3-19-538/12 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Halduskohus

Kohtunik

Ragne Piir

Otsuse tegemise aeg ja koht

30. august 2019, Tallinn

Haldusasja number

3-19-538

Haldusasi

Nafta 6a Hooneühistu kaebus Tallinna Linnaplaneerimise

Ameti 17.12.2018 otsuse nr 4-1/3751-22 ja Tallinna

Linnavalitsuse 06.03.2019 korralduse nr 339-k tühistamiseks

ning Tallinna Linnaplaneerimise Ameti kohustamiseks

projekteerimistingimuste väljastamise uueks otsustamiseks

Menetlusosalised

Kaebaja – Nafta 6a Hooneühistu, esindaja Väino Rajangu

Vastustaja – Tallinna linn, esindaja Eva Vanamb

Asja läbivaatamise vorm

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta kaebus rahuldamata.

2. Jätta menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda.

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul

otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, so hiljemalt 30.09.2019 (halduskohtumenetluse

seadustiku (HKMS) § 181 lg 1).

Vastuseks

esitatud

apellatsioonkaebusele

võib

teine

menetlusosaline

esitada

vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse vastuapellatsioonkaebuse

esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem

kui 14 päeva (HKMS § 184).

Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses märkida,

vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 182

lg 1 p 9).

Kui menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal

esitada ringkonnakohtule vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata

menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning apellatsioonitähtaja järgimiseks peab

menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta

menetlusabi taotleb, eelkõige esitama apellatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

2(10)

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Nafta 6a Hooneühistu omandis olev Nafta tn 6a kinnistu (pindala 2746 m2, sihtotstarve

100% elamumaa) asub Tallinna kesklinnas Narva mnt, Filmi tn ja Petrooleumi tn vahelise

kvartali sisesel alal ning on hoonestatud kahe 1-korruselise garaažiga (vastavalt 1192 m2 ja

300 m2).

2. Nafta 6a Hooneühistu esitas 25.09.2017 Tallinna Linnaplaneerimise Ametile (TLPA)

projekteerimistingimuste taotluse nr 1711002/09428 Nafta tn 6a kinnistul asuvate garaažide

laiendamiseks üle 33% esialgsest mahust. Taotlusele lisatud eskiisi kohaselt sooviti laiendada

krundil asuvat suuremat garaaži ühe maa-aluse korruse ja viie maapealse korrusega elamuga,

mis oli kavandatud plokistada nimetatud garaažiga. TLPA keeldus 05.02.2018 kirjaga

nr 4-1/17/3751-5 projekteerimistingimuste väljastamisest, kuid tunnistas vaidemenetluse

tulemusena 30.04.2018 käskkirjaga nr 1-1/11 TLPA 05.02.2018 otsuse kehtetuks ning otsustas

projekteerimistingimuste taotluse uuesti läbi vaadata.

3. TLPA keeldus 17.12.2018 otsusega nr 4-1/3751-22 (tl 8-14) projekteerimistingimuste

väljastamisest Nafta tn 6a kinnistu garaažide laiendamiseks. Otsuse aluseks olnud asjaolud ja

kaalutlused olid kokkuvõtvalt alljärgnevad.

- Tallinna Linnavolikogu jättis 02.12.2010 otsusega nr 292 kehtestamata Nafta tn 6a ja lähiala

detailplaneeringu (DP) muu hulgas põhjusel, et selle lahendus ei vastanud avalikele huvidele

ega kaasaegse planeerimise põhimõtetele. Projekteerimistingimuste taotlusele lisatud eskiisis

toodud lahendust (krundi täisehitus, maapinnaga ühendatud haljastuse osakaal, hoonestamata

krundiosale kavandatud juurdeehitise suurus jne) ei ole võrreldes kehtestamata jäetud DP

lahendusega oluliselt muudetud.

- Täidetud ei ole planeerimisseaduse (PlanS) § 125 lg 5 p-des 1 ja 2 sätestatud tingimused, mille

esinemisel võib lubada DP koostamise kohustuse korral DP-d koostamata püstitada või

laiendada projekteerimistingimuste alusel olemasoleva hoonestuse vahele jäävale kinnisasjale

ühe hoone ja seda teenindavad rajatised. Tallinna üldplaneeringus ei ole Nafta tn 6a krundi

kohta antud kõiki kasutus- ja ehitustingimusi, sh projekteerimistingimuste andmise aluseks

vajalikke tingimusi. Samuti ei sobitu Nafta tn 6a garaaži juurdeehitis mahuliselt väljakujunenud

keskkonda ega arvesta piirkonna hoonestuslaadi, ületades oluliselt piirkonna kruntide

iseloomulikku täisehitusprotsenti (piirkonnale iseloomulik kruntide täisehitus on ligikaudu

40%, kuid taotluse kohaselt soovitakse krundi täisehituseks ca 80%). Eskiisis kavandatud hoone

(garaaž ja sellega plokistatav elamu) ehitisealune pindala ei ole piirkonnale iseloomuliku

suurusega. Soovitud hoone kõrgus, s.o viis maapealset korrust koos sellele lisanduva

väikesemahulise katusele pääsuga, ei ole vaadeldavas kvartalis tüüpiline, arvestades sh hoone

asukohta õuealal (valdav osa vaadeldavas kvartalis asuvatest hoonetest on kuni nelja maapealse

korrusega). Esitatud lahenduse alusel ei ole kinnistul võimalik tagada Narva maantee,

Petrooleumi tänava, Nafta tänava ja Filmi tänava vahelises kvartalis iseloomulikku maapinnaga

ühendatud haljastuse osakaalu, mis on enamikel elamumaa ning äri- ja elamumaa sihtotstarbega

kruntidel vähemalt 20% kruntide pinnast. Esitatud linnaehituslik lahendus (väga suur krundi

täisehituse protsent ning haljastus on kavandatud üksnes poolmaa-aluse garaaži katusele) ei ole

piirkonnale iseloomulik.

- Eskiisis kavandatu ei ole kooskõlas Tallinna Linnavolikogu 16.04.2009 otsusega nr 78

kehtestatud teemaplaneeringuga „Tallinna kesklinna miljööväärtuslike hoonestusalade piiride

ning kaitse- ja kasutustingimuste määramine“ (miljööalade teemaplaneering), kuna ei moodusta

suuruselt sujuvat üleminekut miljööala hoonestusele ning mõjub liiga massiivsena. Äärmiselt

sobimatu on vaade Tuukri tänavalt mõjuka sakraalhoone vahetus läheduses ja selle foonina.

3(10)

4. Nafta 6a Hooneühistu esitas TLPA 17.12.2018 otsuse nr 4-1/3751-22 peale vaide, mille

Tallinna Linnavalitsus jättis 06.03.2019 korraldusega nr 339-k kui vaideotsusega (tl 6-7)

rahuldamata.

5. Nafta 6a Hooneühistu esitas 22.03.2019 Tallinna Halduskohtule kaebuse, milles taotleb

TLPA 17.12.2018 otsuse nr 4-1/3751-22 ja Tallinna Linnavalitsuse 06.03.2019 korralduse

nr 339-k tühistamist ning TLPA kohustamist Nafta tn 6a garaažide laiendamise

projekteerimistingimuste väljastamise uueks otsustamiseks. Kohus võttis 27.03.2019

määrusega kaebuse menetlusse ja tunnistas vastustajaks Tallinna linna.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD

6. Nafta 6a Hooneühistu kaebuse (täiendavad seisukohad 31.05.2019) põhjendused on

järgmised.

1) Kaebaja koostas projekteerimistingimuste taotluse TLPA poolt heakskiidetud ja Tallinna

Linnavalitsuse 10.09.2003 korraldusega nr 2000-k vastuvõetud Nafta tn 6a ja lähiala DP-st

lähtuvalt, mille mahust ta moodustab ainult ühe osa. Haldusasjas nr 3-469/2004 leidsid kohtud,

et Tallinna Linnavalitsuse 10.09.2003 korraldus nr 2000-k on seaduslik. Nüüdseks on ka

naabritega kompromiss saavutatud. Vastustaja ei ole põhjendanud, miks DP-st lähtuv

ehituskava ei ole enam vastuvõetav ja miks TLPA seisukohad Nafta tn 6a ehituskava osas on

ajas muutuvad. Nafta tn 6a kinnistule DP algatamine teeks juba 18 aastat kestnud

menetlusprotsessi veelgi pikemaks ega annaks mingit lisaväärtust. Selleks puudub ka sisuline

vajadus, sest naaberkinnistute nõusolekud juurdeehituse kavale on olemas ning garaažide

lammutamine ei ole juriidiliselt võimalik. TLPA seisukohtade muutus ajas ilmneb

projekteerimistingimuste menetlemisel ja Tallinna Linnavolikogu 02.12.2010 otsusega nr 292

kehtestamata jäänud Nafta tn 6a ja lähiala DP toimikus.

2) Projekteerimistingimuste taotluses soovitud juurdeehituse puhul on täidetud PlanS § 125

lg-s 5 sätestatud eeldused. Juurdeehitus vastab Tallinna üldplaneeringule. Kavandatud

juurdeehituse ehitusalune pind on oluliselt väiksem projekteerimistingimustega nr 230390

poolmaa-aluse garaaži pealeehitamise lubatust ning eelviidatud projekteerimistingimuste puhul

PlanS § 125 lg-ga 5 seotud probleemid puudusid. Kavandatud juurdeehitus on kolm korda

väiksem naaberhoonest Nafta tn 6 ja ligemale kaks korda väiksem DP alusel rajatavast Nafta

tn 1a hoonest. Naaberkruntide täisehitus ulatub kuni 92%. Nafta tn 6a juurdeehituse täisehituse

80% juures on eemalt nähtav ainult viiekorruseline juurdeehitus, mis haarab kinnistust 18% ja

ülejäänud ehitus on Nafta tn 6 ja 8 keldrikorruse tasapinnas asuv garaaž. Kavandatud

juurdeehituse viis korrust tagavad sujuva ülemineku Nafta tn 6 hoone kõrguselt Narva mnt 53

hoone kõrgusele ning vastab piirkonnas ehitatud ja DP alusel ehitatavate hoonete kõrgusele.

Kavandatud juurdeehitus vastab Tallinna linna ehitusmääruse § 25 lg-s 2 nimetatud nõutele ja

arvestab Tallinnas väljakujunenud arhitektuuri ja ehitustavasid ning vastab nii mahult,

otstarbelt kui ka hoonestuslaadilt lähiümbruskonna eripärale ja kujundusele. Kavandatud

juurdeehitusest ja tema ümbrusest tehtud video alusel sobib mitme arhitekti hinnangul

juurdeehitus mahuliselt ja hoonestuslaadilt piirkonna keskkonda.

3) Tallinna Keskkonnaameti 19.05.2016 kirjas esitatud nõuded on täidetud ning täiendavalt on

kavandatud kõrghaljastuse säilitamine ja poolmaa-aluse garaaži katuse haljastamine (40%

kinnistust). On arusaamatu, miks Tallinna Keskkonnaameti nõuded haljastuse osas praegusel

juhul erinevad 19.05.2016 kirjas esitatust. Kesklinnas on palju kinnistuid, kus puudub haljastus,

sh Nafta tn 6a naaberkinnistutel Nafta tn 6 ja 8. TLPA ise soovitas 08.06.2017 kirjas esitada

juurdeehituse projekteerimistingimuste taotlus ning nüüd väidab, et projekteerimistingimuste

väljastamise eeldused ei ole täidetud. Selline seisukohtade muutus on põhjendamata.

4(10)

4) Vaidlustatud otsuses räägitakse Filmi, Nafta, Petrooleumi tänavate ja Narva mnt vahelisest

kogu kvartalist, kuigi miljööalade teemaplaneeringu ala haarab sellest kvartalist ainult pool ja

Nafta tn 6a koos naaberkinnistute hoonetega jääb sellest alast välja. Selle väära eelduse tõttu on

kaalutlusotsus vale.

5) Pädev asutus saab keelduda projekteerimistingimuste andmisest ehitusseadustiku (EhS)

§-s 32 loetletud põhjustel, kuid praegusel juhul neid põhjuseid ei esine. Projekteerimistingimuste

taotluse menetlemisel ei ole järgitud haldusmenetluse seaduse (HMS) § 5 lg-s 4 ja EhS § 31

lg-s 2 sätestatud menetlustähtaegu ning dokumendid on jäetud EhS § 29 lg 1 kohaselt

ehitisregistris esitamata.

7. Tallinna linn palub jätta kaebuse rahuldamata.

1) Ehitusõiguse saamiseks seaduses ettenähtud võimaluste tutvustamine ei tähenda, et isikul

võiks tekkida õiguspärane ootus, et tema valitud menetlusliik viib kindlasti tema soovitud

tingimustel ehitusõiguse saamiseni. Ehitusõiguse andmine nii DP kui projekteerimistingimuste

menetluses on kohaliku omavalitsuse kaalutlusotsus, sealjuures on ruumiline planeerimine oma

haldusterritooriumi kohaliku omavalitsuse autonoomiasse kuuluv küsimus. Kohalikul

omavalitsusel on oma territooriumi ruumilise planeerimisel ja selle kaudu eelduste loomisel

ühiskonnaliikmete vajadusi ja huve arvestava, demokraatliku, pikaajalise, tasakaalustatud

ruumilise arengu, maakasutuse, kvaliteetse elu- ning ehitatud keskkonna kujundamisel väga

suur kaalutlusruum.

2) Selleks, et oleks võimalik DP koostamise asemel anda projekteerimistingimused, peavad

kõik PlanS § 125 lg-s 5 sätestatud eeldused olema täidetud. PlanS § 125 lg-s 5 sätestatud erandi

andmisest keeldumise aluseks on see, kui taotletav ehitusõigus ei vasta erandi andmise

eeldustele. Praegusel juhul ei vastanud kaebaja taotletud ehitusõigus PlanS § 125 lg 5 p-des 1

ja 2 sätestatud eeldustele. Vastustaja on kaebaja soovitud ehitusõigust põhjalikult käsitlenud

17.12.2018 otsuses ja leidnud, et Tallinna üldplaneeringus ei ole Nafta tn 6a krundi kohta antud

kõiki kasutus- ja ehitustingimusi, sh projekteerimistingimuste andmise aluseks vajalikke

tingimusi. Üldplaneeringus projekteerimistingimuste andmiseks vajalike tingimuste puudumist

on vastustaja selgitanud ka 11.10.2018 vaidlustatud otsuse eelnõus. Samuti on vaidlustatud

otsuses selgitatud, et projekteerimistingimuste taotluses soovitud Nafta tn 6a garaaži

juurdeehitus ei sobitu mahuliselt väljakujunenud keskkonda ega arvesta piirkonna

hoonestuslaadi. Vastustaja jääb oma põhjenduste juurde. Kaebajal on võimalik taotleda

korrakohase DP koostamise algatamist.

3) Kaebaja viitab TLPA juhataja 08.06.2017 kirjale. Nimetatud kuupäeval saatis TLPA

kaebajale kaks kirja, kus mõlemas on tõdetud, et suuruselt, kujult ja otstarbelt piirkonna

väljakujunenud keskkonda sobimatu ning piirkonna hoonestuslaadiga mitte kooskõlas oleva

juurdeehitise kavandamiseks projekteerimistingimusi koostada võimalik ei ole.

4) Vastustaja ei ole menetlustoimingutega ebamõistlikult viivitanud, arvestades menetluse ja

selle tulemusena antud haldusakti põhjalikkust.

KOHTU PÕHJENDUSED

8. Kohus on seisukohal, et Nafta 6a Hooneühistu kaebus on põhjendamatu ja tuleb jätta

rahuldamata.

9. Praeguses asjas ei ole vaidlust selles, et kaebaja 25.09.2017 TLPA-le esitatud

projekteerimistingimuste taotluse eesmärgiks oli laiendada Nafta tn 6a kinnistul asuvaid

garaaže üle 33% esialgsest mahust ning ehitada Nafta tn 6a asuvale suuremale garaažile juurde

üks maa-alune korrus ja viie maapealse korrusega eluruumidega hooneosa.

5(10)

Pooled

on

erineval

seisukohal

selles,

kas

vastustajal

oli

õigus

taotletud

projekteerimistingimuste väljastamisest keelduda põhjusel, et PlanS § 125 lg-s 5 sätestatud

tingimused on täitmata.

10. EhS § 26 lg 1 ja lg 2 p 2 kohaselt on projekteerimistingimused aluseks ehitusprojekti

koostamiseks juhul, kui ehitusloakohustuslikku hoonet soovitakse laiendada üle 33% selle

esialgu

kavandatud

mahust

ja

puudub

detailplaneeringu

koostamise

kohustus.

Detailplaneeringu koostamise kohustuse korral on ehitusprojekti koostamise aluseks vastav

planeering (PlanS § 124 lg 4). PlanS § 125 lg 1 p 2 kohaselt on detailplaneeringu koostamine

nõutav linnas olemasoleva ehitusloakohustusliku hoone laiendamiseks üle 33% selle esialgu

kavandatud mahust. Seega on linna piirkonnas üldjuhul lubatud ehitusloakohustuslikke hooneid

enam kui kolmandiku võrra laiendada üksnes detailplaneeringu alusel. PlanS § 125 lg 5

võimaldab sellest reeglist erandina kõrvale kalduda vaid juhul, kui olemasoleva hoonestuse

vahele jääval kinnisasjal soovitakse laiendada ühte hoonet ja seda teenindavaid rajatisi ning

samaaegselt on täidetud tingimused, et ehitis sobitub mahuliselt ja otstarbelt piirkonna

väljakujunenud keskkonda (sh arvestades piirkonna hoonestuslaadi) ning üldplaneeringus on

määratud vastava ala üldised kasutus- ja ehitustingimused ning ehitise laiendamine ei ole

vastuolus ka üldplaneeringus määratud muude tingimustega. Projekteerimistingimuste

väljastamiseks peavad PlanS § 125 lg-s 5 nimetatud tingimused olema täidetud samaaegselt.

TLPA 17.12.2018 otsusest nähtuvalt keelduti kaebaja taotletud projekteerimistingimuste

väljastamisest põhjusel, et täidetud ei ole PlanS § 125 lg-s 5 sätestatud tingimused, mis

võimaldaksid detailplaneeringu koostamise asemel projekteerimistingimused väljastada. Kui

pädev asutus tuvastab, et taotletud projekteerimistingimuste väljastamiseks ei ole täidetud

PlanS § 125 lg-s 5 nimetatud tingimused, ei ole kohustust ega vajadust eraldi kontrollida EhS

§-s 32 nimetatud aluste esinemist. Kui PlanS § 125 lg-s 5 nimetatud projekteerimistingimuste

väljastamise mõlemad eeldused ei ole täidetud, puudub õiguslik alus nende väljastamiseks ning

seda ka juhul, kui EhS §-s 32 nimetatud aluseid ei esine. Eeltoodut arvestades on asjakohatu

kaebaja väide, et praegusel juhul ei esine EhS §-s 32 loetletud projekteerimistingimuste

väljastamisest keeldumise põhjuseid.

11. Seejuures tuleb arvestada, et projekteerimistingimuste väljastamise üle otsustamisel on

haldusorganil lai kaalutlusruum, sh õigus hinnata kavandatava hoone sobivust. Kuna tegemist

on kaalutlusotsusega, on kohtulik kontroll selle üle piiratud ning kohus ei hinda õiguslikus

vaidluses otstarbekust ja sobivust. Üksnes ilmselgelt meelevaldne haldusorgani hinnang võib

olla aluseks, et kohus tuvastaks kaalutlusvea ning saadaks taotluse haldusorganile uueks

menetlemiseks.

12. Tallinna üldplaneeringu kohaselt jääb Nafta tn 6a kinnistu alale, mille maakasutuse

juhtotstarve on kesklinna segahoonestusala, kuhu võib ehitada kõiki hooneid, v.a keskkonda

saastavaid ettevõtteid. Kohus nõustub vastustajaga, et praegusel juhul ei ole täidetud PlanS

§ 125 lg 5 p-s 2 sätestatud eeltingimus. Nimelt annab Tallinna üldplaneering üksnes

maakasutuse juhtotstarbe, mida ei saa pidada ala kasutus- ja ehitustingimuseks. Üldplaneeringu

tingimused peavad PlanS § 125 lg 5 p-s 2 sätestatud eelduse täitmiseks olema oluliselt täpsemad

ega saa piirduda isegi maksimaalse ehitusmahu, hoonestuse kõrguspiirangu ja haljastusnõuete

määramisega, sest needki ei ole ala üldised kasutus- ja ehitustingimused (vt ka Tallinna

Ringkonnakohtu 19.06.2019 otsus asjas nr 3-18-835, p 14). Tallinna linna üldplaneering ei

sisalda tingimusi, mis on kirjeldatud PlanS § 125 lg-s 5.

Kohus viitab siinkohal ka haldusasjas 3-17-2721 Tallinna Ringkonnakohtu 25.02.2019 otsuse

p-le 17, kus kohus märkis: „Tallinna linna üldplaneeringus ei ole vajaliku täpsusastmega

määratud kindlaks ehituslikke ja arhitektuurilisi tingimusi PlanS § 125 lg 5 p 2 mõttes. /…/

6(10)

Seejuures ei piisa nende tingimuste kindlaksmääramiseks viitest ehitusmäärusele või muudele

dokumentidele, sest PlanS § 125 lg 2 p 2 sätestab sõnaselgelt, et projekteerimistingimuste

väljastamine on võimalik üksnes juhul, kui ehituslikud ja arhitektuurilised tingimused

sisalduvad üldplaneeringus. /…/ PlanS § 125 lg 5 eesmärgiga on kooskõlas tõlgendus, et selle

alusel projekteerimistingimuste väljastamine on võimalik üksnes juhul, kui üldplaneering

sätestab vajaliku täpsusastmega ehituslikud ja arhitektuurilised tingimused, millest lähtuda. Nii

on tagatud laiemad võimalused avalikkusele rääkida kaasa konkreetse piirkonna

arhitektuuriliste ja ehituslike tingimuste kehtestamisel (erinevalt nt tingimuste kehtestamisest

ehitusmääruses). Sarnastel põhjendustel loobuti nt EhS-s volitusnormi kehtestamisest, mis

oleks võimaldanud kohalikul omavalitsusel täpsustada ehituslikke ja arhitektuurilisi tingimusi

ehitusmääruses (vt EhS seletuskiri, SE 555, lk 49). Vastupidine tõlgendus loob ohu

halduspraktika tekkeks, kus kohaliku omavalitsuse üksused võivad põhjendamatult loobuda

ehituslike ja arhitektuuriliste tingimuste sätestamisest üldplaneeringus ning viidata selle asemel

muudele dokumentidele. Sellel juhul ei oleks täidetud PlanS eesmärgid (sh avalikkuse laiem

kaasamine).“

Eeltoodud seisukohad on asjakohased ka praegusel juhul. Vaidlustatud otsuses on õigesti

märgitud, et projekteerimistingimuste koostamiseks peaks kehtiv üldplaneering sisaldama

täpsemaid ehitustingimusi, nii nagu näeb ette EhS § 26 lg 4. Seega ei ole käesoleval juhul PlanS

§ 125 lg 5 p-s 2 sätestatud tingimus kaebaja soovitud projekteerimistingimuste väljastamiseks

täidetud.

13. Lisaks eeltoodule on TLPA vaidlustatavas otsuses hinnanud ka kavandatava juurdeehituse

vastavust PlanS § 125 lg 5 p-s 1 sätestatud nõuetele ning leitud, et projekteerimistingimuste

taotluses soovitud ja eskiisis toodud lahendus ei sobitu mahuliselt piirkonna väljakujunenud

keskkonda ega arvesta piirkonna hoonestuslaadiga. Kohus märgib, et vaidlus selle üle, kas

kavandatav ehitis/laiendus oma mõõtmetelt, kujult, mahult ja otstarbelt sobitub olemasolevasse

keskkonda, on paljuski esteetilist laadi, millesse kohus üldjuhul sekkuda ei saa. Üksnes

ilmselgelt meelevaldne haldusorgani hinnang otstarbekuse ja sobivuse osas võib olla aluseks,

et kohus tuvastaks kaalutlusvea.

Alljärgnevalt kohus käsitleb vaidlustatud otsuses toodud kaalutlusi, millest tulenevalt TLPA ei

pidanud kavandatavat juurdeehitust PlanS § 125 lg 5 p-s 1 toodud nõuetele vastavaks.

13.1 Otsusest nähtuvalt on TLPA kavandatava juurdeehituse piirkonna väljakujunenud

keskkonda sobitumise hindamisel mh lähtunud Nafta tn 6a kinnistuga külgnevas Kadrioru

miljööala ehituspiirkonnas nr 19 asuvate hoonete ja kruntide lubatud ehituslikest näitajatest,

teisel pool Nafta tänavat kehtivas Tallinna Linnavolikogu 09.12.2004 määrusega kehtestatud

„Paljassaare ja Russalka vahelise ranna-ala üldplaneeringus“ (ranna-ala üldplaneering) alale

esitatud nõuetest ning Nafta tn, Narva maantee, Filmi tn ja Petrooleumi tn vahelises kvartalis

asuvate hoonete ja kruntide ehituslikest näitajatest. Vaidlustatud otsuses on välja toodud, et

ümbritsevate kruntide täisehitus on ligikaudu 40%, st kaebaja taotluses esitatud lahendusega

soovitav krundi täisehitus on oluliselt suurem (s.o 80%). Samuti on kaalumisel arvestatud, et

Nafta tn 6a täisehitusprotsent on olemasolevate ja säilitatavate ehitistega juba 54,3% ning

täisehitusega üle 80% ei ole võimalik tagada eluhoonete puhul vähimat nõutavat maaga

ühendatud haljastuse osakaalu (20%). Lisaks ei ole kavandatud hoone (garaaž ja sellega

plokistatav elamu) ehitusalane pindala piirkonnale iseloomuliku suurusega ning soovitud hoone

kõrgus viis maapealset korrust koos lisanduva väiksemahulise katusele pääsuga ei ole

vaadeldavas kvartalis tüüpiline, arvestades sh hoone asukohta õuealal (vaadeldavas kvartalis

asuvad hooned on valdavalt kuni nelja maapealse korrusega).

7(10)

Kaebaja toob välja, et naaberkruntide (Nafta tn 6 ja Nafta tn 8) täisehitus on kuni 92% ning

kavandatud juurdeehitus on kolm korda väiksem Nafta tn 6 naaberhoonest ja ligemale kaks

korda väiksem DP alusel rajatavast hoonest Nafta tn 1a. Vastustaja on otsuses kaebaja

eeltoodud väidetele vastanud ja selgitanud, et Nafta tn 1a krundile on määratud ehitusõigus kuni

viie maapealse korrusega äri- ja eluhoone ehitamiseks, krundi täisehituseks on lubatud vaid

43% ja haljastuse osakaaluks määratud 44% krundi pindalast (hoonet ei ole veel ehitatud). Nafta

tn 6 ja Nafta tn 8 kinnistute täisehituse ja haljastuse protsent, samuti Nafta tn 6 hoone kõrgus,

on vaadeldavas kvartalis erandlik. Nimetatud hooned on ehitatud enne miljööalade

teemaplaneeringu, ranna-ala üldplaneeringu ja Tallinna üldplaneeringu kehtestamist. Kohus

nõustub, et viidatud naaberkruntide näitajaid ei saa võtta aluseks uue elamu kavandamisel Nafta

tn 6a kinnistule. Piirkonnas väljakujunenud keskkonda ja iseloomulikku hoonestuslaadi ei saa

kujundada seal asuvad üksikud erandlike näitajatega ja hea ehitustavaga mittekooskõlas olevad

kinnistud. Samuti ei anna asjaolu, et mõne teise krundi detailplaneeringuga või

projekteerimistingimustega on lubatud suuremaid või kõrgemaid hooneid või aktsepteeritud

väiksemat haljastuse osakaalu, kaebajale õigust nõuda enda suhtes samade tingimuste

kehtestamist. Vastustaja on selgitanud, millistest nõuetest tuleks Nafta tn 6a kinnistule

täiendava hoonestuse kavandamisel lähtuda ning piisavalt põhjendanud, miks ei saa kaebaja

väljatoodud näidetest juhinduda.

13.2 Kaebaja taotluse läbivaatamisel on arvestatud asjaoluga, et Tallinna Keskkonnaamet on

seadnud tingimuseks, et maapinnaga ühenduses oleva haljastuse osakaal krundi pindalast peab

olema vähemalt 20%. Tallinna Keskkonnaamet on kinnistu haljastuse protsendi määramisel

lähtunud sellest, et nii ranna-ala üldplaneeringu alal kui ka Kadrioru miljööalal on nõutud

haljastuse osatähtsus 30%, sh Kadrioru miljööalal peab kõrghaljastus moodustama 20%

kinnistu pinnast. Samuti on arvestatud, et tavapärane praktika uute ning rekonstrueeritavate

elamutega kruntide puhul on tagada kinnistutel vähemalt 30% maaga ühendatud haljastuse

osakaal (vt Tallinna Keskkonnaameti 13.12.2017 kiri nr 6.1-4.3/1486-2, tl 88 ja 07.08.2018 kiri

nr 5-5/480-6, tl 117).

Asjakohatu on kaebaja väide, et kinnistu haljastamise osas on täidetud Tallinna

Keskkonnaameti 19.05.2016 kirjas (tl 23) esitatud nõuded ja täiendavalt on kavandatud

poolmaa-aluse garaaži katuse haljastamine (40% kinnistust). Kohtule ei nähtu, et eelviidatud

kirjas oleks Tallinna Keskkonnaamet kaebajale kinnitatud, et maapinnaga ühenduses oleva

haljastuse osatähtsus Nafta tn 6a krundil võib olla väiksem kui 20%. Tallinna Keskkonnaamet

selgitas, et kui olemasolev haljastus on oluliselt väiksem, kui minimaalselt nõutav haljastuse

protsent (s.o 20%), tuleks esitada põhjendused, miks nõutud tingimust täita ei saa. Praegusel

juhul on vaidlustatud otsuses aga välja toodud, et Nafta tn 6a kinnistul on võimalik tagada

piirkonnas väljakujunenud minimaalne maaga ühendatud haljastuse osakaal. Krundil oli enne

2016. a oluliselt suurem haljasala, mis on kinnistu omanike poolt likvideeritud ja mida on

võimalik taastada. Katusehaljastusega seoses on kaebajale nii Tallinna Keskkonnaameti kui ka

TLPA poolt mh vaidlustatud otsuses korduvalt selgitatud, et sellel on eelkõige dekoratiivne

väärtus ning see ei asenda loodusliku maapinnaga ühendatud täisväärtuslikku haljastust (vt ka

Tallinna Linnavolikogu 13.06.2013 määrus nr 40 „Tallinna haljastu tegevuskava aastateks

2013-2025“).

13.3. TLPA on otsuse tegemisel lähtunud ka asjaolust, et Nafta tn 6a krundile kavandatu ei ole

kooskõlas miljööalade teemaplaneeringuga, kuna ei moodusta suuruselt sujuvat üleminekut

miljööala hoonestusele ning mõjub liiga massiivsena. Nafta tn 6a kinnistu asub Narva mnt 51

asuva sakraalehitise (Metodisti kiriku) vahetus läheduses ja oluline on säilitada ühiskondliku

ehitise dominantsus kaugvaates.

8(10)

Kohus ei nõustu kaebajaga, et TLPA-l ei olnud õigust tugineda eelviidatud teemaplaneeringule,

kuna Nafta tn 6a kinnistu koos naaberkinnistute hoonetega jääb sellega hõlmatud alast välja.

Miljööalade teemaplaneeringu seletuskirjas on üldpõhimõtete all välja toodud, et

miljööväärtusega hoonestusaladega vahetult piirnevatel aladel peab ehitustegevusel arvestama

sujuvat üleminekut miljööväärtusega hoonestusalade mahtudele (vt p 2.3). Nafta tn 6a kinnistu

külgneb vahetult miljööväärtusliku alaga – naaberkinnistud Narva mnt 55 ja Narva mnt 55a

jäävad Kadrioru miljööalale. Seega ei ole põhjendamatu nõuda, et kaebaja peab kinnistul

ehitustegevuse planeerimisel eeltoodud põhimõttega arvestama. Otsusest nähtuvalt arvestas

TLPA ennekõike Nafta tn 6a kinnistu asukohta Narva mnt 51 asuva sakraalehitise vahetus

läheduses ega pidanud aktsepteeritavaks kavandada Metodisti kiriku taustale viiekorruselist

hooneosa, kuna see oleks sakraalehitise kahekorruselise osa kõrgusest oluliselt kõrgem ja

mõjuks kaugvaadetes dominantsena. Kohtu hinnangul ei ole tegemist asjakohatu kaalutlusega.

13.4 Kohus leiab, et vaidlustatud otsuses toodud kaalutlusi, millest tulenevalt peeti

kavandatavat juurdeehitust asjaomase piirkonna väljakujunenud keskkonda ja hoonestuslaadi

arvestades sobimatuks, ei ole põhjust pidada meelevaldseteks. Kohtu hinnangul on vastustaja

keeldumise aluseks olnud kaalutlusi ka piisavalt põhjendanud. Samuti on otsuses sisuliselt

vastatud kaebaja 29.10.2018 pöördumises esitatud väidetele. Kohus juhib tähelepanu, et

projekteerimistingimuste väljastamisest tuleb keelduda ka juhul, kui tuvastatakse ainult ühe

PlanS § 125 lg-s 5 nimetatud tingimuse – sätte p 1 või p 2 – mittetäitmine. Praegusel juhul leidis

vastustaja, et täitmata on mõlemad kõnealuses sättes nimetatud eeldused.

14. Kaebaja on ekslikult järeldanud, et kuna ta koostas 25.09.2017 projekteerimistingimuste

taotluse Tallinna Linnavalitsuse 10.09.2003 korraldusega nr 2000-k vastuvõetud Nafta tn 6a ja

lähiala DP-st lähtuvalt ning TLPA toona toetas Nafta tn 6a mahult suuremat ehituskava, siis

peaks ka projekteerimistingimustega taotletav lahendus olema aktsepteeritav.

Vaidlust ei ole, et Tallinna Linnavolikogu 02.12.2010 otsusega nr 292 jäeti Nafta tn 6a ja lähiala

DP kehtestamata. Seejuures on vaidlustatud otsuses välja toodud, et projekteerimistingimuste

taotlusele lisatud eskiisis toodud linnaehituslikku lahendust (sh krundi täisehitus, maapinnaga

ühendatud haljastuse osakaal, hoonestamata krundiosale kavandatud juurdeehituse suurus) ei

ole võrreldes viidatud DP lahendusega oluliselt muudetud. Tallinna Linnavolikogu 02.12.2010

otsuses nr 292 on muu hulgas märgitud, et DP lahendus ei vasta avalikele huvidele ega

kaasaegse planeerimise põhimõtetele. Nimetatud otsuse seletuskirja kohaselt on ainult Nafta

tn 6a hoonete (garaažide) lammutamisel võimalik lahendada juurdepääs hoonetele ja planeerida

elamu juurde vajalik rekreatsiooniala ning kavandada heade proportsioonide ja esteetilise

väljanägemisega ümbrusse sobiv hoonestus. Seega ei olnud DP kehtestamata jätmise ajendiks

üksnes naaberkinnistu omanike vastuseis, vaid eelkõige taotletud planeeringulahenduse

sobimatus. Eeltoodust lähtuvalt on arusaamatu kaebaja etteheide vastustaja seisukohtade

muutusele ajas. Seejuures on asjakohatu kaebaja viide Tallinna Linnavalitsuse 10.09.2003

korraldusele nr 2000-k ja sellest järeldatavale TLPA toetusele ehituskava suhtes. Asjaolu, et

kunagi on kaebaja soovitud DP vastu võetud, ei saa tekitada õiguspärast ootust tulevikus

samalaadset linnaehituslikku lahendust lubavate projekteerimistingimuste väljastamiseks või

detailplaneeringute kehtestamiseks.

15. Niisamuti ei olnud vastustajal kohustust kaebaja 25.09.2017 taotluse alusel

projekteerimistingimusi väljastada pelgalt seetõttu, et TLPA 23.03.2016 väljastas Nafta tn 6a

projekteerimistingimused nr 230390. Vaidlust ei ole, et eelviidatud projekteerimistingimustega

soovitud lahendus ei olnud kaebaja poolt 25.09.2017 taotletuga samaväärne, mh lubas kaebaja

projekteerimistingimuste taotluses nr 230390 tagada haljastuse osakaalu 20% (vt 30.09.2015

kiri, tl 137), millise tingimusega ta uues taotluses enam ei nõustunud. Eeltoodule vaatamata

rõhutab kohus, et vastustaja teostab projekteerimistingimuste väljastamisel kaalutlusõigust ning

9(10)

kaalub

iga

konkreetse

taotluse

puhul

eraldi,

kas

detailplaneeringu

asemel

on

projekteerimistingimuste väljastamine võimalik. See, et TLPA 2016. a pidas toonase praktika

valguses võimalikuks Nafta tn 6a kinnistule projekteerimistingimused väljastada, ei tähenda, et

ta on kohustatud seda tegema ka uue taotluse esitamisel. Asja materjalidest ei nähtu, et

kaebajale oleks TLPA 08.06.2017 kirjas nr 4-1/2332-45 (tl 164) antud lubadus, et uue taotluse

alusel kinnistule soovitud projekteerimistingimused igal juhul väljastatakse. Nimetatud kirjas

on vaid selgitatud, et projekteerimistingimuste muutmist seadusandlus ette ei näe ning kui

kaebaja soovib kavandada Nafta tn 6a kinnistule teistsugust hoonestust kui väljastatud

projekteerimistingimused võimaldavad, on tal võimalus esitada teistsuguse linnaehitusliku

lahenduse kaalumiseks uus projekteerimistingimuste taotlus. Uue taotluse esitamise võimaluse

selgitamisest ei saa järeldada, et selle esitamisel soovitud projekteerimistingimused väljastatakse.

Taotluse lahendamisel peab muu hulgas hindama, kas PlanS § 125 lg 5 võimaldab

projekteerimistingimused väljastada.

16. Täiendavalt märgib kohus, et vastustaja ei ole Nafta tn 6a kinnistu täiendavat hoonestamist

täielikult välistanud. Vaidlustatud otsusest nähtuvalt peab TLPA võimalikuks kaaluda

detailplaneeringu algatamist Nafta tn 6a kinnistule täiendava hoonestuse kavandamiseks juhul,

kui algatamisettepaneku koostamisel lähtutakse vaidlustatud otsuses toodud asjaoludest ja

põhimõtetest – sh ei kavandata Tuukri tänava vaates Narva mnt 51 sakraalhoone taustale hoone

põhjapoolsest kahekorruselisest osast oluliselt kõrgemat hoonestust (esialgsel hinnangul ei saa

hoonestus Nafta tn 6a krundil ületada kolme maapealset korrust); krundi täiehitusprotsent koos

uue hoone või hooneosa ja säilitatavate garaažidega ei tohiks suureneda võrreldes oleva

olukorraga (54,3%) üle 5%, eesmärgiga tagada vähemalt 20% maapinnale kavandatud

haljastust ning kavandada hoone vähemalt 4 m kaugusele naaberkruntide piirist. Samuti tuleb

arvestada eesmärgiga kavanda asukohta ümbritsevat linnaruumi arvestav ning väärtustav ja

kvaliteetne elukeskkond.

17. Kohtule ei nähtu, et vastustaja oleks kaebaja esitatud projekteerimistingimuste taotluse

lahendamisega

põhjendamatult

venitanud.

Praegusel

juhul

on

kaebaja

esitanud

projekteerimistingimuste taotluse 25.09.2017, mille osas TLPA koostas 05.02.2018 keelduva

otsuse. Vaidemenetluse raames otsustati 30.04.2018 käskkirjaga projekteerimistingimuste

taotlus uuesti läbi vaadata. TLPA projektide läbivaatamise komisjonis arutati kaebaja taotlust

30.05.2018 ja 27.06.2018. TLPA edastas 11.10.2018 kaebajale projekteerimistingimuste

väljastamisest keeldumise otsuse eelnõu, millele kaebaja esitas omapoolse arvamuse

26.10.2018. Projekteerimistingimuste taotlust arutati TLPA projektide läbivaatamise

komisjonis viimati veel 27.11.2018. Lõplik otsus, millega keelduti projekteerimistingimuste

väljastamisest, tehti 17.12.2018. Eeltoodud andmetest lähtuvalt ei ole TLPA kohtu hinnangul

kaebaja 25.09.2017 taotluse lahendamisega ebamõistlikult viivitanud, sh olnud taotluse

lahendamisel tegevusetu. Arvestades Nafta tn 6a kinnistu projekteerimistingimuste taotlusega

seonduvat tihedat kirjavahetust kaebaja ja TLPA vahel, ei ole alust eeldada ka kaebaja

teadmatust tema taotluse lahendamise seisust või muudest sellega seotud asjaoludest. Üksnes

asjaolu, et kaebaja taotluse lahendamine võis kesta oodatust mõnevõrra kauem, ei saa tuua

kaasa vaidlustatud otsuse tühistamist. Niisamuti ei puuduta vaidlustatud otsuse õiguspärasust

väidetavalt ehitisregistris mingite dokumentide kajastamata jätmine.

18. Kokkuvõttes on kohus seisukohal, et vaidlustatud otsuse ja vaideotsuse tühistamiseks

puudub alus. Kuna tühistamisnõue jääb rahuldamata, ei ole alust ka kohustamisnõude

rahuldamiseks.

19. HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna

kohus teeb otsuse kaebaja kahjuks, tuleb menetluskulud jätta kaebaja kanda. Vastustaja ei ole

10(10)

menetluskulusid tõendavaid dokumente kohtule esitanud, mistõttu jäävad menetlusosaliste

menetluskulud nende endi kanda (HKMS § 108 lg 1 ja § 109 lg 1).

/allkirjastatud digitaalselt/