3-19-1017/12 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohus

Tallinna Halduskohus

Kohtunik

Daimar Liiv

Otsuse avalikult teatavaks

tegemise aeg ja koht

22. jaanuar 2020, Tallinn

Haldusasja number

3-19-1017

Haldusasi

J.Z.

kaebus

tühistada

Maardu

Linnavalitsuse

19.02.2019 korraldusega nr 109 kinnitatud Xxxxxxxxx

piirdeaia projekteerimistingimuste p 5 sätestatud

kõikide kaasomanike kooskõlastuse nõue ja Maardu

Linnavalitsuse 30.04.2019 korraldus nr 319 ja

kohustada Maardu Linnavalitsust anda tühistatud

projekteerimistingimuste

osas

uus

korraldus,

asendades

kõikide

kaasomanike

kooskõlastuse

tingimuse Xxxxxxxxx korteriomanike üldkoosoleku

või korteriomanike enamuse kooskõlastusega

Menetlusosalised

Kaebuse esitaja: J.Z., esindaja Anton Filajev

Vastustaja: Maardu linn, esindaja Neeme Sild

Kolmas isik I: M.M., esindaja Riho Sillar

Kolmas isik II: J.M., esindaja Riho Sillar

Kolmas isik III: A.Z., esindaja Anton Filajev

Kolmas isik IV: O.Z., esindaja Anton Filajev

Asja läbivaatamise viis

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta kaebus tervikuna rahuldamata.

2. Mõista kaebajalt J.Z.lt M.M.i ja J.M.i kasuks välja menetluskulud kokku

summas 1734 eurot. Muus osas jätta poolte menetluskulud nende enda

kanda.

3. Kaebajal tuleb menetluskulud tasuda 30 päeva jooksul arvates käesoleva

kohtuotsuse jõustumisest kolmandate isikute I ja II poolt näidatud

arveldusarvele.

4. M.M.il ja J.M.il tuleb esitada kaebajale 5 päeva jooksul arvates käesoleva

otsuse saamisest andmed, millisele arveldusarvele tuleb menetluskulud

kanda.

5. Sekretäril edastada kohtuotsus menetlusosalistele.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib Tallinna Ringkonnakohtule esitada apellatsioonkaebuse 30 päeva

jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 21. veebruar 2020.

Vastuseks esitatud apellatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada

vastuapellatsioonkaebuse

päeva

jooksul

apellatsioonkaebuse

vastuapellatsioonkaebuse

esitajale

kättetoimetamisest

arvates

või

ülejäänud

apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 184 lg 3).

Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses

märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus

menetluses (HKMS § 182 lg 1 p 9).

Kui menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb

tal Tallinna Ringkonnakohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse

esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning

apellatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka

menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama

apellatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Maardu Linnavalitsus kinnitas 19.02.2019 korraldusega nr 109 projekteerimistingimused

Xxxxxxxxx

kinnistule

piirdeaia

ehitusprojekti

koostamiseks,

sh

seadis

projekteerimistingimuste p-s 5 Xxxxxxxxx korteriomanikele nõude projekti kooskõlastamiseks

kõikide kaasomanikega.

J.Z. esitas vastustajale vaide, milles palus muuta Maardu Linnavalitsuse 19.02.2019

korraldusega nr 109 kinnitatud projekteerimistingimuste p 5, asendades „kõikide kaasomanike“

kooskõlastuse nõude korteriomanike enamuse kooskõlastusega.

Maardu Linnavalitsus jättis 30.04.2019 korraldusega nr 319 vaide rahuldamata.

2. 29.05.2019 saabus Tallinna Halduskohtule J.Z. kaebus tühistada Maardu Linnavalitsuse

19.02.2019 korraldusega nr 109 kinnitatud Xxxxxxxxx piirdeaia projekteerimistingimuste p 5

sätestatud kõikide kaasomanike kooskõlastuse nõue ja Maardu Linnavalitsuse 30.04.2019

korraldus nr 319 ja kohustada Maardu Linnavalitsust anda tühistatud projekteerimistingimuste

osas uus korraldus, asendades kõikide kaasomanike kooskõlastuse tingimuse Xxxxxxxxx

korteriomanike üldkoosoleku või korteriomanike enamuse kooskõlastusega.

3. 03.06.2019 määrusega võttis kohus kaebuse menetlusse. 30.12.2019 määrusega määras

kohus asja lahendamise viisiks kirjaliku menetluse ja lõplikud menetlustähtajad.

KAEBUSE ESITAJA NÕUDED JA PÕHJENDUSED

4. Kaebuse esitaja palub kaebuse rahuldada ja põhjendab kaebust alljärgnevaga.

4.1. Kaebaja märgib, et ta on Xxxxxxxxx kinnistul asuva 3-boksilise ridaelamu boksi nr 1

(registriosa nr xxxxxxx) korteriomanik. 2 korteriomanikku (ehk enamus) soovivad püstitada

ümber ühise maatüki tavalise, elukeskkonnaga sobiva piirdeaia, kuid vähemusse jäänud boksi

nr 2 omanik M.M. keeldub koostööst piirdeaia ehitamiseks.

4.2. Kaebaja leiab, et kaevatavad aktid on seadusevastased ja raskendavad tarbetult piirdeaia

püstitamist liigse ja õigusvastase projekteerimisnõude esitamisega, mida kaebaja ei suuda

praegu täita korteriomaniku M.M.i ebamõistliku vastupanu tõttu. Vastustaja ei ole selgitanud,

miks ühe tavalise ridaelamuboksi krunti ümbritseva piirdeaia projekteerimine on kohe niivõrd

oluline küsimus, et seda ei tohi käsitleda ridaelamu tavapärase valitsemisena KrtS § 35 mõttes

või tavapärase kasutamisena AÕS § 72 lg 1 mõttes, millise küsimuse otsustamiseks piisaks

kaasosanike häälteenamusest.

4.3. AÕS § 72 lg 1 ja KrtS § 35 näevad otsesõnu ette, et ühist asja võib kasutada ja valitseda (i)

kaasomanike (korteriomanike) kokkuleppel ja/või (ii) häälteenamusega (otsusega). Oluline on

eristada, mida võivad kaasomanikud teha üksnes kokkuleppel ja mida nad võivad otsustada

enamuse otsusega (AÕS komm II trk, lk 310-311).

4.4. KrtS § 35 näeb ette, et korteriomandi kaasomandi osa eseme tavapärase valitsemise

küsimuste üle otsustavad korteriomanikud häälteenamuse alusel, kui korteriühistu põhikirjaga

ei nähta ette rangemaid nõudeid. Xxxxxxxxx korteriühistu põhikiri ei näe ette rangemaid

nõudeid. Seega kõik Xxxxxxxxx tavapärase valitsemise ja kasutamise küsimused otsustavad

korteriomanikud KrtS § 35 lg 1 kohaselt häälteenamusega. Tavapärase valitsemise küsimuste

hulka kuulub ka piirdeaia projekteerimine ja püstitamine, mis on väga tavapärane ehitus- ja

hooldustöö, sellised tööd otsustatakse KrtS § 35 kohaselt häälteenamusega.

4.5. Piirdeaia püstitamine ei küüni „suurema ümberkorralduseni“ KrtS § 38 mõttes, kuna

piirdeaia püstitamine ei ole suur, keeruline või riskantne töö, mis oleks väga kulukas või

koormav, piirdeaed ei muuda kaasomandi eset, elamu konstruktsioone, see ei takista

kaasomanikel elamu ja ühise maa kasutamist krundi piires. Piirdeaed on vajalik, see kaitseb

kaasomandit ja tagab omanikele võimaluse oma vara täiel määral nautida. Seega ei olnud

linnavalitsusel alust nõuda, et piirdeaia projekt oleks kooskõlastatud kõigi korteriomanikega.

4.6. Asjakohutatud on ka linnavalitsuse viited ehitusseaduse järgsele kohustusele kaasata

projekteerimisse teised omanikud, k.a M.M.. M.M.i kaasamine on menetluses vajalik tema

ärakuulamiseks, kuid M.M.i kaasamine ja ärakuulamine ei tähenda iseenesest, et temal oleks

ka vetoõigus projekti suhtes või et ilma M. M. nõusolekuta ei tohiks projektiga jätkata. Tohib

ikka, sest korteriomanikud teevad hea ja nõuetekohase projekti, mida linnavalitsus saab

kontrollida sisuliselt projekti kinnitamise otsustamisel.

4.7. Kaebaja toob veel välja, et kolmandate isikute I ja II kitsendav tõlgendus korteriomandi

tavapärase valitsemise sisust on ebamõistlik ning muudaks elamute sujuva ja jätkusuutliku

valitsemise võimatuks, kui korteriomanikud ei ole ühel meelel ja vähemuse eriarvamus kutsub

ühistus esile patiseisu. Vähemusse jäänu eriarvamus ei tohiks korteriomandite tavapärast

valitsemist takistada. Korteriühistu, nagu paljude teiste kollektiivide tegevuse üks

aluspõhimõtteid seisneb selles, et vähemusse jäänud liige peab aktsepteerima enamuse

õiguspäraseid otsuseid. Sellest põhimõttest pidanuks juhinduma ka Maardu Linnavalitsus

projekteerimistingimuste määramisel ja kõigi kaasomanike kooskõlastuse nõude kaebaja vaide

alusel ära tühistama.

4.8. Asjakohatu on kolmandate isikute I ja II toodud kriitika planeeritava piirdeaia suhtes.

Käesoleva haldusasja raames ei arutata konkreetset piirdeaeda ja halduskohus ei ole ilmselt ka

pädev lahendama korteriomanike vahelist vaidlust piirdeaia (võimaliku) konfiguratsiooni üle.

Haldusasja esemeks on ühe planeerimistingimuse – kõikide kaasomanike kooskõlastuse nõude

- õiguspärasus ja kehtivus, mitte piirdeaja konfiguratsioon.

4.9. Kui kolmandad isikud I ja II leiavad, et korteriomanikud (korteriomanike otsus, tegevus,

ehitatav piirdeaed) rikuvad kuidagi nende õigusi, võivad nad pöörduda hagiga maakohtusse

oma õiguste kaitseks.

4.10. Kaebaja palub hüvitada menetluskulud kokku summas 1467,10 eurot (sh riigilõiv 15

eurot) vastavalt menetluskulude nimekirjale (tl 158-163).

Kaebaja leiab, et kolmandate isikute M.M.i ja J.M.i taotlus menetluskulude hüvitamiseks on

alusetu.

Kaebaja leiab, et M.M. ei ole seisukoha koostamise ajaks esitanud 1734 euro suuruse

esindajakulu maksmist kinnitavaid dokumente. Puudub vastav maksekorraldus või

pangakontoväljavõte. Esindaja kulu ei ole reaalselt kantud ega kuulu hüvitamisele (vt nt

RKHKo 3-3-1-15-15 p 15).

Maksedokumendi puudumine ei ole pelgalt formaalne takistus kulude hüvitamiseks. Kaebajal

on alust arvata, et deklareeritud kulu pole kunagi kantud, vaid see on ülesblufitud. M. esindajaks

on jurist Riho Sillar. Nad mõlemad on Õigusbüroo Riho Sillar osanikud ja juhatuse liikmed.

Nimetatud asjaolu koostoimes maksedokumendi puudumisega annab alust arvata, et

Õigusbüroo Riho Sillar kaasosanikud R. Sillar ja M.M. on kõrge õigusabitasu kunstlikult

genereerinud põhjendamatu rikastumise eesmärgil, mitte tegelike kulude hüvitamiseks.

M.M.i menetluskulude summa on ebamõistlikult suur ja kulude väljamõistmine oleks kaebaja

suhtes ebaõiglane (RKHKo 3-3-1-3-11) ja tema kaebeõigust piirav (3-3-1-67-14) Kolmanda

isiku arvamus ei olnud vajalik asja õigeks lahendamiseks. J.Z. tõstatas oma hästi lakoonilises

kaebuses ainsa ja puhtõigusliku küsimuse: kas ridaelamuboksi piirdeaja projekteerimine ja

püstitamine kuulub vastava maatüki tavapärase valitsemise hulka. Selle küsimuse lahendamine

ei eelda laiemat arutelu ja selle õigeks lahendamiseks ei ole nõutav kolmanda isiku arvamus,

sest kohus niikuinii ei ole kolmanda isiku õigusarvamusega seotud. Seega ei oma kolmanda

isiku kaasamine ja tema sõnavõtud suurt tähtsust asja lahendamisel ja J.Z. pole halduskohtusse

pöördumisel arvestanud, et asja kaotuse korral võib kolmas isik oma mittesiduva

õigusarvamuse eest hüvitist nõuda.

Deklareeritud õigusabi maht on ebaadekvaatselt suur. Nii vastas M.M.i esindaja R. Sillar 1 lehe

pikkusele kaebusele 12 lehe pikkuse vastusega, mis on ebamõistlikult pikk dokument ja

ebaadekvaatne reageering. Lühikesele kaebusele on R. Sillar kulutanud ajavahemikus 01.07 -

11.07.2019 kokku väidetavalt 9 tundi 45 minutit, milline ajakulu ei ole usutav ega põhjendatud.

M.M. ise tegutseb samas õigusbüroos juristi ja juhatuse liikmega alates 10.09.2013 ehk rohkem

kui 6 aastat. Seega on M.M. ise suuteline halduskohtule seisukohad esitada ja tema ei vajanud

enda büroo tasulist õigusabi.

R. Sillari toimingud enne 11.07.2019 ei tule arvesse. M.M. andis oma esindajale R. Sillarile

volikirja alles 11.07.2019, millisel päeval tekkiski ilmselt M.M.i ja S. Sillari vaheline kliendi-

ja esindussuhe. M.M. pole heaks kiitnud R. Sillari tegevust enne 11.07.2019. Kui poolte vahel

ei olnud esindussuhet enne 11.07.2019, ei olnud M.M.il esindajat ega HKMS § 103 lg 1 p 1

kohast esindaja kulu. Enne 11.07.2019 tehtud toimingud ei ole arveldatavad lepingulise

esindaja kuluna.

Riigikohuski viitaski sellele, et kirjalike dokumentide koostamisel osutatud õigusabiteenuse

eest saab kulu välja mõista üksnes juhul, kui teenust on osutanud esindaja, kellele on antud

volikiri kaebaja esindamiseks (RKHKo 18.11.2014, nr 3-3-1-58-14, p 26).

Eeltoodu alusel palub J.Z. jätta kolmandate isikute menetluskulud nende endi kanda.

VASTUSTAJA SEISUKOHT

5. Vastustaja Maardu linn leiab, et kaebus on põhjendamatu ja palub jätta kaebuse

rahuldamata.

5.1. Vastustaja märgib, et EhS § 31 lg 3 sätestab, et pädev asutus kaasab menetlusse taotluses

märgitud kinnisasja omaniku, kui taotlust ei ole esitanud omanik, ja vajaduse korral

kinnisasjaga piirneva kinnisasja omaniku.

Vastustaja on seisukohal, et korraldus nr 109 on täidetav. Vaide läbivaatamise korralduse nr

319 motiveerivas osas on selgitatud, millised on kaebaja seadusega tagatud võimalused oma

õiguste realiseerimiseks. Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (edaspidi KrtS) § 13 lg 2

sätestab, et korteriomanike kokkuleppe sõlmimiseks, muutmiseks ja lõpetamiseks vajalike

tahteavalduste nõudmisele ning muudatuste kinnistusraamatusse kandmisele kohaldatakse

käesoleva seaduse §-s 9 sätestatut. See tähendab, et igal korteriomanikul on õigus üldkohtus

hagita menetluses nõuda teiselt korteriomanikult tahtavalduse andmist. Nõuded võib esitada ka

korteriühistu, kui korteriomanike enamus on nii otsustanud (KrtS § 9 lg 6).

Vastustaja leiab, et kaebus haldusaktide tühistamiseks on esitatud alusetult ja kaebaja on

valinud oma väidetavalt rikutud õiguste ja huvide kaitseks ebaõige õiguskaitsevahendi.

5.2. Vastustaja selgitab, et kaebaja tahe ei ole olnud suunatud piirdeaia tervikuna

projekteerimisele ja püstitamisele Maardus Xxxxxxxxx asuva kinnistu piirile vastavalt esitatud

taotlusele, vaid üksnes enda kasutuses oleva ridaelamuboksi krunti ümbritseval perimeetril.

EhS § 35 punkt 5 järgi võib pädev asutus tunnistada projekteerimistingimused kehtetuks, kui

projekteerimistingimuste taotlemisel on esitatud teadvalt valeandmeid, mis mõjutasid

projekteerimistingimuste andmise otsustamist.

Vastustajale teadaolevalt ei ole kaebaja vastustajalt eraldi palunud selgituse andmist, miks

ridaelamuboksi krunti ümbritseva piirdeaia projekteerimine on niivõrd oluline küsimus, et seda

ei tohi käsitleda ridaelamu tavapärase valitsemisena KrtS § 35 mõttes või tavapärase

kasutamisena AÕS § 72 lg 1 mõttes, millise küsimuse otsustamiseks piisaks kaasomanike

häälteenamusest ja see ei nähtu ka kaebaja 21.03.2019 vaidest. Vastustaja märgib, et selgitused,

miks kaasomandis oleva kinnistule piirdeaia projekteerimine on oluline küsimus, on esitatud

korralduses nr 319 kaebaja vaide läbivaatamisel.

Erinevalt kaebajast on vastustaja seisukohal, et arvestades Maardus Xxxxxxxxx asuva kinnistu

kaasomandiga ning kaasomandi valdamise ja kasutamise õigusliku regulatsiooniga, on tegemist

olulise küsimusega, mille läbivaatamisel kohaliku omavalitsuse üksus ei evi kaalutlusõiguse

teostamise võimalust, kuna sellega võib rikkuda teiste kaasomanike seadusega kaitstud huve.

KrtS § 4 lg 4 sätestab, et maatükk ning hoone osad ja seadmed, mis ei ole ühegi eriomandi ese

ega ole kolmanda isiku omandis, on korteriomandi kaasomandi osa esemeks. Taotlus on

esitatud piirdeaia projekteerimiseks maatükile, mis ei kuulu eriomandi koosseisu ja on

korteriomandi kaasomandi osa esemeks.

5.3. Vastustaja on seisukohal, et tegemist ei ole KrtS § 35 lg 1 mõttes korteriomandi kaasomandi

osa eseme tavapärase valitsemise küsimusega, mille üle korteriomanikud võivad otsustada

häälteenamuse alusel, kui korteriühistu põhikirjaga ei nähta ette rangemaid nõudeid. Kuigi

korteriomandi kaasomandi osa eseme tavapärase valitsemise tegevuste loetelu ei ole KrtS § 35

lg 2 esitatud ammendavana, ei saa kinnistu perimeetrile vundamendiga piirdeaia püstitamist

lugeda kaasomandi eseme tavapäraseks korrashoiuks ja remondiks KrtS § 35 lg 2 p 1 mõttes

ainuüksi sel põhjusel, et täna puudub piirdeaed, mida korras hoida ja remontida. Seega ei saa

tegemist olla ka KrtS § 39 sätestatud kaasomandi eseme ajakohastamisega.

KrtS § 38 lg 1 sätestab, et ehitusliku või muu kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust

muudatusest suurema ümberkorralduse tegemist ei saa otsustada tavapärase valitsemise raames,

vaid selleks on vaja korteriomanike kokkulepet.

Piirdeaia püstitamise kulud ei ole majandus- ega halduskulud. Kaebusest ei selgu, kas piirdeaia

püstitamise kuludega on arvestatud igaks aastaks kinnitatavas Maardu linn Xxxxxxxxx

korteriühistu majanduskavas. KrtS § 41 lg 2 p 2 sätestab, et korteriühistu juhatus koostab

korteriühistu majandusaastaks majanduskava, mis koosneb ülevaatest kaasomandi eseme

seisukorrast ning kavandatavatest toimingutest ja korteriühistu kavandatavatest tuludest ja

kuludest, samuti korteriomanike kohustuste jaotusest majandamiskulude kandmisel.

KrtS § 31 lg 1 punkt 1 sätestab, et korteriomanik on kohustatud hoidma eriomandi eset korras

ning seda ja kaasomandi eset kasutades hoiduma tegevusest, mille toime teistele

korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud. Maardus Xxxxxxxxx asuva

kinnistu piirile piirdeaia projekteerimine ja hilisem ehitamine väljub igal juhul kaebajale

kuuluva omandi tavakasutuse raamidest.

5.4. Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse järgi ei ole kaasomanikel lubatud erinevalt

asjaõigusseaduse (edaspidi AÕS) § 72 lõikest 1 teha otsuseid kaasomanike häälteenamusega,

kus häälte arv otsuse tegemisel sõltub omandi osa suurusest. Siinkohal tuleb märkida, et AÕS

§ 72 lg 1 järgi valdavad ja kasutavad kaasomanikud ühist asja kokkuleppel ja et kaasomanike

häälteenamusega tehtava otsusega võib otsustada küsimusi, mis jäävad ühise asja tavapärase

valdamise ja kasutamise piiridesse ja ei midagi enamat. Seega on oluliste asjade otsustamisel

üldine suundumus kaasomanike kokkulepete sõlmimisele, kui kaasomanikud ei ole kokku

leppinud seaduse piires teisiti.

Seadusega ei ole kooskõlas piirdeaia projekti kaasomanikega kooskõlastamise nõude

asendamine korteriomanike enamuse kooskõlastusega, kuna kaasomandi esemega seotud

küsimused sõltuvalt nende sisust otsustatakse kas korteriomanike üldkoosolekul või sõlmitakse

kaasomanike vahel kokkulepped ja seadus välistab nende otsustamise mingis muus korras.

Kaebaja ei saa halduskohtult nõuda Maardu Linnavalitsuse kohustamist haldusakti tühistatud

osas uue korralduse andmiseks, millega tuleb asendada projekteerimistingimustes kõikide

kaasomanike kooskõlastuse tingimus Xxxxxxxxx korteriomanike üldkoosoleku või

korteriomanike enamuse kooskõlastusega. Kaebajal ei ole õigust nõuda konkreetse sisuga

haldusakti andmist, kuna halduskohtul puuduvad volitused ettekirjutuste tegemiseks

haldusorgani otsuste sisu osas.

Vastustaja on projekteerimistingimuste menetluses õigeaegselt soovitud haldusakti andnud ja

seega puudub alus HKMS § 5 lg 1 punktis 2 halduskohtule antud volituste rakendamiseks,

millega kohustada vastustajat kohustada haldusakti andma või toimingut tegema.

5.5. Vastustaja ning kolmas isik I ja kolmas isik II on kaebusele antud õiguslikes hinnangutes

ja seaduse kohaldamise osas sarnastel seisukohtadel ja vastustaja nõustub kolmanda isiku I ja

kolmanda isiku II ühises vastuses kaebusele esitatud vastuväidete ja seisukohtadega ja

taotlusega kaebuse rahuldamata jätmiseks.

5.6. Vastustaja toetab kolmanda isiku I ja kolmanda isiku II seisukohta käesolevas haldusasjas

menetluskulude kaebaja J.Z. kanda jätmise osas.

KOLMANDATE ISIKUTE SEISUKOHAD

6. Kolmandad isikud M.M. ja J.M. (kolmandad isikud I ja II) paluvad jätta kaebuse

rahuldamata põhjendades oma seisukohti märkides alljärgnevaga.

6.1. Kolmandad isikud I ja II ja kolmandad isikud III ja IV vastavalt paarides ja kaebaja omavad

igaüks 993/2979 mõttelist osa kinnisomandist Xxxxxxxxx Maardu linn, Harjumaa. Seega on

kolmandatel isikul I ja II, kolmandatel isikutel III ja IV ja kaebajal võrdsed mõttelised osad,

mis moodustavad ühe terviku 2979/2979 (s.o 993 x 3).

Kolmandad isikud I ja II püstitasid piirdeaia krundile vastavalt ja kooskõlas kaasomanike

31.05.2017 kokkuleppega (tl 55).

Kolmandad isikud III-IV on ilma kolmanda isiku I ja II nõusolekuta püstitanud korteriomandite

kaasomandi osa esemeks olevale territooriumile abihoone ja piirdeaia jalgväravaga (tl 57-60).

Kaebaja on kavatsenud ilma kolmanda isiku I-II nõusolekuta püstitada korteriomandite

kaasomandis olevale territooriumile piirdeaia (tl 60-64).

6.2. Ühtlasi teavitavad kolmandad isikud I ja II kohut, et esitasid 11.07.2019 Harju Maakohtule

avalduse (tl 65-118), millega sooviti saavutada KrtS § 14 lg 1, § 13 lg-te 1 ja 2, § 9 lg-te 2 ja 5

ning TsMS § 613 lg 1 p 1 alusel kokkuleppe korteriomandite kaasomandi osa esemeks oleva

territooriumi valdamise ja kasutamise osas, vastavalt asendada kaebaja, kolmandate isikute III

ja IV, vajadusel ka piiratud asjaõiguste omajate materiaalõiguslikud ja menetluslikud

tahteavaldused ning kanda kokkulepe kinnistusraamatusse korteriomandite eriomandi sisuna.

27.06.2019 määrusega tsiviilasjas nr 2-19-8044 võttis Harju Maakohus kolmandate isikute I ja

II avalduse menetlusse (tl 119-121).

6.3. Kolmandad isikud I ja II on seisukohal, et kaebusele lisatud ehitusprojekti järgse piirdeaia

püstitamine ehitusliku või muu kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest

suurema ümberkorralduse tegemine ja vajab seetõttu korteriomanike kokkulepet. Sellest

johtuvalt on projekteerimistingimuste määrus vaidlustatud osas õiguspärane ning kaebus tuleb

jätta täies ulatuses rahuldamata.

6.3.1. Tavapärane valitsemine KrtS § 35 lg 1 mõistes tähendab tavapärast majandamist ehk

korteriomandite kaasomandi esemele tavapäraste majandamiskulude tegemist/kandmist.

Majandamiskulude näol olla tegemist üksnes kaasomandi eseme säilitamiseks ja

kasutuskõlblikus seisukorras hoidmiseks vajalike kulutustega TsÜS § 63 p 1 tähenduses.

Kuna piirdeaia püstitamine ei ole sisuliselt majandamiskulu (ei ole kaasomandi eseme

säilitamiseks ja kasutuskõlblikus seisukorras hoidmiseks tehtav ega kommunaal- või

halduskulu), ei kuulu piirdeaia püstitamise küsimus KrtS § 35 lg 1 järgi tavapärase valitsemise

küsimuste hulka.

6.3.2. Kahtlemata on uue piirdeaia püstitamine ehitamine EhS § 4 tähenduses ja seega ühtlasi

ehituslik ümberkorraldus KrtS § 38 lg 1 tähenduses. Kuna piirdeaia püstitamine on ehituslik

ümberkorraldus ning ehituslik ümberkorraldus vajab KrtS § 38 lg 1 alusel korteriomanike

kokkulepet, ei saa piirdeaia püstitamine olla tavapärase valitsemise küsimuseks KrtS § 35

mõistes ning seega vajab see korteriomanike kokkulepet.

6.3.3. Korteriomandi- ja korteriühistuseadus ega asjaõigusseadus ei sisalda korrashoiu mõistet.

Korrashoid tähendab asja senise seisundi või olukorra säilitamist (nt remondi teostamist), asja

kasutuskõlblikuna või töökorras hoidmist, asja parandamist. Piirdeaia püstitamine on sisuliselt

uue ehitise rajamine, mis ei puutu korrashoidu.

Muudatuse tegemise üle otsustamiseks korteriomanike häälteenamusega peab tehtav muudatus

olema ka kaasomandi eseme korrashoiuks vajalik (vt KrtS § 38 lg 1 sõnastust). Vastavalt TsÜS

§ 63 p-le 1 on kulutus vajalik, kui sellega säilitatakse eset või kaitstakse seda täieliku või osalise

hävimise eest.

Kuna ilma piirdeaia püstitamiseta ehk muudatuse teostamata ja muudatusele kulutuse kandmata

ei satu korteriomandite kaasomandi osa ohtu, ei ole tegemist vajaliku kulutusega ning seega,

isegi siis, kui asuda seisukohale, et piirdeaia püstitamine on korrashoiuks tehtav muudatus, ei

ole selline muudatus käesoleval juhul korrashoiuks vajalik. Korteriomandite kaasomandi osa

on kasutuskõlblikus seisukorras ka ilma piirdeaeda püstitamata.

6.3.4. KrtS § 38 lg 1 sõnastusest tulenevalt nõuab igasugune ehituslik ümberkorraldus kõigi

korteriomanike kokkulepet. Hoone välise kuju muutmine on suurem ümberkorraldus KrtS § 38

lg 1 tähenduses, sest muudatused hoone välisilmes puudutavad kõiki korteriomanikke. Juhul,

kui hoone välise kuju muutmist peetakse suuremaks ümberkorralduseks, siis on ka korteri-

omandite kaasomandi osa esemeks oleva territooriumi välise kuju muutmine suureks

ümberkorralduseks KrtS § 38 tähenduses.

Kolmandad isikud I ja II on seisukohal, et ei saa olla mõistlikku vaidlust selle üle, et piirdeaia

püstitamine muudab korteriomandite kaasomandi osaks oleva territooriumi välist kuju. Sellest

johtuvalt on piirdeaia püstitamine ka suuremaks ümberkorralduseks KrtS § 38 lg 1 mõistes.

6.3.5. KrtS § 35 lg-s 2 on loetletud tegevused ja toimingud seotud TsÜS § 63 p 1 kohaste

vajalike kulutuste tegemisega.

Seega saab KrtS § 35 lg 1 alusel otsustada korteriomanike häälteenamuse alusel vaid selliseid

küsimusi, mis esiteks ei välju vajalike kulutuste (TsÜS § 63 p 1) raamest ning teiseks hoiavad

kaasomandi eset kasutuskõlblikus seisundis. Küsimused, mis eeldavad kaasomandile muude

kui vajalike kulutuste tegemist, või kui vajalik kulutus ei ole seotud kaasomandi eseme seisundi

korrashoiuga või kui tegemist on ehitusliku ümberkorraldusega, kuuluvad otsustamisele

kooskõlas KrtS §-s 38 sätestatuga. Nimelt vajavad selliste küsimuste lahendamine üldjuhul

korteriomanike kokkulepet.

Piirdeaia püstitamine eeldab KrtS § 38 lg 1 järgi korteriomanike kokkulepet. Tegemist ei ole

tavapärase hooldus- või remonttööga KrtS § 35 lg 1 mõistes

6.4. Kuna ehitustöö maht ega ehitusloakohustus ei oma tähendust tegevuse kvalifitseerimisel

tavapäraseks

valitsemiseks/majandamiseks

(KrtS

§

35)

või

sellest

suuremaks

ümberkorralduseks (KrtS § 38), ei oma kolmandate isikute I ja II arvates tähendust piirdeaia

püstitamise kvalifitseerimisel nimetatud kategooriate alla ka sellised kaebaja toodud asjaolud

kui ehitustöö riskantsus, keerulisus, kulukus ja koormatus.

6.5. Piirdeaia püstitamine kahjustab ka ülemääraselt kolmandate isikute I ja II õigustatud huve.

Piirdeaia püstitamine ei ole seotud eriomandi eseme korrashoiuga, seega puudub alus KrtS §

38 lg 2 kohaldamiseks. Lisaks ei ole piirdeaia püstitamine ajutine tegevus ning piirdeaia pidev

talumine on vastuolus KrtS § 31 lg 1 p-de 2 ja 1 eesmärgiga (nt naaberkorteris teostatavast

remondist lähtuva müra ajutine talumine). Samuti puudutavad muudatused kaasomandi eseme

välisilmes kõiki korteriomanikke.

Kuna ümberkorraldused puudutavad kolmandaid isikuid I ja II üle määra, mis on sätestatud

KrtS § 31 lg 1 p-des 2 ja 1, puudub alus KrtS § 38 lg 2 kohaldamiseks. Nimelt vajab piirdeaia

püstitamine kolmandate isikute I ja II nõusolekut.

6.6. Nii vaides kui kaebuses väidab kaebaja, et piirdeaed soovitakse püstitada ümber ühise

maatüki.

Vastavalt

kaebusele

lisatud

ehitusprojektile

projekteeritakse

piirdeaed

korteriomandite kaasomandi osa esemeks oleva territooriumi sees.

Nii ei kuulu (näiteks) kaasomandi esemeks oleva territooriumi põhja-lääne osa (sealhulgas

roheala) projekteeritava piirdeaiaga ümbritsevasse alasse. Selle tagajärjel jääb nimetatud

kaasomandi esemeks oleva territooriumi osa praktiliselt kasutuskõlbmatuks. Nimelt, kuigi

õiguslikult jääb kaasomandi osa esemeks oleva territooriumi pindala samaks, muutub

kaasomandi osa esemeks oleva territooriumi põhja-läänes asuv roheala kasutuskõlbmatuks või

vähemalt piiratakse sellega kaasomandi kasutamisvõimalusi.

Kuna piirdeaeda soovitakse püstitada kaasomandi eseme osaks oleva territooriumi sees,

piiratakse oluliselt ka liikumist kaasomandi eseme osaks oleval territooriumil.

Samuti võib piirdeaia püstitamine kaasomandi osa esemeks oleva territooriumi sees olla

takistuseks vajalike rajatiste (nt abihoonete, kuuride jms.) paigaldamisele tulevikus ning häirida

seetõttu kaasomandi eseme osaks oleva territooriumi kasutamist ja tavapärast elu.

Lisaks eeltoodule nähakse vaidlusaluse projektiga ette kahe lukustatava värava paigaldamine

kaasomandi esemeks oleva territooriumi sees. Lukustatavate väravate paigaldamine

korteriomandi eseme osaks oleva territooriumi sees takistab kaasomandi eseme vaba ja

häireteta kasutamist kolmandate isikute I ja II ja nende laste poolt ning häirib seega nende

igapäevast elu.

Kolmandad isikud I ja II ei näe mõistlikke põhjendusi, miks ei ole võimalik ette näha ühte

lukustatavat väravat sisenemisel kaasomandi esemele ning miks peaks nad arvestama

kaasomandi eseme osaks oleva territooriumi kasutamisel täiendavate piirangutega, mis

kaasnevad kaasomandi esemeks oleva territooriumi sees paigaldatud lukustatavate või

lukustamata väravatega.

Seni, kuni kaasomanikud ei ole ühise asja kasutamises kokku leppinud, tuleb lähtuda

korteriomanike huvidest ja kaasomandis olevate ühiste asjade kasutamisel kehtib režiim, mille

järgi on kõigil kaasomanikel võrdne õigus ühiseid ruume kasutada ning üks kaasomanik ei või

ühise ruumi või selle osa kasutamiseks takistusi seada.

Samas ei arvesta kaebuse lisas toodud ehitusprojekti järgne piirdeaia lahendus olemasolevat

olukorda. Nimelt ei ühti piirdeaed ei kolmandate isikute I ja II varem mainitud 31.05.2017

kokkuleppe alusel ega kolmandate isikute III ja IV õigusvastaselt püstitatud piirdeaia kuju ja

disainilahendusega.

Ülaltoodule tuginedes jäävad kolmandad isikud I ja II seisukohale, et piirdeaia püstitamine

piirab ja takistab korteriomandite kaasomandi osa piiranguteta ja takistusteta kasutamist ja

valdamist ning kaebaja väide, mille kohaselt piirdeaed ei takista kaasomanikel elamu ja ühise

maa kasutamist krundi piires, on nende arvates eksitav (vt käesoleva menetlusdokumendi

punkti 2.2.4.).

Seega tuleks vaidlusaluse piirdeaia püstitamisel lammutada olemasolevad konstruktsioone.

Kolmandad isikud I ja II ei näe mõistlikku põhjust, miks ei olnud vaidlusaluses projektis

võimalik ühtida projekteeritavat piirdeaeda olemasoleva olukorraga, s.o nende poolt

õiguspäraselt püstitatud piirdeaja kuju ja disainilahendusega. Nimetatud tegevus riivab

põhjendamatult kolmandate isikute I ja II omandiõigust.

Kolmandad isikud I ja II juhivad tähelepanu ka asjaolule, et projekteeritav piirdeaed ei ümbritse

kogu kaasomandit. Nii lisaks eespool käsitletud rohealale jääb ka mootorsõidukite parkimisala

piirdeaiast väljapoole. Seega on kaebaja väide, et piirdeaed on vajalik, kuna see kaitseb

kaasomandit ja tagab omanikele võimaluse oma vara täiel määral nautida, vähemalt osaliselt

eksitav. Korteriomanike kaasomand ja vara on paremini kaitstud, kui kogu korteriomandite

kaasomandi osa esemeks olev territoorium oleks ümbritsetud piirdeaiaga. Samas saavad

korteriomanikud nautida oma vara täiel määral ilma piirdeaeda püstitamata.

6.7 Kolmandad isikud I ja II ei nõustu kaebuse lisas toodud ehitusprojekti järgse piirdeaia

püstitamisega ning keeldub kandmast selle püstitamisega (sealhulgas projekteerimise ja

ehitamisega jms.) seotud kulusid.

6.8. Kolmandad isikud I ja II paluvad välja mõista menetluskulud kokku summas 1734 eurot

vastavalt menetluskulude nimekirjale (tl 149-153).

6.9. Kolmandad isikud I ja II paluvad jätta menetluskulud kaebaja kanda või alternatiivselt jätta

hilinenult esitatud menetluskulude nimekiri ja kuludokumendid tähelepanuta ning vähendada

J.Z. taotletud menetluskulude rahalist suurust põhjendatud ja vajaliku suuruseni, milleks saab

olla kuni 368,34 eurot (tl 167p-169).

6.10. Ühtlasi teatavasid kolmandad isikud I ja II kohut sellest, et jõustunud on Harju Maakohtu

02.12.2019 määruse 2-19-8044 resolutsiooni p-d 1-5, millega kohus rahuldas M.M.i ja J.M.i

avalduse kaasomandi erikasutusõiguse kindlaksmääramiseks ja nõusoleku andmiseks

kohustamiseks osaliselt ning määras kindlaks kinnisomandi Xxxxxxxxx, Maardu (registriosa

nr 10818902) kaasomandi osa eseme kasutamise ja erikasutusõiguse korra. Kohtu

kindlaksmääratud korraga on määruse lisaks oleval plaanil kollase värviga märgitud alad, sh.

A.Z.i ja O.Z. poolt omavoliliselt ja ebaseaduslikult püstitatud kuuri alune maa-ala, määratud

Xxxxxxxxx, Maardu, korteriomandi nr 2 (registriosa nr xxxxxxx) igakordse omaniku (s.o

M.M.i ja J.M.i) erikasutusõigusse. 15.01.2020 aja seisuga ei ole kolmandad isikud III ja IV

kuurialuse maa-ala valdust kolmandatele isikutele I ja II veel üle andnud. Elektroonilisest

jõustumismärkest nähtub, et viidatud kohtumääruse resolutsioon on sisulist lahendit sisaldavas

osas jõustunud – määrus ei ole jõustunud üksnes menetluskulude otsustuste osas. Tsiviilasja

lahendamisel tehtud maakohtu lahendil on tõenduslik jõud ka halduskohtumenetluses. HKMS

§ 61 lg 4 sätestab, et varasema jõustunud kohtulahendi põhjendustes tuvastatud asjaolusid

hindab kohus kogumis teiste tõenditega (vrd TsMS § 272 lg 2). Seega on varasema

kohtulahendi põhjendustes sisalduv osa oma olemuselt dokumentaalne tõend (vt HKMS-i

kommenteeritud vlj lk 249 § 61 komm p 5).

7. Kolmandad isikud III ja IV, A.Z. ja O.Z., toetavad kaebust, sh kaebaja arusaama, et

piirdeaiaga seotud küsimused tuleb elamus otsustada häälteenamusega.

KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED

8. Kohus, tutvunud poolte seisukohtade ja toimiku materjalidega ning hinnanud kõiki tõendeid

kogumis ja vastastikuses seoses leiab, et kaebus tuleb jätta tervikuna rahuldamata ja põhjendab

oma otsust alljärgnevaga.

9. Tulenevalt halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 158 lg-st 2 teeb kohus juhul, kui

seadus ei sätesta teisiti, asjaolud kindlaks kohtuotsuse tegemise aja seisuga. Sama sätte teise

lause kohaselt hindab kohus haldusakti ja toimingu õiguspärasust haldusakti andmise või

toimingu tegemise aja seisuga.

10. Haldusakt on õiguspärane, kui ta on antud pädeva haldusorgani poolt andmise hetkel

kehtiva õiguse alusel ja sellega kooskõlas, proportsionaalne, kaalutlusvigadeta ning vastab

vorminõuetele (haldusmenetluse seadus (HMS) § 54). HMS § 56 lg 1 kohaselt peab kirjalik

haldusakt ja soodustava haldusakti andmisest keeldumine olema kirjalikult põhjendatud.

Haldusakti põhjenduses tuleb märkida haldusakti andmise faktiline ja õiguslik alus (HMS § 56

lg 2).

11. Maardu Linnavalitsus kinnitas 19.02.2019 korraldusega nr 109 projekteerimistingimused

(edaspidi ka projekteerimistingimused või PT) Xxxxxxxxx kinnistule piirdeaia ehitusprojekti

koostamiseks (tl 4 ja selle pöördel).

Projekteerimistingimused on antud ehitusseadustiku (EhS) § 27 lg 1, 2, 3 ja 4 alusel ning

Maardu Linnavolikogu 28.01.2014 määruse nr 5 „Maardu linna ehitusmäärus“ § 2 lg 4 p 9

alusel.

Projekteerimistingimuste p 5 on määratud mh kohustus projekt kooskõlastada Xxxxxxxxx

kinnistu kõikide kaasomanikega.

Käesolevas asjas vaidlevadki pooled sisuliselt üksnes projekteerimistingimuste p-s 5 sätestatud

kooskõlastamise nõude esitamise õiguspärasuse üle.

Kaebaja ja kolmandad isikud III ja IV leiavad, et kooskõlastamise nõue kõigi kaasomanikega

ei ole kooskõlas korteriomandi- ja korteriühistuseadus (KrtS) § 35 lg 1 ja asjaõigusseaduse

(AÕS) § 72 lg 1, milledest tuleneb, et asja võib kasutada või valitseda kaasomanike kokkuleppel

või häälteenamusega ning piirdeaia rajamine on tavapärane valitsemine, mida võib teha

häälteenamusega.

Vastustaja ja kolmandad isikud I-II on aga seisukohal, et vaidlusalune tingimus on õiguspärane,

kuivõrd piirdeaia rajamine ei ole tavapärase korteriomandi valitsemise küsimus. Nimetatud

isikud tuginevad oma seisukoha esitamisel ka KrtS § 38 lg 1.

12. Halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 165 lõikes 2 lg-s 2 on sätestatud, et kui kaebus

jääb rahuldamata ning kaebaja poolt kohtumenetluses esitatud väitega mittenõustumist või tema

viidatud tõendi arvestamata jätmist on vaidlustatud haldusaktis või kaebuse nõude kohta tehtud

vaideotsuses juba põhjendatud ja kohus järgib seda põhjendust, ei pea kohus seda põhjendust

oma otsuses kordama, vaid võib viidata põhjendusega nõustumisele. Antud juhul kohus nõustub

nii vastustaja argumentatsiooniga, mis on toodud vaidlustatud vaideotsuses (tl 7-8), kui ka

nende vastustaja vastuväidete ja selgitustega, mis on esitatud vastuseks konkreetselt kaebuses

toodud väidetele (tl 39-42). Kohus kohaldab HKMS-st tulenevat menetlusökonoomika

põhimõtet ja seaduslikku alust piirduda kaebuse rahuldamata jätmisel vaid juba haldusaktis ja

vaideotsuses toodud selgituste ja põhjendustega märkides lühidalt täiendavalt järgnevat.

13. Kohus selgitab esmalt, et lähtuvalt ehitusseaduse (EhS) § 27 lg 2 p 2 tuli vastustajal

arvestada projekteerimistingimuste andmisel muuhulgas seda, et projekteerimistingimuste

andmine ei oleks vastuolus õigusaktide, isikute õiguste või avaliku huviga.

EhS § 31 lg 3 sätestab, et pädev asutus kaasab projekteerimistingimuste menetlusse taotluses

märgitud kinnisasja omaniku, kui taotlust ei ole esitanud omanik, ja vajaduse korral

kinnisasjaga piirneva kinnisasja omaniku. Antud juhul esitas taotluse üks kaasomanikest,

millest tulenevalt tuli menetlusse kaasata teised kaasomanikud.

Isikute õiguste ja õigusaktidega kooskõla analüüsimisel tuli vastustajal arvestada mh

korteriomandi- ja korteriühistuseaduses ja asjaõigusseaduses sätestatud regulatsiooniga

kaasomandi kohta.

Nimelt ei ole antud juhul vaidlust selles, et projekteerimistingimuste väljastamise ajal oli ja on

ka käesoleval ajal kinnisomand Xxxxxxxxx, Maardu linn, Harjumaa jagatud kolmeks

korteriomandiks.

Kaebaja on korteriomandi nr 1 (registriosa nr xxxxxxxx) asukohaga Xxxxxxxxx, Maardu

omanik.

Kolmandad isikud I ja II on korteriomandi nr 2 (registriosa nr xxxxxxx) asukohaga Xxxxxxxxx,

Maardu ühisomanikud.

Kolmandad isikud III ja IV on korteriomandi nr 3 (registriosa nr xxxxxxxx) asukohaga

Xxxxxxxxx, Maardu ühisomanikud (tl 11).

Kaebaja ja kolmandad isikud omavad igaüks 993/2979 mõttelist osa kinnisomandist

Xxxxxxxxx, Maardu linn, Harjumaa. Seega on kaebajal ja kolmandatel isikutel võrdsed

mõttelised osad, mis moodustavad ühe terviku 2979/2979 (s.o 993 x 3).

Vaidlust ei ole ka selles, et vaidlustatud projekteerimistingimuste väljastamise ajal puudus

kaebaja ja kolmandate isikute vahel kehtiv kokkulepe korteriomandite kaasomandi osa eseme

valdamiseks ja kasutamiseks. Kohus märgib siinkohal täiendavalt, et käesoleva kohtuotsuse aja

tegemise seisuga on tsiviilasjas nr 2-19-8044 kohtu poolt määratud kindlaks kaasomandi

erikasutusõigus, kuid see ei oma tähendust käesolevas asjas esitatud tühistamiskaebuse

lahendamisel lähtuvalt HKMS § 158 lg 2. Küll aga tuleb pooltel sellest lähtuda edaspidiselt sh

uute haldusaktide taotlemisel/andmisel.

Vaidlust ei ole, et kõigi kolmandate isikute ja korteriomandi nr 1 varasema omaniku vahel oli

võlaõiguslik kokkulepe, mille kohaselt võis iga korteriomanik püstitada piirdeaia

korteriomandite kaasomandi osa esemeks oleva territooriumi lõuna poolele (tl 55-56).

14. Arvestades eeltoodud faktilisi asjaolusid tuli vastustajal juhinduda esiteks AÕS § 72 lg 1,

mis sätestab, et kaasomanikud valdavad ja kasutavad ühist asja kokkuleppel. Kaasomanike

häälteenamusega tehtava otsusega võib otsustada küsimusi, mis jäävad ühise asja tavapärase

valdamise ja kasutamise piiridesse. Häälte arv otsuse tegemisel sõltub omandi osa suurusest.

Samuti tuli vastustajal arvestada korteriomandi- ja korteriühistuseaduses korteriomandi

valitsemise sätetega eelkõige KrtS § 35 ja § 38.

KrtS § 35 lg 1 sätestab, et korteriomandi kaasomandi osa eseme tavapärase valitsemise

küsimuste üle otsustavad korteriomanikud häälteenamuse alusel, kui korteriühistu põhikirjaga

ei nähta ette rangemaid nõudeid. Sama paragrahvi lg 2 kohaselt käsitletakse tavapärase

valitsemisena eelkõige järgmisi tegevusi: 1) kaasomandi eseme tavapärane korrashoid ja

remont; 2) korteriühistu kaudu tarbitavate teenuste jaoks lepingute sõlmimine; 3) kaasomandi

eseme taastamisväärtusest lähtuva kahjukindlustuslepingu sõlmimine; 4) korteriühistu

vastutuse kindlustamine; 5) kohase suurusega reservkapitali ja remondifondi loomine; 6) laenu

või muu laenusarnase mõjuga rahalise kohustuse võtmine, kui selle suurus ei ületa korteriühistu

eelmise majandusaasta majandamiskulude summat; 7) energiaauditi ja energiamärgise

tellimine.

KrtS § 38 lg 1 tulenevalt ehitusliku või muu kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust

muudatusest suurema ümberkorralduse tegemist ei saa otsustada tavapärase valitsemise raames,

vaid selleks on vaja korteriomanike kokkulepet. Sama paragrahvi lg 2 sätestab, et käesoleva

paragrahvi lõikes 1 nimetatud muudatuseks ei ole vaja selle korteriomaniku nõusolekut, kelle

õigusi ümberkorraldused ei puuduta üle määra ja mida korteriomanik peab käesoleva seaduse

§ 31 lõike 1 punkti 2 kohaselt taluma.

Peamiseks vaidlusküsimuseks on käesolevas asjas see, kas piirdeaia püstitamine on tavapärase

valitsemise ning valdamise ja kasutamise küsimus (AÕS § 72 lg 1 teine lause ja KrtS § 35),

mille üle võib otsustada lihthäälteenamusega nagu leiab kaebaja ja kolmandad isikud III ja IV

või on tegemist tavapärasest valitsemisest, valdamisest ja kasutamisest väljuva küsimusega

nagu leiab vastustaja ja kolmandad isikud I ja II (AÕS § 72 lg 1 esimene lause ja KrtS § 38 lg

1).

Kohus leiab, et piirdeaia püstitamine väljub tavapärase valitsemise küsimusest ning selles osas

tuleb kohaldada AÕS § 72 lg 1 esimest lauset ning KrtS § 38 lg 1 mitte KrtS § 35.

Nimelt ei ole tegemist ühegi KrtS § 35 lg 2 sätestatud tegevusega või neile sarnase tegevusega.

Kohus nõustub kolmandate isikutega I ja II selles, et vastav loetelu KrtS § 35 lg 2 käsitleb

tavapärast

majandamist

ehk

korteriomandite

kaasomandi

esemele

tavapäraste

majandamiskulude tegemist/kandmist. Majandamiskulud on kulud elamu hoolduseks ja

majandamiseks. Elamu hooldus on tööd, millega hoitakse elamu kasutuskõlblikus seisukorras.

Majandamiseks kantavateks kuludeks on kaasomandi osa kommunaalkulud ning muud elamu

kasutuskõlblikus seisukorras hoidmisega kaasnevad kulud, nt haldus-, raamatupidamisteenus

jms. Seega saab majandamiskulude näol olla tegemist üksnes kaasomandi eseme säilitamiseks

ja kasutuskõlblikus seisukorras hoidmiseks vajalike kulutustega tsiviilseadustiku üldosa

seaduse (TsÜS) § 63 p 1 tähenduses.

Kohus leiab, et uue piirdeaia rajamise näol on tegemist tavapärasest kaasomandi korrushoiuks

vajalikust muudatusest suurema ümberkorraldusega juba üksnes seetõttu, et see toob seaduse

järgi kaasa täiendava ja sageli ka olulise rahalise kohustuse kõigile kaasomanikele, mis ei ole

TsÜS § 63 lg 1 p 1 kohaselt tavaliselt vajalikuks kulutuseks (esemele tehtud kulutused on

vajalikud, kui nendega säilitatakse eset või kaitstakse seda täieliku või osalise hävimise eest).

Uue piirdeaia püsitatamist ei saa käsitleda kui korrashoiuks vajalikku tegevust olukorras, kus

varasemalt ei ole kaasomandit sellises ulatuses piirdeaed ümbritsenud. Kaasomandi

korrashoiuks ei ole piirdeaia rajamine tingimata vajalik. Selle rajamisest ei sõltu olemasoleva

kaasomandi säilimine, ohutus või korrashoid. Samuti väljub see tavapärase kasutamise raamest.

Ilmselgelt muudetakse uue piirdeaia püstitamisega ühise asja valdamist ja kasutamist olulises

osas, mis nõuab selliste tagajärgede tõttu kõigi kaasomanike nõusolekut. Eeltoodust tulenevalt

on vastustaja kohtu arvates põhjendatult sätestanud projekteerimistingimustes vastava nõude

kooskõlastada projekt kõigi kaasomanikega.

Vastustaja ei ole vastavat nõuet küll projekteerimistingimustes endis põhjendanud, sest

positiivse otsuse korral seda tavaliselt vaja teha ei ole ja käesoleval juhul rahuldas vastustaja

kaebaja taotluse projekteerimistingimuste väljastamiseks. Vaidemenetluses on vastav

põhjendamispuudus tulenevalt esitatud vaidest kõrvaldatud. Arvestades eelpool viidatud

regulatsiooniga on mõistetav, et vastustaja olukorras, kus ta rahuldas PT andmise taotluse, ei

pidanud vajalikuks kõiki seal sätestatud tingimusi ja nende seadmise põhjendusi eraldi lahti

kirjutada. Vaidemenetluses on vastustaja kaebajale põhjalikult selgitanud, miks sellise nõude

sätestamine oli vajalik ja millisele õiguslikule alusele vastustaja tingimuse seadmisel tugines.

Samuti on vaidemenetluses vastustaja kaebajale selgitanud, kuidas on võimalik kaebajal

korraldust täita olukorras, kus üks kaasomanikest vastavat kooskõlastust anda ei soovi.

Eeltoodust tulenevalt puudub õiguslik alus vaidlustatud PT p 5 tühistamiseks ning kaebuse

rahuldamiseks tühistamisnõudes.

15. Kuivõrd vaidlustatud korralduse p 5 on antud õiguslikul alusel ja tühistamisele ei kuulu, siis

on õiguspärane ka selle suhtes tehtud vaideotsus (Maardu Linnavalitsuse 30.04.2019 korraldus

nr 319). Samal põhjusel puudub alus ka kohustamisnõude rahuldamiseks.

Menetluskulude jaotamine

16. Vastavalt HKMS § 108 lg 1 lausele 1 kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti.

Käesoleval juhul tehti otsus kaebaja kahjuks. Järelikult jäävad menetluskulud kaebaja kanda.

Vastustaja ei ole kohtule menetluskulude hüvitamise nõuet esitanud. Seega jätab kohus

vastustaja menetluskulud tema enda kanda.

17. HKMS § 108 lg 8 sätestab, et kolmanda isiku menetluskulud hüvitab tema poole vastaspool

samade reeglite järgi nagu poolele. Kui vastaspool ei pea kulusid hüvitama, jäävad kolmanda

isiku kulud tema enda kanda.

17.1. Kolmandad isikud III ja IV osalesid menetluses kaebaja poolel, millest tulenevalt jäävad

nende menetluskulud nende enda kanda.

17.2. Kolmandad isikud I ja II, kes on vastustaja poolel, taotlevad menetluskulude hüvitamist

kokku 1734 eurot vastavalt kohtule esitatud menetluskulude nimekirjale (tl 149-153). Kulude

kandmise kohustus on kohtu hinnangul korrektselt tõendatud (tl 152-153).

Kaebaja väide, et menetluskulud peavad olema tasutud ja selle kohta tõendid esitatud, ei ole

põhjendatud. Nimelt ei nõua seda enam alates 01.01.2018 jõustunud HKMS § 109 lg 11 ja piisab

menetluskulude tasumise kohustuse tekkimisest. Menetluskulude tasumise kohustuse tekkimise

tõendamiseks on kolmandad isikud I ja II esitanud korrektselt vastava arve (tl 152-153).

17.3. Kohus ei nõustu kaebajaga selles, et kolmandate isikute I ja II menetluskulude suurust

tuleb vähendada. Ekslik on ka kaebaja seisukoht selles, et kuivõrd volitus esindamiseks on

antud alles 11.07.2019, siis enne seda tehtud toimingute eest menetluskulude väljamõistmine

ei ole põhjendatud. Kaebaja viitab sealjuures Riigikohtu lahendile nr 3-3-1-58-14 p 26.

Volitus tuleb esitada kohtule (vt HKMS § 31 lg 3 ja TsMS 221 lg 2). Seadus ei nõua, et volitus

peaks olema vormistatud enne menetlusdokumendi koostamisele asumist esindaja poolt selleks,

et vastav volitatud esindaja kulu oleks hüvitatav. Volitus võib olla vormistatud ka päeval, mil

esimene menetlusdokument kohtule esitatakse (samuti on võimalik hilisem menetlustoimingu

heakskiit – vt näiteks HKMS § 35 lg 3). Küll aga peab nii kohtule kui menetlusosalistele olema

selge, et isik tegutseb kohtumenetluses esindajana teise isiku nimel ja tema õiguste ja huvide

kaitseks. Käesoleval juhul on need nõuded täidetud ning antud põhjustel menetluskulude

vähendamiseks puudub alus.

Kaebaja viide Riigikohtu lahendile nr 3-3-1-58-14 p 26 ei ole siinkohal asjakohane, kuna

viidatud asjas käsitles kohus nõustajaga seotud menetluskulude hüvitamist kirjalikus

menetluses. Ühtlasi märkis Riigikohus, et kuna kõik dokumendid selles asjas on allkirjastanud

kaebaja ja toimikust ei nähtu nõustajale antud volikirja kaebaja esindamiseks, ei saa kaebuste

koostamisel tehtud kulusid välja mõista ka esindaja kuludena.

Käesoleval juhul on tegemist esiteks volitatud esindaja kuluga ning teiseks on volitus kohtule

esitatud ning kõik menetlusdokumendid on kohtule esitanud esindaja. Seega ei ole tegemist

samasuguse olukorraga nagu oli kaebaja poolt viidatud Riigikohtu lahendis.

Kaebaja seisukoht, et menetluskulusid tuleks vähendada ka seetõttu, et kolmandad isikud I ja

II vastasid ebaadekvaatselt suure mahuga menetlusdokumendiga kaebaja lühikesele kaebusele,

ei ole asjakohane. Arvestades kaebaja lakoonilist kaebust, tuli kolmandatel isikutel I ja II

ilmselgelt pikemalt lahti kirjutada, miks nad leiavad, et õiguslikult on kaebaja seisukoht vale.

Kohus ei jaga kaebaja seisukohta selles, et reageering oli käesoleval juhul ebaadekvaatne ning

ebavajalik. Kaebajal tuli kaebuse esitamisel arvestada võimalike menetluskulude kandmise

kohustusega.

Kaebaja leidis veel, et õigusabi teenust osutati liialt kõrge hinnaga. Kohus märgib, et tunnihind

120 eurot tund on keskmine turuhind ja kaebaja paljasõnaline viide nagu ei oleks vastava

tunnihinnaga õigusnõustamise ja esindamise teenuse osutamine sellise väikese büroo poolt

tõenäoline, on paljasõnaline ega too kaasa menetluskulude vähendamist.

Kohus leiab, et kolmandate isikute I ja II menetluskulud summas 1734 eurot on arvestades asja

mahtu ja keerukust esimeses astmes põhjendatud ning need tuleb kaebajalt kolmandate isikute

I ja II kasuks välja mõista.

/Allkirjastatud digitaalselt/

Daimar Liiv

Kohtunik’

OSALISELT TÜHISTATUD TALLINNA RINGKONNAKOHTU 15.05.2020

KOHTUOTSUSEGA.