2-18-14762/55 · Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Kohtukoosseis

Otsuse tegemise aeg ja koht

Tsiviilasja number

Tsiviilasi

Hagihind

Menetlusosalised ja nende esindajad

Kohtuistung

Resolutsioon

Harju Maakohus

Kohtunik Iris Kangur-Gontšarov

08.01.2020, Tallinn, Tallinna kohtumaja

2-18-14762

G Ai avaldus Keila linn, X tn 1b

korteriühistu

22.08.2018

üldkoosoleku

otsuse

tühisuse tuvastamiseks või alternatiivselt Keila linn,

X tn 1b korteriühistu 22.08.2018 üldkoosoleku otsuse

kehtetuks tunnistamiseks

3 500 eurot

Avaldaja: G A (isikukood x)

Avaldaja lepinguline esindaja: Kerstin Malberg

(e-post kerstin@be.ee)

Puudutatud isik: Keila linn, X tn 1b korteriühistu

(registrikood x)

Puudutatud isiku lepinguline esindaja: vandeadvokaat

Tavo Tiits (e-post menetlus@njordlaw.ee)

20.11.2019

1. Jätta rahuldamata G Ai avaldus tuvastada Keila linn, X tn 1b korteriühistu

22.08.2018.a korteriomanike üldkoosoleku otsuse p-i 1 (millega valiti Keila linn, X tn

1b korteriühistu juhatuse liikmeks X X), p-i 2 (millega kinnitati uus põhikiri, st uue

põhikirja p-i 7.8.5. osas), p-i 3 (millega otsustati kinnistu platsipoolsesse külge

praegusest võrkaiast X tn 1b kinnistu poolele rajada elupuuhekk ning mitte

asendada võrkaeda puitlippaiaga) ja p-i 4 (millega otsustati pesupuud maha võtta)

tühisus.

2. Jätta rahuldamata G Ai avaldus tunnistada kehtetuks Keila linn, X tn 1b

korteriühistu 22.08.2018.a korteriomanike üldkoosoleku otsuse p 1 (millega valiti

Keila linn, X tn 1b korteriühistu juhatuse liikmeks X X), p 2 (millega kinnitati uus

põhikiri, st uue põhikirja p-i 7.8.5. osas), p 3 (millega otsustati kinnistu platsipoolsesse

külge praegusest võrkaiast X tn 1b kinnistu poolele rajada elupuuhekk ning mitte

asendada võrkaeda puitlippaiaga) ja p 4 (millega otsustati pesupuud maha võtta).

3. Menetluskulud jätta G Ai kanda.

Edasikaebamise kord ja selgitused

Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul,

alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel käesoleva

otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv

sõltuvalt tsiviilasja hinnast ja kaebuse ulatusest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada

ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitaja ei taotle selle lahendamist istungil.

Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude

kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja

kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse.

Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse

kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast

menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult

või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

Avalduses esitatud väited ja nõue

Avaldaja on x, Keila korteriomandi omanik. X 1b, Keila asuv kinnistu on jagatud viieks

korteriomandiks. X 1b, Keila kinnisasjal on loodud korteriühistu - Keila linn, X tn 1b korteriühistu.

22.08.2018.a toimus Keila linn, X tn 1b korteriühistu korteriomanike üldkoosolek, kus osalesid

kõik 5 korteriomanikku. Üldkoosoleku päevakorras olid muuhulgas järgmised teemad: 1) KÜ

juhataja valimine; 2) uue põhikirja kinnitamine; 3) platsipoolse piirdeaia vahetus; 4) pesupuude

likvideerimine või ümberpaigutamine. Nähtuvalt üldkoosoleku protokolli p-st 1 otsustati

üldkoosolekul, et X X valitakse KÜ juhatusse. Eelnimetatud otsuse puhul hääletasid korterite nr 1, 2

ja 3 omanikud X X juhatusse valimise poolt, korteri nr 2a omanik, st avaldaja hääletas vastu ning

korteri nr 4 omanik ei osalenud hääletusel. Tulenevalt protokolli p-st 2 võeti uus põhikiri vastu. Uue

põhikirja kinnitamise poolt hääletasid korterite nr 1, 2, 3 ja 4 omanikud, vastu oli korteri nr 2a

omanik, st avaldaja. Vastavalt protokolli p-le 3 oli hääletustulemused järgmised: korterite nr 1, 2, 3

ja 4 omanikud olid heki istutamise poolt, korteri 2a omanik puitlippaia poolt, vastu ja erapooletuid

ei olnud. Protokolli p-i 4 järgselt otsustati pesupuud maha võtta ja hoiustada, kuni leitakse sobivam

koht. Pesupuude likvideerimise poolt hääletasid korterite nr 1, 2, 3 ja 4 omanikud, vastu oli korteri

nr x omanik, st avaldaja. Seega kõnealusest protokollist nähtub, et G A hääletas kõikide

eelnimetatud otsuste vastu. Avaldaja on seisukohal, et eeltoodud 22.08.2018.a üldkoosoleku otsuse

p-d 1 kuni 4 on vastuolus seadusega, rikuvad avaldaja õigusi ning on tühised.

Avaldaja palub tuvastada Keila linn, X tn 1b korteriühistu 22.08.2018.a korteriomanike

üldkoosoleku otsuse p-i 1 (millega valiti Keila linn, X tn 1b korteriühistu juhatuse liikmeks X X),

p-i 2 (millega kinnitati uus põhikiri, st uue põhikirja p-i 7.8.5. osas), p-i 3 (millega otsustati kinnistu

platsipoolsesse külge praegusest võrkaiast X tn 1b kinnistu poolele rajada elupuuhekk ning mitte

asendada võrkaeda puitlippaiaga) ja p-i 4 (millega otsustati pesupuud maha võtta) tühisus.

Alternatiivselt palub avaldaja tunnistada kehtetuks eelnimetatud Keila linn, X tn 1b korteriühistu

22.08.2018.a korteriomanike üldkoosoleku otsuse p-d 1, 2, 3 ja 4. Menetluskulud palub avaldaja

jätta täies ulatuses Keila linn, X tn 1b korteriühistu kanda.

Puudutatud isiku seisukohad

Puudutatud isiku seisukohtade kohaselt olid 22.08.2018 korteriomanike üldkoosolekul kohal kõik

korteriomanikud, sh avaldaja ja kõik on avaldanud oma tahet, mis puudutab korteriühistu

tegutsemist ning kaasomandi kasutamist. Otsused on tehtud õiguspäraselt kuivõrd koosolek

kutsuti kohaselt kokku ning kõigi otsuste osas hääletas poolt korteriomanike enamus. Avaldajal

puudub õigus nõuda korteriomanike korteriühistu üldkoosoleku otsuste kehtetuks tunnistamist,

sest avaldaja ei ole esitanud vastuvõetud otsustele nõuetekohast vastuväidet.

Puudutatud isik palub jätta avaldus rahuldamata ja menetluskulud avaldaja kanda.

Kohtu poolt tuvastatud asjaolud ja kohtumääruse põhjendused

Kohus, tutvunud toimiku materjalidega, kuulanud ära menetlusosaliste seisukohad, leiab, et

avaldus tuleb jätta rahuldamata.

Vaidlust ei ole, et kinnistu X 1b Keila on jagatud viieks korteriomandiks, et avaldaja on X x Keila

korteriomandi omanik ja Keila linn X tn 1b korteriühistu liige (t.l. 12-13).

Pooled ei vaidle, et 22.08.2018 Keila linn X tn 1b korteriühistu üldkoosolek, kus osalesid kõik

korteriomanikud ja korteriühistu liikmed, oli kokku kutsutud järgmise päevakorraga: 1) KÜ

juhataja valimine; 2) uue põhikirja kinnitamine; 3) platsipoolse piirdeaia vahetus; 4) pesupuude

likvideerimine (või ümberpaigutamine); 5) A , G, V Ai ja V D käitumine X 1b territooriumil;

6) korter 2a auto parkimine mujale kui korteri 2 akna alla, 7) muud küsimused (t.l. 14-15).

Tuvastatud on, et Keila linn X tn 1b korteriühistu 22.08.2018 üldkoosoleku protokolli järgi

otsustati punktis 1 X X valida X 1b korteriühistu juhatusse; punktis 2 uue põhikirja vastuvõtmise

poolt, mis hakkab jõustuma alates äriregistrisse kandmisest; punktis 3 hääletasid korterid 1, 2, 3 ja

4 omanikud heki istutamise poolt ning korter 2a omanikud puitlippaia poolt; punktis 4 otsustati

pesupuud maha võtta ja hoiustada, kuni leitakse sobivam koht (t.l. 14-22). Vaidlust ei ole, et

avaldaja üldkoosolekul hääletas eelnimetatud otsuste vastu.

Korteriomandi ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 29 lg 1 järgi kui korteriomanike üldkoosoleku

kokkukutsumisel on oluliselt rikutud seaduse, korteriomanike kokkuleppe või põhikirja nõudeid,

ei ole koosolek õigustatud otsuseid vastu võtma, välja arvatud juhul, kui koosolekul osalevad või

on esindatud kõik korteriomanikud. Sellisel koosolekul tehtud otsused on tühised, kui

korteriomanikud, kelle suhtes kokkukutsumise korda rikuti, otsust heaks ei kiida. Kui

korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumisel on oluliselt rikutud seaduse, korteriomanike

kokkuleppe või põhikirja nõudeid, ei ole koosolek õigustatud otsuseid vastu võtma, välja arvatud

juhul, kui koosolekul osalevad või on esindatud kõik korteriomanikud. Sellisel koosolekul tehtud

otsused on tühised, kui korteriomanikud, kelle suhtes kokkukutsumise korda rikuti, otsust heaks ei

kiida.

Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 29 lg 2 järgi korteriühistu organi otsuse kehtetuks

tunnistamise ja tühisuse tuvastamise nõue lahendatakse kohtus hagita menetluses. Muus osas

kohaldatakse tsiviilseadustiku üldosa seaduses juriidilise isiku organi otsuse kehtetuse kohta

sätestatut käesolevas paragrahvis sätestatud erisustega.

Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 38 lg 2 sätestab, et juriidilise isiku organi otsus on

tühine, kui see on tagajärjena seaduses otse sätestatud või kui otsus on vastuolus heade kommetega

või kui see rikub juriidilise isiku võlausaldajate kaitseks või muu avaliku huvi tõttu kehtestatud

seaduse sätet või kui selle vastuvõtmisel rikuti oluliselt selleks ettenähtud korda.

KrtS § 12 lg 2 sätestab, et korteriomanikud peavad omavahelistes suhetes, samuti suhetes

korteriühistuga järgima hea usu põhimõtet ja arvestama üksteise õigustatud huve. TsÜS § 32 järgi

peavad juriidilise isiku liikmed, samuti juhtorganite liikmed omavahelistes suhetes järgima hea

usu põhimõtet ja arvestama üksteise õigustatud huve. TsÜS § 138 lg 1 sätestab, et õiguste

teostamisel ja kohustuste täitmisel tuleb toimida heas usus. TsÜS § 138 lg 2 kohaselt õiguse

teostamine ei ole lubatud seadusvastasel viisil, samuti selliselt, et õiguse teostamise eesmärgiks on

kahju tekitamine teisele isikule.

Pooled vaidlevad selle üle, kas Keila linn X tn 1b korteriühistu 22.08.2018 üldkoosoleku otsused

punktides 1, 2, 3 ja 4 on vastuolus seadusega.

TsÜS § 86 lg 1 järgi on heade kommetega vastuolus olev tehing tühine. TsÜS § 86 lg 2 järgi on

tehing vastuolus heade kommetega, kui pool teab või pidi teadma tehingu tegemise ajal, et teine

pool teeb tehingu tulenevalt oma erakorralisest vajadusest, sõltuvussuhtest, kogenematusest või

muus sellisest asjaolust, ja kui: 1) tehing on tehtud teise poole jaoks äärmiselt ebasoodsatel

tingimustel või 2) pooltele tulenevate vastastikuste kohustuste väärtus on heade kommete vastaselt

tasakaalust väljas.

Avaldaja leiab, et X X valmimine korteriühistu juhatusse on vastuolus hea usu põhimõttega, sest X

X ei ole varasemalt täitnud oma juhatuse liikme hoolsus- ja lojaalsuskohustust. Asjaolu, et X X

valimine võib olla hea usu põhimõttega vastuolus avaldaja arvates, ei luba arvata, et seetõttu peaks

olema vastuvõetud otsus ka seadusega vastuolus ja tühine. Hea usu põhimõtte järgimine on

seaduses sätitud käitumisnorm ja sellise käitumisnormi rikkumine ei too kaasa otsuse tühisust.

Avaldaja ei ole kohtu ette toonud ka asjaolusid, mis lubaksid arvata, et korteriühistu otsus võiks

olla heade kommetega vastuolus. Kohus leiab, et vaatamata asjaolule, et kui avaldaja ei nõustu X

X korteriühistu juhatusse valimisega, siis on teistel korteriühistu liimetel siiski õigus arvata

teistmood. Kuna teised korteriühistu liikmed pole vajalikuks pidanud otsustada teistmoodi, kui

avaldaja, siis ei jää kohtul üle muud, kui tõdeda, et teiste korteriühistu liikmete jaoks ei ole X X

isikuks, kes ei võiks täita ka edaspidi korteriühistu liikme kohustusi. Kohus ei saa ette kirjutada,

mida korteriühistu liikmed võiksid või peaksid arvestama korteriomanike üldkoosolekul juhatuse

liikme valimisel otsustama. Kohus käesolevas asjas saab vaid hinnata, kas iseenesest juba

vastuvõetud otsus, et Raganr X on valitud korteriühistu juhatusse on heade kommete vastane.

Kohtu arvates aga ei saa ühe konkreetse isiku juhatusse valimist enamuse otsuse alusel pidada

kuidagi heade kommetega vastuolus olevaks. Asjaolu, et avaldaja ei nõustu sellise otsusega, ei

luba kohtul tuvastada, et selline otsus, mis on vastu võetud otsustusvõimelise üldkoosoleku poolt

häälteenamusega (selle üle pooled ei vaidle), oleks heade kommete vastane.

Avaldaja leiab, et uue põhikirja vastuvõtmine on vastuolu hea usu põhimõttega, sest uue põhikirja p

7.8.5. kohaselt loetakse üldkoosoleku otsus üldkoosoleku poolt vastuvõetuks üldkoosolekut kokku

kutsumata, kui vastava otsuse poolt hääletavad kirjalikult rohkem kui pooled ühistu liikmed. Kuna

hea usu põhimõtte järgimine on käitumisnormiks, siis ei too sellise normi rikkumine ükskõik

missugusel avaldaja väitel kaasa otsuse tühisust. KrtS § 21 lg 1 lubab korteriomanikel vastu võtta

otsuseid korteriomanike üldkoosolekut kokku kutsumata ning lg 3 järgi on otsus vastu võetud, kui

selle poolt on antud üle poole korteriomanike häältest, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud suurema

häälteenamuse nõuet. Avaldaja seisukoht nagu KrtS § 21 p-s 3 sätestatud võimalus otsuseid vastu

võtta ilma koosolekut kokku kutsumata korteriomanike häälteenamuse alusel on kehtestatud

eesmärgiga tagada otsuste vastuvõtmine suurema arvuga korteriomanditega elamu puhul, kus

mistahes põhjusel isikud ei soovi aktiivselt osaleda KÜ tegevuses, sh aruteludel ja koosolekutel, ei

välista samasugust otsuste vastuvõtmise võimalust ka väiksema arvuga korteriomandite puhul.

Seega asjaolu, et avaldaja ei nõustu teiste, s.o. enamuse korteriühistu liikmete arvamusega sellise

otsuse vastuvõtmisel, ei luba ka arvata, et nimetatud korteriühistu liikmete otsus võiks olla heade

kommetega vastuolus ja tühine.

Asjaolu, et avaldaja ei nõustu enamuse korteriühistu liikmete ja see on enamuse korteriomanike

otsusega piirata aed hekiga, selle asemel, et aed oleks piiratud puitlippaiaga, ei luba kuidagi arvata,

et aia küsimuses peaksid korteriomanikud arvestama eelkõige avaldaja huvidega. Kohus leiab, et

vaatamata asjaolule, et kui avaldaja ei nõustu teiste korteriomanike otsustusega, siis on teistel

korteriomanikel ja korteriühistu liimetel siiski õigus arvata teistmood. Kui avaldaja ei nõustu

sellise teiste poolt vastu võetud otsusega piirata aed hekiga, ei luba see kohtul tuvastada, et selline

otsus, mis on vastu võetud korteromanike enamuse poolt, oleks heade kommete vastane.

Avaldaja arvamus, et korteriühistu otsus maha võtta pesupuud ja need hoiustada, kuni leitakse

sobivam koht ei kuulu korteriühistu pädevusse, ei luba järeldada nagu sellist otsust ei oleks vastu

võtnud kõik korteromanikud samal korteriühistu koosolekul, sest vaidlust ei ole, et korteriühistu

koosolekul osalesid kõik korteriomanikud ning otsused võeti vastu nii korteriühistu liikmete kui

korteriomanike enamuse otsuse alusel. Seega ei ole kohtu põhjust arvata, et otsust, milline on

vormistatud korteriühistu üldkoosoleku otsusena, ei oleks nagu otsustada tohtinudki. Kuna kõik

asjast puudutatud isikud on saanud oma arvamuse pesupuude maha võtmise kohta avaldada, siis ei

ole tähtsust, missuguses vormis see otsustus on korteriomanike poolt formuleeritud. Avaldaja

vastuolu eelnimetatud otsusega, ei luba järeldada, et sellist otsus iseenesest, mis on vastu võetud

ülejäänud korteromanike poolt, nagu poleks tehtudki või oleks teiste poolt vastuvõetud otsused

seadusega vastuolus. Kohus möönab, et kui avaldaja ei ole nõustunud teiste korteromanike poolt

tehtud otsusega, siis sellest ei järeldu avaldaja kokkulepet tehtud otsustega ja seda siis hoolimata

sellest, et tegemist võib olla korteriomanike kokkuleppega KrtS § 38 lg 1 alusel.

Kokkuvõtvalt võibki arvata mõistliku kõrvalseisjana, et iga korteriühistu liige ja iga korteriomanik

teeb oma otsustuse kas hääletada mingi küsimuse poolt või vastu ja seda siis informatsiooni

pinnalt, mida see konkreetne isik parasjagu vajalikuks peab ja seetõttu isiku vaba tahte kujunemist ei

saa pidada heade kommetega vastuolus olevaks isegi siis, kui selline otsustus ei tundu teise isiku

arvates olevat mõistlik ja hea usu põhimõttega kooskõlas.

TsÜS § 38 lg 1 kohaselt võib huvitatud isik nõuda kohtus juriidilise isiku organi seaduse või

põhikirjaga vastuolus oleva otsuse kehtetuks tunnistamist. TsÜS § 38 lg 4 teise lause kohaselt võib

organi liige, kes otsuse tegemisel osales, otsuse kehtetuks tunnistamist nõuda üksnes juhul, kui ta

on lasknud protokollida oma vastuväite otsusele, KrtS § 29 lg 3 järgi on korteriühistu organi

kehtetuks tunnistamise nõude esitamise tähtaeg 60 päeva otsuse vastuvõtmisest arvates.

Kuigi pooled vaidlevad kas avaldajal on üleüldse õigus vaidlustada 02.08.2018 esitatud avalduses

22.08.2018 korteriühistu üldkoosoleku otsuseid, sest tema vastuväiteid otsustele ei ole

protokollitud, siis on kohtu arvates mõistlik arvata poolte käitumist hinnates, et avaldaja on

vastuväited esitanud. Puudutatud isik ise möönab, et avaldaja vaidlustab kõiki korteriühistu

liikmete ja korteriomanike poolt vastuvõetud otsuseid, mistõttu ka puudutatud isikule pidi kohtu

arvates olema 22.08.2018 korteriomanike korteriühistu üldkoosolekul selge, et avaldaja vaidlustab

kõiki vastuvõetud otsuseid sisuliselt, mitte neile vaid vastu hääletades. Vaidlust ei ole, et Keila linn

X tn 1b korteriühistu korteriomanike 22.08.2018 üldkoosoleku otsused 1,2, 3 ja 4, ei ole ei

korteriühistu põhikirjaga ega korteriomanike kokkuleppega vastuolus. Väidetava hea usu

põhimõtte kui käitumisnormi järgimine ei anna aga alust korteriomanike otsuse kehtetuks

tunnistamiseks. Avaldaja toodud asjaoludel ei ole seega tõendatud ka avaldaja alternatiivne nõue, et

Keila linn X tn 1b korteriühistu korteriomanike 22.08. üldkoosoleku p-1 (millega valiti Keila linn,

X tn 1b korteriühistu juhatuse liikmeks X X), p 2 (millega kinnitati uus põhikiri, st uue põhikirja p-i

7.8.5. osas), p 3 (millega otsustati kinnistu platsipoolsesse külge praegusest võrkaiast X tn 1b

kinnistu poolele rajada elupuuhekk ning mitte asendada võrkaeda puitlippaiaga) ja p 4 (millega

otsustati pesupuud maha võtta) tuleks tunnistada kehtetuks.

Asja lahendamisel ei ole tähtsust poolte väidetel ja tõenditel (t.l. 23-38, 78, 112-120, 130-134),

millistele kohus käesoleva lahendi tegemisel ei ole tuginenud ja neid kohus ei hinda.

Menetluskulude jaotus

Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 172 lg 1 hagita menetluses kannab menetluskulud isik,

kelle huvides lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et

menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid

arvestades õiglane, muu hulgas siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite

või tõendi.

Seega hagita menetluses kannab menetluskulud üldjuhul isik, kelle huvides lahend tehakse ning

erandjuhtudel mõni muu menetlusosaline. Kuna kohus jätab avalduse rahuldamata, siis on kohtu

arvates õige jätta menetluskulud avaldaja kanda.

TsMS § 173 lg 1 sätestab, asja menetlenud kohus märgib menetluskulude jaotuse menetlusosaliste

vahel kohtuotsuses. Asja järgmisena menetleva kohtu lahendis esitatakse kogu seni kantud

menetluskulude jaotus. Vajaduse korral tuleb märkida ära menetluskulude kandmise erisused

kohtuastmete kaupa, samuti kohtueelses menetluses. TsMS § 174 lg 4 järgi kui

maakohus

kohtuotsuses menetluskulusid kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud maakohus

menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse jõustumist TsMS § 177 lõikes 2

sätestatud korras.

Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et käesolevas asjas on mõistlik kostjate menetluskulud kindlaks

määrata mõistliku aja jooksul pärast lahendi jõustumist.

/allkirjastatud digitaalselt/

Iris Kangur-Gontšarov

kohtunik