3-19-54/24 · Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Monika Laatsit, liikmed Janar Jäätma ja Oliver

Kask

Otsuse tegemise aeg ja koht

05.03.2020, Tallinn

Haldusasja number

3-19-54

Haldusasi

Köögiviljaaianduse Ühistu Kadakas kaebus Jõelähtme

Vallavolikogu 13.12.2018 otsuse nr 159 tühistamiseks

Menetlusosalised

Kaebaja – Köögiviljaaianduse Ühistu Kadakas, esindaja

Indrek Põder

Vastustaja – Jõelähtme vald, esindaja Leho Kure

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Halduskohtu 08.11.2019 otsus

Menetluse alus ringkonnakohtus

Jõelähtme valla apellatsioonkaebus

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta Jõelähtme valla apellatsioonkaebus rahuldamata ja Tallinna Halduskohtu

08.11.2019 otsus nr 3-19-54 muutmata.

2. Mõista Jõelähtme vallalt Köögiviljaaianduse Ühistu Kadakas kasuks välja

apellatsioonimenetluse kulud 400 eurot. Ülejäänud osas jätta menetluskulud poolte

endi kanda.

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse avalikult

teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 06.04.2020, välja arvatud halduskohtumenetluse

seadustiku (HKMS) § 212 lg 1 teises lauses sätestatud juhul (HKMS § 212 lg 1).

Vastuseks

esitatud

kassatsioonkaebusele

võib

teine

menetlusosaline

esitada

vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse vastukassatsioonkaebuse

esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem

kui 14 päeva (HKMS § 215 lg 3).

Kui kassaator soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda kassatsioonkaebuses märkida,

vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 213

lg 1 p 5). Sõltumata kohtuistungi soovi märkimisest võib Riigikohus kassatsioonkaebuse läbi

vaadata kirjalikus menetluses, kui ta ei pea istungi korraldamist vajalikuks (HKMS § 223 lg 1).

Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal

Riigikohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata

menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab

3-19-54

2(10)

menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta

menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Vabariigi

Valitsus

andis

19.02.2009

korraldusega

nr

Jõelähtme

valla

munitsipaalomandisse Harju maakonnas Jõelähtme vallas Võerdla, Ülgase ja Kallavere külas

asuvad maaüksused (Kasekese, Pilpa 1, Pilpa 2, Pilpa 3, Pilpa 4 ja Pilpa 5) köögiviljamaa

maakasutuse korraldamiseks ja sihtotstarbeliste kasutamise jätkamiseks, avalikult kasutatavate

juurdepääsuteede rajamiseks ning heakorra tagamiseks.

2. Jõelähtme vald sõlmis Jõelähtme Vallavolikogu 30.12.2010 otsuse nr 135 alusel

Köögiviljaaianduse Ühistuga Kadakas (KÜK) munitsipaalmaa rendilepingu nr 4-8/36, millega

andis KÜK-i kasutusse 10,41 ha suuruse osa Kallavere külas Põhjapilpa (Pilpa 1, katastritunnus

24501:001:0316) maaüksusest põllumajandussaaduste kasvatamiseks.

3. Jõelähtme Vallavolikogu otsustas 13.12.2018 otsusega nr 159 võõrandada 2020. aastal

kirjaliku enampakkumise korras Kallavere ja Ülgase külas asuvad Põhjapilpa (katastritunnus

24501:001:0316, pindala 44,40 ha), Lõunapilpa, Kirdepilpa, Pisipilpa ja Idapilpa kinnisasjad

ühe müügiobjektina.

Jõelähtme vald taotles Põhjapilpa, Lõunapilpa, Kirdepilpa, Pisipilpa ja Idapilpa maaüksused

munitsipaalomandisse omavalitsuse ülesannete täitmiseks ja arenguks vajaliku maana senise

köögiviljamaa maakasutuse korraldamiseks ja sihtotstarbelise kasutamise jätkamiseks.

Maaüksused on praegu kasutusel aiamaadena juur-, puu- ja köögiviljade kasvatuseks. Jõelähtme

vald andis maaüksused senistele maakasutajatele rendile. Rentnikud on teinud Jõelähtme vallale

ettepaneku maaüksuste omandamiseks.

Kinnisasjade võõrandamine on põhjendatud, sest need ei ole vajalikud kohaliku omavalitsuse

korralduse seadusest (KOKS) tulenevate ülesannete täitmiseks ja nende omamine ei ole

otstarbekas. Omavalitsuse ülesanne ei ole tegeleda kinnisavara väljarentimisega ning

munitsipaalvara peab teenima avalikke huvisid. Jõelähtme vald teenib maaüksuste pealt

renditulu, kuid maaüksuste kasutusotstarve ja -viis ei ole avalikkusele suunatud.

Omavalitsus peab oma vara kasutama ja käsutama heaperemehelikult ning avalikkusele

tulutoovaimal viisil. Parim müügihind saavutatakse konkurentsitingimustes avalikul

enampakkumisel, kus kõikidel soovijatel on võrdne võimalus osaleda. Kuigi nimetatud

kinnisasjade kasutajad on esitanud sooviavalduse kinnistute võõrandamiseks maaüksuse

praegustele kasutajatele, peab vallavolikogu õigeks kinnistute müüki enampakkumise teel, sest

omavalitsus ei saa ega tohi alusetult eelistada ühte soovijat teistele potentsiaalsetele soovijatele.

Enampakkumisel kinnisasja võõrandamine ei välista kinnisasjade praegustel kasutajatel

enampakkumisel osalemist ja seeläbi kinnistu omandamist.

Otsuse õiguslikuks aluseks on Jõelähtme Vallavolikogu 12.09.2006 määruse nr 29 „Jõelähtme

vallavara valitsemise kord“ § 13 lg 1 p 3, § 27 lg 1, § 28 lg 1 p 1, § 29 lg 1 ja § 32.

4. Jõelähtme Vallavolikogu otsustas 13.12.2018 otsusega nr 161 üles öelda mh Põhjapilpa

kinnisasja kasutamiseks sõlmitud munitsipaalmaa rendilepingu nr 4-8/36 ning lugeda

3-19-54

3(10)

rendilepingu kehtivuse viimaseks päevaks 01.04.2020. Rendilepingu ülesütlemisega seonduvalt

on vaidlus pooleli Harju Maakohtus (tsiviilasi nr 2-19-9029).

5. Köögiviljaaianduse Ühistu Kadakas esitas Tallinna Halduskohtule kaebuse, milles palus

tühistada Jõelähtme Vallavolikogu 13.12.2018 otsus nr 159.

Otsus nr 159 rikub kaebaja (liikmete) õigust ühistegevuse kaudu kasvatada oma pere tarbeks

köögiviljasaadusi. Sotsiaalriigi põhimõtte kohaselt peavad riik ja kohalik omavalitsus tagama

äraelamise neile, kes ei ole suutelised iseseisvalt teenima endale piisavas ulatuses elatist.

Pilpaküla maaüksus eraldati Harju Rajooni organite 15.05.1984 otsusega nr 119 rajooni asutuste

ja ettevõtete töötajatele köögiviljamaaks. Seega anti maa inimestele selleks, et nad saaksid

kasvatada oma perede tarbeks värsket ja tervislikku toitu. Ka Vabariigi Valitsus on 19.02.2019

korralduses nr 65 märkinud, et köögiviljakasvatusel oma pere tarbeks on täita oluline roll

sotsiaalmajanduslikus tähenduses ning köögiviljamaa kohalike elanike kasutusse andmine

kuulub seetõttu kohaliku omavalitsuse ülesannete hulka. Maa munitsipaalomandisse andmise

järel sõlmis vald 2010. a-l rendilepingud aiandusühistutega, kelle liikmed kasutasid maaüksusi

köögivilja kasvatamiseks juba aastakümneid enne rendilepingute sõlmimist. Rendilepingute

tähtajaks lepiti kokku 5 aastat, mis automaatselt pikeneb 1 aasta võrra, kui lepingupool ei teata

2 kuud enne lepingu tähtaja möödumist, et ta ei soovi lepingu pikenemist (lepingu p 7.1). Lisaks

lepiti rendilepingutes läbirääkimiste tulemusena kokku rentnike õiguses maa ostueesõigusele,

kui maa võõrandatakse lepingu kehtivuse ajal (lepingu p 8.4).

Otsuse nr 159 tegemisel on jäetud kohaldamata kohaliku omavalitsuse korralduse (KOKS) § 34

lg 3 esimese lause, mille kohaselt võib kohalik omavalitsus talle riigi poolt tasuta omandisse

antud kinnisasja võõrandada juhul, kui kinnisasi ei ole enam vajalik või on muutunud

kõlbmatuks kohaliku omavalitsusüksuse ülesannete täitmiseks. Ainuüksi seetõttu ei ole

vaidlustatud otsus õiguspärane (haldusmenetluse seaduse (HMS) § 54) ja tuleb tühistada. Asja

uuel otsustamisel tuleb KOKS § 34 lg 3 esimest lauset kohaldada koostoimes maareformi

seaduse (MaaRS) § 25 lg-ga 2 ja Vabariigi Valitsuse 19.02.2009 korraldusega nr 65. Kuna

Pilpaküla maaüksused anti munitsipaalomandisse teatud sihtotstarbel ja asjaolud, mille tõttu

maa munitsipaalomandisse anti, ei ole ära langenud, ei ole alust väita, et kinnisasi ei ole enam

vajalik. Seetõttu ei ole põhjendatud otsuses nr 159 esitatud väide, et kinnisasjad ei ole vajalikud

KOKS-st tulenevate ülesannete täitmiseks ning nende omamine ei ole otstarbekas. Pilpaküla

maaüksused ei oleks vallale enam vajalikud vaid juhul, kui vald võõrandaks maaüksused

isikutele, kes kasutavad neid maaüksusi köögivilja kasvatamiseks.

Vastustaja kohaldas valesti vallavara valitsemise korra § 29 lg-st 1 tulenevat kaalutlusõigust.

Valides Pilpaküla maaüksuste otsustuskorras müügi asemel müügi enampakkumise korras,

jättis vald põhjendamatult kaalumata aiandusühistute huvid (aiandusühistute liikmed on

Pilpaküla maaüksusi kasutanud köögivilja kasvatamiseks enam kui 30 aastat). Aiandusühistutel

ja nende liikmetel on oluliselt kaalukam huvi omandada Pilpaküla maaüksused kui kolmandatel

isikutel, kellel pole Pilpaküla maaüksustega mingit sidet.

Kaebajal on õigustatud ootus kinnistu omandamiseks. Alates Pilpaküla maaüksuste

munitsipaalomandisse andmisest oli kaebaja teadmises, et ta saab renditava maa lõppastmes

omandada. Seda asjaolu kinnitavad mh asjaolu, et rendilepingutes lepiti kokku rentnike õiguses

maa ostueesõigusele (lepingu p 8.4) ning vallavara valitsemise korras sätestati, et vallavara on

võimalik võõrandada otsustuskorras, kui võõrandatavat vara kasutatakse pikaajalise rendi- või

üürilepingu (üle 5 aasta) alusel või lepingu järgi on rentnikul või üürnikul vara väljaostu õigus

(§ 30 lg 4 p 6). Sellest tekkis kaebajale veendumus, et vastustaja otsustab müüa Pilpaküla

maaüksused otsustuskorras kaebajale. Maaüksuste müük enampakkumisel ei vasta kaebaja

tahtele, rendilepingule ega vallavara valitsemise korrale. Jõelähtme vallaga on korduvalt peetud

3-19-54

4(10)

läbirääkimisi kõnesolevate kinnisasjade otsustuskorras omandamiseks. Sealjuures tegi kaebaja

koos teiste ühistutega 16.08.2018 Jõelähtme vallale pakkumise kõnesoleva maatüki

omandamiseks. Sellele pakkumisele vastas vald ilmselt vaidlusaluses otsuses nr 159. Kaebaja

huviks on ka tänasel päeval kõnesolev kinnisasi turuhinnaga omandada.

Kaebajal on vastustajaga pooleli tsiviilvaidlus nr 2-19-9029 rendilepingu ülesütlemise tühisuse

tuvastamise ja rendilepingu täitmisele kohustamise nõuetes. Kõigepealt otsustas vald

võõrandada kõnesoleva maatüki (otsus nr 159) ning seejärel otsustas üles öelda kaebajaga

sõlmitud rendilepingu (otsus nr 161). Seega võttis vastustaja võõrandamise otsuse vastu

rendilepingu kehtivuse ajal. Otsuses nr 159 ei ole kaalutud võimalust võõrandada kõnesolev

kinnisasi otsustuskorras kaebajale. Samuti pole vald andnud võimalust rendilepingus sätestatud

ostueesõiguse kasutamiseks.

6. Jõelähtme vald palus jätta kaebus rahuldamata, jäädes vaidlustatud otsuste põhjenduste

juurde ja lisades järgmist.

PS § 32 lg 2 järgi on igaühel õigus enda omandit vabalt vallata, kasutada ja käsutada. Kohalik

omavalitsus käitub oma vara kasutamisel ja käsutamisel tavapärase omanikuna, kellel on

võimalus anda oma vara kolmandatele isikutele kasutamiseks, võõrandada see või kasutada oma

funktsioonide täitmisel. Kohaliku omavalitsuse vara moodustab peaasjalikult vara, mis on

mõeldud avalike ülesannete täitmiseks. Oma ülesannete (vt KOKS § 6) tõhusaks ja

eesmärgipäraseks

täitmiseks

peab omavalitsus oma vara kasutama ja käsutama

heaperemehelikult ning avalikkusele tulutoovaimal viisil. Otsuses nr 159 on põhjendatud, et

Põhjapilpa maaüksus ei ole vajalik KOKS-st tulenevate ülesannete täitmiseks ning selle

omamine ei ole otstarbekas. Lisaks on selgitatud, et munitsipaalvara peab teenima avalikke

huve, kuid kõnealuste maaüksuste kasutusotstarve ja -viis ei ole suunatud avalikkusele.

Maaüksuse kasutamiseks sõlmitud rendilepingu alusel on rentnikul õigus kasutada

maatulundusmaad põllumajandussaaduste kasvatamiseks, kuid omavalitsuse ülesanne ei ole

tegeleda kinnisvara rentimisega. Seetõttu on vallavolikogu otsustanud oma vara kasutada

tulutoovaimal viisil, milleks on kinnisasja võõrandamine.

Vallavara valitsemise korra § 27 lg 1 (vallavara võõrandamise tingimused) on kaalutlusnorm.

Vallavara võõrandamine on põhjendatud, kuna Põhjapilpa maaüksuse kinnistu omamine

munitsipaalvarana ei ole otstarbekas. See maaüksus ei ole vajalik ega seotud vahetult kohaliku

omavalitsuse üksuse ülesannete täitmisega. Samamoodi on vallavara valitsemise korra § 29

(vallavara võõrandamise viisid) kaalutlusnorm, mille järgi otsustab vald ise, millisel viisil

temale kuuluv kinnisasi võõrandada, arvestades võrdse kohtlemise ja läbipaistvuse printsiipi.

Antud juhul on vallavolikogu leidnud, et kõikidele huvitatud isikutele võrdsete võimaluste

loomiseks ning tulutoovaima tulemuse saavutamiseks on otstarbekaim võõrandada kinnisasi

avalikul enampakkumisel. Kinnisasja praegused kasutajad saavad enampakkumisel osaleda ja

selle kaudu kinnistu omandada. Vallavara võõrandamine otsustuskorras on erandlik. Valla

puudub ülevaade, kui palju on reaalseid maakasutajaid või kelle poolt on ühistute juhtorganid

kontrollitavad. Iga isik võib väita, et just tema on kasutanud mingisugust maatükki Pilpaküla

piirkonnas viimased 30 aastat, kuid kohalikul omavalitsusel puudub reaalne võimalus neid

väiteid kontrollida.

Jõelähtme vallal on õigus müüa oma vara tervikvarana, ilma seda tükeldamata. Pilpaküla

piirkond moodustab olemuslikult ühtse terviku. Seda läbivad teed, mis on suures osa ise

tekkinud või siis teadmata isikute poolt kunagi rajatud. Teed on väga halvas seisukorras ja

kohati ohtlikud. Suures osas puudub selles piirkonnas ka veevärk ja arvestades rohkearvuliste

hoonete olemasolu, valitseb seal pidev tuleoht. Tuhandetel inimestel, kellest igaühe personaalne

huvi piirneb ainult oma aiaga piiratud väikese maalapiga, ei ole võimekust koguda ressursse, et

3-19-54

5(10)

korrastada piirkonda läbivaid teid või ehitada välja ühisveevärki ja -kanalisatsiooni, sh

tuletõrjevee mahuteid või toimivaid hüdrante. Olukorras, kus vald müüks munitsipaalmaad tüki

kaupa kümnetele ühistutele, ei ole ratsionaalselt võimalik oodata olukorra paranemist.

Arusaamatuks jäävad kaebaja väited selle kohta, et Pilpaküla kinnistud ei ole kohaliku

omavalitsuse jaoks tema ülesannete täitmiseks vajalikud. Esiteks välistaks see kaebajale tema

poolt soovitud maa-ala võõrandamise ja teiseks ei ole vastustajale teada, et selles piirkonnas

oleks keegi reaalsetest maakasutajatest või kaebaja liikmetest Jõelähtme valla elanik. Jõelähtme

vallal on erinevaid ülesandeid ja kohustusi, kuid Maardu või Tallinna linna elanikele köögivilja

kasvatamiseks vajalike maa-alade tagamine ei kuulu nende hulka. Arusaamatuks jääb ka

kaebaja arutluskäik õigustatud ootuse teemal. Vallavara valitsemise korra eesmärgiks on

reguleerida, kuidas vallavaraga otsuseid vastu võtta. Rendileping on kaebajaga sõlmitud

tsiviilõiguslikus suhtes. Ühe internse dokumendi vastuvõtmine ja tsiviilõigusliku lepingu

sõlmimine ei võrdu õigustatud ootusega haldusvälisele isikule avalik-õiguslikus suhtes.

Kaebaja nõue otsustuskorras vara võõrandamiseks saaks tugineda vallavara valitsemise korra §

30 lg 4 p-le 6. Nimetatud säte on aga kehtestatud juba aastal 2006, seega on arusaamatu, mida

soovib kaebaja väita seoses 2010. a vallavara valitsemise korra muutmisega.

Otsus nr 159 on pigem halduse siseakt, mitte haldusakt. Tegemist on volikogu poolt

vallavalitsusele antud suunistega. Otsuse nr 159 tühistamine ei tooks kaasa seda, et kaebajaga

üles öeldud maa rendileping jääks kehtima. Samuti on vastustajal võimalik kinnisasja

võõrandada isegi siis, kui kaebajat peaks saatma edu Harju Maakohtus toimuvas

tsiviilmenetluses nr 2-19-9029.

7. Tallinna Halduskohus rahuldas 08.11.2019 otsusega kaebuse, tühistas Jõelähtme

Vallavolikogu 13.12.2018 otsuse nr 159 ja mõistis vastustajalt kaebaja menetluskulude katteks

välja 432 eurot.

Otsus nr 159 ei ole halduse siseakt, vaid haldusakt, mis on suunatud ka haldusevälistele

isikutele, sh kaebajale. Sellega keelduti sisuliselt rahuldamast kaebaja 16.08.2018 taotlust

võõrandada otsustuskorras kinnistu, mida kaebaja liikmed on enda sõnul juba 30 aastat

kasutanud põllumajandussaaduste kasvatamiseks, ja otsustati see kinnistu võõrandada kirjalikul

enampakkumisel. See tõi kaasa kaebajaga maa kasutamiseks sõlmitud rendilepingu

ülesütlemise. Isegi kui tegemist oleks halduse siseaktiga, oleks see eespool toodud põhjustel

kohtus vaidlustatav.

Vastustajal oli ulatuslik kaalutlusruum otsustamaks, kas ja millisel viisil võõrandada temale

kuuluvat kinnisvara (vt KOKS § 34 lg 3, vallavara valitsemise korra § 27 lg 1, § 28 lg 1, § 29

lg 1). Vallavara valitsemise korra § 30 lg 4 p 6 näeb ette, et vallavara võõrandamine

otsustuskorras võib toimuda, kui võõrandatava vara bilansiline maksumus ei ületa 32 000 eurot

ja võõrandatavat vara kasutatakse pikaajalise rendi- või üürilepingu (üle viie aasta) alusel või

lepingu järgi on rentnikul või üürnikul vara väljaostu õigus. Viidatud normist ei tulene kaebajale

subjektiivset õigust omandada otsustuskorras Põhjapilpa kinnisasi. Küll aga tuleb nimetatud

normist kaebaja subjektiivne õigus õiguspärasele haldusmenetlusele, s.o tema õigusi puudutava

kaalutlusotsuse tegemisele, järgides kaalutlusreegleid.

Otsus nr 159 on formaalselt õigusvastane. Selles ei ole põhjendatud, miks ei nõustutud

võõrandama vallavara kaebajale otsustuskorras. Vastustaja ei väida, et tal ei olnud võimalik

kaaluda kaebajale vallavara otsustuskorras võõrandamist korra § 30 lg 4 p 6 alusel seetõttu, et

täitmata on mõni selles normis sätestatud sisuline tingimus. Kaebaja väitel on tema liikmed

Põhjapilpa kinnisasja kasutanud ligi 30 aastat (sh alates 2010. a lõpust vastustajaga sõlmitud

rendilepingu alusel). Jõelähtme Vallavalitsuse 17.10.2008 taotlusest maa munitsipaalomandisse

3-19-54

6(10)

andmiseks ja Vabariigi Valitsuse 19.02.2009 korraldusest nähtub selgelt, et Jõelähtme vallale

on kõnesolev kinnisasi antud just kohaliku omavalitsusüksuse ülesannete täitmiseks ning

selliseks ülesandeks on mh peetud kohalikele elanikele köögiviljamaa kasutusse andmist.

Kohalikul omavalitsusel on õigus ümber hinnata, kas mõni talle kuuluv maa on jätkuvalt vajalik

kohaliku omavalitsusüksuste ülesannete täitmiseks, kuid praegusel juhul on kõnesolevat

kinnisasja kasutavad isikud (kaebaja liikmed) väitnud, et kasutavad renditavat maad ka tänasel

päeval põllumajandussaaduste kasvatuseks. Seega tulnuks vastustajal põhjendada vastava

vajaduse muutumist ja seda, miks ei peeta põhjendatuks võõrandada kõnesolevat maad mh

kaebajale kui maad kasutavale rentnikule. Otsuse põhjendus, et enampakkumine tagab parima

müügihinna ja kinnisasjast huvitatud isikute võrdse võimaluse osaleda enampakkumisel, on

mõistetav. Vara võõrandamist otsustuskorras on pigem erandlik vallavara võõrandamise viis

ning saab toimuda vaid õigusaktides ettenähtud alustel. Samas ei põhjenda vaidlusaluse otsuse

napp selgitus seda, miks praegusel juhul ei olnud kaebaja huvid mõjusad maa otsustuskorras

võõrandamiseks (arvestades kaebaja viidet maa pikaajalisele kasutusele tema liikmete poolt)

ning miks 16.08.2018 tehtud hinnapakkumine vastustajale ei sobinud (sh kas vastustaja loodab

enampakkumise korras saada paremat hinda kui 16.08.2018 esitatud hinnapakkumises).

Kohus võib erandlikel juhtudel arvestada haldusorgani poolt kohtumenetluses esitatud

kaalutlusi, kui kohus on veendunud, et haldusorgan lähtus nendest kaalutlustest haldusakti

andmisel. Tõendamiskoormus küsimuses, kas kohtumenetluses esitatud põhjendus haldusakti

andmisel tegelikult eksisteeris ja kas sellega arvestati, on haldusorganil. Vastustaja põhjendas

kohtumenetluses kõnesoleva kinnisasja võõrandamist enampakkumise korras järgnevalt:

Pilpaküla on piirkond, mida läbivad väga halvas seisukorras teed, samuti puudub selles

piirkonnas suures osas veevärk ning seal on palju väikeseid majakesi, mistõttu on seal ka

suurem tuleoht; tuhandetel inimestel, kellest igaühe personaalne huvi piirneb ainult oma aiaga

piiratud väikese maalapiga, ei ole võimekust koguda ressursse, et korrastada piirkonda läbivaid

teid või ehitada välja ühisveevärki ja -kanalisatsiooni, sh tuletõrjevee mahuteid või toimivaid

hüdrante; maad kümnetele ühistutele müües ei ole oodata olukorra paranemist; kõnesolevat

maad kasutavad peamiselt Maardu ja Tallinna linna, mitte Jõelähtme valla elanikud.

Vastustaja pole esitanud tõendeid selle kohta, et Jõelähtme vald lähtus neist kaalutlustest ka

vaidlusaluse otsuse tegemisel. Sealjuures ei nähtu ka kohtumenetluses esitatust nõuetekohast

kaalumist kaebaja 16.08.2018 esitatud pakkumuse osas – kui kaebaja on leidnud koos teiste

aiandusühistutega üksmeele vastustajale konkreetse hinnapakkumise tegemiseks, siis miks on

vähetõenäoline, et nad ei võiks jõuda üksmeelele ka muudes kõnesoleva piirkonnaga

seonduvates küsimustes (nt ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni väljaehitamisel). Seda enam, kui

vastustaja on rõhutanud, et kinnisasja praegustel kasutajatel ei ole takistust enampakkumisel

osalemiseks ja seeläbi kinnistu omandamiseks. Sealjuures on kohtumenetluses esitatud

kaalutlused erinevad võrreldes vaidlusaluses otsuses esitatud kaalutlustega, milleks oli parima

müügipakkumise saamine. Seetõttu ei ole üheselt selge, millistest kaalutlustest vastustaja

tegelikult vaidlusaluse otsuse tegemisel lähtus. Pole ka ilmselge, et vaidlusaluse otsuse

tühistamise korral peaks Jõelähtme vald asjaolusid nõuetekohaselt kaaludes samasisulise

haldusakti uuesti välja andma. Seega tuleb Jõelähtme Vallavolikogu 13.12.2018 otsus nr 159

tühistada.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES

8. Jõelähtme vald palub apellatsioonkaebuses tühistada halduskohtu otsus ja teha uus otsus,

millega jätta KÜK-i kaebus rahuldamata.

Otsus nr 159 ei ole haldusakt, vaid halduse siseakt. Sellega otsustati võõrandada

munitsipaalkinnistud

ja

määrati

kindlaks

mõned

müügitingimused,

kuid

detailse

3-19-54

7(10)

enampakkumise korra ja alghinna määramine jäeti hilisemaks. Sisuliselt andis volikogu valla

ametnikele suunise enampakkumise dokumentatsiooni väljatöötamiseks. Jõelähtme vald saab

endale kuuluvat vara kasutada ja käsutada vastavalt enda parimale äranägemisele.

Otsus nr 159 ei riiva kaebaja õigusi. Kohus leidis, et kaebaja ja teiste 16.08.2018 ühispakkumus

maa otsustuskorras võõrandamiseks on taotlus haldusmenetluse läbiviimiseks. Samas kaebaja

avaldas 15.10.2019 kohtuistungil, et ei pea end ühispakkumisega seotuks, kuna vald ei vastanud

sellele mõistliku aja jooksul. Kaebaja pidas 16.08.2018 pakkumust lepingueelsete

läbirääkimiste osaks võlaõigusseaduse (VÕS) §-de 14 ja 15 tähenduses ning selliselt mõistis

seda ka vastustaja. Kohtu põhjendustest ei selgu, miks kohus arvab teisiti ja peab seda

haldusmenetluse alustamise taotluseks. Kuna kaebaja ei esitanud tegelikult taotlust

haldusmenetluse alustamiseks, ei pidanud vald otsuses nr 159 kaaluma, miks ta ei nõustu vara

otsustuskorras kaebajale võõrandamisega.

Kohus märkis õigesti, et vallavara valitsemise korra § 34 lg 4 p-st 6 ei tulene kaebajale

subjektiivset õigust omandada Põhjapilpa kinnisasi. Kaebaja on kinnitanud, et soovib soetada

turuhinnaga otsustuskorras KÜK-le renditavat kinnistut. Jääb arusaamatuks, kuidas otsus nr 159

riivab kaebaja õigusi, sest kinnistu turuhind kujunekski välja avalikul enampakkumisel ja

kaebajal on see võimalik enampakkumisel omandada.

Halduskohus ei ole kohustanud vastustajat asja uuesti otsustama ja kaebaja ei ole sellist nõuet

ka esitanud.

9. Köögiviljaaianduse Ühistu Kadakas palub jätta apellatsioonkaebus rahuldamata,

nõustudes halduskohtu otsuse põhjendustega.

Otsus nr 159 on haldusakt ja rikub kaebaja õigusi. Kuna vastustaja ei ole nõuetekohaselt

põhjendanud, miks ei võõrandata kinnistut kaebajale otsustuskorras, on halduskohus otsuse nr

159 õigesti tühistanud.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

10. Kohalikul omavalitsusel on omanikuna lai kaalutlusõigus otsustamaks, kas kasutada oma

vara ise õigusaktidest tulenevate ülesannete täitmiseks, anda vara teisele isikule kasutada või

vara võõrandada. Linna- või vallavara kasutamisel ja käsutamisel tuleb kohalikul omavalitsusel

järgida volikogu kehtestatud reegleid (KOKS § 34 lg 2), aga ka teistest õigusaktidest tulenevaid

piiranguid, samuti riigi- ja haldusõiguse üldisi põhimõtteid (Riigikohtu 03.11.2005 otsus nr 3-

3-1-35-05, p 9).

11. Kohalik omavalitsus võib talle riigi poolt tasuta omandisse antud kinnisasja võõrandada

juhul, kui kinnisasi ei ole enam vajalik või on muutunud kõlbmatuks kohaliku

omavalitsusüksuse ülesannete täitmiseks (KOKS § 34 lg 3). Muus osas võib vastustaja

vallavara võõrandada, kui see ei ole enam vallale vajalik, selle omamine ei ole otstarbekas või

vallal on vallavara võõrandamise kohustus (vallavara valitsemise korra § 27 lg 1).

12. Vallavara valitsemise korra § 29 lg 1 järgi võõrandatakse vallavara otsustuskorras tasu eest,

tasuta või alandatud hinna eest; enampakkumise korras või eelläbirääkimistega pakkumise

korras. Korrast tervikuna saab järeldada, et reeglina võõrandatakse vallavara enampakkumise

korras, sest nii otsustus- kui ka eelläbirääkimistega pakkumise korras võõrandamine on lubatud

vaid määruses väljatoodud juhtudel ja isikutele. Vallavara valitsemise korra § 30 lg 4 p 6

sätestab ühe juhu, mil võib kaaluda vallavara otsustuskorras võõrandamist: kui võõrandatava

vara bilansiline maksumus ei ületa 32 000 eurot ja võõrandatavat vara kasutatakse üle viie

3-19-54

8(10)

aastase rendi- või üürilepingu alusel või lepingu järgi on rentnikul või üürnikul vara väljaostu

õigus.

13. Ringkonnakohus leiab, et eespool viidatud normidest ei tulene kaebajale subjektiivset

avalikku õigust nõuda, et Jõelähtme vald võõrandaks talle otsustuskorras Põhjapilpa kinnistu.

Sellist nõudeõigust ei anna kaebajale ka asjaolu, et tema liikmed on aastaid kasutanud

Põhjapilpa kinnisasja põllumajandussaaduste kasvatamiseks, sh alates 10.12.2010 Jõelähtme

vallaga sõlmitud rendilepingu alusel. Kinnisasjaga seotud pikaajaline rendileping tähendab

vaid, et see kinnisasi vastab ühele neist tunnustest, mille esinemise korral võib vastustaja

kaaluda selle otsustuskorras võõrandamist korra § 30 lg 4 p 6 alusel.

14. Kaebaja koos mitmete teiste isikutega, kes kasutavad nn Pilpaküla maid rendilepingu alusel,

tegi 16.08.2018 Jõelähtme vallale pakkumise osta mh Põhjapilpa kinnistu otsustuskorras

1 197 912 euro eest (tl 74–75). 16.08.2018 pakkumises märgitu kohaselt tuginevad selle

esitajad põhjendustele, mille osa pakkumisele allakirjutanutest esitas Jõelähtme vallale juba

14.03.2018 avalduses (tl 53). 14.03.2018 avalduses on märgitud kokkuvõtlikult järgmist:

aiandusühistud on kasutanud Pilpa kinnistuid mitukümmend aastat aiasaaduste kasvatamiseks;

kinnistute kasutajad on korduvalt avaldanud Jõelähtme vallale soovi Pilpa kinnistute ostmiseks;

valla senisest käitumisest (nt Pilpa kinnistute munitsipaalomandisse taotlemine, maa

kasutajatega rendilepingute sõlmimise käigus antud lubadused, sh neile rendilepingus maa

ostueesõiguse sätestamine) võib aru saada, et vald on püüdnud leida võimalusi võõrandada

Pilpa kinnistud nende pikaajalistele kasutajatele; maa senised kasutajad on loonud Pilpaküla

maadele, karjääride ja tööstuspiirkonna vahetusse lähedusse õitsvad aiad, mida kasutab üle

3000 inimese ning maa kasutajad, kellest paljud elavad Pilpaküla lähedal, soovivad roheala

säilitada; maa senised kasutajad on tellinud eksperthinnangu, mis on vallale tehtava

hinnapakkumise aluseks. Toimikust ei nähtu ja ka pooled ei väida, et Jõelähtme vald oleks

16.08.2018 pakkumisele eraldi kirjaga vms moel vastanud. Küll võttis vastustaja vastu otsuse

nr 159, millega otsustas võõrandada mh Põhjapilpa kinnisasja kirjaliku enampakkumise korras,

ning otsuse nr 161, millega otsustas üles öelda mh Põhjapilpa kinnisasja kasutamiseks sõlmitud

rendilepingu. Rendilepingu ülesütlemisega kaotas kaebaja üksiti Põhjapilpa kinnistu

ostueesõiguse.

15. Halduskohus leidis õigesti, et kaebaja (ja teiste) 16.08.2018 pakkumist saab käsitada (mh)

haldusmenetluse algatamise taotlusena HMS § 14 lg 1 tähenduses. Ringkonnakohus ei pea

vajalikuks halduskohtu sellekohaseid põhjendusi korrata (HKMS § 201 lg 4). Jõelähtme vallaga

saab nõustuda selles, et 16.08.2018 pakkumine sisaldas ka võlaõiguslikke tahteavaldusi (nt

pakkumus osta kinnistu konkreetse hinnaga). Samas oli kõnealuse pakkumise esitajate, sh

kaebaja, peamine eesmärk siiski omandada otsustuskorras vallale kuuluv vara. Otsus taotluse

esitajatele vallavara otsustuskorras võõrandada või sellest keelduda on reguleeritud avaliku

õiguse normidega. Seega ei ole õige käsitada 16.08.2018 pakkumist üksnes kaebaja

tahteavaldusena tsiviilõigusliku lepingu sõlmimiseks.

16. Põhiseaduse §-st 14 tuleneb õigus menetlusele ja korraldusele, mis hõlmab isiku õigust

saada oma pöördumisele või taotlusele õigeaegne ja korrektne vastus. Seega on kaebajal

käesolevas asjas subjektiivne õigus nõuda, et vastustaja teeks tema 16.08.2018 taotluse kohta

põhjendatud otsustuse (vrd nt Riigikohtu 19.04.2010 otsus nr 3-3-1-4-10, p 12; 09.04.2007

määrus nr 3-3-1-8-07, p 14). Kuna vastustaja otsustas mh Põhjapilpa kinnisasja võõrandamise

üle otsusega nr 159, on kaebajal selle vaidlustamiseks kaebeõigus osas, mis puudutab tema

16.08.2018 taotluse lahendamist. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole asja lahendamisel tähtsust

kaebaja halduskohtu istungil antud selgitusel, et ta ei loe ennast enam seotuks 16.08.2018

pakkumises nimetatud ostuhinnaga, kuna vastustaja ei ole tema pakkumisele õigeaegselt

vastanud ja pakutud hind oli turuhinnast kõrgem. Otsuse nr 159 õiguspärasust tuleb kontrollida

3-19-54

9(10)

selle andmise aja seisuga (HKMS § 158 lg 2 ls 2) ning puuduvad andmed, et kaebaja oli

13.12.2018 seisuga oma taotlusest loobunud. Ja isegi kui otsuse nr 159 andmise ajal ei soovinud

kaebaja enam maksta kinnistu eest 16.08.2018 pakutud summat, on ta järjekindlalt väljendanud

soovi, et vastustaja võõrandaks Põhjapilpa kinnistu otsustuskorras ja tasu eest mh temale kui

kinnistu senisele kasutajale.

17. Kohtud saavad kontrollida otsuse nr 159 õiguspärasust, kuid mitte otstarbekust (HKMS §

158 lg 2; vt ka Riigikohtu 03.11.2005 otsus nr 3-3-1-35-05, p 9), ning ka otsuse nr 159

õiguspärasust saavad kohtud kontrollida üksnes osas, milles see rikub kaebaja subjektiivseid

õigusi (vrd Riigikohtu 19.03.2012 määrus nr 3-3-1-87-11, p 28). Kuna kaebaja eesmärk on

saada vastustaja asemel mh Põhjapilpa kinnisasja omanikuks (s.o kaebaja soovib, et vastustaja

vallavara võõrandaks), ei saa kaebaja õigusi rikkuda need otsuse nr 159 põhjendused, mis

puudutavad mh Põhjapilpa kinnisasja võõrandamise vajalikkust. See tähendab, et kohtul

puudub vajadus kontrollida otsuse nr 159 kooskõla KOKS § 34 lg-s 3 ja vallavara valitsemise

korra § 27 lg-s 1 sätestatuga.

18. Kohtul tuleb kontrollida eeskätt seda, kas vastustaja on piisavalt põhjendanud oma otsust

mitte rahuldada kaebaja taotlust võõrandada Põhjapilpa kinnisasi otsustuskorras, arvestades

kaebaja 16.08.2018 taotluses toodut. Selles osas nõustub ringkonnakohus halduskohtuga, et

otsus nr 159 on oluliste põhjendamispuudustega, sest sellest ei nähtu kaebaja huvide kaalumist,

ning vastustaja pole veenvalt näidanud, et ta lähtus kohtumenetluses esitatud kaalutlustest juba

otsuse nr 159 tegemisel. Ringkonnakohus ei pea halduskohtu sellekohaste põhjenduste

kordamist vajalikuks, eriti kuna Jõelähtme vald ei ole apellatsioonkaebuses sellega seonduvaid

vastuväiteid välja toonud (HKMS § 201 lg 4).

19. Eelneva põhjal jääb Jõelähtme valla apellatsioonkaebus rahuldamata ja halduskohtu

08.11.2019 otsus muutmata.

20. Ringkonnakohus selgitab, et käesoleva otsuse jõustumise järel on haldusmenetlus tagasi

staadiumis, kus kaebaja on esitanud 16.08.2018 Jõelähtme vallale taotluse Põhjapilpa kinnisasja

võõrandamiseks otsustuskorras, kuid vastustaja ei ole sellele vastanud. Vastustaja ei saa teha

uut otsust võõrandada Põhjapilpa kinnistu enampakkumisel enne, kui ta on lahendanud kaebaja

16.08.2018 taotluse.

21. HKMS § 108 lg 1 järgi kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Seega jäävad

vastustaja apellatsioonimenetluse kulud tema enda kanda ja lisaks tuleb vastustajat välja mõista

kaebaja menetluskulud.

22. HKMS § 109 lg-st 1 tulenevalt on menetluskulude vastaspoolelt väljamõistmise eelduseks

menetluskulude nimekirja ja kuludokumentide esitamine. HKMS § 109 lg 6 kohaselt mõistab

kohus välja vaid vajalikud ja põhjendatud menetluskulud.

Kaebaja 05.02.2020 menetlusdokumendi järgi kulutas ta apellatsioonimenetluses õigusabile

633,80 eurot (6 tundi ja 36 minutit tunnihinnaga 96 eurot, sh käibemaks). Kaebaja on esitanud

ka 29.01.2020 arve nr 1436 (kirjeldus: vastavalt õigusteenuste kliendilepingule õigusteenuste

osutamine) ja 03.02.2020 maksekorralduse (selgitus: õigusteenused tsiviilasjas nr 2-19-9029,

arve nr 1436, 29.01.2020).

Ringkonnakohus leiab, et kaebaja menetluskulud ei ole täies ulatuses vajalikud ja põhjendatud.

Riigikohtu pikaajalise praktika kohaselt ei saa menetluskulud kõrgemas kohtuastmes olla

üldjuhul suuremad kui eelmises kohtuastmes, sest kõrgema astme menetluses kulub õigusabi

osutajal asjaga tegelemiseks eeldatavasti vähem aega (viimati nt 11.10.2019 otsus nr 3-15-2232,

3-19-54

10(10)

p 14.3). Apellatsioonimenetluse mahtu ja käiku ning vaidlusaluste küsimuste keerukust

arvestades puudub mõjuv põhjus välja kujunenud kohtupraktikat eirata.

On tõsi, et arve nr 1436 ei ole otseselt seostatav käesoleva vaidlusega ning maksekorraldusel

on viidatud hoopis tsiviilasjale, milles käesoleva menetluse pooled vaidlevad rendilepingu

ülesütlemise kehtivuse üle. See ei välista siiski täielikult menetluskulude väljamõistmist, sest

toimikust on tuvastatav, et kaebaja esindaja on teinud käesolevas asjas menetlustoiminguid.

Ringkonnakohus võtab lisaks asja mahule ja keerukusele ning menetluse käigule arvesse, et

kaebajate 09.01.2020 vastus apellatsioonkaebusele seisneb peamiselt halduskohtu otsuse

põhjenduste kordamises ja nendega nõustumises. Ka ringkonnakohtu korraldavate määrustega

(apellatsioonkaebuse menetlusse võtmine ja kirjaliku menetluse määramine) tutvumisele

kulunud aeg (kokku 25 minutit) on ülepaisutatud.

Eelneva põhjal peab ringkonnakohus kaebajate vajalikuks ja põhjendatud menetluskuluks

kokku 400 eurot (sh käibemaks), mis tuleb vastustajalt kaebaja kasuks välja mõista.

(allkirjastatud digitaalselt)