2-18-2904/111 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

Tsiviilasi nr: 2-18-2904

1(12)

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus, tsiviilkolleegium

Tsiviilasja number

2-18-2904

Otsuse tegemise aeg ja koht

30. august 2019, Tallinn

Kohtukoosseis

Eesistuja Indrek Parrest, liikmed Liis Arrak ja Ele Liiv

Tsiviilasi

OÜ Seaside Holding hagi XX vastu kinnisasja

kaasomandi lõpetamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Pärnu Maakohtu 1. oktoobri 2018 otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

XX apellatsioonkaebus

Tsiviilasja hind

apellatsioonimenetluses

3500 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja (vastustaja) OÜ Seaside Holding (registrikood

12356794), esindaja vandeadvokaat Paavo Paas

Kostja (apellant) XX (isikukood XXXXXXXXX),

nõustaja ja menetlusdokumentide vastuvõtmiseks

õigustatud isik Marko Gläser

Menetluse liik

kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON:

1. Tühistada Pärnu Maakohtu 1. oktoobri 2018 otsus osas, millega kohus jättis

menetluskulud täies ulatuses kostja kanda, ning teha tühistatud osas uus otsus,

millega jätta hageja OÜ Seaside Holding maakohtu menetluses kantud kulud 50%

ulatuses kostja XX kanda ning poolte ülejäänud menetluskulud poolte endi kanda.

Muus jätta maakohtu otsus muutmata.

2. Apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

Tsiviilasi nr: 2-18-2904

2(12)

3. Jätta vastu võtmata kostja poolt apellatsioonkaebusele lisatud dokumentaalsed

tõendid.

4. Poolte apellatsioonimenetluses kantud menetluskulud jätta poolte endi kanda.

5. Hüvitatavate menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks asja lahendanud

maakohus pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist

tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 177 lg-s 2 sätestatud korras.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult

Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast

viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus

võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes

vandeadvokaadi vahendusel.

Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti

esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid.

Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja

kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema

tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb.

HAGI JA SELLE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD

1. OÜ Seaside Holding (hageja) esitas 22. veebruaril 2018 Pärnu Maakohtule

hagiavalduse, milles palus lõpetada kaasomand Hiiumaal Ristivälja külas asuva

Vikerkaare kinnistu (registriosa nr 534833; kinnistu) suhtes, millest 1/3 mõttelist osa

kuulub hagejale ja 2/3 mõttelist osa kostjale. Kaasomandi lõpetamiseks palus hageja

müüja kinnisasja avalikul enampakkumisel ja jagada saadav raha proportsionaalselt

kaasomanike vahel vastavalt nende omandiosade suurusele. Alternatiivselt palus hageja

jätta kinnistu kostjale, pannes kostjale kohustuse hüvitada hagejale 1/3 kinnistu

turuväärtusest.

Hagiavalduse kohaselt kasutab kinnistul asuvaid hooneid kostja, hagejal kinnisasja valdus

puudub. Kostja enda kasutuseelise eest hagejale hüvitist ei olnud tasunud. Hageja ei

soovinud sellises olukorras kaasomandit jätkata ning soovis kaasomandi lõpetamist.

Pooled pidasid läbirääkimisi kaasomandi lõpetamise küsimuses. Hageja oli nõus müüma

kostjale oma osa 1/3 kinnisasjast järelmaksuga. Alternatiivina oli hageja nõus kinnistu

müügiga ja raha jagamisega kaasomanike vahel. Läbirääkimistel oli kostja seisukohal, et

soovib endale osta 1/3 hageja osa. Hageja edastas kostjale oma seisukohad, mis tema

arvates on 1/3 kinnisasja hind. Kostja hagejaga ei nõustunud, põhjendades seda asjaoluga,

et 1/3 kinnistu mõttelise osa endine omanik ei ole kunagi osalenud kinnistu hooldamisel,

hoonete renoveerimisel. Pooled kaasomandi lõpetamise osas kokkuleppele ei jõudnud.

Alates 2018. a jaanuarist oli kostja hagejaga suhtluse katkestanud.

Hageja nõustus 16. augusti 2018 menetlusdokumendis, et kinnistu harilik väärtus on 38

000 eurot. Hageja tegi kompromissettepaneku, milles oli nõus, et kogu kinnistu jääb

kostjale väärtusega 38 000 eurot, kostja tasub hagejale hüvitisena 12 666 eurot 1/3

kinnistu eest ning menetluskulud jäävad poolte endi kanda.

Tsiviilasi nr: 2-18-2904

3(12)

KOSTJA VASTUVÄITED

2. Kostja poolt maakohtu istungitel suuliselt avaldatud seisukohtade järgi vaidles

kostja vastu hageja nõudele panna kinnistu avalikule enampakkumisele ning jagada raha

kaasomanike vahel vastavalt omandiosade suurusele. Samuti ei tunnistanud kostja hageja

nõuet anda asi kostjale pannes talle kohustuse maksta välja hageja osa rahas osas, mis

puudutab hagejale makstavat hüvitise suurust.

Kostja oli nõus, et kinnistu jääb kaasomandi lõpetamisel tervikuna temale. Kostja leidis,

et hageja poolt nõutav hüvitis ei ole õiglane. Kostja hinnangul oli oluline, et hageja ei

olnud kunagi oma omandiosa kasutanud. Samuti ei ole hageja pakutava hüvitise suurus

õiglane põhjusel, et hageja on juriidiline isik ning on omandanud oma osa täitemenetluses.

Kostja arvates oli õiglane hüvitis ca 5000 eurot, kuna kogu kinnistu väärtus on 13 000

eurot. Kinnistu ei ole seotud hageja pereväärtustega. Hagejal oli kostja hinnangul ainult

äriline huvi ning soov kostja arvel rikastuda emotsionaalsetele asjaoludele tuginedes.

Hinda 38 000 eurot ei ole määranud kinnisvara hindaja, vaid maakler. Kohtutäituri poolt

kinnisvara arestimise aktis märgitud hind 13 000 eurot on arvestatav hind, kuna

kohtutäitur peab kinnisasja hindama. Samuti väitis kostja, et kinnistu turuväärtus on 30

000 eurot. Hiljem oli kostja menetluses ka seisukohal, et on nõus hagejale maksma 7321

eurot 1/3 omandiosa eest. Seejärel oli kostja nõus tasuma hagejale tema osa eest ka üle

10 000 euro, kuid osa, mis ületab 5000 eurot, oli kostja valmis hüvitama järelmaksuga.

Lõpuks märkis kostja, et kui kohus leiab, et kinnistu väärtus on suurem kui 30 000 eurot,

siis on kostja nõus tasuma hüvitisena ka rohkem. Tõendamaks oma võimet tasuda kinnistu

eest 12 666 eurot, tasus kostja 11. septembril 2018 kohtu deposiiti 12 666 eurot.

Maakohtu 27. augusti 2018 eelistungil oli kostja nõus sõlmima hagejaga kompromissi

tingimustel, et kostja omandab hageja osa 12 666 eurot eest ning kostja saab kogu

kinnisasja omanikuks. Kostja pidi koheselt tasuma hagejale 6000 eurot ning ülejäänud

summa pidi kostja hagejale tasuma järelmaksuga, makstes hagejale tasumata summalt

intressi 6% aastas. Hageja nõude tagatiseks tuli seada kinnistule kohtulik hüpoteek.

MAAKOHTU OTSUS

3. Maakohus rahuldas 1. oktoobri 2018 otsusega (vaidlustatud otsus) hagi osaliselt. Kohus

lõpetas poolte kaasomandi kinnistule, jättes selle kostja omandisse, pannes kostjale

kohustuse välja maksta hagejale 1/3 kaasomandi eest 12 666 eurot. Otsuse resolutsiooni

kohaselt tuleb hagejal esitada maakohtule kolme tööpäeva jooksul arvates kohtuotsuse

jõustumisest arveldusarve number, kuhu resolutsioonis nimetatud hüvitise summa 12 666

eurot (mis on kostja poolt kantud kohtu deposiiti 11. septembril 2018) tasuda. Maakohtul

tuleb kolme tööpäeva jooksul pärast kohtuotsuse jõustumist ja hageja poolt arveldusarve

numbri esitamist kanda 12 666 eurot hageja poolt näidatud arveldusarvele. Kohus otsustas

kustutada kinnistusraamatu registriosast nr 534833 kandes seniste omanike kohta (II jao

kanded nr 2.1 ja 2.3); hageja ja kostja nõusolekut kinnistusraamatu kannete kustutamiseks

asendab kohtuotsus. Kinnistusraamatu registriosa nr 534833 II jakku tuleb omanikuna

sisse kanda kostja ning kostja kinnistamisavaldust omanikukande tegemiseks asendab

kohtuotsus. Menetluskulud jättis kohus kostja kanda ning märkis, et määrab

menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast otsuse jõustumist.

Tsiviilasi nr: 2-18-2904

4(12)

Otsuse põhjenduste kohaselt on hageja esitanud kohtule kaasomandi lõpetamise nõude,

kuna pooled ei ole saavutanud kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes.

Kinnistusraamatu registriosa nr 534833 väljatrükiga on tõendatud, et hagejale kuulub 1/3

kinnistu kaasomandist ja kostjale kuulub 2/3 kinnistu kaasomandist.

Kohus märkis, et kui kohtule esitatakse hagi kaasomandi lõpetamiseks, peab kohus

lõpetama kaasomandi ühel asjaõigusseaduse (AÕS) § 77 lg-s 2 sätestatud viisil. Seejuures

saab kohus valida üksnes nende kaasomandi lõpetamise viiside vahel, mida on taotletud

hagis või vastuhagis. Kohus peab kaasomandi lõpetamise nõude lahendama poolte huvide

kaalumisega, lähtudes õiglusest. Kohus peab valima viisi, mis vastab kõige paremini

kaasomanike huvidele.

Kohtu hinnangul ei saanud rahuldada hageja taotlust kinnistu müümiseks avalikul

enampakkumisel. Kostja oli esitatud nõudele vastu vaielnud. Pooled ei vaielnud, et kostja

kasutab kinnistut oma elukohana. Hageja on hagiavalduses avaldanud, et tal puudub

kinnistu valdus. Kinnistusraamatu kandest nähtub, et hageja on kinnistu kaasomanikuna

kinnistusraamatusse kantud 29. augustil 2017. ja kostja 14. augustil 2001. Arvestades, et

kostja kasutas kinnisasja oma elukohana, oli kohtu hinnangul mõistetav kostja huvi

säilitada elukoht.

Hageja positsioonist sai kohtu arvates järeldada, et hageja esitas nõude kohtusse eelkõige

seetõttu, et pooled ei saavutanud kohtuväliselt kokkulepet kaasomandi jagamise viisi

suhtes, kuna kostja ei olnud nõus tasuma hagejale omandiosa kaotuse eest õiglast hüvitist.

Õiglase hüvitise eest oli hageja nõus loobuma oma omandiosast nii, et kogu kinnisasi jääb

kostjale. Eeltoodust järeldas kohus, et hageja huvides oli saada eelkõige oma omandiosa

eest õiglane hüvitis. Hageja ei ole avaldanud kategoorilist seisukohta, et õiglase hüvitise

saaks vaid enampakkumisel. Juhul kui asi müüa enampakkumisel ning hind osutub

madalamaks asja turuväärtusest seetõttu, et kostja kasutab kinnisasja elukohana, siis ei

vastanuks müük enampakkumisel kohtu arvates kummagi kaasomaniku huvidele.

Mõlemad kaasomanikud võinuks saada oma omandiosa eest väiksema rahalise hüvitise,

kui on asja tegelik väärtus. Kuna kostja oli põhistanud oma huvi kogu asja omanikuks

saamise vastu ning müük enampakkumisel võis kahjustada mõlema kaasomaniku huve,

ei olnud kohtu hinnangul põhjendatud rahuldada hageja esmast nõuet müüa kinnistu

enampakkumisel ja jagada saadav raha kaasomanike vahel vastavalt omandiosade

proportsioonidele.

Kohus märkis, et kaasomandi saab lõpetada asja jätmisega ühele kaasomanikule üksnes

juhul, kui kaasomanik on asja omandamisest huvitatud ja nõus teistele kaasomanikele

nende osa rahas välja maksma. Kostja oli praegusel juhul kinnitanud, et soovib kinnistut

endale.

Kostja pidas lõplikes seisukohtades kinnistu õiglaseks väärtuseks 30 000 eurot ning oli

nõus tasuma hagejale 10 000 eurot. Hageja oli seisukohal, et kinnistu väärtus on 38 000

eurot ning leidis, et kostja peaks hagejale tasuma 12 666 eurot, kui kostja soovib kogu

kinnistut endale. 10. septembri 2018 kohtuistungil maakohtus olid pooled seisukohal, et

käesolevas tsiviilasjas puudub vajadus määrata ekspertiis kinnisasja turuväärtuse

hindamise kohta. Pooled olid nõus, et kohus tuvastab kinnistu väärtuse kohtule esitatud

tõendite pinnalt.

Tsiviilasi nr: 2-18-2904

5(12)

Maakohus märkis, et hageja poolt kohtule esitatud kinnisvara kolme müügikuulutuse

põhjal oleks kinnistu väärtus 50 000 eurot. Samas oli hageja menetluses hiljem loobunud

tuginemast väitele, et kinnistu väärtus on suurem kui 38 000 eurot. Seetõttu ei olnud

nimetatud kolm kinnisvara müügikuulutust kohtu hinnangul asjakohasteks tõenditeks.

Kinnisvarahindaja KN arvamuse järgi oli kinnistu hind 38 000 eurot. Enne

kohtumenetlust oli kostja nimetatud hinnaga nõus, kuid hakkas selles kahtlema

kohtumenetluse käigus, kui nägi, et teiste kinnistute hinnad hakkasid langema. Arvestades

kostja selgitusi, miks hindaja KN kutsuti kinnistule kostja poolt ning kohtule esitatud

elektronkirju, milles kostja esindajana kohtuväliselt tegutsenud M. Gläser kinnitab, et

kostja nõustub kinnistu turuväärtusega 38 000 eurot, oli hageja maakohtu hinnangul

tõendanud, et kinnistu turuväärtus on 38 000 eurot.

Kostja oli kohtule esitanud 2. septembri 2018 kuupäeva müügikuulutuse. Nimetatud

kuulutuses müüakse kinnistut hinnaga 36 000 eurot. Kinnistul on puitmaja, milles oli neli

tuba, elamispinda 88 m2 ning kinnistu suurus oli 8200 m2. Hagejale ja kostjale kuuluva

kinnistu suurus on vastavalt registriosa väljavõttele aga 2,32 ha ning kinnistul on kokku

kuus hoonet, mis nähtub ehitusregistri teatisest. Seega oli pooltele kuuluv kinnistu ligi

kolm korda suurem kui viidatud müügikuulutuses märgitud kinnisasi ning kinnistul

paiknes oluliselt rohkem hooneid. Sellest järeldas kohus, et võrreldes müügis oleva

kinnistuga, on hageja reaalselt hinnanud pooltele kuuluva kinnistu turuväärtust 38 000

eurole. Maakohus ei nõustunud kostja väidetega, et kuna müügis olev kinnistu oli

varasemalt müügis olnud oluliselt kallima hinnaga ja kuna konkreetse müügis oleva

kinnistu hind on langenud, siis oli langenud ka pooltele kuuluva kinnistu hind.

Kohus analüüsis ka kostja poolt tõendina esitanud kinnisasja arestimise akti, millele

tuginedes kostja väitis, et kogu kinnistu hind on 13 000 eurot. Hageja oli nimetatud tõendi

juurde esitanud päringu kohtutäiturile ja täituri vastuse päringule. Kohus leidis, et kostja

poolt viidatud kinnisasja arestimise aktis märgitud hind oli YY-le kuulunud 1/3

kaasomandi osa väärtus, mitte kogu kinnistu hind. Arestimise aktist nähtus, et võlgnik on

YY, kellele kuulus 1/3 kaasomandist, keelumärge oli seatud YY-le kuuluvale mõttelisele

osale. Aktist nähtus, et hinnatud oli YY-le kuuluvat 1/3 kaasomandist, mille hind on 13

000 eurot. Kinnisasja oli hinnatud 16. jaanuaril 2017. Asjaolu, et täitemenetluses hinnati

vaid võlgnikule kuuluva kinnistu väärtust kinnitab ka kohtutäituri abi vastus. Kuna

kinnisasja hindamine kohtutäituri poolt 16. jaanuaril 2017 tõendab, et sel ajal oli 1/3

kaasomandi väärtus 13 000 eurot ning kogu kinnisasja väärtus seega 39 000 eurot, asus

kohus seisukohale, et hageja on tõendanud kinnistu turuväärtuse 38 000 eurot.

Kostja ei olnud kohtu hinnangul tõendanud, et kinnistu turuväärtust 13 000 eurot või 30

000 eurot. Kohus märkis, et on kostjale selgitanud, et kui ta ei nõustu hageja poolt pakutud

hinnanguga turuväärtuse osas, siis on tal õigus omalt poolt esitada tõendeid. Kostja

kasutas tõendi esitamise võimalust ning kohus on kostja poolt esitatud tõendeid otsuses

analüüsinud. Kostja ei olnud kohtu hinnangul esitanud tõendeid, et kinnistu turuväärtus

on kohtumenetluse ajal langenud.

Eeltoodud põhjendustel luges kohus tõendatuks, et kinnistu turuväärtus on 38 000 eurot.

Kohus märkis kohtupraktikale tuginedes, et kaasomandi osast ilma jäävatele

kaasomanikele tuleb tagada täielik rahaline hüvitis oma omandiõiguse kaotamise eest.

Selleks tuleb üldjuhul hinnata kaasomandis oleva asja väärtust tervikuna ja arvutada selle

alusel välja kaasomaniku osa rahas tema mõttelise osa suuruse alusel. Lähtuda tuleb

Tsiviilasi nr: 2-18-2904

6(12)

seejuures kaasomandis 8 oleva asja kui terviku, mitte mõttelise osa harilikust väärtusest

(vt Riigikohtu 17. oktoobri 2015 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-102-05, p 16). Kogu kinnistu

väärtus on 38 000 eurot, mis teeb hagejale kuuluva osa väärtuseks 12 666 eurot (38

0000/3). AÕS § 77 lg 2 kohaselt kui asi antakse ühele kaasomanikule, siis pannakse talle

kohustus maksta teisele kaasomanikule välja nende osa rahas. Kohus, erinevalt kostjast,

leidis, et hageja poolt taotletud raha oma omandiosa eest summas 12 666 eurot on õiglane.

Kostja vastuväited ei andnud maakohtu hinnangul alust suurema hüvitise summa

suurendamiseks.

Kostja oli tõendanud, et suudab hageja ees täita õiglase hüvitise maksmise kohustuse,

tasudes 11. septembril 2018 Rahandusministeeriumi arvele 12 666 eurot Seega tuli

kinnistu kaasomand kohtu arvates lõpetada, jätta kinnistu kostja ainuomandisse ning

mõista kostjalt hageja kasuks välja õiglane hüvitis 12 666 eurot.

Mõlemad pooled on huvitatud, et kostja, tasudes õiglase hüvitise hagejale, saab kogu

kinnistu omanikuks ning kinnistusraamatus tuleb teha vastavad kanded. Senine

kinnistusraamatu II jao kanne poolte kaasomandi kohta tuleb kustutada ja kanda

omanikuna sisse kostja. Kohus märkis, et pooled olid menetluses nõustunud, et

tahteavaldused, mis olid vajalikud kostjale omandi ülekandmiseks, asendamisega

kohtulahendiga.

TsMS § 445 lg 1 alusel võib kohus määrata otsuses poole taotlusel kindlaks määrata

otsuse täitmise viisi ja korra ning täitmise tähtaja või tähtpäeva. Hageja oli esitanud

kohtule taotluse kanda kohtuotsuse jõustumisel kostja poolt kohtu deposiiti tasutud raha

hageja pangakontole.

Kohus leidis, et menetluskulud tuleb jätta TsMS § 163 lg 2 alusel täies ulatuses kostja

kanda, kuna hagi rahuldatakse osaliselt ja sellesarnases ulatuses, nagu hageja on

kohtumenetluses kompromissina korduvalt pakkunud. Samuti oli hageja teinud kostjale

ettepaneku kaasomandi lõpetamiseks viisil, milles kohus on hagi rahuldas, ka enne

kohtusse pöördumist. Kostja on kohtus kinnitanud, et tal oli vaja teada kinnisasja väärtust

enne kohtumenetlust seetõttu, et ta pidi hagejale tema osa välja maksma. Kostja võis

eeldada hagi rahuldamist, mida kinnitab ka kostja enda seisukoht 10. septembri 2018

kohtuistungil. Kohus oli seisukohal, et kostja on põhjustanud nii tarbetut kohtuskäimist

kui ka menetluse venimist. Käesolev vaidlus olnuks võimalik lahendada nii kohtuväliselt

kui

ka

kohtumenetluse

algstaadiumis

kompromissiga.

Kostja

seisukoht,

et

menetluskulude tema kanda jätmine oleks äärmiselt ebaõiglane, kuna ta peab niigi

hagejale tasuma 1/3 eest suure summa, ei andnud kohtu hinnangul alust menetluskulude

poolte endi kanda jätmiseks. Kostjale oli enne kohtumenetluse algust teada kinnisasja

turuväärtus ja see, et kostjal tuleb hagejale tasuda 1/3 kinnistu turuväärtusest, kui ta

soovib kinnistut endale. Menetluskulude poolte endi kanda jätmine oleks käesolevas

menetluses hageja suhtes äärmiselt ebaõiglane.

Kohus märkis, et määrab hüvitatavate menetluskulude rahalise suuruse kindlaks TsMS §

177 lg 1 p 2 alusel pärast kohtuotsuse jõustumist.

APELLATSIOONKAEBUS JA SELLE VASTUS

4. Kostja on esitanud maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palub otsuse

täies ulatuses tühistada ja saata asja tagasi samale maakohtule uueks läbivaatamiseks.

Tsiviilasi nr: 2-18-2904

7(12)

Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt tuli kostjale üllatusena, et kohus ei menetlenud

tema poolt 9. augustil 2018 hagile esitatud vastust. Kostja sai alles 27. augusti 2018

eelistungil teada, et kohus on andnud talle hagile vastamiseks tähtaja, mis lõppes 6.

augustil 2018. Enne eelistungit, ega ka istungi ajal ei ole kohus määrusega lahendanud,

kas võtab apellandi poolt esitatud hagivastuse menetlusse või mitte ning ei andnud ka

tähtaega hagile vastamise tähtaja ennistamise taotluse esitamiseks.

Kostja esitas 29. augustil 2018 hagivastuse esitamise tähtaja ennistamise taotluse, mille

kohus oleks TsMS § 68 lg 3 järgi lahendama määrusega. TsMS § 68 lg-st 4 tulenevalt oli

kostjal õigus esitada sellise määruse peale määruskaebus. Praegusel juhul ei ole kohus

kostjale seda võimaldanud, sest ei ole tähtaja ennistamise taotlust lahendanud määrusega,

millele saanuks esitada määruskaebuse.

Kostja vaidleb

jätkuvalt

vastu hageja nõudele

panna kinnistu

avalikule enampakkumisele ning jagada raha kaasomanike vahel vastavalt

omandiosade suurusele. Samuti ei tunnista kostja hageja nõuet jätta asi tervikuna

kostjale, pannes talle kohustuse maksta välja hageja osa rahas, osas, mis puudutab

hagejale makstavat hüve suurust. Kostja arvates ei ole hageja poolt nõutav hind õiglane.

Kostja leiab jätkuvalt, et kohtul on poolte kaasomandi väärtuse kindlaks määramisel

õigus kõrvale kalduda kinnisasja terviku väärtusest ning mõista kostjalt hageja kasuks

välja õiglane hüvitis hageja ärihuvide tagamiseks, arvestades siiski asjaolu, et hageja ei

kaota oma elukohta ega muid olulisi väärtusi, vaid teenib kasumit inimese arvelt. Kostja

arvates on hüvitise määramisel oluline, et hageja ei ole kunagi oma omandiosa

kasutanud, hooldanud ega korras hoidnud. Kuna hageja on juriidiline isik ning

omandanud oma osa täitemenetluses, siis ka see on põhjuseks, miks hageja poolt

pakutav hind ei ole õiglane. Kostja arvates on õiglane hind ligikaudu 5000 eurot, kuna

kogu kinnistu väärtus on 13 000 eurot. Kinnistu ei ole seotud hageja pereväärtustega.

Hagejal on ainult äriline huvi, ta soovib rikastuda tuginedes emotsionaalsetele

asjaoludele. Maakohus ei ole neid asjaolusid otsuse tegemisel arvestanud.

Kohus ei ole tuvastanud, et kinnistu väärtus on 38 000 eurot, vaid on läinud kaasa hageja

väidetega kinnisvara hindamisel. Kohus on ekslikult hinnanud kohtutäitur Risto Sepa

poolt koostatud kinnistu hindamise akti ja leidnud, et kinnisasja koguväärtus on 38 000

eurot. Arestimise aktist ei ole kusagilt välja lugeda, et 13 000 eurot oleks 1/3 kinnistu

hind. Vastupidi, aktis on selgelt kirjas, et kinnisasja hind on 13 000 eurot. Vale on kohtu

tõlgendus, et kohtutäituril ei olnud õigust kogu kinnistut hinnata ja see hind on siiski 1/3

kinnistu hind.

Kostja hinnangul oli alusetu ka hageja menetluskulude jätmine kostja kanda. Kostja ei

nõustu maakohtu järeldustega, et kostja on käitunud menetluse käigus pahauskselt. Kostja

ei saanud nõustuda hageja pakutud kompromissidega, mis väljendab ainult hageja tahet

ning millel ei ole kompromissi sisu. Lisaks muutis hageja istungil läbi arutatud

kompromissi tingimusi. Kostja on põhjendanud kohtule kompromissiga mittenõustumist,

kuid kohus ei ole neid arvestanud. Kostja püüdis oma õigusi kaitsta igati heauskselt, kuid

sattus millegipärast pahausksesse seisusesse kohtu silmis. Kostja palub jätta kohtukulud

poolte endi kanda.

5. Hageja vaidleb kostja apellatsioonkaebusele vastu ning palub jätta selle

rahuldamata.

Tsiviilasi nr: 2-18-2904

8(12)

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

6. Kolleegium, tutvunud apellatsioonkaebuse ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et

maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel tühistada osas, millega kohus jättis

menetluskulud täies ulatuses kostja kanda. Ringkonnakohus teeb tühistatud osas uue

otsuse, millega jätab hageja maakohtu menetluses kantud kulud 50% ulatuses kostja

kanda ning ülejäänud poolte maakohtu menetluses kantud kulud poolte endi kanda. Muus

osas tuleb jätta maakohtu otsus muutmata. Apellatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt.

7. TsMS § 442 lg 5 esimese lause järgi lahendab kohus otsuse resolutsiooniga selgelt

ja ühemõtteliselt poolte nõuded ja veel lahendamata taotlused, samuti rakendatud hagi

tagamise abinõudega seotud küsimused. Kostja on lisanud apellatsioonkaebusele

järgmised dokumendid: 29. augustil 2018 maakohtule esitatud hagivastuse esitamise

tähtaja ennistamise taotlus; kohtutäitur Risto Sepa kinnisasja arestimise akt; kinnisasja

müügikuulutus; hageja maakohtule esitatud menetluskulude nimekiri; kostja seisukoht

hageja menetluskuludele ja kostja taotlus menetluse jätkamiseks. Ringkonnakohus

eeldab, et kostja soovib nimetatud dokumentide ja materjalide vastuvõtmist

apellatsioonimenetluses.

Kolleegiumi hinnangul ei ole vajadust loetletud kaebusele lisatud dokumentide ja

materjalide vastuvõtmiseks, kuna need on juba esitatud maakohtu menetluses ning võetud

asja materjalide juurde (I kd, tl-d 32–33; II kd, tl-d 49, 136, 162, 193 ja 201).

Ringkonnakohtul on võimlik neid kaebuse lahendamisel arvestada. Kolleegium märgib

samas, et ringkonnakohus ei uuri ega hinda uuesti esimese astme kohtu menetluses

kogutud, uuritud ja hinnatud tõendeid, välja arvatud juhul, kui pool vaidlustab esimese

astme kohtu otsuses vastava tõendi hindamise alusel tuvastatud asjaolu või vastava

asjaolu

tõendamise

menetluse

menetlusnormide

olulise

rikkumise

tõttu

ja

ringkonnakohus peab tõendi uut uurimist ja hindamist vajalikuks (TsMS § 652 lg 5).

8. Ringkonnakohtu hinnangul ei olnud käesolevas asjas põhjendatud jätta

menetluskulusid täies ulatuses kostja kanda. Kolleegiumi arvates on maakohus selles osas

seadusest tuleneva diskretsiooniõiguse teostamisel osaliselt eksinud. Ringkonnakohus

leiab, et asjas iseenesest esinesid alused TsMS § 163 lg 2 kohaldamiseks. Hagi on

rahuldatud sarnases ulatuses, nagu oli hageja maakohtu menetluses korduvalt pakkunud.

Seejuures on pooled asja materjalidest nähtuvalt jõudnud 27. augusti 2018 istungil

kompromisslepingu kõikides olulistes tingimustes kokkuleppele (II kd, tl 119), kuid

kostja on hiljem kaalukaid sisulisi põhjendusi esitamata kokkuleppest taganenud (sh

hagejale tasuvava hüvitise summa osas) ning keeldunud kompromissi sõlmimast. Sellega

on kostja põhjustanud menetluse venimise ning tarbetuid menetluskulusid hagejale. Asja

materjalid ei toeta kostja väidet, nagu oleks hageja asunud 27. augusti 2018 istungil kokku

lepitud kompromissi tingimusi muutma.

Samas ei ole maakohus kolleegiumi arvates TsMS § 163 lg 2 kohaldamisel piisavalt

arvestanud, et asjas vaieldakse kaasomandi lõpetamise üle, tehtav lahend teenib mõlema

kaasomaniku huve ning menetluskulude jaotamisel kaasomandi lõpetamise asjas ei saa

üldjuhul lähtuda sellest, et kohus lõpetas kaasomandi ühe poole soovitud viisil.

Kolleegiumi hinnangul oli eelmärgitut arvestades põhjendamatu tugineda TsMS § 163 lg

2 kohaldamisel sellele, et hageja tegi juba enne kohtusse pöördumist kostjale ettepaneku

kaasomandi lõpetamiseks viisil, milles kohus hagi rahuldas, ning et kostja võis eeldada

Tsiviilasi nr: 2-18-2904

9(12)

hagi rahuldamist. Vähemalt teatud menetluskulud tulnuks hagejal kanda ka juhul, kui

kostja oleks hageja pakutud kompromissiga kohtumenetluses nõustunud.

Kokkuvõttes leiab ringkonnakohus, et hageja maakohtu menetluses kantud kulud tuleb

jätta TsMS § 163 lg 2 alusel 50% ulatuses (st osaliselt) kostja kanda ning muud poolte

maakohtu menetluses kantud kulud TsMS § 163 lg 1 kolmanda alternatiivi kohaselt poolte

endi kanda.

Ringkonnakohus lisab, et hageja menetluskulude täies ulatuses kostja kanda jätmine oleks

käesolevas asjas ka ebamõistlik, kuna kostja peab lisaks kandma täies ulatuses enda

menetluskulud, sh riigi õigusabi osutanud advokaadi tasu (II kd, tl-d 15–20) ning tasuma

käesolevas asjas tehtava kohtuotsuse alusel hagejale kinnistu kaasomandi osa eest

hüvitist.

9. Muus osas on maakohtu otsus ringkonnakohtu hinnangul seaduslik ja põhjendatud

ning kostja apellatsioonkaebuse väited ei anna alust selle tühistamiseks. Ringkonnakohus

järgib vastavas osas maakohtu otsuse põhjendusi ning ei pea vajalikuks neid korrata

(TsMS § 654 lg 6).

10. Vastusena apellatsioonkaebuse ülalkäsitlemata väidetele märgib ringkonnakohus

esmalt, et kolleegiumi hinnangul ei ole maakohus eksinud materiaalõiguse kohaldamisel.

Samuti ei tuvastanud kolleegium maakohtu menetluses menetlusnormide rikkumisi, mis

võiksid anda aluse hagi sisulise lahendamise osas otsuse tühistamiseks.

10.1. TsMS §-st 66 tuleneb, et kui menetlustoiming jääb õigel ajal tegemata, ei

ole menetlusosalisel õigust menetlustoimingut hiljem teha, kui kohus seaduses

sätestatud tähtaega ei ennista või ei pikenda enda määratud tähtaega või ei menetle

menetlusosalise esitatud avaldust, taotlust, tõendit või vastuväidet TsMS § 331

lõikes 1 sätestatud juhul. See kehtib sõltumata sellest, kas menetlusosalist sellise

tagajärje eest enne hoiatati.

TsMS § 67 lg-st 1 tulenevalt on kohtul võimalik ennistada üksnes seaduses sätestatud

menetlustähtaega. Hagile vastamise tähtaeg (TsMS § 394 lg 5) on kohtu poolt määratud

menetlustähtaeg, mitte seaduses sätestatud menetlustähtaeg. Seega ei olnud maakohtul

võimalik otsustada hagile vastamiseks määratud tähtaja ennistamist. Kõnealust tähtaega

oleks kohus saanud TsMS § 66 alusel pikendada või otsustada vastust menetleda

kooskõlas

TsMS

§

lg-ga

1. Eelmärgitut

arvestades

on

asjakohatud

apellatsioonkaebuse väited, mille kohaselt oleks maakohus pidanud 29. augustil 2018

esitatud ennistamise taotluse lahendama TsMS § 465 lg 2 nõuetele vastava kirjaliku

määrusega, millele kostja oleks saanud esitada määruskaebuse.

Kostja poolt 29. augustil 2018 esitatud ennistamise taotlust saab kolleegiumi hinnangul

sisuliselt käsitleda vastuväitena kohtu tegevusele TsMS § 333 lg 1 tähenduses. Ka sellise

vastuväite peab kohus samast viidatud sättest tulenevalt lahendama määrusega (selle

määruse peale saa küll esitada määruskaebust). Asja materjalidest nähtuvalt on maakohus

praegusel juhul 10. septembril 2018 toimunud istungil kostja taotluse osas ka põhjendatud

seisukoha võtnud (II kd, tl 169) ning seega kostja vastuväite sisuliselt lahendanud.

10.2. Kolleegiumi hinnangul tulnuks maakohtul kostja poolt 9. augustil 2018

hilinenult esitatud vastust praegusel juhul TsMS § 331 lg 1 alusel menetleda, kuna

see iseenesest ei oleks põhjustanud asja lahendamise viibimist. Eelkõige ei ole

Tsiviilasi nr: 2-18-2904

10(12)

maakohus arvestanud asjaoluga, et 27. augusti 2018 istungil kohus eelmenetlust

ei lõpetanud (kohus on jätkanud eelmenetluse toiminguid 10. septembri 2018

eelistungil) ning asja arutamine istungil lükati edasi. Seega menetluslik olukord

27. augusti 2018 istungi käigus muutus. Maakohtul tulnuks seda kostja kõnealuse

vastuse menetlemisel arvestada.

Siiski ei nähtu kolleegiumile asja materjalidest, et kostja 9. augustil 2018 esitatud vastuse

(II kd, tl-d 82–88) mittemenetlemine (ja vastuse mittearvestamine) iseenesest võinuks

kaasa tuua asja ebaõige lahendamise. Samuti ei selgu apellatsioonkaebuse põhjendustest,

kuidas maakohtu väidetav minetus võis asja lahendamist mõjutada.

Vaidlustatud otsuse põhjendustest nähtuvalt on maakohus arvestanud kostja poolt

kohtuistungitel suuliselt esitatud (ja ulatuslikult protokollitud) vastuväidetega. Kõiki

õiguslikku tähtsust omavaid vastuväiteid on maakohus otsuses käsitlenud, samuti on

kohus piisavalt põhjendanud kostja väidetega arvestamata jätmist.

Kostja vastuväited on puudutanud eeskätt hagejale kuuluva kaasomandi osa väärtust ning

hageja poolt sellest lähtuvalt soovitud hüvitist kinnisasja jätmisel kostjale. See on ka

peamine vaidlusküsimus apellatsioonimenetluses. Kostja ei ole vastu vaielnud kinnistu

kaasomandi lõpetamisele üldiselt ega kaasomandi lõpetamisele viisil, et asi jääb tervikuna

kostja omandisse. Seejuures on kostja 6. septembri 2018 menetlusdokumendis (II kd, tl

164) ja hiljem korduvalt kinnitanud valmisolekut tasuda hagejale tema kaasomandi osa

kaotuse eest 12 666 eurot.

10.3. Põhjendamatu on kostja etteheide, nagu oleks maakohus jätnud

tuvastamata kinnisasja väärtuse. Ringkonnakohus rõhutab, et hagimenetlus on

põhiolemuselt võistlev menetlus, kus lähtutakse poolte esitatust (vt nt Riigikohtu

20. juuni 2011 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-57-11, p 40). TsMS § 5 lg-te 1 ja 2 järgi

menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest.

Pooltel on võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu

ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude

põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 230

lg 1 esimese lause kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid

asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene

teisiti.

TsMS § 232 lg 1 järgi hindab kohus seadusest juhindudes kõiki tõendeid igakülgselt,

täielikult ja objektiivselt ning otsustab oma siseveendumuse kohaselt, kas menetlusosalise

esitatud väide on tõendatud või mitte, arvestades muu hulgas poolte kokkuleppeid

tõendamise kohta. Sama paragrahvi teise lõike kohaselt ei ole ühelgi tõendil kohtu jaoks

ette kindlaksmääratud jõudu, kui pooled ei ole kokku leppinud teisiti.

Eelmärgitut arvestades sai kohus tuvastada kinnistu väärtuse poolte esitatud tõendite

alusel. Maakohus on seda ka teinud. Maakohus on hinnanud tõendeid kooskõlas TsMS §

232 lg-tega 1 ja 2 ning tõenditest tehtud järeldusi otsuses nõuetekohaselt (TsMS § 436, §

442 lg 8) põhjendanud. Asja materjalide hulgas olevate tõendite põhjal (mida maakohus

on otsuses ka analüüsinud) on hagejale ja kostjale kuuluva kinnistu väärtus vähemalt 38

000 eurot.

10.4. Kolleegiumi hinnangul ei ole maakohus eksinud ka kohtutäitur Risto Sepa

koostatud kinnisasja arestimise akti (II kd, tl-d 162–163) hindamisel.

Tsiviilasi nr: 2-18-2904

11(12)

Ringkonnakohus nõustub maakohtu poolt sellele tõendile antud hinnanguga.

Aktist ei saa teha kostja soovitud järeldust, et kogu kinnisasja hind on 13 000

eurot. Kostja peab ebaõigeks maakohtu järeldust, et kohtutäituril ei olnud õigust

kogu kinnistut hinnata. Samas ei ole apellatsioonkaebuses esitatud sisulisi

põhjendusi, miks tuleks asuda maakohtust erinevale seisukohale.

Nõude sundtäitmine seisneb eelkõige sissenõude pööramises võlgniku varale. Varale

sissenõude pööramisel vara arestitakse ja müüakse. Sissenõudja nõue rahuldatakse vara

müügist saadud raha arvel (täitemenetluse seadustiku (TMS) § 52 lg 1). Kinnisasja

arestimiseks kirjutab kohtutäitur üles kinnisasja ja selle päraldised ning muud esemed,

millele ulatub hüpoteek, keelab nende käsutamise ja laseb kinnistusraamatusse kanda

kinnistu käsutamise keelumärke (TMS § 142 lg 1). Kinnisasja arestimise aktis peab olema

märgitud kinnisasja hind (TMS § 143 p 5).

Kinnisasja arestimise aktist nähtuvalt on kohtutäitur viinud YY (kui võlgniku) suhtes läbi

täitemenetlust Harju Maakohtu poolt tsiviilasjas nr 2-08-50468 tehtud lahendi täitmiseks.

Rahalise nõude täitmiseks on kohtutäitur arestinud YY vara. YY-le kuulus 1/3 mõttelist

osa kinnistust (mille hiljem omandas hageja). See on viitena kinnistusraamatu registriosa

kannetele kajastatud ka arestimise aktis. Käesolevas menetluses ei ole kumbki pool

väitnud, et YY-le kuulus kinnistu tervikuna või suurem mõtteline osa. Arestimise aktist

nähtuvalt oli ka keelumärge kohtutäituri poolt seatud YY-le kuulunud 1/3 suurusele

mõttelisele osale. Eelmärgitut arvestades puudub kolleegiumi hinnangul mistahes põhjus

arvata või eeldada, et kohtutäitur on hinnanud kinnisasja arestimisel kinnistut tervikuna

(mitte YY-le kuulunud 1/3 suurust mõttelist osa). Sellist järeldust toetab ka kohtutäituri

abi ÕK vastus hageja päringule (II kd, tl 186).

10.5. Kostja leiab mh jätkuvalt, et kohtul oleks tulnud hüvitise suuruse

määramisel arvestada, et kinnistu on seotud kostja pereväärtustega, et hageja ei

kaota oma elukohta ega muid olulisi väärtusi, vaid teenib kasumit kostja arvelt,

ning et hageja ei ole kunagi oma omandiosa kasutanud. Ringkonnakohtu

hinnangul seadus ega senine kohtupraktika kostja seisukohti ei toeta. Nendel

kostja nimetatud asjaoludel võiks olla tähtsus kaasomandi lõpetamise viisi

valikul, kuid mitte omandi kaotuse eest saadava hüvitise suuruse määramisel.

10.6. Seoses kostja väidetega kinnistule tehtud kulutuste kohta märgib

kolleegium, et AÕS § 75 lg 1 järgi peab kaasomanik kandma vastavalt temale

kuuluva osa suurusele ühisel asjal lasuvaid koormatisi, samuti selle asja

alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kahju ja kulutusi. Kaasomanike

vahetumisel võivad teised kaasomanikud nõuda kaasomandi osa omandajalt

alates omanikuks saamisest, et ta osaleks AÕS § 75 lg 1 alusel ühiste kulutuste

kandmises. Selle hetkeni täitmata jäänud kohustuste täitmist saab nõuda oma

kaasomandi osa võõrandanud kaasomanikult (vt AÕS-Komm/Varul (2014) § 75,

lk-d 335 – 336; Riigikohtu 2. novembri 2005 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-105-05, p

28).

Praegusel juhul ei ole kostja eitanud tõendeid, mis kinnitaksid kostja väiteid kulutuste

tegemise kohta vaidlusalusele kinnistule. Lisaks ei selgu kostja väidetest, millal ta on

selliseid kulutusi teinud (kas enne või pärast kaasomandi omandamist hageja poolt).

Seetõttu ei ole võimalik järeldada, et kostja oleks teinud kaasomandile selliseid kulutusi,

mille kandmiseks peaks hageja osalema.

Tsiviilasi nr: 2-18-2904

12(12)

Ringkonnakohus lisab, et AÕS § 72 lg 1 järgi tehakse ühise asja korrashoiuks,

säilitamiseks ja parendamiseks kulusid kaasomanike kokkuleppel või enamuse otsusel.

Asja materjalidest ei nähtu hageja ja kostja kokkuleppeid kulutuste tegemiseks.

10.7. Asja materjalide põhjal ei saa nõustuda ka kostja väidetega, nagu poleks

kohus olnud asja lahendamisel erapooletu. Kohus peab menetlust juhtima ning

tagama, et tsiviilasi lahendataks õigesti, mõistliku aja jooksul ja võimalikult

väikeste kuludega (TsMS § 2, § 329 lg 3). Selleks võib kohus määrata

menetlusosalistele tähtaegu selgituste, vastuväidete ja tõendite jms esitamiseks.

Sellest, et kohtu õiguslikud selgitused ei olnud kostja positsiooni toetavad, ei saa

järeldada kohtu erapoolikust. Juhul kui kostja siiski kahtles maakohtu kohtuniku

erapooletuses, saanuks ta TsMS § 23 p-st 7 ja § 24 lg-st 1 tulenevalt taotleda

kohtuniku taandamist. Asja materjalidest ei nähtu, et kostja oleks sellist õigust

kasutanud.

10.8. Muus osas on kostja apellatsioonkaebuses suures osas sisuliselt korranud

oma varasemas menetluses antud selgitusi ja arusaamu nii faktilistest asjaoludest

kui õiguslikust olukorrast. Maakohus on otsust põhjalikult põhjendanud ja

kuivõrd

otsuses

on

piisava

põhjalikkusega

käsitletud

ka

enamust

apellatsioonkaebuses esitatud väidetest, ei pea kolleegium vajalikuks samadele

väidetele veelkord vastata. Kostja mittenõustumine maakohtu järeldustega ei anna

alust otsuse tühistamiseks, kui kohus on otsust tehes materiaalõigust õigesti

kohaldanud ega ole rikkunud oluliselt menetlusõiguse norme.

Menetluskulude jaotus

11. Nagu eelnevalt märgitud, muudab ringkonnakohus maakohtu poolt määratud

menetluskulude jaotust.

12. Apellatsioonimenetluses kantud menetluskulud jätab ringkonnakohus TsMS §

163 lg 1 kolmanda alternatiivi alusel poolte endi kanda.

13. Kuna maakohus ei ole vaidlustatud otsuses hüvitatavate menetluskulude rahalist

suurust kindlaks määranud, ei tee seda TsMS § 174 lg 4 teisest lausest lähtudes

apellatsioonkaebuse lahendamisel ka ringkonnakohus. Hüvitatavate menetluskulude

rahalise suuruse määrab kindlaks asja lahendanus maakohus pärast kohtuotsuse või

menetlust lõpetava määruse jõustumist TsMS § 177 lg-s 2 sätestatud korras.

14. TsMS § 178 lg 1 järgi saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle

kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati.

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

Indrek Parrest

Liis Arrak

Ele Liiv