sundvalduse abil kohaliku

omavalitsuse kasuks piiratud asjaõigus, mis omakorda võimaldab määrata eratee avalikuks

kasutamiseks (vt ka Riigikohtu 14.06.2017 otsus asjas nr 3-3-1-6-17, p-d 10 ja 11). Eratee

avalikuks kasutamiseks määramise korral seatakse sundvaldus valdavalt juba olemasolevale

teele.

9. Kaebaja on seisukohal, et sundvalduse seadmiseks tulnuks koostada detailplaneering.

Ainuüksi üldplaneeringu alusel ei saa kaebaja arvates sundvaldust seada, kuna kaebaja ei olnud

sundvalduse seadmisega nõus ning üldplaneeringus ei ole märgitud kavatsust määrata vastavale

erateele sundvaldus avalikuks kasutamiseks.

Kohus selgitab, et kuni 01.07.2018 kehtinud kinnisasja sundvõõrandamise seadus (KASVS)

võimaldas tõlgendust, mille kohaselt sundvõõrandamiseks oli vaja igal juhul koostada vastav

planeering. Nii oli võimalik varasemalt piirata ka eratee aluse maa sundvõõrandamist selliselt,

et sundvõõrandamine avalikult kasutatava tee omandamiseks oli lubatud detailplaneeringu

koostamise kohustusega aladel kehtestatud detailplaneeringu alusel ja detailplaneeringu

koostamise kohustuseta aladel projekteerimistingimuste alusel. Alates 01.07.2018 kehtima

hakanud KAHOS-e seletuskirjas on nenditud, et sellist tõlgendust võimaldava KASVS-i

sõnastus oli eksitav. Kinnisasja avalikes huvides omandamise eesmärk tuleneb KAHOS § 4 lg-

st 1 ja planeering võimaldab eesmärgi täitmiseks tuvastada vajamineva objekti asukohta.

6(9)

Planeeringu koostamise vajadus ei saa tulla kinnisasja omandamise vajadusest, vaid tuleb

PlanS-st, mille alusel tehakse otsus planeeringu koostamise vajaduse kohta (vt KAHOS

seletuskiri, lk 15). Seega, kui üldplaneeringus on näiteks määratud tee avaliku kasutamise

vajadus, kuid olemasoleva hoonestusega maa-alal detailplaneering puudub, on kohalikul

omavalitsusel võimalik otsustada teemaa sundvõõrandamine või selle alusele maale

sundvalduse seadmine ilma detailplaneeringuta. Juba ka varasemas kohtupraktikas (mil kehtis

KASVS) on leitud, et sundvalduse seadmisel võib olla aluseks ka üldplaneering (vt Riigikohtu

14.06.2017 otsus asjas nr 3-3-1-6-17, p 11).

Vaidlust ei ole, et kehtiva Mustjala valla külade üldplaneeringu lisas 5 on Vareseranna tee

(nr 4830102) arvatud avalikuks kasutuseks määratud teede hulka. Kaebaja oli juba

üldplaneeringu kehtestamise ajal Pahapilli-Metsa kinnistu omanik, üldplaneeringu arutelu oli

avalik ning kaebaja ei ole üldplaneeringut vaidlustanud. Kohus leiab, et detailplaneeringu

puudumise olukorras on sundvalduse seadmisel piisav alus üldplaneeringus sätestatu, mille

kohaselt on kõnealune tee määratletud avalikuks kasutamiseks määratava teena.

10. KAHOS-e kohaselt võib sundvalduse seada nii maaomanikuga kokkuleppel kui ka temaga

kokkulepet saavutamata. Sundvalduse seadmisele ei pea eelnema läbirääkimisi piiratud

asjaõiguse seadmiseks. Sundvalduse seadmise võimaluse loomine ei välista küll avalikes

huvides piiratud asjaõiguse seadmist kinnisasja omanikuga kokkuleppel, kuid see on riigile või

kohalikule omavalitsusele oluliselt koormavam (vt ka KAHOS seletuskiri, lk 36). Sundvalduse

seadmist ei välista ka see, et kaebaja on seni hoidnud tee avatuna ja pole keelanud elanikel

kinnistut läbivat teed kasutada. Avalikke teid ei kasuta ainult konkreetsete kinnistute omanikud

oma kinnistutele ligipääsemiseks, vaid seda tehakse ka muudel eesmärkidel. Vareseranna tee

avalikuks kasutamiseks määramine oli vajalik muu hulgas kõigile vaba juurdepääsu tagamiseks

kallasrajale ja vastusest kaebusele nähtuvalt ka Varese sadamale.

11. Kohtu hinnangul ei saa praegusel juhul eitada ka avaliku huvi olemasolu sundvalduse

seadmiseks. Vareseranna tee läbib 12 kinnistut ning sundvaldus on seatud selleks, et tagada

kinnistu omanikele juurdepääs avalikult kasutatavale teele (Orissaare-Leisi-Mustjala riigitee)

ja kallasrajale.

Avalik huvi on määratlemata õigusmõiste ning seadusandja ei ole piiritlenud seda konkreetse

isikute arvuga. Kohtupraktikast tulenevalt võib avalik huvi seisneda nt planeeringutes

väljendatud kavatsustes ala avalikes huvides kasutada. Selline huvi võib olla väljendatud ka

üldplaneeringus (Riigikohtu otsus haldusasjas nr 3-3-1-37-04, p 10). Euroopa Inimõiguste

Kohus (EIK) on 21.02.1986 otsuses nr 8793/79: James vs. Ühendkuningriik (p-d 39–45)

leidnud, et kinnisasja sundvõõrandamine võib teatud juhtudel olla avalikes huvides isegi siis,

kui sellest saadavad eelised langevad konkreetsete eraõiguslike isikute kasuks. Avaliku huvi

olemasolu tuvastamiseks on piisav, kui võõrandamine toimub mingi eesmärgi saavutamiseks,

mis on mõeldud sotsiaalse õigluse tugevdamiseks. Küll aga ei saa sundvõõrandamine olla

avalikes huvides juhul, kui selle ainsaks eesmärgiks on ühele eraõiguslikule isikule mingi hüve

andmine. Tallinna Ringkonnakohus on 15.02.2019 määruses haldusasjas nr 3-18-2196 (p 16)

asunud seisukohale, et avalik huvi sundvõõrandamise puhul saaks ilmselgelt ja äratuntavalt

puududa üksnes juhul, kui kinnisasjade omandamine ei aitaks saavutada ühtegi sotsiaalset või

muud avalikku eesmärki või meedet. Kohus peab eeltoodud seisukohti avaliku huvi

sisustamisel asjakohaseks ka sundvalduse seadmise menetluse puhul.

Avalikes huvides on ka tagada kõigile vaba juurdepääs kallasrajale. Keskkonnaseadustiku

üldosa seaduse (KeÜS) § 38 lg 4 sätestab kallasraja kasutamise õiguse igaühe õigusena.

Riigikohus leidis 01.03.2017 otsuses haldusasjas nr 3-3-1-79-16 (p 22), et igaühe õigus

kallasrada kasutada hõlmab ka õigust sellele juurde pääseda. KeÜS § 38 lg 7 kohustab kohaliku

7(9)

omavalitsuse üksust tagama kallasrajale avaliku juurdepääsu. Vareseranna tee kaudu

kallasrajale juurdepääsu tagamine on ÜP-ga määratud.

12. Kuigi kohus leidis eelnevalt, et iseenesest saab sundvalduse seadmist kaebaja kinnistul

asuva Vareseranna tee lõigu osas pidada põhjendatuks, ei saa kohtu hinnangul käesoleval juhul

pidada korraldust õiguspäraseks põhjusel, et sundvaldus on seatud tasuta ilma selles osas

kaebajaga läbirääkimisi pidamata, mistõttu puudub ka vastav kokkulepe.

12.1 KAHOS § 39 lg 7 näeb ette, et sundvalduse seadmise otsus peab muu hulgas sisaldama

andmeid sundvalduse tasu ja selle maksmise korra kohta. KAHOS § 39 lg 5 sätestab, et

kinnisasja omanikule makstakse sundvalduse seadmise korral sundvalduse tasu, kui ei lepita

kokku teisiti. Sundvalduse tasu määratakse käesoleva seaduse § 12 lg-s 2 sätestatud korras.

Vaidlus puudub, et vastustaja ei ole kaebajaga kokku leppinud selles, et tasu seisneb tee

korrashoiuga seotud kulude katmises valla poolt. Veelgi enam, vastustaja ei ole isegi astunud

samme sellise kokkuleppe sõlmimiseks. Vastustaja ei ole enne sundvalduse seadmist asunud

kaebajaga läbirääkimistesse sundvalduse tasu osas, sh teinud kaebajale ettepanekut asendada

sundvalduse tasu vastustajale kaasnevate kohustustega tee korrashoiul ega kuulanud selles osas

ära kaebaja võimalikke ettepanekuid. Üksnes asjaolu, et vastustaja on edastanud korralduse

eelnõu kaebajale arvamuse andmiseks ja kaebaja oli teavitatud vastustaja soovist seada

sundvaldus tasuta, ei tähenda, et toimunud oleks läbirääkimised ning nendest sõltumata olnuks

vastustajal õigus jätta tasu ühepoolselt määramata.

EhS § 94 lg 3 näeb ette, et halduslepingus võib tee omanikuga kokku leppida, et teeomaniku

kohustused, õigused ja vastutus jäävad eratee omanikule. Seega toetab ka viidatud säte

seisukohta, et vastustaja oleks pidanud kaebajale andma valida, kas ta soovib oma kinnistul tee

korrashoiu tagamist enda kulul jätkata või nõustub ta sellega, et vald hakkab teed hooldama

omal kulul ja sundvalduse tasu sellisel juhul poolte kokkuleppel ei määrata. Kohtu hinnangul

ei võimalda KAHOS sellist tõlgendust, et eratee avalikuks kasutamiseks määramisega

maaomanikule kaasnevaid soodustusi (nt maamaksu vabastus, teeomaniku kohustuste

üleminek) võiks ilma vastava kokkuleppeta käsitleda sundvalduse tasuna.

12.2 Ka KAHOS-e seletuskiri ei anna alust asuda teistsugusele järeldusele. Seletuskirjast

tulenevalt on küll küsitav olemasoleva tee avalikku kasutusse võtmisel selgelt tuvastava kahju

tekkimine (maakasutuse iseloom ei muutu, teed kasutatakse ka edaspidi samal otstarbel), kuid

ilma poolte vastava kokkuleppeta tasu määramata jätmise võimalust seletuskiri ei käsitle.

KAHOS-e seletuskirjas on sundvalduse tasu osas selgitatud: „Sundvalduse tasu määratakse

KAHOS § 12 lõike 2 alusel, kui sundvalduse seadja ja kinnisasja omanik ei lepi kokku teisiti.

Kui sundvaldus seatakse eratee avalikuks kasutamiseks, võib riik või kohalik omavalitsus

pakkuda kinnisasja omanikule tasu, mida on samas piirkonnas rakendatud teiste sarnaste

kinnisasjade koormamisel sarnasel eesmärgil. Haldusorganil või võrguettevõttel, mis

igapäevaselt tegeleb sarnasel eesmärgil kinnisasjade koormamisega piiratud asjaõigusega, on

senise praktika põhjal teadmised, missuguseid tasusid sarnases olukorras tavapäraselt

rakendatakse. Sellisel juhul võib ta senise kogemuse põhjal teha maaomanikule konkreetse

pakkumise. Juhul, kui maaomanikuga läbirääkimiste käigus tasus kokkulepet ei saavutata või

kui orienteeruv tasu ei ole teada, võib sundvalduse tasu väljaselgitamiseks kasutada KAHOS

§ 12 lg-s 2 nimetatud hindamise võimalusi. Normiga ei reguleerita, kas sundvalduse tasu peaks

maksma perioodiliselt või ühekordselt, kuna olenevalt olukorrast võiks kasutada mõlemaid

võimalusi. Näiteks kui sundvaldus seatakse eratee avalikuks kasutamiseks, võib hoolimata

kestvussuhtest maksta ka ühekordset tasu, kui see sobib osapooltele“ (lk 37-38).

8(9)

Kaebaja esitas omapoolsed vastuväited sundvalduse seadmise korraldusele 21.01.2019 (tl 21-

22), millest muu hulgas nähtus, et kaebaja ei olnud nõus tasuta omandiõiguse piiramisega.

Läbirääkimisi sundvalduse tasu osas poolte vahel toimunud ei ole. Seega ei ole pooled

sundvalduse tasu osas kokkulepet saavutanud ning vastustajal ei olnud alust ühepoolselt

otsustada, et vald hakkab kaebaja kinnistul teed hooldama ja seeläbi on kaebaja vabastamine

nende kulude kandmisest käsitletav sundvalduse tasuna. Tasu kindlaksmääramisel on küll

põhjendatud arvesse võtta maaomanikule kaasnevaid soodustusi, kuid ilma vastava

kokkuleppeta ei saa pidada lubatavaks käsitleda sundvalduse tasuna tee hooldamisega

seonduvaid kulusid.

Asjaolu, et vastustaja on ka varasemas praktikas sundvaldused seadnud ilma selle eest tasu

maksmata ja kinnistu omanikud on sellega nõustunud, ei tähenda, et kaebaja on kohustatud

nõustuma sundvalduse tasu asemel valla poolt tee hooldamisega. Kaebaja ei pea nõustuma enda

suhtes seaduse mittetäitmisega või õigustest loobumisega põhjusel, et keegi teine on seda

teinud. Võrdse kohtlemise põhimõte tagab kehtivale õigusele tuginevat võrdsust, mitte õiguste

rikkumist kõigi võrreldavate isikute ja/või olukordade osas võrdselt. Lisaks pole isik, kes on

nõustunud tasuta sundvalduse seadmisega ka võrreldav isikuga, kes sellega selgesõnaliselt

nõustunud pole. Kaebaja pole soovinud sellist valikuvabaduseta võrdsust.

Samuti ei oma sundvalduse tasu küsimuse lahendamisel tähtsust see, et vastustaja on ka

varasemalt ise Vareseranna teed hooldanud. Sundvalduse seadmisel tuleb igal konkreetsel juhul

tasu üle otsustamisel üritada saavutada kinnistu omanikuga kokkulepe, kaaludes kummagi

poole huve ning puudutatud isiku ettepanekuid. Praegusel juhul ei ole vastustaja sundvalduse

tasu küsimuse lahendamiseks kaebaja poole pöördunud ega saanud seega ka kaebaja

võimalikke ettepanekuid arvesse võtta ega kaaluda.

13. Täiendavalt viitab kohus ka Riigikohtu tsiviilkolleegiumi praktikale juurdepääsutee asjades,

kus on asutud seisukohale, et juurdepääsu kindlaksmääramise korral tuleb üldjuhul alati

määrata teeniva kinnisasja omanikule juurdepääsu talumise eest tasu ning tasu välja mõistmata

jätmine on erandina lubatav üksnes juhul, kui kinnisasja omanik on väljendanud selgelt, et ta

tasu ei soovi (nt 16.06.2016 määrus asjas nr 3-2-1-180-15, p 42). Seejuures on selgitatud, et

koormatud kinnisasja omanikule makstav tasu peab lisaks tee hooldamise kulude hüvitamisele

sisaldama hüvitist omandiõiguse riive eest (nt 16.06.2016 määrus nr 3-2-1-180-15, p 33;

15.03.2017 otsus asjas nr 3-2-1-1-17, p 14). Sarnane omandiõiguse riive kaasneb sundvalduse

seadmisega. Omand on põhiõigusena kõrgendatud kaitse all ja seepärast tähendab iga

sunniviisiline kinnisomandi kitsendamine omandipõhiõiguse riivet (nt 30.08.2011 otsus asjas

nr 3-3-1-15-10, p 44; 31.03.2011 otsus asjas nr 3-3-1-69-09, p 57). Riigikohus on

juurdepääsutee vaidlustes rõhutanud, et juurdepääsu talumise eest tuleb koormatud kinnisasja

omanikule maksta tasu ka juhul, kui juurdepääs määratakse mööda olemasolevat erateed, ja ka

juhul, kui koormatud kinnisasja omanik olemasolevat teed ise kasutab (Riigikohtu 09.06.2017

otsus asjas nr 3-2-1-31-17, p 15.2).

Seega tuleneb ka kohtupraktikast, et omandipõhiõiguse riive hüvitamiseks tuleb reeglina

maksta sundvalduse tasu, kui pooled ei ole omavahel leppinud kokku teisiti. Kokku leppimine

eeldab pooltevahelist kommunikatsiooni ega saa olla ühepoolne tingimuste dikteerimine.

Praegusel juhul ei ole vastustaja sundvalduse tasu väljaselgitamiseks astunud kaebajaga

läbirääkimistesse ega saavutanud kaebajaga kokkulepet, et pärast sundvalduse seadmist asub

teed kaebaja kinnistul hooldama vald ning sellega loetakse tasu maksmise asemel kaebaja

omandipõhiõiguse riive kompenseerituks.

14. Kohus on eeltoodut arvestades seisukohal, et vastustaja ei ole haldusmenetluses kohaselt

lahendanud sundvalduse tasu küsimust, sh pole välja selgitanud ega arvestanud kaebaja huve ja

9(9)

ettepanekuid ning seetõttu ei saa pidada tasuta sundvalduse seadmise korraldust õiguspäraseks.

Vastustaja ei soovinud kohtumenetluses lahendada asja kompromissiga.

Kohus rahuldab kaebuse ning tühistab Saaremaa Vallavalitsuse 18.06.2019 korralduse kaebaja

kinnistut puudutavas osas, s.o punkti 1.8 osas.

15. HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehakse.

Kaebaja menetluskuluks on kaebuse eest tasutud riigilõiv (summas 15 eurot), mis tuleb

vastustajalt kaebaja kasuks välja mõista.

/allkirjastatud digitaalselt/