2-18-16519/44 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Harju Maakohtu 18.06.2019 otsus osas, milles maakohus jättis Skinest

Arendus OÜ-lt OÜ MERMEEDIA kasuks välja mõistmata kahjuhüvitise 375 eurot ja

sellelt viivise alates 03.11.2018 kuni nõude tasumiseni võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises

lauses sätestatud määras ja viivise broneerimistasu 3 000 euro tagastamisega viivitamise

eest perioodil 26.09.2018-02.11.2018 ning jättis menetluskulud poolte endi kanda.

Ülejäänud osas muuta osaliselt maakohtu otsuse põhjendusi.

2. Teha tühistatud osas uus otsus, millega mõista Skinest Arendus OÜ-lt

OÜ MERMEEDIA kasuks välja kahjuhüvitis 375 eurot ja sellelt perioodil 03.11.2018-

29.11.2019 kogunenud viivis 32,22 eurot. Samuti mõista välja viivis 24,99 eurot

broneerimistasu 3 000 euro tagastamisega viivitamise eest perioodil 26.09.2018-

02.11.2018. Maakohtus kantud menetluskulud jätta 77% ulatuses OÜ MERMEEDIA

kanda ja 23% ulatuses Skinest Arendus OÜ kanda.

3. Rahuldada apellatsioonkaebus osaliselt ja jätta vastuapellatsioonkaebus rahuldamata.

4. Ringkonnakohtus kantud menetluskulud jätta 77% ulatuses OÜ MERMEEDIA kanda

ja 23% ulatuses Skinest Arendus OÜ kanda.

5. Kohtuotsuse resolutsiooni terviklik sõnastus on järgmine:

1) Rahuldada hagi osaliselt.

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Ulvi Loonurm, Meeli Kaur, Mati Maksing

Otsuse kuupäev

29.11.2019, Tallinn

Kohtuasja number

2-18-16519

Kohtuasi

OÜ MERMEEDIA hagi Skinest Arendus OÜ vastu

võla saamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 18.06.2019 otsus

Kaebuse esitaja, liik ja hind

OÜ MERMEEDIA apellatsioonkaebus, 11 679,28 eurot

Skinest

Arendus

OÜ

vastuapellatsioonkaebus,

3 240 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja OÜ MERMEEDIA (registrikood 11119678),

esindaja vandeadvokaat Margus Lentsius

Kostja Skinest Arendus OÜ (registrikood 12661451),

esindajad vandeadvokaadi abi Jüri-Karl Leppik ja

vandeadvokaat Raiko Lipstok

Kohtuistungi toimumise aeg

07.11.2019

2) Mõista Skinest Arendus OÜ-lt OÜ MERMEEDIA kasuks välja broneerimistasu

3 000 eurot ja kahjuhüvitis 375 eurot.

3) Mõista Skinest Arendus OÜ-lt OÜ MERMEEDIA kasuks välja sissenõutavaks

muutunud viivis 314,96 eurot ja alates 30.11.2019 põhinõudelt (3 375 eurot) viivis

võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras kuni võla tasumiseni.

4)

Maa-

ja

ringkonnakohtus

kantud

menetluskulud

jätta

77%

ulatuses

OÜ MERMEEDIA kanda ja 23% ulatuses Skinest Arendus OÜ kanda.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile

kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest.

Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel.

Juhul

kui

menetlusosaline taotleb menetlusabi,

peab ta esitama tähtaja kestel

kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva

sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus

mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

Asjaolud ja hageja nõue

1. OÜ MERMEEDIA (hageja) esitas 02.11.2018 Harju Maakohtule hagi Skinest Arendus OÜ

(kostja) vastu, mis palus välja mõista põhinõue 14 561,22 eurot, hagi esitamise seisuga

13 811,22 eurolt sissenõutavaks muutunud viivis 118,06 eurot, alates hagi esitamisest kuni

otsuse tegemiseni viivis 14 561,22 eurolt võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses

sätestatud määras ning edasi protsendina põhinõudest kuni kohase täitmiseni. Menetluskulud

palus hageja jätta kostja kanda.

Menetlusosalised sõlmisid 15.05.2018 Falgi tee 6 / Toompuiestee 18 mitteeluruum nr 10

(mitteeluruum nr 10) broneerimislepingu. Sama päeval tasus hageja kostjale 3 000 eurot.

Lepingu ese pidi olema värskelt renoveeritud ja viimistletud, kusjuures kodulehel märgitu

kohaselt kasutati renoveerimisel kvaliteetseid materjale ja kinnitati, et müügihinnas sisaldub

korteri lõplik valmidus vastavalt projektdokumentatsioonile ning siseviimistlus vastavalt

sisekujundusprojektile.

Hageja rõhutas enne broneerimislepingu sõlmimist ja selle sõlmimisel, et talle oli oluline, et

korter on kvaliteetne ja ehitusvigadeta. Lepingu ese ei vastanud 15.05.2018 nõuetele, sest sellel

esinesid vaegtööd: parandamist vajas korteri põrandakate ning vannitoaplaatide vuugid.

Üldiselt oli korteri viimistlus alla keskmise kvaliteedi (sealhulgas, kuid mitte ainult, oli põrand

kulunud, põrandaliistud lohakalt paigaldatud, ahju ääred ja servad kehvalt viimistletud, akna

ääred korda tegemata ning seintel näha värviparandusi).

Vaegtöödest hoolimata sõlmis hageja lepingu, sest talle kinnitati, et vaegtööd parandatakse

müüja kulul enne asjaõiguslepingu sõlmimist ja korteri üleandmist, s.o 15.06.2018. Müüjat

uskudes tegi hageja korterile kulutusi (asendas lülitid, segistid, vanni). Kostja oli sellest teadlik.

Kostja ei kõrvaldanud tähtaegselt puudusi, ei korraldanud müügi- ja asjaõiguslepingu

sõlmimist, ei andnud üle korteri omandiõigust ega otsest valdust. Vaegtööde parandamise

käigus oli nii mõnegi puuduse osas korteri seisukord halvenenud, mitte paranenud (nt

põrandakate). Lisaks toimus elamus põleng, mille tulemusena sai korter suitsukahjustusi ja

vajas täiendavat viimistlusremonti. Ostjale teatati, et korterit ei saa talle üle anda, kuna korteris

on suitsulõhn ja seinad tuleb seetõttu üle värvida.

Hageja ütles broneerimislepingu 10.08.2018 üles ja nõudis kulutuste tagastamist. Kostja teatas

10.10.2018, et puuduste korduva kõrvaldamise vajadus ja lõplikult kõrvaldamata jäämine ei

tähenda lepingu eseme ebakvaliteetsust. Seega tuli hagejal oma nõuetega pöörduda kohtu poole.

Hageja nõudis hagis leppetrahvi tasumist, broneerimistasu tagastamist, kahju (sh kohtueelse

õigusabi kulu) hüvitamist ja viivise tasumist. Kuivõrd kostja oli korteri otsese valduse

üleandmisega viivituses 56 päeva ja broneerimislepingu p-i 4.1.4 kohaselt oli müüja kohustatud

viivituse eest tasuma leppetrahvi, oli hagejal kostja vastu 1 846,77 euro suurune leppetrahvi

nõue. Broneerimislepingu p-i 5.1 kohaselt oli olukorras, kus notariaalset müügilepingut ei

sõlmita müüja süülise tegevuse või tegevusetuse tagajärjel, ostjal õigus nõuda leppetrahvi

5 000 eurot. Sama punkti järgi oli ostjal õigus nõuda ka 3 000 euro suuruse broneerimistasu

tagastamist. Lisatöödele kulus hagejal kokku 3 964,45 eurot, mida hageja nõudis samuti

kostjalt. Kohtueelsete läbirääkimiste käigus kulus hagejal õigusabile 750 eurot, mis oli

käsitletav kahjuna. Kostja oli 13 811,22 euro suuruse summa tasumisega viivituses alates

25.09.2018 ja 750 euro suuruse kahjuhüvitise tasumisega alates hagiavalduse esitamisest.

Kostjal ei olnud hea usu põhimõttest tulenevalt õigust tugineda broneerimislepingu tühisusele.

Kostja tegeles igapäevaselt kinnisvaraarendusega, kes oli majandus- ja kutsetegevuses

kasutamiseks välja töötanud tüüplepingu. Broneerimistasu tuli tagastada ja otsene varaline

kahju hüvitada sõltumata sellest, kas broneerimisleping kehtib.

Kostja vastuväited

2. Kostja vaidles hagile vastu, palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

Kostja nõustus, et pooled sõlmisid 15.05.2018 broneerimislepingu, mille esemeks oli

mitteeluruum nr 10. Lepingus kokkulepitud kuupäevaks (15.06.2018) notariaalselt tõestatud

lepinguid ei sõlmitud. Samas ei pidanud kostja hageja nõudeid põhjendatuks.

Kostja vastuväited hageja lepingulistele nõuetele olid järgmised: kostjal puudus kohustus ja

hagejal õigus nõuda vaegtööde tegemist, hageja esitas leppetrahvinõude hilinenult, notariaalselt

tõestatud müügi- ja asjaõigusleping jäid sõlmimata hagejast tulenevate asjaolude tõttu, otsese

valduse üleandmise kohustus oli lepingus seotud notariaalselt tõestatud müügi- ja

asjaõiguslepingu sõlmimisega, leppetrahvinõuded tuli vähendada nullini, hagejal ei olnud

õigust nõuda kantud kulude hüvitamist, õigusabikulude hüvitamise nõue ei olnud põhjendatud,

hagejal ei olnud õigust nõuda viivist.

 Hagejal ei olnud enne müügilepingu sõlmimist õigust nõuda vaegtööde parandamist. Kui

hageja millalgi 2018. aasta suvel jõudis arusaamisele, et talle ei sobinud mitteeluruumi

nr 10 kvaliteet, oli tal õigus otsustada, et ta seda siiski ei osta. Sel juhul pidi ta arvestama,

et ta jääb sellise otsuse tagajärjel ilma tasutud broneerimistasust.

 Hageja esitas leppetrahvi nõuded hilinenult, sest esitas need alles 18.09.2018 ehk üle kuu

aja pärast lepingu ülesütlemist. Kui leping lõpeb, lõpeb ka leppetrahvi kokkulepe, sest

leppetrahv jagab täielikult põhilepingu saatust. Isegi kui leppetrahvi esitamine oli

materiaalõiguslikult võimalik, ei esitanud hageja leppetrahvi nõudmise teadet mõistliku aja

jooksul.

 Notariaalselt tõestatud kokkulepped jäid sõlmimata, sest hagejale ei sobinud kostja poolt

välja pakutud kuupäevad. Samuti oli põhjendamatu väita, et lepingud jäid notari juures

sõlmimata majas aset leidnud põlengu tõttu. Põleng ei kahjustanud mitteeluruumi nr 10.

Hageja väited selle kohta, et mitteeluruum nr 10 sai suitsukahjustusi ja vajas täiendavaid

viimistlustöid, olid alusetud ja tõendamata. Pealegi ei saanud põleng olla käsitletav kostja

süülise käitumisena.

 Otsese valduse üleandmise kohustus oli lepingus seotud notariaalselt tõestatud müügi- ja

asjaõiguslepingu sõlmimisega. Põhjendamatu oli väita, et valdus tuli üle anda sõltumata

mitteeluruum nr 10 müügi- ja asjaõiguslepingu sõlmimisest.

 Isegi kui hagejal oli õigus nõuda leppetrahvi, tuli seda vähendada nullini hageja enda

käitumise tõttu. Hageja loobus korduvalt võimalusest sõlmida notariaalselt tõestatud

müügi- ja asjaõigusleping.

 Hagejal ei olnud õigus nõuda kantud kulutuste hüvitamist. Hageja ei toonud välja,

missugusel õiguslikul alusel ta seda nõuab. VÕS § 115 lg 1 alusel nõude esitamine eeldas

kostjapoolset lepingu rikkumist, kostja aga lepingut ei rikkunud. Hageja ei toonud välja,

kas ta andis kostjale täiendava tähtaja kohustuse täitmiseks. Hageja ei toonud välja, kuidas

oli kostja väidetav rikkumine põhjuslikus seoses hageja kahjuga. Sellise kahju tekkimine

ei olnud kostjale ettenähtav, sest lepingus ei lepitud kokku, et hagejal oli õigus

mitteeluruumi nr 10 oma äranägemisel muuta. Hageja ei käsitlenud hagis, missugune oli

tema nõutavate leppetrahvide ja kahju suhe. Ei saa ka väita, et kostja rikastus hageja

muudatuste arvelt alusetult, sest paljud asjad oli võimalik korterist eemaldada ning tehtud

kulutused ei olnud kostjale kasulikud.

 Õigusabikulude hüvitamise nõue ei olnud põhjendatud, sest kulutused ei olnud mõistlikud

ja vajalikud. Ka ei rikkunud kostja lepingut. Pealegi ei aidanud nõudekiri kaasa kokkuleppe

saavutamisele või hageja nõuete väljaselgitamisele. Nõudekirjas märgitud nõuded olid

ülepaisutatud, arvestades seda, et kohtupraktika kohaselt on broneerimisleping käsitletav

eellepinguna ja oli vorminõuete rikkumise tõttu tühine. Hageja ei vastanud midagi kostja

vastuskirjale. See viitas sellele, et tegelikult oli hageja nõudekirja eesmärk kostjalt

võimalikult suure summa nõudmine. Kui ka hageja nõue mingis osas rahuldatakse, tuli

õigusabikulusid proportsionaalselt vähendada.

 Hagejal ei olnud õigust nõuda viivist või tuli see vähendada nullini. Hagejal ei olnud õigust

nõuda viivist, kuni ta taastab mitteeluruumi nr 10 endise seisukorra või hüvitab

taastamiskulud. Viivise nõudmine oli ebaõiglane.

Kuivõrd leping oli suure tõenäosusega tühine, pidas kostja vajalikuks käsitleda hageja

lepinguväliseid nõudeid. Nagu eelnevalt mainitud, oli broneerimislepingu puhul tegu kinnisasja

omandamisele suunatud eellepinguga, mis pidi olema notariaalselt tõestatud vormis.

Vaidlusalune leping ei olnud sõlmitud notariaalses vormis. Lepingu tühisuse korral ei saanud

hageja nõuda leppetrahve, sest see oli seotud lepingus määratud põhikohustusega. Tühisel

tehingul ei olnud õiguslikke tagajärgi. Kostja ei pidanud tagastama broneerimistasu, sest hageja

sai lepingu alusel mittevaralise hüve: kostja ei tegelenud mitteeluruumi nr 10 müümisega

kolmandatele isikutele. Hageja ei saanud seda hüve tagastada. Sellega ajas kostja õigustatult

hageja asja. Kostja ei rikastunud hageja tehtud kulutuste võrra. Hageja tehtud kulutused ei

andnud mitteeluruumile nr 10 lisandväärtust. Ka ei saanud hageja nõuda kulutuste tegemise

tõttu tekkinud varalist kahju, sest hageja ei toonud esile asjaolusid, millest nähtuks, et kostja

pani toime õigusvastase teo. Hageja kantud õigusabikulud ei saanud olla hüvitatavad

lepinguvälises suhtes.

Kostja esitas protsessuaalse tasaarvestusavalduse juhuks, kui kohus rahuldab hageja nõude

mingis ulatuses. Hagejal ei tekkinud lepingu alusel õigust mitteeluruumi nr 10 vallata ja seal

muudatusi teha. Hageja tegi mitteeluruumis nr 10 muudatusi kostjat informeerimata. Maakler,

kellega hageja suhtles, ei olnud kostja seaduslik esindaja. Mitteeluruumi nr 10 müümiseks

teistele soovijatele, oli vajalik taastada eelnev olukord, milleks kulus 2 880 eurot

(käibemaksuga). VÕS § 1045 lg 1 p 5 kohaselt on omandi rikkumine õigusvastane. Hageja tegi

muudatusi tahtlikult. Kahju tekitaja süüd eeldatakse. Seega oli kostjal hageja vastu 2 880 euro

suurune nõue.

Maakohtu otsus

3. Maakohus rahuldas hagi osaliselt, mõistis kostjalt hageja kasuks välja broneerimistasu

3 000 eurot, viivise ajavahemiku 02.11.2018-18.06.2019 eest 150,58 eurot ja lisanduva viivise

3 000 eurolt alates 19.06.2019 kuni 3 000 euro täieliku tasumiseni. Kohus jättis rahuldamata

leppetrahvi ja kahjuhüvitise nõuded. Menetluskulud jättis kohus poolte endi kanda.

Pooltel ei olnud vaidlust, et nad sõlmisid 15.05.2018 lepingu pealkirjaga „Broneerimisleping“.

Nimetatud lepingu alusel broneeris hageja kostja omandis oleva mitteeluruumi nr 10, hageja

kohustus tasuma broneerimistasu 3 000 eurot ja kostja kohustus alates lepingu sõlmimisest

mitte tegelema korteri müümisega, sh mitte sõlmima korteri broneerimiseks või

võõrandamiseks kokkuleppeid kolmandate isikutega. Ühtlasi kohustus kostja organiseerima

notari juures korteri müügi- ja asjaõiguslepingu sõlmimise ostjale võõrandamiseks. Veel

leppisid pooled kokku müügitingimustes, sh müügihinnas 149 900 eurot ning müügihinna

tasumises kahe osamaksena. Samuti selles, et notariaalselt tõestatud müügi- ja asjaõigusleping

sõlmitakse hiljemalt 15.06.2018.

Vaidlusaluse lepingu näol oli tegemist kinnisasja müügi eellepinguga, mille eesmärgiks oli

jõuda lepingu p-s 3.1.2 märgitud korteri notariaalselt tõestatud müügi- ja asjaõiguslepingu

sõlmimiseni hiljemalt 15.06.2018. Tulenevalt asjaõigusseaduse (AÕS) § 119 lg-st 1 peab

15.05.2018 leping olema sel juhul notariaalselt tõestatud ja kuna nimetatud leping ei ole

notariaalselt tõestatud, on 15.05.2018 leping VÕS § 33 lg-st 2 tulenevalt tühine. Kinnisasja

omandamisele suunatud kokkuleppe tühisus toob kaasa ka kõrvalkokkulepete tühisuse.

Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 84 lg 1 järgi ei ole tühisel tehingul algusest peale

õiguslikke tagajärgi. Tühise tehingu alusel saadu tagastatakse vastavalt alusetu rikastumise

sätetele, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.

Pooltel ei olnud vaidlust, et hageja tellis korteris lisatöid 2 760 euro (käibemaksuga) ulatuses,

mis hõlmasid endas pistikupesade ja kontaktide vahetust, seina värvimist, siseuste

ümbertõstmist, vanni demonteerimist ja keraamiliste plaatide vahetamist, duširuumi ukse

demonteerimist ja tagasimonteerimist koos viimistlusega. Hageja ostis ja lasi korterisse

paigaldada vanni, segisti ja valgustid hinnaga 1 204,45 eurot (käibemaksuga). Hageja suhtles

lisatöödega seoses maakleriga. Hagejal ei olnud põhjust eeldada, et kostjat 15.05.2018 lepingu

sõlmimisel esindanud isikul oli õigus esindada kostjat ka hageja poolt soovitud lisatööde

kooskõlastamisel, kuna see väljus tavapärasest maaklerlepingu alusel täidetavast ülesandest

(ülesanded sätestatud VÕS § 658 lg-s 1). Hagejale ei olnud korteri otsest valdust üle antud, s.t

kostja oli korteri omanik ka sel ajal, kui hageja korteris täiendavad ehitustööd korraldas.

Tõendatud oli, et korteris endise olukorra taastamiseks kulus 2 880 eurot. Kostja oli nõus

tagastama vanni, segistid ja valgustid. VÕS § 186 p 2 kohaselt võib võlasuhe lõppeda

tasaarvestusega. Kostja tasaarvestas vastuses hagile hageja nõude oma kahju hüvitamise

nõudega 2 880 eurot. Eeltoodust lähtudes jättis kohus hagi 3 964,45 euro suuruse kahju

hüvitamise nõudes rahuldamata.

Hageja tasus 15.05.2018 kostjale 3 000 eurot. Kuna poolte vahel 15.05.2018 sõlmitud leping

oli tervikuna tühine, oli hagejal õigus selle alusel tasutu tagasi saada VÕS § 1028 järgi. Kohus

ei nõustunud kostjaga selles, et hageja sai vastu 3 000 euro suuruse hüve, mille sisuks oli see,

et kostja ei müünud korterit teatud aja jooksul kellelegi teisele.

Kuivõrd kohus tuvastas lepingu tühisuse, oli tühine lepingus kokkulepitud leppetrahvi tasumise

kohustus. Tühise lepingu täitmise küsimustes õigusabi saamiseks tehtud kulu ei olnud selleks

kahjuks, mille hüvitamist oli põhjendatud nõuda kostjalt.

Kostjalt oli põhjendatud välja mõista viivis 3 000 eurolt VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud

määras alates hagi esitamisest kuni otsuse tegemiseni 150,58 eurot ja alates 19.06.2019 kuni

3 000 euro täielikult tasumiseni.

Hagi

osalise

rahuldamise

tõttu

jättis

kohus

menetluskulud

poolte

endi

kanda

tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 163 lg 1 alusel.

Hageja apellatsioonkaebus

4. Hageja palus maakohtu otsus tühistada osas, milles kohus jättis hagi rahuldamata ja teha

tühistatud osas uus lahend, millega hagi tervikuna rahuldada. Menetluskulud palus hageja jätta

kostja kanda.

Maakohus jättis ebaõigesti broneerimislepingu tühisuse tuvastamisel vastamata hageja väitele,

et kostjal ei olnud hea usu põhimõttest tulenevat õigust tugineda broneerimislepingu tühisusele.

Hea usu põhimõttest tulenevalt oli ebaõiglane ja vastuvõetamatu lubada kinnisvaraarendajal

tugineda enda väljatöötatud ja kasutusele võetud lepingu tühisusele. Hageja ei rikkunud ühtegi

broneerimislepingu tingimust ja oli 2018. aasta juuni alguses valmis sõlmima asjaõiguslepingu

eeldusel, et vaegtööd on kõrvaldatud. Kostja puudusi ei kõrvaldanud, lisaks toimus hoones

põleng. Müügileping jäi sõlmimata üksnes kostja tõttu. Hageja jäi leppetrahvi nõuete juurde.

Välja tuli mõista ka kahju. Maakohtu põhjendused kahju hüvitamise nõude rahuldamata jätmise

osas ei olnud selged. Ühest küljest asus maakohus seisukohale, et hageja ei saanud eeldada, et

maakleril on õigus müüjat esindada lisakulude kandmise kooskõlastamisel. Teisalt viitas

maakohus võlasuhte lõppemisele tasaarvestusega, mis eeldas vastastikuste nõuete olemasolu.

Lisaks ei olnud maakohtu tasaarvestuse argument kooskõlas kohtulahendi resolutsiooniga.

Hageja vaidles kostja kahjuhüvitise nõudele vastu, sest kostjal kahju ei tekkinud. Küsimus

sellest, kas korteriga seoses kantud lisakulutused olid müüjaga eelnevalt kokku lepitud või

mitte, ei mõjutanud hageja nõudeõigust. Siiski oli kostja teadlik ehitus- ja parandustöödest.

Alternatiivselt oli tegemist lepinguvälise kahju hüvitamise nõudega.

Kohtueelse õigusabikulu kandmine oli vajalik ja põhjendatud. Poolte vahel oli tekkinud

erimeelsus ning menetlusosaliste omavaheline suhtlus ei olnud tulemusi andnud. Kohtueelsed

toimingud ja kontakt erimeelsust omavate poolte vahel võimaldab ära hoida tarbetuid

kohtuvaidlusi ning soodustab kompromissi leidmist. Ainuüksi asjaolu, et broneerimisleping oli

tühine, ei tähendanud, et hageja õigusabi ei vajanud. Tegemist oli mõistlikus mahus tehtud

toimingutega.

Kostja vastuapellatsioonkaebus

5. Kostja palus maakohtu otsus tühistada osas, milles kohus hagi osaliselt rahuldas ja teha

tühistatud osas uus lahend, millega jätta hagi tervikuna rahuldamata. Menetluskulud palus

kostja jätta hageja kanda.

Broneerimistasu ei kuulunud alusetu rikastumise sätete järgi tagastamisele. Hageja sai

broneerimistasu vastu soorituse, milleks oli mitteeluruumi nr 10 broneerimine. Seda hüve ei

saanud hageja tagastada. Broneerimistasu on tavapärane. Alternatiivselt ei kuulunud

broneerimistasu tagastamisele põhjusel, et kostja ajas käsundita hageja asja. Kostja täitis

tühisest tehingust tuleneva käsundi ja võis nõuda selle eest tasu.

Maakohus ei arvestanud broneerimistasu väljamõistmisel tasaarvestusega. Maakohus tuvastas

õigesti, et kostjal oli tekkinud 2 880 euro suurune kahjunõue. Samas oli arusaamatu, kas

maakohus tasaarvestas selle hageja nõudega või mitte. Tasaarvestusega tuli arvestada ka viivise

väljamõistmisel.

Maakohus eksis menetluskulude jaotuse määramisel. Kostja oli valmis hagejale kompromissi

korras hüvitama suurema summa, kui kohus temalt välja mõistis. Eeltoodust tulenevalt oleks

kohus pidanud TsMS § 163 lg 2 järgi jätma menetluskulud hageja kanda, kuivõrd tema ei

nõustunud otsusele sarnast kompromissi sõlmima. Alternatiivselt oleks pidanud maakohus

võtma arvesse hagi rahuldamise ulatust ja kulud jaotama proportsionaalselt.

Vastused kaebustele

6. Kostja palus jätta hageja apellatsioonkaebus rahuldamata, maakohtu otsus vaidlustatud osas

muutmata ning menetluskulud hageja kanda.

7. Hageja palus jätta kostja vastuapellatsioonkaebus rahuldamata, maakohtu otsus vaidlustatud

osas muutmata ning menetluskulud kostja kanda.

Ringkonnakohtu seisukoht

8. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb osaliselt tühistada materiaalõiguse ebaõige

kohaldamise ja menetlusõigusnormi rikkumise tõttu ning teha TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel

tühistatud osas asja esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks saatmata uus otsus. Osas,

milles ringkonnakohus maakohtu otsust ei tühista, tuleb TsMS § 657 lg 1 p 21 alusel maakohtu

põhjendusi

osaliselt

muuta.

Apellatsioonkaebus

tuleb

rahuldada

osaliselt

ja

vastuapellatsioonkaebus jätta rahuldamata.

8.1. Menetlusosalistel ei ole vaidlust selles, et nad sõlmisid 15.05.2018 lepingu pealkirjaga

„Broneerimisleping“, mis ei olnud sõlmitud notariaalses vormis. Lepingu kohaselt tuli hagejal

tasuda broneerimistasu 3 000 eurot ja kostja ei tohtinud alates lepingu sõlmimisest tegeleda

korteri müümisega. Ühtlasi kohustus kostja organiseerima notari juures korteri müügi- ja

asjaõiguslepingu sõlmimise ostjale võõrandamiseks. Veel oli lepingus kokku lepitud erinevates

leppetrahvides. Samuti ei ole vaidlust selles, et poolte vahel ei toimunud korteri müügi- ja

asjaõiguslepingu sõlmimist ja hageja ütles broneerimislepingu 10.08.2018 üles.

Pooled vaidlesid selle üle, kas 15.05.2018 leping oli tühine, kas kostjal oli õigus tugineda

lepingu tühisusele vorminõude rikkumise tõttu, kas hagejal oli õigus nõuda kostjalt

broneerimistasu, leppetrahve ja kahju hüvitamist, mis seisnes broneerimislepingu kehtivusele

tuginedes korteris erinevate lisatööde tegemises ning õigusabi osutamises.

8.2. Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjenduste ja järeldustega osas, milles maakohus

tuvastas, et leping pealkirjaga „Broneerimisleping“, mis sisaldas ka viidet tulevikus sõlmitavale

müügi- ja asjaõiguslepingule, müügihinnale ning sätestas, et hagejast tuleneval põhjusel

müügilepingu sõlmimata jäämisel jääb broneerimistasu kostjale (vt ka Riigikohtu otsust asjas

nr p 16), oli vorminõude rikkumise tõttu VÕS § 33 lg 2, AÕS § 119 lg 1 ja TsÜS § 83 lg 1

alusel tühine. Tegu oli sisuliselt kinnisasja müügi eellepinguga, mis pidi olema sõlmitud

notariaalses vormis. Sõlmitud lepingu tühisuse tõttu ei saanud hageja kostjalt lepingule

tuginedes nõuda leppetrahve, kuid tal oli tagasitäitmise võlasuhte raames õigus nõuda tagasi

broneerimistasu 3 000 eurot. Tuginedes TsMS § 654 lg-le 6 ei korda ringkonnakohus viidatud

osas maakohtu põhjendusi.

Vastuseks apellatsioonkaebuse väitele märgib ringkonnakohus, et ei nõustu hageja käsitlusega,

mille kohaselt ei olnud kostjal hea usu põhimõttest tulenevat õigust tugineda 15.05.2018

lepingu tühisusele. On õige, et hea usu põhimõtte spektrist lähtuvalt tuleb hinnata õigussuhte

poolte kohustusi, nende täitmist ja hea usu põhimõte võib ka piirata võimalusi

õiguskaitsevahendite kasutamiseks. Samas ei mõjuta asjaosalise käitumise võimalik vastuolu

hea usu põhimõttega lepingu sõlmimisel hinnangut lepingu tühisusele (vt nt Riigikohtu

29.03.2004 otsust asjas nr 3-2-1-41-04, p 24; 13.02.2008 otsust asjas nr 3-2-1-140-07, p 29) ja

ei piira ka menetlusosalise õigust lepingu tühisusele tugineda. Seda enam, et kui ka pooled ise

ei ole tühisuse alustele tuginenud, peab kohus omal algatusel arvestama tehingu tühisuse

alustega (vt nt Riigikohtu 30.10.2013 otsust asjas nr 3-2-1-106-13, p 24; 25.02.2009 otsust asjas

nr 3-2-1-122-08, p 19; 08.05.2006 otsus asjas nr 3-2-1-32-06, p 14).

Kuivõrd leping pealkirjaga „Broneerimisleping“ oli vorminõude rikkumise tõttu tühine, ei

olnud sellel algusest peale õiguslikke tagajärgi (TsÜS § 84 lg 1) ning hagejal oli õigus selle

alusel tasutu tagasi saada VÕS § 1028 järgi. VÕS § 1028 lg-s 2 kirjeldatud eeldusi saadu

tagastamata jätmiseks kostja menetluses esile ei toonud. Ringkonnakohtu hinnangul ei

takistanud broneerimistasu tagastamist kostja väide, et hageja sai broneerimistasu vastu

soorituse selle näol, et kostja ei reklaaminud korterit selle müümise eesmärgil edasi. Lepingu

tühisuse tõttu ei saanud hageja broneerimislepingule tuginedes nõuda selles kokkulepitud

leppetrahve, sõltumata sellest, kas kostja rikkus broneerimislepingus kirjeldatud kohustusi,

mille rikkumise tarbeks oli lepitud kokku leppetrahvi tasumises, või mitte.

8.3. Maakohtu põhjendused ja järelduse kujunemine ei olnud jälgitav osas, milles maakohus

käsitles hageja kahjunõudeid ja kostja tasaarvestuse vastuväidet. Lisaks olid olemasolevad

põhjendused liiga napid ja ei käsitlenud nõudeid igakülgselt. Õiguse kohaldamine on kohtu

ülesanne (TsMS § 436 lg 7). Kirjeldatud osas muudab ringkonnakohus maakohtu põhjendusi

ja/või tühistab maakohtu otsuse ja teeb ise uue.

15.05.2018 lepingu tühisuse tõttu tuli esmalt kõne alla kahju hüvitamine VÕS § 15 alusel, mis

sätestab, et kui üks lepingupool oli kohustunud lepingu ettevalmistamiseks või teise

lepingupoole teavitamiseks lepingu ettevalmistamisega seotud asjaoludest ja leping on

vorminõude järgimata jätmise tõttu tühine, tuleb teisele lepingupoolele hüvitada kahju, mis

tekkis seetõttu, et teine lepingupool uskus, et leping on kehtiv. Kostja väide, et hageja ei saanud

viidatud paragrahvile oma kahjunõude põhjendamisel tugineda, sest hageja ei esitanud õigel

ajal maakohtule vastavat nõuet, on väär, sest tegu on õigusliku kvalifikatsiooni küsimusega,

mitte erialdiseisva nõudega. Hageja nõudis hagi esitamisest alates 3 964,45 euro suuruse kahju

hüvitamist ja jäi selle juurde ka alternatiivse õigusliku aluse väljapakkumisel.

VÕS § 15 lg 1 alusel kahju hüvitamise nõude esitamise eeldused on: (1) leping on tühine

vorminõude täitmata jätmise tõttu; (2) teine lepingupool peab olema kohustunud lepingu

ettevalmistamiseks või teise lepingupoole teavitamiseks lepingu ettevalmistamisega seotud

asjaoludest; (3) lepingu kehtivusse uskunud lepingupoolel on tekkinud kahju.

Eelnevalt leidis tuvastamist, et 15.05.2018 leping oli tühine vorminõude täitmata jätmise tõttu,

s.t nõude esimene eeldus on täidetud. Järgmisena tuleb tuvastada, et kostja võttis endale

kohustuse valmistada ette lepingu sõlmimine. Hageja kirjelduse järgi oli lepingu

ettevalmistamine kostja kohustus; tegu oli kinnisvaraarendajast kostja tüüplepinguga. Kostja

selgituste kohaselt koostas lepingu tema poolt kasutatav maakler. Eelnevast nähtub, et kostja

võttis endale kohustuse broneerimisleping koostada, kasutades selleks maakleri abi. Eelnev on

ka eluliselt usutav, kuivõrd kostja oli kinnisvaraarendaja ja hageja korteri ostuhuviline.

Kolmandana tuleb tuvastada, et hagejal tekkis kahju põhjusel, et ta uskus lepingu kehtivusse.

Kahjustatud isik tuleb asetada olukorda, milles ta oleks olnud, kui ta poleks uskunud

vorminõude tõttu tühise lepingu kehtivust, ja kõrvutada seda kahjustatud isiku tegeliku varalise

olukorraga (Riigikohtu 15.01.2007 otsus asjas nr 3-2-1-89-06, p 16). Selliseks kahjuks on

eelkõige lepingueelsete läbirääkimiste ebaõnnestumise tõttu kasutuks muutunud kulutused

(Riigikohtu 19.06.2007 otsus asjas nr 3-2-1-70-07, p 13). Õiguskirjanduses on selgitatud, et

usalduskahjuna saab käsitleda näiteks kulutusi, mis on kantud seoses läbirääkimiste pidamisega

enne kehtiva lepingu sõlmimist (läbirääkimistega kaasnenud sõidu- ja ajakulud jms), vormivea

tõttu tühise lepingu kehtivust usaldanud poole kulutused seonduvalt selle lepingu täitmise

ettevalmistamisega (kulutused tulevase lepinguobjekti hindamiseks, kulude kandmine seoses

laenuintresside tasumisega laenult, mis võeti lepinguobjekti soetamiseks jm).

Hageja käsitles kahjuna korterisse 1 204,45 euro väärtuses soetatud inventari (vann, segisti ja

valgustid) ning 2 760 euro ulatuses tellitud lisatöid. Ringkonnakohus on seisukohal, et

VÕS § 15 lg 1 eesmärgiks ei ole ära hoida sellise kahju tekkimist (VÕS § 127 lg 2). Hageja

nõutav kokku 3 964,45 euro suurune kahju ei olnud seotud poolte vahel sõlmitud lepinguga,

mis oli osutunud vorminõude rikkumise tõttu tühiseks, vaid sõlmimata jäänud müügi- ja

asjaõiguslepinguga. Kusjuures kinnisasja omanikeringi muutev müügi- ja asjaõigusleping ei

jäänud sõlmimata põhjusel, et leping pealkirjaga „Broneerimisleping“ oli tühine, vaid põhjusel,

et hageja nõudmised soetatava korteri kvaliteedile olid kõrgemad kui kostja suutis pakkuda.

Asja materjalidest nähtub, et sõltumata 15.05.2018 lepingu tühisusest soovis kostja hagejaga

kinnisasja müügi- ja asjaõigusleping sõlmida. Just hageja oli osapool, kes soovis lepinguline

suhe ühepoolselt lõpetada (tlk 40).

Kirjeldatud kahju hüvitamine ei ole võimalik ka lepinguvälisel alusel. VÕS § 1042 lg 1 alusel

võib teise isiku esemele õigusliku aluseta kulutusi teinud isik nõuda teiselt isikult kulutuste

hüvitamist ulatuses, milles isik, kelle esemele kulutusi tehti, on seeläbi rikastunud, võttes muu

hulgas arvesse, kas need kulutused on sellele isikule kasulikud ning millised on olnud tema

kavatsused eseme suhtes. Esiteks ei ole tõendatud, et kostja rikastus hageja korraldatud

lisatööde ja inventari võrra. Vastupidi, kostjal tuli korter uutele soovijatele müümiseks viia

olukorda, milles korter oli enne muudatuste tegemist, et see vastaks avalikult väljakuulutatud

tingimustele ja selleks kulus kohtule esitatud tõendi kohaselt 2 880 eurot (tlk 88). Lisaks

kinnitas kostja menetluse kestel korduvalt (sh ringkonnakohtus toimunud istungil), et oli valmis

hagejale tagastama vanni, segisti ja lambid, mis välistas samuti kulutuste tegija nõudeõiguse

VÕS § 1042 lg 2 p 1 alusel. Kohtule esile toodud asjaoludest nähtuvalt oli välistatud nõude

rahuldamine ka käsundita asjaajamise sätete alusel.

Kohtueelse õigusabikulu (750 eurot) hüvitamise osas märgib ringkonnakohus, et see on

VÕS § 128 lg 3 ja VÕS § 115 lg 1 või VÕS § 1043 alusel võimalik sõltumata sellest, kas poolte

vaidluse keskmes on lepinguline või lepinguväline (sh tühisest lepingust tulenev) suhe.

Professionaalne õigusabi kohtueelses vaidluse staadiumis on vähemalt üldjuhul mõistlik ning

sellega seotud kulud on hilisemal kahju hüvitamise nõudmisel ka hüvitatavad. Advokaadi

kaasamine kohtueelsetele läbirääkimistele võib kaasa aidata kokkuleppele ning samuti aitab see

pooli valmistuda kohtuvaidluseks, aidates teha kohtusse nõuete esitamiseks vajalikke või

vähemalt mõistlikke kohtuväliseid toiminguid (vt ka Riigikohtu 14.10.2014 otsust asjas

nr 3-2-1-84-14, p 24; 09.02.2011 otsust asjas nr 3-2-1-138-10, p 29).

Praegusel juhul on tõendatud, et hageja pöördus enne kohtusse hagi esitamist õigusabi

saamiseks vandeadvokaat Margus Lentsiuse poole, kes pärast materjalidega tutvumist koostas

kostjale kirja „Broneerimistasu tagastamise, leppetrahvide tasumise ja kahju hüvitamise nõue“

(tlk 40). Selle kohta esitas vandeadvokaat M. Lentsius hagejale arve, paludes teenuse eest

tasuda 900 eurot käibemaksuga (tlk 48). Hageja tasus arve 19.09.2018 (tlk 49).

Ringkonnakohus on seisukohal, et põhjendatud ei ole kostjalt nõuda kogu 750 euro suurust

kahju (õigusabikulu käibemaksuta), sest õigusteenuse osutamise raames esitati kostja vastu ka

nõuded, mis ei olnud perspektiivikad, s.t mh nõuti summasid, mille tasumise kohustust kostjal

ei olnud. Kokku on põhjendatud kohtueelne õigusabikulu 375 eurot (2,5 tundi tunnihinnaga 150

eurot).

Kokku on hagejal õigus kostjalt nõuda 3 375 eurot (3 000 eurot broneerimistasu + 375 kahju

õigusabikulude näol).

Kostja esitas menetluses protsessuaalse tasaarvestuse avalduse, paludes hageja nõudega

tasaarvestada enda 2 880 euro suurune kahjunõue, mis seisnes kuludes endise olukorra

taastamiseks. Kahjunõude võimalik alusnorm on asjaolusid arvestades VÕS § 1043, mille

kohaselt teisele isikule õigusvastaselt kahju tekitanud isik peab kahju hüvitama, kui ta on kahju

tekitamises süüdi või vastutab kahju tekitamise eest vastavalt seadusele. Kahju olemasolus ja

suuruses vaidlust ei ole, s.t hageja ei ole vastu vaielnud kostja väitele, et kostjal kulub korteris

endise olukorra taastamisele 2 880 eurot.

Kahju tekitamine on õigusvastane, kui sellega rikutakse kannatanu omandit (VÕS § 1045 lg 1

p 5). VÕS § 1045 lg 2 p 2 järgi ei ole kahju tekitamine õigusvastane, kui kannatanu nõustus

kahju tekitamisega, välja arvatud juhul, kui nõusoleku andmine on vastuolus seaduse või heade

kommetega. Ringkonnakohus on seisukohal, et kostja nõustus kinnisasjal lisatööde tegemisega,

mistõttu ei ole lisatööde kõrvaldamiseks tehtavad kulud käsitletavad õigusvastase kahjuna.

Menetluses leidis tõendamist, et lisatööde tegemise ei kooskõlastanud hageja vahetult kostjaga,

vaid läbirääkimised tööde reaalse teostajaga toimusid maakleri QQ kaudu (tlk 39-39 pöördel).

Ühtlasi oli QQ inimene, kes sõlmis hagejaga kostja esindajana lepingu pealkirjaga

„Broneerimisleping“, milles oli lisaks broneerimistingimustele kokku lepitud ka korteri

müügihinnas, kostja kohustuses organiseerida notari juures aeg kinnisasja müügi- ja

asjaõiguslepingu sõlmimiseks ning hageja kohustuses notari juurde ilmuda ja leppetrahvide

tasumise kohustuses mh notari juurde ilmumata jätmise korral (tlk 4-5). Seega osales QQ kostja

esindajana mitte ainult broneerimislepingu allkirjastamises, vaid suisa eellepingu sõlmimises,

mis osutus hiljem vorminõude rikkumise tõttu tühiseks. Samuti suhtles hageja QQ-ga lepingust

taganemise teemadel (tlk 39). QQ selgitas tunnistajana, et edastas 07.05.2018-27.08.2018

toimunud e-kirjavahetuse, millest nähtus ka hageja poolne lisatööde tellimise soov ja QQ

tegevus lisatööde vahendamises, kostjale (tlk 106).

Eelnevast järeldub, et hageja võis QQ avaldustest ja käitumisest mõistlikult uskuda, et QQ-l oli

volitus kooskõlastada soetatavas korteris lisatööde tegemine ning kostja pidi teadma, et QQ

tegutses vaidlusaluses korteris lisatööde kooskõlastamisel kostja esindajana. Iseenesest on õige,

et QQ tegevus oli laiahaardelisem, kui tavapärase maaklerilepingu alusel tegutsevatel

maakleritel, kuid lepinguvabaduse põhimõttest tulenevalt võimalik.

Kuivõrd kostjale kahju tekitamine ei olnud VÕS § 1045 lg 2 p 2 alusel õigusvastane, ei ole

täidetud kostja tasaarvestuse vastuväite rahuldamiseks nõutavad VÕS §-s 1043 sätestatud

rahuldamise eeldused ning tasaarvestus hageja nõudega ei ole võimalik.

8.4. Hageja palus kostjalt välja mõista ka viivise VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras

13 811,22 eurolt (v.a 750 euro suuruselt kahjuhüvitiselt) alates 25.09.2018, 14 561,22 eurolt

alates hagi esitamisest kuni kohtuotsuse tegemiseni ja sealt edasi kuni nõude rahuldamiseni.

Maakohus jättis ebaõigesti tähelepanuta, et hageja esitas nõude ka enne hagi esitamist

sissenõutavaks muutunud viivise väljamõistmiseks. Ringkonnakohus kõrvaldab kirjeldatud

puuduse.

Kuivõrd kostja oli rahaliste kohustuste täitmisega viivituses, oli hagejal õigus VÕS § 113 lg 1

alusel kostjalt viivist nõuda 3 000 euro tasumisega viivitamise tõttu alates kostjale saadetud

nõudekirjas märgitud tasumise tähtpäevale järgnevast päevast, 26.09.2018 (TsÜS § 137 lg 1;

tlk 40-40 pöördel), ja pärast hagi esitamist 02.11.2018 oli hagejal õigus viivisele 3 375 euro

tasumisega viivitamise tõttu kuni nõude tasumiseni. Seega oli hagejal õigus nõuda viivist enne

hagi esitamist 24,99 eurot (3 000 x 8 / 365 / 100 x 38) ja pärast hagi esitamist kuni 29.11.2019

ringkonnakohtu otsuse tegemiseni 289,97 eurot (3 375 x 8 / 365 / 100 x 392). TsMS § 367

kohaselt on võimalik nõuda ka viivist otsuse tegemisest edasi protsendina põhinõudest, mistõttu

tuleb vastav hageja nõue samuti rahuldada.

Menetluskulud

9. Kuivõrd ringkonnakohus muudab osaliselt maakohtu lahendit, muudab ringkonnakohus

TsMS § 173 lg 3 alusel menetluskulude jaotust. Hagi osalise rahuldamise tõttu tuleb

menetluskulud jätta TsMS § 163 1 alusel võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega.

Hageja nõudis kostjalt kokku 14 561,22 eurot ja sellelt viivise väljamõistmist. Kohus rahuldas

hagi osaliselt ja mõistis kostjalt välja 3 375 eurot ja sellelt viivise. Seega rahuldas kohus hagi

23% ulatuses, jättes hagi rahuldamata 77% ulatuses. Maakohtus kantud menetluskulud tuleb

jätta 77% ulatuses hageja kanda ja 23% ulatuses kostja kanda.

Kirjeldatud protsentuaalsest jaotusest lähtub hagi osalise rahuldamise tõttu ka ringkonnakohus

apellatsioonimenetluses kantud kulude jaotamisel, s.t jätab menetluskulud 77% ulatuses hageja

kanda ja 23% ulatuses kostja kanda. Suurema osa menetluskulude jätmine hageja kanda on

õiglane ka põhjusel, et kostja oli kohtuistungil peetud kompromissläbirääkimiste käigus valmis

kompromissi korras tasuma hagejale 4 000 eurot ja tagastama vanni, segisti ja lambid. Hageja

oli valmis sõlmima kompromissi tingimusel, et kostja tasub hagejale 7 000 eurot.

Ringkonnakohus rahuldas hagi ulatuses, mis vastab enim kostja poolt pakutule, mistõttu vastas

selline jaotus ka TsMS § 163 lg-s 2 sätestatud viisile.

Menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks maakohus mõistliku aja jooksul pärast

kohtuotsuse jõustumist.

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

Ulvi Loonurm

Meeli Kaur

Mati Maksing