2-19-2005/25 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

1(14)

Tsiviilasi nr: 2-19-2005

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Krista Kirspuu, Peeter Pällin, Indrek Soots

Otsuse tegemise aeg ja koht

31.01.2020, Tallinn

Tsiviilasja number

2-19-2005

Tsiviilasi

Estren Building OÜ hagi SRV Real Estate OÜ vastu

hüvitise 11 526 euro ja kahju 639 euro saamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 30.04.2019 otsus

Tsiviilasja hind

apellatsioonimenetluses

12 165 eurot

Kaebuse esitaja ja kaebuse

liik

Menetlusosalised ja nende

esindajad

SRV Real Estate OÜ apellatsioonkaebus

Hageja (apellatsioonimenetluses vastustaja): Estren Building

OÜ (registrikood 14223637, asukoht Mardi tn 6-213, 10113

Tallinn), lepingulised esindajad vandeadvokaat Ott Lepmets

ja advokaat Tauri Tigasson (e-post XXX; XXX)

Kostja (apellatsioonimenetluses apellant): SRV Real Estate

OÜ (registrikood 12106376, asukoht Roosikrantsi tn 11,

10119 Tallinn), lepinguline esindaja vandeadvokaat Priit

Manavald (e-post XXX)

Istungi toimumise aeg

09.01.2020

RESOLUTSIOON:

1. Jätta Harju Maakohtu 30.04.2019 otsus lõppjärelduses muutmata, muutes

osaliselt otsuse põhjendusi.

2. SRV Real Estate OÜ apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.

3. Poolte menetluskulud ringkonnakohtus jätta SRV Real Estate OÜ kanda.

4. Mõista SRV Real Estate OÜ-lt Estren Building OÜ kasuks välja menetluskulude

katteks 1 296 eurot. Hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb SRV Real

Estate OÜ-l Estren Building OÜ-le tasuda alates menetluskulude suurust

kindlaks tegeva lahendi jõustumisest kuni täitmiseni viivist VÕS § 113 lg 1 teises

lauses ettenähtud ulatuses.

2(14)

Tsiviilasi nr: 2-19-2005

5. Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult

Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte

pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses

Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise

esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise

menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid.

Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt

määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab

menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks

ta menetlusabi taotleb.

Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud

1. Estren Building OÜ esitas 06.02.2019 Harju Maakohtusse hagi SRV Real Estate OÜ

vastu hüvitise 11 526 euro ja kahju 639 euro saamiseks. Hageja ja kostja sõlmisid

13.06.2017 kinnistu müügi- ja asjaõiguslepingu, mille esemeks oli Harju maakonnas,

Saku vallas, Saustinõmme külas, Ristiku tee 1 asuv kinnistu koos selle oluliste osade

ja päraldistega.

2. Ehitusloa menetluses teatati hagejale, et kinnistule ei ole tagatud nõuetekohast

veevarustust, sest detailplaneeringus ettenähtud hüdrant ei taga vajalikku kustutusvee

hulka. Nii kanti vaidlusaluse kinnistu osas ehitisregistrisse märkus, et tuletõrje

veevarustus ei ole tagatud vastavalt standardi EVS 812-6:2012+A1:2013 nõuetele.

Selgituseks märgiti, et detailplaneeringus antud piirkonnas on ette nähtud hüdrandid,

mis tegelikult ei ole välja ehitatud ning projektis ei saa neid näidata tuletõrje

veeallikana. Eeltoodust tulenevalt keeldus Päästeamet ehitusluba kooskõlastamast.

Märkuse mõte ja ehitusloa väljastamisest keeldumine ei peitu küsimuses, kas

tegelikult on detailplaneeringu järgsed hüdrandid välja ehitatud või mitte, vaid kas

need tagavad nõuetekohase veevarustuse tuletõrjevee jaoks.

3. Detailplaneeringu seletuskirja punkti 3.3 järgi saadakse tulekustutusvesi hüdrantidest,

mis paiknevad transpordimaa kinnistutel ning tulekustutusvesi peab vastama EVS

812-6 nõuetele. Vaidlust ei ole selles, et antud juhul paikneb hüdrant kohal, kus

detailplaneering ette näeb, kuid tulekustutusvesi (veesurve) ei vasta EVS 812-

6:2012+A1:2013 nõuetele. Teisisõnu on kostja müüdud kinnistust 100 m raadiuses

detailplaneeringu kohane hüdrant küll olemas, kuid see ei taga nõuetekohast survet,

mida detailplaneering ja määrus nr 17 nõuavad. Seega detailplaneeringu järgi

väljaehitatud hüdrant ei taganud nõuetekohast kustutusvee hulka, s.t kinnistul oli

puudulik veevarustus. Hageja teavitas kostjat nimetatud puudustest oma 07.12.2017 e-

kirjaga. Hoidmaks ära hagejale ajas suurenevat kahju, nõustus Päästeamet vahepealsel

ajal ehitusloa tingimuslikult kooskõlastama. Tingimuseks oli kohustus paigaldada

kinnistule tuletõrjevee mahuti ja kuivhüdrant. Ühtlasi oli eelnimetatu hoonetele

kasutusloa saamise eelduseks.

4. Kostja reklaamis kinnistut kui detailplaneeringuga hõlmatud krunti, mille kogu taristu

on valminud, kinnistu varustatud vee-, kanalisatsiooni- ja elektriühendusega ning isegi

liitumistasud on hinna sees. Tegelikkuses müüs kostja hagejale kinnistu, mille

infrastruktuur veevarustuse näol ei vastanud detailplaneeringule, õigusaktidest

tulenevatele nõuetele ega tuleohutusstandardile. Kostja oli kogu protsessi vältel teadlik

hageja soovist ehitada kinnistule kasutusnõuetele vastav elamu. Kui kinnistu

müügikuulutuse järgi vastab kinnistu detailplaneeringule ja kinnistu kogu taristu on

valmis ehitatud, kuid tegelikult on detailplaneeringus sätestatud nõuded ja taristu on

puudustega (hüdrant ei taga piisavat survet), siis ei vasta kinnistu lepingutingimustele.

3(14)

Tsiviilasi nr: 2-19-2005

5. Riigikohus on leidnud, et kinnisasi ei vasta lepingutingimustele ka siis, kui

müügilepingu kohaselt peab saama kinnistule ehitada, aga see eeldab ostjalt

ebamõistlikke pingutusi. Ehitusloa kooskõlastamiseks tuli Päästeameti märkuse

kohaselt kinnistule paigaldada 36 m3 suurune tuletõrjevee mahuti ja kuivhüdrant.

Teostatud tööd põhjustasid hagejale kahtlemata ebamõistlikke pingutusi, sest need olid

mahukad ning moodustasid ca 21% kinnistu ostusummast. Eeltoodut arvestades

puuduliku veevarustusega kinnistu ei vastanud lepingutingimustele või vähemalt

keskmisele kvaliteedile.

6. Hageja hinnangul on ekslik kostja väide, et tema lepinguline vastutus hageja ees on

välistatud, sest veehulga tagamise kohustus lasub seadusest tulenevalt AS-il Saku

Maja. Kostja ei pruugi vastutada vee-ettevõtja kohustuse täitmise eest, kuid kostja

vastutab selle eest, et ta müüs hagejale puudusega kinnistu. Asjaolu, et kolmandal

isikul on seadusest tulenev kohustus veesurve tagada, ei välista kostja kui müüja

lepingulist vastutust. Kostja pidi puudulikust veevarustusest hagejat teavitama, aga ei

teinud seda. Kostja vastutus võib olla välistatud või piiratud eeskätt juhul, kui hageja

ei teavitanud kostjat puudustest või ei lasknud asja üle vaadata. Vaidlust ei ole, et

väliselt olidki detailplaneeringu kohased hüdrandid välja ehitatud, kuid nendes ei

olnud tegelikult tagatud nõuetekohast vee hulka. Kuivõrd puuduliku veevarustuse

puhul oli seega tegemist varjatud puudusega, siis ei pidanud hageja seda tavapärase

ülevaatamise käigus avastama. Puudulikust veevarustusest teavitas hageja kostjat

07.12.2017 e-kirjas. Hageja teavitusest ja järgnevate e-kirjade sisust ning mõttest

nähtub, et hageja teavitas kostjat puudusest ja palus tal asja parandada, s.o andis

täiendava tähtaja. Kuivõrd hageja ei määranud konkreetset tähtaega, siis tuleb VÕS §

114 lg 1 lause 2 alusel eeldada, et hageja andis puuduse kõrvaldamiseks mõistliku

täiendava tähtaja. Hageja kõrvaldas kinnistu puudused ise 2018. aasta oktoobrikuu

lõpus, s.t ca 11 kuud hiljem. Üheteistkuulist perioodi saab kahtlemata pidada

mõistlikuks ajaks.

7. Hageja on seisukohal, et sisutühi on kostja viide VÕS § 237 lg-le 1 kinnistu

müügilepingu punkti 1.8 valguses. Tegemist on tühise kokkuleppega VÕS § 106 lg 2

valguses. Ühtlasi on väärad ning vastutuse osas asjakohatud kostja väited, et hageja ei

teinud koostööd teiste asjaosalistega probleemi lahendamiseks. Hageja teavitas kostjat

veevarustuse puudumisest, millest olid teadlikud kõik asjaga seotud isikud – kostja,

AS Saku Maja ja Watercom OÜ. Hageja suhtles kostjaga probleemi lahendamise

eesmärgil kuni 2018. aasta augustini. Seejuures suhtles kostja AS-iga Saku Maja.

Eksitav on kostja väide, et kuivõrd DD ei ole kostja juhatuse liige, siis ei saanud tema

08.12.2017 ega järgnevatest e-kirjadest tuleneda kohustusi. Kostja viide kinnistute

hinnakirjale jääb müügikuulutuse varjus ebaoluliseks. Kui kostja oma kodulehel teisi

tingimusi näitab, siis tuleb sellele ilmtingimata ka müügikuulutuses viidata.

8. Hageja hinnangul ei ole alust väljamõistetava kahjuhüvitise vähendamiseks. Hageja

ootas ligi 11 kuud kostja ja AS Saku Maja järel, et nad tagaksid kinnistule

nõuetekohase veevarustuse. Kuivõrd kostja ega AS Saku Maja probleemi ei

lahendanud ning kasutusloa väljastamine kinnistutele muutus edasilükkamatuks, siis

täitis hageja Päästeameti lisatingimuse ise ning tagas nõuetekohase veevarustuse 2018.

aasta oktoobri lõpuks.

Kostja vastuväited

9. Kostja ei tunnista hagi ja palub jätta selle rahuldamata. Kostja on seisukohal, et

vastavalt detailplaneeringule ei olnud ette nähtud kinnistul paiknevat tuletõrjevee

mahutit ega kuivhüdranti. Tuletõrje kuivhüdrandid olid välja ehitatud vastavalt

detailplaneeringu nõuetele ja paiknesid müüdud kinnistuga külgneval Ristiku tee

4(14)

Tsiviilasi nr: 2-19-2005

transpordimaa kinnistul, mida kinnitab ehitisregistri väljavõte. Pumpla asub kinnistul

Õie tee 8 ja kuulub AS-ile Saku Maja, torustik ja hüdrandid asuvad Ristiku tee

transpordimaa kinnistul ja kuuluvad AS-ile Saku Maja isikliku kasutusõiguse alusel.

Kostja leiab, et hagejal oli võimalus hüdrantide olemasolu looduses visuaalselt

kontrollida.

10. Kostja ei nõustu sellega, et hüdrandi veesurve ei vastanud standardi EVS 812-

6:2012+A1:2013 nõuetele, sest tegemist on kuivhüdrantidega, milles ei ole ega peagi

olema veesurvet. Kuivhüdrandis puudub üldse vesi, kui see ei ole parajasti tule

kustutamiseks kasutusel. Kostja ei vaidle vastu sellele, et tuletõrjevee kuivhüdrantides

ei olnud ehitusloa taotlemise ajal tagatud piisav kustutusvee hulk, kuid leiab, et selle

tagamine ei ole kinnistu müüja kohustus. Tuleohutuse seaduse kohaselt tagab

tuletõrjehüdrandi korrashoiu veetorustiku valdaja. Tuletõrjehüdranti teenindava

torustiku ja pumpla korrashoiu ning piisava kustutusvee hulga tagab vee-ettevõtja.

Vee-ettevõtjaks antud regioonis on määratud AS Saku Maja. Ka tuletõrjevee torustike

ja pumpla valdajaks on AS Saku Maja.

11. Kostja leiab, et kinnistu puuduseks ei saa olla oma seadusest tuleneva kohustuse

(tuletõrjevee tagamine hüdrantides) mittetäitmine kolmanda isiku poolt. Selle

probleemi lahendamine kostja poolt oli võimatu, sest tuletõrjevee tagamiseks oli

vastavalt kehtivale detailplaneeringule kaks moodust: ehitada välja puurkaevu juurde

kaheastmeline pumpla tuletõrjeveereservuaariga 100 m³ või rekonstrueerida puurkaev

nii, et arvestuslik vooluhulk ületaks vaadeldaval alal nõutava taseme. Kuna vastav

kinnisasi ja tehnikaseadmed kuulusid AS-ile Saku Maja, ei olnud nende tööde

teostamine kostja poolt võimalik. Hageja väidab, et teavitas kostjat kinnistu puudustest

ja esitas nõude puuduste kõrvaldamiseks oma 07.12.2017 e-kirjaga. Kostja hinnangul

ei sisalda nimetatud e-kiri VÕS § 220 lg 2 ette nähtud teavet. Ka hilisemates

pöördumistes ei ole esitatud nõuet kinnistu väidetava puuduse kõrvaldamiseks. Kui

hageja nõue oleks nõuetekohaselt esitatud, olnuks kostjal õigus puudus likvideerida

mõistliku tähtaja jooksul vastava nõude saamisest. Antud juhul ei ole hageja nõuet

nõuetekohaselt esitanud ja seega ei ole ka tähtaeg kulgema hakanud.

12. Hageja väidab, et kostja lubas oma vastuses hagejale juba järgneval tööpäeval alustada

kinnistul esinevate puuduste kõrvaldamisega. Kostja ei ole tuletõrjevee puudumist

kuivhüdrantides kunagi pidanud kinnistu puuduseks. Kuna aga tuletõrjevee süsteem

ehitati välja kostja õiguseellase Metsaveere Majad OÜ tellimusel ja see võõrandati

OÜ-le Watercom, kes selle omakorda võõrandas AS-ile Saku Maja, oli DD kursis

selle projekti võimalike kitsaskohtadega. DD soovis hagejat aidata ja pöördus

praeguse ja eelmise tuletõrjevee süsteemi omaniku poole aktuaalse informatsiooni

saamiseks. Hageja on aga püüdnud seda tõlgendada kostjapoolse kohustuse

tunnistamisena. Arvestades asjaolu, et DD ei ole kostja juhatuse liige ega oma muul

alusel õigust äriühingut esindada, ei saanud hageja e-kirjas sisalduvat lauset pidada

võlatunnistuseks.

13. Kostja hinnangul ei saanud hageja müügikuulutusest välja lugeda, et mingeid

lisakulutusi ehituse alustamiseks tegema ei pea ja et taristuga ühinemine on võimalik

koheselt. Hageja väide, et kostja varjas lepingueelsete läbirääkimiste käigus tema eest

tuletõrjeveega seonduvat, on väär. Müügieelsete läbirääkimiste ajal oli kostja

koduleheküljele välja pandud Metsaveere kinnistute hinnakiri, milles oli viide

võimalikele lisakulutustele. Lepingu punkt 1.6 ei sisalda mingeid kinnitusi tuletõrjevee

mahutite ega hüdrantide kohta. Lepingu tekst kooskõlastati poolte poolt läbirääkimiste

käigus ja see kitsendab oluliselt müüja kinnitusi võrreldes kuulutuses tooduga.

14. Hageja on müügilepingu sõlminud oma majandus- või kutsetegevuses kinnitades, et ta

ostab lepingu eseme sellises seisukorras nagu see lepingu sõlmimise hetkel on, et ta on

5(14)

Tsiviilasi nr: 2-19-2005

teadlik lepingu eseme hoonestamise reeglitest ja võimalustest ning loobub õigusest

kasutada õiguskaitsevahendeid lepingus eraldi nimetamata kvaliteediprobleemide

osas. Seega ei olnud hageja ise piisavalt hoolas välja selgitamaks hoonestamise

võimalusi ja tal pole õigust esitada hagis toodud kahju hüvitamise nõuet.

15. Kostja leiab, et isegi juhul, kui kostja oleks vastutav tuletõrjevee puudumise eest, ei

ole hageja poolt probleemi lahendamiseks valitud meetmed ja tehtud kulutused

vajalikud ja mõistlikud ning seetõttu ei kuulu ka hüvitamisele. Lisaks on hageja jätnud

tähelepanuta kahju hüvitamise eesmärgi küsimuse. Kostja hinnangul tuleks ka

õigusabikulude nõue jätta rahuldamata.

Esimese astme kohtu otsus

16. Maakohus rahuldas hagi ja mõistis kostjalt hageja kasuks välja hüvitise 11 526 eurot,

kahju 639 eorot, menetluskulud jättis kostja kanda ning mõistis välja menetluskulud

kostjalt 2 544 eurot ja viivise menetluskulude tasumisega viivitamisel.

17. Otsuse põhjenduste kohaselt leidis maakohus, et selleks, et otsustada, kas kostja on

lepingut rikkunud ja müünud kinnistu, mis ei vasta lepingutingimustele, tuleb seega

esmalt tuvastada, millistele tingimustele pidi lepingu esemeks olev kinnistu vastama.

18. Hageja selgitab, et ta lähtus lepingu sõlmimisel kinnistu müügikuulutusest Kostja

väidab, et kuulutuses toodud info läbirääkimise käigus muutus. Kohtu hinnangul ei

tõenda müügikuulutuse raport, et hageja ei lähtunud lepingu sõlmimisel

müügikuulutusest, sest leping sõlmiti poolte vahel 13.06.2017 ning müügikuulutuse

raportist nähtuvalt oli müügikuulutus aktiivne 15.05.2017 kuni 31.12.2018, seega oli

müügikuulutus aktiivne lepingu sõlmimise hetkel. Kostja on ise kinnitanud, et

võrreldes kuulutusega muutus lepingus vaid hind ja kinnistul endal ei olnud midagi

teistmoodi (tlk 73). Eeltoodust tulenevalt saab järeldada, et hageja lähtus lepingu

sõlmimisel müügikuulutuses toodust.

19. Kostja müügikuulutusest tulenevalt on kinnistu hõlmatud kehtiva detailplaneeringuga

ja kogu taristu on valmis ehitatud. Ehitusloa taotluse menetluses tehti aga vaidlusaluse

kinnistu kohta 16.11.2017 märkus, et tuletõrje veevarustus ei ole tagatud vastavalt

standardi EVS 812-6:2012+A1:2013 nõuetele, mille alus tuleneb siseministri

07.04.2017 määrusest nr 17 „Ehitisele esitatavad tuleohutusnõuded ja nõuded tuletõrje

veevarustusele“ § 54 lg 1 ja 2. Kohtu hinnangul ei saa kinnistu vastata

lepingutingimustele,

kui

kinnistu

müügikuulutuses

on

viide

kehtivale

detailplaneeringule,

kuid

ehitusloa

taotluse

menetluses

on

selgunud,

et

detailplaneering on puudusega.

20. Kohtu hinnangul on kostja viide lepingu punktile 1.8. asjakohatu. Kohtule nähtub

lepingu punktist 1.8., et hageja ostab eseme sellise füüsilise ja õigusliku seisukorraga

nagu see lepingu sõlmimise hetkel oli. Kohtu hinnangul on aga asjaolu, et tuletõrje

veevarustus ei olnud tagatud vastavalt standardile kinnistu varjatud puudus, millest

hageja lepingu sõlmimise hetkel teadlik ei olnud ja mida tal ei olnud võimalik märgata

asja ülevaatamise või detailplaneeringuga tutvumise käigus.

21. Kostja leiab, et ta ei ole väljendanud, et puudulik veevarustus on kinnistu puuduseks,

kuid ometigi on 08.12.2017 e-kirjas andnud mõista, et hakkab lisatingimusega

tegelema. Kohtu hinnangul ei saa nimetatud e-kirjast välja lugeda muud, kui et kostja

hakkab puudusega tegelema. Kostja leiab aga, et kuivõrd DD ei ole kostja juhatuse

liige ega oma muul alusel õigust kostjat esindada, siis ei saanud tema 08.12.2017 ega

järgnevatest e-kirjadest tuleneda kostjale kohustusi.

22. Kohus leiab, et DD käitumine on mõjutanud hagejat mõistlikult uskuma, et ta on

kostja esindaja. DD on suhelnud lisatingimuse täitmise osas hagejaga pika aja vältel.

Eeltoodust tulenevalt on igati mõistlik hageja eeldus, et DD käitus kui kostja esindaja

6(14)

Tsiviilasi nr: 2-19-2005

vahendades tuletõrjeveemahutiga seotud küsimusi. Kostja pidi olema teadlik, et DD

tegutseb tema nimel esindajana arvestades pooltevahelise suhtluse pikkust ja

omakorda suhtlust AS-iga Saku Maja, vastasel juhul oleks kostja DD tegevuse

vaidlustanud. Kostja seda teinud pole. Kostja on talunud DD tegevust seoses

tuletõrjevee tingimuse täitmisega. Kohus leiab, et DD saab käsitleda kui kostja

esindajat.

23. Seejuures on kohus seisukohal, et kinnistu ei vasta lepingutingimustele ka seetõttu, et

sellele ehitamine eeldas hagejalt ebamõistlikke pingutusi. Kostja ei ole vastu vaielnud

asjaolule, et ta teadis hageja plaanidest kinnistule ehitada. Seejuures tuleneb lepingu

punktist 1.2.1, et kinnistu sihtotstarve on 75% elamumaa ja 25% ärimaa (tlk 4

pöördel). Kohtu hinnangul ei vastanud kinnistu seega lepingutingimusele ka seetõttu,

et sellele ehitamine eeldas hagejalt ebamõistlikke pingutusi. Kohtu hinnangul on

tegemist ebamõistlike pingutustega, sest teostatud tööde hulk oli suuremahuline ja

puuduse kõrvaldamise hind moodustas suure osa, s.o 21%, kinnistu hinnast.

24. Kõigest eeltoodust tulenevalt on kohus seisukohal, et kinnistu ei vastanud

lepingutingimustele (VÕS § 217 lg 2 p 2), mistõttu on kostja müügilepingut täitnud

mittekohaselt, s.o rikkunud lepingut.

25. Järgnevalt tuleb kohtul tuvastada, kas kostja vastutab müüdud kinnistu puuduse eest.

VÕS § 218 lg 1 järgi müüja vastutab asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui

mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal

ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem.

26. Kostja leiab, et tööde teostamine kostja poolt oli võimatu, sest probleemi

lahendamiseks vajalikud tehnikaseadmed kuulusid AS-ile Saku Maja ning et tema

lepinguline vastutus hageja ees on välistatud, sest veehulga tagamise kohustus lasub

seadusest tulenevalt AS-il Saku Maja. Kostja ei avaldanud hagejale puudust enne

lepingu sõlmimist. Kohtu hinnangul on seega kostja vastuväited selles osas, et kostjal

ei olnud võimalik probleemi lahendada ja et AS-il Saku Maja lasub veehulga tagamise

kohustus, asjakohatud.

27. Kostja leiab, et hageja on lepingu punktis 1.8. loobunud õigusest kasutada

õiguskaitsevahendeid kostja suhtes, seetõttu ei ole hagejal õigust esitada kahju

hüvitamise nõuet. Nimelt lepingu punkt 1.8. ei anna hagejale kasutada kostja suhtes

mingisuguseid õiguskaitsevahendeid. Kohtu hinnangul on sellekohane poolte

kokkulepe tühine VÕS § 106 lg 2 kohaselt tühine. Kohus leiab, et nimetatud

kokkulepe välistab ebamõistlikult kostja vastutuse, kuivõrd kokkulepe takistab hagejal

kasutamast kõiki õiguskaitsevahendeid, st sellega välistatakse hageja võimalus oma

õigusi reaalselt kaitsta.

28. Kohtule nähtub, et hageja on 07.12.2018 e-kirjas teatanud, et krundile pole tagatud

normide kohast veevarustust. Kohtu hinnangul on hageja puudust piisavalt täpselt

kirjeldanud.

29. Kohtu hinnangul on seega eeltoodud kostja vastuväited enda vastutuse välistatusse

osas asjakohatud. Kohus leiab, et kinnistu lepingutingimustele mittevastavus oli

olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal hagejale ja seetõttu

kostja vastutab asja lepingutingimusele mittevastavuse eest.

30. Hageja teavitas kostjat puudusest 07.12.2017 ning oli kostjaga suhtluses 08.12.2017,

12.01.2018, 15.01.2019, 17.01.2019, 28.04.2018, 14.08.2018. Seejuures kõrvaldas

hageja puuduse ise 2018. aasta oktoobrikuu lõpus. Kohtu hinnangul oli kostjal VÕS §

114 lg 1 mõttes mõistlik täiendav tähtaeg puuduse kõrvaldamiseks.

31. Hageja on puuduse kõrvaldamiseks tellinud AK Gramen OÜ-lt 36 m3 tuletõrjevee

mahuti ja kuivhüdrandi paigalduse ning üleliigse pinnase äraveo. Hageja on teinud

selleks kulutusi summas 11 526 eurot.

7(14)

Tsiviilasi nr: 2-19-2005

32. Kostja leiab, et tehtud kulutuse aluseks olev arve ei kinnita, et kulutus oli probleemi

lahendamiseks vältimatult vajalik ja töö telliti õiglase hinnaga. Kostja leiab, et ka

hageja ise nimetab enda kulutusi ebamõistlikeks. Kostja leiab, et probleemi

lahendamiseks valitud meetmed ja tehtud kulutused ei olnud vajalikud ega mõistlikud

ning seetõttu ei kuulu ka hüvitamisele. Kostja hinnangul andis hageja aimu, et ta

tuletõrjeveemahutit ei ehita, aga ilma nõusolekut saamata siiski ehitas selle valmis.

Hageja valis kalli tee probleemi lahendamiseks ja kostjaga kooskõlastamata.

33. Kohtu hinnangul ei ole hageja leidnud, et tema tehtud kulutused on ebamõistlikud.

Hageja on välja toonud, et tegemist oli ebamõistlike pingutustega, sest tegemist ei

olnud pisi- või hooldustöödega, seega on kostja vastuväited selles osas asjakohatud.

Kohtu hinnangul kostja leiab küll, et probleemi lahendamiseks tehtud meetmed ja

kulutused ei olnud vajalikud ega mõistlikud, kuid seejuures ei ole ise esitanud ühtegi

tõendit selle kohta, et puuduse oleks saanud kõrvaldada odavamalt. Kohus leiab, et

seetõttu tuleb kostja vastuväited kulutuste ebamõistlikkuse suhtes jätta tähelepanuta.

34. Kohtu hinnangul tõendab kulutuste vajalikkust ka see, et 08.12.2017 märkusega loodi

ehitusloa taotluse menetluses hagejale kohustus ehitada 36 m3 veemahuti, mis peab

olema ühendatud kuivhüdrandiga. Seda ongi hageja teinud.

35. Kohus ei nõustu kostja seisukohaga, et hageja andis kostjale mõista, et ta

tuletõrjeveemahutit ei ehita. Hageja on 08.12.2017 e-kirjas märkinud, et „märgib

asendi plaanile tuletõrjeveemahuti, mis annab talle päästeameti kooskõlastuse, hiljem

on aga teiepoolne osa korda aetud ning mahuti saab välja jätta“. Pärast seda on hageja

12.01.2018 küsinud kostjalt kuidas edeneb tuletõrjevee tingimuste täitmine Ristiku tee

1 kinnistu juures, 17.01.2018 palunud teada anda, kui on uut infot (tlk 10) ning

14.08.2018 küsinud, kas hüdrandid on korda saanud, sest on soov hakata majale

kasutusluba taotlema. Nimetatud tõenditest kogumis ei saa eeldada, et hageja kinnitas

sellega enda nõusolekut, et ta ei kavatse kunagi midagi ette võtta puuduse

kõrvaldamiseks. Ehitusloa taotlemise menetluse 06.12.2017 märkusest nähtus, et

hagejal tuli ehitada 36 m3 veemahuti, mis peab olema ühendatud kuivhüdrandiga.

Hagejalt ei saanud eeldada, et ta jääbki ootama puuduse kõrvaldamist kostja poolt.

36. Kostja leiab, et hageja ei teinud teiste asjaosalistega koostööd probleemi

lahendamiseks ning viitab VÕS § 139 lg-le 1. Kohtule ei ole esitatud tõendeid, et

kahju tekkis osaliselt hagejast tulenevatel asjaoludel. Hageja täitis Päästeameti poolt

seatud tingimuse. Samuti on kohtule esitatud tõendid selle kohta, et hageja suhtles

kostjaga seoses puudusega ning kostja suhtles omakorda AS-iga Saku Maja, seega tegi

hageja koostööd probleemi lahendamiseks. Eeltoodust tulenevalt puuduvad alused

hüvitise vähendamiseks.

37. Kõigest eeltoodust tulenevalt on kohtu hinnangul 11 526 eurot puuduse

kõrvaldamiseks mõistlik kulutus, mille esinemist on hageja tõendanud arvega. Kohus

leiab, et kuivõrd kostja rikkus lepingut ja vastutab lepingu rikkumise eest ning hagejal

oli õigus esitada kostja vastu mõistlike kulutuste hüvitamiseks nõue, tuleb nimetatud

kulutus hagejale hüvitada.

38. Hagejale on tekkinud õigusabikulude näol kahju summas 639 eurot.

39. Kohtu hinnangul seisneb põhjuslik seos hagejale tekkinud kahju ja kostja lepingu

rikkumise vahel selles, et juhul, kui kostja poolt müüdud kinnistu oleks olnud

puuduseta, ei oleks hageja pidanud selle parandamiseks tegema kulutusi ja enda nõude

(kulutuste

hüvitamine)

maksmapanekuks

pidanud

kandma

kohtueelselt

õigusabikulusid. Kostjapoolse rikkumise ja tekkinud kahju vahel on põhjuslik seos.

40. Kohus tuvastas, et kostja rikkus lepingut ja vastutab lepingurikkumise eest. Samuti oli

kostjale antud täiendav tähtaeg kulutuste hüvitamiseks. Eelnevaga on kohus

8(14)

Tsiviilasi nr: 2-19-2005

tuvastanud kahjuhüvitise nõudmiseks vajalike eelduste olemasolu, millest tulenevalt

on hagejal õigus nõuda kostjalt kahjuhüvitist.

41. Kõigest eeltoodust tulenevalt tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista hüvitis 11 526

eurot ja kahju 639 eurot, kokku summas 12 165 eurot.

Kostja apellatsioonkaebus

42. Kostja palub apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse tühistada ja teha asjas uus otsus,

millega jätta hagi rahuldamata. Maakohus leidis, et kinnistu ei saa vastata

lepingutingimustele,

kui

kinnistu

müügikuulutuses

on

viide

kehtivale

detailplaneeringule,

kuid

ehitusloa

taotluse

menetluses

on

selgunud,

et

detailplaneering on puudusega. Kostja on seisukohal, et detailplaneeringu puudusi

kohtu menetluses ei uuritud ega tuvastatud. Ehitusloa menetlemise käigus tuvastati, et

tuletõrjevee varustus tegelikkuses ei vasta standardi nõuetele. See ei tähenda, et

detailplaneering oleks puudustega. Detailplaneeringu kehtestamisel nähaksegi ette

võimalikud tulevikus ehitatavad objektid ja detailplaneeringus ettenähtud lahendus

vastas eelduslikult nõuetele, sest ilma Päästeameti kooskõlastuseta ei oleks seda

saanud kehtestada.

43. Maakohus luges ehitusloa menetlemise käigus Päästeameti esitatud märkused õigeks

ja hageja tegevust õigustavaks vaatamata sellele, et märkused olid vastuolus kehtiva

detailplaneeringuga ja osaliselt ka vastuolus tegelikkusega.

44. Kohtu hinnangul pidi 08.12.2017 olema kostjale nähtav ka 06.12.2017 märkus, mille

kohaselt tuli ehitada 36 m3 veemahuti, mis peab olema ühendatud kuivhüdrandiga.

Kohtu seisukoht on formaalne ja tegelikku olukorda mittearvestav. Märkus ei olnud

apellandile teada ja tal ei olnud mõistlikku võimalust sellega tutvuda.

45. Kohtu väitel ei ole vaidlust selles, et kinnistu ei vastanud lepingutingimustele kinnistu

üleandmisel hagejale, s.o tuletõrjevee kuivhüdrantides ei olnud üleandmisel tagatud

piisav kustutusvee hulk. Tegelikult ei ole seda küsimust, millal tegelikult tekkis

tuletõrjevee puudus, asja menetlemise käigus analüüsinud. Hageja väidab, et ta sai

sellest teada ehitusloa menetluse käigus s.o. pärast kinnistu üleandmist. Kostja sai

probleemist teada omakorda hageja kaudu – seega ei ole asjas tuvastatud hetke, millal

täpselt tekkis tuletõrjevee puudus. Tuletõrjevee puudus on arvestusliku iseloomuga

näitaja ja selle tekkeaeg sõltus asumis väljaantud ehituslubade arvust. Mingil ajahetkel

oli välja antud ehituslubasid sellisele hulgale hoonetele, et tuletõrjevee arvutuslik hulk

maja kohta, jäi väiksemaks standardiga ette nähtud hulgast. Millal täpselt see toimus,

ei ole teada. Teada on vaid see, et siis kui hageja taotles ehitusluba oma hoonele, oli

resssurss ebapiisav.

46. Kohus märgib, et kostja on öelnud, et ta oli teadlik lepingu sõlmimise hetkel, et

veeprobleem võib kunagi tekkida, kuid sel hetkel ta seda konkreetselt ei teadnud.

Kohtu hinnangul ei oma tähtsust asjaolu, et lepingu sõlmimise hetkel kostja seda

konkreetselt veel ei teadnud, sest ta oli teadlik sellest, et selline olukord võib tekkida.

Kostja oli sellest teadlik, kuid sellegipoolest ei teavitanud sellest hagejat. Kohtu selline

seisukoht ei ole õigustatud. Kõigis arenevates asumites, kus ehitatakse maju juurde,

tuleb kättesaadava tuletõrjevee hulka vastavalt vajaduse kasvule aeg-ajalt suurendada.

See on vee-ettevõtja seadusest tulenev kohustus. Kuna vee nappus võib vee-ettevõtja

tegevusetuse tõttu tekkida igas arenevas asumis, tuleks selle kohtu seisukoha järgi

eranditult kõigis arenevates asumites kõigis kinnisvara müügilepingutes ostjat

hoiatada, et vee-ettevõtja tegevusetuse korral võib tuletõrjeveega varustamine jääda

puudulikuks. Tegemist oleks ebamõistliku hoiatusega, sest analoogia alusel tuleks siis

hoiatada kõigi võimalike tulevikus tekkida võivate probleemide eest, mis võivad

tekkida oma kohustuste mittetäitmisest kolmandate isikute poolt, näiteks tekkida

9(14)

Tsiviilasi nr: 2-19-2005

võivatest elektrikatkestustest, prügiveo korraldamatusest, teede lumekoristuse

mittenõuetekohasusest jne.

47. Kohus leidis, et DD 08.12.2017 e-kirjas andis kostja mõista, et hakkab lisatingimusega

tegelema. Kostja leiab, et lisatingimusega tegelemine ja puudusega tegelemine on

täiesti erineva sisuga väljendid. Apellant on kohtule selgitanud selle kirja mõtet:

apellant oli huvitatud, et vee-ettevõtja täidaks oma kohustused kõigi kinnistute

omanike ees ja asus seetõttu kolmepoolsetesse läbirääkimistesse vee-ettevõtjaga ja

OÜ-ga Watercom, kellele kostja õiguseellane oli varem taristu müünud. Vaidlusaluse

kinnistu müügi ajal oli SRV Real Estate OÜ omandis sellel arendusalal veel ca 40

kinnistut ja seepärast oli ta ka ise huvitatud tuletõrjevee varustuse tagamisest

võimalikult odaval viisil ehk detailplaneeringu kohaselt väljaehitatud ühise süsteemi

töölerakendamise kaudu.

48. Kohtu hinnangul ei vastanud kinnistu lepingutingimusele ka seetõttu, et sellele

ehitamine eeldas hagejalt ebamõistlikke pingutusi. Kohtu hinnangul on tegemist

ebamõistlike pingutustega, sest teostatud tööde hulk oli suuremahuline ja puuduse

kõrvaldamise hind moodustas suure osa, s.o 21%, kinnistu hinnast (otsuse lk 8 teine

lõik). Selline väärarusaam tuleneb kohtu arvamusest, et eraldi veemahuti (ja

kuivhüdrandi) ehitus oli hageja jaoks vältimatu. Kuna sama tulemus oleks saavutatud

ka detailplaneeringu kohase lahenduse kasutamisel, ei saa öelda, et hageja poolt tehtud

ebamõistlik pingutus oli tingimata vajalik.

49. Kohus ei nõustunud apellandi seisukohaga, et hageja andis talle mõista, et ta

tuletõrjeveemahutit ei ehita. Kohus on jätnud tähelepanuta DD vastuse sellele kirjale,

mis asub samal toimiku leheküljel: “Muidugi võiks märkida. Seejärel uus tuleb

"grupiviisiline". See vastus näitab, et DD sai hageja kirjast aru just nii, et eraldi

veemahutit hageja tegelikult ei ehita. Hageja sellele seisukohale vastu ei vaielnud.

Kohus on võtnud seisukoha, viitega Riigikohtu lahendi 2-15-18582 punktile 15.2, et

müüja saab oma vastutuse välistada üldjuhul üksnes siis, kui ta on puuduse enne

müügilepingu sõlmimist ostjale avaldanud. Kostja ei avaldanud hagejale puudust enne

lepingu sõlmimist. Kohtu hinnangul on seega kostja vastuväited selles osas, et kostjal

ei olnud võimalik probleemi lahendada ja et AS-il Saku Maja lasub veehulga tagamise

kohustus, asjakohatud. Antud juhul on aga tegemist just sellise olukorraga, kus ei saa

lähtuda üldjuhul kehtivatest põhimõtetest. Hagejal tulnuks pöörduda vastava nõudega

AS-i Saku Maja poole ja nõuda vee-ettevõtja seadusest tulenevate kohustuste täitmist.

Selle asemel asus aga hageja oma kinnistu jaoks eraldi tuletõrjevee süsteemi välja

ehitama.

50. Maakohus leiab „Lepingu punkt 1.8. ei anna hagejale kasutada kostja suhtes

mingisuguseid õiguskaitsevahendeid (tlk 5)“. Kohtu hinnangul on sellekohane poolte

kokkulepe tühine. Kostja toob esile, et õiguskaitsevahendite kasutamist pole välistatud

üldiselt, vaid nende kasutamine on välistatud puuduste osas, mis ei ole hõlmatud

lepingus sätestatud kinnistu kvaliteedinõuetega – kinnistu kvaliteet on määratletud

p.1.6 tooduga. Mingite muude omaduste, kui p. 1.6 loetletud, esinemist ei saa ostja

eeldada ja pooled on kokku leppinud, et ostja ostab kinnistu võttes enda kanda kõik

selle kasutamisega seotud riskid. Lepingu sõlmimisel lepiti kokku hind, mis

muuhulgas kajastas ka riskide jaotust. Kui vaadelda seda punkti kui tervikut ja

analüüsida selle tegelikku sisu, ei ole tegemist õiguskaitse välistamisega. Hageja

sõlmis lepingu asjatundjana ja tal oli müüjaga võrdne võimalus kõiki riske välja

selgitada ja kaaluda.

51. Müügilepingus ega ka -kuulutuses ei ole viidet, et tegemist on ehitamiseks valmis

krundiga,

kuulutuses

pakutakse

“maatükki,

elamumaa”

ja

tuuakse

ära

detailplaneeringus esitatud nõuded hoonestusele. Kas on võimalik kohe ehitama asuda

10(14)

Tsiviilasi nr: 2-19-2005

ning ehitistele kohe ka ehitus- ja kasutusluba saada, ei ole ei kuulutuses ega poolte

vahelises lepingus ära märgitud. Tähelepanuväärne on, et tegemist oli ajutise

probleemiga - AS Saku Maja ei ole probleemi lahendamisest keeldunud, see võtnuks

vaid rohkem aega kui hagejale sobis. Seda kinnitavad e-kirjad (tlk 55 ja 56).

52. Kohtu arvates oli apellandile antud VÕS § 114 lg 1 mõttes mõistlik täiendav tähtaeg

puuduse kõrvaldamiseks (otsuse lk 9 kuues lõik). Kohus leiab, et mõistlik aeg § 222 lg

5 tähenduses oleks olnud kolm kuud (otsuse lk 10 teine lõik). Seejuures on kohus

lähtunud hageja poolt esitatud hinnangust ilma seda analüüsimata. Tuletõrjevee

puuduse kõrvaldamine detailplaneeringus ettenähtud viisil eeldanuks ehituse

riigihanke korraldamist AS Saku Maja (vallale kuuluv veeettevõtte) poolt ja

ehitustöid. Kolme kuu pikkust tähtaega ei saa selles olukorras mõistlikuks pidada.

VÕS § 222 lg 5 kohaselt kui ostja nõuab õigustatult asja parandamist ja müüja ei tee

seda mõistliku aja jooksul, võib ostja asja ise parandada või lasta seda teha ning nõuda

müüjalt selleks tehtud mõistlike kulutuste hüvitamist. Nõuet asja parandamiseks ei ole

hageja kunagi esitanudki (vt p. 3.15). Info küsimist ei saa käsitleda nõude esitamisena.

Nõue esitati hiljem kulutuste hüvitamiseks, mitte asja parandamiseks.

53. Kohtu hinnangul kostja leiab küll, et probleemi lahendamiseks tehtud meetmed ja

kulutused ei olnud vajalikud ega mõistlikud, kuid seejuures ei ole ise esitanud ühtegi

tõendit selle kohta, et puuduse oleks saanud kõrvaldada odavamalt. Kohus leiab, et

seetõttu tuleb kostja vastuväited kulutuste ebamõistlikkuse suhtes jätta tähelepanuta.

(otsuse lk 10 kuues lõik). Kostja on esitanud seadusest tuleneva seisukoha, et

tuletõrjevee süsteemis piisava vee hulga tagamine on AS Saku Maja kohustus ja see

oleks olnud hagejale täiesti tasuta. Seega ei vasta kohtu väide tõele – tõendid, et vea

saanuks parandada hageja jaoks tasuta, on esitatud.

54. Kohus leiab, et DD saab käsitleda kui kostja esindajat (otsuse lk 7 viies lõik). Kohus

jätab tähelepanuta, et teine tingimus on tegelikult täitmata - esindatav teab või peab

teadma, et isik tegutseb tema nimel esindajana. On õige, et vastavalt tsiviilseadustiku

üldosa seaduse (TsÜS) § 133 lg 1 alusel saab DD teadmise omistada kostjale. Kuna

aga DD ise ei teadnud, et tema käitumist võib hageja tõlgendada esindamisena, ei saa

sellist teadmist ka apellandile omistada. Konkreetse inseneri ülesandeks oli info

vahetamine ja tehniliste üksikasjade välja selgitamine kogu arendusala hõlmava

tuletõrjevee probleemi lahendamiseks. DD tegutses vaid info vahendaja ja

koordineerijana ja just sellisest ja ainult sellisest tegevusest oli äriühingu juhtkond

teadlik.

55. Kohtu arvates pidi lepingu sõlmimise ajal kahju rikkumise võimaliku tagajärjena

kostjale olema ettenähtav. Kohus oma väidet ei põhjenda. Isegi kui tulevikus tekkiv

tuletõrjevee defitsiit olnuks lepingu sõlmimisel teada ja seda käsitleda kinnisasja

puudusena, ei saanud müüa eeldada, et selle väidetava puuduse kõrvaldamisega peaks

tekkima ostjal kahju – puuduse kõrvaldamiseks kohustatud isik oli olemas, ta ei

keeldunud oma kohustuse täitmisest ega nõudnud hagejalt selle eest raha.

Vastus apellatsioonkaebusele

56. Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta see rahuldamata ning

menetluskulud jätta teise poole kanda.

Ringkonnakohtu seisukoht

57. Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu otsus tuleb

lõppjärelduses jätta muutmata, muutes osaliselt otsuse põhjendusi. Kostja

apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata. Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib

ringkonnakohus järgmist.

11(14)

Tsiviilasi nr: 2-19-2005

58. Maakohus leidis õigesti, et otsustada selle üle, kas kostja on müügilepingut rikkunud,

tuli esmalt tuvastada, millistele tingimustele pidi müügilepingu esemeks olev kinnisasi

vastama. Poolte vahel 13.06.2017 sõlmitud kinnistu müügilepingu ja asjaõiguslepingu

p.1.1 järgi oli lepingu esemeks Harju maakonnas Saku vallas Saustinõmme külas

Ristiku tee asuv kinnistu koos selle oluliste osade ja päraldistega, lepingu p 1.2.1. järgi

oli kinnistu sihtotstarbeks elamumaa (75%), ärimaa (25%), p 1.6.2. järgi avaldas

müüja, et lepingu eseme valdamise, kasutamise ega käsutamise suhtes ei kehti müüjale

teadaolevaid,

käesolevas

lepingus

nimetamata,

muinsuskaitsealaseid,

looduskaitsealaseid ega muid piiranguid, p-s 1.7.3 kinnitas ostja, et on tutvunud

lepingu eseme suhtes kehtestatud detailplaneeringuga ja on teadlik lepingu eseme

hoonestamise reeglitest ja võimalustest.

59. Pooled ei vaidle selle üle, et müügilepingudokumendis puudus kokkulepe selle kohta,

millises ulatuses oli kinnistuga seotud taristu valminud, sh puudus näiteks kokkulepe

tulekustutusvee normvooluhulga tagamise kohta. Pooled on menetluses vaielnud selle

üle, kas ja milline tähendus on aga kinnisasja lepingutingimustele mittevastavuse

hindamisel müügikuulutuses esitatud informatsioonil. Seega vaidlevad pooled selle

üle, kas müügikuulutus oli lepingu osa. Müügikuulutuses (tlk 15 ja pöördel) avaldas

kostja, et müügiks pakutava maatüki – Ristiku tee 1, Saustinõmme, Saku vald,

Harjumaa on elamumaa, krunt on suurusega 2 430 m2, kinnistul on kehtiv

detailplaneering, kinnistu asub Metsaveere elurajoonis, kus tänaseks on valminud 40

eramut, kinnistud on varustatud vee- kanalisatsiooni- ja elektriühendusega ning rajatud

on asfaltkattega teed. Alal on mänguväljak ja korvpalliplats. Kogu taristu on valminud

ja liitumistasud on müügihinna sees.

60. Ringkonnakohtu arvates leidis maakohus sisuliselt õigesti, et hageja lähtus lepingu

sõlmimisel müügikuulutuses toodust ning kostja väited, et lepingu sõlmimisel ei

saanud müügikuulutuses toodud tingimustest lähtuda, on alusetud. Seega tuleb

ringkonnakohtu arvates asuda seisukohale, et müügikuulutuses esitatud teave kujutas

endast müügieseme kokkulepitud omadusi VÕS § 217 lg 2 p 1 mõttes. Kui

müügikuulutuses esitatu ei vasta tõele, tuleb sellele lepingus tähelepanu juhtida või

vähemalt sellest selgelt ostjale teatada (Riigikohtu 27. mai 2015. a otsus tsiviilasjas

nr 3-2-1-43-15,

p 18).

Ringkonnakohus

osutab,

et

isegi,

kui

notariaalses

müügilepingus ei olnud kokkulepet selle kohta, millisel määral on kinnistuga seotud

taristu valmis ehitatud, võivad AÕS § 119 lg 2 kohaselt saada müügilepingu osaks ka

tingimused, mis notariaalsest lepingust välja jäid, kuid milles siiski kokku lepiti.

AÕS § 119 lg 2 järgi muutub notariaalselt tõestamata kinnisasja võõrandamise

kohustustehing kehtivaks, kui tehingu täitmiseks on sõlmitud asjaõigusleping ja tehtud

vastav kanne kinnistusraamatusse.

61. Poolte vahel puudub vaidlus selles, et hageja soovis kinnistut osta hoonestamiseks.

Kostja osutab, et müügilepingus ega ka -kuulutuses ei ole viidet, et tegemist on

ehitamiseks valmis krundiga, sest kuulutuses pakutakse “maatükki, elamumaad” ja

tuuakse ära detailplaneeringus esitatud nõuded hoonestusele. Kostja leiab, et seda kas

on võimalik kohe ehitama asuda ning ehitistele kohe ka ehitus- ja kasutusluba saada,

ei ole ei kuulutuses ega poolte vahelises lepingus ära märgitud. Ringkonnakohus

kostjaga ei nõustu. Kuna müügikuulutuses avaldas kostja, et müügiks pakutaval

kinnistul on kehtiv detailplaneering, kinnistu on varustatud vee- kanalisatsiooni- ja

elektriühendusega, rajatud on asfaltkattega teed ning kogu taristu on valminud ja

liitumistasud on müügihinna sees, sai hageja järeldada, et takistused kinnistule hoone

ehitamiseks ehitusloa saamiseks, kui planeeritav hoone vastab detailplaneeringus

esitatud nõuetele, puuduvad. Kostja avaldas müügikuulutuses ka seda, et kinnistu asub

Metsaveere elurajoonis, kus on valminud juba 40 eramut. Ringkonnakohtu arvates

12(14)

Tsiviilasi nr: 2-19-2005

viitas ka nimetatud informatsioon sellele, et olemasoleva taristu tõttu müügiks

pakutavale kinnistule ehitamiseks takistused puuduvad.

62. Asja lahendamiseks tuli tuvastada VÕS § 217 lg-st 1 tulenevalt, kas müüja andis

ostjale üle kinnisasja, millele sai takistuseta taotleda ehitusluba, selleks, et hoonet

rajama asuda.

63. Maakohus tuvastas ja asjas puudub poolte vahel ka vaidlus selles, et ehitusloa taotluse

menetluses tehti vaidlusaluse kinnistu kohta 16.11.2017 märkus, et tuletõrje

veevarustus ei ole tagatud vastavalt standardi EVS 812-6:2012+A1:2013 nõuetele,

mille

alus

tuleneb

siseministri

07.04.2017

määruse

Ehitisele

esitatavad

tuleohutusnõuded ja nõuded tuletõrje veevarustusele § 54 lg-test 1 ja 2, mistõttu

keeldus Päästeamet ehitusluba kooskõlastamast. Kuigi õige on kostja väide selle

kohta, et 16.11.2017 märkuses oli ebaõigesti esile toodud, et detailplaneeringus ette

nähtud hüdrandid ei ole välja ehitatud, tulenes märkusest etteheide ka selle kohta, et

piirkonnas puudub eelnimetatud määruses sätestatud võimalus tagada ehitise

väliskustutusvee normvooluhulk. Pooled ei vaidle selle üle, et tuletõrjevee

kuivhüdrantides ei olnud ehitusloa taotlemise ajal tagatud piisav kustutusvee hulk.

Õige on ka kostja väide, et maakohus tuvastas ebaõigesti selle, et detailplaneering oli

puudustega. Samas tuvastas maakohus ringkonnakohtu arvates õigesti selle, et kui

ehitusloa taotlemise menetluses selgub, et ehitusluba ei ole võimalik saada, kuna

tuletõrje veevarustus ei ole tagatud, saab sellest järeldada, et kinnistuga seoses olev

taristu ei ole valminud. Asja materjalidest nähtuvalt ei olnud normvooluhulk tagatud

seetõttu, et puudus piisava suurusega veemahuti, sest see oli välja ehitamata.

64. Kui kinnisasja müügilepingu kohaselt pidi saama sellele ehitada, kuid peale

müügilepingut selgub, et ehitamine on takistatud, kuivõrd selgub, et müüja kinnitus,

mille järgi on taristu valminud oli ebaõige, siis ei vasta kinnisasi lepingutingimustele.

Kui kinnisasja ei saa hoonestada (mh seetõttu, et eelnevalt tuleb ostjal teha täiendavaid

investeeringuid, et üldse ehitusloa jaoks kooskõlastust saada), on tegemist

lepingueseme puudusega ning müüja saab oma vastutuse selle eest välistada üldjuhul

üksnes siis, kui ta on puuduse enne müügilepingu sõlmimist ostjale avaldanud (vt ka

Riigikohtu 19. novembri 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-129-12, p 23 ja 26). Kostja

hagejale puudusest ei teatanud, seega on kostja müügilepingut rikkunud.

65. Ringkonnakohus leiab, et maakohus tuvastas õigesti selle, et müügilepingu sõlmimise

hetkel kostja teadis puudusest. Maakohus osutas põhjendatult kostja poolt avaldatule,

et ta oli teadlik lepingu sõlmimise hetkel, et veeprobleem võib kunagi tekkida.

VÕS § 218 lg 1 esimese lause järgi vastutab müüja asja lepingutingimustele

mittevastavuse eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise

riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem. Kostja avaldas

ka seda, et konkreetselt lepingu sõlmimise hetkel ta ei teadnud, et veeprobleem on

olemas. Ringkonnakohus märgib, et oluline on see, et lepingu sõlmimise hetkel teadis

kostja, et taristu ei ole valminud, st ei ole piisava suurusega veemahutit paigaldatud

või puurkaev on renoveerimata, kuid hoolimata sellest kinnitas kostja hagejale, et

taristu on valminud. Ringkonnakohus toob täiendavalt esile, et kostja on vastuses

hagiavaldusele konkreetselt esile toonud, kuidas ta tuletõrjevee süsteemi puudustest

teadis. Täpsemalt on kostja esile toonud, et ta teadis tuletõrjevee süsteemi puudustest

seetõttu, et tuletõrjevee süsteem ehitati välja kostja õiguseellase tellimusel, see

võõrandati OÜ-le Watercom, kes selle omakorda võõrandas AS-ile Saku Maja ning, et

DD oli kursis selle projekti võimalike kitsaskohtadega.

66. Kostja on asjas tuginenud sellele, et pooled leppisid lepingus kokku müüja vastutuse

piiramises. Nimelt leppisid pooled lepingu p-s 1.8 kokku, et ostja ostab lepingu eseme

sellises seisukorras (sh õiguslik ja füüsiline seisukord) nagu see käesoleva lepingu

13(14)

Tsiviilasi nr: 2-19-2005

sõlmimise hetkel on. Müüja ei anna lepingu eseme kohta ostjale mingisuguseid muid

kinnitusi, kui käesoleva lepingu punktis 1.6 esitatud kinnitused ning mistahes lepingu

eseme võimalikud puudused või muud lepingu eset puudutavad asjaolud, mis esinevad

või mis ilmnevad mistahes ajal (v.a lepingu punktis 1.6 esitatud kinnituste rikkumine

müüja poolt), ei anna ostjale alust kasutada müüja suhtes mingisuguseid

õiguskaitsevahendeid. Lepingu p 1.6.2 järgi kinnitas müüja, et lepingu eseme

valdamise, kasutamise ega käsutamise suhtes ei kehti müüjale teadaolevaid,

käesolevas lepingus nimetamata, muinsuskaitsealaseid, looduskaitsealaseid ega muid

piiranguid.

67. Maakohus leidis, et lepingu p-s 1.8 kokkulepitu on tühine. Ringkonnakohus

maakohtuga ei nõustu. Põhimõtteliselt on võimalik müüja vastutust lepinguga

erinevate puuduste eest piirata ja vastutuse ka välistada. Arvestada tuleb siiski

VÕS § 106 lg-s 2 sätestatuga, mis keelab kohustust rikkunud poole vastutust

ebamõistlikult välistavad või piiravad kokkulepped ning VÕS § 221 lg-ga 2

(Riigikohtu 25. oktoobri 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-04, p 24). VÕS § 106

lg 2 järgi on tühine kokkulepe, millega välistatakse vastutus või piiratakse seda

kohustuse tahtliku rikkumise puhuks, samuti kokkulepe, mis võimaldab võlgnikul täita

kohustuse oluliselt erinevana võlausaldaja poolt mõistlikult eeldatust või mis muul

viisil ebamõistlikult välistab vastutuse või piirab seda. VÕS § 221 lg 2 kohaselt ei või

müüja tugineda kokkuleppele, millega välistatakse või piiratakse ostja õigusi seoses

asja lepingutingimustele mittevastavusega, kui müüja teadis või pidi teadma, et asi

lepingutingimustele ei vasta ja ta sellest ostjale ei teatanud. Menetluses on hageja

tuginenud sellele, et kostja teadis müügilepingu sõlmimisel väliskustutusvee

normvooluhulga võimalikust tagamata jätmisest, kuid ei avaldanud seda hagejale.

Poolte vahel sõlmitud lepingus ei leppinud pooled kokku vastutuse piiramises ka

müüja tahtliku rikkumise puhuks. Samuti ei ole kostja tuginenud lepingu p-s 8.1

sätestatud vastutust piiravatele kokkulepetele selliste põhjendustega, et kokkulepe

vastutuse piiramiseks kehtib ka siis, kui kostja ise esitatud andmete ebaõigsusest teadis

või pidi teadma ja hagejale sellest ei teatanud. Lepingu p-s 1.6 avaldas kostja, et

kinnistu kasutamise suhtes ei kehti müüjale teadaolevaid lepingus nimetamata

piiranguid. Asjas on tuvastatud, et müüja teadis kinnistu kasutamist takistavast

piirangust, st sellest, et kinnistu suhtes ei ole tagatud õigusaktidega ettenähtud

tuletõrjevee nõuetekohasus. Kuna lepingu p 1.8 ei välista õiguskaitsevahendite

kasutamise, kui müüja teadis kinnistu kasutamise puudustest, kuid seda hagejale ei

avaldanud, siis ei riku lepingu p 1.8. hageja õigusi.

68. Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga, et DD tuleb käsitleda kostja

esindajana. Menetluses on kostja seoses selle vaidlusega esitanud vastuolulisi väiteid.

Kõigepeal on kostja vastu vaielnud, et DD tuleks lugeda kostja esindajaks, samas on

kostja tuginenud sellele, hageja andis kostjale mõista, et ta tuletõrjeveemahutit ei

ehita. See suhtlus toimus aga samuti DD kaudu. Samuti on kostja väitnud, et kuna talle

kuulus samas elurajoonis, kus asub hageja kinnistu veel 40 kinnistut, hakkas DD

tuletõrjevee probleemiga tegelema. Nimetatu näitab, et DD-l oli kostja esindamiseks

seoses tuletõrjevee probleemile lahenduse leidmisega volitus olemas.

69. Maakohus

leidis,

et

hageja

teatas

kostjale

kinnistu

lepingutingimustele

mittevastavusest tähtaegselt VÕS § 220 lg 1 järgi. Maakohus analüüsis seda, millal

nõudis hageja kostjalt puuduse kõrvaldamist, osutades ka hageja poolt korduvalt

saadetud järelepärimistele ja saadud vastustele ning leidis ringkonnakohtu arvates

põhjendatult, et hageja teavitas kostjat nõuetekohaselt

14(14)

Tsiviilasi nr: 2-19-2005

70. Kulutuste hüvitamise nõude eelduseks on üldjuhul müüjale täiendava tähtaja andmine

VÕS § 222 lg-d 1 ja 5 järgi. Asja materjalidest nähtub, et hageja teavitas kostjat

puudusest 07.12.2017 ning suhtles kostjaga korduvalt, tehes järelepärimisi puuduse

kõrvaldamise kohta veel 14.08.2018. Viimasele järelepärimisele, st 14.08.2018 vastas

kostja 16.08.2018, et riigihange probleemi lahendamiseks korraldatakse aasta lõpus.

Ringkonnakohus leiab, et sellise informatsiooni valguses oli selge, et mõistliku

täiendava tähtaja määramiseks ei oleks tulemust, kuivõrd kostja vastusest oli aru

saada, et kinnistu puudus jääb kõrvaldamata vähemalt veel aasta lõpuni ja sealt edasi

teadmata ajani, sest alles peale edukat riigihanget ja sellele järgnevaid ehitustöid

saanuks tõenäoliselt probleem lahenduse. VÕS § 222 lg 5 kui ostja nõuab õigustatult

asja parandamist ja müüja ei tee seda mõistliku aja jooksul, võib ostja asja ise

parandada või lasta seda teha ning nõuda müüjalt selleks tehtud mõistlike kulutuste

hüvitamist. Seega toimis hageja põhjendatult selliselt, et parandas ise asja.

71. Muus osas nõustub ringkonnakohus TsMS § 654 lg 6 järgi maakohtu otsuse

põhjendustega ega korda neid. Maakohus on hageja esitatud väiteid piisavalt

analüüsinud ning asjaolu, et kostja nendega ei nõustu, ei anna alust põhjendusi muuta.

Menetluskulude jaotus

72. Kuna kostja apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, siis jäävad poolte menetluskulud

ringkonnakohtus kostja kanda TsMS § 171 lg 1 alusel. Hageja on menetluskulude

nimekirja kohaselt kandnud apellatsiooniastmes menetluskulusid kokku summa 1 296

eurot teenuse tunnihinnaga 120 eurot. Ringkonnakohus leiab, et teenuse tunnihind on

mõistliku suurusega ning arvestades vaidluse olemust ja seda, et kohtuotsuse ja

apellatsioonakebuse

analüüsiks,

õigusliku

positsiooni

kujundamiseks

ning

apellatsioonkaebusele vastuse koostamiseks kulus hageja lepingulisel esindajal kokku

9,6 tundi on osutatud teenuse ajakulu mõistliku suurusega. Ringkonnakohus leiab, et

põhjendatud on kostjalt hageja kasuks välja mõista menetluskulud summas 1 296

eurot. Vastavalt hageja taotlusele tuleb välja mõista ka viivis menetluskulude

tasumisega viivitamise korral.

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

Krista Kirspuu

Peeter Pällin Indrek Soots

kohtunik

kohtunik

kohtunik