2-14-9988/271 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Viivi Tomson, Triin Uusen-Nacke, Üllar Roostoja

Otsuse tegemise aeg ja koht

13. september 2019, Tartu

Tsiviilasja number

2-14-9988

Tsiviilasi

Urmas Ufferti, Diana Laarmanni ja Roomet Soome hagi

Malle Tootsi vastu kaasomandi lõpetamiseks

Malle Tootsi vastuhagi Urmas Ufferti, Diana Laarmanni ja

Roomet Soome vastu kaasomandi lõpetamiseks

Tsiviilasja hind

apellatsioonikohtus

3500 eurot + 3500 eurot

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 29. märtsi 2019 otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Urmas Ufferti, Diana Laarmanni ja Roomet Soome

apellatsioonkaebus

Malle Tootsi vastuapellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Apellandid

(hagejad/vastuhagi

kostjad):

Urmas

Uffert

(ik: XXXXXXXXXXX),

Diana

Laarmann

(ik: XXXXXXXXXXX)

ja

Roomet

Soome

(ik: XXXXXXXXXXX), esindaja advokaat Tiia Tafenau

Vastuapellatsioonkaebuse esitaja (kostja/vastuhagi hageja):

Malle Toots (ik: XXXXXXXXXXX), esindaja advokaat Heiki

Kuningas

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tartu Maakohtu 29. märtsi 2019 otsus osas, millega maakohus jättis

rahuldamata Urmas Ufferti, Diana Laarmanni ja Roomet Soone hagi Malle Tootsi vastu

kaasomandi lõpetamiseks.

2. Teha tühistatud osas uus otsus, millega rahuldada Urmas Ufferti, Diana Laarmanni ja

Roomet Soone hagi Malle Tootsi vastu kaasomandi lõpetamiseks.

3. Lugeda kohtuotsuse resolutsioon tervikuna sõnastatuks järgmiselt:

3.1. Rahuldada Urmas Ufferti, Diana Laarmanni ja Roomet Soone hagi Malle Tootsi

vastu kaasomandi lõpetamiseks. Jätta rahuldamata Malle Tootsi hagi Urmas Ufferti,

Diana Laarmanni ja Roomet Soone vastu kaasomandi lõpetamiseks selliselt, et

kaasomandis olev kinnistu jagatakse reaalosadeks korteriomandite moodustamise teel.

3.2. Kohustada Malle Tootsi andma nõusolek kaasomandi lõpetamiseks Tartu linnas

XXXXXXX asuvale kinnistule (registriosa nr XXXXXXX) selliselt, et Malle Tootsi 5/28

suurune kaasomandi osa jääb Diana Laarmanni omandisse ning panna Diana

Laarmannile kohustus maksta Malle Tootsile kaasomandi osa kaotuse eest 30 540 eurot.

3.3. Kohustada Malle Tootsi andma nõusolek Tartu linnas XXXXXXX asuva kinnistu

(registriosa nr XXXXXXX ) 5/28 kaasomandi osa omandiõiguse üleandmiseks Diana

Laarmannile ning Tartu Maakohtu kinnistusosakonna Tartu linna jaoskonna

registriosakonna nr XXXXXXX II jaos omanikukande „Malle Toots (isikukood

XXXXXXXXXXX) 5/28 kaasomandist) kustutamiseks ning Diana Laarmanni

omanikukande muutmiseks ja uue kande tegemiseks, millega kantakse kinnisasja 23/84

kaasomandi osa omanikuna kinnistusraamatusse Diana Laarmann.

3.4. Kohtuotsus asendab otsuse p-des 3.2 ja 3.3 märgitud Malle Tootsi tahteavaldusi.

3.5. Lugeda tahteavaldused antuks alates Diana Laarmanni poolt hüvitise 30 540 euro

tasumisest Malle Tootsile.

3.6. Kohustada Malle Tootsi andma tema valduses oleva kinnistu (Tartu linn XXXXXXX

, registriosa XXXXXXX ) kaasomandi osa valdus üle Diana Laarmannile 30 päeva jooksul

arvates Diana Laarmanni kandmisest kinnistusraamatusse Malle Tootsile kuulunud

kaasomandi osa omanikuna. Valduse üleandmata jätmise korral tõsta Malle Toots koos

talle kuuluva varaga Tartu linnas XXXXXXX asuvalt kinnistult välja.

4. Jätta menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus poolte endi kanda.

5. Rahuldada Urmas Ufferti, Diana Laarmanni ja Roomet Soone apellatsioonkaebus ja

jätta Malle Tootsi apellatsioonkaebus rahuldamata.

6. Jätta rahuldamata Malle Tootsi taotlus uute tõendite asja juurde võtmiseks ning lugeda

Malle Tootsile tagastatuks 21.08.2019 esitatud tõendid kokku 19-l lehel (arhiiviteatis,

26.08.1911. a plaan, 1930. a ostu-müügileping, 25.11.2015. a notariaalne volikiri,

18.08.2014. a arhiiviteatis, 18.07.2014. a arhiiviteatis, 11.02.1998. a hagiavaldus, Tartu

Linnakohtu 09.03.1998. a määrus, Tartu Ringkonnakohtu 27.03.1998. a määrus,

09.04.1998. a hagiavaldus, Tartu Linnakohtu 20.10.1998. a määrus, Rahvusarhiivi

08.06.2010. a hindamisotsus, arhivaalide hävitamisakt).

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse

kättetoimetamisest.

Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel

kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva

sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus

mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1. Urmas Uffert ja Ene Uffert esitasid 05.03.2014 maakohtule Malle Tootsi (edaspidi kostja)

vastu hagi, milles palusid lõpetada Tartus XXXXXXX asuva kinnistu (registriosa

nr XXXXXXX ) kaasomandi selliselt, et kostja kaasomandiosa antakse Ene Ufferti omandisse,

pannes Ene Uffertile kohustuse hüvitada kostjale tema kaasomandiosa väärtus rahas. Hagejad

palusid tuvastada ka kostja kohustused kinnistusraamatu kannete tegemiseks vajalike

tahteavalduste andmiseks ning valduse üleandmiseks, valduse üleandmata jätmise korral tõsta

kostja koos talle kuuluva varaga kinnistult välja.

Kostja esitas 19.06.2014 maakohtule vastuhagi, milles palus tuvastada Arseni Ufferti

pärimisõiguse puudumine Alma Ufferti pärandvara suhtes, tuvastada 28.04.1994 kinkelepingu

tühisus osas, millega Arseni Uffert kinkis Urmas Uffertile oma mõttelise osa, tuvastada

XXXXXXX kinnistust kostja mõttelise osa suurus 20/84, Mati Ufferti mõttelise osa suurus

5/84, Taivo Ufferti mõttelise osa suurus 5/84, Urmas Ufferti mõttelise osa suurus 36/84 ja Ene

Ufferti mõttelise osa suurus 18/84 ning kanda nimetatud isikud kinnistusraamatu II jakku

omanikena vastavalt märgitud osade suurusele.

11.08.2014 esitas kostja maakohtule vastuhagi, milles palus lõpetada kaasomand kinnistu

reaalosadeks jagamisega korteriomandite moodustamise teel.

Tartu Maakohus jättis 25.02.2015 otsusega kostja vastuhagi rahuldamata ning rahuldas Urmas

Ufferti ja Ene Ufferti hagi kaasomandi lõpetamiseks.

Tartu Ringkonnakohus tühistas 12.06.2015 otsusega maakohtu 25.02.2015 otsuse osas, millega

maakohus rahuldas Urmas Ufferti ja Ene Ufferti hagi kaasomandi lõpetamiseks ning jättis

rahuldamata kostja vastuhagi kaasomandi lõpetamiseks, ning saatis asja tühistatud osas Tartu

Maakohtule uueks läbivaatamiseks. Osas, millega maakohus jättis rahuldamata kostja vastuhagi

Urmas Ufferti ja Ene Ufferti vastu pärimisõiguse puudumise tuvastamiseks, kinkelepingu

osalise tühisuse tuvastamiseks ja kinnistusraamatu kande muutmiseks, jäeti maakohtu otsus

muutmata ringkonnakohtu otsuses märgitud põhjendustel.

2. Asja uuel läbivaatamisel kaasati maakohtu 03.10.2018 määrusega menetlusse

hagejatena/vastuhagi kostjatena surnud Ene Ufferti pärijad Diana Laarmann ja Roomet Soome.

XXXXXXX kinnistust kuulub Urmas Uffertile 53/84, Malle Tootsile 5/28, Diana

Laarmannile 8/84 ja Roomet Soomele 8/84 kaasomandist.

Kinnistul asuvad 1930-ndatel ehitatud kahekorruseline elamu ja kõrvalhoone. Kaasomandi

kasutuskord on kujunenud välja selliselt, et Urmas Ufferti kasutuses on põhikorruse esik-

trepihall, elutuba, köök, veranda, trepikoda, majandusruum, san.ruum, katusekorruse kolm tuba

ja trepihall ning kõrvalhoone. Kostja kasutuses on põhikorruse esik (sh on esiku osas kaks

sahvrit ja kuivkäimla), köök ja kaks tuba ning õuealal puukuur. Kaasomanikel on nende

kasutuses olevatesse ruumidesse eraldi sissepääsud.

Urmas Uffert, Diana Laarmann ja Roomet Soome (hagejad) esitasid 17.01.2019 hagi

täpsustuse, milles palusid lõpetada kaasomandi selliselt, et kostja kaasomandiosa omandaks

Diana Laarmann, kes maksaks kostjale hüvitise, mis vastab kostja osa turuväärtusele. Hagejad

palusid asendada kaasomandi lõpetamiseks vajalikud kostja tahteavaldused kohtuotsusega.

Samuti palusid hagejad määrata kohtuotsuse täitmise korra ja viisina kindlaks, et kostja on

kohustatud enda valduses oleva kinnistuosa vabastama 30 päeva jooksul alates Diana

Laarmanni kandmisest kinnistusraamatusse vastava kaasomandiosa omanikuna ning valduse

üleandmata jätmise korral tõsta kostja koos talle kuuluva varaga kinnistult välja. Alternatiivselt

palusid hagejad lõpetada kaasomand kinnistu müügiga avalikul enampakkumisel.

Hagejad olid seisukohal, et poolte halbade suhete tõttu ei ole võimalik jätkata kinnistu ühise

kasutamise ja majandamisega. Kaasomandi lõpetamine ükskõik kummal hagejate taotletud

viisil ei kahjusta kostja huvisid. Kostja saaks oma kaasomandiosa eest õiglase hüvitise, mis

vastab tema osa harilikule väärtusele. Hüvitis võimaldab kostjal soetada uue eluaseme. Kostjal

puudub alus eelduseks, et hüvitise eest peaks tal olema võimalik soetada sama suur elamispind,

kui praegu tema kasutuses on, kuivõrd kostja kasutab elamus oma kaasomandiosast oluliselt

suuremat osa. Urmas Ufferti side elamuga on kostjaga vähemalt samaväärne, kuna tegemist on

tema sünnikoduga ning ta on elanud elamus kauem kui kostja. Urmas Uffert ja Ene Uffert on

panustanud elamu säilimisse ja parendamisse ning kinnistu korrashoidu oma tööd ja rahalisi

vahendeid oluliselt rohkem kui kostja. Nad on aastatel 1994–2014 renoveerinud elamu katuse,

esiku, parandanud elamu soojustust ja välisvooderduse, tellides vajalikud projektid ja tööd enda

kulul. Kostja on avaldanud, et tööd ei olnud vajalikud ja tehti ebaseaduslikult. Samas ei ole

kostja viimase kahekümne aasta jooksul ette võtnud ühtegi maja seisukorda parandavat tööd.

Kaasomandi lõpetamine kostja taotletud viisil oleks hagejate suhtes ebaõiglane. See ei lõpeta

konflikte kinnistu korrashoiu küsimustes, vaid muudab nende lahendamise veelgi

keerulisemaks. Korteriomandite reaalosade suuruse määramisel tuleb lähtuda kaasomanikele

kuuluvate kaasomandiosade suurusest. Kostja omandaks hagejate arvelt suurema

korteriomandi, kui seda võimaldaks tema kaasomandiosa suurus, ning kohus peaks muutma ka

hagejate omavahelisi varalisi suhteid, milleks puudub õiguslik alus. Kostja huvid oleksid

põhjendamatult eelistatud ka seetõttu, et korteriomanditest üks jääks kostja ainuomandisse,

teine aga hagejate kaasomandisse, mida kolmel leibkonnal ei ole võimalik ühiselt kasutada ja

mille jagamine erinevateks korteriomanditeks on ehitustehniliselt võimatu.

3. Kostja palus jätta hagejate hagi rahuldamata ja rahuldada vastuhagi ning lõpetada kaasomand

selle reaalosadeks jagamisega korteriomandite moodustamise teel. Jagada XXXXXXX

katastriüksus koos sellel paikneva elamuga kaheks korteriomandiks, millest üks jääb kostja

omandisse ja teine hagejate kaasomandisse võrdsetes osades (kostja mõtteline osa 25/100 ja

reaalosa 46 m², hagejate mõtteline osa 75/100 ja reaalosa 135,3 m²). Asendada vajalikud

hagejate tahteavaldused kohtuotsusega.

Kostja väidete kohaselt ei ole hagejate nõue kooskõlas hea usu põhimõttega ja sellega seoses

saaksid oluliselt kahjustada kostja huvid. Kostja on eakas, elanud XXXXXXX majas suurema

osa elust. Pakutav hüvitis ei võimalda omandada isegi ühetoalist korterit. Kostja ei ole

takistanud kinnistu korrashoidu ning on oma töö ja rahaliste vahenditega osalenud elamu

remontimisel. Hageja ja kostja on kinnitanud, et nad ei puutu omavahel kokku ja ei sega

üksteist.

MAAKOHTU LAHEND

4. Tartu Maakohus jättis 29. märtsi 2019 otsusega nii hagi kui ka vastuhagi kaasomandi

lõpetamiseks rahuldamata ning menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.

Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt on Urmas Uffert ja Malle Toots kasutanud kinnistut

aastakümneid alalise eluasemena suulise kasutuskorra alusel ning nii Urmas Ufferti kui ka

Malle Tootsi emotsionaalne seotus kinnistuga ei ole kahtluse all.

Kohus leidis, et korteriomanditeks jagamine ei ole kõigi kaasomanike huvidest lähtudes parim

lahendus. Korteriomanditeks jagamisel tuleb arvesse võtta kaasomandi mõttelisi osasid.

Eksperthinnangu kohaselt on elamu suletud netopind 183 m2, millest korter 1 (46 m2) on kostja

kasutuses ja korter 2 (135,3 m2) Urmas Ufferti kasutuses. Arvestades kostja kaasomandiosa

suurust, on tal õigus kasutada elamust 32,8 m2, seega suureneks kostja kaasomandiosa hagejate

arvel ning moodustaks kogu elamust ¼. Vähetähtis ei ole ka hagejate õiguste riive selles osas,

et korter 1 jääks kostja ainuomandisse ja kostja korteri arvelt vähendatud kaasomandiosadena

jääks korter 2 hagejate kaasomandisse. Kinnistu kui terviku väärtuseks on hinnatud

171 000 eurot. Sellest tulenevalt tuleks kostjal hagejatele hüvitada kaasomandi kaotuse eest

12 449 eurot. Kostja majanduslik seis välistab hüvitise maksmise. Hüvitise väljamõistmine

võib tuua kostjale kaasa raskeid tagajärgi, kuna kohtulahendi täitmisel võib kostja jääda oma

kaasomandist ilma. Kuna poolte vahel ei ole heanaaberlikke suhteid, siis kaasomandi

lõpetamine korteriomanditeks jagamisega ei too õigusrahu. Kuna moodustuks kaks

korteriomandit, raskendaks majandamine läbi korteriühistu olukorda veelgi. Seega kaasomandi

lõpetamine korteriomanditeks jagamisel kahjustaks hagejate huve ning takistaks hagejatel kui

suurema osa omanikel teha vajalikke toiminguid elamu korrastamiseks ja säilitamiseks.

Kaasomandi lõpetamine hagejate nõutud viisidel on kostja suhtes äärmiselt ebaõiglane.

Aastakümneid kestnud elukohast väljakolimine on kõrges eas ja oluliselt vähenenud

kohanemisvõimega kostjale suur elumuutus. Diana Laarmannil ei ole elamuga mingit seost.

Urmas Uffert on avaldanud, et tema huvi on olukord lahendada ükskõik kuidas, kasvõi kogu

maja müügiga. Seetõttu hagejate omandiõigusest tulenev nõue kaasomandi lõpetamiseks ei saa

olla sedavõrd kaitstud, et tagajärjeks oleks kostja eluaseme kaotus. Makstav hüvitis ei

kompenseeri selliseid elu muutvaid tagajärgi, mis võivad mõjutada kostja füüsilist ja vaimset

tervist. Tulenevalt eksperthinnangust oleks kostjale makstav hüvitis 30 540 eurot.

Kinnisvaraportaali City24.ee andmetel ei ole 30 000 euroga võimalik soetada Tartusse korterit.

Väljaspool Tartut puudub kostjal sotsiaalne tugivõrgustik ning arvestades kostja iga ja sellest

tulenevat vajadust arstiabi järgi, siis selline elukoha muutus tooks kostjale kaasa raskeid

tagajärgi. Arvestades Urmas Ufferti ja Malle Tootsi perekondlikke suhteid (nad on õde ja vend,

neil on ühine isa), on hagejate nõue pahatahtlik ja ei ole kooskõlas heade kommetega.

Kuna kaasomandi lõpetamine nii hagis kui ka vastuhagis nõutud viisidel on ebaõiglane ning

viib ebamõistlike tagajärgede ja ebaõigluseni, tuleb kaasomand jätta lõpetamata. Kostja huvi

eluaseme säilitamiseks kaasomanikuna kaalub üles hagejate huvi kaasomandi lõpetamiseks,

arvestades, et hagi ajendiks on kaasomanike halvad suhted. Sügavatele lahkhelidele vaatamata

on pooled aastakümneid suutnud elamut sihtotstarbeliselt kasutada.

Kohus näeb ühe võimaliku lahendusena hagejate poolt enda kaasomandi mõtteliste osade

võõrandamist. Samuti on hagejad teinud ettepanku, et kostja loovutaks tasu eest oma omandi

hagejatele, saades eluaegse elamise õiguse. Kohus peab võimalikuks selles osas kohtuvälise

kokkuleppe saavutamist, vajadusel pidades vahendajate kaudu täiendavalt läbirääkimisi.

Kohus jättis menetluskulud tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 162 lg 4 alusel poolte

endi kanda, leides, et menetluskulude väljamõistmine ühelt või teiselt poolelt on ebaõiglane.

ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

5. Urmas Uffert, Diana Laarmann ja Roomet Soome esitasid apellatsioonkaebuse, milles

taotlevad Tartu Maakohtu 29. märtsi 2019 otsuse tühistamist osaliselt, s.o osas, millega jäeti

rahuldamata Urmas Ufferti, Diana Laarmanni ja Roomet Soome hagi Malle Tootsi vastu

kaasomandi lõpetamiseks ning menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. Hagejad taotlesid

teha tühistatud osas uus otsus, millega lõpetada kaasomand XXXXXXX kinnistule

alljärgnevalt: kohustada Malle Tootsi andma nõusolek kaasomandi lõpetamiseks kinnistule

selliselt, et Malle Tootsi 5/28 suurune kaasomandiosa jääb Diana Laarmanni omandisse, pannes

Diana Laarmannile kohustuse maksta Malle Tootsile kaasomandiosa eest 23 214 eurot.

Kohustada Malle Tootsi andma nõusolek kinnistu 5/28 mõttelise osa omandiõiguse

üleandmiseks Diana Laarmannile ning vastavate kinnistusraamatu kannete tegemiseks. Lugeda

tahteavaldused antuks alates Diana Laarmanni poolt hüvitise 23 214 eurot tasumisest Malle

Tootsile. Asendada eelnimetatud Malle Tootsi tahtevaldused kohtuotsusega. Samuti kohustada

Malle Tootsi andma tema valduses oleva kaasomandiosa valdus üle Diana Laarmannile 30

päeva

jooksul

arvates

Diana

Laarmanni

kandmisest

kinnistusraamatusse

vastava

kaasomandiosa omanikuna. Valduse üleandmata jätmise korral tõsta Malle Toots koos talle

kuuluva varaga kinnistult välja.

Altenatiivselt lõpetada kaasomand kinnistule järgnevalt: kinnistu müüakse täitemenetluse

seadustikus sätestatud korras läbiviidaval avalikul enampakkumisel; kinnistu müügist saadud

summade arvelt tasutakse esmalt enampakkumise läbiviimisega seotud kulutused ning järele

jääv summa jagatakse kaasomanike vahel selliselt, et Malle Toots saab rahast 5/28, Urmas

Uffert 53/84, Diana Laarmann 8/84 ja Roomet Soome 8/84.

Menetluskulud paluvad apellandid jätta Malle Tootsi kanda.

Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt:

1) kohaldas maakohus valesti asjaõigusseaduse (AÕS) § 76 lg-t 1 ja § 77 lg-t 2. AÕS § 77 lg 2

ei anna kohtule võimalust jätta kaasomand lõpetamata, kui mõlemad pooled on kaasomandi

lõpetamist taotlenud. Riigikohus on selgitanud (3-2-1-39-17, p 10), et kohus ei saa juhul, kui

kasvõi alternatiivselt on taotletud kõiki kaasomandi lõpetamise viise, mis asjaolusid arvestades

võiksid kõne alla tulla, jätta kaasomandit lõpetamata, vaid peab valima viisi, mis vastab kõige

paremini kaasomanike huvidele. Hagis ja vastuhagis taotletud kaasomandi lõpetamise viisid

katavad kõik AÕS § 77 lg-s 2 loetletud kaasomandi lõpetamise viisid;

2) nõustuvad hagejad kohtu järeldusega, et kaasomandi lõpetamine reaalosadeks jagamisega

korteriomandite moodustamise teel ei ole kaasomanike huvides, kuna sellega kaasneks hagejate

õiguste ja kaasomandiosa riive ning see ei tooks õigusrahu, sest korteriühistu kaudu

majandamine raskendaks kinnistu majandamist veelgi. Kostja omandaks korteriomandina

suurema osas kinnistust, kui talle kaasomandina kuulub, ning seetõttu esitaksid hagejad kostja

vastu nõude kaasomandiosade kaotuse eest hüvitise saamiseks AÕS § 77 lg 3 alusel;

3) ei ole kaasomandi lõpetamine hagejate taotletud viisidel kostja suhtes äärmiselt ebaõiglane.

Sellist laadi ebaõiglust, kus üks kaasomanik kaotab õiguse eluruumile, kompenseerib

kaasomandiosa väärtusele vastav hüvitis. Kostja on menetluses aktiivselt osalenud, mis näitab,

et tal on piisavalt toimekust oma elu korraldamiseks. Väljavõtted kinnisvaraportaalist KV.ee

tõendavad, et hüvitise eest on võimalik soetada Tartus uus eluase. Seadusandja ei ole

kehtestanud tingimusi, mis välistaks kaasomandi lõpetamise kaasomaniku isikust tingitud

asjaolude tõttu. Seetõttu ei ole põhjendatud vanusest lähtudes kostja huvidele suurema kaitse

andmine. Ebaõige on kohtu järeldus, et kostja käitumine on tingitud hirmust elukoha kaotuse

eest. Kostja käitumine on kantud soovist saavutada kinnistule suuremad õigused, kui tal

kinnistusraamatust nähtuvalt on. Eeltoodust tulenevalt ei saa kaasomandi lõpetamise nõuet

lugeda pahatahtlikuks ja heade kommetega vastuolus olevaks seetõttu, et pooled on sugulased;

4) ei ole asjakohased kohtu selgitused, kuidas pooled saaksid olukorda lahendada ilma

kaasomandit lõpetamata. Pakutud lahendused ei tulene AÕS § 76 lg-st 1 ja § 77 lg-st 2.

Kasutuskorra puudumise tõttu ei saaks hagejad kaasomandiosade müügil oma osade eest õiglast

hinda ning on tõenäoline, et kostja ja uue omaniku vahel tekivad kinnistu kasutamisel lahkhelid,

kuna kostja kasutab suuremat pinda, kui tal oleks õigus vastavalt kaasomandiosa suurusele;

5) on hagejate suhtes ebaõiglane jätta kõik menetluskulud poolte endi kanda. Maakohtu

25.02.2015 otsus on jõustunud osas, millega kohus jättis rahuldamata kostja vastuhagi Urmas

Ufferti ja Ene Ufferti vastu pärimisõiguse puudumise tuvastamiseks, kinkelepingu osalise

tühisuse tuvastamiseks ja kinnistusraamatu kande muutmiseks. Kohus oleks pidanud varasemas

menetluses kantud menetluskulud jaotama TsMS § 163 lg 1 alusel võrdeliselt hagi ja

apellatsioonkaebuse rahuldamise ulatusega. Hagejad paluvad kaaluda hagejate asja uuel

läbivaatamisel kantud menetluskulude jätmist kostja kanda TsMS § 169 lg 3 alusel osas, milles

hagejate kulud olid seotud kostja põhjendamatute taotluste ja tõendite esitamisega.

6. Malle

Toots

esitas

apellatsioonkaebuse

(mida

ringkonnakohus

käsitleb

vastuapellatsioonkaebusena), milles palub Tartu Maakohtu 29. märtsi 2019 otsuse tühistada ja

saata asja uueks menetlemiseks maakohtule, tuvastada omandiosade suurused XXXXXXX

kinnistul kõikide Malle Tootsi esitatud omandiõigust tõendavate dokumentide alusel ning teha

muudatused kinnistusraamatus vastavalt tuvastatud omandiosade suurustele.

Kaebuse põhjenduste kohaselt kahjustab kohtuotsus kostja põhiseaduslikku omandi- ja

pärimisõigust. Kostja on õigustatud subjekt oma ema Alma Ufferti ja vanaisa Mihkel Tamme

XXXXXXX kinnistu osas. Maakohus ei ole viinud kohtumenetlust läbi menetluskorra kohaselt,

on lükanud tagasi kostja taotlusi ning jätnud omandi- ja pärimisõiguslikud dokumendid

menetlemata. Sellega on kohtutoimiku sisu viidud tegelikkusele mittevastavaks. Kohus on

jätnud arvesse võtmata Arseni Ufferti 02.12.1957 pärandist loobumise avalduse, kuigi selle

mittekehtivaks tunnistamiseks puudub alus. Kohus jättis ebaõigesti rahuldamata kostja

taotlused

Tartu

Linnavalitsuse

03.06.1999

korralduse

nr 1703

tühistamiseks

ja

seadusevastaseks tunnistamiseks. Korralduse alusel on XXXXXXX õigusvastaselt

võõrandatud maa seadusevastaselt tagastatud Urmas Uffertile. Urmas Uffert ei ole Mihkel

Tamme pärija ega õigustatud subjekt. Ka on valesti maa tagastamine vastavalt hooneregistri

andmetele, kuna need ei vasta tegelikkusele ega lange kokku ÕVVTK Tartu linnakomisjoni

otsusega maa õigustatud subjektidele tagastamise osas. Linnavalitsuse korralduse

seadusevastasusest ja oma õiguste rikkumisest sai kostja teada seoses kaasomandi lõpetamise

hagiga 2014. aastal. Siis sai kostja enda valdusesse maa nõudeõiguse loovutuse avaldused, mis

ei vasta kehtinud maareformi seaduse § 19 lg-le 3, kuivõrd sugulus maa endise omaniku Mihkel

Tammega puudub.

7. Malle Toots vaidleb hagejate apellatsioonkaebusele vastu ning taotleb selle rahuldamata ja

maakohtu otsuse muutmata jätmist.

Vastuväidete kohaselt:

1) ei tule kaasomandi lõpetamise nõuet igal juhul rahuldada. Riigikohus on leidnud, et kohus

võib jätta kaasomandi lõpetamata põhjusel, et pakutud viis ei ole õiglane. Maakohus leidis

õigesti, et makstav hüvitis ei kompenseeri kostjale tekkivaid elumuutvaid tagajärgi;

2) ei takista asjaolu, et kostja kasutusse jääks suurem osa elamust kui selleks õigus on ja et

kostjal tuleks tasuda hagejatele hüvitist, korteriomandite seadmist. Seadus reguleerib piisavalt

korteriomanike suhteid. Asjas pole esile toodud probleeme, mida poleks kinnistu haldamisel

saadud lahendada. Kostja on oma töö ja rahaliste vahenditega osalenud elamu remontimisel ja

parendamisel ning ei ole takistanud Urmas Uffertil remondi tegemist. Kostja vastuseis

kapitaalremondile oli õigustatud, sest tegemist oli töödega, mida ehitusluba ette ei näinud.

Kinnistu haldamist ei takista see, et kostjal on oma seisukoht kaasomandi tekkimise kohta.

Pooled pole omavahel suhelnud ega tülitsenud;

3) palub kostja koos apellatsioonkaebusega lahendada ka vastuhagi, kuna tulenevalt Riigikohtu

seisukohast tsiviilasjas nr 2-16-8552 ei pea kostja esitama selleks vastuapellatsioonkaebust.

8. Urmas Uffert, Diana Laarmann ja Roomet Soome vaidlevad kostja kaebusele vastu ning

taotlevad selle läbivaatamata ja menetluskulude kostja kanda jätmist.

Vastuväidete kohaselt:

1) on ringkonnakohus võtnud kostja kaebuse menetlusse ebaõigesti. Asjaolude kohta, mille

tuvastamata jätmist kostja kohtule ette heidab, on olemas jõustunud kohtulahend;

2) sai maakohus ringkonnakohtu 12.06.2015 otsusest tulenevalt tsiviilasja uuesti läbi vaadata

üksnes osas, mis puudutas kaasomandi lõpetamiseks esitatud hagi ja vastuhagi. Kohus ei ole

rikkunud menetlusnorme. Kostja esitas korduvalt dokumente, mis puudutasid elamu pärimist

ja maa tagastamist, ning mis olid juba asja juurde võetud. Samuti esitas kostja korduvalt taotlusi

nende nõuete läbivaatamiseks, mille osas oli jõustunud ringkonnakohtu 12.06.2015 otsus;

3) ei saa ringkonnakohus juhul, kui asjakohast vastuapellatsioonkaebust ei ole esitatud, koos

apellatsioonkaebusega lahendada vastuhagi. Kaasomandi lõpetamise vaidluses ei saa vastuhagi

käsitada tingimusliku vastuhagina, vaid tegemist on sisult alternatiivsete nõuetega. Vastuhagi

jäeti rahuldamata seetõttu, et kohus leidis, et kaasomandi lõpetamine kinnistu

korteriomanditeks jagamise teel on ebaõiglane ja viib ebamõistlike tagajärgedeni.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

9. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu vaidlustatud otsus tuleb tühistada osas, millega

maakohus jättis rahuldamata Urmas Ufferit, Diana Laarmanni ja Roomet Soone hagi Malle

Tootsi vastu kaasomandi lõpetamiseks (maakohtu otsuse resolutsiooni p 1).

Ringkonnakohus teeb tühistatud osas uue otsuse, millega rahuldab Urmas Ufferti, Diana

Laarmanni ja Roomet Soone hagi Malle Tootsi vastu kaasomandi lõpetamiseks ning lõpetab

kaasomandi selliselt, et Malle Toots on kohustatud andma nõusoleku kaasomandis oleva

kinnistu 5/28 suuruse kaasomandi osa jätmiseks Diana Laarmanni omandisse ja Diana

Laarmann on kohustatud maksma Malle Tootsile kaasomandi osa kaotuse eest 30 540 krooni.

Ühtlasi tuleb kohustada Malle Tootsi andma nõusolekud kinnistusraamatus vastavate kannete

tegemiseks.

Maakohus jättis Malle Tootsi hagi kaasomandi lõpetamiseks rahuldamata (maakohtu otsuse

resolutsiooni p 2).

Maakohtu otsust tuleb nimetatud osas täpsustada ning lugeda, et Malle Tootsi vastuhagi

kaasomandi lõpetamiseks selliselt, et kaasomandis olev kinnistu jagatakse reaalosadeks

korteriomandite moodustamise teel, tuleb jätta rahuldamata.

Maakohtu otsus, millega jäeti menetluskulud menetlusosaliste endi kanda, tuleb jätta muutmata.

Apellatsioonkaebus tuleb rahuldada ja vastuapellatsioonkaebus jätta rahuldamata.

10. Asja materjalidest nähtuvalt soovisid U. Uffert, D. Laarmann ja R. Soone (edaspidi hagejad)

hagis lõpetada kaasomand selliselt, et M. Tootsile (edaspidi kostja) kuuluv kaasomandi osa

antakse D. Laarmanni omandisse, pannes D. Laarmannile kohustuse maksta M. Tootsile

kaasomandi osa kaotuse eest 30 540 eurot või alternatiivselt selliselt, et kaasomandis olev

kinnistu müüakse avalikul enampakkumisel ja saadud raha jagatakse kaasomanike vahel

vastavalt kaasomandi osa suurusele. M. Toots soovis vastuhagis lõpetada kaasomand selliselt,

et kinnistu jagatakse reaalosadeks korteriomandite moodustamise teel.

Maakohus jättis kaasomandi lõpetamata ning hagi ja vastuhagi rahuldamata. Maakohus

põhjendas hagi ja vastuhagi rahuldamata jätmist sellega, et kaasomandi lõpetamine on

ebaõiglane ja viib ebamõistlike tagajärgedeni. Kostja huvi eluaseme säilitamiseks

kaasomanikuna kaalub üle hagejate huvid. Vaatamata kaasomanike vahelistele sügavatele

lahkhelidele on kaasomanikud suutnud siiski kinnistut sihtotstarbeliselt kasutada. Maakohus

pidas võimalikuks lahenduseks seda, et hagejad võõrandaksid kohtuväliselt nendele kuuluvad

kinnistu osad.

Ringkonnakohus maakohtu seisukohaga kaasomandi lõpetamata jätmise kohta ei nõustu.

11. AÕS § 76 lg 1 järgi on kaasomanikul õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist.

Nimetatud sättest tuleneb, et kaasomanik ei pea kaasomandi lõpetamist põhjendama ning

kaasomandi lõpetamata jätmine ei ole üldjuhul lubatud.

Riigikohus on mitmes lahendis asunud seisukohale (näiteks 10.04.2019 otsus tsiviilasjas

nr 2-17-9749, p 11; 10.05.2017 tsiviilasjas nr 3-2-1-39-17, p 10), et kui kasvõi alternatiivselt

on taotletud kõiki kaasomandi lõpetamise viise, mis asjaolusid arvestades võiksid kõne alla

tulle, ei saa kohus jätta kaasomandit lõpetamata, vaid peab valima viisi, mis vastab kõige

paremini kaasomanike huvidele.

Õige on hagejate seisukoht apellatsioonkaebuses, et kuna hagis ja vastuhagis esitatud

kaasomandi lõpetamise viisid katavad sisuliselt kõik AÕS § 77 lg-s 2 loetletud võimalikud

kaasomandi lõpetamise viisid (kaasomanikevaheline enampakkumine ei saa tsiviilasja

materjale arvestades kõne alla tulla), siis oleks maakohus pidanud kaasomandi lõpetama ja

valima viisi, mis vastab kõige paremini kaasomanike huvidele.

Maakohtu seisukoht, et kaasomandi lõpetamine on M. Tootsi suhtes ebaõiglane, kuna see toob

kaasa M. Tootsile eluaseme kaotuse, ei ole õige. Kaasomandi lõpetamise tulemusena hageja

pakutud viisil saab M. Toots kaasomandi osa kaotuse eest 30 540 eurot ning hagejad on

tõendanud väljavõtetega kinnisvaraportaalidest, et 30 540 euroga on võimalik Tartu linnas osta

kaasomandi osa suurusele vastav elamispind. Maakohtu vastupidine seisukoht ei tugine esitatud

tõenditel. Seetõttu ei ole asjakohane maakohtu põhjendus, et kostja peab hagi rahuldamise

korral kolima väljaspoole Tartu linna, mis toob kostjale kaasa raskeid tagajärgi.

Ringkonnakohus märgib siinkohal, et 10.04.2019 otsuses tsiviilasjas nr 2-17-9749 asus

Riigikohus seisukohale, et kuigi kaasomanikule võib kaasomandi lõpetamise tagajärjel olla

emotsionaalselt koormav oma pikaaegsest kodust lahkuda, ei anna selline asjaolu alust jätta

kaasomandit lõpetamata. Seetõttu ei saa ka väita, et kaasomandi lõpetamine antud juhul oleks

vastuolus TsÜS §-s 138 sätestatud hea usu põhimõttega.

Maakohtu selgitus, mille kohaselt võiksid hagejad enda kaasomandi osa kohtuväliselt

võõrandada ja selliselt vaidluse lahendada kokkuleppel lahendada, ei ole asjakohane.

Ülaltoodut arvestades on ringkonnakohus seisukohal, et kaasomandi lõpetamise nõue tuleb

rahuldada ning selle osas on hagi ja vastuhagi põhjendatud.

12. Nagu ringkonnakohus eelnevalt märkis, tuleb kaasomandi lõpetamisel valida viis, mis

vastab kõige paremini kaasomanike huvidele.

Maakohus on küll nimetatud põhimõttele viidanud, kuid ei ole piisavalt põhjendanud, miks

hageja pakutud kaasomandi lõpetamise viis, s.o anda M. Tootsile kuuluv kaasomandi osa

D. Laarmannile ja panna D. Laarmannile kohustus maksta M. Tootsile kaasomandi osa kaotuse

eest õiglane rahaline hüvitis, ei vasta kõige paremini kaasomanike huvidele.

Maakohtu ainuke põhjendus, et 30 000 euroga ei ole Tartu linnas võimalik osta korterit, ei ole

kooskõlas esitatud tõenditega. Hagejad on esitanud 31.07.2017 menetlusdokumendiga

väljatrükki kinnisvaraportaali City24.ee müügikuulutustest (IV kd, tl 69-71), millest nähtuvalt

on D. Laarmanni poolt M. Tootsile makstava 30 540 euro eest võimalik osta Tartu linnas

korter. Asja materjalidest nähtuvalt M. Toots hagejate nimetatud tõendit ei vaidlustanud. Juhul,

kui maakohtul tekkis kahtlus hagejate esitatud tõendi usaldusväärsuses, oli maakohtul võimalik

teha hagejatele ettepanek täiendavate tõendite esitamiseks. Seetõttu rahuldab ringkonnakohus

TsMS § 652 lg 3 p 1 alusel hagejate taotluse ning võtab asja materjalide juurde koos

apellatsioonkaebusega esitatud väljavõtte kinnisvaraportaalist KV.ee (V kd, tl 135-136), mis

samuti tõendab, et 30 540 euro eest on võimalik osta Tartu linnas korter.

Pooltel puudub vaidlus, et vaidlusaluse kinnistu turuväärtus on eksperthinnangu kohaselt

171 000 eurot (IV kd, tl 91). Kinnistusraamatu väljavõttega on kooskõlas hagejate seisukoht, et

M. Tootsile kuulub kinnistust 5/28 suurune kaasomandi osa, s.o 17,86%. M. Toots ei ole

vastupidist tõendanud. Nimetatud tõenditest tuleneb, et M. Tootsi kaasomandi osa turuväärtus

on 30 540 eurot (17,86% 171 000-st). Maakohtu 24.01.2019 istungil (V kd, tl 47) on hagejad

täpsustanud, et M. Tootsi kaasomandiosa väärtuseks on ca 30 535 eurot. Seetõttu ei ole õige

hagejate seisukoht apellatsioonkaebuses, mille kohaselt oleks M. Tootsile makstava hüvitise

suuruseks 23 214 eurot (s.o summa, mis on märgitud esialgses 05.03.2014 esitatud

hagiavalduses).

Ringkonnakohus leiab, et kaasomandi tuleb lõpetada selliselt, et M. Tootsi kaasomandi osa

tuleb anda D. Laarmanni omandisse ning panna D. Laarmannile kohustus maksta M. Tootsile

rahaline hüvitis kaasomandi osa kaotuse eest 30 540 eurot. Selline kaasomandi lõpetamise viis

vastab kõige paremini kaasomanike huvidele.

TsMS § 442 lg 5 teise lause järgi peab kohtuotsuse resolutsioonist selguma, milliseid hagejate

tahteavaldusi kohtuotsus asendab.

Kaasomandi lõpetamine kohtus on materiaalõiguslikult TsMS § 68 lg 5 alusel kaasomanike

kokkuleppe sõlmimise tahteavalduste asendamine ning seega asendab kohtuotsus, millega

kaasomand lõpetatakse, kaasomanike kokkulepet kaasomandi lõpetamise kohta. Kuivõrd

omand tekkib kinnistusraamatu kande tegemisega, asendab kohtuotsus M. Tootsi nõusolekut

omanikukande muutmiseks.

Lisaks taotlesid hagejad ka seda, et 30 päeva jooksul arvates D. Laarmanni kandmisest

kinnistusraamatusse M. Tootsile kuulunud kaasomandi osa omanikuna on M. Toots kohustatud

tema valduses oleva kaasomandi osa üle andma. Nimetatud asjaolule ei ole M. Toots

vastuväiteid esitanud. Seetõttu tuleb kohustada M. Tootsi andma 30 päeva jooksul arvates

kinnistusraamatusse kande tegemisest tema kasutuses olev kaasomandi osa D. Laarmannile

üle ning sellest keeldumise korral tõstetakse M. Toots koos talle kuuluva varaga vaidlusaluselt

kinnistult välja.

13. Kuigi TsMS § 442 lg 8 viimase lause kohaselt ei pea alternatiivse nõude rahuldamisel teise

alternatiivse nõude rahuldamata jätmist põhjendama, ei oleks kaasomandi lõpetamise kinnistu

müümisega avalikul enampakkumisel põhjendatud. Praegusel juhul on pooled nõustunud

kinnistu turuväärtusega 171 000 eurot ning kinnistu müügi korral avalikul enampakkumisel ei

tarvitse saada müügist samaväärset hinda. Samas nähtub asja materjalidest, et kõik

kaasomanikud ei taha tervet kinnistut endale, mis oleks üheks argumendiks kinnistu müümisel

avalikul enampakkumisel.

Maakohus on vaidlustatud otsuse p-des 23-30 käsitlenud M. Tootsi vastuhagis pakutud

kaasomandi lõpetamise viisi, s.o kinnistu reaalosadeks jagamist korteriomandite moodustamise

teel, ning leidnud, et selline lõpetamise viis ei ole õiglane. Ringkonnakohus nõustub maakohtu

sellekohaste põhjendustega. Õige on siinjuures maakohtu seisukoht, et korteriomandite

moodustamisel jääks M. Tootsi kasutusse 46 m2, samas kui tema kaasomandi osa suurusele

vastaks ca 32,8 m2. Seega saaks M. Tootsi korteriomandi, mille rahaline väärtus ületaks oluliselt

(ca 12 000 euro võrra) tema kaasomandi osa suurust. M. Toots ei ole tõendanud, et ta oleks

võimeline hüvitama hagejatele enamsaadu rahalist väärtust.

Riigikohus on 29.05.2012 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-61-12 asunud seisukohale, et kaasomandi

lõpetamise viisi valikul tuleb mh arvestada ka poolte suhetega ja senise läbisaamisega.

Ringkonnakohus märgib, et kaasomanike vahelised pikaajalised pingelised suhted vaidlusaluse

kinnistu kasutamise ja käsutamise üle kestavad senini (vt vastuapellatsioonkaebuse

põhjendused) ning ka seetõttu pole põhjendatud lõpetada kaasomandit korteriomandite

moodustamise teel.

14. Tartu Maakohtu 25.02.2015 otsusega samas tsiviilasjas jäeti rahuldamata M. Tootsi nõuded

pärimisõiguse puudumise tuvastamiseks, kinkelepingu osalise tühisuse tuvastamiseks ja

kinnistusraamatu kande muutmiseks. Tartu Ringkonnakohtu 12.06.2015 otsusega tühistati

Tartu Maakohtu otsus 25.02.2015 otsus osaliselt ning tsiviilasi saadeti maakohtule uueks

läbivaatamiseks üksnes kaasomandi lõpetamise nõuete osas.

Sellest tulenevalt on põhjendamatud need M. Tootsi vastuapellatsioonkaebuses esitatud

seisukohad, mis puudutavad ülalmärgitud nõudeid, sh kaasomandi osade suurusi.

15. Praeguses asjas on nii hagejad kui vastuhagis kostja taotlenud kaasomandi lõpetamist.

Kaasomandi lõpetamine toimub eelduslikult mõlema poole huvides ja menetluskulude

jagamisel ei saa lähtuda sellest, et ringkonnakohus lõpetas kaasomandi hagejate soovitud viisil.

Seetõttu on põhjendatud ja õiglane jätta menetluskulud nii maa- kui ringkonnakohtus TsMS

§ 163 lg 1 alusel poolte endi kanda (vt Riigikohtu 08.03.2007 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-12-07).

Ringkonnakohtu arvates ei anna menetluskulude teistsuguseks jaotuseks alust ka see, et kostja

muud vastuhagis esitatud nõuded jäeti rahuldamata.

16. TsMS § 652 lg 4 alusel jätab ringkonnakohus rahuldamata M. Tootsi taotluse 21.08.2019

esitatud tõendite asja juurde võtmiseks ning loeb M. Tootsile tagastatuks nimetatud tõendid

kokku 19-l lehel (arhiiviteatis, 26.08.1911. a plaan, 1930. a ostu-müügileping, 25.11.2015. a

notariaalne volikiri, 18.08.2014. a arhiiviteatis, 18.07.2014. a arhiiviteatis, 11.02.1998. a

hagiavaldus, Tartu Linnakohtu 09.03.1998. a määrus, Tartu Ringkonnakohtu 27.03.1998. a

määrus, 09.04.1998. a hagiavaldus, Tartu Linnakohtu 20.10.1998. a määrus, Rahvusarhiivi

08.06.2010. a hindamisotsus, arhivaalide hävitamisakt).

/allkirjastatud digitaalselt/

Viivi Tomson

/allkirjastatud digitaalselt/

Triin Uusen-Nacke

/allkirjastatud digitaalselt/

Üllar Roostoja