2-19-102987/9 · Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Harju Maakohus

Kohtunik

Tiia Mõtsnik

Otsuse tegemise aeg ja koht

10. märts 2020.a, Tallinna kohtumaja

Tsiviilasja number

2-19-102987

Tsiviilasi

Lahe Kinnisvara Põhja-Eesti OÜ hagi M S vastu

võlgnevuse väljamõistmiseks

Tsiviilasja hind

2903,48 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja: Lahe Kinnisvara Põhja-Eesti OÜ (registrikood

14333030, asukoht Peterburi tee 2, Tallinn)

Hageja

lepinguline

esindaja:

Siim

Mägi

(e-post:

siim.magi@magilex.ee)

Kostja: M S (isikukood xxxx, elukoht xxxx)

Kostja lepinguline esindaja: advokaat Janne-Liisa Xis (e-

post menetlus@sirel.com)

Kohtuistungi toimumise aeg

05.02.2020

RESOLUTSIOON

Jätta Lahe Kinnisvara Põhja-Eesti OÜ hagi M Si vastu võlgnevuse väljamõistmiseks

rahuldamata.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

1. Menetluskulud jätta Lahe Kinnisvara Põhja-Eesti OÜ kanda.

2. Välja mõista Lahe Kinnisvara Põhja-Eesti OÜ-lt M Si kasuks menetluskulude

katteks 1792 eurot.

3. Välja mõista Lahe Kinnisvara Põhja-Eesti OÜ-lt M Si kasuks viivised

menetluskuludelt võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates

käesoleva määruse jõustumisest kuni menetluskulude tasumiseni.

Edasikaebamise kord

Kooskõlas tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 442 lg 10 ei anna kohus

menetlusosalistele luba käesoleva otsuse edasikaebamiseks. Apellatsioonkaebus võetakse

menetlusse üksnes juhul, kui maakohtu otsuses on antud luba edasikaebamiseks või kui

maakohtu otsuse tegemisel on selgelt ebaõigesti kohaldatud materiaalõiguse normi või on selgelt

rikutud menetlusõiguse normi või on selgelt ebaõigesti hinnatud tõendeid ja see võis oluliselt

mõjutada lahendit.

Kohus selgitab, et vastavalt TsMS § 187 lg 6 peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka

menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse

põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks,

mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi

andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja

pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

Hagi aluseks olevad asjaolud ja hageja nõue

Hageja esitas 29.03.2019 Harju Maakohtule hagi kostja vastu võlgnevuse väljamõistmiseks.

Hageja palub kostjalt välja mõista põhivõlgnevuse 2658 eurot, seisuga 22.05.2019

sissenõutavaks muutunud viivise 98,24 eurot ja edasuluatuva viivise. Menetluskulud palub

hageja jätta kostja kanda. Hagiavalduse kohaselt sõlmiti 2018. aasta veebruarikuus hageja ja

kostja vahel suulises vormis maaklerleping. Lepingu alusel osutas hageja kostjale

maakleriteenust hoonestatud kinnistule asukohaga xxx (registriosa nr x) ostja leidmiseks.

Teenuse osutamisega hakkas tegelema hageja kinnisvaramaakler xx. 29.03.2018 tellis hageja

kostja palvel kinnistu eksperthinnangu ettevõttelt x OÜ, maksumusega 300 eurot, mille kostja

hüvitas hagejale sularahas. Kuna x ja kostja vaheline koostöö soovitud tulemusi ei andnud,

leppisid pooled 2018. aasta mais suuliselt kokku, et teenuse osutamist jätkab hageja

kinnisvaramaakler x. Kostja hinnasoov kinnistu osas oli 395 000 eurot ja samas lepiti kokku,

et kinnistu eksperthinnangu kulud arvestatakse maakleritasu sisse ehk kulud kannab hageja ja

saab nende eest hüvitist maakleritasu maksmisel. Hageja nõustus eksperthinnangu hüvitamise

kokkuleppega vaid seetõttu, et kostja lubas mitte võõrandada kinnistut iseseisvalt või mõne

teise maakleri abil. 26.05.2018 saatis hageja kostjale lepingu tingimuste kinnitamiseks e-posti

teel kinnituskirja, mida kostja ei allkirjastanud, küll aga kinnitas kostja 28.05.2018 e-posti teel

hageja tasu määra 1,5% tehingu hinnast, millele lisandub käibemaks, sobivust.

Kuivõrd Swedbank AS ei aktsepteerinud x OÜ poolt koostatud eksperthinnanguid, telliti

kinnistule uus hindamisakt ettevõttest x OÜ hinnaga 415 eurot, mille hageja 25.05.2018

heausklikult tasus. 31.05.2018 esitas kostja tema kontrolli all oleva ettevõtte x OÜ nimel

hagejale arve summas 360 eurot, mille hageja samal päeval heausklikult tasus ning mille

eesmärk oli poolte vahel suuliselt sõlmitud eksperthinnangute kulude kandmise kokkuleppe

täitmine ehk kostja poolt 29.03.2018 eksperthinnangu eest sularahas tasutud kulude

hüvitamine.

Hageja viis kinnistule ostja leidmiseks 2018. aasta veebruarikuust augustikuuni läbi

ebatavaliselt ulatusliku turunduskampaania, mis koosnes muuhulgas aerovideo tootmisest ja

levitamisest, Facebook ja Google Ads reklaamide tootmisest ja kampaaniate korraldamisest,

City24 kinnisvaraportaali erikuulutustes avaldamisest ja tasemeteenuste tellimisest, tasuliste

tavakuulutuste avaldamisest kinnisvaraportaalides, 360º video ja piltide tootmisest maja

sisemusest. Turunduskampaania tõi kinnistule rekordarvu külastajaid kinnisvaraportaalides ja

selle tulemusena käis hageja vahendamisel kinnistuga tutvumas 10 potentsiaalset ostjat.

Turunduskampaania ulatus ja maksumus olid hageja hinnangul ebatavaliselt suured ja

kulukad. Hageja ei oleks sellist turunduskampaaniat läbi viinud ja nii ulatuslikke kulusid

kandnud, kui ei oleks olnud kostjaga suulist kokkulepet, et kostja ei võõranda kinnistut

iseseisvalt või teise maakleri abi ning kui hageja ei oleks uskunud selle kokkuleppe

kehtimisse ja kulude hüvitamisele maakleritasu saamise näol.

11.07.2018 informeeris hageja kostjat kahest potentsiaalsest ostjast, kes soovisid kinnistut

osta ja tegelesid ostmiseks vajalike finantsvahendite hankimisega. 18.07.2018 saatis kostja

hagejale e-kirja, milles esitas tellimuse täiendavate turundustegevuste teostamiseks, millised

hageja teostas osaliselt. Kostja poolt täiendavate turundustegevuste tellimine tõendab, et

poolte vaheline kokkulepe kinnistu võõrandamiseks ainult hageja vahendamisel jätkuvalt

kehtis. 10.08.2018 edastas potentsiaalne ostuhuviline, x, hagejale suulise pakkumise kinnistu

ostmiseks summas 395 000 eurot ja hageja informeeris sellest kostjat telefoni teel. Kostja ei

andnud hagejale selget vastust pakkumisele ja pärast seda enam hageja telefonikõnedele ei

vastanud. Võttes arvesse kinnistu hilisemat iseseisvat võõrandamist, on ilmne, et kostja käitus

pahauskselt ega informeerinud hagejat juba sel hetkel tõenäoliselt peetud läbirääkimistest

kinnistu müümiseks, eesmärgiga vältida kinnistu võõrandamist hageja vahendamisel ja

hagejale maakleritasu maksmist. 27.08.2018 võõrandas kostja kinnistu äriühingule x OÜ, kuid

hagejat sellest ei informeerinud. 03.09.2018 tegi hageja poolt leitud potentsiaalne ostja, x,

kinnistule veelgi suurema pakkumise summas 430 000 eurot. Arvestades eelnenud suhtlust

kostjaga, kontrollis hageja kinnistusraamatu andmeid, millest nähtus, et kinnistu on juba

võõrandatud. Seetõttu palus hageja pakkujal oma pakkumine edastada otse kostjale, mida

pakkuja ka tegi. Kuivõrd kostja ei tulnud tehingusse hageja poolt leitud ostjaga, pani kostja

sellega toime poolte vahel sõlmitud maaklerilepingu olulise rikkumise, mistõttu nõudis hageja

kostjalt turunduskulude ja hindamisaktide kulude hüvitamist ja saatis kostjale e-kirja teel arve

nr. 10040 koos selgitustega. Kostja vastas e-kirja teel väites, et arve on alusetu ja süüdistas

hagejat grupiviisilises väljapressimises ning ähvardas hagejat prokuratuuri menetlusega.

Kostja ei ole arvet hagiavalduse esitamise seisuga tasunud. Kuivõrd kostja rikkus oluliselt

poolte vahel sõlmitud maaklerilepingut, kuulub hüvitamisele ka kahju hageja poolt

heausklikult kinnistu ostuhuvilistele tutvustamise ja näitamisele kulutatud maakleri

töötundide aeg, mille maksumus vastavalt hageja kodulehel avaldatud hinnakirjale on 75

eurot/tund.

Hagiavalduse täpsustuse kohaselt nõuab hageja kostjalt mõistlikku osa tasust, milleks on

käsundi täitmisega seotud otsesed kulud ja kinnistu ostuhuvilistele tutvustamisele kulunud

töötundide kulu kogusummas 2658 eurot. Otsesed reklaami- ja hindamisaktide kulud on

summas 1908 eurot ja 10 töötunni kulu on 750 eurot arvestusega 75 eurot/h.

Kostja seisukohad

Kostja vaidleb esitatud hagiavaldusele vastu ja palub jätta hagi rahuldamata. Kostja märgib, et

tema ei ole hgeja töötaja x ise ühendust võtnud, vaid x pöördus 2018. aasta veebruaris kostja

poole ettepanekuga müüa kostjale kuuluv kinniasi asukohaga x. Kostja on seisukohal, et ta ei

ole sõlminud hagejaga maaklerilepingut, mis annaks hagejale aluse nõuda kostjalt töötasu ja

kulutuste hüvitamist. Kostja ei vaidlusta asjaolu, et pooled leppisid kokku, et kui kostjale

kuulunud kinnistu võõrandatakse hageja vahendusel, on hageja tasumääraks 1,5% tehingu

hinnast + käibemaks. Kuid lisaks hageja esitatud faktilistele asjaoludele poolevahelise

maaklerilepingu sõlmimise osas peab kostja oluliseks asjaolu, et kostja ei allkirjastanud

hageja poolt 26.05.2018 kostjale edastatud kinnituskirja, millega hageja soovis fikseerida

suuliselt kokku lepitud maaklerilepingu tingimused. Hageja kui ühe lepingupoole sooviks oli

sõlmida kirjalik dokument maaklerilepingu tingimuste osas, kuid kuna kostja ei ole hageja

poolt edastatud dokumenti allkirjastanud, ei saa VÕS § 11 lg 2 järgi lugeda maaklerilepingut

poolte vahel sõlmituks hageja poolt esitatud vormis ehk kirjalikus vormis. Maaklerilepingut

hageja kirjeldatud viisil ei saa lugeda sõlmituks ka suulise või muul viisil sõlmitud lepingu

osana, sest hageja poolt edastatud dokument saadeti pärast e-kirjade teel kokkuleppe

saavutamist. Seega tuleb hageja poolt maaklerteenuse lepingu sõlmimise ja väidetavate

tingimuste osas asja lahendamisel jätta arvestamata ning lähtuda üksnes poolte e-kirja

vahendusel sõlmitud kokkulepetest. Kostja nõustub hageja seisukohaga, et 26.05.2018 ja

28.05.2018 e-kirjavahetuses on pooled saavutanud kokkuleppe, mis vastab VÕS § 658 lg-s 1

sätestatud maaklerilepingu mõistele. Kostja on seisukohal, et pooled sõlmisid e-kirjade

vahendusel lepingu, mille sisuks oli kostjale kuulunud kinnisvara müümine, ning kui kostjale

kuulunud kinnisvara võõrandatakse hageja vahendusel, on hagejal õigus nõuda kostjalt tasu

1,5% tehingu hinnast + käibemaks. Lisaks leppisid pooled kokku, et kinnisvara müümisega

seotud hindamisaktide teostamisega seotud kulud kannab hageja. Mistahes muudes

tingimustes pooled kokkulepet sõlminud ei ole.

Lisaks on kostja seisukohal, et hagejal puudub kostja vastu töötasu nõue. Kostja märgib, et

hageja ei ole käinud kostjale kuulunud kinnisvara kümnele ostuhuvilisele näitamas. Hageja ei

ole esitanud ka mitte ühtegi tõendit eelnimetatud väite tõendamiseks, mistõttu on tegemist

paljasõnalise väitega, mille kostja palub arvestamata jätta. Samuti jääb kostja seisukohale, et

hagejal oli kokkuleppe kohaselt õigus saada vahendustasu 1,5% + käibemaks, kui kostja

võõrandab kinnisvara hageja vahendusel ja hageja otsitud kliendile. Pooled ei ole sõlminud

kokkulepet, mille kohaselt hagejal on õigus nõuda töötasu selle eest, et ta käib võimalikele

ostuhuvilistele kinnisvara näitamas/tutvustamas. Eeltoodust tulenevalt ei ole hageja töötasu

nõue põhjendatud ega ka õiguspäraselt esitatud. Kuivõrd kinnisvara ei võõrandatud ka hageja

kliendile, puudub hagejal õigus nõuda vahendustasu.

Kostja leiab, et hagejal puudub seaduslik alus nõuda kostjalt otseseid reklaamikulusid

summas 1908 eurot. Kostja hinnangul ei ole hageja tõendanud, et ta oleks kostjale kuulunud

kinnisvara müügiga kandnud otseseid reklaamikulusid kogusummas 1908 eurot, mistõttu

puudub alus nimetatud nõude rahuldamiseks. Samuti puudub poolte vahel reklaamikulude

tasumise kokkulepe. Kokkuleppe sõlmimist ei ole hageja ka tõendanud. Seega ei ole kostja

kohustatud hüvitama hagejale kinnisvara turundusteenusega seotud reklaamikulusid.

Kostja märgib, et kostja ei ole teostanud iseseisvat müügitegevust, vältimaks hagejale

vahendustasu tasumist. Kostja ei nõustu hageja seisukohaga, milles hageja leiab, et kuna

kostja palus 15.07.2018 edastada hageja esindajal Sirli Nurmel talle tema kinnisvarast tehtud

pildid, on kostja kasutanud hageja tehtud pilte iseseisva müügitegevuse organiseerimiseks,

mille käigus ka kostja talle kuulunud kinnisvara võõrandas. Kostja ei vaidlusta asjaolu, et ta

palus hagejal talle tema kinnisvarast tehtud pildid edastada, kuid xxx oli teadlik, et kostja

soovib pilte, et talle kuulunud kinnisvara suviseks perioodiks välja üürida. Kuivõrd kostja

kinnisvara üürimise osas ei realiseerinud, teavitas kostja hageja esindajat xxx 09.08.2018, et

elab majas hetkel ise sees ning tal on külalised külas, kuid see ei takista maja igal hetkel

vaatama tulla. Kostja rõhutab, et ta ei kasutanud mitte ühelgi viisil hageja tehtud pilte

iseseisvaks müügitegevuseks. Kostja selgitab siinkohal, et ta võõrandas kinnisvara oma sõbra

tuttava, kes kuulis kostja sõbra käest kinnisvara müügist, ettevõttele.

Kostja on seisukohal, et hageja ei ole kostjale kuuluvale ettevõttele xxx OÜ-le mistahes

summasid heauskselt tasunud. Märtsis 2018 pöördus hageja töötaja xxx kostja poole ning

teavitas, et kinnisvarale on olemas potentsiaalne ostja, kuid ostu sooritamiseks on vaja

teostada kinnisvara hindamisakt. xxx palus kostjal erandkorras ülestõusmispühal, ehk

30.03.2018 kanda X X arvelduskontole 300 eurot, et X X saaks kinnisvara hindajaga suhelda,

et viimane läheks kinnisvara hindama nädalavahetusel. X X selgitas kostjale, et kinnisvara

hindamisakt koostatakse potentsiaalsele ostjale ning viimane tasub ka hindamisaktiga seotud

kulud ning et hageja tagastab kostjale tema poolt tasutud 300 eurot. Vastavalt kostja ja X X

kokkuleppele tasus kostja xxx OÜ arvelduskontolt X X arvelduskontole 30.03.2018 300 eurot

selgitusega „Laen tähtajaga 31.05.2018“. Vastavalt kokkuleppele koostas hageja kostja

kinnisvara osas hindamisakti potentsiaalse ostja jaoks. Hageja poolt koostatud hindamisakti

kostjale ei edastatud. Pärast seda, kui hageja oli potentsiaalse ostja jaoks kinnisvara

hindamisakti koostanud, võttis X X kostjaga uuesti ühendust ning selgitas, et Swedbank AS ei

aktsepteeri hageja poolt koostatud hindamisakti, mistõttu on vaja tellida uus hindamisakt

kinnisvarabüroolt, keda Swedbank AS aktsepteerib. X X väitis kostjale, et teised

kinnisvarabürood teostavad hindamisakte kuni üks kuu, kuid see on potentsiaalse ostja jaoks

liiga pikk tähtaeg. Vastavalt vestlusega X Xga võttis kostja ühendust oma tuttavaga xxx, kes

lubas hindamisakti koostada mõne päeva jooksul. X X väidete kohaselt potentsiaalsele ostjale

see sobis ning viimane oli nõus Uus Maa Kinnisvarabüroo hindamisakti koostamisega seotud

kulud tasuma. Kuivõrd hindamisakt oli tellitud kostja vahendusel ja keegi ei olnud arvet

tasunud hoolimata X X lubadustest, tasus arve kostja. Kostja rõhutab, et X X ei edastanud

talle isegi potentsiaalse ostja nime, kes hindamisakti vajas, ning enne, kui hageja Uus Maa

Kinnisvarabüroo poolt edastatud arve tasus, oli see kostja poolt juba tasutud, ning peale seda,

kui hageja arve tasus, tagastati kostjale tema poolt tasutud 415 eurot.

Kostja leiab, et tal oli seaduslik alus iseseisvalt kinnisvara võõrandada, kuivõrd hagejal ja

kostjal puudusid mistahes suulised kokkulepped, et kostja ei kasuta kinnisvara võõrandamisel

teiste maaklerite abi ega võõranda kinnisvara iseseisvalt. Kuivõrd hageja ei olnud sõlminud

kostjaga kokkulepet, mis oleks takistanud kostjal iseseisvalt kinnisvara võõrandada,

võõrandas kostja selle õiguspäraselt iseseisvalt ning hagejal puuduvad seetõttu mistahes

nõuded kostja vastu. Ühtlasi toob kostja esile, et hageja ei edastanud kostjale X Xa

10.08.2018 pakkumist sellisel kujul, nagu hageja seda hagiavalduses on esitanud. Augustis

2018 võeti kostjaga ühendust ning teavitati, et xxx soovib kostjale kuuluvat kinnisvara

soetada. Eelnimetatud teavituse ajal hageja ei teavitanud kostjat, et xxx soovib kinnisvara

soetada 395 000 euroga. Kuna kinnisvara müügitehing lükkus edasi ning hageja soovis, et

kostja vähendaks müügihinda, keeldus kostja müügihinna alandamisest, kuivõrd samal ajal oli

xxx OÜ avaldanud, et on nõus kinnisvara soetama 395 000 euroga. Eeltoodust tulenevalt

otsustas kostja kinnisvara võõrandada ettevõttele, kes tasub tema soovitud hinna ning tegemist

ei ole kostjapoole pahatahtliku käitumisega vahendustasu maksmise vältimiseks.

Kohtuotsuse põhjendused

Kohus, tutvunud hagiavalduse, kostja vastuse ja asjas esitatud tõenditega ning hinnanud neid

kogumis, leiab, et hagi tuleb jätta rahuldamata.

Tsiviilkohtumenetluse seadustik (TsMS) § 5 lg 1 kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud

asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Nimetatud sätte lõike 2 kohaselt on pooltel

võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või

sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja

milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool

hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited.

TsMS § 231 lg 2 järgi poolte faktilise asjaolu kohta esitatud väide ei vaja tõendamist, kui

vastaspool võtab selle omaks ning lõike 4 järgi omaksvõttu eeldatakse, kui vastaspool ei

vaidlusta faktilise asjaolu kohta esitatud väidet selgesõnaliselt ja vaidlustamise tahe ei ilmne

ka poole muudest avaldustest.

Pooltel puudub vaidlus selles, et pooled sõlmisid 2018 veebruaris maaklerilepingu, mille alusel

osutas hageja kostjale maakleriteenust hoonestatud kinnistule asukohaga xxx (registriosa nr x)

ostja leidmiseks. Kostja hinnasoov kinnistu eest oli 395 000 eurot. Kostja võõrandas

28.08.2018 antud kinnistu 395 000 euro eest xxx OÜ-le. Nimetatud ostja ei olnud hageja

osundatud või vahendatud.

Pooled vaidlevad selle üle, millistel tingimsutel on pooltevaheline maaklerileping sõlmitud ja

kas hagejal on õigus nõuda tasu maaklerilepingu alusel.

VÕS § 658 lg 1 sätestab, et maaklerilepinguga kohustub üks isik (maakler) vahendama teisele

isikule (käsundiandja) lepingu sõlmimist kolmanda isikuga või osutama kolmanda isikuga

lepingu sõlmimise võimalusele, käsundiandja aga kohustub maksma talle selle eest tasu

(maakleritasu).

Sama

paragrahvi

lõike

alusel

kohaldatakse

maaklerilepingule

käsunduslepingu kohta sätestatut, kui käesolevas peatükis sätestatust ei tulene teisiti.

Vastavalt VÕS § 8 lg 2 on leping lepingupooltele täitmiseks kohustuslik.

Kohus leiab, et poolte 26.05.2018 ja 28.05.2018 e-kirjadega on tõendatud, et pooled sõlmisid

e-kirjade vahetamise teel maaklerilepingu, mille sisuks oli kostjale kuulunud kinnisvara

müümine, ning kui kostjale kuulunud kinnisvara võõrandatakse hageja vahendusel, on hagejal

õigus nõuda kostjalt tasu 1,5% tehingu hinnast + käibemaks. Poolte e-kirjavahetusest ei nähtu,

et pooled oleksid kokku leppinud hageja kulutuste hüvitamises.

Kohus on seisukohal, et maaklerilepingu oluliseks tingimuseks on asjaolu, et maakleri

tegevuse tulemusena oleks osutatud või vahendatud leping sõlmitud. Kui maakler

maaklerilepingu järgi oma kohustused täidab, kuid lepingut siiski tema vahendusel ei sõlmita,

ei ole maakleril õigust tasu saada. Maakleritasu saamiseks peab esinema põhjuslik seos

maakleri tegevuse ja lepingu sõlmimise vahel, see tähendab, et leping peab olema sõlmitud

maakleri tegevuse tulemusena.

Hageja leiab, et käesoleval juhul kuulub kohaldamisele VÕS § 629 lg 1, mille alusel on

käsundisaajal õigus mõistlikule osale tasust, kui käsundusleping lõpeb enne käsundi täitmist

või selle täitmiseks antud tähtaja möödumist. Kohus selgitab, et VÕS § 658 lg 2 alusel

kuuluvad käsunduslepingu sätted maaklerilepingule kohaldamisele üksnes siis, kui VÕS

37.peatükis sätestatust ei tulene teisiti. Kohus ei nõustu hagejaga, et kohaldamisele kuulub

VÕS § 629 lg 1, kuna VÕS § 658 jj reguleerivad selgelt maakleritasu saamise eeldusi, millest

kõige olulisem on lepingu sõlmimine maakleri osundamise või vahendamise tulemusena.

Kohus leiab, et käesoleval juhul ei ole tõendamist leidnud asjaolu, et kostja oleks sõlminud

ostjaga müügilepingu hageja vahendamise või osutamise tulemusena. xxx OÜ 03.10.2019

kinnituskirjaga, mida hageja ei vaidlustanud, on tõendatud, et antud ühingu juhatuse liikmed

sattusid juhuslikult kostja omandisse kuulunud xxx majja 2018 suvel tuttava inimesega

kokkusaamise käigus. Kohapeal seltskonnaga vesteldes ja erinevaid teemasid käsitledes

selgus, et antud maja on müügis. Mõnenädalase kaalumise käigus otsustasid juhatuse liikmed

sellesse majja investeerida. Kostjaga läbirääkimisi pidades jõuti kokkuleppele ja seejärel maja

ostu-müügi tehinguni. Seega ei ole müügitehing sõlmitud hageja vahendusel või osutamisel.

Hageja on hagiavalduses märkinud, et kuna kostja palus 15. juulil 2018 edastada hageja

esindajal xx talle tema kinnisvarast tehtud pildid, on kostja kasutanud hageja tehtud pilte

iseseisva müügitegevuse organiseerimiseks, mille käigus ka kostja talle kuulunud kinnisvara

võõrandas. Kohus hageja seisukohaga ei nõustu ja leiab, et see on ümber lükatud xxx OÜ

kinnituskirjaga. Kuivõrd antud äriühingu juhatuse liikmed said teada maja müügist juhuslikult

ja majas kohapeal olles, puudus igasugune vajadus hageja tehtud piltide alusel majaga

tutvumiseks. Samuti nähtub kostja 15.07.2018 e-kirjast, et kostja teatas hagejale, et soovib

pilte majast selleks, et maja üürile anda ja hagejal on siiski võimalik maja ostuhuvilistele

tutvustada. Seega ei ole hageja antud väide tõendatud. Lisaks märgib kohus, et isegi juhul, kui

kostja oleks tegelnud iseseisva müügitegevusega, ei oleks see vastuolus olnud pooltevahelise

maaklerilepinguga, mistõttu ei oleks tegemist ka lepingu olulise rikkumisega.

Hageja on hagiavalduses avaldanud, et xxx tegi kostja kinnisvarale 10. augustil 2018

pakkumise summas 395 000 eurot, mille hageja ka kostjale edastas, kuid kostja hagejale ei

vastanud. Hageja nimetatud väide on tõendamata. Kostja selgituste kohaselt võeti hageja poolt

augustis 2018 kostjaga ühendust ning teavitati, et X X saab peagi oma kinnisvara võõrandatud

ja soovib kostjale kuuluvat kinnisvara soetada. Kohus leiab, et hageja ei ole tõendanud, et

hageja oleks teavitanud kostjat, et X Xal oli kohene valmisolek kinnisvara soetamiseks kostja

soovitud hinnaga 395 000 eurot. Kostja märkis, et hageja esindaja hakkas hoopis kostja

kinnisvara hinda odavamaks kauplema 20 000 kuni 30 000 eurot. X Xa 05.09.2018 e-kirjaga

kostjale on tõendatud, et X Xal reaalselt ostusumma tasumiseks rahalisi vahendeid nõutud

ulatuses ei olnud, kuna X X on märkinud, et jäi rahastuse kokkusaamisega napilt hiljaks.

Kuivõrd kostjal oli ostuhuviline x OÜ näol hinnaga 395 000 eurot olemas, puudus kostjal

igasugune vajadus müügihinda alandada. Eelnevast tulenevalt puudub alus asuda seiskohale,

et kostja oleks käitunud hageja suhtes pahatahtlikult ja vastuolus hea usu põhimõttega

eesmärgiga vabaneda hagejale maakleritasu maksmisest. Kohus on seisukohal, et kostja

võõrandas antud asjaoludel õigustatult kinnistu tema enda poolt leitud ostjale x OÜ-le.

Asjaolu, et X X tegi edaspidiseks pakkumise kinnistu ostmiseks hinnaga 430 000 eurot, ei

oma vaidluse lahendamisel tähendust.

Lisaks märgib kohus, et hageja on hagiavalduses sisustanud oma tasunõude nii teenuse

osutamisele kulunud töötundidega (10 tundi hinnaga 75 eurot/h) kui ka reklaami- ja

hindamisaktide kuludega summas 1908 eurot.

Hageja on hagiavalduses märkinud, et kinnistu eksperthinnangu kulud arvestatakse

maakleritasu sisse ehk kulud kannab hageja ja saab nende eest hüvitist maakleritasu

maksmisel ja et hageja nõustus eksperthinnangu hüvitamise kokkuleppega vaid seetõttu, et

kostja lubas mitte võõrandada kinnistut iseseisvalt või mõne teise maakleri abil.

Kohus leiab, et hageja vastavad väited on ümber lükatud hageja esindaja xxx 19.07.2018 e-

kirjaga, milles ta ise märgib, et hagejal puudub ainuesindusleping. Seega ei olnud pooled

tegelikult kokku leppinud selles, et kostja ei võiks võõrandada vaidlusalust kinnistut

iseseisvalt või teise maakeri kaudu. Samuti ei ole tõendamist leidnud, et pooled oleksid kokku

leppinud selles, et kostja peaks tasuma hindamisaktide eest. Poolte e-kirjavahetusega on

tõendatud hoopis vastupidine. Kostjal puudus ka igasugune vajadus hindamisaktide

tellimiseks hagejalt.

VÕS § 667 lg 2 sätestab, et kui maakleri vahendamisel lepingut ei sõlmita, võib maakler siiski

nõuda maaklerilepingu täitmisel tekkinud kulude hüvitamist, kui selles on eraldi kokku

lepitud. Samuti on Riigikohus kohtuasjas nr 3-2-1-16-08 asunud seisukohale, et kui puudub

kulutuste hüvitamise kokkulepe, puudub ka VÕS § 667 lg 2 järgi kulude hüvitamise kohustus.

Kostja ei ole hagejaga sõlminud kulutuste hüvitamisega seotud kokkulepet. Kokkuleppe

sõlmimist ei ole hageja tõendanud. Seega ei ole kostja kohustatud hüvitama hagejale nõutud

reklaami- ja hindamisaktide kulusid. Kohus on seisukohal, et nimetatud kulude näol ei saa

olla tegemist tasu nõudega, kuna tegemist on otseste kulude mitte tasuga ning VÕS § 667 lg 2

välistab nende hüvitamise nõude.

Kohus märgib tulenevalt TsMS § 238 lg 5, et käesolevas lahendis on kohus viidanud

tõenditele, mis on tsiviilasja lahendamisel olnud asjakohased ning ülejäänud poolte poolt

lisatud tõendid ei sisalda kohtu hinnangul asja lahendamise seisukohalt vajalikke andmeid,

mistõttu jätab kohus need otsuse tegemisel arvestamata.

Eeltoodust tulenevalt on hagi alusetu ja tuleb seetõttu jätta täies ulatuses rahuldamata.

Menetluskulude jaotus ja menetluskulude kindlaksmääramine

TsMS § 174 lg 1 kohaselt määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse

alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas,

millega seoses kulud tekkisid. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks ka

siis, kui menetlusosalised ei esita menetluskulude kindlaksmääramise taotlust, võttes aluseks

menetluskulude nimekirja või tsiviilasja materjalid. TsMS § 174 lg 2 järgi määrab maakohus

menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui

menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse

tegemist.

TsMS § 162 lg 1 alusel kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Hagi

rahuldamata jätmise tõttu tuleb menetluskulud jätta täies ulatuses hageja kanda. Kohtu

hinnangul ei esine asjaolusid, mis annaksid alust kõrvale kalduda menetluskulude jaotamisel

TsMS § 162 lg 1 sätestatust.

TsMS § 175 lg 1 järgi kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava

kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud,

mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Kostja menetluskulude nimekirja

kohaselt on tema menetluskuludeks õigusabikulud kokku 1638 eurot, millele lisandub

kohtuistungil osalemise kulu vastavalt kohtuistungi protokollile. Kostja õigusabikulud

koosnevad

maksekäsu kiirmenetluses osutatud õigusabist 30

minuti ulatuses

ja

hagimenetluses osutatud õigusabist 8h ja 15 minutit ning kohtuistungiks ettevalmistamisest 1h

ulatuses ja kohtuistungil osalemisest vastavalt kohtuistungi protokollile 1h ja 06 minutit.

Kostja lepinguline esindaja on osutanud õigusabi tunnihinnaga 140 eurot (sh käibemaks).

Kokku moodustavad kostja õigusabikulud 1792 eurot.

Arvestades kohtupraktikat loeb kohus hageja lepingulise esindaja tunnitasu määra 140 eurot

(käibemaksuga) põhjendatuks.

Kohus on seisukohal, et kostja menetluskulud on põhjendatud ja vajalikud ning tuleb hagejalt

kostja kasuks välja mõista koos käibemaksuga. TsMS § 174 lg 6 kohaselt menetluskuludelt

arvestatava

käibemaksu

hüvitamiseks

peab

avaldaja

kinnitama,

et

ta

ei

ole

käibemaksukohustuslane või ei saa muul põhjusel tekkinud kuludelt käibemaksu tagasi

arvestada. Kostja on vastava kinnituse andnud.

TsMS § 177 lg 4 kohaselt märgib kohus menetlusosalise taotluse alusel menetluskulude

kindlaksmääramise kohtulahendis, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda

menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist

võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Kostja esitas avalduse

kooskõlas TsMS § 177 lg 4. Seega tuleb hagejalt kostja kasuks välja mõista viivis

menetluskulult alates kohtulahendi jõustumisest kuni täitmiseni VÕS § 113 lg 1 sätestatud

määras.

TsMS § 178 lg 2 kohaselt menetluskulude kindlaksmääramise peale võib edasi kaevata

menetluskulude hüvitamiseks õigustatud või menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui

vaidlustatav menetluskulude summa ületab 200 eurot.

/allkirjastatud digitaalselt/

Tiia Mõtsnik

Kohtunik