2-19-19554/23 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Ulvi Loonurm, Meeli Kaur, Mati Maksing

Määruse tegemise aeg ja koht

11.02.2020, Tallinn

Kohtuasja number

2-19-19554

Kohtuasi

XX avaldus lapse YY (Y) nimel tehingu

tegemiseks kohtult nõusoleku saamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 16.01.2020 määrus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

XX määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Avaldaja XX (ik XXXXXXXXXXX), esindaja Erki

Casar

Puudutatud isik YY (ik XXXXXXXXXXX), riigi

õigusabi korras määratud esindaja vandeadvokaat

Andres Lusmägi

Eestkosteasutus Tallinna linn Mustamäe Linnaosa

Valitsuse kaudu

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta Harju Maakohtu 16.01.2020 määrus muutmata.

2. Jätta määruskaebus rahuldamata.

3. Jätta määruskaebemenetluse kulud menetlusosaliste endi kanda, v.a YY-le riigi

õigusabi osutanud advokaadi tasu ja kulud, mis jätta Eesti Vabariigi kanda.

Edasikaebamise kord

Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul alates määruse

ärakirja kättesaamisest.

Asjaolud ja menetluse käik

1. XX (avaldaja) esitas 13.12.2019 Harju Maakohtule avalduse nõusoleku saamiseks alaealisele

tütrele YY-le (puudutatud isik, laps) kuuluva ½ mõttelise osa korteriomandist aadressil XXX,

Tallinn laenu tagatisena koormamiseks, müümiseks, selle asemele uue korteri aadressil UUU

(valmib 2021. aasta jaanuaris) soetamiseks, millest ½ hakkaks samuti kuuluma lapsele ja

lapsele kuuluva osa koormamiseks hüpoteegiga kodulaenu tagamiseks.

Uue korteri broneerimislepingu kohaselt tuleb 2020. aasta veebruaris sõlmida võlaõiguslik

leping ning maksta sissemaks, mis on 15% korteri hinnast (18 055 eurot). Sissemaksu summat

taotleb avaldaja krediidina pangalt olemasoleva korteri tagatisel ning kavatseb tagastada

pangale korteri müügi järgselt. Ülejäänud osa (85%) korteri ostuhinnast makstakse panga poolt

välja enne uue korteri asjaõigusliku müügilepingu sõlmimist. 2020. aasta suvel kavatseb

avaldaja müüa olemasoleva korteri, mille eest saadud rahast arvestatakse maha laenatud

18 055 eurot ja korteri laenujääk, mis on hetkel alla 25 000 euro.

Senine korter oli perele väikeseks jäänud, lastele oli vaja eraldi tube. Soov oli kolida

rahulikumasse ja turvalisemasse keskkonda Tallinna lähiümbruses. Lisaks oli soov vahetada

vana kortermaja uue vastu, sest vanas majas ei teostata renoveerimis- ja uuendustöid, mistõttu

olid eluruumides ventilatsiooniprobleemid (esines hallitust).

2. Lapsele riigi õigusabi korras määratud esindaja vandeadvokaat Andres Lusmägi (lapse

esindaja) toetas avaldust. Kui anda luba korteri müümiseks selliselt, et see tuleb müüa

turuhinnaga, siis esindaja hinnangul lapse vara tehingutega ei väheneks, vaid kasvaks.

Paraneksid ka olmetingimused. Vara kasvamiseks oli vajalik korterite koormamine.

3. Tallinna linn Mustamäe Linnaosa Valitsuse kaudu (eestkosteasutus) ei toetanud avaldust.

Eestkosteasutus teostas 09.01.2020 kodukülastuse. Peres oli kaks täiskasvanud ja kaks last.

Senine korter oli heas korras ja renoveeritud. Sealhulgas oli renoveeritud ka vannituba,

dušinurgas silikoonil oli näha hallitust, kuid see oli kergesti vahetatav. Tube oli kokku kolm;

lapsed elasid ühes toas. Avaldaja selgitas, et kui suvel õnnestub korter ära müüa, üüriksid nad

senikaua uut korterit, kuni saavad uude korterisse sisse kolida. Uues korteris hakkaksid elama

avaldaja koos elukaaslase ja kahe lapsega. Lapse kooli asukoht ja pere teise lapse lasteaia

asukoht jääksid samaks. Broneerimistasu 5 000 eurot oli juba tasutud. Küsimusele, kas on

mõeldud lapsele kuuluva kaasomandiosa hüpoteegiga koormamise vältimisele, vastas avaldaja,

et pank ei ole sellega nõus. Laps ise avaldas, et sooviks hea meelega uude korterisse kolida.

On igati mõistetav soov soetada perele suurem elukoht, et lastel oleksid eraldi toad, kuid vanem

peab oma vanema õigusi teostades pidama alati silmas lapse parimaid huve. Lapse vara

kasutamisel kehtib eeldus, et seda tuleb püüda säilitada lapse jaoks ning võimaluse korral

suurendada ja anda lapsele täisealiseks saamisel üle. Kuigi laenu soovib võtta avaldaja, siis

laenu tagatiseks oleks mitte ainult avaldajale kuuluv kinnisasja osa, vaid ka lapsele kuuluv osa.

Ostetava korteriomandi koormamine hüpoteegiga omaks väga pikaajalist iseloomu. Nimelt

soovib avaldaja laenu võtta 30 aastaks, s.t lapsele kuuluv vara oleks hüpoteegiga koormatud

tema 41. eluaastani. Kuivõrd praegusel juhul kaasneb uue eluaseme soetamisega varaliselt suur

ja pikaajaline kohustus, mis ei ole lapse huvides, peaks lapsevanem otsima võimalusi vältimaks

tagatise seadmist lapsele kuuluvale kinnisvara osale. Vastutust, kas lapsevanem saab perele

soetada suurema ja hinnalisema elukoha, ei tohiks panna kinnisvara omanikust lapse õlule.

Maakohtu määrus

4. Maakohus jättis avalduse rahuldamata ja menetluskulud menetlusosaliste endi kanda, v.a

lapsele riigi õigusabi osutanud advokaadi tasu ja kulud, mis jättis riigi kanda.

Perekonnaseaduse (PKS) kohaselt oli taotletud tehingute tegemiseks vajalik kohtu nõusolek.

PKS § 123 lg 1 kohaselt teeb kohus kõiki lapsesse puutuvaid asju läbi vaadates esmajoones

lapse huvidest lähtuva lahendi, arvestades kõiki asjaolusid ja asjaomaste isikute õigustatud

huvi.

Kohus ei olnud esitatud nõude põhjal veendunud, et avaldaja taotletavad tehingud olid alaealise

lapse huvides. Kahtlusi ei olnud selles, et perekonnasisesed suhted olid sõbralikud ja üksteist

toetavad ning laps oleks ise kõnesoleva tehinguga nõus. Siiski tuli nõustuda eestkosteasutusega,

et uue eluaseme soetamisega kaasneb varaliselt suur ja pikaajaline kohustus, mis ei ole lapse

huvides ning seetõttu peaks lapsevanem otsima võimalusi vältimaks tagatise seadmist lapsele

kuuluvale kinnisvara osale. Avaldaja soovis uue korteri soetamiseks võtta laenu 30 aastaks, s.t

lapsele kuuluv vara oleks hüpoteegiga koormatud tema 41. eluaastani. Perele suurema elukoha

soov on mõistetav, kuid seda ei tohiks teha lapsele kuuluvat vara nii suure ja pikaajalise

kohustusega koormates.

Menetluskulud tuli tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 172 lg 1 alusel jätta selle

kandnud isiku kanda. Riigi õigusabi kulud tuli jätta riigi kanda.

Määruskaebus

5. Avaldaja palus maakohtu määrus tühistada ja teha uus, millega avaldus rahuldada.

Maakohtu määrus ei olnud lapse huvides. Kohus jättis põhjendamatult arvestamata lapse

esindaja arvamusega. Ka lapse praegune vara oli koormatud hüpoteegiga, mille jääk oli

24 729,02 eurot. Laenumakse viimaseks kuupäevaks oli 11.02.2035. Korteri turuväärtus oli

85 000-90 000 eurot. Korteri suurus oli 59 m2. Soetatava korteri väärtus oli 153 700 eurot, mida

tasuti omavahenditest, mitte lapse vara arvelt. Oluline on, laps ise ei ole laenuvõtja. Sõlmitavate

tehingute tulemusena paraneb oluliselt lapse varaline seis, lapsed saavad eraldi toad. Seisukoht,

et uus ja parem eluruum tuleks muretseda lapse vara koormamata, oli elukauge. Asjaolu, et

korterit jääb koormama hüpoteek, ei takistanud lapsel, kes on jõudnud täisealiseks, nõuda

kaasomandi lõpetamist. Selleks ajaks oli oluliselt vähenenud ka laenukohustus. Tegu ei olnud

lapse ainsa varaga. Lapsele kuulus ka E kinnistu Tartumaal X vallas X külas, mida sai vajadusel

realiseerida. Eestkosteasutus jättis tähelepanuta, et lapsele ja avaldajale kuuluv korter oli

kaasomandis, mitte lapse ainuomandis, milles käsutamine on oluliselt lihtsam kui

kaasomandisse kuuluva vara käsutamine.

Menetluse edasine käik

6. Lapse esindaja palus jätta määruskaebus rahuldamata ja maakohtu määrus muutmata.

Kohtulahendist nähtusid kaalutlused, millest tulenevalt jõudis kohus määruse resolutsioonis

kajastatud järelduseni. Kohtu hinnangul ei olnud lapse huvides lapsele kuuluva kinnisasja osale

30 aastaks tagatise seadmine. Määruskaebus ei kummuta kohtu tuvastatud asjaolusid uuele

korteriomandile seatava hüpoteegi kohta. Välja ei ole toodud, missugust õigusnormi on

maakohus määruse tegemisel rikkunud.

7. Eestkosteasutus palus samuti jätta määruskaebus rahuldamata ja maakohtu määrus

muutmata. Avaldaja taotletavad tehingud ei olnud lapse huvides. Kavandatavate tehingute

tulemusena ei paranenud lapse varaline seis oluliselt. Uue eluaseme soetamisega kaasneks

varaliselt suur ja pikaajaline (30-aastane) kohustus. Kuigi laenu soovib võtta avaldaja, on laenu

tagatiseks ka lapsele kuuluv korteriomandi osa. Eestkosteasutus oli esialgse arvamuse andmisel

teadlik, et praegune korter kuulub avaldajale ja lapsele kummalegi ½ osades ning pidas seda

arvamuse andmisel silmas.

8. Maakohus võttis määruskaebuse menetlusse, jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas

kaebuse lahendamiseks ringkonnakohtule.

9. Ringkonnakohus kuulas 07.02.2020 ära lapse, kes avaldas, et läheks hea meelega uude

korterisse elama. Ta on ka kuulnud, et kui ema ei saa laenu maksta või unustab maksta, võetakse

korter ära. Laps ei tea, kas avaldajal on teisi laenu saamise võimalusi. Kui vaja, siis kasuisa

aitab.

Määruse põhjendused

10. Ringkonnakohus leiab, et määruskaebus tuleb jätta TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel koosmõjus

TsMS §-ga 659 rahuldamata. Ringkonnakohus möönab, et maakohus rikkus menetlusõiguse

normi, kui jättis vanema kui 10-aastase lapse ärakuulamata, kuid ringkonnakohus kõrvaldas

selle puuduse ja veendus, et praegusel juhul ei viinud rikkumine ebaõige lahendi tegemiseni.

Määruskaebus tuleb jätta rahuldamata.

Kohtu kohustus kuulata ära vanema kui 10-aastase lapse seisukoht teda puudutavas asjas

tuleneb TsMS § 5521 lg-st 1. Lapse ärakuulamisest loobumine on võimalik üksnes mõjuval

põhjusel (TsMS § 5521 lg 3). Maakohus last ära ei kuulanud ja jättis ärakuulamata jätmise ka

põhjendamata. Menetlusökonoomia kaalutlustel kuulas ringkonnakohus lapse ise ära ja

veendus, et ärakuulamata jätmine ei mõjutanud lahendi lõpptulemust. Laps oli teadlik avaldaja

esitatud avaldusest ja oli hea meelega valmis uude korterisse minema. Ta oli ka kuulnud

räägitavat pandist ja tõsiasjast, et kui panga ees kohustusi korrektselt ei täideta, esineb võimalus,

et korter võetakse ära. Samas ei võimaldanud lapse noor iga ja vähene elukogemus mõista

tehingute potentsiaalseid õiguslikke tagajärgi tema kui senise ja tulevase korteri ½ osa omaniku

jaoks, sh seda, kuidas mõjutavad tehingud tema varakogumit. Seega ei saa lapse arvamusega

lahendi tegemisel arvestada.

Järgnevalt selgitab ringkonnakohus, et alaealise lapse nimel tehingute tegemiseks nõusoleku

andmise otsustamine on kohtu kaalutlusotsus, millesse kõrgema astme kohus sekkub juhul, kui

alama astme kohus on ületanud diskretsiooni piire või rikkunud oluliselt menetlusõiguse normi.

Maakohtu määruses, v.a osas, milles kohus jättis lapse isiklikult ärakuulamata, neid puudusi

ringkonnakohtu hinnangul ei esine. Maakohus on lahendi tegemisel lähtunud esmajoones lapse

huvidest ning oma järeldusi piisavalt ja jälgitavalt põhjendanud. Vastuseks määrusekaebuse

esitaja väidetele märgib ringkonnakohus järgmist.

Peamiseks põhjuseks, miks kohus jättis tehingute tegemiseks nõusoleku andmata, oli asjaolu,

et lapsele kuuluvat osa kavandati 30 aastaks koormata hüpoteegiga, mis peab ära katma

ca 100 000 euro suuruse laenu tagastamise nõude (lõpliku summa suurus sõltus sellest, kui

palju jääb senise korteri müügist raha alles pärast 18 055 euro suuruse laenu tagastamist ja

senise korteri tagatisel võetud laenu jäägi tasumist, mis oli 24.01.2020 seisuga 24 729,02 eurot

(lk 13 pöördel, lk 47)) ja teataval määral kõrvalnõudeid.

Hüpoteek on tehinguline pandiõigus kinnisasjale (mh korteriomandile). See annab hüpoteegi

järgi õigustatud isikule õiguse rahuldada oma hüpoteegiga tagatud nõuded koormatud

kinnisasja arvel. Kusjuures hüpoteegipidajal on õigus saada oma nõue rahuldatud

eelisjärjekorras kinnisasja omaniku (pantija) teiste võlausaldajate ees. Hüpoteegiga saab tagada

nii nõudeid kinnisasja omaniku kui muu isiku vastu, s.t võlgnik ja pantija (koormatud kinnisasja

omanik) võivad erineda (vt ka asjaõigusseaduse (AÕS) § 325 lg 1, § 278).

Seega kuulub hüpoteegiga koormatud kinnisasi laenuvõla korral võõrandamisele sõltumata

sellest, kes on suhtes pangaga kohustatud laenu tagastama (laenuvõtja). Väide, et korteri

soetamiseks võtab laenu avaldaja, ei mõjuta asjaolu, et sõltuvalt avaldaja maksevõimest või

maksedistsipliinist, võib laps jääda oma varast ilma, sest tema vara on koormatud avaldaja

võetud laenu tagatiseks seatud hüpoteegiga. See võimalus kestab kogu laenuperioodi jooksul

ehk praegusel juhul 30 aasta vältel, kuni laps saab 41 aastaseks.

Iseenesest on õige, et ühel hetkel võib laps nõuda kaasomandi lõpetamist ja seeläbi vabaneda

pandiga koormatud kinnisasja omaniku kohustusest hüpoteegipidaja ees. Kuid üldteada on

asjaolu, mida on ka kohtupraktikas korduvalt nenditud, et hüpoteegi olemasolu (esmajoones

hüpoteegiga tagatud nõude suurus) mõjutab kinnisasja väärtust, seda vähendades (vt nt

Riigikohtu 18.04.2017 otsust asjas nr 3-2-1-19-17, p 16.2; 15.02.2017 otsust asjas

nr 3-2-1-140-16, p 20). Seega ei saaks hüpoteegi ja sellega tagatud nõude tõttu laps sama

turusituatsiooni jätkudes 30 aasta jooksul oma osa müümisel summat, mis vastab poolele

153 700 eurost, mis on avaldaja hinnangul soetatava korteri väärtus.

Taotletavaid tehinguid ei muuda lapse parimatele huvidele vastavaks asjaolu, et ka praegune

vara on koormatud hüpoteegiga. Nimelt on senisele korterile seatud hüpoteegi ja laenujäägi

proportsioon vara väärtusega võrreldes parem, kui see on kavandatava korteri soetamisel.

Senisele korterile on seatud 702 000 krooni ehk 44 865,98 euro suurune hüpoteek (lk 47

pöördel), mis tagab laenu, mille jääk 24.01.2020 seisuga oli 24 729,02 eurot (lk 47); samal ajal

kui korteri väärtus on hinnanguliselt 85 000-90 000 eurot (lk 51). Kavandatava korteri väärtus

on suurem, olles hetkel 153 700 eurot (13-14), kuid selle soetamiseks võetav laen on oluliselt

suurem senisest laenujäägist, olles vähemalt 2/3 korteri ostuhinnast, ja hüpoteek veelgi suurem.

Eestkosteasutus on tuvastanud, et ka praegusel hetkel on lapsel head olmetingimused. Samas ei

saa ühelgi juhul seada lapse õlule kohustust seista hea kogu perele (sh vennale ja kasuisale)

parema eluaseme soetamise eest, pannes ta selle eest vastutama isikliku varaga. Just vanematel

on kohustus oma lapse eest hoolitseda (PKS § 116 lg 2), sh tagada lapsele parimad võimalikud

elamistingimused. Asjaolu, et lapsele kuulub veel üks kinnisasi, ei ole praeguse avalduse

lahendamise seisukohalt relevantne. Alaealise lapse vara ei kuulu mitte pere soovidele ja

vajadustele vastavalt realiseerimisele, vaid vanemal tuleb vara võimaluse korral suurendada ja

lapse täiskasvanuikka jõudmisel üle anda.

Tuginedes TsMS § 172 lg-tele 1 ja 3 jätab ringkonnakohus määruskaebemenetluse kulud poolte

endi kanda, v.a lapsele määratud esindaja kulud, mille kohus jätab riigi kanda. Tulenevalt

kulude jaotusest puudub vajadus neid rahaliselt kindlaks määrata. Riigi õigusabi osutanud

advokaadi tasu küsimuse lahendab kohus vastava taotluse saamisel eraldi määrusega.

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

Ulvi Loonurm

Meeli Kaur

Mati Maksing