3-19-2145/6 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

1(12)

K O H T U O T S U S

E e s t i V a b a r i i g i n i m e l

Kohus

Tallinna Halduskohus

Kohtunik

Tiia Nurm

Otsuse tegemise aeg ja koht

12.03.2020, Tallinn

Haldusasja number

3-19-2145

Haldusasi

XX kaebus Tallinna Linnavalitsuse 09.10.2019 korralduse

nr 1306-k tühistamiseks

Menetlusosalised

Kaebaja – XX, esindaja vandeadvokaat Raini Nõu

Vastustaja – Tallinna linn, esindaja Terje Krais

Kolmandad isikud - YY ja QQ, esindaja vandeadvokaat

Ljudmila Tamar

Asja läbivaatamine

Kirjalikus menetluses

RESOLUTSIOON

1. Jätta kaebus rahuldamata.

2. Mõista XXlt YY ja QQ kasuks välja menetluskulu 1008 eurot. Ülejäänud osas jätta menetlus-

kulud menetlusosaliste enda kanda.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul arva-

tes otsuse avalikult teatavakstegemisest, s.o hiljemalt 13.04.2020. a.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Tallinna Linnavalitsus jättis 18.08.2014 korraldusega nr 1205-k omandireformi aluste seaduse

(ORAS) § 12 lg 3 p 3 alusel rahuldamata YY taotluse tagastada Xxxxxxxx asuv korter, kuna vara

on füüsilise isiku (s.o XX) heauskses omandis, ja otsustas alustada korteri YYle kompenseerimise

menetlust.

2. YY vaidlustas halduskohtus eelviidatud korralduse. Tallinna Halduskohtu 24.05.2016 otsusega

haldusasjas 3-14-52793 jättis kohus kaebuse rahuldamata. Tallinna Ringkonnakohtu 15.06.2017

otsusega tühistati halduskohtu otsus ning tehti uus otsus, millega YY kaebus rahuldati ja Tallinna

Linnavalitsuse 18.08.2014 korraldus nr 1205-k tühistati. Riigikohus jättis 18.03.2019 otsusega

ringkonnakohtu otsuse muutmata. Riigikohus asus seisukohale, et Tallinna linn peab õigustatud

subjekti(de) avalduse uuesti läbi vaatama ja hindama võimalust tagasi pöörata korteri erastamine.

Eelkõige tähendaks see korteri erastamise aluseks olnud haldusakti, kui andmise hetkel

õigusvastase haldusakti tagasiulatuvat kehtetuks tunnistamist haldusmenetluse seaduse (HMS) §

64 ja § 66 lg 1 järgi ning arvestades sama seaduse §-des 67 ja 70 sätestatut (p 42).

2(12)

3. XX (kaebaja) esindaja pöördus 07.05.2019 Tallinna Linnavalitsuse poole järelepärimisega

seoses varaga aadressil Xxxxxxxx, Tallinn. Tallinna Linnavaraameti 07.06.2019 vastusest sellele

päringule nähtus, et vastustaja ei plaani õigustatud subjektide ning kaebajaga läbirääkimisi pidada,

leidmaks kompromissi.

4. 09.10.2019 andis Tallinna Linnavalitsus korralduse nr 1306-k „Korteri erastamise otsuse

kehtetuks tunnistamine“. Korraldusega tunnistati tagasiulatuvalt kehtetuks kaebajaga 19.08.2003

Xxxxxxxx erastamise müügilepingu sõlmimise aluseks olnud korteri erastamise otsus.

5. Tallinna Halduskohtusse saabus 18.11.2019 kaebaja poolt esitatud kaebus Tallinna

Linnavalitsuse 09.10.2019 korralduse nr 1306-k tühistamiseks.

6. Tallinna Halduskohus võttis 06.12.2019 kohtumäärusega kaebuse menetlusse, tunnistas

vastustajaks Tallinna linna ja kaasas menetlusse kolmandad isikud YY ja QQi.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD

Kaebaja seisukoht

7. Kaebaja leiab, et Xxxxxxxx korteri erastamise müügilepingu sõlmimise aluseks olnud korteri

erastamise otsuse tagasiulatuvalt kehtetuks tunnistamine ei olnud õiguspärane. Kaebaja

põhjendused on kokkuvõtvalt järgmised.

7.1 Vastustajal ei olnud kohustust tunnistada 19.08.2003 eluruumi erastamise aluseks olnud

haldusakti kehtetuks. Riigikohus möönis, et mingitel asjaoludel ning põhjendustel ei pruugi

erastamise aluseks olnud haldusakti kehtetuks tunnistamine osutuda võimalikuks. Vastustaja pidi

iseseisvalt teostama kaalutlusõigust. Seisukoht, mille kohaselt vastustajal sisulist kaalutlusõigust

ei ole, ei vasta Riigikohtu seisukohale ja on ekslik.

7.2 Korralduse andmisel tuli lähtuda Riigikohtu 18.03.2019 otsusest, mitte riigikohtunik Jüri Põld

eriarvamusest.

7.3 Kaalutlusõiguse teostamine otsustamaks, kas 2003. aasta erastamise aluseks olnud haldusakt

kehtetuks tunnistada, eeldab paljude nõuete järgimist. Juba ajafaktor, mille jooksul 2003. aasta

korraldus kehtis, on kaalukas põhjendus, miks jätta haldusakt jätkuvalt kehtima. Erastamise

aluseks olnud haldusakti kehtetuks tunnistamine toob kaebajale kaasa omandiõiguse ja kodu

kaotuse ning põhjustab varalist ja mittevaralist kahju. Õigustatud subjektidele tähendab see

võimalust saada enda omandisse Xxxxxxxx asuv korteriomand ja see ilmselt peatselt maha müüa.

Raha saamise eesmärk oleks rahuldatav ka seeläbi, kui vastustaja neile enda poolt 2003. aastal

põhjustatud veast tuleneva kahju hüvitaks.

7.4 Kaebaja usaldus 2003. aasta erastamise aluseks olnud haldusakti kehtima jäämiseks on väga

oluline põhjendus. Kaebaja usaldusega selles, et haldusakt kehtima jääb ei ole piisavalt arvestatud

ega ole ka põhjendatud, miks seda ei tehtud. Kaebajal oli haldusakti kehtima jäämise osas usaldus,

sest muidu ei oleks ta 19.08.2003 müügitehingut teinud ega oma erastamisväärtpabereid ära

kasutanud.

7.5 Kõnesoleva eluruumi osas olid kohtumenetlused YY juba aastatel 2000-2003, mille tagajärjel

toimuski kaebajale 2003. aasta eluruumi erastamine. Viidatud lahendites jõudis kohtuvõim

järelduseni, et tagastamist YYle ei saanud olla, mis lõigi eelduse korteri ja selle juurde kuuluva

kaebajale erastamiseks ning süvendas kaebaja usku ja usaldust, et tal on võimalik eluruum

erastada ja see on õiguspärane.

7.6 19.08.2003 erastamistehingu tegemisel kinnitas vastustaja notariaalselt tõestatud vormis, et

erastamiseks takistusi ei ole. Lepingu punktis 3.2 on kinnitus, et lepingu eseme suhtes ei ole

vaidlusi ja punktis 3.4, et ei esine asjaolusid, mis piiraks või välistaks müüja õigust sõlmida see

leping. Kaebajal polnud kahtlus kahelda vastustaja kinnitatu õigsuses. Ka need kinnitused tekitasid

kaebaja usalduse, et eluruumi erastamine temale on võimalik.

3(12)

7.7 Aastail 2003-2013 ei üritanud YY mingil kujul 19.08.2003 erastamistehingut vaidlustada.

Sellest järeldub, et ta nõustus kohtulahendite ja haldusaktidega. Kui YY oleks 2004-2005

erastamistehingu vaidlustanud, võinuks lahendus olla teine. Nõustumine on oluline argument,

miks ei saa erastamise aluseks olevat haldusakti tagasiulatuvalt kaebaja kahjuks kehtetuks

tunnistada. YY käitumine kaebaja suhtes ei olnud heauskne, sest alles 2014 hakkas ta 19.08.2003

erastamistehingut ja kaebaja omanikuks olemist vaidlustama.

7.8 Erastamise aluseks olnud haldusakti kehtetuks tunnistamiseks puudub avalik huvi ning selle

haldusaktiga koormatud isik. Avalik huvi pigem toetab tunnustatud helilooja ZZ perekonda ehk et

avalikkuse vaatevinklist

tuleks

vaidlusalune haldusakt kehtima jätta. Seda näitavad

meediakajastused aastatel 2017-2019.

7.9 Kaebaja käsutas oma vara, tuginedes 2003. aasta erastamise aluseks olnud haldusaktile ja on

usaldanud selle kehtima jäämist. Kaebaja ostis eluruumi 19.08.2003 lepinguga enda omandisse

erastamisväärtpaberitega väärtuses 39 360 krooni usus, et erastamistehingu aluseks olev haldusakt

on kehtiv ja jääb kehtima. Erastamisväärtpaberite käsutus toimus tuginevalt erastamist

võimaldavale haldusaktile. Pärast 19.08.2003 toimunud erastamist on kaebaja kandnud korduvalt

seoses kõnesoleva eluruumiga vajalikke kulutusi TsÜS § 63 lg 1 tähenduses. Nii oli aastail 2003-

2004 põhjalik remont, mille käigus vahetati muu hulgas elektrisüsteem ja torustik, enamus aknaid,

pandi uued põranda- ja seinakatted. Nende tööde maksumus on pool miljonit Eesti krooni, kui

võtta arvesse kaebajale esitatud hinnapakkumine. Tšekid ei ole säilinud. Vastustaja ei ole kaebaja

poolt soovitud tunnistajaid, kes oleksid asjaolu tõendanud, üle kuulanud. Vastustaja pole eluruumi

seisundit püüdnud selgeks teha. Kaebaja on kandnud ka makseid seoses XXXXXX KÜ õiendile

summas 13 538,82 eurot. Ka 1983. aastal oli eluruumis remont. Seega on kaebaja oma vara, s.o

raha käsitanud korduvalt ka pärast erastamist.

7.10 19.08.2003 eluruumi ja selle juurde kuulunud mõttelise osa müügitehing on oluline ka selles

mõttes, et nii vastustaja kui ka kaebaja tegeliku tahte kohaselt pidi eluruum saama lõplikult

kaebaja koduks. Kaebaja koos perekonnaga on selles eluruumis elanud kestvalt alates 1983.

aastast ja see on olnud kaebaja koduks. Eluruum saadi korterivahetuse teel, nagu see oli

nõukogude riigikorra ajal seaduslik, andes selles ühiskorteris elanud kolmele perele vastu kolm

eraldi korterit. Kaebaja on erastatud vara kogu aeg elamiseks kasutanud.

7.11 Inimese kodu puutumatust kui inimõigust tuleb üldjuhul riiklikult kaitsta. Kaebaja jaoks on

tema kodu puutumatus üks olulisemaid vastuväiteid käesoleval juhul, mis peab ühtlasi andma

alust selleks, et jätta 2003. aasta erastamise aluseks olnud haldusakt kehtima. Kellegi teise kodu

puutumatust käesoleval juhul ei riivata.

7.12 Kaebaja ei olnud teadlik erastamise lubamatusest, arvestades 2003. aasta augustiks tekkinud

õiguslikku olukorda. Kaebaja ei pidanud tehingu tegemise eelselt tellima õiguslikku analüüsi. Pole

kahtlust, et kõnealuse eluruumi tagastamise või erastamise menetlus on olnud tavainimese jaoks

komplitseeritud.

7.13 2003. aasta erastamise aluseks oleva haldusakti kehtetuks tunnistamine tekitaks kaebajale nii

varalist kui ka mittevaralist kahju. Kaebaja kaotaks väärtusliku kinnisasja, mis on olnud tema

omandis alates 2005 aastast. Taoline kaotus tekitaks hingelist valu ja kannatusi, sest kaebaja

kaotaks kodu, kus ta on koos perekonnaga alates 1983. aastast kestvalt elanud. Samas ei tekitaks

2003. aasta erastamise aluseks oleva haldusakti kehtima jäämine õigustatud subjektile kahju.

Nende jaoks ei muutuks sisuliselt midagi, sest kodu ja omandit nad ei kaotaks ning mingeid

hingelisi kannatusi ei tohiks tekkida. Võimalik rahaline hüvitis on välja makstav vastustaja kui

2003. aasta erastamisel õigusvastaselt käitunud isiku poolt.

7.14 Kinnistusraamatu järgi on kaebaja Xxxxxxxx, Tallinn asuva korteriomandi omanik.

Omanikukannet ei saa ebaõigeks pidada. Kuni 09.10.2019 ei olnud 2003. aasta erastamise aluseks

olnud otsust kehtetuks tunnistatud ega tühistatud. Seega on kinnistusraamatu kanne olnud õige.

Igaühe omand on põhiseaduse § 32 järgi puutumatu ja kaitstud.

4(12)

7.15 19.08.2003 erastamistehingu tagasitäitmise võimalik nõue on aegunud. Aegumise

kohaldamist kaebaja ka taotles. ORAS ei sisalda mingeid erinorme alusetu rikastumise

regulatsiooni mitte kohaldamise või teistsuguse aegumistähtaja osas. TsÜS § 155 lg 1 ei ole

praegusel juhul asjakohane.

7.16 Vastustaja ei saaks anda korraldust Xxxxxxxx, Tallinn asunud õigusvastaselt võõrandatud

vara õigustatud subjektidele tagastamiseks. Eelnevalt tuleks saavutada kinnistusraamatus

õigusmuudatuse tegemine ja Eesti Vabariigi kandmine kinnistusraamatusse omanikuna. Kaebaja

on põhjendanud, miks ei saaks 2003. aasta tehingu tagasitäitmist nõuda mistõttu ei saa sellist

olukorda tekkida, st kinnistusraamatus kõnealuse õigusmuudatuse tegemine võimalik ei ole.

7.17 Korraldusest ei selgu, millal ja millise sisuga antud haldusakt on otsustatud kehtetuks

tunnistada. Ei ole konkreetselt viidatud, mis kuupäeval on erastamise aluseks olev haldusakt

antud.

Vastustaja seisukoht

8. Vastustaja vaidleb kaebusele vastu ja palub jätta see rahuldamata.

8.1 Vastustaja ei ole kaalutlusõiguse teostamisel reeglite vastu eksinud ning vaidlustatud

korraldus on õiguspärane. Nii ORAS § 18 lg 1 kui ka EES § 3 lg 5 p 4 eesmärk on vältida

tehinguid, millega kaasneks õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise võimatus. Selle keelu

rikkumise tagajärjeks on tehingute tühisus. Kuna 19.08.2003 Xxxxxxxx erastamise müügilepingu

sõlmimisel rikuti nimetatud keeldu, on leping seega tühine ja õigusvastane on seega ka sõlmitud

lepingu aluseks olnud haldusotsus selle kohta, et korter üldse erastamisele kuulus. Et aga

haldusakt kehtib õigusvastasusest sõltumata ja kehtiva haldusakti täitmine on kohustuslik, siis tuli

erastamise aluseks olnud haldusakt tagasiulatuvalt kehtetuks tunnistada. Otsuse kehtetuks

tunnistamise aluseks on seejuures asjaolu, et kõnealuse korteri erastamine enne selle tagastamise

küsimuse lahendamist oli ORAS § 18 lg 1 ja EES § 3 lg 5 p 1 kohaselt tühine ning seega ei olnud

alust ka erastamisele eelnenud haldusotsuse tegemiseks ega otsuse tulemusena antud haldusakti

täitmiseks. Ka Riigikohus sedastas, et linna kaalutlusõigus erastamise otsuse tagasiulatuvalt

kehtetuks tunnistamiseks on piiratud, sest asja lahendamisel tuleb lähtuda juba tuvastatud

asjaolust, et Xxxxxxxx müügileping on tühine (p 43).

8.2 Kaebaja usalduse kaitse hindamisel tuli Riigikohtu hinnangul lähtuda sellest, et TsÜS § 84 lg 1

järgi ei ole tühisel tehingul algusest peale õiguslikke tagajärgi ning seega ka kaitstavat õiguslikku

positsiooni. Riigikohus selgitas, et ei saa eksisteerida usaldust selle otsuse kehtima jäämise suhtes

(p 43). Riigikohus viitas ka, et samad asjaolud, mis toovad kaasa tsiviilõigusliku lepingu tühisuse,

võivad olla aluseks haldusakti kehtetuks tunnistamisel (p 44).

8.3 Põhiseadusega vastuolus oleks olukord, kus usalduse kaitse tühise tehingu aluseks olnud

haldusakti kehtima jäämise suhtes sisuliselt tekitaks omandiõiguse sõltumata sellest, et eraõiguse

sätete järgi ei saa tühisel tehingul olla õiguslikke tagajärgi. Usalduse kaitse korteri erastamise

aluseks olnud haldusakti kehtima jäämise suhtes ei saa olla aluseks korteri tagastamata jätmisele

ega luua otse või kaudselt omandiõigust või võimalust sõlmida uut asjaõiguslepingut. Avalik huvi

nõuab seega erastamise kehtetuks tunnistamist.

8.4 Ka kolmanda isiku pärijatel on õiguspärane huvi selle vastu, et erastamise otsus tunnistatakse

kehtetuks, sest selliselt loodaks eelduses kõnealuse vara andmiseks nende omandisse. Kaebaja

usaldus erastamise otsuse kehtima jäämise vastu saaks olla arvestatav vaid siis, kui korteri

erastamise otsus oleks vaatamata ORAS § 18 lg-s 1 sätestatud keelust sõltumata täidetav. Kuna

kaebaja ei saa kehtivate seaduste valguses korterit kehtivalt omandada, ei ole kahtlust, et avalik

huvi ja kolmandate isikute huvi kaaluvad üles kaebaja usalduse erastamise otsuse kehtima jäämise

suhtes.

8.5 Arvestades, et korter tagastati YYle 1994. aastal, pidi kaebaja HMS § 67 lg 4 p 5 tähenduses

olema teadlik, et nimetatud korteri tagastamiseks on esitatud avaldus ja see on omandireformi

5(12)

objektiks. Kuna kaebaja osales kõnealuse korteri tagastamisega seotud kohtuvaidluses (tsiviilasi

2/4/28-8138/2001) oli ta teadlik, et Saksa riigiga sõlmitud lepingute alusel Eestist lahkunud isikute

omandis olnud ja Eesti Vabariigis asunud õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise küsimused

on riikidevaheliste kokkulepetega reguleerimata. Seega pidi kaebaja olema teadlik, et korteri

tagastamise küsimus ei ole lõplikult lahendatud ning vaidlusaluse eluruumi erastamine on

õigusvastane vaatamata selle objekti osas peetud kohtuvaidluse lõppemisele. Seega ei saa kaebaja

HMS § 67 lg 4 p 5 alusel tugineda korteri erastamisel usaldusele.

8.6 Jõustunud kohtuotsusega on tuvastatud, et kaebajaga korteri omandamiseks sõlmitud

müügileping on tühine. Seega ei ole kaebaja seda korterit omandanud ja ta ei saa ka selle korteri

omandiõigust kaotada. Seega ei saa erastamiseotsuse kehtetuks tunnistamine rikkuda ka kaebaja

omandipõhiõigust.

Kolmandate isikute seisukoht

9. Kolmandad isikud vaidlevad kaebusele vastu ja leiavad, et kaebuses toodud asjaolud ei anna

alust vaidlustatud korralduse tühistamiseks.

9.1 Vastustaja on õigesti tuginenud ja tõlgendanud Riigikohtu seisukohti haldusasjas nr 3-14-

52793. Kolmandate isikute õiguste tagamiseks ja õigusvastaselt võõrandatud vara tagasi saamiseks

tuleb erastamise otsus esmalt kehtetuks tunnistada ja tagasi täita. Seega tuli esmalt vabaneda

erastamise otsusest, seejärel müügilepingust, ebaõigest kinnistusraamatu kandest ja tagada Eesti

Vabariigi korteriomandi omanikuna kinnistusraamatuse kandmine. Ebaõige on kaebaja seisukoht,

et vastustajal ei olnud kohustust erastamise otsust kehtetuks tunnistada olukorras, kus selle

andmiseks puudus õiguslik alus ja selle alusel sõlmitud erastamisleping osutus tühiseks.

9.2 Kaebaja märgib ebaõigesti, et halduskolleegium kohustas vastustajat arvestama kaebaja

usaldust haldusakti kehtima jäämise suhtes. Halduskolleegium on teinud ettepaneku usalduse

kaitset kaaluda, kuid ei leidnud, et kaalumise tagajärjel võib leida, et usalduse kaitset käesoleval

juhul olla ei saa.

9.3 19.08.2003 sõlmitud korteri erastamise leping oli tühine, kuna tugines erastamise aluseks

olnud haldusotsusele, mis oli vastuolus ORAS § 18 lg-ga 1 ja seega õigusvastane. Tehingu

tühisuse korral ei teki vastustajal kaalutlusõigust HMS § 67 raames ega kaitstavat õiguslikku

positsiooni.

9.4 Alates ORAS vastu võtmisest 1991. aastal oli kaebaja teadlik, et xxxxxx maja puhul on

tegemist tagastatava varaga, mille osas ühel päeval võetakse vastu õiguspärane otsus. Vastustaja

esmaste otsuste vaidlustamine ei oleks tol ajal valitsenud õigusmaastikul edukas olnud ja korteri

erastamisest kaebajale õigustatud subjekt teadlik ei olnud. Õigustatud subjekt teadis, et kehtib

ORAS § 18 lg-s 1 sätestatud võõrandamise keeld. Sellest ei saa järeldada, et kolmandad isikud

oleksid erastamisega vaikimisi nõustunud. Avalik huvi seisneb selles, et tunnistatakse kehtetuks

õigusvastane otsus ja avaneb võimalus teise isiku õiguste tagamiseks.

9.5 Vastustaja on otsuse punktis 6 käsitlenud õigesti ka usalduse kaitse küsimusi ja kolmandad

isikud nõustuvad korralduses tooduga. Korralduse andmine ei põhjusta kaebajale korteri

omandiõiguse kaotust, kuna kaebajal ei ole omandiõigust tekkinudki. Lepingust ei nähtu, kas kõik

39 360 EVP-d kuulusid kaebajale. Kaebaja poolt korterile tehtud parendused ei ole HMS § 67 lg 2

mõjusfääris. Kui kaebaja on vara parendanud, võib tal olla tagasinõude õigus vara järgmise

omaniku vastu. Enne 1983 ja 1995 tehtud parendused ei puutu asjasse, sest on tehtud korteri

kasutamisel kasutuslepingu alusel ja enne korteri omandamist. Kaebaja ei ole ka kohtus taotlenud

tunnistajate üle kuulamist. Kaebaja ei satu korteri omandi kaotuse tõttu raskesse olukorda, sest

elab suures korteris üksi ja kannab sellega seoses märkimisväärseid kulutusi. Kaebajal on

vajadusel õigus nõuda vastustajalt kahju hüvitamist.

9.6 Haldusakti kehtetuks tunnistamata jätmine tekitab kolmandatele isikutele kahju, kuna nad

jäävad ilma oma esivanemate varast juba teist korda. Ka kolmandatel isikutel on õigus oma kodule

6(12)

ja oma varale. Ka kolmandatel isikutel on õigus oma vara vallata, kasutada ja käsutada sõltumata

sellest, kus omand ei asuks.

KOHTU PÕHJENDUSED

10. Käesolevas asjas vaidlustatud Tallinna Linnavalitsuse 09.10.2019 korraldusega nr 1306-k

tunnistati tagasiulatuvalt kehtetuks kaebajaga 19.08.2003 Xxxxxxxx erastamise müügilepingu

aluseks olnud erastamise otsus. Viidatud otsuse andmine oli tingitud asjaolust, et Tallinna

Linnavalitsus jättis 18.08.2014 korraldusega nr 1205-k ORAS § 12 lg 3 p 3 alusel rahuldamata

kolmandate isikute õiguseellase YY taotluse Xxxxxxxx tagastamiseks põhjusel, et vara oli

füüsilise isiku heauskses omandis. YY vaidlustas korralduse halduskohtus ning Tallinna

Ringkonnakohtu 15.06.2017 otsusega haldusasjas nr 3-14-52793 tühistati Tallinna Halduskohtu

varasem otsus ning Tallinna Linnavalitsuse 18.08.2014 korraldus nr 1205-k. Ringkonnakohus

leidis, et korteri heauskne omandamine ei olnud võimalik, kuna 19. augustil 2003. aastal sõlmitud

müügileping on ORAS § 7 lg-s 3 ja § 18 lg 1 esimesest lausest tuleneva võõrandamise keelu

rikkumise tõttu tühine. Ringkonnakohus selgitas, et Tallinna linn peab vaatama YY avalduse

uuesti läbi, hinnates võimalust tunnistada korteri erastamise aluseks olnud haldusakt, kui andmise

hetkel õigusvastane haldusakt HMS § 64 ja § 66 lg 1 järgi kehtetuks, arvestades sama seaduse §-

des 67 ja 70 sätestatut. Riigikohus jättis 18. märtsi 2019. aasta otsusega Tallinna linna ning

kaebaja kassatsioonkaebused rahuldamata ning Tallinna Ringkonnakohtu otsuse muutmata.

Riigikohus nõustus Tallinna Ringkonnakohtu seisukohaga.

11. Seega ei saanud vastustaja eelpool toodud kohtulahenditest tulenevalt asuda asja uuel läbi

vaatamisel ja 09.10.2019 korralduse vastu võtmisel seisukohale, et 19.08.2003 Xxxxxxxx

erastamise müügilepingu aluseks olev haldusakt, mille kohaselt vaidlusalune korter kuulus

erastamisele, on kooskõlas kehtiva õigusega, st õiguspärane. Nii ORAS § 18 lg 1 kui ka EES § 3

lg 5 p 4 eesmärk on vältida tehinguid, millega kaasneks õigusvastaselt võõrandatud vara

tagastamise võimatus. Selle keelu rikkumise tagajärjeks on tehingute tühisus. Kuna 19.08.2003

Xxxxxxxx erastamise müügilepingu sõlmimisel rikuti nimetatud keeldu, on leping seega tühine ja

õigusvastane on seega ka sõlmitud lepingu aluseks olnud haldusotsus selle kohta, et korter üldse

erastamisele kuulus. Tehingu tühisuse on ringkonnakohus otsuse põhjendavas osas tuvastanud

ning seega pidi vastustaja oma edasises tegevuses kohtuotsuse täitmisel lähtuma sellest, et korteri

erastamine on tühine ning nimetatud küsimuse üle enam vaielda ei saa. Nimetatud printsiipidest

on vaidlustatud korralduse vastu võtmisel ka lähtutud ning korralduses on õigesti leitud, et kuna

19.08.2003 sõlmitud Xxxxxxxx erastamise müügilepingu sõlmimisel rikuti ORAS § 18 lg-s 1

sätestatud keeldu, on see leping tühine. Seega on õigusvastane ka sõlmitud lepingu aluseks olnud

korteri erastamise haldusotsus (p 5.2). Kohus nõustub haldusaktis toodud põhjendusega.

12. Käesolevas asjas on keskne vaidlus selles, kas vastustajal oli tulenevalt HMS §-ides 67 ja 70

sätestatust ja pärast ringkonnakohtu otsuse põhjendavas osas erastamise tehingu tühisuse tuvasta-

mist kaalutlusõigus otsustamaks, kas tunnistada korteri erastamise aluseks olnud haldusakt, kui

andmise hetkel õigusvastane haldusakt, tagasiulatuvalt kehtetuks HMS § 64 ja 66 lg 1 järgi. Vaid-

lustatud otsuse punktis 5.3 on vastustaja leidnud, et vastustajal selline kaalutlusõigus puudub, ku-

na ORAS § 18 lg-st 1 ja EES § 3 lg 5 p-st 4 tulenevalt ei olnud alust kõnealuse korteri võõranda-

miseks kaebajale ning seega ei olnud ka alust erastamise aluseks oleva haldusakti täitmiseks. Kae-

baja leiab, et vastustajal oli kaalutlusõigus ning kaalutlusõiguse teostamisel tuli arvestada kaebaja

poolt haldusmenetluses 16.09.2019 vastuväidetes esile toodud asjaoludega. Olukorras, kus kohus

leiab, et vastustajal oli kaalutlusõigus otsustamaks, kas tunnistada erastamise aluseks olev haldu-

sotsustus kehtetuks, on järgnevaks vaidlusküsimuseks, kas otsuse tegemisel on arvestatud asjas

tähtsust omavate asjaoludega.

13. Kohus leiab, et vastustaja seisukoht, mille kohaselt puudus vastustajal igasugune

kaalutlusõigus, kas tunnistada erastamise haldusotsustus kehtetuks või mitte, ei ole õige. Õige on

7(12)

kaebaja tähelepanek, mille kohaselt Riigikohus möönis, et esineb asjaolusid, mille tõttu ei pruugi

erastamise aluseks olnud haldusakti kehtetuks tunnistamine osutuda võimalikuks. Korralduses

toodud seisukoht, mille kohaselt vastustajal sisulist kaalutlusõigust ei ole, ei vasta Riigikohtu

seisukohale ja on ekslik.

13.1 Puudub vaidlus selles, et vaidlustatud 09.10.2019 otsusega nr 1306-k tunnistati

tagasiulatuvalt kehtetuks kaebaja jaoks soodustav haldusakt, st 19.08.2003 erastamise

müügilepingus sisaldunud, kuid eraldi haldusaktina vormistamata jäetud kaebajaga müügilepingu

sõlmimise aluseks olnud Xxxxxxxx erastamise otsus. Riigikohtu otsuse punktis 44 on leitud, et

korteri erastamise lepingus sisalduv haldusakt on maa erastamise aluseks olev otsustus AÕSRS §

11 lg 5 mõttes. Vaidlustatud haldusakt on üheks eelduseks, mis loob tingimused kinnistusraamatu

kannete muutmisele ning kaebaja omandiõiguse kaotusele. Tulenevalt Riigikohtu otsusest on

selge, milline otsustus on vaidlustatud haldusaktiga kehtetuks tunnistatud.

13.2 HMS § 67 lg 1 sätestab, et isiku kahjuks haldusakti kehtetuks tunnistamist otsustades

arvestab haldusorgan peale käesoleva seaduse § 64 lõikes 3 sätestatu ka isiku usaldust, et

haldusakt jääb kehtima, avalikku huvi ja haldusaktiga koormatud isiku huvi, et haldusakt tuleb

tunnistada kehtetuks. Piirid, kas või millises ulatuses on vastustajal oma varasema otsuse

kehtetuks tunnistamisel kaalutlusõigus, on toodud käesolevale vaidlusele eelnenud vaidluses

tehtud Riigikohtu 18.03.2019 otsuses nr 3-14-52793. Riigikohus on oma lahendi punktis 37 koos

viitega 27.05.2015 otsusele haldusasjas nr 3-3-1-14-15 (p 27) leidnud, et ka käesolevas asjas on

asjakohane seisukoht, et kuna kõrgema astme kohtu õiguslikud seisukohad ja suunised on

kohustuslikud asja uuesti läbi vaatavale kohtule, siis on need seisukohad ja suunised

kohustuslikud ka kohtu ettekirjutuse alusel asja uuesti lahendavale haldusorganile. Riigikohus

rõhutas, et see seisukoht on asjakohane ka olukorras, kus kohus, tegemata haldusorganile

ettekirjutust, on haldusorgani otsuse tühistanud. Seega pidi vastustaja asja uuel läbivaatamisel

lähtuma Riigikohtu otsuses toodud juhistest. On tõsi, et viidatud lahendis toodu osas on avaldanud

eriarvamuse riigikohtunik Jüri Põld. Eriarvamuses on leitud, et haldusorganil kaalutlusõigus

puudub. Eriarvamuses toodu ei mõjuta aga Riigikohtu otsuse ja selles sisalduvate suuniste

kohustuslikkust. Seega on vastustaja kaevatava haldusakti andmisel pööranud põhjendamatult

palju tähelepanu eriarvamuses toodule ning kaebaja sellekohased etteheited on põhjendatud.

13.3 Seoses vastustaja võimaliku kaalutlusõiguse piiridega on Riigikohus märkinud järgmist: a)

Tallinna linn peab oma edasises tegevuses lähtuma sellest, et korteri erastamine on tühine (p 37);

b) Tallinna linn peab vaatama kaebaja (praeguses asjas kolmanda isiku) avalduse uuesti läbi ja

hindama võimalust tagasi pöörata korteri erastamine. Eelkõige tähendaks see korteri erastamise

aluseks olnud haldusakti, kui andmise hetkel õigusvastase haldusakti tagasiulatuvat kehtetuks

tunnistamist HMS § 64 ja § 66 lg 1 järgi ning arvestades sama seaduse §-des 67 ja 70 sätestatut (p

42). Ringkonnakohus peab siin silmas vajadust arvestada haldusakti kehtetuks tunnistamisel

kolmanda isiku usalduse kaitset (õiguspärast ootust). Kuid kaalutlusõigus haldusakti tagasiulatuval

kehtetuks tunnistamisel võib olla piiratud. Praegusel juhul on tegemist tehinguga, mille

ringkonnakohus tunnistas kohtuotsuse põhjendavas osas tühiseks. See seisukoht on vastustajale

tema edasises tegevuses siduv. Kolmanda isiku (praeguses asjas kaebaja) usalduse kaitse

hindamisel lähtub kolleegium sellest, et TsÜS § 84 lg 1 esimese lause järgi („Tühisel tehingul ei

ole algusest peale õiguslikke tagajärgi“) ei loo tühine tehing õiguslikke tagajärgi ega seega ka

kaitstavat õiguslikku positsiooni (p 43). c) Eluruumi erastajale ei ole seadusega küll pandud

kohustust tunda omandireformi aluste seadust ja selle rakenduspraktikat ning ta ei ole kohustatud

kasutama korteri erastamisel õigusabi. Samas tuleb silmas pidada, et õiguspärane ootus ja usalduse

kaitse pole piiramatud. HMS § 67 lg 4 p-s 5 on sätestatud, et isik ei saa haldusakti kehtetuks

tunnistamisel tugineda usaldusele, kui isik on haldusakti õigusvastasusest teadlik või ei olnud

sellest teadlik oma süü tõttu. Kuid isegi kui isiku usaldus on HMS § 67 lg 4 kohaselt

põhimõtteliselt kaitstav, ei välista see igal juhul korteri erastamise kohta antud haldusakti

kehtetuks tunnistamist. Korteri erastaja usaldust tuleks täiendavalt kaaluda koos vara tagastamise

8(12)

õigustatud subjekti õiguste ning juhtumi muude oluliste asjaoludega (HMS § 64 lg 3). Enne

hinnangu andmist, kas korter on kolmanda isiku (praeguses asjas kaebaja) heauskses omandis

ORAS § 12 lg 3 p 3 mõttes peab linn otsustama, kas korteri erastamise kohta antud haldusakt tuleb

kehtetuks tunnistada, mh peab kindlaks tegema kolmanda isiku teadmise või süü. Kui järgnevas

haldusmenetluses ilmneb, et erastamise kohta antud haldusakti kehtetuks tunnistamine on

kolmanda isiku ülekaaluka õiguspärase ootuse tõttu välistatud, on tegemist ORAS § 12 lg 3 p-s 3

sätestatud olukorraga.(p. 45).

13.4 Eeltoodust tulenevalt on Riigikohus andnud vastustajale asja uueks läbi vaatamiseks

kohustuslikud juhised. Riigikohtu juhiste kohaselt on vastustajal varasema otsuse kehtetuks

tunnistamisel piiratud ulatuses kaalutlusõigus. Kaalutlusõiguse piiratus on tingitud asjaolust, et

erastamislepingu puhul on tegemist tehinguga, mille ringkonnakohus tunnistas kohtuotsuse

põhjendavas osas tühiseks. Piiratud kaalutlusõiguse olemasolu ei tähenda kaalutlusõiguse

absoluutset puudumist. Seega pidi Riigikohtu juhistest tulenevalt vastustaja andmise hetkel

õigusvastase haldusakti kehtetuks tunnistamise otsustamisel kaaluma eeskätt kaebaja usaldust

haldusakti kehtima jäämise suhtes koosmõjus kolmandate isikute huvidega haldusakti kehtetuks

tunnistamise suhtes ning muude HMS § 64 lg-s 3 sätestatud asjaoludega ning avaliku huviga. Kui

menetluses oleks ilmnenud, et erastamise kohta antud haldusakti kehtetuks tunnistamine on

kaebaja ülekaaluka õiguspärase ootuse tõttu välistatud, on tegemist olukorraga, mis on võrdustatud

vara heauskses omandis olekuga, st olukorraga, kus vara ei kuulu tagastamisele (ORAS 12 lg 3 p

3, Riigikohtu otsuse p 45). Eelpool tsiteeritud otsuse punktis 45 on Riigikohus viidanud

võimalusele, et erastamiskorraldus võib jääda ka usalduse kaitse motiivil jõusse.

14. Järgnevalt analüüsib kohus, kas eksimus kaalutlusõiguse teostamisel on toonud kaasa ebaõige

otsuse tegemise. HMS § 58 järgi ei saa haldusakti kehtetuks tunnistamist nõuda üksnes põhjusel,

et haldusakti andmisel rikuti menetlusnõudeid või et haldusakt ei vasta vorminõuetele, kui

eelnimetatud rikkumised ei võinud mõjutada asja otsustamist. Seejuures saab kohus lähtuda

üksnes nendest kaalutlustest, mis on toodud haldusakti põhjendustes ega saa teostada

kaalutlusõigust vastustaja eest.

15. Kohus leiab, et ehkki vaidlustatud otsuses on vastustaja ekslikult leidnud, et tal puudub

kaalutlusõigus otsustamaks, kas tunnistada korteri erastamise aluseks olnud haldusotsustus

kehtetuks, on vastustaja otsuse tegemisel kaalutlusõigust tegelikkuses teostanud ning vastanud

seejuures ka kaebaja olulisematele põhjendustele.

15.1 Vastustaja on haldusakti kehtetuks tunnistamisel lähtunud õigesti eeldusest, et 19.08.2003

sõlmitud Xxxxxxxx erastamise müügilepingu sõlmimisel rikuti ORAS § 18 lg-s 1 sätestatud

keeldu ning see leping on tühine. Seega on õigusvastane ka sõlmitud lepingu aluseks olnud korteri

erastamise haldusotsustus. Viidatud seisukoht vastab Riigikohtu otsuse haldusasjas nr 3-14-

52793/59 toodud põhjendustele. Otsuse punktis 43 selgitas Riigikohus, et kolmanda isiku usalduse

kaitse hindamisel lähtub kolleegium sellest, et TsÜS § 84 lg 1 esimese lause järgi („Tühisel

tehingul ei ole algusest peale õiguslikke tagajärgi.“) ei loo tühine tehing õiguslikke tagajärgi ega

ka kaitstavat õiguslikku positsiooni. Vastustaja on vaidlustatud otsuses õigesti leidnud, et

erastamise otsuse kehtetuks tunnistamise esmaseks aluseks on asjaolu, et kõnealuse korteri

erastamine enne selle tagastamise küsimuse lahendamist oli õigusvastane. Viidatud kaalutlus on

asjakohane, kuivõrd AÕS § 65 lg-st 1 järelduvalt on ebaõige kinnistusraamatu kanne, mis ei vasta

tegelikule õiguslikule olukorrale. Tegelikule õiguslikule olukorrale ei vasta kanne, mis on tehtud

tühise asjaõiguslepingu alusel ning sellest kandest nähtuv isik ei ole tegelikult kinnisasja omanik.

Seega ei tekkinud kaebajal ka omandit korteriomandi suhtes sõltumata sellest, et ta on

korteriomandi omanikuna kantud kinnistusraamatusse. Kaebaja ei saa kaotada omandit, mida tal

õiguslikult ei ole kunagi olnud. Seega ei saa kaebaja tugineda ka omandi kaitsele. Isiku usalduse

kaitse tühise tehingu aluseks oleva haldusakti kehtima jäämise suhtes ei loo selle adressaadile

kaitstavat õiguslikku positsiooni. ORAS § 18 lg-st 1 tulenevalt ei olnud võimalik vaidlusalust

korterit kaebajale võõrandada, siis ei saanud kaebaja seda ka erastamise otsuse alusel omandada.

9(12)

Vastustaja on kaalutlusõiguse teostamisel lähtunud õigesti eeldusest, et ORAS § 18 lg 1 järgi ei

olnud korteri võõrandamine lubatav. Vastustaja on küll eiranud Riigikohtu juhiseid osas, milles

tehingu tühisus ei tähenda kaalutlusõiguse puudumist, kuid vaatamata viidatud eksimusele on

haldusakti järgnevas alapunktis 5.4 analüüsitud õiguslikku olukorda, kui kaebaja positsioon oleks

HMS § 67 kohaselt põhimõtteliselt kaitstav. Seega ei ole eksimus määrava tähendusega.

15.2 Vastustaja on otsuse tegemisel õigesti arvestanud avalikku huvi ning märkinud õigesti, et

avalik huvi on, et avaliku võimu volitusi tuleb rakendada õiguspäraselt. Kohus nõustub sellega,

kuivõrd avaliku võimu volituste õiguspärane rakendamine on õigusriigi oluline põhimõte ning on

otseses puutumuses isikute usaldusega riigi, kui sellise toimimise suhtes. Praegusel juhul tähendab

see seda, et vastustaja pidi erastamise aluseks oleva otsuse kehtetuks tunnistamisel lähtuma ORAS

§ 18 lg 1 eesmärgist ning kehtivast kohtupraktikast. ORAS § 18 lg 1 kaitseb omandireformi

õigustatud subjekti, mitte isikut, kes omandas tagastamisele kuuluva vara omandireformi

kohustatud subjektilt. Sätte eesmärk on luua eeldused õigusvastaselt võõrandatud vara

tagastamiseks. Avaliku huvina ei ole käsitletav kaebaja poolt esile toodud ajakirjanduses

avaldatud toetus helilooja ZZ perekonnale. Isikute poolt avaldatud poolehoid vaidluse

lahendamise suhtes kaebaja kasuks võib küll olla oluline kaebaja jaoks isiklikult, kuid selline

moraalne toetus ei tähenda, et lahenduse suhtes esineb avalik huvi.

15.3 Kaebaja üheks keskseks väiteks käesolevas vaidluses on, et kaevatava haldusakti jõusse

jäämisel kaotab ta oma koduks oleva korteriomandi. Kodu puutumatus on PS § 33 järgi kaitstud.

Kaebajal on ootus, et korter, mis on alates 1983. aastast olnud kaebaja koduks, püsib

muutumatuna. Kohus kaebaja käsitlusega ei nõustu. Riigikohus on otsuse nr 3-14-52793/59

punktis 49 selgitanud, et PS §-i 33 ei ole käesolevas asjas võimalik kohaldada. PS §-s 33

sätestatud seaduse reservatsioonidest tulenevalt kaitseb see säte kodu või valdust kui privaatsfääri

osa, mitte aga kodu kui asja äravõtmise eest. Nimetatud printsiip on kohaldatav ka käesolevas

vaidluses, kuivõrd vaidlustatud haldusakt loob eeldused kaebaja koduks oleva omandi kaotusele,

st tegemist on olukorraga, millele PS §-s 33 sätestatud kaitse ei laiene. Lisaks eeltoodule on

Riigikohus otsuse punktis 44 rõhutanud, et haldusakti kehtivuse kaitse ei tähenda selle alusel

kujunenud õigussuhete lõplikku kinnistamist.

15.4 Vastustaja on haldusaktis vastanud kaebaja põhjendusele, mis puudutab kaebaja väidet, et

tulenevalt HMS § 67 lg-st 2 ei ole võimalik korteri erastamise otsust kehtetuks tunnistada seetõttu,

et

ta

on

otsuse

kehtima

jäämist

usaldades

teinud

tehingu

oma

varaks

olevate

erastamisväärtpaberite käsitamiseks. On esmalt tõsi vastustaja väide, mille kohaselt käsutas

kaebaja erastamisväärtpabereid enne haldusotsustuse vastu võtmist, mitte pärast selle vastu

võtmist. Seega ei ole erastamisväärtpaberite käsitamine toimunud pärast haldusakti andmist.

Viidatud käsitus ei sisusta käesoleval juhul ka kaebaja usaldust, vaid omab tähendust võimalike

kahju hüvitamise nõuete kontekstis. Sama põhimõte kehtib ka kulutuste osas, mida kaebaja on

teinud korteriomandi parendamiseks ning kulutuste osas, mida kaebaja on kandnud korteriühistu

liikmena. Olukorras, kus kaebaja kaotab korteriomandi omandi, on tal õigus esitada

vastavasisuline nõue hüvitise saamiseks kolmandate isikute vastu. Samas märgib vastustaja

õigesti, et 1983. aastal toimunud remont ning sellega seotud kulutused ei puutu asjasse, kuna

nimetatud kulutuste tegemise ajal ei saanud kaebaja eeldada, et tal võib tekkida õigus eluruumi

erastamiseks.

15.5 Asjakohane ei ole kaebaja analüüs sellest, kes saab vaidlustatud haldusakti jõusse jäämise

tagajärjel rohkem kasu ja kes rohkem kannatada. Riigikohus on viidatud kaebaja väitele oma

otsuse nr 3-14-52793/59 punktis 49 juba vastanud märkides, et sellise haldusakti õiguspärasust

hinnatakse omandireformi aluste seaduse järgi, võttes arvesse ka seda, et ORAS § 18 lg-s 1 on

kehtestatud just omandireformi õigustatud subjekti huvides õigusvastaselt võõrandatud vara

võõrandamise keeld ja selle rikkumise õiguslikud tagajärjed. Arvestada tuleb ka sellega, kuidas

Riigikohtu tsiviilkolleegium on asjakohaseid sätteid kohaldanud. Omandireformi käigus vara

tagastamine kahjustab paratamatult vara seniste valdajate huve, võttes viimastelt võimaluse seda

10(12)

erastada. ORAS § 2 lg 2 ei ole määratud kaitsma õigusvastaselt võõrandatud vara seniseid

kasutajaid. Nende kaitseks on seaduses sätestatud muud õiguslikud mehhanismid, näiteks

üürilepingu kehtima jäämine. Kuivõrd Riigikohus on viidatud kaebaja seisukohta juba

analüüsinud ning kohus selle seisukohaga käesolevas asjas nõustub, siis ei analüüsi kohus

käesolevas otsuses kaebaja väiteid, mis seonduvad tema väitega, et erastamise aluseks oleva

haldusakti kehtetuks tunnistamine tekitaks kaebajale varalise ja mittevaralise kahju, kuid ei

tekitaks kahju kolmandatele isikutele; õigustatud subjektid ei vaja vaidlusalust eluruumi, kuid seda

vajab kaebaja; õigustatud subjektide huviks on saada raha ning et õigustatud subjektid ei tohi

kaebaja arvel alusetult rikastuda; ajafaktoriga, mille jooksul korraldus kehtis. Kuivõrd viidatud

väidete osas on seisukoht võetud juba varasemas kohtuvaidluses, siis ei ole kaebaja sellekohastele

väidetele haldusaktis vastamata jätmine menetlusnormi rikkumine, mis tooks kaasa haldusakti

tühistamise.

15.6 Käesoleva vaidlusega ei ole puutumuses kaebaja väide, mille kohaselt on 19.08.2003

erastamistehingu tagasitäitmise võimalik nõue aegunud. Haldusakti kehtetuks tunnistamist ei saa

õigustada asjaolu, kas selle tagasitäitmine on võimalik või mitte. Samas märgib kohus, et kaebaja

märgib ebaõigesti, et praeguses asjas on tegemist alusetust rikastumisest tuleneva nõudega, mille

osas kohalduvad TsÜS § 151 lg-s 1 või lg-s 3 sätestatud tähtajad. Olukorras, kus

kinnistusraamatusse kaebaja kohta tehtud omandiõiguse kanne kustutatakse ning peale Eesti

Vabariigi kandmist kinnistusraamatusse kantakse kinnistusraamatusse omanikena kolmandad

isikud, siis on kaebaja vastu esitatava nõude puhul tegemist omandiõigusest tuleneva

väljanõudmisnõudega, st nõudega, mis annab omanikule õiguse nõuda oma asi välja võõrast

ebaseaduslikust valdusest. Sellise nõude aegumistähtaega arvutatakse TsÜS § 155 lg 1 järgi ajast,

mil omanikul tekkis asja väljanõudeõigus. Vastavale sättele on viidatud ka vaidlustatud

haldusaktis.

15.7 HMS § 67 lg 4 p 5 järgi ei saa isik haldusakti kehtetuks tunnistamisel tugineda usaldusele,

kui ta oli haldusakti õigusvastasusest teadlik või ei olnud sellest teadlik oma süü tõttu. Puudub

iseenesest vaidlus selles, et kaebaja on kõnealuses korteris üürilepingu alusel elanud alates 1983

aastast. ORAS § 18 lg 1 alusel antud hinnang korteri erastamise õiguspärasusele ei sõltu sellest,

kui kaua perekond korterit kasutas. Vastustaja märgib korralduses õigesti, et arvestades asjaolu, et

korter tagastati YYle 1994. aastal, pidi kaebaja teadma, et viidatud korter oli õigusvastaselt

võõrandatud varana omandireformi objektiks. XX osales kõnealuse korteri tagastamisega seotud

kohtuvaidluses ning (tsiviilasjas nr 2/4/28-8138/2001) pidi olema teadlik, et vara tagastamise

küsimus ei olnud lahendatud ja seetõttu oli sellise vara erastamine õigusvastane. Riigikohus

märkis otsuse nr 3-14-52793/59 punktis 29, et 1994. aastal antud haldusaktide tühistamine ja selle

üle peetud haldusvaidluse YY kahjuks lõppemine ning õigusvastaste haldusaktide eelse

omandisuhte tagasipööramine linnakohtu jõustunud otsusega ei tähendanud seega korteri suhtes

omandireformi lõppemist ega keeldu tunnistada korterit omandireformi objektiks ja see tagastada,

kui muutub õiguslik regulatsioon. Saksamaale ümberasunutele kuulunud õigusvastaselt

võõrandatud vara õiguslik režiim muutus 12. oktoobril 2006, mil jõustus Riigikohtu üldkogu 12.

aprilli 2006. a otsus asjas nr 3-3-1-63-05. Selle otsusega viis Riigikohus lõpule 28. oktoobril 2002.

a alustatu ja tunnistas ORAS § 7 lg 3 põhiseadusega vastuolus olevaks. Kohus märgib, et korter

erastati augustis 2003, Riigikohtu üldkogu oli aga 28. oktoobril 2002 asjas nr 3-4-1-5-02 tehtud

otsuse viimases lauses võtnud seisukoha, et kuni seadust ei viida kooskõlla õigusselguse

põhimõttega, ei saa otsustada ümberasunutele vara tagastamist või kompenseerimist ega erastada

seda vara. Seega olukorras, kus kaebaja pidi aru saama, et korter on omandireformi objektiks, kuid

selle tagastamine on takistatud ORAS § 7 lg 3 kehtivuse tõttu, ei saanud kaebajal tekkida

kaitstavat usaldust olukorra muutumatuna säilimise suhtes. Tulenevalt Riigikohtu üldkogu 28.

oktoobri 2002. a otsusest ei saanud need haldusaktid ja kohtuotsused avada teed erastamisele ning

kaebaja oleks piisava hoolikuse korral pidanud sellest olukorrast igal juhul teadlik olema.

Riigikohtu 28. oktoobri 2002. a otsuse tegemise järgselt kajastati kujunenud olukorda nii

õiguskirjanduses kui ka ajakirjanduses ning ei ole usutav, et viidatud seisukoht oleks kaebajale,

11(12)

kui asjast otseselt puudutatud isikule kindlasti märkamata jääda. Eeltoodust tulenevalt on

vastustaja kaevatavas haldusaktis õigesti leidnud, et seetõttu on täidetud HMS § 67 lg 4 p-s 5

sätestatud eeldus, mistõttu ei saaks kaebaja erastamise otsuse kehtetuks tunnistamisel tugineda

usaldusele ka siis, kui tema usaldus otsuse kehtima jäämise suhtes oleks kaitstav.

15.8 HMS § 67 lg-st 1 tulenevalt pidi vastustaja erastamislepingu aluseks oleva haldusakti

kehtetuks tunnistamisel lisaks kaebaja huvidele kaaluma kolmandate isikute huvi saada tagasi

õigusvastaselt võõrandatud vara. ORAS § 18 lg 1 on sätestatud omandireformi õigustatud

subjektide huvides ning õiguse kaitseks saada tagasi õigusvastaselt võõrandatud vara. On ilmselge,

et kolmandatel isikutel on ORAS § 2 lg 2 järgi kaitstav huvi vara tagastamise suhtes. YY on vara

tagastamiseks esitanud 29.11.1991. aastal avalduse ning sellest avaldusest ei ole YY ega tema

pärijad loobunud. Asjaolu, et 1994. aastal antud haldusaktid tühistati ning sellega seotud

haldusvaidlused lõppesid YY kahjuks ning nende alusel pöörati tagasi haldusaktide eelne

omandiõigus, ei tähenda seda, et kolmandate isikute huvi vara tagastamise suhtes oleks lakanud

olemast. Ka Riigikohus leidis, et kaebaja taotluse lahendamine ei sõltu varasematest Tallinna linna

haldusaktidest ning tsiviil- ja halduskohtute varasematest otsustest. Need haldusaktid ja

kohtuotsused olid omas ajas õiguspärased, lähtudes ORAS § 7 lg 3 kehtivusest, ning ei vaja

revideerimist. Riigikohus märkis ka, et tulenevalt Riigikohtu üldkogu 28.10.2002 otsusest ei

saanud need avada teed korteri erastamisele 2003. aastal. Vastuseks kaebajale märgib kohus, et

asjaolu, et YY ei üritanud 2003 kuni 2013 mingil kujul 19.08.2003 erastamistehingut vaidlustada,

ei tähenda, et ta oleks vara tagastamisest loobunud. Saksamaale ümberasunutele kuulunud

õigusvastaselt võõrandatud vara õiguslik režiim muutus 12.10.2006, mil jõustus Riigikohtu

üldkogu 12.04.2006 otsus haldusasjas 3-3-1-63-05. 10.03.2008 otsuse punktis 43 leidis üldkogu,

et ORAS § 7 lg 3 kehtivuse kaotamise tõttu tuleb selle sätte alusel rahuldamata jäetud avalduste

menetlemist

käsitleda

mitte

haldusmenetluse

uuendamisena,

vaid

seadusega

nõutava

haldusmenetluse alustamisena. YYle ei saa sellises õiguslikus olustikus ette heita, et ta enne

õigusliku regulatsiooni muutumist ja vastava kohtupraktika kujunemist eluruumi erastamise

tehingut ei vaidlustanud. Korter tunnistati ÕVVTK Harju maakonnakomisjoni otsusega

omandireformi objektiks alles 20.03.2014, millele järgnes YY poolt tõstatatud kohtuvaidlus

haldusasjas nr 3-14-52793/59. Oluline on ka tähele panna, et asjaolu, et YY ei vaidlustanud

tehingut koheselt peale 12.10.2006 ei muuda vastustaja suhtes ORAS § 18 lg-st 1 sätestatud

keeldu.

15.9 Eeltoodut kokku võttes on vaidlustatud otsuses jõutud õigele järeldusele, mille kohaselt

puudub kaebajal ülekaalukas kaitstav usaldus haldusakti kehtima jäämise suhtes. Kohus nõustub

kaebajaga, et korralduses toodud põhjendused oleksid võinud olla sisukamad ning mõningatele

kaebaja 16.09.2019 vastuväidetes esitatud põhjendustele ei ole vastatud. Samas on haldusorgani

kaalutluste põhilised motiivid haldusakti motivatsiooni põhjal tuvastatavad ning kaebaja põhiliste

argumentide osas on seisukoht võetud. Menetlus- ja vorminõuete rikkumine ei ole praeguses asjas

sellise kaaluga, et see tooks kaasa haldusakti kehtetuks tunnistamise (HMS § 58).

16. Riigikohus märkis, et isegi kui isiku usaldus on HMS § 67 lg 4 kohaselt põhimõtteliselt

kaitstav, ei välista see igal juhul korteri erastamise kohta antud haldusakti kehtetuks tunnistamist.

Korteri erastaja usaldust tuleks täiendavalt kaaluda koos vara tagastamise õigustatud subjekti

õiguste ning juhtumi muude oluliste asjaoludega (HMS § 64 lg 3). Nagu kohus eelmistes

alapunktides tuvastas, siis ei ole kaebajal tekkinud kaitstavat usaldust haldusakti kehtima jäämise

suhtes. Seega tuli asja lahendamisel eeldada, et õigustatud subjekti õigus vara tagasi saamise

suhtes on kaebaja usaldusest kaalukam ning erastamiselepingu aluseks olnud haldusakt tuli

tunnistada kehtetuks.

17. Eeltoodust tulenevalt jääb kaebus rahuldamata.

MENETLUSKULUD

12(12)

18. HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehakse. Otsus

tehakse kaebaja kahjuks, mistõttu jäävad menetluskulud kaebaja kanda. Vastustaja ei ole

menetluskulude hüvitamist taotlenud, mistõttu jäävad ka vastustaja menetluskulud tema enda

kanda. HKMS § 108 lg 8 sätestab, et kolmanda isiku menetluskulud hüvitab tema poole

vastaspool samade reeglite järgi nagu poolele. Kolmandad isikud on taotlenud menetluskulude

hüvitamist summas 1008 eurot käibemaksuta vastavalt AB Tamar ettemaksuarvele nr 033. Arve

põhjal (tl 93) on tuvastatav, milliseid töid on kolmandate isikute esindamisel tehtud. Ehkki arve

esitamise hetkel oli tööde maht üksnes prognoosotsus, siis hinnates asja reaalset mahtu ja

keerukust leiab kohus, et viidatud kulutused on põhjendatud ning prognoositu vastab tõenäoliselt

osutatud tööde mahule. Seega mõistab kohus kaebajalt kolmanda isiku kasuks välja 1008 eurot.

HKMS § 109 lg 5 järgi ei välista menetluskulude hüvitamist menetlusosalisele see, kui tema eest

kandis need muu isik.

/allkirjastatud digitaalselt/

Tiia Nurm