3-19-54/19 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Halduskohus

Kohtunik

Kaupo Kruusvee

Otsuse tegemise aeg ja koht

08.11.2019, Tallinn

Haldusasja number

3-19-54

Haldusasi

Köögiviljaaianduse Ühistu Kadakas kaebus Jõelähtme

Vallavolikogu 13.12.2018 otsuse nr 159 tühistamiseks

Menetlusosalised

Kaebaja – Köögiviljaaianduse Ühistu Kadakas, volitatud

esindajad Indrek Põder ja Aire Põder

Vastustaja – Jõelähtme vald, esindajad vallasekretär Leho

Kure ja maanõunik Ülo Laanemets

Asja läbivaatamine

15.10.2019

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada Köögiviljaaianduse Ühistu Kadakas kaebus ja tühistada Jõelähtme

Vallavolikogu 13.12.2018 otsus nr 159.

2. Mõista Jõelähtme vallalt Köögiviljaaianduse Ühistu Kadakas kasuks välja

menetluskulud 432 eurot.

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul

otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 09.12.2019 (halduskohtumenetluse

seadustiku (HKMS) § 181 lg 1).

Vastuseks esitatud apellatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastuapellatsioon-

kaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse vastuapellatsioonkaebuse esitajale kättetoimeta-

misest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS

§ 184).

Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses märkida,

vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 182

lg 1 p 9).

Kui menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal

esitada ringkonnakohtule vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata

menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning apellatsioonitähtaja järgimiseks peab

menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta

menetlusabi taotleb, eelkõige esitama apellatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

3-19-54

2(9)

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Vabariigi Valitsuse (VV) 19.02.2009 korraldusega nr 65 „Maa munitsipaalomandisse

andmine“ (tl 68-69) anti Jõelähtme valla munitsipaalomandisse Harju Maakonnas Jõelähtme

vallas Võerdla, Ülgase ja Kallavere külas asuvad maaüksused (Kasekese, Pilpa 1, Pilpa 2, Pilpa

3, Pilpa 4 ja Pilpa 5) köögiviljamaa maakasutuse korraldamiseks ja sihtotstarbeliste kasutamise

jätkamiseks, avalikult kasutatavate juurdepääsuteede rajamiseks ning heakorra tagamiseks.

2. Jõelähtme vald sõlmis Jõelähtme Vallavolikogu 30.12.2010 otsuse nr 135 alusel (tl

31p-32) Köögiviljaaianduse Ühistuga Kadakas (KÜK) munitsipaalmaa rendilepingu nr 4-8/36

(tl 11-13), millega andis KÜK-i kasutusse 10,41 ha suuruse osa Kallavere külas Põhjapilpa

(Pilpa 1, katastritunnus 24501:001:0316) maaüksusest põllumajandussaaduste kasvatamiseks.

3. Jõelähtme Vallavolikogu otsustas 13.12.2018 otsusega nr 159 (tl 4) võõrandada 2020.

aastal kirjaliku enampakkumise korras Kallavere ja Ülgase külas asuvad Põhjapilpa

(katastritunnus 24501:001:0316, pindala 44,40 ha), Lõunapilpa, Kirdepilpa, Pisipilpa ja

Idapilpa kinnisasjad ühe müügiobjektina.

1) Jõelähtme vald taotles Põhjapilpa, Lõunapilpa, Kirdepilpa, Pisipilpa ja Idapilpa

maaüksused munitsipaalomandisse omavalitsuse ülesannete täitmiseks ja arenguks vajaliku

maana senise köögiviljamaa maakasutuse korraldamiseks ja sihtotstarbelise kasutamise

jätkamiseks. Kõnealused maaüksused on käesoleval ajal kasutusel aiamaadena juur-, puu- ja

köögiviljade kasvatuseks. Peale nimetatud maaüksuste munitsipaalomandisse saamist andis

Jõelähtme vald maaüksused senistele maakasutajatele rendile. Nimetatud kinnisasjade

praegused rentnikud on teinud Jõelähtme vallale ettepaneku maaüksuste omandamiseks.

2) Jõelähtme Vallavolikogu leiab, et kinnisasjade võõrandamine on põhjendatud, kuivõrd

need ei ole vajalikud kohaliku omavalitsuse korralduse seadusest (KOKS) tulenevate ülesannete

täitmiseks (KOKS § 6) ning nende omamine ei ole otstarbekas. Omavalitsuse ülesanne ei ole

tegeleda kinnisavara välja rentimisega ning munitsipaalvara peab teenima avalikke huvisid.

Jõelähtme vald teenib antud maaüksuste pealt küll iga-aastast renditulu, kuid maaüksuste

kasutusotstarve ja -viis ei ole avalikkusele suunatud.

3) Omavalitsus peab oma vara kasutama ja käsutama heaperemehelikult ning avalikkusele

tulutoovaimal viisil. Parim müügihind saavutatakse konkurentsitingimustes avalikul enam-

pakkumisel, kus kõikidel soovijatel on võrdne võimalus osaleda. Kuigi nimetatud kinnisasjade

kasutajad on esitanud sooviavalduse nimetatud kinnistute võõrandamiseks, siis vallavolikogu

peab õigeks kinnistute müüki enampakkumise teel, sest omavalitsus ei saa ega tohi alusetult

eelistada ühte soovijat teistele potentsiaalsetele soovijatele. Enampakkumisel kinnisasja

võõrandamine ei välista kinnisasjade praegustel kasutajatel enampakkumisel osalemist ja

seeläbi kinnistu omandamist.

4. Jõelähtme Vallavolikogu otsustas 13.12.2018 otsusega nr 161 (tl 5) mh üles öelda

Põhjapilpa kinnisasja kasutamiseks sõlmitud munitsipaalmaa rendilepingu nr 4-8/36 ning

lugeda rendilepingu viimaseks kehtivuspäevaks 01.04.2020.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD

5. Köögiviljaaianduse Ühistu Kadakas esitas 11.01.2019 Tallinna Halduskohtule kaebuse

(täiendatud 02.10.2019) Jõelähtme Vallavolikogu 13.12.2018 otsuse nr 159 tühistamiseks.

1) Vaidlusalune otsus nr 159 rikub kaebaja (liikmete) õigust ühistegevuse kaudu kasvatada

oma pere tarbeks köögiviljasaadusi. See õigus tuleneb Eesti Vabariigi põhiseaduse (PS) §-st 10.

Sotsiaalriigi põhimõtte kohaselt peavad riik ja kohalik omavalitsus tagama äraelamise neile, kes

3-19-54

3(9)

ei ole suutelised iseseisvalt teenima endale piisavas ulatuses elatist. Pilpaküla maaüksus eraldati

Harju Rajooni 15.05.1984 otsusega nr 119 rajooni asutuste ja ettevõtete töötajatele

köögiviljamaaks. Seega anti maa inimestele eesmärgil, et inimesed saaksid ise ja omavahelises

koostöös kasvatada oma perede tarbeks värsket ja tervislikku toitu. Ka VV on oma 19.02.2019

korralduses märkinud, et köögiviljakasvatusel oma pere tarbeks on täita oluline roll

sotsiaalmajanduslikus tähenduses ning köögiviljamaa kohalike elanike kasutusse andmine

kuulub seetõttu kohaliku omavalitsuse ülesannete hulka.

2) Maa munitsipaalomandisse andmise järel kinnistas vald kõnealused maaüksused ning

2010. a-l sõlmis munitsipaalmaa rendilepingud aiandusühistutega, kelle liikmed neid maaüksusi

köögivilja kasvatamiseks juba enne rendilepingute sõlmimist aastakümneid kasutasid.

Rendilepingute tähtajaks lepiti kokku 5 aastat, mis automaatselt pikeneb 1 aasta võrra, kui

lepingupool ei teata 2 kuud enne lepingu tähtaja möödumist, et ta ei soovi lepingu pikenemist

(lepingu p 7.1). Lisaks lepiti rendilepingutes läbirääkimiste tulemusena kokku rentnike õiguses

maa ostueesõigusele, kui maa võõrandatakse lepingu kehtivuse ajal (lepingu p 8.4). Rentnike

maa ostueesõiguses kokku leppimist pidas õigeks ka Jõelähtme vallavalitsus, mida kinnitab

vallavalitsuse 01.12.2010 kiri nr 14-5.3/358/-1.

3) Vaidlustatud otsuse tegemisel on jäetud kohaldamata KOKS § 34 lg 3 esimese lause, mille

kohaselt võib kohalik omavalitsus talle riigi poolt tasuta omandisse antud kinnisasja võõrandada

juhul, kui kinnisasi ei ole enam vajalik või on muutunud kõlbmatuks kohaliku omavalitsus-

üksuse ülesannete täitmiseks. Ainuüksi seetõttu ei ole vaidlustatud otsus õiguspärane

(haldusmenetluse seaduse (HMS) § 54). Seega tuleb otsus kehtetuks tunnistada ja asi uuesti

otsustada. Asja uuel otsustamisel tuleb KOKS § 34 lg 3 esimest lauset kohaldada koostoimes

maareformi seaduse § 25 lg-ga 2 ja VV 19.02.2009 korraldusega. Arvestades, et Pilpaküla

maaüksused anti Jõelähtme valla munitsipaalomandisse teatud sihtotstarbel ja eesmärgil ning

asjaolud, mille tõttu maa munitsipaalomandisse anti ei ole ära langenud (vajadus oma pere

tarbeks köögivilja kasvatamise järele on jätkuvalt olemas), siis ei ole alust väita, et kinnisasi ei

ole enam vajalik. Seetõttu ei ole põhjendatud vaidlustatud otsuses märgitud väide, et kinnisasjad

ei ole vajalikud KOKS-st tulenevate ülesannete täitmiseks ning nende omamine ei ole

otstarbekas. Pilpaküla maaüksused ei oleks vallale enam vajalikud vaid juhul, kui vald

võõrandaks maaüksused isikutele, kes neid maaüksusi köögivilja kasvatamiseks kasutavad.

4) Vallavolikogu kohaldas valesti Jõelähtme Vallavolikogu 12.09.2006 määruse nr 29

„Jõelähtme vallavara valitsemise kord“ (vallavara valitsemise kord) § 29 lg-st 1 tulenevat

kaalutlusõigust. Valides Pilpaküla maaüksuste otsustuskorras müügi asemel müügi

enampakkumise korras, jättis vald põhjendamatult arvestamata / kaalumata aiandusühistute

huvid (aiandusühistute liikmed on Pilpaküla maaüksusi kasutanud köögivilja kasvatamiseks

enam kui 30 aastat). Nimetatud isikud on algusest peale soovinud Pilpaküla maid erastada, kuid

neile pole seda võimaldatud. Sellest tulenevalt on aiandusühistutel ja nende liikmetele oluliselt

kaalukam huvi omandada Pilpaküla maaüksused, kui kolmandatel isikutel, kellel pole Pilpaküla

maaüksustega mingit sidet.

5) Kaebajal on õigustatud ootus kõnesolevate kinnisasjade omandamiseks. Alates Pilpaküla

maaüksuste munitsipaalomandisse andmisest oli kaebaja teadmises, et ta saab renditava maa

lõppastmes omandada. Seda asjaolu kinnitavad mh asjaolud, et rendilepingutes lepiti kokku

rentnike õiguses maa ostueesõigusele (lepingu p 8.4) ning ka vallavara valitsemise korras tehtud

muudatused seoses rendilepingute sõlmimisega. Nimelt 30.12.2010 toimus Jõelähtme

Vallavolikogu istung, milles võeti vastu otsus muuta vallavara valitsemise korda ning viidi

korda sisse punkt, mille kohaselt on vallavara võimalik võõrandada, kui võõrandatavat vara

kasutatakse pikaajalise rendi- või üürilepingu (üle viie aasta) alusel või lepingu järgi on

rentnikul või üürnikul vara väljaostu õigus (§ 30 lg 4 p 6). Neil asjaoludel jäi kaebajale

3-19-54

4(9)

veendumus, et vastustaja otsustab müüa Pilpaküla maaüksused otsustuskorras kaebajale.

Maaüksuste müük enampakkumisel ei vasta kaebaja tahtele, rendilepingule ega ka vallavara

valitsemise korrale.

6) Jõelähtme vallaga on aastate jooksul korduvalt peetud läbirääkimisi kõnesolevate

kinnisasjade otsustuskorras omandamiseks. Sealjuures tegi kaebaja koos teiste ühistutega

16.08.2018 Jõelähtme vallale konkreetse pakkumise kõnesoleva maatüki omandamiseks.

Sellele pakkumisele vastas vald ilmselt vaidlusaluses otsuses nr 159. Kaebaja huviks on ka

tänasel päeval kõnesolev kinnisasi turuhinnaga omandada.

7) Kaebajal on Jõelähtme vallaga pooleli ka tsiviilasi nr 2-19-9029 rendilepingu ülesütlemise

tühisuse tuvastamise ning rendilepingu täitmisele kohustamise nõuetes. Kaebaja peab oluliseks

rõhutada, et kõigepealt otsustas vald võõrandada kõnesoleva maatüki / kinnisasja (otsus nr 159)

ning seejärel otsustas üles öelda kaebajaga sõlmitud rendilepingu (otsus nr 161). Seega võttis

vastustaja võõrandamise otsuse vastu rendilepingu kehtivuse ajal. Vaidlusaluses otsuses nr 159

ei ole aga üldse kaalutud võimalust võõrandada kõnesolev kinnisasi otsustuskorras kaebajale

(ja teistele ühistutele, kellega koos kaebaja 16.08.2018 pakkumuse esitas). Samuti pole vald

andnud võimalust rendilepingus sätestatud (p 8.4) ostueesõiguse kasutamiseks. Pole

põhjendatud, miks need võimalused on kõrvale jäetud.

6. Jõelähtme vald palub 28.02.2019 vastuses jätta kaebus rahuldamata.

1) Kaebus on alusetu ja rahuldamisele ei kuulu. HMS §-s 54 sätestatud haldusakti

õiguspärasuse eeldused on täidetud. See, et otsuse põhjendused kaebajat ei rahulda, ei tähenda,

et vastustaja oleks jätnud oma kohustuse otsust motiveerida täitmata ja käitunud õigusvastaselt.

2) PS § 32 lg 2 sätestab, et igaühel on õigus enda omandit vabalt vallata, kasutada ja käsutada.

Kohalik omavalitsus käitub oma vara kasutamisel ja käsutamisel tavapärase omanikuna.

Omanikuna on tal võimalus anda oma vara kolmandatele isikutele kasutamiseks, võõrandada

see või kasutada oma funktsioonide täitmisel. Kohaliku omavalitsuse vara moodustab

peaasjalikult vara, mis on mõeldud avalike ülesannete täitmiseks.

3) KOKS § 6 sätestab omavalitsuse ülesanded ja pädevuse. Lisaks korraldab omavalitsus neid

kohaliku elu küsimusi, mis on talle pandud teiste seadustega või mis ei ole seadusega antud

kellegi teise otsustada ja korraldada. Ülesannete tõhusaks ning eesmärgipäraseks täitmiseks

peab omavalitsus oma vara kasutama ja käsutama heaperemehelikult ning avalikkusele

tulutoovaimal viisil.

4) Jõelähtme Vallavolikogu on vaidlusaluses haldusaktis põhjendanud, et Põhjapilpa

maaüksus ei ole vajalik KOKS-ist tulenevate ülesannete täitmiseks ning selle omamine ei ole

otstarbekas. Lisaks on selgitatud, et munitsipaalvara peab teenima avalikke huvisid, kuid

kõnealuste maaüksuste kasutusotstarve ja -viis ei ole avalikkusele suunatud. Maaüksuse

kasutamiseks sõlmitud rendilepingu alusel on rentnikul õigus kasutada maatulundusmaad

põllumajandussaaduste kasvatamiseks, kuid omavalitsuse ülesanne ei ole tegeleda kinnisvara

rentimisega. Seetõttu on vallavolikogu otsustanud oma vara kasutada tulutoovaimal viisil,

milleks käesoleval juhul on kinnisasja võõrandamine.

5) Vallavara valitsemise korra § 27 lg 1 (vallavara võõrandamise tingimused) näol on tegemist

kaalutlusnormiga, mille puhul on haldusorganil lubatud kasutada otsustusdiskretsiooni.

Käesoleval juhul on omavalitsus leidnud, et vallavara võõrandamine on põhjendatud, kuna

Põhjapilpa maaüksuse kinnistu omamine munitsipaalvarana ei ole otstarbekas. Nimetatud

maaüksus ei ole vajalik ega seotud vahetult kohaliku omavalitsuse üksuse ülesannete

täitmisega. Samamoodi on vallavara valitsemise korra § 29 (vallavara võõrandamise viisid) näol

tegemist kaalutlusnormiga, millisel juhul valib haldusorgan ise, millisel viisil haldusorganile

3-19-54

5(9)

kuuluv kinnisasi võõrandada arvestades võrdse kohtlemise ning läbipaistvuse printsiipi. Antud

juhul on vallavolikogu asunud seisukohale, et kõikidele huvitatud isikutele võrdsete võimaluste

loomiseks ning tulutoovaima tulemuse saavutamiseks on kõige otstarbekam võõrandada

kinnisasi avalikul enampakkumisel. Meetme rakendamisel ja otsuse tegemisel lähtub

haldusorgan otstarbekuse kaalutlusest, seadustes sätestatust ning oma pädevusest. Seejuures on

vallavolikogu ära märkinud, et enampakkumisel kinnisasja võõrandamine ei välista kinnisasja

praegustel kasutajatel enampakkumisel osalemist ja seeläbi kinnistu omandamist.

6) Kohtuistungil tõi vastustaja esindaja välja, et vaidlusaluse otsuse näol on tegemist pigem

halduse siseaktiga, mitte haldusaktiga, mis on suunatud haldusvälistele isikutele. Tegemist on

volikogu poolt vallavalitsusele antud suunistega. Otsuse nr 159 tühistamine ei tooks kaasa seda,

et kaebajaga üles öeldud maa rendileping jääks kehtima. Samuti on vastustajal võimalik

kinnisasja võõrandada, kui kaebajat peaks ka saatma edu Harju Maakohtus toimuvas kohtu-

menetluses nr 2-19-9029.

7) Vallavara võõrandamine otsustuskorras saab toimuda vaid väga põhjendatud juhtudel.

Juhul, kui sellised põhjendused eksisteeriks, oleks sellised otsused vastu võetud juba enne 2009.

aastat (enne maa munitsipaliseerimist) VV või Riigikogu poolt. Samuti puudub vallal ülevaade,

kui palju reaalseid maakasutajaid on või kelle poolt ühistute juhtorganid kontrollitavad on. Iga

isik võib väita, et just tema on mingisugust maatükki Pilpaküla piirkonnas kasutanud viimased

30 aastat ning kohalikul omavalitsusel puudub reaalne võimalus neid väiteid kontrollida.

8) Jõelähtme vallal on õigus müüa oma vara tervikvarana, ilma seda tükeldamata. Pilpaküla

piirkond moodustab olemuslikult ühtse terviku. Seda läbivad teed, mis on suures osa n.ö ise

tekkinud või siis teadmata isikute poolt kunagi rajatud. Sellised teed on väga halvas seisukorras

ja kohati ohtlikud. Suhteliselt suures osas puudub selles piirkonnas ka veevärk ja arvestades

rohkearvuliste hoonete ja majakeste olemasolu, valitseb seal pidev tuleoht. Tuhandetel

inimestel, kellest igaühe personaalne huvi piirneb ainult oma aiaga piiratud väikese maalapiga,

ei ole võimekust koguda ressursse, et korrastada piirkonda läbivaid teid või ehitada välja

ühisveevärki ja -kanalisatsiooni, sh tuletõrvevee mahuteid või toimivaid hüdrante. Olukorras,

kus vald müüks munitsipaalmaad tüki kaupa kümnetele ühistutele, ei ole ratsionaalselt võimalik

oodata olukorra paranemist.

9) Arusaamatuks jäävad kaebaja väited selle kohta, et Pilpaküla kinnistud ei ole kohaliku

omavalitsuse jaoks tema ülesannete täitmiseks vajalikud. Esiteks välistaks see kaebajale tema

poolt soovitud maa-ala võõrandamise ja teiseks ei ole vastustajale teada, et selles piirkonnas

oleks keegi reaalsetest maakasutajatest või kaebaja liikmetest Jõelähtme valla elanik. Jõelähtme

vallal on erinevaid ülesandeid ja kohustusi, kuid Maardu või Tallinna linna elanikele köögivilja

kasvatamiseks vajalike maa-alade tagamine ei kuulu nende hulka.

10) Arusaamatuks jääb ka kaebaja arutluskäik õigustatud ootuse teemal. Vallavara valitsemise

korra (internne üldakt) eesmärgiks on reguleerida, kuidas vallavaraga otsuseid vastu võtta.

Rendileping on kaebajaga sõlmitud tsiviilõiguslikus suhtes. Ühe internse dokumendi

vastuvõtmine ja tsiviilõigusliku lepingu sõlmimine ei võrdu õigustatud ootusega haldusvälisele

isikule avalik-õiguslikus suhtes. Sealjuures saaks kaebaja nõue otsustuskorras vara

võõrandamiseks tugineda vallavara valitsemise korra § 30 lg 4 p-le 6. Nimetatud säte on aga

kehtestatud juba aastal 2006, seega on arusaamatu, mida soovib kaebaja väita seoses 2010. a

vallavara valitsemise korra muutmisega.

KOHTU PÕHJENDUSED

7. Kohus leiab, et KÜK-i kaebus kuulub rahuldamisele. Kohus põhjendab oma seisukohta

alljärgnevalt.

3-19-54

6(9)

8. Käesolevas asjas on vaidluse all Jõelähtme Vallavolikogu 13.12.2018 otsuse nr 159

õiguspärasus. Nimetatud otsusega otsustati võõrandada 2020. aastal kirjaliku enampakkumise

korras Jõelähtme vallale kuuluvad Kallavere ja Ülgase külas asuvad Põhjapilpa, Lõunapilpa,

Kirdepilpa, Pisipilpa ja Idapilpa kinnisasjad ühe müügiobjektina.

9. Vastustaja on 15.10.2019 kohtuistungil väljendanud seisukohta, et vaidlusaluse otsuse näol

on tegemist pigem halduse siseaktiga, mitte haldusaktiga, mis on suunatud haldusvälistele

isikutele. Kaebaja hinnangul on vaidlusaluse otsuse näol tegemist haldusaktiga.

Kohtu hinnangul ei saa praegusel juhul nõustuda vastustajaga selles, et vaidlusalune otsus ei

olnud muu hulgas suunatud ka haldusvälistele isikutele (sh kaebajale). Kohtul ei ole alust

kahelda kaebaja väites, et (osad) kaebaja liikmed on ligi 30 aastat kasutanud Põhjapilpa

kinnisasja põllumajandussaaduste kasvatamiseks. Pärast kõnesoleva kinnisasja Jõelähtme

munitsipaalomandisse andmist sõlmisid kaebaja ja vastustaja ka rendilepingu nr 4-8/36

Põhjapilpa kinnisasja kasutamiseks samal otstarbel (põllumajandussaaduste kasvatamiseks).

Kaebajate väitel on nad korduvalt pidanud Jõelähtme vallaga läbirääkimisi kõnesoleva

kinnisasja võõrandamise küsimuses, sealjuures tegid nii kaebaja kui ka teised mittetulundus-

ühingud (kes kasutavad vallavolikogu otsuses nr 159 nimetatud kinnisasju vallaga sõlmitud

rendilepingute alusel) 16.08.2018 Jõelähtme vallale ühise hinnapakkumise (tl 74-78)

kõnesolevate kinnisasjade otsustuskorras võõrandamiseks. Pärast vastava pakkumise tegemist

tegi Jõelähtme Vallavolikogu vaidlusaluse otsuse nr 159, millega otsustas võõrandada

kõnesolevad kinnisasjad kirjaliku enampakkumise korrus (mitte otsustuskorras).

Kohtule arusaadavalt oli kaebaja (ja teiste isikute, kes tegid vastustajale ühispakkumise)

16.08.2018 pakkumus / taotlus kõnesolevate kinnisasjade otsustuskorras võõrandamiseks

suunatud selgelt haldusakti andmisele. HMS § 43 lg 2 esimene lause sätestab, et kui taotletud

haldusakt otsustatakse jätta andmata, antakse selle kohta haldusakt. Vaidlusaluse otsusega on

sisuliselt keeldutud 16.08.2018 pakkumuse / taotluse rahuldamisest ning vaidlusalune otsustus

tingis muu hulgas ka kaebajaga sõlmitud rendilepingu ülesütlemise (vt Jõelähtme Vallavolikogu

13.12.2018 otsust nr 161). Eeltoodud asjaoludel leiab kohus, et praegusel juhul saab

vaidlusalust otsust nr 159 pidada haldusaktiks HMS § 51 tähenduses.

Kohus lisab, et ka juhul kui käsitleda vaidlusalust otsust nr 159 halduse siseaktina, siis praegusel

juhul on sellel otsusel eelkirjeldatud asjaoludest tulenevalt olnud mõju haldusvälistele isikutele

(sh kaebajale) ning sellises olukorras on ka halduse siseakt halduskohtus vaidlustatav (vt HKMS

§ 6 lg 1).

10. Kõnesolev kinnisasi (Põhjapilpa) anti Jõelähtme valla munitsipaalomandisse VV

19.02.2009 korraldusega.

Kohaliku omavalitsuse omandisse antud kinnisasja võõrandamist reguleerib KOKS § 34 lg 3.

Nimetatud sätte kohaselt võib kohalik omavalitsus talle riigi poolt tasuta omandisse antud

kinnisasja võõrandada juhul, kui kinnisasi ei ole enam vajalik või on muutunud kõlbmatuks

kohaliku omavalitsusüksuse ülesannete täitmiseks. Riigi poolt tasuta antud kinnisasja võib

võõrandada ainult kohaliku omavalitsuse volikogu poolt kehtestatud korras.

Lisaks on vallavara võõrandamine reguleeritud Jõelähtme vallavara valitsemise korraga. Korra

§ 27 lg 1 kohaselt võib vallavara võõrandada, kui vallavara ei ole enam vallale vajalik või selle

omamine ei ole otstarbekas või vallal on vallavara võõrandamise kohustus. Korra § 28 lg 1

kohaselt otsustab vallavara võõrandamise vallavolikogu, kui võõrandatakse kinnisasi või

võõrandatava vara bilansiline jääkmaksumus on suurem kui 6400 eurot või vara võõrandatakse

korra §-s 29 sätestamata viisil. Korra § 29 lg 1 sätestab, et vallavara võõrandatakse

3-19-54

7(9)

otsustuskorras tasu eest, tasuta või alandatud hinna eest (p 1), enampakkumise korras (p 2) või

eelläbirääkimistega pakkumise korras.

Eeltoodud õigusnormid annavad kohtu hinnangul vastustajale / Jõelähtme vallale ulatusliku

kaalumisruumi otsustamaks, kas ja millisel viisil talle kuuluvat kinnisvara võõrandada.

11. Vallavara (sh kinnisvara) võõrandamist otsustuskorras reguleerib vallavara valitsemise

korra § 30. Kohtule mõistetavalt on kaebaja taotlenud vallalt kõnesoleva kinnisasja

otsustuskorras võõrandamist vallavara valitsemise korra § 30 lg 4 p 6 alusel. Nimetatud norm

näeb ette, et vallavara võõrandamine otsustuskorras võib toimuda, kui võõrandatava vara

bilansiline maksumus ei ületa 32 000 eurot ja võõrandatavat vara kasutatakse pikaajalise rendi-

või üürilepingu (üle viie aasta) alusel või lepingu järgi on rentnikul või üürnikul vara väljaostu

õigus.

Kohtu hinnangul ei tulene viidatud normist kaebajale subjektiivset õigust omandada

otsustuskorras Põhjapilpa kinnisasi. Küll aga tuleb nimetatud normist kaebaja subjektiivne

õigus õiguspärasele haldusmenetlusele, s.o tema õigusi puudutava kaalutlusotsuse tegemisele

järgides kaalutlusreegleid. Sellest tulenevalt sai ka kaebaja õiguspärane ootus seisneda üksnes

tema taotluse õiguspärases menetlemises, mitte aga selles, et tema taotlus igal juhul

rahuldatakse.

12. HMS § 56 lg 1 kohaselt peab kirjalik haldusakt olema kirjalikult põhjendatud. Haldusakti

põhjendus esitatakse haldusaktis või menetlusosalisele kättesaadavas dokumendis, millele on

haldusaktis viidatud. HMS § 56 lg 2 järgi tuleb haldusakti põhjenduses märkida haldusakti

andmise faktiline ja õiguslik alus. HMS § 56 lg 3 kohaselt tuleb kaalutlusõiguse alusel antud

haldusakti põhjenduses märkida kaalutlused, millest haldusorgan on haldusakti andmisel

lähtunud.

12.1. Vaidlusaluses otsuses ega käesolevas kohtumenetluses ei ole vastustaja välja toonud, et

vastustajal ei olnud võimalik kaaluda kaebajale vallavara otsustuskorras võõrandamist korra §

30 lg 4 p-s 6 alusel seetõttu, et täitmata on mõni selles normis sätestatud sisuline tingimus (nt

ületab vara bilansiline väärtus 32 000 eurot ning seetõttu polnud vastustajal võimalik kaaluda

kaebajale korra § 30 lg 4 p 6 alusel vallavara otsustuskorras võõrandamist vm). Kohtu hinnangul

ei ole välistatud, et kõnesoleva vara bilansiline väärtus jääb alla 32 000 euro. Samuti ei ole

vaidlust selles, et kaebaja on võõrandatavat vara kasutanud pikaajalise rendilepingu alusel üle

viie aasta.

12.2. Vaidlusaluses otsuses ei ole põhjendatud, miks ei nõustutud vallavara võõrandama

otsustuskorras (mh) kaebajale. Kaebaja väitel on tema liikmed Põhjapilpa kinnisasja kasutanud

ligi 30 aastat (alates 2010. a lõpust vastustajaga sõlmitud rendilepingu alusel). Sealjuures nähtub

kohtuasja materjalidest (Jõelähtme vallavalitsuse 17.10.2008 taotlus maa munitsipaalomandisse

andmiseks ja VV 19.02.2009 korraldus) selgelt, et Jõelähtme vallale on kõnesolev kinnisasi

antud just kohaliku omavalitsusüksuse ülesannete täitmiseks ning selliseks ülesandeks on mh

peetud kohalikele elanikele köögiviljamaa kasutusse andmist. Kahtlemata on kohalikul

omavalitsusel aja möödudes õigus ümber hinnata, kas mõni talle kuuluv maa on jätkuvalt

vajalik kohaliku omavalitsusüksuste ülesannete täitmiseks või mitte. Samas on praegusel juhul

kõnesolevat kinnisasja kasutavad isikud (kaebaja liikmed) väljendanud seisukohta, et kasutavad

renditavat maad ka tänasel päeval põllumajandussaaduste kasvatuseks. Seega tulnuks

vastustajal vaidlusaluses otsuses põhjendada vastava vajaduse muutumist ja / või miks ei peeta

põhjendatuks kõnesolev maa võõrandada (mh) kaebajale (kui maad kasutavale rentnikule), mis

kohtu hinnangul tähendanuks ka vastava vajaduse (kohalikele elanikele köögiviljamaa

kasutusse andmise) äralangemist.

3-19-54

8(9)

12.3. Lisaks on vaidlusaluses otsuses põhjendatud kõnesoleva vallavara võõrandamist

enampakkumisel põhjusel, et see tagab parima müügihinna ning samuti on sellisel juhul

kõikidel kinnisasjast huvitatud isikutel võrdne võimalus osaleda enampakkumisel. Kohtu

hinnangul on vastav vastustaja selgitus mõistetav, sealjuures ka kohtupraktika (vt Riigikohtu

lahendid nr 3-3-1-29-12, p 14, nr 3-3-1-66-10, p 17, nr 3-3-1-59-05, p 17 ja nr 3-3-1-15-01, p

14) ja vallavara valitsemise kord (§ 30 lg 4 p 2) toetavad esmajoones enampakkumise

läbiviimist. Vara võõrandamist otsustuskorras on pigem erandlik vallavara võõrandamise viis

ning saab toimuda vaid korras sätestatud alustel. Samas ei põhjenda vaidlusaluse otsuse napp

selgitus seda, miks praegusel juhul ei olnud (mh) kaebaja huvid mõjusad maa otsustuskorras

võõrandamiseks (arvestades kaebaja viidet maa pikaajalisele kasutusele tema liikmete poolt)

ning miks 16.08.2018 tehtud hinnapakkumine vastustajale ei sobinud (sh kas vastustaja loodab

enampakkumise korras saada paremat hinda kui 16.08.2018 esitatud hinnapakkumises).

12.4. Eeltoodud põhjustel leiab kohus, et vaidlusalune otsus nr 159 on formaalselt

õigusvastane (HMS § 54, § 56 lg-d 1-3).

13. Kohus võib erandlikel juhtudel haldusakti kontrollimisel arvestada haldusorgani poolt

kohtumenetluses esitatud kaalutlusi, kui kohus on veendunud, et haldusorgan lähtus nendest

kaalutlustest haldusakti andmisel. Sellisel juhul võib kohus HMS § 58 alusel jätta põhjendamata

haldusakti tühistamata. Tõendamiskoormus küsimuses, kas kohtumenetluses esitatud

põhjendus haldusakti andmisel tegelikult eksisteeris ja kas sellega arvestati, on haldusorganil.

13.1. Vastustaja esindaja põhjendas 15.10.2019 kohtuistungil kõnesoleva kinnisasja

võõrandamist enampakkumise korras järgnevalt: Pilpaküla puhul on tegemist piirkonnaga, mida

läbivad väga halvas seisukorras olevad teed ning mis on kohati ka ohtlikud, samuti puudub

selles piirkonnas suures osas veevärk ning seal on rohkesti väikeseid majakesi, mistõttu on seal

ka suurem tuleoht; tuhandetel inimestel, kellest igaühe personaalne huvi piirneb ainult oma

aiaga piiratud väikese maalapiga, ei ole võimekust koguda ressursse, et korrastada piirkonda

läbivaid teid või ehitada välja ühisveevärki ja -kanalisatsiooni, sh tuletõrvevee mahuteid või

toimivaid hüdrante; kümnetele ühistutele müües ei ole võimalik oodata olukorra paranemist;

kõnesolevat maad kasutavad (peamiselt) Maardu ja Tallinna linna, mitte Jõelähtme valla

elanikud.

13.2. Vastustaja pole kohtule esitanud tõendeid selle kohta, et Jõelähtme vald lähtus

15.10.2019 kohtuistungil esitatud kaalutlustest ka vaidlusaluse otsuse tegemisel. Sealjuures ei

nähtu ka kohtuistungil esitatust nõuetekohast kaalumist kaebaja 16.08.2018 esitatud pakkumuse

osas – kui kaebaja on leidnud koos teiste aiandusühistutega / mittetulundusühingutega üksmeele

vastustajale konkreetse hinnapakkumise tegemiseks, siis miks on vähetõenäoline, et

aiandusühistud ei võiks jõuda üksmeelele ka muudes kõnesoleva piirkonnaga seonduvates

küsimustes (nt ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni väljaehitamisel). Seda enam, kui vastustaja on

rõhutanud, et kinnisasja praegustel kasutajatel ei ole takistust enampakkumisel osalemiseks ja

seeläbi kinnistu omandamiseks. Sealjuures on 15.10.2019 kohtuistungil esitatud kaalutlused

erinevad võrreldes vaidlusaluses otsuses esitatud kaalutlusest, milliseks oli parima

müügipakkumise saamine.

13.3. Eespool toodut silmas pidades ei ole kohtule üheselt selge, millistest kaalutlustest

vastustaja tegelikult vaidlusaluse otsuse tegemisel lähtus ning seega ei saa kohtu hinnangul

vaidlusalust otsust põhjenduste puudumisele pidada erandkorras õiguspäraseks. Kohtu

hinnangul ei ole käesoleval juhul ilmselge, et vaidlusaluse otsuse tühistamise korral peaks

Jõelähtme vald asjaolusid nõuetekohaselt kaaludes samasisulise haldusakti uuesti välja andma.

Seega tühistab kohus Jõelähtme Vallavolikogu 13.12.2018 otsuse nr 159.

3-19-54

9(9)

14. HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna

kohus teeb otsuse kaebaja kasuks, tuleb menetluskulud jätta vastustaja kanda.

Kaebaja esitas kohtule 16.10.2019 taotluse menetluskulude hüvitamiseks summas 591 eurot, sh

esindajatasu 576 eurot (sisaldab käibemaksu) ja riigilõiv 15 eurot. Taotlusest nähtuvalt koosneb

esindajatasu järgmistest toimingutest: 02.10.2019 täiendavate seisukohtade ja taotluste

esitamine kohtule (90 min), ettevalmistus kohtuistungiks (90 minutit) ning kohtuistungil

osalemine (180 minutit). Taotluse kohaselt on esindajatasu tunnihinnaks 96 eurot koos

käibemaksuga.

HKMS § 109 lg 1 sätestab, et menetluskulude väljamõistmiseks esitatakse kohtule enne

kohtuvaidlusi menetluskulude nimekiri ja kuludokumendid. Kuludokumendid, mis seonduvad

osalemisega kohtuistungil, kus lõpetati asja arutamine, samuti selliste kulude nimekiri,

esitatakse kohtule hiljemalt kolme tööpäeva jooksul pärast istungi lõppu. Kuludokumentide ja

menetluskulude nimekirja esitamata jätmise korral menetluskulusid välja ei mõisteta.

Kuivõrd kaebaja esitas menetluskulude hüvitamise taotluse pärast 15.10.2019 toimunud

kohtuistungit, on kohtul võimalik vastustajalt välja mõista üksnes menetluskulud, mis

seonduvad kohtuistungil osalemisega. Seega mõistab kohus vastustajalt kaebaja kasuks välja

432 eurot (HKMS § 108 lg 1 ja § 109 lg 6). Vastustaja võimalikud menetluskulud jäävad tema

enda kanda (HKMS § 108 lg 1, § 109 lg 1).

(allkirjastatud digitaalselt)

Kaupo Kruusvee

Kohtunik