2-16-3663/118 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Kaija Kaijanen, Meeli Kaur, Krista Kirspuu

Määruse tegemise aeg ja koht

8. jaanuar 2020. a, Tallinn

Tsiviilasja number

2-16-3663

Tsiviilasi

XX avaldus avalikult kasutatavale teele juurdepääsu

määramiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 30. oktoobri 2017. a määrus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

YY’i määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Avaldaja XX (isikukood XXXXXXXXXXX), esindaja

vandeadvokaat Pille Pettai

Puudutatud isik 1 (määruskaebuse esitaja) YY

(sünniaeg

XX.XX.XXXX),

tehinguline

esindaja

Venteri Maja OÜ (registrikood 11366738), seaduslik

esindaja juhatuse liige MT

Puudutatud isik 2 Harku vald (Harku Vallavalitsuse

kaudu), volitatud esindaja Hannes Raudleht

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON:

1. Jätta rahuldamata YY’i 9. detsembri 2019. a taotlus teealuse maa hindamiseks

ekspertiisi määramiseks.

2. Tühistada Harju Maakohtu 30. oktoobri 2017. a määrus juurdepääsutasu

määramise osas (maakohtu määruse resolutsiooni punkt 2.6).

3. Teha tühistatud osas uus määrus, millega määrata, et Harju Maakohtu 30.

oktoobri 2017. a määruse resolutsiooni p-s 2 sätestatud tingimustel juurdepääsu

kasutamise eest makstavaks iga-aastaseks tasuks on 92 eurot 7 senti (maamaks ja

omandiõiguse riive hüvitis). Juurdepääsutasu 92 eurot ja 7 senti aastas tuleb

tasuda iga aasta 1. veebruariks vastava aasta eest ette. Juurdepääsutasu määrava

kohtumääruse jõustumise aasta eest tuleb maksta juurdepääsutasu osas, mis

vastab jõustumisest aasta lõpuni jäävale ajale ja see tuleb tasuda 15 päeva jooksul

alates määruse jõustumisest.

4. Määrata, et Seeme kinnistu (registriosa nr 4458802) igakordne omanik on

kohustatud juurdepääsuteed hooldama ning kandma kõik juurdepääsutee

hooldamisega seotud kulud.

5. Harju Maakohtu 30. oktoobri 2017. a määrus on jõustunud osas, millega määrati

kindlaks juurdepääs ja selle tingimustena asukoht, kasutusviis ja õigus

juurdepääsutee asfalteerida (maakohtu määruse resolutsiooni punkti 2 alapunktid

2.1.-2.5) ning kohustati puudutatud isikut andma nõusolek juurdepääsuõiguse

kohta

kinnistusraamatusse

kande tegemiseks ja

asendati

sellekohased

tahteavaldused

kohtumäärusega

(maakohtu

määruse

resolutsiooni punkt 3).

6. Kohustada

YY`i

(sünd

XX.XX.XXXX)

andma

nõusolek

järgmise

kinnistusraamatu kande tegemiseks ja asendada tema tahteavaldus käesoleva

määrusega:

- kanda kinnistusraamatusse registriossa nr 6783602 ja registriossa nr 13573102

III jakku märge, et kinnistusraamatu registriossa nr 4458802 kantud kinnistu

igakordne omanik on kohustatud juurdepääsuteed hooldama ja kandma kõik

selle hooldamisega seotud kulud ning tasuma juurdepääsuõiguse eest tasu 92

eurot 7 senti aastas iga aasta 1. veebruariks jooksva aasta eest ette.

7. Määruskaebus rahuldada osaliselt.

8. Jätta kõigi kohtuastmete menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.

Edasikaebamise kord

Kohtumääruse peale võib esitada määruskaebuse Riigikohtule 15 päeva jooksul alates määruse

ärakirja kättetoimetamisest.

Asjaolud ja menetluse käik

1. XX (avaldaja) esitas 7. märtsil 2016 Harju Maakohtule avalduse, milles palus määrata

Seeme kinnistult (J. Venteri tee 3, registriosa nr 4458802) tähtajatu ööpäevaringse

juurdepääsu avalikult kasutatavale Jaan Venteri teele Harkujärve koolimaja kinnistu

(registriosa nr 6783602) ja Jaani maaüksuse (Jaani kinnistu, registriosa nr 13573102) kaudu.

Avaldaja palus juurdepääsu järgmistel tingimustel: mõlemasuunaline juurdepääs on

määratud Seeme kinnistu igakordsete omanike kasuks, hõlmates nimetatud kinnistu omanike

nõusolekul kinnisasja muul viisil kasutavaid isikuid, sh pereliikmed, õiguspärased valdajad,

piiratud asjaõiguste omajad ja külalised, ning see on tagatud jalgsi ja igat liiki

transpordivahendiga viisil, mis vastab Seeme kinnistu kasutamise otstarbele; Seeme kinnistu

igakordsel omanikul on õigus juurdepääsutee asfalteerida omal kulul. Samuti palus avaldaja

kohtul tuvastada YY’i (puudutatud isik 1) nõusoleku kinnistusraamatusse märkuse

kandmiseks avaldaja ja puudutatud isiku 1 kinnistule juurdepääsuõiguse kohta Seeme

kinnistu igakordse omaniku kasuks.

Avaldaja on Seeme kinnistu omanik. Seeme kinnistu piirneb läänest ja põhjast Tiskre ojaga,

idast Jaani kinnistuga ning põhjast J. Venteri tee 5 kinnistuga (Venteri tee 5), millel paikneb

80 korteriga kortermaja. Kuna Seeme kinnistu ei piirne ühegi avalikult kasutatava teega, on

avalikult kasutatavale teele juurdepääsuks kasutatud puudutatud isiku I omandis olevat Jaani

kinnistut ning selle naaberkinnistut – Harkujärve koolimaja kinnistut (J. Venteri tee 1) –

mille omanik on samuti puudutatud isik 1. Harkujärve koolimaja kinnistul asuvad koolimaja

ja lasteaia hooned ning kinnistu otstarve on terves ulatuses sotsiaalmaa. Juurdepääs avalikult

kasutatavale teele üle Jaani ning Harkujärve koolimaja kinnistute on ette nähtud ka 17. juunil

2004. a kehtestatud Seeme maaüksuse detailplaneeringuga. Tee on kogu ulatuses kaetud

killustikkattega ning on iga päev kasutuses. Detailplaneeringu seletuskirja järgi on

Harkujärve koolimaja maaüksusele määratud 3,5 m laiune servituudi ala Seeme maaüksuse

kasuks. Servituudi seadmise või juurdepääsu kohta ei ole lepingut sõlmitud, kuna puudutatud

isik 1 ei ole sellega nõustunud. Juurdepääs on vajalik vaid avaldajale ja see teenindaks vaid

Seeme kinnistu sihtotstarbelist kasutamist, sest juurdepääsu teelõik lõpeb avaldaja

kinnistuga. Tee on olnud kasutuses alates 1994. a-st, sh ajal, kui tee omanik oli Harku vald.

Tee korrashoiuga seotud kulutused tuleb tulevikus hüvitada vaid maamaksu ulatuses, mis

vastab kasutatud tee pindalale, kui puudutatud isik 1 ka tegelikkuses panustab tee

korrashoidu ja kannab sellega kulutusi. Siiani on avaldaja juurdepääsuteed ise hooldanud.

Avaldaja on nõus tee asfalteerima omal kulul.

2. Puudutatud isik 1 leidis, et juurdepääsu määramine avaldaja soovitud kohas ja viisil ei ole

mõistlik ega põhjendatud. Teed ei saanud kasutada tavapäraselt, sest Seeme kinnistu elamul

puudub kasutusluba ja hoone on ehitusjärgus. Keegi ei ole elamus kunagi elanud ega saa seal

seaduslikult elada ega juurdepääsu kasutada. Varem oli juurdepääs mujalt. Praegune tee on

korduva kasutamisega sisse sõidetud, kohati on sel killustikuga tugevdatud autoroopad.

Juurdepääsu praegusel kujul on rajanud teadmata isikud lähiminevikus ning maaomanikul

ei ole ega saa olla mingeid kohustusi olematu tee korrashoiul (sh talihooldusel),

väljaehitamisel, remondil vms. Asjasse ei puutu asjaolu, et juurdepääsu näeb sellest kohast

ette kehtiv detailplaneering. Puudutatud isik 1 ei ole osalenud detailplaneeringu menetluses,

teda ei kaasatud sinna ning ta pole detailplaneeringule heakskiitu andnud. Maa tagastati

puudutatud isikule 1 ilma ühegi servituudi või kitsenduseta. Juurdepääs, mida soovib

avaldaja, on puudutatud isiku 1 seisukohalt kõige koormavam, tehniliselt kõige keerulisem

ja kallim ning sama kehtib tee hooldamise ja korrashoiu kohta.

Kõige mõistlikum on juurdepääsutee rajada üle Venteri tee 5 kinnistu. Juurdepääsuna on

võimalik kasutada Venteri tee 5 korterelamu olemasolevat sissesõiduteed, mis on valdavas

ulatuses asfalteeritud ja autoliikluseks iga päev kasutuses. Juurde on vaja rajada vaid cá

35meetrine lõik, samas kui taotletaval kujul oleks üle puudutatud isiku 1 maa vaja rajada cá

120 m teed. Taotletaval kujul läheks juurdepääsutee pikalt üle ühe eraisiku omandis olevate

kinnistute, sh üle hoonestatud kinnistu, kus olemasolevat korralikku teed ei ole ning vajadus

sellise tee järele kinnistute omanikul täielikult puudub. Venteri tee 5 sissesõidutee korrashoid

ja hooldamine jaguneb paljude inimeste vahel ja seda tehakse regulaarselt. Taotletaval kujul

peaks kogu tee-ehituse ja hoolduse omal kulul tellima ja korraldama avaldaja, mis poleks

mõistlik.

Kolmas alternatiivne juurdepääsutee läheks üle Järvekalda tee 33 ja Venteri tee 5 kinnistute.

Kõnealune tee on samuti asfalteeritud ja kasutuses autoliikluseks ning algab avalikult

kasutatavalt Järvekalda teelt, läheb läbi Cerese aianduskeskuse territooriumi ning jõuab

Venteri tee 5 kinnistul samasse punkti, kust tuleks ka eelmise variandi puhul rajada uus

teelõik avaldaja kinnistuni. Juurdepääsu variandi nr 1 määramisel oleks puudutatud isikul 1

oluliselt raskendatud ehitusõiguse saamine Harkujärve koolimaja kinnistu ja Seeme kinnistu

vahelisele maa-alale, kuna looduskaitseseaduses sätestatud erand nõuab Harku oja

ehituskeeluvööndis uue ehitise püstitamist väljakujunenud ehitusjoonest maismaa poole ehk

võimaliku juurdepääsutee suunda. Samuti väheneks Harkujärve koolimaja kinnistul

olemasoleva hoone privaatsus. Venteri tee 5 krundi turvalisus ja privaatsus jääks

muutumatuks. Parkimiskohtadest mahub vabalt mööda sõitma. Teiste variantide puhul

muutuks olukord paremaks, kuivõrd autode sõitmine lõunapiiril lõpeks, samuti nihkuks

juurdepääsutee laste mänguväljakust praegusega võrreldes üle 30 meetri kaugemale. Lisaks

tuleks rajada uus aialõik, mille kogukulu ei ületaks 800–900 eurot. Puudutatud isik 1 on

nõus, et juurdepääs määrataks tee laiuses üle Jaani kinnistu viidatud maasiilu, ega soovi

sellisel juhul selle eest tasu ega hüvitist. Kõik rajatava juurdepääsuga seotud kulud peab

kandma avaldaja.

3. Ceres Kinnisvara OÜ ei olnud nõus juurdepääsutee rajamisega üle Järvekalda 33 kinnistu.

Üle selle kinnistu ei ole olnud juurdepääsu kõnealusele maaüksusele ning juurdepääs ei ole

ka praegu võimalik. Tegemist on suletud territooriumiga tootmismaaga.

4. Venteri tee 5 kortermaja korteriomanikud ei olnud nõus juurdepääsu rajamisega üle Venteri

tee 5 kinnistu. See häiriks oluliselt suurema hulga inimeste igapäevaelu ning oleks liiga

koormav nii Seeme kinnistu omanikule kui ka Venteri tee 5 kortermaja omanikele ja

elanikele. Kortermaja hoovi põhjapoolne osa ei ole üksnes parkimisplats, vaid ka maja

kinnise hoovi osa, kuhu üldjuhul pääsevad vaid maja elanike sõidukid. Kõigi teiste sõidukite

juurdepääs toimub eranditult korteriomanike kontrolli all ja vaid siis, kui see on hädavajalik.

Kortermajas elavate laste vanemad võivad lubada lastel mängida terves maja hoovis, teades,

et neil on seal turvaline. Jaani ja Harkujärve koolimaja kinnistutel aktiivset tegevust ei toimu

ning nende kinnistute omanikel on edasise tegevuse planeerimisel võimalik juurdepääsutee

olemasoluga arvestada. Juurdepääsutee Seeme kinnistule on olemas ning see on rajatud

endise kinnistute omaniku Harku valla teadmisel ja nõusolekul. Juurdepääs üle Venteri tee

5 kinnistu tähendaks kinnises hoovis asuvate parkimiskohtade arvu vähenemist ja samuti

täiendavat raiet. Lisaks mõjutaks see kinnistul asuvate korteriomandite väärtust.

5. Puudutatud isikud AS SEB Liising ja OÜ Harku Maja Investeeringud nõustusid

korteriomanike seisukohaga täies ulatuses ega olnud nõus juurdepääsutee rajamisega üle

Venteri tee 5 kinnistu.

6. Harku vald pidas võimalikuks juurdepääsu avaldaja kinnisasjale avalduses taotletud kohast.

Tee asukoht on määratud Seeme maaüksuse detailplaneeringuga ning tee on lühim ja

optimaalne juurdepääs avalikult kasutatavale teele. Puudutatud isiku 1, Harku valla ja teiste

isikute vahel on 14. oktoobril 2009 sõlmitud kompromissileping maa tagastamisega seotud

vaidluste lõpetamiseks. Selles on puudutatud isikut 1 teavitatud Seeme maaüksusele

detailplaneeringuga ettenähtud juurdepääsuteest. 1994 ja 1995 tehtud ortofotodelt on näha,

et juurdepääs J. Venteri tee 3 maa-alale on toimunud Venteri tee 5 maa-ala läbimata.

Juurdepääsuna on alates sellest ajast kasutatud teed, mis läbis praeguseid Harkujärve

koolimaja ja Jaani kinnistuid. Alternatiivsed juurdepääsutee asukohad ei ole alad, mille

kohta oleks kehtivat detailplaneeringut. Harkujärve koolimaja ja Jaani kinnistute, samuti

Venteri tee 5 kinnistu kohta puudub teave, et teed ei saaks rajada. Juurdepääsutee olemasolu

vähendaks tõenäosust, et Jaani maaüksuse omanik saavutab tulevikus alale hoone

püstitamise õiguse. Olukorras, kus Jaani ja Harkujärve koolimaja maaüksusi aktiivselt

kasutataks, vähendaks teeala kasutamine võimalust kasutada maaüksuseid eraldatumalt

(privaatsemalt). Teealast tulenev mõju Venteri tee 5 maaüksuse kasutamisele on praegu

kahtlematult suurem.

7. Harju Maakohus rahuldas 26. jaanuari 2017 määrusega avalduse ja määras juurdepääsu

tingimused. Puudutatud isiku 1 määruskaebuse alusel tühistas Tallinna Ringkonnakohus 20.

aprilli 2017 määrusega maakohtu määruse ja saatis avalduse maakohtule uueks

läbivaatamiseks.

Maakohtu määrus

8. Harju Maakohus rahuldas 30. oktoobri 2017 määrusega avalduse ja määras Seeme kinnistult

tähtajatu ööpäevaringse juurdepääsu avalikult kasutatavale Jaan Venteri teele Harkujärve

koolimaja kinnistu ja Jaani kinnistu kaudu järgmistel tingimustel: mõlemasuunaline

juurdepääs on määratud valitseva kinnisasja igakordsete omanike, nende pereliikmete ja

külaliste, õiguspäraste valdajate ja piiratud asjaõiguste omajate ning teenindava transpordi

kasuks; juurdepääs on tagatud jalgsi ja igat liiki transpordivahendiga viisil, mis vastab Seeme

kinnistu kasutamise otstarbele; juurdepääsutee pikkus on cá 120 m ja laius 3 m; juurdepääs

kulgeb vastavalt kohtumääruse lisaks 1 oleval plaanil punaselt märgitud alal; Seeme kinnistu

igakordsel omanikul on õigus juurdepääsutee asfalteerida omal kulul; valitseva kinnisasja

igakordne omanik on kohustatud juurdepääsuõiguse eest tasuma koormatavate kinnisasjade

igakordsele omanikule 13 eurot 41 senti aastas alates juurdepääsu määrava määruse

jõustumisest. Tasu tuleb maksta iga kalendriaasta eest ette. Juurdepääsu määrava

kohtumääruse jõustumise aasta eest tuleb maksta osas, mis vastab jõustumisest aasta lõpuni

jäävale ajale, ja see tuleb tasuda 15 päeva jooksul määruse jõustumisest. Kohus kohustas

puudutatud

isikut

andma

nõusolek

ka

kinnistusraamatu

kande

tegemiseks

juurdepääsuõiguse kohta ning asendas tema tahteavalduse. Kohus jättis menetluskulud

menetlusosaliste endi kanda.

Maakohtu määruse põhjenduste kohaselt on juurdepääs Seeme kinnistule toimunud Venteri

tee 5 maa-ala läbimata ning juurdepääsuks on alates 1994. a-st kasutatud teed, mis läbis

praegusi Harkujärve koolimaja ja Jaani kinnistuid. Lisaks nähtub 2003. a detailplaneeringu

tugiplaanilt, et juurdepääs Seeme kinnistule on planeeritud Jaani kinnistu ja Harkujärve

koolimaja kinnistu kaudu.

Kohus veendus 18. oktoobril 2016 toimunud paikvaatlusel järgmistes asjaoludes. Jaani

kinnistul ja Harkujärve koolimaja kinnistul on olemas kruusakattega tee, millel on võimalik

liikuda nii jalgsi kui ka sõidukitega. Puudutatud isiku 1 esimesena pakutud variandi kohaselt

peab avaldaja sõitma avalikult kasutatavalt teelt läbi Venteri tee 5 kortermaja parkla, tee on

asfaltkattega kuni maja nurgani. Edasi teed ei ole, on murukate, haljasalal kasvab kaks

sarapuupõõsast, paremal asub oja ja vasakul grillimaja. Järvekalda tee 33 kinnisasjal on

asfaltkattega tee. Kohus ei tuvastanud looduslikke ega ehituslikke takistusi kaalutavate

juurdepääsuvariantide puhul. Samas ehituslikult keerukamaks võib juurdepääsutee rajamise

Venteri tee 5 kinnistule muuta asjaolu, et kohaliku omavalitsuse seisukoha kohaselt võib oja

läheduses tee rajamist raskendada eelduslikult ebastabiilsem kallas. Lisaks läbib Venteri tee

5 tee ala korterelamusse suunduv soojatorustik ning tee rajamisel tuleb tagada juurdepääs

tuletõrje veevõtukohale. Tuletõrje veevõtukoha asukoht ei saa olla takistuseks tee rajamisele

ja tee asukoht ei takista ka juurdepääsu veevõtukohale. Juurdepääsutee ületaks küll

soojatrassi, kuid see ei saa olla takistuseks tee ehitamisele.

Maakorralduslikult parem juurdepääsutee rajamise võimalus Jaani kinnistu ja Harkujärve

koolimaja kinnistute kaudu kaalub üles selle, et osaliselt on Venteri tee 5 kinnistul asfaltkate

olemas. Kaardi väljavõtetest nähtub, et juurdepääsutee asukoht Venteri tee 5 kinnistul jääb

terves ulatuses ehituskeeluvööndisse, avaldaja soovitud variandi osas jääks tee

ehituskeeluvööndisse Jaani kinnistu osas. Samas looduskaitseseaduse § 38 lg 4 p-s 11

sätestatud erand laieneb mõlemale variandile võrdselt. Venteri tee 5 kinnistu puhul tuleks

juurdepääsutee rajada asukohta, kus seda varem pole olnud. Jaani kinnistul on

juurdepääsutee juba olemas. Juurdepääsuõiguse teostamise eeldus ei ole detailplaneeringu

kehtestamine. Lisaks võttis kohus arvesse asjaolu, et Venteri tee 5 kinnistul kulgeks

juurdepääsutee edasi mööda juba olemasolevat asfalteeritud teed kas läbi kortermaja parkla

või üle Järvekalda tee 33 kinnistu.

Kõige vähem koormav kinnisasjade omanikele on juurdepääsutee määramine üle Jaani ja

Harkujärve koolimaja kinnistute. Venteri tee 5 kinnistule juurdepääsutee rajamine mõjutaks

oluliselt rohkem korteriomanike huve, võrreldes puudutatud isiku 1 huvidega. Puudutatud

isikule 1 kuuluvatel kinnistutel on tee alla jääv maa-ala praegu teena kasutatav. Venteri tee

5 kinnistule tuleks tee õueala osas alles rajada ja see mõjutaks oluliselt õueala (sh grillimaja)

edasist kasutamist. J. Venteri tee 5 kinnistu territoorium on suletud ja seda kasutavad

majaelanikud ning nende külalised. Kinnistu on haljastatud. Juurdepääsu määramisel tuleks

tee rajada vooluveekogu (Tiskre oja) vahetusse lähedusse, tee rajamine eeldab

sarapuupõõsaste raiet, maha tuleks võtta piirdeaed. Juurdepääsutee määramisel üle Venteri

tee 5 kinnistu kaasneks määramata hulga isikute liikumine üle kinnisasja, kus enne sellist

liikumist pole olnud. Jaani kinnistul ja Harkujärve kinnistul seevastu liigutakse jalgsi ja

sõidukitega ka praegu. Lisaks paikneks Venteri tee 5 kinnistul juurdepääsutee seal, kus

mänguväljaku asukoha tõttu liiguvad lapsed. Venteri tee 5 maja läänepoolse otsa lähistel

parkivatel sõidukitel tuleks arvestada alati sellega, et nende vahelt mahuks sõitma vähemalt

sõiduauto laiusega sõiduk. Lisaks peab olema tagatud juurdepääs päästetehnikale, mis

mõjutab oluliselt kogu parkimise korraldust. Kuna Venteri tee 5 kinnistu on suletud

territoorium, tuleks rajada väravad avaldaja jaoks ja võimaldada avaldajal kasutada

olemasolevaid väravaid. Harkujärve koolimaja kinnistul paikneb juurdepääsutee kinnistu

servas, mille läheduses asuvat õueala praegu ei kasutata. Juurdepääsutee määramine selles

asukohas ei muudaks omaniku elukorraldust. Hilisem õueala kasutamine privaatsena oleks

mõeldav vaadet varjavate puude või heki istutamisega.

Järvekalda tee 33 on aianduskeskus, mis on piiratud piirdeaiaga ja sellel on suletavad

sissesõiduväravad. See territoorium on avatud ainult tööpäeviti päevasel ajal. Muul ajal

territooriumi kasutamine oleks kinnistu omaniku jaoks turvalisuse risk. Lisaks oleks

tegemist ka olemasolevatest alternatiividest kõige pikema juurdepääsuteega. Huvide

kaalumisel ei ole määrav, kui mitu kinnisasja juurdepääsutee läbib. Ühe kinnisasja omaniku

õiguste riive võib olla suurem mitme kinnisasja omanike õiguste riivest kogumis. Venteri

tee 5 kinnistu omanike huvid kaaluvad üles puudutatud isiku 1 õiguste riive. Võimalikest

alternatiividest on kõige suurem mõju kinnisasja väärtusele juurdepääsu määramisel üle

Venteri tee 5 kinnisasja. Venteri tee 5 kinnistu puhul väheneks paljude korteriomandite

väärtus, samas avaldaja pakutud variandi puhul väheneks kahe kinnisasja väärtus. Olukorras,

kus avaldajal puudub juurdepääs oma kinnistule, on puudutatud isikule 1 kuuluvate

kinnistute üle määratav juurdepääs võimalikest variantidest kõige lühem, tee on olemas,

kaalub üles puudutatud isiku 1 huvi säilitada krundi terviklikkus ja rajada äri- või eluhoone

just tee äärde või asemele. Ka ehitusõiguse saamine ei oleks võimatu. Juurdepääsu lubamine

puudutatud isiku 1 kinnistute kaudu ei takista kinnistuid sihipäraselt kasutamast.

Juurdepääsu määramise eeldus ei ole avaldajale kuuluval hoonel kasutusloa olemasolu. Ei

ole tähtsust asjaolul, et puudutatud isikule 1 tagastati maa kohustuseta tagada juurdepääsutee

kasutamise võimalus. Samas on puudutatud isik 1 teadlik asjaolust, et Seeme kinnistule tuleb

tagada juurdepääs üle puudutatud isiku 1 kinnistute.

Puudutatud isik 1 kui kinnistute omanik on kohustatud tagama tee vastavuse nõuetele.

Tulenevalt avaldaja soovist katta tee asfaldiga ja puudutatud isiku 1 soovist, et

juurdepääsuga seotud kulud kannaks avaldaja, on põhjendatud jätta juurdepääsutee

asfalteerimise õigus avaldajale ja sellega seotud kulud samuti avaldaja kanda.

Juurdepääsutee kasutamise eest määratava tasu suuruse alusena on piisav lähtuda maamaksu

suurusest. Juurdepääsutee aluse maa maksustamishind on 536 eurot 55 senti aastas ja 2,5%

sellest on 13 eurot 41 senti. See korvab puudutatud isiku 1 kui koormatud kinnisasja omaniku

võimaluse kaotuse juurdepääsu alla jäävat maatükki muul viisil kasutada kui juurdepääsuna.

Puudutatud isik 1 ei ole esile toonud, millised võimalused ta kaotab juurdepääsualuse maa

kasutamise tõttu juurdepääsuteena. Juurdepääsutee võimaldab puudutatud isikul 1 saada

juurdepääsu ka enda omandis olevale Jaani kinnistule.

Määruskaebus

9. Puudutatud isik 1 esitas maakohtu määruse peale määruskaebuse, milles palus maakohtu

määruse tühistada osas, millega määrati juurdepääsu asukoht ja tingimused ning kohustati

määruskaebuse esitajat andma nõusolek kinnistusraamatu kande tegemiseks, asendades

tema tahteavalduse kaevatava määrusega, ja teha uus määrus, millega määratakse avaldajale

juurdepääs üle Järvekalda tee 33 või Venteri tee 5 kinnistute.

10. Avaldaja ja teised puudutatud isikud vaidlesid määruskaebusele vastu, palusid jätta

maakohtu määruse muutmata ja menetluskulud puudutatud isiku 1 kanda.

Menetluse edasine käik

11. Maakohus võttis määruskaebuse menetlusse, jättis rahuldamata ja saatis TsMS § 663 lg 5

alusel läbivaatamiseks Tallinna Ringkonnakohtule.

12. Tallinna Ringkonnakohus jättis 9. märtsi 2018 määrusega avaldaja määruskaebuse

rahuldamata ja maakohtu määruse muutmata. Samuti jättis ringkonnakohus rahuldamata

avaldaja taotluse korraldada uus vaatlus. Menetluskulud jättis ringkonnakohus

menetlusosaliste endi kanda.

13. Riigikohus rahuldas 3. oktoobri 2018 määrusega määruskaebuse osaliselt. Riigikohus jättis

määruskaebuse juurdepääsutee määramise osas rahuldamata ning ringkonnakohtu määruse

selles osas muutmata. Maakohtu määrus on vastavas osas jõustunud. Riigikohus tühistas

ringkonnakohtu määruse juurdepääsutasu määramise osas (maakohtu määruse resolutsiooni

p 2.6) ning saatis tsiviilasja tühistatud osas uueks läbivaatamiseks ringkonnakohtule. Kuna

asi saadeti ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks, jääb ka menetluskulude jaotus TsMS §

173 lg 3 II lause järgi ringkonnakohtu otsustada. Riigikohus leidis, et asja uuel

läbivaatamisel tuleb juurdepääsutasu sisse arvestada ka hüvitis omandiõiguse riive eest, mis

peab vastama juurdepääsutee kasutamisest saadavale kasutuseelisele. Riigikohus leidis, et

juurdepääsutasu määramise asjas tuleb menetlusosalisel teha oma parim, et esile tuua ja

tõendada asjaolud, mille alusel saab teha järeldusi õiglase tasu suuruse kohta.

Samuti tuleb ringkonnakohtul asja uuel läbivaatamisel vastata puudutatud isiku 1 väidetele

maamaksu ja tasu määramise kohta. Puudutatud isik juhtis juba ringkonnakohtule esitatud

määruskaebuses tähelepanu asjaolule, et juurdepääsutee ning Venteri tee 5 kinnistu piiri

vahel on veel puudutatud isikule 1 kuuluvat maad, mida kohus tasu määramisel ei arvestanud

(määruskaebuse p 11). Riigikohus leidis, et kui lisaks juurdepääsule on koormataval

kinnisasjal veel mingi ala, mida selle omanik ei saa juurdepääsu tõttu sihtotstarbeliselt

kasutada, tuleb ka see omandiõiguse riive koormatud kinnisasja omanikule hüvitada.

Maakohus jättis ebamääraseks ka tee korrashoiu ja sellega seotud kulude kandmise

küsimused ning reguleeris resolutsioonis üksnes avaldaja õiguse tee omal kulul asfalteerida.

Juurdepääsutee hooldamise kulusid ei ole maakohus juurdepääsutasu sisse arvestanud, kuid

ei ole neid jätnud ka avaldaja kanda. Kui pooled seda taotlevad, võib kohus määrata

juurdepääsu sellise tingimusega, et teed hooldab ja sellega seotud kulud kannab valitseva

kinnisasja omanik. Sel juhul tuleb neid kulusid kandma kohustatud isik ka juurdepääsu

tingimustes kindlaks määrata ning seda määruse resolutsioonis kajastada. Kui

juurdepääsuteed hooldab koormatud kinnisasja omanik, peaks juurdepääsutasu sisaldama

koormatud kinnisasja omanikule hüvitist ka juurdepääsutee korrashoiu kulude eest.

14. Ringkonnakohus määras avaldajale ja puudutatud isikule 1 täiendavate seisukohtade ja

tõendite esitamise tähtaja. Ringkonnakohus tegi pooltele ettepaneku sõlmida kompromiss.

Ülejäänud menetlusosalised ei ole enam asjast puudutatud isikud, kuna vaidluse all on veel

üksnes juurdepääsutasu suurus.

15. 2. septembril 2019 esitatud seisukohas leidis avaldaja, et juurdepääsutasu määramisel tuleb

arvestada asjaoluga, et avaldaja on alates Venteri tee 3 kinnistu omandamisest

juurdepääsuteed omal kulul parandanud ja korraldanud talvel lumetõrjet. Puudutatud isik 1

ei ole tee korrahoiuga seotud kulusid kandnud. Avaldaja hinnangul ei saa puudutatud isikul

1 olla õiguspärast ootust juurdepääsutee aluse maa kasutamiseks muul viisil kui teena, kuna

Harku valla üldplaneeringu kohaselt on Seeme detailplaneeringuga määratud tee alal ette

nähtud tee. Juurdepääsu tee avaldaja kinnistule katkes pärast teega koormatud kinnistute

puudutatud isikule 1 tagastamist. Kuna juurdepääs kinnistule katkes selle varasematest

omanikest ja avaldajast (kes omandas kinnistu 21. juulil 2015) sõltumatutel põhjustel, siis

on see asjaolu Riigikohtu selgituste järgi aluseks hüvitise vähendamisele. Juurdepääsutasu

määramisel tuleb aluseks võtta maa maksustamishind, kuna sotsiaalmaa ja üldkasutatav maa

ei kuulu üldjuhul väljaüürimisele ning selle kasutamine ei ole suunatud kasumi teenimisele.

Kui võtta aluseks kõrgem maa väärtus (üldkasutatav maa), siis oleks juurdepääsutee aluse

maa maksustamishind 536 eurot 55 senti aastas ja 2,5% sellest on 13 eurot 41 senti. Seega

oleks juurdepääsutee eest makstava hüvitise suurus maamaksu aluseks võttes 13 eurot 41

senti aastas.

Tee hooldamise ja korrashoiuga seotud kulude kandmise osas pakkus avaldaja järgmise

lahenduse:

1) Kui teed kasutab üksnes avaldaja, hooldab ta teed omal kulul, oma vajadustest lähtuvalt

ning omal äranägemisel. Sel juhul maksab avaldaja kohtu määratud juurdepääsutasu

100%.

2) Kui teed kasutavad lisaks avaldajale puudutatud isik 1 või kolmandad isikud, kohustub

tee hooldust ja lumetõrjet teostama puudutatud isik 1 ning kulud jagatakse puudutatud

isiku 1 ja avaldaja vahel võrdselt. Sel juhul maksab avaldaja 50% kohtu määratud

juurdepääsutasust.

16. Puudutatud isik 1 andis oma 3. septembril 2019 esitatud seisukohas teada, et pooled pidasid

läbirääkimisi kompromissile jõudmiseks, kuid see ei andnud tulemusi. Puudutatud isik 1

palus juurdepääsuga koormatud maa pindalaks arvestada umbes 500 m2 suuruse maa-ala

puudutatud isiku 1 kinnistutest. Samuti palus puudutatud isik jätta kõik tee korrashoiu ja

hooldamisega seotud kulud avaldaja kanda. Juhul, kui tee korrashoiu- ja hooldamise

kohustus pannakse koormatud kinnisasja omanikule, tuleks tema kasuks määrata ka neid

kulusid kattev hüvitis. Seda on aga võimatu kindlas summas määrata, kuna tegu poleks

ühekordsete kuludega vaid korduva tähtajatu kohustusega ning pole teada, millises mahus

on korrashoid ja hooldus tulevikus vajalikud.

Juurdepääsutasu suuruse määramise osas tõi puudutatud isik 1 esile, et talle kuuluvate

kinnistute perspektiivseks sihtotstarbeks on Harku valla üldplaneeringu kohaselt elamu- ja

ärimaa. Seetõttu tuleb kinnistute väärtuste arvutamisel kinnistute vastavad sihtotstarbed

arvesse võtta. Praegune kinnistute sihtotstarve omaks tähtsust vaid hüvitise üheks

komponendiks oleva maamaksuhüvitise määramisel. Maamaksu teate kohaselt on 2019.

aastal J.Venteri tee 1 maksustamishind 5 920 eurot ja pindala 3860 m², seega 1 m²

maksustamishind on 1 euro 53 senti. Maksumäär on 2,5% maa maksustamishinnast. Jaani

kinnistu pindala on 18708 ruutmeetrit ja maksustamishind 28 700 eurot, seega 1 m²

maksustamishind on samuti 1euro 53 senti. Maksumäär on 2,5% maa maksustamishinnast,

kuid hetkel on tegu maksuvaba maaga.

Puudutatud isiku hinnangul tuleks hüvitise suuruse arvutamisel lähtuda poolte vahel 2015.

aastal peetud läbirääkimistel kokkulepitud krundi väärtusest 150 000 eurot. Igaaastase

hüvitise suurus oleks natuke üle 4% juurdepääsuga koormatud maa poolte vahel

kokkulepitud väärtusest. 4% aastas võib üldiselt teadaolevalt lugeda hoonestamata maa

üüritootluseks. Kui juurdepääsuga hõlmatud maa suuruseks lugeda 500 m², oleks maa

kokkuleppeline väärtus 54 000 eurot (108 eurot ruutmeeter) ja hüvitise suurus 2 160 eurot

aastas ehk 180 eurot kuus. Need summad sisaldaksid ka maamaksu.

Puudutatud isiku 1 hinnangul pidi avaldaja 2015. aastal J.Venteri tee 3 kinnistut ostes olema

teadlik sellest, et kinnistul puudub juurdepääs avalikult kasutatavale teele. Seega ei saanud

hüvitise maksmise kohustus tulla talle üllatusena ja ta pidi sellega arvestama.

15. novembril 2019 esitatud seisukohas jäi puudutatud isik juurdepääsutasu suuruse osas

oma varasema seisukoha juurde, et tasu arvutamisel tuleks aluseks poolte läbirääkimistel

määratud väärtus aastas. Puudutatud isik selgitas, et sarnase vara üürihinda ei ole võimalik

välja pakkuda, sest sarnaste kinnistute üüriturg on olematu.

9. detsembril 2019 esitatud seisukohas taotles puudutatud isik 1 kohtuliku ekspertiisi

tellimist, et teha kindlaks juurdepääsuga hõlmatud kinnistute perspektiivne turuväärtus,

mille alusel juurdepääsutasu kindlaks määrata.

17. Harku vald esitas oma seisukoha juurdepääsuga hõlmatud maa-ala suuruse kohta, võttes

arvesse ka muud juurdepääsuga piirnevat ala, mida puudutatud isik 1 ei saa juurdepääsutee

tõttu sihtotstarbeliselt kasutada. Harku valla andmetel on juurdepääsuga hõlmatud maa-ala

ja sellega piirneva maa-ala, suuruseks 440 m2. Siinjuures lähtus vald asjaolust, et

juurdepääsutee pindala on maakohtu määrusega kindlaks määratud arvestusega, et tee laius

on 3 meetrit.

Ringkonnakohtu seisukoht

18. Ringkonnakohus leiab, et vaidlustatud maakohtu määrus tuleb TsMS § 667 lg 2 alusel

tühistada osas, millega maakohus jättis J. Venteri tee 1 ja J. Venteri tee 5 kinnistu omanikule

juurdepääsutasu omandiõiguse riive eest välja mõistmata. Puudutatud isiku 1 määruskaebus

tuleb osaliselt rahuldada.

19. Esmalt lahendab ringkonnakohus puudutatud isiku 1 taotluse määrata teealuse maa

hindamiseks ekspertiis.

Ringkonnakohtu hinnangul tuleb puudutatud isiku 1 taotlus ekspertiisi korraldamiseks

rahuldamata jätta esmalt seetõttu, et see taotlus on esitatud hilinenult. TsMS § 238 lg 3 p 3

kohaselt võib kohus keelduda tõendi vastuvõtmisest ja selle tagastada või keelduda tõendite

kogumisest lisaks käesoleva paragrahvi lõigetes 1 ja 2 sätestatule, kui tõend esitatakse või

tõendite kogumist taotletakse hilinenult. Ringkonnakohus andis 24. mai 2019 kirjaga

pooltele tähtaja täiendavate seisukohtade ja tõendite esitamiseks. Ekspertiisi taotlus oleks

tulnud esitada selles kirjas määratud tähtpäevaks. Puudutatud isik 1 ei ole välja toonud

põhjusi, miks ta esitas taotluse hilinenult.

Ekspertiisitaotlus tuleb rahuldamata jätta ka põhjusel, et puudutatud isiku 1 taotletud kujul

(kinnistute perspektiivse sihtotstarbe alusel hindamine) ei saaks kinnisasjade väärtuse

kindlaks määramiseks ekspertiisi määrata, sest selle tulemusi ei saaks praegusel juhul

kasutada. Juurdepääsuasjas tuleb omandiõiguse riive hüvitise määramisel lähtuda konkreetse

kinnisasjaga võimalikult sarnaste maatükkide kasutusõiguse väärtusest mitte võimalikust

perspektiivsest väärtusest.

Neil põhjustel jätab ringkonnakohus puudutatud isiku 1 ekspertiisitaotluse rahuldamata.

20. Kolleegium ei nõustu maakohtu seisukohaga, et praeguses asjas on piisav arvestada

juurdepääsutee kasutamise tasuna üksnes juurdepääsuga koormatud maa-ala maamaksu

suurusele vastav summa, mis korvab koormatud kinnisasja omaniku kaotatud võimaluse

kasutada juurdepääsu alla jäävat maatükki muul viisil kui juurdepääsuna (maakohtu määruse

p 65). Riigikohus selgitas praeguses asjas, et AÕS § 156 lg-s 1 sätestatust lähtudes on

koormatud kinnisasja omanikul õigus saada maamaksu, juurdepääsutee korrashoiu kulude

ning omandiõiguse riive hüvitist, mis peab vastama juurdepääsutee kasutamisest saadavale

kasutuseelisele. Seetõttu ei saanud maakohus välja mõista üksnes maamaksu suurusele

vastavat tasu. Kasutuseelise suuruse määramisel võib lähtekohaks olla kasu, mida nõude

esitaja võinuks saada, arvestades ka kulutusi, mida ta kasu saamiseks oleks pidanud tegema.

Hindamise aluseks on kasutuseelise objektiivne väärtus, mille saab leida abstraktselt –

võrreldes kasutusõiguse väärtust sarnase asja kasutusõiguse keskmise väärtusega (vt RKTKo

21.12.2005, 3-2-1-137-05, p 13).

Kinnisasjade või nende osade puhul saab kasutuseelise arvestamisel lähtuda nt eeldatavast

keskmisest üürihinnast, arvestades seejuures ka vajalikke kulutusi, mida üürides tuleks teha.

Silmas tuleb seejuures pidada mitte lihtsalt maa kasutusõiguse keskmist väärtust, vaid

konkreetse kinnisasjaga võimalikult sarnaste maatükkide kasutusõiguse väärtust (vt nt

RKTKo 19.05.2009, 3-2-1-46-09, p 14; RKTKo 13.06.2005, 3-2-1-64-05, p 16).

21. Hüvitise suuruse määramisel tuleb arvestada ka juurdepääsu taotleja huve, talle hüvitise

maksmisega kaasnevat koormist ja juurdepääsu taotlemise asjaolusid. Praegusel juhul leidis

avaldaja, et juurdepääsutasu määramisel tuleb aluseks võtta maa maksustamishind, kuna

juurdepääsutee alla jäävate kinnistute sihtotstarbeks on sotsiaalmaa ja üldkasutatav maa.

Selline maa ei kuulu üldjuhul väljaüürimisele ning selle kasutamine ei ole suunatud kasumi

teenimisele. Ringkonnakohus ei saa sellest avaldaja seisukohast lähtuda. See ei oleks

kooskõlas senise kohtupraktikaga.

22. Ringkonnakohtu hinnangul tuleb juurdepääsutasu arvutamisel aluseks võtta maakohtu

kindlaks määratud juurdepääsutee laius s.o 3 meetrit, kuna maakohtu määrus on selles osas

jõustunud. Puudutatud isiku 1 esitatud joonist (tl 165, III kd) ei ole kogu koormatud maaala

kindlaksmääramisel võimalik aluseks võtta, kuna sellelt ei nähtu juurdepääsuteele lisanduva

maa-ala pindala. Ringkonnakohus võtab juurdepääsu maa-ala suuruse osas aluseks Harku

valla andmed (vt p 17) s.o maa-ala pindalaga 440 m2 (tl 175 pöördel, III kd).

23. Lisaks tuleb praeguses asjas omandiõiguse riive hüvitise suuruse määramisel arvestada

järgmiste asjaoludega:

1) Puudutatud isiku 1 kinnistute pindalad on järgmised:

-

Harkujärve koolimaja kinnistu (sotsiaalmaa) 3860 m2, maa maksustamishinna tsoon

H0198001, suurema kui 2001 m2 pindalaga elamumaa ruutmeetri väärtuseks on 0,03

eurot.

-

Jaani kinnistu (üldkasutatav maa), maa maksustamishinna tsoon H0198001, ühe

hektari väärtuseks 15 339 eurot (1 euro 53 senti ruutmeetri kohta).

2) Harku Vallavolikogu 28. augusti 2014 määrusega nr 15 on kehtestatud, et alates 1.

jaanuarist 2015 on maamaksumäär 2,5% maa maksustamishinnast aastas.

3) Juurdepääsuteega koormatud ala pindalaks on 360 m2, millele lisandub juurdepääsuga

piirnev ala, mida puudutatud isik 1 ei saa juurdepääsu tõttu kasutada. Kokku on

juurdepääsutasu arvutamisel aluseks võetava maa-ala pindala 440 m2.

4) Arvestades, et Harkujärve koolimaja kinnistu (J. Venteri tee 1) sihtotstarbeks on

sotsiaalmaa ning Jaani kinnistu sihtotstarbeks üldkasutatav maa, ei vähenda kinnistute

koormamine juurdepääsuga olulisel määral nende kasutamise võimalusi.

5) Juurdepääsutee oli olemas ja kasutuses juba 1994. aastal ning 2004. aastal kehtestatud

Seeme detailplaneeringu kohaselt on sellesse kohta kavandatud tee.

6) Tallinna Halduskohtu lahendiga haldusasjas nr 3-08-871 kinnitati kompromiss, milles

fikseeriti, et puudutatud isik 1 oli maa tagastamise hetkel teadlik, et ta peab tagastatud

kinnistute kaudu tagama juurdepääsu Seeme kinnistule.

7) Praeguse sihtotstarbe tõttu on kinnistud maamaksust vabastatud.

8) Juurdepääsuteed on seni hooldanud avaldaja ning juhul, kui tema jääb tee ainukeseks

kasutajaks, on ta nõus ka edaspidi juurdepääsuteed hooldama ning vajadusel lumetõrjet

teostama.

24. Eelnevast tulenevalt võtab ringkonnakohus juurdepääsutasu arvutamisel arvesse maamaksu

ning lisab sellele hüvitise omandiõiguse riive eest, mille arvutamisel tuleb võtta arvesse

Riigikohtu praktikas välja toodud põhimõtteid.

25. Ringkonnakohus nõustub avaldajaga, et kuna praeguses asjas on ühe kinnistu puhul tegemist

üldkasutatava maaga ning teise kinnistu sihtotstarve on sotsiaalmaa, millel puudub üüriturg,

ei ole võimalik juurdepääsu alla jääva maa-ala kasutuseelise väljaarvutamisel lähtuda

sarnaste maade üürihinnast. Siiski ei pea kolleegium õigeks lähtuda omandiõiguse riive

hüvitise kindlaks määramisel juurdepääsutee alla jääva maa müügiväärtusest, mida on

pidanud õigeks hüvitise kindlaksmääramise aluseks puudutatud isik 1. Senises

kohtupraktikas on juurdepääsutasu määratud perioodilise hüvitisena (sarnaselt üüriga),

seega ei ole põhjendatud selle väljamõistmine vara müügiväärtusest lähtudes, vaid hüvitise

suurus peab tuginema maa kasutusväärtusele (üürihinnale).

26. Juurdepääsu tagamine avalikult kasutatavale teele sarnaneb sundvalduse seadmisega, kuna

mõlemal juhul tuleb kinnisasja omanikul taluda kinnisasja ainukasutusõiguse kaotust. Ka

sundvalduse seadmisel tuleb kinnisasja omanikule maksta mõistlikku hüvitist omandiõiguse

riive eest (vt nt RKTKm 15.03.2017, 3-2-1-1-17, p 14).

Kuna sundvalduse seadmine on üks võimalus kinnisasja avalikes huvides koormata,

kohalduvad sellele kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) sätted.

KAHOS § 2 lg 2 kohaselt seisneb sundvalduse seadmine kinnisasja koormamises sellise

kinnisomandi kitsendusega, mis oma sisult vastab isiklikule kasutusõigusele. Kinnisasja

omandamise korral, samuti koormamisel makstakse KAHOS kohaselt kinnisasja omanikule

tasu. Tasu määramiseks hinnatakse kinnisasja või piiratud asjaõiguse väärtust ning tellitakse

vajadusel väärtuse määramiseks hindamine kutsetunnistusega hindajalt. KAHOS § 12 lg 2

teise lause kohaselt võib menetluse läbiviija väärtuse määrata, lähtudes maa hindamise

seaduse, looduskaitseseaduse, riigivaraseaduse või muu asjakohase seaduse alusel kinnitatud

metoodikast. Ringkonnakohus leiab, et juurdepääsutasu määramisel on kohane lähtuda maa

hindamise seaduse alusel kehtestatud metoodikast, kuna see näeb ette maa hindamise

olukorras, kus maa väärtust ei ole võimalik turuhinna alusel kindlaks määrata.

27. Maa hindamise seaduse (MHS) § 5 lg 4 alusel Vabariigi Valitsuse 5. juuni 2001. aasta

määrusega nr 193 kinnitatud “Maa korralisel hindamisel kasutatav metoodika“ § 34

kohaselt, kui turuinformatsioonile tuginedes ei ole võimalik määrata sotsiaalmaa, veekogude

maa, transpordimaa, jäätmehoidlamaa, riigikaitsemaa, kaitsealuse maa ja sihtotstarbeta maa

väärtust, kasutatakse hindamise alusena piirkonna (näiteks tsooni) valdavale sihtotstarbe

liigile või kõlvikule vastavat keskmist väärtust, mida korrigeeritakse parandusteguriga 0,2.

Lähtudes maa väärtuse hindamisel viidatud Vabariigi Valitsuse määruse alusel kehtestatud

metoodikast, tuleb omandiõiguse riive arvutamisel võtta aluseks Harku järve piirkonna

kinnistute valdav sihtotstarbe liik või kõlvikute vastav keskmine väärtus. Juurdepääsu

asukoha piirkonnas on Harku valla üldplaneeringu kohaselt valdavas osas hoonestamata

elamumaad. Seega tuleb maa väärtuse kindlaksmääramisel võtta aluseks hoonestamata

elamumaa müügihind selles piirkonnas.

Maa-amet koostab iga-aastaselt hoonestamata elamumaa turuülevaateid. Viimane vastav

ülevaade tehti 2018. aastal. Ülevaates on käsitletud elamumaade ostu-müüki viimase viie

aasta lõikes. Ülevaates toodud andmete kohaselt oli Harku vallas hoonestamata elamumaa

mediaanhind

2018.

a

17.1

eurot/m2

(https://www.maaamet.ee/sites/default/files/contenteditors/kinnisvara/elamumaa_turuuleva

ade_2018.pdf).

Omandiõiguse riive hüvitise arvutamiseks on seega järgmised lähteandmed:

1) juurdepääsuga koormatud maa-ala pindala 440 m2

2) ühe ruutmeetri hind 17 eurot 1 sent 3)

parandustegur 0,2.

Juurdepääsuga koormatud maa-ala müügiväärtuse saab nende andmete alusel arvutada

järgmiselt: 17.1 eurot/m2 x 0,2(parandustegur) x 440 m2 = 1 504 eurot 8 senti.

28. Kuna praeguses asjas on tegemist avalikus kasutuses oleva maaga, saab selle üürihinna

määramisel aluseks võtta riigivaraseaduse § 181 lõike 4 ja § 46 lg 5 alusel kehtestatud

Vabariigi Valitsuse 14. juuli 2016 määrusega nr 79 kinnitatud “Kinnisasja kasutustasu ja

hariliku väärtuse hindamise kord, nõuded hindamisaruannetele ja nende tellimisele“.

Viidatud määruse § 8 sätestab, kuidas hinnata kinnisasja kasutustasu aktiivse turu

puudumisel. Määruse § 8 kohaselt on turupõhine kasutustasu sellisel juhul 5% aastas

kasutusse antava kinnisasja harilikust väärtusest.

Seega tuleb üüritasu kindlaks määramiseks leida, kui palju on 5% maa-ala müügiväärtusest

järgmiselt:

1 504.80 x 5 : 100 = 75 eurot 24 senti aastas.

Seega on juurdepääsuga koormatud maa-ala omandiõiguse riive komponendi suurus

75 eurot 24 senti aastas.

29. Ringkonnakohtu hinnangul tuleb ümber arvutada ka maamaksu osa juurdepääsutasust, kuna

juurdepääs hõlmab suuremat maa-ala kui juurdepääsutee alune maa. Seega tuleb maamaksu

osa hüvitisest arvutada samuti kogu juurdepääsuga koormatud maa-ala pindala kohta.

30. Maakohus lähtus juurdepääsutasu (maamaksu osa) arvutamisel kõrgema hinnaga maa, s.o

üldkasutatava maa (Jaani kinnistu) ühe ruutmeetri hinnast (tl 21 pöördel, III kd), millega

puudutatud isik 1 on nõustunud (tl 145, III kd). Seega võtab ringkonnakohus juurdepääsutasu

maamaksu komponendi arvutamisel aluseks üldkasutatava maa maksustamishinna, mis on 1

euro 53 senti eurot/m2 ning maamaksumäära 2,5% maa maksustamishinnast (Harku valla

kinnitatud kehtiv maamaksumäär).

Nende andmete alusel saame maamaksu osa hüvitisest järgmiselt:

440m2 x 1,53 = 673 eurot 2 senti aastas ning 2,5% sellest on 16

eurot 83 senti (673,2 x 2,5 : 100) aastas.

31. Riigikohus tõi esile ka seda, et maakohus on jätnud oma määruses ebamääraseks tee

korrashoiu ja sellega seotud kulude kandmise küsimused.

Avaldaja tõi oma seisukohas välja, et tema on alates J. Venteri tee 3 kinnistu omandamisest

juurdepääsuteed omal kulul parandanud ja talvel teed lumest puhtaks lükanud. Avaldaja

leidis, et juhul, kui tema jääb ainukeseks juurdepääsutee kasutajaks, on ta nõus teed omal

kulul hooldama ja vastavad kulud kandma ning sel juhul on ta nõus maksma juurdepääsutasu

100% ulatuses. Kui teed kasutavad lisaks avaldajale puudutatud isik 1 või kolmandad isikud,

peaks tee hooldust ja lumetõrjet teostama puudutatud isik 1 ning kulud tuleks jagada

puudutatud isiku 1 ja avaldaja vahel võrdselt. Sel juhul on avaldaja nõus maksma pool kohtu

määratud juurdepääsutasust. Puudutatud isik 1 leidis, et nende kohustuste tema kanda

jätmine ei ole kõiki esile toodud asjaolusid arvesse võttes põhjendatud.

Eelnevast tulenevalt on käesoleval juhul õige jätta tee hooldamine ja korrashoiuga seotud

küsimused valitseva kinnisasja omaniku lahendada ning sellega seotud kulud tema kanda.

Seetõttu jätab ringkonnakohus juurdepääsutasu sisse arvestamata tee hooldamise ja

korrashoiuga seotud kulud.

32. Lõplik juurdepääsutasu, mis koosneb maamaksu ja omandiõiguse riive hüvitisest, on seega

75.24 + 16.83 = 92 eurot 7 senti aastas.

33. Ringkonnakohus määrab avaldajalt puudutatud isiku 1 kasuks väljamõistetava perioodilise

juurdepääsutasu suuruseks 92 eurot 7 senti aastas. Juurdepääsutasu 92 eurot 7 senti aastas

tuleb tasuda iga aasta 1. veebruariks vastava aasta eest ette. Juurdepääsutasu tuleb maksta

alates kohtumääruse jõustumisest. Määruse jõustumise aasta osas on tasu proportsionaalne

selle ajaga, mis jääb määruse jõustumisest kuni kalendriaasta lõpuni. Kohus määrab

avaldajatele tähtaja 15 päeva alates kohtumääruse jõustumisest esimese makse

sooritamiseks.

34. Kuna Harju Maakohtu 30. oktoobri 2017. a määruse resolutsiooni punkti 2 alapunktide 2.1-

2.5 ja punkti 3 alusel ning Riigikohtu 3. oktoobri 2018. a määruse resolutsiooni punkti 3

alusel on kanne kinnistusraamatusse tehtud, tuleb juurdepääsutasu ja juurdepääsutee

hooldamise kohustuse kohta teha kinnistusraamatusse täiendav kanne.

35. Ringkonnakohus kohustab puudutatud isikut I andma nõusoleku juurdepääsutasu ja

juurdepääsutee hooldamise kohustuse kohta kinnistusraamatusse kande tegemiseks ning

asendab vastava tahteavalduse käesoleva määrusega.

36. TsMS § 173 lg 1 järgi märgib ringkonnakohus käesolevas määruses kõikide kohtuastmete

menetluskulude jaotuse. Sama sätte lg 3 järgi kui kõrgema astme kohus muudab tehtud

lahendit või teeb uue lahendi asja uueks läbivaatamiseks saatmata, muudab ta vajaduse

korral vastavalt menetluskulude jaotust. Praeguses asjas ei pea ringkonnakohus vajalikuks

menetluskulude jaotust muuta ning jätab need kõigis kohtuastmetes menetlusosaliste endi

kanda (TsMS § 172 lg 1).

37. Eeltoodust tulenevalt ringkonnakohus menetluskulusid kindlaks ei määra. TsMS § 178 lg 1

järgi saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi

kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati.

Kaija Kaijanen Meeli Kaur Krista Kirspuu

/allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/