3-19-516/17 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohus

Tallinna Halduskohus

Kohtunik

Daimar Liiv

Otsuse avalikult teatavaks

tegemise aeg ja koht

11. november 2019, Tallinn

Haldusasja number

3-19-516

Haldusasi

Tallinna linna kaebus Osaühingu FTR Consultants

kohustamiseks täitma Tallinna linnaga sõlmitud

lepinguga nr 3-7/195 võetud kohustused 6 kuu jooksul

alates kohtuotsuse jõustumisest ja leppetrahvi summas

15 306 eurot tasumise kohustamiseks 30 päeva jooksul

alates kohtuotsuse jõustumisest.

Menetlusosalised

Kaebuse esitaja: Tallinna linn

Esindaja: Kent Märjamaa

Vastustaja: Osaühing FTR Consultants

Esindaja: v.adv. Triinu Hiob

Asja läbivaatamise viis

Kohtuistung 08.10.2019

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada kaebus.

2. Kohustada Osaühingut FTR CONSULTANTS täita Tallinna linnaga

sõlmitud Lepinguga nr 3-7/195 võetud kohustused 6 kuu jooksul alates

kohtuotsuse jõustumisest.

3. Osaühingul FTR CONSULTANTS tasuda Tallinna linnale Lepingu nr 3-

7/195 alusel leppetrahv summas 15 306 eurot 30 päeva jooksul alates

kohtuotsuse jõustumisest.

4. Mõista Osaühingult FTR CONSULTANTS Tallinna linna kasuks välja

riigilõiv summas 15 eurot. Muus osas jätta poolte menetluskulud nende

enda kanda.

5. Sekretäril edastada kohtuotsus menetlusosalistele.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib Tallinna Ringkonnakohtule esitada apellatsioonkaebuse 30 päeva

jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 9. detsember 2019.

Vastuseks esitatud apellatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada

vastuapellatsioonkaebuse

päeva

jooksul

apellatsioonkaebuse

vastuapellatsioonkaebuse

esitajale

kättetoimetamisest

arvates

või

ülejäänud

apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 184 lg 3).

Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses

märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus

menetluses (HKMS § 182 lg 1 p 9).

Kui menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb

tal Tallinna Ringkonnakohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse

esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning

apellatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka

menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama

apellatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. 20.11.2012 sõlmisid Tallinna linn ja Osaühing FTR CONSULTANTS (registrikood

11142134) Lepingu nr 3-7/195 (tl 4-5), mida FTR Osaühing Consultants tähtaegselt ei täitnud.

2. 19.03.2019 saabus Tallinna Halduskohtule Tallinna linna kaebus Osaühingu FTR

CONSULTANTS kohustamiseks täitma Tallinna linnaga sõlmitud Lepinguga nr 3-7/195

võetud kohustused 6 kuu jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest ja leppetrahvi summas 15 306

eurot tasumise kohustamiseks 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest.

3. 01.04.2019 määrusega võttis kohus kaebuse menetlusse. Asjas toimus kohtuistung

08.10.2019.

KAEBUSE ESITAJA NÕUDED JA PÕHJENDUSED

4. Kaebuse esitaja palub kohtul kohustada Osaühingut FTR CONSULTANTS täitma Tallinna

linnaga sõlmitud Lepinguga nr 3-7/195 võetud kohustused 6 kuu jooksul alates kohtuotsuse

jõustumisest ja kohustada tasuma leppetrahvi summas 15 306 eurot 30 päeva jooksul alates

kohtuotsuse jõustumisest. Kaebaja põhjendab kaebust alljärgnevaga:

4.1. Lepingu täitmise nõue

4.1.1. Tallinna Linnavolikogu 19.12.2013 otsusega nr 207 kehtestati Astangu tn 35, 35a, 66a ja

72b kinnistute ning lähiala detailplaneering. Detailplaneeringu kohaste teede, üldkasutatava

haljastuse, välisvalgustuse ja vihmaveekanalisatsiooni väljaehitamise kohustuse võttis

Osaühing FTR CONSULTANTS 20.11.2012 sõlmitud Lepinguga nr 3-7/195. Vastavalt

Lepingu punktile 3.3. oli Osaühing FTR CONSULTANTS kohustatud avalikud rajatised ja

haljastuse valmis ehitama hoonete kasutusloa taotlemise hetkeks, kuid mitte hiljem kui viie

aasta jooksul pärast detailplaneeringu kehtestamise otsuse jõustumist. Avalike rajatiste

valmisehitamise tähtaeg saabus 19.12.2018.

PlanS § 131 lg 2 sätestab, et detailplaneeringu koostamise korraldaja ja huvitatud isiku vahel

sõlmitud leping detailplaneeringukohaste avalike rajatiste väljaehitamise kohustuse tagamiseks

on haldusleping. HMS § 105 lg 1 kohaselt kohaldatakse halduslepingule tsiviilõiguslike

lepingute kohta käivaid sätteid, arvestades HMS kehtestatud erisusi.

Poolte vahel ei saa olla vaidlust selles, et lepingu punktis 3.3 nimetatud kohustus on vastustaja

poolt täitmata, st vastustaja on lepingut rikkunud ning kaebajal on õigus nõuda lepingu täitmist

VÕS § 108 lg 2 alusel. Kaebaja on esitanud oma nõude mõistliku aja jooksul pärast rikkumisest

teadasaamist ning vastustajat korduvalt teavitanud lepingu tähtajast ning asjaolust, et kaebaja

nõuab vastustajalt lepingu täitmist.

Kaebaja märgib, et ei ole mistahes moel takistanud vastustajal lepingu täitmist – asjaolu, et

vastustaja on soovinud lepingu tähtaega muuta ja jagada see etappideks, ei ole lepingu rikkumist

vabandav asjaolu. Vastustaja poolt pakutud tingimused ei olnud kaebajale vastuvõetavad ning

kaebajal puudus mistahes õiguslik kohustus lepingu muutmiseks.

Lähtudes eeltoodust ja juhindudes VÕS § 76, § 101 lõikest 1 p 1, § 108 lõikest 2 palub kaebaja

kohtul kohustada Osaühingut FTR CONSULTANTS täitma lepingut nr 3-7/195, sh ehitama

kuue kuu jooksul valmis lepinguga kokkulepitud detailplaneeringu kohased teed ja

tehnovõrgud ning haljastuse.

4.1.2. Leppetrahvi nõue

Vastavalt lepingu punktile 4.3. kohustus Osaühing FTR CONSULTANTS maksma Tallinna

linnale leppetrahvi punktis 3.3. sätestatud kohustuste rikkumise korral 3% detailplaneeringuga

ettenähtud teede ja tehnovõrkude ehituse ja haljastuse rajamise maksumusest. Kaebaja esitab

seetõttu lepingus ettenähtud leppetrahvi väljamõistmise nõude.

Tallinna Kommunaalamet on hinnanud rajatiste kogumaksumuseks ligikaudu 510 210 eurot,

millest 3% on 15 306 eurot. Leppetrahvi suurus on kujunenud sarnaste rajatiste (teede ja

tehnovõrkude) keskmise hankehinna põhjal.

Kaebaja märgib, et VÕS § 159 lg 1 kohaselt ei välista leppetrahvi nõude esitamine lepingu

täitmise nõude esitamist. Kaebajal on õigus nõuda nii lepingu täitmist kui ka leppetrahvi lepingu

punkti 4.3 alusel. Samuti on kaebaja teavitanud vastustajat mõistliku aja jooksul leppetrahvi

nõudmise kavatsusest.

4.2. Kaebaja arvates on väär ja eksitav vastustaja väide, et linn on mistahes moel andnud mõista,

et aktsepteerib lepingu tähtaja ületamist. Kaebaja hinnangul tuleb mistahes väited linna

pahatahtlikkuse kohta jätta tähelepanuta kuivõrd: i) need väited on tõendamata ja seega

alusetud, ii) need ei ole asjakohased, kuivõrd vastustaja ei ole põhjendanud, kuidas see andis

talle aluse lepingu rikkumiseks.

Kaebaja on seisukohal, et puudus mistahes õiguslik alus lepingu tähtaja rikkumiseks.

Arvestades, et lepingu tähtaeg oli maksimaalselt 5 aastat, oli vastustajal piisavalt aega

lepinguga võetud kohustuse täitmiseks. Asjaolu, et vastustaja ei suutnud seda teha, ei ole

vähimalgi määral seotud linna tegevusega.

Kaebajal on õigus on oma õigusi kohtus kaitsta ning seda ei saa mingil juhul pidada

pahauskseks käitumiseks.

4.3. Kaebaja on seisukohal, et leping ei ole tühine. Linnaplaneerimise Amet oli õigustatud

lepingu sõlmimiseks vaatamata asjaolule, et lepingus on viidatud varem kehtinud volitusnormi

andvale määrusele (vastavasisuline volitusnorm oli kehtestatud ka lepingu sõlmise hetkel

kehtiva linna ehitusmääruse § 16 lg 1 alusel). Tegu on ebaolulise formaalse eksimusega, mis ei

mõjuta lepingu sisulist kehtivust.

4.4. Puudub alus VÕS § 97 kohaldamiseks

Kaebaja leiab, et vastustaja positsioon VÕS § 97 kohaldamiseks on alusetu. Esiteks, ei ole

vastustaja varasemalt kordagi lepingu pikendamist taotledes tuginenud asjaolule, et lepingu

sõlmimise aluseks olevad asjaolud on muutunud ja seetõttu on lepinguliste kohustuste vahekord

muutunud. Sellise argumendi on vastustaja esmakordselt esitanud kohtumenetluses. Kaebaja

on seisukohal, et lepinguliste kohustuste vahekord ja lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolud

ei ole muutunud.

VÕS § 97 lg 1 kohaselt juhul, kui pärast lepingu sõlmimist muutuvad lepingu sõlmimise aluseks

olnud asjaolud ja sellega kaasneb lepingupoolte kohustuste vahekorra oluline muutumine,

mistõttu ühe lepingupoole kohustuste täitmise kulud suurenevad oluliselt või teiselt

lepingupoolelt lepinguga saadava väärtus väheneb oluliselt, võib kahjustatud lepingupool

nõuda teiselt lepingupoolelt lepingu muutmist poolte kohustuste esialgse vahekorra

taastamiseks.

Nimetatud sätte kohaldamiseks peavad olema samaaegselt täidetud ka VÕS § 97 lg 2

tingimused: 1) kahjustatud lepingupool ei saanud lepingu sõlmimise ajal mõistlikult arvata, et

asjaolud võivad muutuda ja 2) kahjustatud lepingupool ei saanud asjaolude muutumist

mõjutada ja 3) asjaolude muutumise riisikot ei kanna seadusest või lepingust tulenevalt

kahjustatud lepingupool ja 4) kahjustatud lepingupool ei oleks asjaolude muutumisest teades

lepingut sõlminud või oleks seda teinud oluliselt teistsugustel tingimustel.

Käesoleval juhul on tõendamata lepinguliste kohustuste vahekorra muutumine. Kaebajale jääb

täielikult arusaamatuks, milles seisneb lepinguliste kohustuste oluline (s.o vähemalt üle 50%

suurune) muutumine. Lepingu täitmise kulud on eelduslikult sarnased, mis nad olid ka lepingu

sõlmimise hetkel. Vastustaja ei ole põhjendanud, milles lepinguliste kohustuste vahekorra

oluline muutus seisneb, tõendamisest rääkimata. Seega on täitmata juba VÕS § 97 kohaldamise

esimene eeldus, milleks on lepinguliste kohustuste muutumine olulises määras.

Kaebaja toob välja, et Riigikohus on selgitanud, et VÕS § 97 lg-s 1 nimetatud "lepingu

sõlmimise aluseks olnud asjaolud" hulka saab lugeda ainult selliseid asjaolusid, mille

olemasolu, saabumine või edasikestmine on hõlmatud poolte ühisest arusaamast ja millel

põhineb lepingu sõlmimise soov. Seega ei kuulu lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolude

hulka üldjuhul ühe lepingupoole ootused, kui need ei ole teisele poolele teatavaks tehtud ja

teine pool ei ole neid teadmiseks võtnud või pidanud neid hea usu põhimõttest lähtuvalt teadma.

VÕS § 97 lg 1 kohaldamisel tuleb seetõttu alati kindlaks teha, kas muutunud asjaolud kuulusid

lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolude hulka või mitte. Kui muutunud asjaolud ei kuulunud

lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolude hulka, ei ole võimalik VÕS § 97 kohaldada. VÕS §

97 lg 1 võimaldab esitada lepingu muutmise nõude vaid siis, kui lepingupoolte kohustuste

vahekord on oluliselt muutunud. Lisaks kohustuste vahekorra olulisele muutumisele peavad

esinema kõik VÕS § 97 lg-s 2 sätestatud alused. Viidatud regulatsioonidest on võimalik teha

ühene järeldus, et seadusandja tahe on olnud võimaldada VÕS § 97 kohaldamist äärmiselt

erandlikel juhtudel. Vastasel korral muutuks tehinguline õiguskäive väga ebakindlaks. Lepingu

sõlmimise aluseks olnud asjaolude määramisel ei saa üldjuhul lähtuda ühe lepingupoole

ootustest (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-76-10).

Asjaolu, et Astangu tn 84 kinnisasja omanik on pärast lepingu sõlmimist muutunud, ei ole

lepingu sõlmimist ja selle täitmist mõjutav asjaolu. Vastustaja on ainuisikuliselt võtnud endale

lepinguga kohustuse ehitada välja avalikud teed ja tehnovõrgud ning selle kohustuse täitmine

ei sõltu vähimalgi määral sellest, kas ja millised kokkulepped on vastustajal kinnisasjade

omanikega. Asjaolu, et vastustajal ei ole õnnestunud teha koostööd või sõlmida kokkuleppeid

Astangu 84 kinnistu omanikuga, on asjaolu, mille riisikot kannab vastustaja. Vastustajale pidi

olema lepingut sõlmides ja samal ajal mitte olles kõikide DP-ga hõlmatud kinnistute omanik

selge, et kinnistute omanikud võivad muutuda ning tegu ei olnud asjaoluga, mis olnuks

hõlmatud lepingu sõlmimisel – eelviidatud Riigikohtu praktikast lähtudes on selge, et tegu ei

olnud asjaoluga, millele põhinenuks lepingu sõlmimise pool ja mida mõlemad pooled ka sedasi

mõistnuks.

Kaebajale jääb arusaamatuks, kuidas see asjaolu on takistanud vastustajal lepingu õigeaegset

täitmist. Vastustaja ei ole selgitanud, kuidas omanike muutus või võimalike kokkulepete

olemasolu või puudumine takistab sisuliselt detailplaneeringu kohaste teede- ja tehnovõrkude

ja üldkasutatava haljastuse, välisvalgustuse ning vihmaveekanalisatsiooni tähtaegset rajamist.

Asjaolu, et vastustajal puudub selle kinnistu omanikuga võimalik kulude hüvitamise kokkulepe,

ei oma käesoleval juhul vähimatki tähtsust, sest vastustaja pidi olema lepingut sõlmides teadlik,

millise riski ta lepingut sõlmides võtab.

Eeltoodust saab järeldada, et täitmata on kõik seaduses nimetatud VÕS § 97 kohaldamise

eeldused. Isegi, kui asuda teoreetiliselt vastupidisele seisukohale, ei saaks ka sel juhul väita, et

nõue ei ole muutunud sissenõutavaks. VÕS § 97 kohaldamise eelduseks on hagi esitamine,

millega taotletakse kohtult lepingutingimuste muutmist. Käesoleval juhul, ei ole vastustaja

sellist nõuet kohtule esitanud. VÕS § 97 annab kahjustatud lepingupoolele eelkõige õiguse

nõuda lepingu muutmist. Seega peab kahjustatud lepingupool esitama hagi, milles nõuab

lepingutingimuste muutmist (RKTKo 3-2-1-99-10). Alles pärast seda, kui kohus on jõustunud

otsusega tuvastanud lepingu muutmise aluste olemasolu, saab asuda seisukohale, et lepingu

tähtaeg on muutunud ning kohustus ei ole muutunud sissenõutavaks. Käesoleval juhul aga neid

tingimusi ei eksisteeri ning ei saa olla vaidlust selles, et kohustus on muutnud sissenõutavaks.

Kuivõrd kohustus on sissenõutav, on kaebajal õigus nõuda lepingu täitmist ja leppetrahvi.

Vastustaja väide selle kohta, et kaebaja on leppetrahvi nõudmisel käitunud hea usu põhimõtte

vastaselt, on meelevaldne. Tegu on tõendamata väitega. Nagu asja materjalidest ja esitatud

tõenditest selgelt nähtub, on vastustaja lihtsalt jätnud oma lepingulise kohustuse õigeaegselt

täitmata, lootes, et Tallinna linn ei nõua selle täitmist. Väita seejuures, et kaebaja vastutab selle

eest, et vastustajal ei õnnestunud leppida kokku lepingu tähtaja pikendamises, on küüniline ja

pahatahtlik. Kaebuse vastuses esitatud väide, et linn ei andnud läbirääkimisteks võimalust on

ebaõige ning tõendamata väide. Vastupidiselt, vastustaja on ise välja toonud, et läbirääkimisi

peeti, kuid ei jõutud tingimusteni, mis rahuldaks mõlemaid osapooli. Arvestades, et vastustajal

oli 5 aastat aega, et oma arendustegevusega alustada ja lepingulised kohustused ellu viia, ei

anna vastustajale mistahes õiguspärast ootust, et lepingu tähtaega igal juhul pikendatakse või

leppetrahvi ei nõutaks.

Eelneva põhjal saab kokkuvõtvalt asuda seisukohale, et vastustaja ükski põhistus lepingu

kehtivuse ja kohustuse (sh leppetrahvi nõude osas) ei ole edukas. Seega on kaebajal õigus nõuda

kohustuse täitmist ja leppetrahvi, st kaebus tuleb rahuldada täies ulatuses.

4.5. Leppetrahvi nõude kujunemine.

Kaebaja toob välja, et vastustaja väide selle kohta, et tegu on ebamõistlikult suure

leppetrahviga, on ainetu ning tõendamata. Arvestades lepingu kogumahtu, on tegu mõistliku

suurusega leppetrahviga. (3% lepingu väärtusest). Samuti ei saaks asuda seisukohale, et see

leppetrahv oleks vastustajale ebamõistlikult koormav, isegi kui pidada tema poolt mainitud

käibemahte tõeseks.

Kaebaja selgitab, et ta on leppetrahvi suuruse määramisel lähtunud riigihangetel kujunenud

keskmisest ruutmeetri hinnast teede ja tänavate ehitusel, võttes aluseks 3 sarnase tänava ehitust,

mille maht (ruutmeetrites) ja hind on toodud tabelis (tl 59).

Nimetatu põhjal kujuneb keskmiseks m2 hinnaks (2 693 831,31) / m2 (36 209) = 74,4 eurot/m2

Linna hinnangul on DP kohaselt vastavalt ehitatava ala maht vähemalt 6857 m2, mis teeb

eeltoodud keskmise hinna alusel ehitusmaksumuseks 6857 x 74,4= 510 210 eurot, millest 3%

on 15 306 eurot ehk summa, mille ulatuses on kaebaja leppetrahvi nõudnud.

4.6. Kaebaja leiab, et leppetrahvi arvestades vastustaja käitumist lepingulisest kohustusest

kõrvalehoidumisel puudub leppetrahvi vähendamiseks alus. Ebaõige on ka väita, et kaebajale

ei ole kahju tekkinud – praegusel hetkel ei ole kindel, kas vastustaja üldse täidab lepingulised

kohustused, mistõttu on olemas võimalus, et kaebaja peab need kohustused ise täitma, mis

tähendab linnale otsest varalist kahju. Ka juhul, kui möönda, et kaebajale ei ole kahju tekkinud,

ei ole see leppetrahvi vähendamise aluseks, kuivõrd leppetrahvil on selgelt lepingu täitmise

tagamise funktsioon (vt nt Riigikohtu otsus asjas nr 2-15-3965/103). Arvestades, et vastustaja

jättis ilma mõjuva põhjuseta lepingu kokkulepitud tähtajaks täitmata, on leppetrahvi

väljamõistmine lepingus kokkulepitud ulatuses põhjendatud.

4.7. Kaebaja palub hüvitada menetluskulud kokku summas 15 eurot (kaebuselt tasutud

riigilõiv).

Kaebaja vaidleb vastustaja menetluskuludele vastu leides, et need on põhjendamatult suured.

HKMS § 109 lg 6 kohaselt mõistab kohus välja üksnes vajalikud ja põhjendatud menetluskulud.

Kaebaja hinnangul on tegu ebaproportsionaalselt suure ja kindlasti mitte täies ulatuses vajaliku

menetluskuluga (summas 4214 eurot), mille täies ulatuses väljamõistmist kaebajalt ei saa

pidada põhjendatuks ja seda alljärgnevatel põhjustel.

Esiteks, kaebaja on esitanud kuludokumendid, mis ei ole koostatud eesti keeles ega lisanud

neile tõlkeid, mistõttu tuleks need jätta menetluses arvesse võtmata.

Teiseks, kaebajale nähtub esitatud kulunimekirjast, et vastustajal on kogu menetluse vältel

kulunud õigusabile 27 tundi ja 6 minutit. Vastustaja on avaldanud, et nimetatud kulude hulgas

ei ole mitte üksnes lepingulise esindaja tasud (tunnihinnaga 180 €/h+km) vaid ka juristi ja juristi

abi teenused odavama tunnihinnaga.

Kuivõrd menetluskulude nimekirjast ei ole võimalik üheselt eristada, millises osas on

õigusteenust osutanud vandeadvokaat T. Hiob (lepinguline esindaja) ja millises osas

advokaadibüroo töötajad, kes ei ole advokatuuri liikmed ega ka vastustaja lepingulised

esindajad, siis ei ole kaebaja hinnangul võimalik veenduda lepingulise esindaja kulude

asjakohasuses ning neid nõuetekohaselt kontrollida. Kaebaja hinnangul ei ole seega vastustaja

esitanud kohast menetluskulude nimekirja ja lepingulise esindaja kulud on tõendamata, mistõttu

tuleb taotlus jätta täies ulatuses rahuldamata.

Kolmandaks, isegi juhul, kui kohus peab võimalikuks pidada eeltoodud menetluskulusid

tõendavaid dokumente tõenditena asjakohasteks, siis kaebaja hinnangul on menetluskulud

ülepaisutatud ning mitte täies ulatuses põhjendatud. Menetluskulude nimekirjast nähtub, et

valdav osa kuludest on seotud kohtumiste ja kliendinõupidamiste, mitte menetlusdokumentide

ja seisukohtade vormistamisega, mistõttu tuleks need jätta vastavas osas tähelepanuta ja lähtuda

üksnes menetlusdokumentide koostamisele kulunud ajast. Asjaga seotud kuluks ei saa pidada

ka 01.04.2019 kohtumisel osalemist, kuivõrd see kohtumine ei puudutanud otseselt

kohtuvaidlust (vastustaja ei olnud isegi teadlik, et kaebus on esitatud).

Arvestades, et vastustaja ei ole esitanud menetlusdokumente, mis sisaldaks palju sisukat

õiguslikku analüüsi ning asjakohaseid argumente, ei ole põhjendatud ka niivõrd suur ajakulu

menetlusdokumentide koostamisele. Asjakohatuks ja ebavajalikuks kuluks saab pidada ka

lisakulu põhikirjade väljavõtete eest, kuivõrd jääb arusaamatuks, millise menetlusdokumendiga

on nimetatud kulu seotud ning miks pidi vastustaja tegema enda kohta tasulisi väljavõtteid.

Kaebaja vaidleb vastu ka lepingulise esindaja tunnihinnale 180 eurot (ilma KM-ta). Arvestades

asja keerukust ja mahtu ei oleks sellise keskmisest kõrgema tunnihinna väljamõistmine

põhjendatud kaebaja suhtes. Mõistlikuks saaks pidada tunnihinda 120-130 eurot.

VASTUSTAJA SEISUKOHT

5. Vastustaja Osaühing FTR CONSULTANTS (edaspidi nimetatud ka FTR) leiab, et

kaebus on põhjendamatu ja palub jätta kaebuse rahuldamata. Sealhulgas palub

vastustaja tuvastada lepingu tühisus, kui kohus käsitleb lepingut halduslepinguna. Juhul,

kui kohus käsitleb lepingut kehtivana, palub vastustaja jätta rahuldamata Tallinna linna nõue

kohustuse täitmisele kohustamiseks, sest kohustus ei ole muutunud võlaõigusseaduse kohaselt

sissenõutavaks. Lisaks palub vastustaja jätta sel juhul rahuldamata Tallinna linna

leppetrahvinõue. Vastustaja leiab, et esiteks pole leppetrahvinõuet tekkinud, teiseks tuleks see

isegi tekkimise korral jätta hea usu põhimõttest tulenevalt kohaldamata, kolmandaks on

leppetrahvi summa tõendamata ja neljandaks kuuluks isegi olemasolev ja tõendatud suuruses

leppetrahvinõue vähendamisele nullini.

5.1. Kuna kinnisasjade omanike muutumine tõi kaasa FTR-i lepinguliste kohustuste oluline

suurenemise määral, et see kahjustab FTR-i, siis tuleb Tallinna linnal võimaldada lepingu

pikendamist esialgse vahekorra taastamiseks.

Vastustaja märgib, et peale lepingu sõlmimist vahetus kinnisasja Astangu tn 84, endise

aadressiga Astangu tn 72b, kinnisasja omanik. Selle kinnistu omanikuga osutus koostöö

tegemine võimatuks, kuna kinnistu omanik keeldus FTR-iga suhtlemast. Tallinna linn, olles

probleemist teadlik, nõudis samas omaltpoolt, et FTR teeks koostööd ESTI Commerce OÜ-ga.

Tallinna linn menetles paralleelselt ESTI Commerce OÜ-le kuuluval kinnisasjal esitatud

ehitusloa taotlust. Sellises olukorras muutus FTR-i jaoks ääretult koormavaks, kui mitte

võimatuks, kohustuse täitmine esialgselt kokkulepitud tähtaja jooksul.

VÕS § 97 lg 1 kohaselt juhul, kui pärast lepingu sõlmimist muutuvad lepingu sõlmimise aluseks

olnud asjaolud ja sellega kaasneb lepingupoolte kohustuste vahekorra oluline muutumine, võib

kahjustatud lepingupool nõuda teiselt lepingupoolelt lepingu muutmist poolte kohustuste

esialgse vahekorra taastamiseks. FTR-i taotlus Tallinna linnale lepingu muutmiseks, sh

kohustuse osadeks jagamiseks ja tähtaja muutmiseks, kujutab endast VÕS § 97 lg-l 1 põhinevat

nõuet.

Vastustaja leiab, et tal on õigus nõuda lepingu muutmist, kuna täidetud on VÕS § 97 lg-s 2

sätestatud tingimused. FTR, kellel lepingu sõlmimise ajal olid põhimõttelised nõusolekud

olemasolevatelt kinnistuomanikelt, ei saanud lepingut sõlmides mõistlikult oletada, et kinnistu

Astangu tn 84, endise aadressiga Astangu tn 72b, omanik võib muutuda selliselt, et uus omanik,

vajades küll ka ise lepingu alusel rajatavaid rajatisi, keeldub igasugusest koostööst. FTR ei

saanud seda asjaolu kuidagi mõjutada. FTR on püüdnud omaltpoolt ESTI Commerce OÜ-ga

koostööd teha, kuid viimane keeldub kohtumistest ega vasta isegi telefonikõnedele. Pahauskse

isiku lisandumist puudutatud isikute ringi ei saa lugeda FTR-i riisikoks. Kui FTR oleks teadnud,

et kohustuse täitmine võib muutuda võimatuks, kuna üks kinnistuomanik keeldub vaatamata

rajatiste vajamisele igasugusest koostööst, poleks FTR lepingut kõigi selles nimetatud

kinnistute osas ja lepingus nimetatud tähtajaga sõlminud. Olles teadnud ette kinnistuomanike

vahetumisest, oleks FTR sõlminud lepingu koheselt selliselt, et kohustus olnuks etapiviisiline.

Kuna kinnistu Astangu tn 84 omanik vajab rajatisi tulevikus ka ise, on eeldada, et tema vajaduse

aktualiseerumisel tekib võimalus ka koostööks.

Vastustaja leiab kokkuvõtvalt, et tal on nõudeõigus VÕS § 97 lg 1 alusel lepingu muutmiseks

selliselt, et kohustus tuleb täita etapiviisiliselt ja tähtaegadega, et (1) enne detailplaneeringuga

kavandatud hoonetele ehitusloa taotlemist peab olema taotletud ehitusluba detailplaneeringu

kohaste teede, üldkasutatava haljastuse, välisvalgustuse ja vihmaveekanalisatsiooni

väljaehitamisele ning (2) enne detailplaneeringuga kavandatud hoonetele kasutusloa taotlemist

peab olema taotletud kasutusluba detailplaneeringu kohaste teede, üldkasutatava haljastuse,

välisvalgustuse ja vihmaveekanalisatsioonile. Tulenevalt lepingu muutmise nõudeõigusest

tähtaegade osas ja Tallinna linna korrespondeerivast kohustusest, ei ole kohustus kaebaja

arvates käesolevaks ajaks veel sissenõutavaks muutunud. Kuna kohustus ei ole veel

sissenõutavaks muutunud, ei ole Tallinna linnal kooskõlas VÕS § 81 lg-ga 7 käesoleval ajal

õigust nõuda FTR-ilt selle täitmist. Seetõttu kuigi leping on kehtiv ja FTR ei eita oma kohustust

detailplaneeringu kohased teed, haljastus, välisvalgustuse ja vihmaveekanalisatsioon välja

ehitada, tuleb Tallinna linna poolt kohtusse esitatud täitmisnõue jätta rahuldamata, sest see on

ennatlikult esitatud enne sissenõutavust.

Lisaks välistab Tallinna linna poolse täitmisnõude vastustaja arvates k VÕS § 108 lg 1 p 2.

Selle sätte järgi ei või võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist, kui kohustuse täitmine on

võlgnikule ebamõistlikult koormav või kulukas. Nagu FTR on välja toonud, on kinnistu

Astangu tn 84, endise aadressiga Astangu tn 72b, omanik vahetanud ning uus omanik ESTI

Commerce OÜ, vajades küll ka ise Lepingu alusel rajatavaid rajatisi, keeldub igasugusest

koostööst. Mõistliku isiku vaatenurgast (VÕS § 7) ei saa oodata, et vastustaja ehitab välja kogu

taristu Astangu tn 84 kinnistu tarbeks ja kannab selleks märkimisväärseid kulusid, samas kui

Astangu 84 omanik hoidub kulude kandmises osalemast ja üldse igasugusest suhtlusest

vastustajaga

5.2. Vastustaja leiab, et tulenevalt asjaolust, et kohustus pole sissenõutavaks muutunud, ei ole

Tallinna linnal alust nõuda ka Lepingu punktis 4.3 nimetatud leppetrahvi.

Vastustaja märgib, et lepingu rikkumisega saab tegemist olla alles pärast põhikohustuse

sissenõutavaks muutumist ja täitmata jäämist. Kooskõlas VÕS § 158 lg-ga 1 pole

lepingurikkumiseta võimalik leppetrahvi nõuda.

Kuna Tallinna linn ei ole käitunud FTR-i suhtes lepingust tulenevate õiguste teostamisel heas

usus, tuleb leppetrahvi nõue jätta kohaldamata.

Vastustaja on seisukohal, et isegi juhul, kui kohus peaks mingil põhjusel lugema kohustuse

sissenõutavaks muutunuks, tuleb Tallinna linna leppetrahvinõue jätta rahuldamata.

TsÜS § 138 lg-test 1 ja 2 tuleneb, et õiguste teostamisel tuleb toimida heas usus ning see ei ole

lubatud seadusvastasel viisil, samuti selliselt, et õiguste teostamise eesmärgiks on kahju

tekitamine teisele isikule. Seega saab nimetatud õigusnorm olla õiguslikuks aluseks võlasuhte

poole igasuguse halvas usus käitumise tõkestamisele. Õiguste kuritarvitamine võib toimuda

erinevalt, sealhulgas vastuolulise käitumisega.

VÕS § 6 lg 1 kohaselt peavad võlausaldaja ja võlgnik teineteise suhtes käituma hea usu

põhimõttest lähtuvalt. VÕS § 6 lg 2 järgi ei kohaldata võlasuhtele seadusest, tavast või tehingust

tulenevat, kui see oleks hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõtmatu. Kohtupraktikas on leitud,

et hea usu põhimõtte funktsiooniks on ka lepingust või seadusest tulenevate õiguste teostamise

kuritarvitamise piiramine. Õiguste teostamise piiramine tähendab, et kohus ei kohalda

konkreetsel halvas usus käitumise juhul lepingust tulenevat.

Lepingust tulenevate õiguste teostamist loetakse alati õiguse kuritarvitamiseks siis, kui õigusi

teostatakse vastuolus hea usu põhimõttega. Tallinna Kommunaalamet ei ole käitunud

heauskselt

olukorras,

kus

linn

oli

haldusorganina

teadlik

arendustegevusest

detailplaneeringualal. Veelgi enam, kuna linn menetleb samaaegselt ehitusprojektide taotlusi,

mida on vajalik realiseerida, et kinnistuomanik saaks kinnistud kasutusele võtta

detailplaneeringuga kavandatud viisil, oli linnale selge, et kohustused tulevikus täidetakse (ehk

Lepingu eesmärk saavutatakse). Tallinna linn oli juba 2017 aasta sügisest teadlik, et

detailplaneeringuga planeeritud Astangu tn 80, endise aadressiga Astangu tn 35,

kinnistuomanikul, Baltic Goshawk OÜ-l, on soov võtta kohustused üle. Tallinna linn on isegi

korduvalt väljendanud nõusolekut, et FTR-i kohustused antaks üle Baltic Goshawk OÜ-le.

Tallinna Kommunaalamet ei teostanud uurimispõhimõttest tulenevat kohustust välja uurida

kõik olulised asjaolud, mis võivad mõjutada lepingu täitmist. Tallinna Kommunaalamet isegi

ei soovinud leida selgust, kas tõesti ESTI Commerce OÜ-ga oli koostöö võimatu, nagu väitis

FTR. Huvitav on jälgida kujunenud olukorras, kas siis, kui Tallinna linn viib täide 08.05.2019

e-kirjas tehtud ähvarduse, tunnistada detailplaneering kehtetuks, tehakse seda terve planeeritava

ala (sh ESTI Commerce OÜ-le kuuluva kinnisasja) suhtes.

FTR leiab, et õiguste teostamise kuritarvitamiseks ja seega nende hea usu põhimõtte vastaseks

teostamiseks võib olla Tallinna linna poolt leppetrahvi nõude esitamine olukorras, kus

asjaoludest nähtuvalt esineb mõistlik võimalus lepinguliste kohustuste täitmiseks mõistliku aja

jooksul, ilma et Tallinna linna huvid saaksid kahjustatud. Tallinna Kommunaalametil olnuks

haldusõiguse uurimis- ja tsiviilõiguse hea usu põhimõttest tulenev kohustus uurida välja kõik

asjakohased põhjused ja pakkuda enne leppetrahvi sissenõudmist kohtu kaudu FTR-ile

võimalust läbirääkimisteks, et jõuda mõlema poole õigustatud huve ja võimalusi arvestavale

kokkuleppele. Isegi kui leppetrahvi nõudmine oleks kohtusse pöördudes kohane, ei ole hea usu

põhimõtetega kooskõlas anda lubadus mitte võlga sisse nõuda ning sisuliselt samaaegselt

esitada nõue kohtule.

Seega tuleb lepingu punkt 4.3 jätta VÕS § 6 lg 2 alusel kohaldamata ja leppetrahv välja

mõistmata.

Lisaks selgitab vastustaja, et tegeles 2018. aastal koos projektiga liitunud Baltic Goshawk OÜ

ja projekteerijatega aktiivselt nii hoone kui ka teede ja tehnovõrkude rajamiseks projektide

koostamisega ja selleks vajalike kooskõlastuste saamisega linnalt. 2018. aasta maikuus esitati

linnale taotlus Astangu 35 osas projekteerimistingimuste väljastamiseks detailplaneeringu

muutmiseks. Sellele vastas Tallinna linn järgmiselt: „Hetkel kehtib Astangu tn 35, 35A, 66A ja

72B kinnistute ning lähiala detailplaneering DP009290 ja detailplaneering on kehtestatud

19.12.2013. Detailplaneeringu kehtestamisest ei ole möödas viis aastat. Vastavalt

ehitusseadustiku § 21 lg 1 p 1, kus detailplaneeringu olemasolu korral võib pädev asutus

põhjendatud juhul anda ehitusloakohustusliku hoone või olulise rajatise ehitusprojekti

koostamiseks projekteerimistingimusi, kui detailplaneeringu kehtestamisest on möödas üle viie

aasta.“(tl 90). Seega viitas Tallinna linn kaebaja arvates üheselt, et Astangu 35 tarbeks

projekteerimistingimuste väljastamist võidakse kaaluda alles pärast 19.12.2018.

Seega, kuigi kohtumenetluses tugineb Tallinna linn sellele, et lepingujärgsed tööd pidid

valmima 19.12.2018, on linn (täpsemalt Tallinna Linnaplaneerimise Amet) viidanud sellele, et

ta saab sama arenduse puhul projekteerimistingimuste väljastamist kaaluda alles pärast

19.12.2018. Mõistlik isik võis sellest järeldada, et Tallinna linn nõustub lepingu täitmise tähtaja

pikenemisega.

5.3. Vastustaja leiab, et Tallinna linn ei ole tõendanud, mille alusel on kujunenud leppetrahvi

summa 15 306 eurot. Ka ei näe leping üldse ette taolist teiste objektide keskmise ehitushinna

alusel leppetrahvi arvutamist. Juhuks, kui kohus siiski leppetrahvi summaga ja täidetavusega

nõustub, palub vastustaja selle vähendamist nullini.

5.3.1. Vastustaja toob välja, et Tallinna linn on esitanud leppetrahvinõude summas 15 306

eurot. Kuna lepingu punktis 4.3 ei sisaldu leppetrahv konkreetse summana, vaid protsendina,

tuleb tõendada ka leppetrahvi kujunemist. Tallinna linn pole seda teinud, kuigi FTR palus

esitada 01.04.2019 toimunud koosolekul andmeid, mille kohaselt on Tallinna linn leppetrahvi

suuruse määranud. Vastustaja leiab, et Tallinna linn pole põhistanud ega tõendanud leppetrahvi

suurust ka kaebuses halduskohtule.

Vastustajale jääb ka täiesti arusaamatuks, miks on Tallinna linn valinud hinna kujundamisel

aluseks just need kolm teede ja tänavate ehituse hanget. Alates 2017. aasta algusest on Tallinna

linn riigihangete registrist nähtuvalt viinud sarnaseid hankeid (hankija Tallinna linn, hanke liik

ehitustööd, tegevusvaldkond teetööd) läbi kümme korda rohkem ehk 30 (tl 95). Tallinna linn

pole kuidagi põhistanud, et just need kolm hanget on sarnased lepingujärgsete töödega.

Teiseks erineb Tallinna linna poolt aluseks võetud erinevate objektide ehitushind ruutmeetri

kohta rohkem kuni kolm korda ja arusaamatuks jääb, miks lähtub Tallinna linn käibemaksuga

hinnast.

Kolmandaks jääb vastustajale täiesti arusaamatuks, mille põhjal on linn hinnanud DP ala

mahuks vähemalt 6857 m2. Tallinna linn pole selles osas esitanud ühtki põhistust, toonud välja

ühtki arvutust ega esitanud ühtki tõendit.

5.3.2. FTR leiab, et leppetrahvi summa on ka ebamõistlikult suur. Seega isegi, kui kohus peab

leppetrahvinõuet kehtivaks ja leppetrahvi summat tõendatuks, palub FTR kohtul VÕS § 162 lg

1 alusel leppetrahvi vähendada. Nimetatud sätte alusel saab kohus vähendada leppetrahvi

kohustatud poole taotlusel mõistliku suuruseni, arvestades eelkõige kohustuse täitmise ulatust

tema poolt, teise lepingupoole õigustatud huvi ja lepingupoolte majanduslikku seisundit.

FTR on väikese bilansimahuga konsultatsiooni ettevõte. Viimase paari majandusaasta käive on

ettevõttel olnud kõikuv. Vastustaja esitas oma majandustegevuse mahu tõendamiseks 2016.,

2017. ja 2018. aasta majandusaasta aruanded (tl 96-111). 2016. majandusaastal tegi FTR käivet

6 000 eurot; 2017. majandusaastal 27 708 eurot; kinnitamata andmetel 2018. majandusaastal

ligikaudu 56 000 eurot. Lisaks esitas vastustaja teatmik.ee andmete väljavõtte (tl 112-113p),

millest nähtub, et jooksval, 2019. aastal, on vastustaja ühe kuu keskmine käive ca 5500 eurot.

Tallinna linna leppetrahvinõue kujutab endast vastustaja umbes kolmveerand aasta käivet. On

ilmne, et 15 306 euro suurune leppetrahv moodustaks ebamõistlikult suure osa FTR-i bilansist

ja vastustaja ei suudaks sellist nõuet täita.

Olukorras, kus Tallinna linn on olnud nõus kohustuse üleandmisega ja on olemas isik, kes

kohustuse üle võtaks (Baltic Goshawk OÜ), oleks leppetrahvi nõudmine ebamõistlikult

koormav. Lepingust tulenevas leppetrahvis on antud juhul kokku lepitud, sanktsioneerimaks

rikkumist.

Vastustaja arvates kujutab Tallinna linna poolt viidatud leppetrahvi funktsioon tagada lepingu

täitmist selgelt just kahju hüvitamise funktsiooni (Võlaõigusseadus I. Kommenteeritud

väljaanne, § 158 komm. 4.1.2). Riigikohus on paljudes lahendites (nt Riigikohtu 21.11.2012

otsus nr 3-2-1-132-12, p 12) märkinud, et kahju puudumine võib olla aluseks leppetrahvi

vähendamisele, kui leppetrahvi väljanõudmine kokkulepitud ulatuses ei ole kooskõlas hea usu

põhimõttega. Asjaoludest nähtuvalt ei kaasne Tallinna linnale lepingu mittetäitmisega ja ei ole

ka tekkinud kahju ning Tallinna linn pole tõendanud ka vastupidist.

FTR on jätkanud hoolimata vaidlusest Tallinna linnaga püüdlusi lepingu pikendamiseks ja

kohustuste üleandmiseks Baltic Goshawk OÜ-le. Kuigi linn jättis FTRile mulje valmidusest

läbi rääkida kompromisse, oli linna käitumine selle varjus äärmiselt sõnamurdlik. Kaebaja

eksitab teadlikult kohut, väites, nagu oleks kohtumine kompromissi arutamiseks toimunud alles

01.04.2019 vastustaja tõttu. Tegelikkuses oli see Tallinna linn, kes korduvalt kokkulepitud

(enda väljapakutud) kohtumisaegu muutis. Kohtumised vastustajaga jäeti ära viitega isikule,

kes tegelikult kohtumisel lõpuks ei osalenudki, ja kohtumisi edasi lükates esitas linn ette

hoiatamata kaebuse kohtusse. Nagu FTR on eelnevalt viidanud, oli Tallinna linn, täpsemalt

Tallinna Keskkonna- ja Kommunaalameti projektide ja planeeringute osakonna juhataja sama

ameti juhataja asetäitja Reio Vesialliku nimel kinnitanud, et „enne koosoleku toimumist ja

asjaolude selgitamist Tallinna linn mingeid täiendavaid samme ei astu“.

Tallinna linn on oma 23.09.2019 menetlusdokumendis märkinud, et Tiina Leetmaal ja Reio

Vesiallikul puudub pädevus ja volitus anda linna nimel kinnitus kohtusse mittepöördumise

kohta. Sel asjaolul ei ole aga tähtsust selles kontekstis, kui hinnatakse leppetrahvi

sissenõutavust. See tuleneb nii lepingule kohalduvatest tsiviilõiguse põhimõtetest kui ka

haldusõigusest (vt HMS § 105, TsÜS § 118 lg 2 ja VÕS § 6 lg 2 ja vt ka Riigikohtu lahend 3-

17-725 punkt 20).

Oluline on ka märkida, et Tallinna Kommunaalamet pöördus leppetrahvi nõudega kohtusse

olukorras, kus linna esindaja oli kinnitanud, et täiendavaid samme leppetrahvi sissenõudmiseks

ette ei võeta enne kui pooled on kohtunud. Seega, käitus Tallinna Kommunaalamet

sõnamurdlikult ja pahausklikult, mistõttu taotleb FTR lepingu kohase leppetrahvi vähendamist

kuni null euroni.

5.4. Kui Tallinna Halduskohus siiski leiab, et Leping nr 3-7/195 on haldusleping ja ei jäta

Tallinna linna kaebust läbi vaatamata, leiab FTR, et leping on tühine.

Leping 3-7/195 sõlmiti Tallinna linna ja FTR-i vahel 20.11.2012. Vastavalt lepingus viidatule

esindab Tallinna linna Tallinna Linnaplaneerimise Ameti juhataja Tallinna Linnavolikogu

29.05.2003 määrusega nr 35 kinnitatud Tallinna linna ehitusmääruse § 5 lg 1 p 3, § 19 lg 1 ja §

36 alusel.

Tallinna Linnavolikogu on 06.09.2012 määrusega nr 21 kehtestanud Tallinna linna

ehitusmääruse, mis jõustus 01.11.2012. Vastava määruse § 53 lg 1 p-ga 1 tunnistati kehtetuks

Tallinna Linnavolikogu 29.05.2003 määrus nr 35.

Vastavalt HKTS § 9 otsustab kohaliku omavalitsuse haldusülesande täitmiseks volitamise

volikogu. Lepingus viidatud volitus oli tunnistatud kehtetuks. Vastavalt HMS § 97 lg 1 kohaselt

võib haldusorgan sõlmida halduslepingu vaid seaduses sisalduva volitusnormi alusel. Antud

juhul Lepingus nr 3-7/195 viidatud volitusnorm ei kehtinud lepingu sõlmimise ajal.

Eelnevat arvestades tuleb tunnistada Leping nr 3-7/195 tühiseks.

5.5. Vastustaja palub jätta kaebaja menetluskulud tema enda kanda ning välja mõista kaebajalt

menetluskulud summas 4214 eurot (ilma käibemaksuta) vastavalt kohtule esitatud

menetluskulude nimekirjale (tl 114-125).

KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED

6. Kaebuse eesmärgiks on kohustada Osaühingut FTR CONSULTANTS täitma Tallinna

linnaga sõlmitud lepinguga nr 3-7/195 võetud kohustused 6 kuu jooksul alates kohtuotsuse

jõustumisest ja leppetrahvi summas 15 306 eurot tasumise kohustamiseks 30 päeva jooksul

alates kohtuotsuse jõustumisest.

7. Käesolevas asjas on tuvastatud järgmised asjaolud:

7.1. Tallinna Linnavalitsuse 06.02.2013 korraldusega võeti vastu Astangu tn 35, 35a, 66a ja

72b kinnistute ning lähiala detailplaneering, Privaat Arhitektuur OÜ tööga nr DP009290 nähti

ette Haabersti linnaosas 2,03 ha suurusel planeeringualal asuvate Astangu tn 35, 35a, 66a ja

72b kinnistute ja reformimata riigimaa ümberkruntimine neljaks ärimaa ja üheks transpordimaa

maakasutuse sihtotstarbega krundiks ning moodustatavatele ärimaa kruntidele määrati

ehitusõigus kuni nelja 3 maapealse ja 1 maa-aluse korrusega ärihoone ehitamiseks.

Detailplaneeringuga lahendatakse ka ala heakorrastus ja haljastus, juurdepääsud, parkimine

ning tehnovõrkudega varustamine.

Korralduse punkti 5 kohaselt tagatakse detailplaneeringu kohaste teede- ja tehnovõrkude

väljaehitamine ja haljastuse rajamine vastavalt 20.11.2012 sõlmitud lepingule nr 3-7/195

(Leping

nr

3-7/195,

tl

4-5).

(vt

https://oigusaktid.tallinn.ee/?id=3001&aktid=124905&fd=1&leht=1&q_sort=elex_akt.akt_vk

p )

7.2. Lepingu nr 3-7/195 punktiga 2 võttis Osaühing FTR CONSULTANTS (vastustaja) endale

kohustuse tagada detailplaneeringu kohaste teede- ja tehnovõrkude ja üldkasutatava haljastuse,

välisvalgustuse ning vihmaveekanalisatsiooni rajamine lepingu lisas nr 1 näidatud ulatuses.

Lepingu punkti 3.3 kohaselt tuli lepingu punktis 2 nimetatud kohustus täita detailplaneeringu

kohaste hoonete kasutusloa taotlemise hetkeks, kuid mitte hiljem kui viie aasta jooksul

detailplaneeringu kehtestamise otsuse jõustumisest.

Lepingu p 4.3. kohaselt kohustub Osaühing FTR CONSULTANTS maksma Tallinna linnale

leppetrahvi p 3.3. sätestatud kohustuse rikkumisekorral 3% detailplaneeringuga ettenähtud

Teede ja Tehnovõrkude ehituse ning Haljastuse rajamise maksumusest (tl 4).

7.3. Astangu tn 35, 35a, 66a ja 72b kinnistute ning lähiala detailplaneering kehtestati Tallinna

Linnavolikogu

19.12.2013

otsusega

nr

2072.

Otsus

jõustus

samal

päeval

(vt

https://tpr.tallinn.ee/DetailPlanning/Details/DP009290 ).

7.4. 27.06.2018 esitas OÜ FTR CONSULTANTS Tallinna Kommunaalametile taotluse, milles

soovis 20.11.2012 Lepingust nr 3-7/195 tulenevad kohustused üle anda Baltic Goshawk OÜ-

le (tl 6-7) ning taotles lepingu muutmist selliselt, et lepingukohased rajatised ehitataks välja

etapiviisiliselt.

7.5. Tallinna Kommunaalamet keeldus 10.07.2018 kirjaga lepingu muutmisest (tl 8-9p).

7.6. Vastustaja esitas täiendava seisukoha 16.08.2018 kirjaga (tl 10 ja selle pöördel), millele

Tallinna Kommunaalamet vastas 11.09.2018 kirjaga (tl 12-13). Tallinna Kommunaalamet

selgitas vastustajale, et lepingu tähtaeg saabub 19.12.2018 ning vastustaja poolt taotletud viisil

lepingu muutmine ei ole võimalik ega põhjendatud.

7.7. Vastustaja kordas 26.09.2018 kirjas (tl 14-15) oma varasemat seisukoha, märkides, et on

küll võtnud lepingulise kohustuse, kuid ei ole seda senini täitnud, kuivõrd ei ole suutnud

saavutada kokkuleppeid detailplaneeringu alale jäävate kinnistuomanikega, eelkõige ESTI

Commerce OÜ-ga.

7.8. Kaebaja rõhutas 10.10.2018 kirjas (tl 16-17p), et seniks kuniks vastustaja ei ole saavutanud

kokkulepet Lepingu nr 3-7/195 muutmise osas, kehtib varasem kokkulepe ning kaebaja nõuab

selle täitmist ning ka lepingu punktis 4.3 nimetatud leppetrahvi.

7.9. Vaidlust ei ole selles, et 19.12.2018 seisuga ei täitnud vastustaja Lepinguga nr 3-7/195

võetud kohustusi. Kaebaja saatis vastustajale 19.02.2019 kirja (tl 18-19), milles teavitas

vastustajat lepingu rikkumisest ja leppetrahvi nõudmise kavatsusest.

7.10. Vastustaja esitas 26.02.2019 oma vastuväited (tl 20-21), leides, et Tallinna linn on

väidetavalt takistanud vastustajal Lepingu nr 3-7/195 täitmist. Kaebaja vaidles nimetatule

01.03.2019 kirjaga (tl 22-23p) vastu, leides, et lepingu rikkumine ei ole vabandatav.

8. Antud juhul on kaebuse põhivaidlus selles, kas vastustaja on kohustatud Lepingust nr 3-7/195

tuleneva kohustuse täitma ja tasuma ka leppetrahvi olukorras, kus vastustaja on taotlenud

Lepingu nr 3-7/195 muutmist ning leiab, et kohustus ei ole võlaõigusseaduse alusel muutunud

sissenõutavaks.

Juhul, kui kohustus on muutunud sissenõutavaks, leiab vastustaja, et leppetrahvi ei saa

rakendada lähtudes hea usu põhimõttest ning lisaks on leppetrahvi summa tõendamata ning

isegi selle tõendatusse korral kuuluks vähendamisele nullini.

Lisaks leiab vastustaja, et Leping nr 3-7/195 on kõigele lisaks tühine.

9. Kohus leiab, et esmalt tuleb kontrollida vastustaja väidet Lepingu nr 3-7/195 tühisuse

osas, kuivõrd lepingu tühisuse tuvastamise korral oleks kogu ülejäänud vaidlus ainetu

(tühist lepingut ei tule täita).

Vastustaja väidab lepingu tühisuse tuvastamise nõuet põhjendades, et Lepingut nr 3-7/195 ei

ole sõlminud selleks pädevust omav haldusorgan.

HMS § 103 lg 1 p 1 sätestab, et haldusleping on tühine kui tühine oleks sama sisuga haldusakt.

HMS § 63 lg 2 p 3 sätestab, et haldusakt on tühine, kui seda ei ole andnud pädev haldusorgan.

Vaidlust ei ole selles, et Leping nr 3-7/195 sõlmiti Tallinna linna ja Osaühing FTR

CONSULTANTS vahel 20.11.2012. Vastavalt lepingus viidatule esindas selle sõlmimisel

Tallinna linna Tallinna Linnaplaneerimise Ameti juhataja Tallinna Linnavolikogu 29.05.2003

määrusega nr 35 kinnitatud Tallinna linna ehitusmääruse § 5 lg 1 p 3, § 19 lg 1 ja § 36 alusel

(vt tl 4).

Kohus leiab, et vastustaja toob oma seisukohtades õigesti välja, et Tallinna Linnavolikogu on

06.09.2012 määrusega nr 21 kehtestanud „Tallinna linna ehitusmääruse“ (Määrus nr 21), mis

jõustus 01.11.2012. Määruse nr 21 § 53 lg 1 punktiga 1, tunnistati kehtetuks Tallinna

Linnavolikogu 29.05.2003 määrus nr 35. Vastustaja viitab õigesti ka sellele, et halduskoostöö

seaduse (HKTS) § 9 kohaselt otsustab kohaliku omavalitsuse haldusülesande täitmiseks

volitamise volikogu, kes volitab halduslepingut sõlmima valla- või linnavalitsuse ning et antud

juhul oli lepingus viidatud volitusnorm tunnistatud juba enne lepingu sõlmimist kehtetuks.

Samas jätab vastutaja tähelepanuta, et Määruse nr 21 § 16 lg 1 sätestatakse uus volitusnorm

Tallinna Linnaplaneerimise Ametile. Nimelt sätestab viidatud paragrahvi lõige 1, et kui

detailplaneering näeb ette avalikult kasutatava tee, üldkasutatava haljastuse, välisvalgustuse või

vihmaveekanalisatsiooni

valmisehitamise

vajaduse,

sõlmib

amet

linna

nimel

detailplaneeringust huvitatud isikuga planeeringukohaste rajatiste valmisehitamise ja

üldkasutatava haljastuse rajamise lepingu. Leping sõlmitakse enne, kui amet esitab

linnavalitsusele detailplaneeringu vastuvõtmise korralduse eelnõu.

Seega oli ametil õigus kehtiva volitusnormi alusel leping sõlmida ka lepingu sõlmimise ajal

kehtinud Tallinna linna ehitusmääruse alusel ning asjaolu, et lepingus viidati ekslikult

varasemalt kehtinud ehitusmäärusele ei too kaasa lepingu tühisust, sest lepingut ei ole sõlminud

selleks pädevust ja volitust mitteomav haldusorgan.

Kohus märgib veel, et käesoleval juhul on HKTS § 9 üldnormiks ning Määruse nr 21 § 16 lg 1

erinormiks, millest tulenevalt tuleb kohaldada viimast. Järelikult oli Tallinna Linnaplaneerimise

Ametil pädevus vastava lepingu sõlmimiseks olemas vaatamata sellele, et lepingus viidati

vanale kehtivuse kaotanud Tallinna linna ehitusmäärusele. Eeltoodust tulenevalt jätab kohus

vastustaja taotluse Lepingu tühisuse tuvastamiseks rahuldamata.

10. Järgmiseks kaebusega seotud vaidlusküsimuseks on see, kas Lepingu nr 3-7/195 punktis 2

märgitud kohustus on muutunud sissenõutavaks.

Pooled ei vaidle selle üle, et Leping nr 3-7/195 on jõustunud (vt ka HMS § 101 lg 1) ja kehtiv.

Ülalpool tuvastatud asjaoludest tulenevalt loeb kohus tõendatuks ka selle, et lepingu p-s 3

sätestatud tähtaeg kohustuse täitmiseks - 19.12.2018 - on saabunud.

Küll aga vaidlevad pooled lepingu p 2 sätestatud kohustuse sissenõutavaks muutumise osas

seetõttu, et vastustaja leiab, et tal on tekkinud õigus lepingu muutmisele kuivõrd kinnisasjade

omanike muutumine tõi kaasa vastustajale lepinguliste kohustuste olulise suurenemise määral,

mis väidetavalt kahjustab vastustaja õigusi selliselt, et kaebajal tuleks võimaldada vastustajale

lepingu muutmist VÕS § 97 lg 1 ja lg 2 alusel.

HMS § 95 kohaselt on haldusleping haldusõigussuhteid reguleeriv kokkulepe. Halduslepingu

sõlmimisel nõustuvad mõlemad pooled lepingus kindlaksmääratud tingimustega. Konsensuse

nõue laieneb reeglina ka lepingu tingimuste muutmisele, erandjuhtum on sätestatud HMS § 102

lg-s 2, kuid viimase olukorraga hetkel tegemist ei ole.

HMS § 102 lg 1 kohaselt muudetakse halduslepingut tsiviilseadustes sätestatud korras,

arvestades samas paragrahvis kehtestatud erisusi. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 5 sätestab seaduse

dispositiivsuse põhimõtte, mille kohaselt võib seaduses sätestatust lepingupoolte kokkuleppel

kõrvale kalduda. Seega tuleb esmalt lähtuda pooltevahelisest kokkuleppest lepingu muutmise

kohta. Vaidlusaluse lepingu muutmise kord on kirjas lepingu p 5, mille kohaselt võib lepingut

muuta ainult poolte kirjalikul kokkuleppel. Muudatused jõustuvad allakirjutamise momendist

poolte poolt. Vaidlust ei ole, et ülalkirjeldatud viisil poolte kokkuleppel lepingut muudetud ei

ole.

HMS § 105 lg 1 alusel kohaldatakse halduslepingutele tsiviilõiguslike lepingute kohta käivaid

sätteid, arvestades haldusmenetluse seadusega kehtestatud erisusi.

Halduslepingu muutmist reguleerib HMS § 102, mille lg 4 sätestab, et kui halduslepingu

täitmine on pärast selle sõlmimist muutunud oluliselt raskemaks, võib raskustesse sattunud

pool, keda ei ole käesoleva paragrahvi lõikes 2 nimetatud (pool, kes ei ole haldusorgan), nõuda

halduslepingu muutmist vastavalt uutele oludele. Kui see ei ole võimalik või kui teine pool

sellest keeldub, võib raskustesse sattunud pool pöörduda kohtusse halduslepingu lõpetamise

taotlusega.

Arvestades, et HMS § 102 lg 1 kohaselt tuleb arvestada halduslepingu muutmisel samas

paragrahvis kehtestatud erisusi, siis tuleb käesoleval juhul lähtuda HMS § 104 lg 4 mitte aga

VÕS § 97.

Käesolevas asjas on tõendamist leidnud, et vastustaja on pöördunud kaebaja poole Leping nr 3-

7/195 muutmiseks ning kaebaja on sellest keeldunud (vt ülalpool tuvastatud asjaolud p 7.4-7.8).

Vastustaja ei ole kohtule esitanud andmeid, et ta oleks pöördunud HMS § 102 lg 4 alusel

kohtusse halduslepingu lõpetamise taotlusega. Selliseid andmeid ei nähtu ka kohtute

infosüsteemist. Eeltoodust tulenevalt on kohus seisukohal, et käesoleval juhul ei saa kohaldada

VÕS § 97 ning lähtuda tuleb HMS § 102 lg 4. Sellest tulenevalt tuleb asuda seisukohale, et

Lepingu nr 3-7/195 punktis 2 märgitud kohustus on muutunud lepingus toodu tingimustel ja

tähtajal sissenõutavaks ja vastustajal tuleb vastavad kohustused täita.

Kohus selgitab täiendavalt, et vastustaja ei ole ka keeldunud VÕS § 108 lg 2 alusel kohustuse

täitmisest. Nimelt võib lepingupool juhul, kui kohustuse täitmine on muutunud kas osaliselt või

täielikult võimatuks, kohustuse täitmisest VÕS § 108 lg 2 alusel keelduda. Sellisel juhul on

muidugi teisel lepingupoolel võimalus nõuda VÕS § 115 lg 1 ning riigivastutuse seaduse § 7 lg

1 alusel kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist (vt ka Riigikohtu lahend nr 3-3-1-

13-07).

Kohus märgib veel, et nähtuvalt pooltevahelisest kirjavahetusest oli vastustajale juba 2018 aasta

juunikuus teada, et ta ei saa omapoolseid lepingulisi kohustusi tähtajaks täidetud, millest

tulenevalt hiljemalt peale kaebajalt lepingu muutmise osas keelduva vastuse saamist oleks

pidanud vastustaja kasutama HMS § 102 lg 4 või VÕS § 108 lg 2 sätestatud

õiguskaitsevahendeid. Vastustaja seda ei ole teinud. Ka sellest tulenevalt on tema lepingulised

kohustused muutunud sissenõutavaks ja kohustused tuleb täita.

11. Kuivõrd kohus tuvastas, et Lepingu nr 3-7/195 p 2 sätestatud kohustus on

sissenõutavaks muutunud, tuleb kohtul järgmisena lahendada vaidlusküsimus sellest, kas

vastustaja peab tasuma ka leppetrahvi.

11.1. Vastustaja leiab kõigepealt, et leppetrahvi nõue tuleb jätta rahuldamata selle

põhjendamatuse tõttu ja seetõttu, et kaebaja ei ole käitunud heas usus, sest linn oli teadlik

arendustegevusest planeeringualal ning Baltic Goshawk OÜ soovist võtta vastustaja Lepingust

nr 3-7/195 tulenevad kohustused üle. Sellest tulenevalt esineb mõistlik võimalus, et kohustused

täidetakse mõistliku aja jooksul.

Samuti ei uurinud kaebaja välja, kas vastustajal oli tegelikult võimatu teha koostööd ESTI

Commerce OÜ-ga, millest tulenevalt ei saanud vastustaja samuti oma kohustusi täita.

Lepingu nr 3-7/195 p 4.3. tuleb jätta vastustaja arvates VÕS § 6 lg 2 alusel kohaldamata ning

leppetrahv välja mõistmata.

VÕS § 6 lg 1 sätestab, et võlausaldaja ja võlgnik peavad teineteise suhtes käituma hea usu

põhimõttest lähtuvalt. Sama paragrahvi lg 2 kohaselt ei kohaldata võlasuhtele seadusest, tavast

või tehingust tulenevat, kui see oleks hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõtmatu.

Kohus leiab, et tõepoolest on kaebaja teatanud vastustajale oma 05.03.2019 e-kirjaga, et enne

koosoleku toimumist ja asjaolude selgitamist Tallinna linn mingeid täiendavaid samme ei astu

ning esialgseks kokkusaamise ajaks määrati 06.03.2019, mis tühistati ja uueks kokkusaamiste

ajaks määrati 11.03.2019. Kohtukaebuse koos leppetrahvi nõudega on Tallinna linn esitanud

aga 19.03.2019, seega peale kokkusaamist. Järelikult ei ole tegemist olukorraga, kus kaebaja

oleks käitunud sõnamurdlikult.

Mis puudutab väidatavat koostöö tegemise võimatust ESTI Commerce OÜ-ga ning sellest

tulenevat väidetavat kohustuste mittetäitmist, siis leiab kohus, et selles osas on tegemist

paljasõnaliste vastustaja väidetega. Esmalt jääb vastustaja väidetest ebaselgeks, millises osas

oli täpsemalt vaja teha koostööd oma Lepingust nr 3-7/195 tulenevate kohustuste täitmiseks.

Kohtule ei nähtu takistusi projekteerimise osas ning ka ehituslubade taotlemise osas olukorras,

kus ala suhtes on olemas kehtiv detailplaneering. ESTI Commerce OÜ oleks tulnud

paratamatult ehitusloa menetlusse kaasata Tallinna linnal vastavalt EhS § 42 lg 6, mis sätestab,

et pädev asutus kaasab menetlusse kinnisasja omaniku, kui taotlust ei ole esitanud omanik, ja

vajaduse korral kinnisasjaga piirneva kinnisasja omaniku. Vastustajal ei ole sellest tulenevalt

kohtu arvates kuidagi takistatud Leping nr 3-7/195 täitmine põhjusel, et ESTI Commerce OÜ

ei soovinud vastustajaga suhelda. Alles olukorras, kus ehitusloa menetluse käigus peaks

selguma kinnistuomaniku vastuseis detailplaneeringu järgsete teede ja muude rajatiste

väljaehitamisele, saaks vastustaja tugineda Lepingu nr 3-7/195 täitmise osalisele võimatusele

(omaniku loata kinnistule ehitamine ei ole lubatav). Sellisel juhul oleks kohtu arvates ka hea

usu põhimõttega vastuolus leppetrahvi nõudmine. Käesoleval juhul ei nähtu kohtule, et

vastustaja oleks üldse astunud mingeid eelpoolmainitud samme Lepingust nr 3-7/195

tulenevate kohustuste täitmiseks.

Kohtule esitatud dokumentidest nähtub siinkohal eelkõige asjaolu, et kaebaja on olnud lepingut

sõlmides veendunud, et kõik detailplaneeringuga hõlmatud kinnistute omanikud panustavad

vabatahtlikult tema poolt lepinguga võetud kohustuste täitmisse. Kohtu hinnangul ei ole selline

seisukoht majandustegevuses osaleva isiku puhul asjakohane ja on käesoleval juhul pigem

otsitud põhjendus lepingulistest kohustustest vabanemiseks. Kohtu hinnang põhineb eelkõige

kahel elementaarsel asjaolul – majandustegevuses ei saa vähegi hoolikas majanduselus osaleja

vastavaid lepinguid või äärmisel juhul eelnevaid selgeid ja usaldusel põhinevaid suulisi

kokkuleppeid omamata eeldada, et teised isikud võtavad vabatahtlikult täita teise isiku poolt

sõlmitud lepinguga ettenähtud kohustusi. Teiseks ei saa vähegi mõtlev arendaja eeldada, et

võimaliku kinnistute müügi puhul tema arendusprojekti maa-alal uus ostja ilma vastavate

lepingute ja kokkulepeteta võtab vabatahtlikult täita eelmise omaniku antud lubadused. Ja eriti

veel olukorras, kus neid ei ole kirjalikult ja seadustele vastavalt fikseeritud. Sellise olukorra

tekkimise vältimine käib tavapärase hoolikusega majandustegevuse juurde. Käesoleval juhul

nähtub kohtule asjas esitatud materjalidest, et vastustaja ei ole oma majandustegevuses

arendajana järginud tavapärast hoolikust ja üritab oma tegematajätmiste eest vastustama panna

kaebajat. Kohus leiab, et selline lähenemine ei ole ei õiguslikult ega ka majanduslikult õige.

Eeltoodust tulenevalt ei ole põhjendatud vastustaja seisukoht selles, et antud juhul tuleb lepingu

punkt 4.3 jätta VÕS § 6 lg 2 alusel kohaldamata ja leppetrahv välja mõistmata. Kohus leiab, et

VÕS § 6 lg 2 alusel leppetrahvi välja mõistmata jätta ei tule.

Mis puudutab vastustaja viidet soovile projekteerimistingimuste saamiseks alale ja kaebaja

keeldumist sellest viitega sellele, et detailplaneeringu kehtestamisest ei ole viis aastat

möödunud, siis seda keeldumist ei saa kuidagi tõlgendada selliselt, et vastustajal oleks õigus

oodata viie aasta möödumist ning siis hakata alale projekteerimistingimusi taotlema ning

sõltumata lepingus fikseeritust enne viie aasta möödumist lepingut täita ei tule. On ilmselge, et

kaebaja keeldumine projekteerimistingimuste väljastamisest seda ei tähendanud, vaid kuna ala

suhtes on olemas kehtiv detailplaneering, siis tuleb sellest lähtuda mh lepingu täitmisel.

11.2. Teiseks leidis vastustaja, et leppetrahvi summa kujunemine ei ole talle selge ning on

kaebaja poolt tõendamata. Leppetrahvi suuruse tõendatuse korral palus vastustaja vähendada

leppetrahvi summa nullini lähtudes VÕS § 162 lg 1.

11.2.1. Kohus märgib leppetrahvi summa kujunemise selguse ja arusaadavuse osas, et kaebaja

on kohtule piisavalt selgelt ära näidanud, mille alusel ta on leppetrahvi summa määranud.

Kohus leiab, et olukorras, kus lepingus ei ole täpselt määratletud leppetrahvi summat või selle

arvutamise aluseid, võis kaebaja lähtudes tervest mõistusest ja analoogiapõhimõttest tugineda

leppetrahvi määramisel tema poolt läbi viidu sarnaste ehitusobjektide riigihangetel kujunenud

keskmisest ruutmeetri hinnast (vt tl 59 tabel ja tl 60-85). Kohus leiab, et kaebaja ei pidanud

selleks võtma eraldi hinnapakkumisi konkreetsele objektile, et selgitada välja teede ja tänavate

täpne maksumus antud detailplaneeringu alal olukorras, kus kaebaja nõuab vastava lepingulise

kohustuse täitmist vastustajalt. Kohus märgib, et käesoleva asja puhul on tähelepanuväärne, et

vastustaja ei ole omapoolsete tõenditega ümber lükanud, et vastav ruutmeetri hind ei ole

adekvaatne või on liialt kõrge vaatamata sellele, et kohus on juhtinud poolte tähelepanu sellele,

et oma väiteid tuleb tõendada. Vastustaja ei ole esitanud kohtule ühtegi omapoolset tõendit selle

kohta, et kaebaja leitud lepinguliste tööde hind oleks liialt kõrge. Kohtu hinnangul oleks kaebaja

vastustaja leitud hinnaga mitte nõustumisel ja lepingu täitmise tegeliku soovi korral ise pidanud

võtma omapoolsed hinnapakkumised antud töödele, et veenda kohut kaebaja esitatud hinna

ekslikkuses. Vastustaja ei ole seda teinud. Samuti ei ole vastustaja peale paljasõnaliste väidete,

et ta ei saa aru, miks kaebaja need hinnapakkumised oma arvutuste aluseks on võtnud, esitanud

mingeid muid veenvaid kaalutlusi, mis näitaks kaebaja leitud lepinguliste tööde hinna

ekslikkust. Kohus leiab seetõttu, et vastustaja väited liialt suurest leppetrahvist on

paljasõnalised ja tõendamata.

11.2.2. Kaebaja on leidnud, et detailplaneeringu ala maht lepinguliste kohustuste osas on

vähemalt 6857m2. Vastustaja leidis, et vastav suurus on tõendamata ning üle hinnatud. Kohus

märgib tuginedes ka vastustaja kohtuistungil antud seletustele lepingumahu arvutamise kohta,

et juba detailplaneeringu enda kohaselt on üksnes lepinguga hõlmatud teemaa maht 4555 m2

(vt

detailplaneeringu

seletuskirja

lk

kättesaadav

https://tpr.tallinn.ee/DetailPlanning/Details/DP009290#). Lepingu järgi tuleb vastustajal tagada

lisaks

teedele

ka

tehnovõrkude,

üldkasutatava

haljastuse,

välisvalgustuse

ning

vihmaveekanalisatsiooni rajamine. Kohus ei saa detailplaneeringu materjalide ja juba üksnes

teemaa suurusega arvestades pidada ülemääraseks kuidagi kaebaja poolt välja toodud

hinnangulist lepinguliste kohustuste mahtu 6857m2. Kohus peab usutavaks, et planeeringuala

kaardilt vastavad üldised mõõtmised teostades on selline tulemus realistlik. Vastustaja ei ole

jällegi esitanud kohtule ka ühtegi omapoolset põhjendatud seisukohta ega tõendit, miks ta leiab,

et vastav suurusjärk on vale. Kaebaja väidete ümberlükkamiseks oleks tulnud vastustajal

esitada oma seisukohta kinnitavad tõendid. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et ka vastustaja

väited detailplaneeringu ala suuruse ebaõige hindamise kohta kaebaja poolt on paljasõnalised

ning tõendamata.

11.2.3. VÕS § 162 lg 1, mis sätestab, et kui tasumisele kuuluv leppetrahv on ebamõistlikult

suur, võib kohus seda leppetrahvi maksmiseks kohustatud lepingupoole nõudmisel vähendada

mõistliku suuruseni, arvestades eelkõige kohustuse täitmise ulatust tema poolt, teise

lepingupoole õigustatud huvi ja lepingupoolte majanduslikku seisundit.

Kohus märgib siinkohal esmalt seda, et kohus on juba tuvastanud, et lepptrahv summas 15 306

eurot ei ole arvestades Lepingu nr 3-7/195 mahtu arvestades ekslikult arvutatud ja sellest

tulenevalt ebamõistlikult suur. Vastustajale pidi olema juba Lepingu nr 3-7/195 sõlmimisel aru

saadav, et kohustuste mitte täitmisel võidakse temalt nõuda leppetrahvi. Asjaolu, et lepptrahv

oli määratud protsendina (3% detailplaneeringuga ettenähtud teede ja tehnovõrkude ehituse ja

haljastuse rajamise maksumusest) ei tähenda seda, et vastustaja ei oleks pidanud oma

kohustuste eeldatavat maksumust enne lepingu sõlmimist ise välja arvutama ja sellega

arvestama.

Teiseks ei ole kohtu hinnangul täidetud ka VÕS § 162 lg 1 sätestatud teine eeldus viidatud sätte

kohaldamiseks, kuivõrd vastustaja ei ole oma kohustusi üldse täitnud ega isegi mitte asunud

neid täitma. Kaebajal on aga õigustatud huvi teede ja tehnovõrkude välja ehitamisele, kuivõrd

vastaselt korral tuleks need kaebajal välja ehitada. Kohus ei jaga vastustaja seisukohta ka selles,

et antud juhul tuleks lepptrahvi suurust vähendada vastustaja majanduslikust seisundist

lähtuvalt. Vastustaja enda esitatud tõenditest nähtuvalt võib selle tasumine kohtu hinnangul

kaebajale küll teatud raskusi valmistada, kuid arvestades asjaolu, et lepingu täitmiseks peab

vastustaja heausksel tegutsemisel lepingu mahtu arvestades niikuinii oma käivet oluliselt

suurendama, ei saa ümmarguselt 15 000 euro maksmine leppetrahvina olla talle ilmselgelt

liigselt koormav või võimatu. Lisaks märgib kohus, et vastustaja on oma majandusliku käibe

kasvu sisuliselt ka ise tõendanud tuues välja, et 2019 aastal oli tema kuukäive 5000 eurot.

Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et kaebaja taotlus leppetrahvi väljamõistmiseks on

põhjendatud ja tuleb rahuldada ning vastustaja taotlus lepptrahvi vähendamiseks tuleb jätta

rahuldamata.

13. Kokkuvõtvalt leiab kohus, et kaebus on põhjendatud ja tuleb rahuldada. Vastustaja on jätnud

õigusvastaselt omapoolsed Lepingust nr 3-7/195 tulenevad kohustused täitmata. Järelikult tuleb

Osaühingut FTR CONSULTANTS kohustada täita Tallinna linnaga sõlmitud Lepinguga nr 3-

7/195 võetud kohustused 6 kuu jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest. Samuti on õiguspärane

kaebaja nõue leppetrahvi osas ja Osaühingul FTR CONSULTANTS tuleb tasuda kaebajale

leppetrahv summas 15 306 eurot 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest.

Menetluskulud

14. Vastavalt HKMS § 108 lg 1 lausele 1 kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti.

Käesoleval juhul tehti otsus vastustaja kahjuks. Kaebaja ei ole kohtule menetluskulude

hüvitamise nõuet esitanud. Kohus mõistab vastustajalt kaebaja kasuks välja kaebuselt tasutud

riigilõivu. Muus osas jätab kohus menetluskulud poolte endi kanda.

/Allkirjastatud digitaalselt/

Daimar Liiv

Kohtunik