2-18-5309/16 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Kai Kullerkupp, Kersti Kerstna-Vaks, Triin Uusen-Nacke

Otsuse tegemise koht ja aeg

Tartu, 19. juuni 2019

Tsiviilasja number

2-18-5309

Tsiviilasi

TA

Haldus

OÜ

hagi

Eesti

Vabariigi

(Rahandusministeeriumi kaudu) vastu kahju hüvitamiseks

Tsiviilasja hind

apellatsioonikohtus

111 808 eurot

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 27. veebruari 2019 otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

TA Haldus OÜ apellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Apellant (hageja) TA Haldus OÜ (registrikood: 12208792);

juhatuse liige Andrus Umbleja

Vastustaja (kostja) Eesti Vabariik Rahandusministeeriumi

kaudu; volitatud esindaja Silvi Uljas

RESOLUTSIOON

1. Jätta TA Haldus OÜ apellatsioonkaebus rahuldamata.

2. Jätta Tartu Maakohtu 27. veebruari 2019 otsus

muutmata.

3. Jätta maakohtu poolt määratud menetluskulude jaotus

muutmata ning ringkonnakohtus kantud menetluskulud

TA Haldus OÜ kanda.

4. Eesti Vabariigile

Rahandusministeeriumi

kaudu

hüvitatavad menetluskulud ringkonnakohtus puuduvad.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30

päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest.

Hagimenetluses

Riigikohtus

võib

menetlusosaline

menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada

üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole

sätestatud teisiti.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta

esitama

tähtaja

kestel

kassatsioonkaebuse.

Kaebuse

põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva

sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi

taotlemisega,

annab

kohus

mõistliku

tähtaja

pärast

menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole

esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1. TA Haldus OÜ (hageja) esitas 5. aprillil 2018 hagi Eesti Vabariigi (Rahandusministeeriumi

kaudu) (kostja) vastu kahju hüvitamiseks ning viivise väljamõistmiseks.

Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja Tamme Arendus OÜ 27. detsembril 2011

üürilepingud Lai tn 6 ja Turu tn 63 Tartus kinnistute üürimiseks, mille alusel andis Tamme

Arendus OÜ need kinnistud hageja kasutusse 15 aastaks kuni 27. detsembrini 2026. Eesti

Vabariik (Tartu Maavalitsuse kaudu) sai Lai tn 6 kinnistu omanikuks 22. septembril 2015 ja

Turu tn 63 kinnistu omanikuks 21. septembril 2015, konfiskeerides need kinnistud Tamme

Arendus OÜ-lt. Kinnistuid koormavad üürilepingud kehtisid edasi, kostja ja hageja täitsid

üürilepinguid lepingutes sätestatud tingimustel.

Kostja müüs kinnistud 29. märtsil 2016 enampakkumisel OÜ-le Rakurs (kustutatud äriregistrist

26. septembril 2017), kes 22. juunil 2016 esitas hagejale avaldused mõlema rendilepingu

ülesütlemiseks võlaõigusseaduse (VÕS) § 323 lg 1 alusel. Tartu Maakohtu 26. jaanuari 2017

otsusega tsiviilasjas nr 2-16-17257 kohustati hagejat andma kinnistute valdus üle

OÜ-le Rakurs, mida hageja ka peale täitemenetluse algatamist tegi.

Kuna uus rendileandja OÜ Rakurs ütles tähtajalise rendilepingu üles enne tähtaja möödumist,

vastutab eelmine omanik (kostja) rendilepingu lõppemisega hagejale tekkinud kahju eest.

Riiklikult tunnustatud finantseksperdi A. Juhkami 9. oktoobri 2017 hinnangu kohaselt sai

hageja üürilepingu ülesütlemise tulemusel seisuga 1. juuni 2017 kahju saamata jäänud tuluna

103 526 eurot.

Kostja on täitnud rendilepinguid ilma vastuväiteid esitamata kuni kinnistute müügini 29. märtsil

2016. Kostja kinnitas kinnistute müügilepingu p-s 2.4.4., et müügilepingu eset koormavad

hagejaga sõlmitud rendilepingud tähtajaga 27. detsember 2026. Seega on vastuoluline ja

pahatahtlik öelda, et tegelikult ei olnudki rendilepingud kehtivad.

Kuni kostja poolt kinnistute omanikuks saamiseni oli märkuste kinnistusraamatusse kandmine

välistatud. Kostjal oli kinnistu omanikuna vastavalt rendilepingute p-le 8.2. võimalus ja õigus

ise kanda ühepoolse avalduse alusel märked kinnistusraamatusse. Kostja ei ole seda õigust

kasutanud. Kui kostja väidab, et hagejal oli kinnistu müügil ostueesõigus, siis on kostja seda

lepingulist kohustust rikkunud – kostja ei ole edastanud hagejale müügilepingut ostueesõiguse

teostamiseks.

Hageja ei ole väljendanud mitte ühegi tahteavaldusega, et ta oleks olnud nõus rendilepingute

lõpetamisega, samuti ei vastanud see hageja huvidele. Hagejal ei saanud olla mõistlikku huvi

rendilepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks, kuna need pidid kestma veel kuni aastani 2026.

2. Kostja vaidles hagile vastu. Hagi aluseks olevad rendilepingud olid algusest peale tühised

tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 86 mõttes, s.o heade kommete vastasuse tõttu.

Rendilepingute eesmärk oli kaitsta kuritegeliku ühenduse vara ja raskendada kinnistute

väljumist kuritegeliku ühenduse kontrolli alt. Heade kommetega vastuolus olevateks tuleks

pidada ka tehinguid kuritegelikul teel saadud varaga. Rendilepingute tühisuse tõttu ei ole

hagejal võimalik nõuda kahju hüvitamist.

7. detsembril 2011 kanti prokuratuuri avaldusel kinnistusraamatusse keelumärked Tamme

Arendus OÜ-le kuuluvate Lai tn 6 ja Turu tn 63 kinnistute käsutamise keelamiseks Eesti

Vabariigi kasuks. 21. detsembril 2011 asutati hageja, mille üks asutaja ja juhatuse liige oli

ühtlasi Tamme Arendus OÜ raamatupidaja Julia Šapovalova. 27. detsembril 2011 sõlmisid

Tamme Arendus OÜ ja hageja kinnistute rendilepingud kehtivusega kuni 27. detsembrini 2026.

Tallinna

Ringkonnakohtu

26. juuni

2014

otsusega

kriminaalasjas

nr 1-12-5792 tunnistati rahapesus süüdi mh 5 juriidilist isikut, nende hulgas Tamme Arendus

OÜ, kellelt vaidlusalused kinnistud konfiskeeriti. 21. ja 22. septembril 2015 kanti

kinnistusraamatusse kinnistute omanikuna Eesti Vabariik, riigivara valitseja Tartu Maavalitsus.

29. märtsil 2016 sõlmisid Tartu Maavalitsus ja OÜ Rakurs notariaalse lepingu kinnistute

müügiks.

22. juunil 2016 esitas OÜ Rakurs hagejale avaldused rendilepingute ülesütlemiseks. OÜ Rakurs

esitas hageja vastu hagi valduse vabastamiseks. 26. jaanuaril 2017 tegi Tartu Maakohus

õigeksvõtul põhineva otsuse, millega rahuldas hagi ja kohustas hagejat andma kinnistud üle

OÜ-le Rakurs. 26. septembril 2017 kustutati OÜ Rakurs äriregistrist majandusaasta aruande

esitamata jätmise tõttu. OÜ Rakurs oli kaudselt seotud kriminaalasjas nr 1-12-5792 süüdi

mõistetud isikutega.

Kui kohus ei nõustu kostjaga üürilepingute tühisuse osas, tuleb kahju jätta välja mõistmata

VÕS § 101 lg 3 või § 139 lg 1 alusel, sest kahju tekkis hageja enda tegevusetusest tingitud

asjaoludel. Rendilepingute p-de 7.1.–7.3. kohaselt on rentnikule antud ostueesõigus ja õigus

selle kohta kinnistusraamatusse kohta tingimusteta märke (omandamise eelmärke) tegemiseks.

Sellist märget ostueesõiguse kohta tehtud ei ole. Samuti ei ole hageja vastavalt rendilepingute

p-le 8.1. kasutanud õigust nõuda kinnistusraamatusse lepingu kohta märke tegemist.

Hageja sõlmis rendilepingud oma majandus- või kutsetegevuses, s.t hageja tegutses kinnisvara

üürimisega professionaalsel tasemel, mistõttu võib eeldada, et hageja soov mitte kanda

rendilepinguid VÕS § 324 lg 1 kohaselt kinnistusraamatusse oli hageja teadlik valik ja äririsk.

OÜ Rakurs ja kostja vahel sõlmitud müügilepingu p 4.4. kohaselt ei nõua OÜ Rakurs kostjalt

müügilepingu eset koormavate rendilepingute lõpetamist kostja poolt. Kuna kostjal müüjana ei

oleks olnud muid võimalusi rendilepinguid lõpetada, kui rendilepingutes ette nähtud, siis saab

sellist kokkulepet tõlgendada kui OÜ Rakurs poolset tahet rendilepingutega jätkamiseks. Lisaks

saab seda tõlgendada müügilepingu poolte tahtena vabastada kostja rendilepingute

ennetähtaegse lõpetamisega kaasnevast riskist. Hageja ei esitanud rendilepingute p-is 6.2.10

ettenähtud 30 päeva jooksul kostja vastu pretensioone. Sellest tulenevalt oli kostjal tekkinud

eeldus rendilepingute kehtima jäämise suhtes, st kahju hüvitamise nõude mitte esitamisele.

OÜ Rakurs poolt rendilepingute ülesütlemine põhjusel, et ta vajab neid äriruume tungivalt ise,

ei olnud põhjendatud. OÜ Rakurs suhtes registrist kustutamise menetlust arvestades oli selge,

et OÜ Rakurs poleks renditud ruume tulevikus ise kasutama hakanud. Nendele asjaoludele

tuginedes oleks hageja saanud vastu vaielda rendilepingute õigusvastasele ülesütlemisele ja ära

hoida kahju tekkimise. Kuivõrd hageja ei ole teinud piisavalt, et kahju tekkimist ära hoida, on

ta rendilepingute lõppemisega olnud nõus või möönnud kahju tekkimise võimalikkust.

Hageja kuritarvitas oma õigusi kahju hüvitamise nõude esitamisega alles pärast rendilepingud

lõpetanud kinnistu omaniku äriregistrist kustutamist 26. septembril 2017, s.o ligi aasta hiljem.

Hagejal oli õigus nõue kahju hüvitamiseks esitada rendilepingute lõppemisel 30. septembril

2016. Hagiavaldusele lisatud finantseksperdi hinnang tekkinud kahju suuruse kohta on

koostatud 1. juunil 2017, kuid selle esitamise kuupäevaks on märgitud 9. oktoober 2017, s.o

ligi kaks nädalat pärast OÜ Rakurs kustutamist äriregistrist.

Saamata jäänud tulu puhul tuleb hinnata tõenäosust, millega ja millises suuruses tulu oleks

saadud, kui kohustusi oleks nõuetekohaselt täidetud. Hageja ei ole tõendanud, et tal olid

kehtivad allüürilepingud eksperthinnangus näidatud mahus ja tingimustel ja et need oleksid

kehtinud kogu hinnangus näidatud perioodil. Lisaks ei nähtu kahju hinnangust, et selles oleks

arvestatud kõiki hüvitatava kahju ulatuse määramise tingimusi, sh hageja poolt säästetud kulud

või kahju suuruse ettenähtavus.

Hageja alternatiivne kahju hüvitamise nõude määratlus VÕS § 291 lg 4 alusel ei ole asjakohane.

Kuna hageja oli tsiviilasjas nr 2-16-17257 õigeksvõtva otsuse kohaselt ise nõus rendilepingute

lõppemisega VÕS § 323 lg 1 järgi, siis ei saa antud juhul lugeda lepingu lõppemist üürilepingu

rikkumiseks VÕS § 291 lg 4 tähenduses.

VÕS § 323 lg 3 annab kinnisasja mitmekordne võõrandamine üürnikule valikuvõimaluse, kelle

käest kahju hüvitamist nõuda. Üürnik võib kahju hüvitamise nõude esitada kõikide eelnevate

üürileandjate suhtes. Seetõttu võib hageja nõuda kahju hüvitamist ka Tamme Arendus OÜ-lt.

MAAKOHTU LAHEND

3. Tartu Maakohus jättis 27. veebruari 2019 otsusega hagi rahuldamata ning menetluskulud

hageja kanda, märkides, et rahaliselt kindlaksmääratavad menetluskulud asjas puuduvad.

Maakohus leidis, et 27. detsembri 2011 rendilepingud on heade kommetega vastuolus ja

seetõttu tühised. Tallinna Ringkonnakohtu 26. juuni 2014 otsusega kriminaalasjas nr 1-12-5792

(I kd, tl 90–205, tl 207–249) tunnistati Tamme Arendus OÜ süüdi rahapesus, mille on toime

pannud juriidiline isik. Tamme Arendus OÜ-lt konfiskeeriti kuriteoga saadud varana mh

kinnistud aadressiga Lai tn 6, Tartu ja Turu tn 63, Tartu.

Maakohus leidis, et antud juhul tuleb tehinguks kuritegelikul teel saadud varaga ja seega heade

kommetega vastuolus olevaks lugeda mitte ainult Tartus Lai tn 6 ja Turu tn 63 kinnistute

omandamise tehinguid, mis

on tehtud

arvutikuritegudena käsitletavate eeltegude

toimepanemisest pärineva rahaga, vaid ka järgnevaid eelnimetatud kinnistute kasutamise kohta

sõlmitud tehinguid, mille pooleks on Tamme Arendus OÜ.

Maakohus arvestas rendilepingute tühisuse tuvastamisel täiendavalt rendilepingute sõlmimise

asjaolude ja lepingupoolte eesmärkidega. Kostja poolt esitatud sündmuste kronoloogiast

ilmneb, et rendilepingute pooleks olev hageja asutati vaid kaks nädalat pärast kriminaalasja

menetluse raames Tamme Arendus OÜ-le kuuluvate kinnistute käsutamise keelumärke

seadmist ning veel kuus päeva hiljem sõlmiti vaidlusalused rendilepingud. Arvestades Tamme

Arendus OÜ hilisemat süüdimõistmist ning rahapesu eesmärgil toimepandud toimingute mahtu

ja ulatust, nõustus maakohus kostjaga, et lepingupoolte ajendiks oli soov takistada kuriteoga

saadud vara väljumist kuritegeliku ühenduse kontrolli alt või vähemalt seda raskendada. Sellist

seisukohta kinnitavad rendilepingute p-s 2.4 kokkulepitud lepingu kehtivuse tähtaeg kuni

27. detsembrini 2026, mida ei saa koostoimes lepingute p-s 3.2. ettenähtud vara allkasutusest

saadavast tulust sõltuva fikseeritud rendiga pidada tavapäraseks ega toimiva ja tulu teenimisele

orienteeritud äriühingu kui rendileandja seisukohalt mõistlikuks. Lepingu p 3.2. kohaselt on

rendi suurus 70% kogu rentniku poolt vara allkasutusse andmisega teenitud tuludest, mis on

reaalselt laekunud rentniku arveldusarvele, seega puudub rendileandjal kindlus selles, et ta saab

vara kasutusse andmiselt tulu ning seda rendilepingute p-st 4.1. tuleneva kohustuse, kanda vara

kasutamisega seotud kõrvalkulud, juures.

Tamme Arendus OÜ puhul süütuse presumptsioonist lähtumine ei muuda olematuks asjaolu, et

pooled sõlmisid lepingud kuriteoga saadud vara kasutamiseks ning arvestades hageja asutamise

asjaolusid (s.h hageja ühe asutaja Julia Šapovalova seotust kriminaalasjas nr 1-12-5792

süüdimõistetud isikutega; I kd, tl 51, 104), olid eelduslikult mõlemad pooled nimetatud

asjaolust teadlikud.

Seisukohta, et 27. detsembri 2011 rendilepingud on tühised, ei muuda ka hageja väljatoodud

asjaolu, et kostja kinnistute uue omanikuna on asunud rendilepinguid täitma. Antud juhul ei ole

kostja poolt lepingute täitma asumine või aktsepteerimine vaadeldav (tühistatava) tehingu

kinnitamisena TsÜS § 100 lg 1 tähenduses, sellega ei lange ära tehingu tühisust tingivad

asjaolud. Kostja sellist käitumist võib hinnata vastuoluliseks (kostja on tuginenud lepingute

täitmisel heausksusele), kuid see ei too kaasa rendilepingute kehtivust. Lepingu täitmise

heausksus ei mõjuta ka tühise tehingu alusel toimuvat tagasitäitmist. TsÜS § 84 lg 1 kohaselt ei

ole tühisel tehingul algusest peale õiguslikke tagajärgi. Seega puudub hagejal VÕS § 323 lg-st

2 tuleneva kahju hüvitamise nõude esitamiseks kostja vastu õiguslik alus.

Isegi kui lugeda 27. detsembri 2011 rendilepingud kehtivateks, tuleks hagi jätta rahuldamata

VÕS § 6 lg 2 alusel, mille kohaselt ei kohaldata võlasuhtele seadusest, tavast või tehingust

tulenevat, kui see oleks hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõtmatu. Hageja on võlasuhtes

käitunud pahatahtlikult ja oma õigusi kuritarvitades ning seetõttu on põhjendatud VÕS § 6

lg-le 2 tuginedes jätta kostja suhtes kohaldamata VÕS § 323 lg-st 2 tulenev nõudeõigus.

Rendilepingute ülesütlemine OÜ Rakurs poolt oleks olnud välditav lepingute kohta

kinnistusraamatusse märke tegemisega (VÕS § 324 lg-d 1 ja 2). Kuna kinnistusraamatusse

märke tegemise võimaluse kasutamine on üürniku/rentniku õigus, mitte kohustus, siis ei võta

VÕS § 324 lg-s 1 sätestatud märke tegemise võimaluse kasutamata jätmine viimaselt õigust

nõuda kahju hüvitamist. Samas tuginedes VÕS §-s 139 sätestatule (kahjustatud isiku osa kahju

tekitamisel), võib see olla aluseks üürilepingu ülesütlemisest tingitud kahju hüvitamise nõude

vähendamiseks. Kuna hageja sõlmis rendilepingud oma majandus- ja kutsetegevuses, olles

seejuures kinnisvara üürileandmise alal tegutsenud alates asutamisest, siis võib eeldada, et ta

professionaalina oskab ette näha ja maandada kinnistute haldamisega, s.h kinnistute

võõrandamisega kaasnevaid riske, seega võis temalt rendilepingute ülesütlemisega tekkiva

kahju vältimisel mõistlikult oodata suuremat aktiivsust ja vastutust. Kostjal rendileandjana

puudus kohustus ilma hageja sellekohase nõude esitamiseta rendilepingute kohta

kinnistusraamatusse märke kandmiseks.

Hageja kuritarvitas oma õigusi kahju hüvitamise nõude esitamisega alles pärast OÜ Rakurs

äriregistrist kustutamist. OÜ Rakurs esitas avaldused rendilepingute ülesütlemiseks 22. juunil

2016 (I kd, tl 22–24). 19. detsembri 2016 vastuses tsiviilasjas nr 2-16-17257 (II kd, tl 77–79)

märgib hageja, et rendilepingute ennetähtaegse lõpetamisega on talle tekitatud kahju 10 aasta

saamata jäänud tulu ulatuses ning ta tegeleb kahjunõude suuruse kindlaksmääramisega.

Asjatundja A. Juhkami hinnangust hagejale kahju tekkimise kohta (I kd, tl 28–42) nähtub, et

see on koostatud 1. juuni 2017 seisuga, hinnangu esitamise ajaks on märgitud 9. oktoober 2017.

Hageja ei ole selgitanud, millest oli tingitud selline viivitus, kui hageja tegeles kahjunõude

suuruse kindlaksmääramisega juba detsembris 2016. Eeltoodust tulenevalt leidis maakohus, et

hageja poolt nõude esitamisega viivitamine oli põhjendamatu ja tõi kaasa kostja poolt

OÜ Rakurs suhtes müügilepingust tulenevate õiguskaitsevahendite kasutamise võimaluse

kaotuse.

29. märtsi 2016 kinnistute müügilepingu p-s 4.4. leppisid kostja müüjana ja OÜ Rakurs ostjana

kokku, et ostja ei nõua müügilepingu eset koormavate rendilepingute lõpetamist müüja poolt.

Maakohtu hinnangul sõlmisid pooled sellega lepingu kolmanda isiku (rentniku) kasuks, millega

OÜ Rakurs loobus lepingute ülesütlemisõigusest, mis oleks välistanud rendilepingute kehtiva

ülesütlemise. OÜ Rakurs kustutamisel äriregistrist jäi kostja ilma võimalusest esitada uue

rendileandja vastu rendilepingute ülesütlemisest tulenevad vastuväited kahju hüvitamise

nõudele või omapoolne regressinõue.

Hageja esitas alternatiivse nõude VÕS § 291 lg 4 alusel. VÕS § 291 lg-le 4 tuginemine eeldab

lepingu rikkumist. Antud juhul oli OÜ-l Rakurs õigus lõpetada rendilepingud tungiva

omavajaduse põhjenduseta, kuivõrd VÕS § 323 lg 1 seob üürilepingu ülesütlemise õiguse

üürileandja tungiva vajadusega ruume ise kasutada vaid elu- või äriruumi üürilepingute puhul.

VÕS § 272 lg 4 p 2 kohaselt ei kohaldata elu- ja äriruumide üürimise kohta sätestatut

üürilepingutele, mille eesmärk on ruumide allkasutusse andmine tulunduslikul eesmärgil.

27. detsembri 2011 rendilepingutest ja asjatundja koostatud hinnangust tulenevalt sõlmitigi

rendilepingud eesmärgiga anda kinnistud tasu eest allkasutusse, seega ei pidanudki OÜ Rakurs

rendilepingute ülesütlemise õigust põhjendama tungiva omavajadusega ja lepingute lõpetamine

oli õiguspärane. Kuna ülesütlemisavalduste kohaselt ütles OÜ Rakurs rendilepingud üles

VÕS § 323 lg 1 alusel, s.o kasutades talle seadusega antud õigust, ei rikkunud OÜ Rakurs

rendilepinguid ja hagejal puudub rendilepingust tuleneva kahju hüvitamise nõue ka kostja kui

käendaja vastu VÕS § 291 lg 4 alusel.

MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

4. Hageja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada maakohtu

otsus ning teha asjas uus otsus, millega rahuldada hagi ja jätta menetluskulud kostja kanda.

Apellatsioonkaebuse kohaselt ei ole rendilepingud tühised heade kommetega vastuolu tõttu.

Hageja ei olnud teadlik kriminaalmenetlusest. Hageja ajend takistamaks rendilepingute kaudu

vara väljumist kuritegeliku ühenduse kontrolli alt ei ole tõendatud. Mõlema rendilepingu

allkirjastajaks on hageja nimel olnud juhatuse liige Fred Sooläte, kes oli ühtlasi üks hageja

asutaja. Kuivõrd just F. Sooläte on allkirjastanud rendilepingud, ei saa hageja teadlikkust siduda

asutaja J. Šapovalova isikuga, nagu maakohus on seda teinud. Äriühingu teadlikkust hinnatakse

tema esindusõigusliku isiku kaudu. Kostja ei ole näinud rendilepingu sõlmimises midagi

kuritegelikku ja hageja esindajatele ei ole süüdistust kunagi esitatud.

Kostja on kinnitanud rendilepingute kehtivust. Kostja, saades kinnistute omanikuks, on asunud

mõlemat lepingut täitma, olles uueks rendileandjaks, esitades hagejale igakuiseid arveid ja

võttes vastu lepingutejärgseid tasusid. Kostja on võõrandanud kinnistud enampakkumisel koos

teabega, et kinnistud müüakse koos kehtivate rendilepingutega (kinnistute müügilepingu

p 2.4.4.). TsÜS § 100 lg 1 ei kuulu kohaldamisele, sest see puudutab tühistatavaid tehinguid.

Heade kommetega vastuolus olev tehing ei ole tühistatav, vaid tühine.

Maakohus jättis analüüsimata TsÜS § 84 lg-e 3, mille kohaselt kui tehingu tühisuse kaasa

toonud asjaolu on ära langenud, võib tehingu teinud isik avaldada, et ta soovib tehingu kehtivust

(kinnitamine). Riik konfiskeeris kaks rendiobjekti ja sai seega uueks rendileandjaks. Sellega

lõppes võimalus öelda, et kinnistu omanik on saanud nende kinnistud endale kuritegeliku vara

arvelt või et rendileandja kasutab kuriteoga saadud vara.

Maakohus on õigustamatult kohaldanud VÕS §-i 6. Märgete sissekandmise õiguse kasutamata

jätmine ei ole VÕS § 6 lg-s 2 nimetatud pahauskne käitumine. Mõlemad kinnistud olid arestitud

alates 7. detsembrist 2011 kuni kostja omanikuna kinnistusraamatusse kandmiseni 21. ja 22.

septembril 2015. Seega oli välistatud igasuguste märgete kinnistusraamatusse sissekandmine

kuni kostja poolt kinnistute omanikuks saamiseni. Hagejat ei teavitatud, et kostja asub

kinnistuid maha müüma, mistõttu ei olnud hagejal võimalust tegeleda märgete

sissekandmisega. Kostja on saanud märgete mittekandmise tõttu kinnistute eest

märkimisväärselt paremat hinda. Sellisena on kostja jätnud hageja õigused kaitseta ja

võimaldanud ostjal rendilepingud vastavalt VÕS §-le 323 üles öelda. VÕS § 324 järgse nõude

märgete

sissekandmiseks

esitamata

jätmine

võib

olla

arvestatav

kahju

suuruse

kindlaksmääramisel, kuid ei võta hageja õigust nõuda kahju hüvitamist.

Maakohus on andnud müügilepingu p-ile 4.4. ebaõige tõlgenduse. Kahju hüvitamise nõue on

esitatud aegumistähtaja sees peale seda, kui asjatundjal valmis arvamus kahju suuruse kohta.

Hageja on esitanud oma nõude kostja vastu VÕS § 323 lg 2 alusel ja see ei puuduta OÜ Rakurs.

Müügilepingu p 4.4. kokkulepe ei tähenda, et OÜ Rakurs oleks loobunud VÕS § 323 lg 1

järgsest rendilepingu ülesütlemise õigusest, vaid et OÜ Rakurs on aktsepteerinud, et koos

kinnistutega tulevad talle üle kehtivad rendilepingud.

Hageja ei nõustu maakohtu põhjendusega hageja alternatiivnõude rahuldamata jätmise osas.

Selleks, et hagejal tekiks kostja vastu VÕS § 291 lg-st 4 tulenev nõue, peab kolmas isik olema

lepingut üles öeldes rikkunud üürilepingust tulenevat kohustust ja põhjustanud sellega hagejale

kahju. Rendilepingu ennetähtaegne ülesütlemine ei ole iseenesest lepingurikkumine. Kui

rendilepingu ülesütlemise vajadus on tingitud ülesütlemist taotlevast lepingupoolest

tulenevatest asjaoludest, toob VÕS § 313 lg 1 rakendamine endaga kaasa rendilepingu

rikkumise ning sellest tulenevalt võib ülesöelnud poolel tekkida kahju hüvitamise kohustus.

Praegusel juhul oli rendilepingute ülesütlemine õiguspärane, kuid lepingute ülesütlemine tõi

endaga kaasa lepingute rikkumise, s.o hageja oli sunnitud kinnistute valduse vabastama ega

saanud enam rendilepingute esemeid kasutada.

5. Kostja vaidles apellatsioonkaebusele vastu, palus jätta see läbi vaatamata või rahuldamata.

Kostja palub jätta apellatsioonkaebuse läbi vaatamata, kuna see on esitatud pärast

apellatsioonitähtaja möödumist. Kostjale ei ole teada täpne aeg, millal hageja maakohtu otsuse

kätte sai. Kui hagejale sai otsus teatavaks 27. veebruaril 2019, siis oli apellatsioonkaebuse

esitamise viimane päev 29. märts 2019. Apellatsioonkaebus esitati 1. aprillil 2019, seega peale

TsMS § 632 lg 1 sätestatud 30-päevast tähtaega.

Üürilepingud on tühised heade kommetega vastuolu tõttu. Hageja pidi olema teadlik

kriminaalmenetlusest ja muudest asjaoludest. Hageja asutaja ja juhatuse liige oli ühtlasi Tamme

Arendus OÜ raamatupidaja J. Šapovalova, kes osales kriminaalasjas nr 1-12-5792 süüdistuse

aluseks olnud tegevustes vastavalt Tamme Arendus OÜ juhataja ja omaniku korraldustele.

Seega ei ole usutav, et hageja ei olnud teadlik kriminaalmenetlusest.

Maakohus on õigesti kohaldanud VÕS § 6. Hageja on kasutanud rendilepingust tulenevaid

õigusi pahatahtlikult ja on täitmata jätnud omapoolsed kohustused kahju tekkimise vältimiseks.

Hageja sõlmis rendilepingud oma majandus- ja kutsetegevuses, olles seejuures kinnisvara

üürileandmise alal tegutsenud alates asutamisest. Maakohus leidis õigesti, et kostjal

rendileandjana puudus kohustus ilma hageja sellekohase nõude esitamiseta rendilepingute

kohta kinnistusraamatusse märke kandmiseks.

Maakohus asus õigele seisukohale, et hageja poolt nõude esitamisega viivitamine oli

põhjendamatu ja tõi kaasa kostja poolt OÜ Rakurs suhtes 29. märtsil 2016 sõlmitud

müügilepingust tulenevate õiguskaitsevahendite kasutamise võimaluse kaotuse.

Hageja alternatiivne kahju hüvitamise nõue VÕS § 291 lg 4 alusel ei ole asjakohane. Kuna

hageja oli tsiviilasjas nr 2-16-17257 õigeksvõtva otsuse kohaselt nõus rendilepingute

lõppemisega VÕS § 323 lg 1 järgi, ei saa lugeda lepingu lõppemist rendilepingu rikkumiseks

VÕS § 291 lg 4 tähenduses. Maakohus asus õigele seisukohale, et kuna ülesütlemisavalduste

kohaselt ütles OÜ Rakurs rendilepingud üles VÕS § 323 lg 1 alusel, s.o kasutades talle

seadusega antud õigust, ei rikkunud OÜ Rakurs rendilepinguid ja hagejal puudub

rendilepingust tuleneva kahju hüvitamise nõue kostja kui käendaja vastu VÕS § 291 lg 4 alusel.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

6. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebuses esitatud väited ei anna alust maakohtu otsuse

tühistamiseks ega muutmiseks. Ringkonnakohus jätab maakohtu otsuse TsMS § 657 lg 1 p 1

alusel muutmata ning hageja apellatsioonkaebuse rahuldamata. Ringkonnakohus jätab

ringkonnakohtus kantud menetluskulud kostja kanda.

7. Hageja nõuab kostjalt kui kinnisasja eelmiselt omanikult VÕS § 323 lg 2 alusel kahju

hüvitamist. VÕS § 323 lg 2 järgi juhul, kui uus üürileandja ütleb tähtajalise üürilepingu

käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud juhul üles enne lepingu tähtaja möödumist, vastutab

eelmine omanik lepingu lõppemisega üürnikule tekkinud kahju eest. Alternatiivselt tugineb

hageja VÕS § 291 lg-le 4, mille kohaselt juhul, kui uus üürileandja rikub üürilepingust tulenevat

kohustust, vastutab eelmine üürileandja kolme aasta jooksul, alates üürileandja õiguste ja

kohustuste üleminekust, kohustuse rikkumisega üürnikule tekitatud kahju eest nagu käendaja.

Ringkonnakohus leiab, et maakohus on jätnud hageja nõude põhjendatult rahuldamata. Õige on

maakohtu seisukoht, mille kohaselt on vaidlusalused lepingud heade kommete vastased

TsÜS § 86 lg 1 alusel ning seetõttu tühised.

Vaatamata sellele, et pooled on menetluses kasutanud vahelduvalt vaidlusaluste lepingute

tähistamisel nii „üürilepingu“ kui „rendilepingu“ mõisteid, on ringkonnakohtu hinnangul

lepingud õigesti pealkirjastatud ja ka maakohtu poolt käsitletud rendilepingutena. Lepingutega

anti üle ruumid, mis ise olid äritegevuse allikaks. Rendilepingule kohaldatakse VÕS § 341 järgi

üürilepingu kohta käivaid sätteid

Apellatsioonkaebuses ei vaidlusta hageja maakohtu poolt tuvastatud asjaolusid, mille kohaselt

kanti 7. detsembril 2011 prokuratuuri avalduse alusel kinnistusraamatusse keelumärked Tamme

Arendus OÜ-le kuuluvate kinnistute asukohaga Turu tn 63, Tartu ja Lai tn 6, Tartu käsutamise

keelamiseks Eesti Vabariigi kasuks. TA Haldus OÜ asutati 21.detsembril 2011, seega vahetult

pärast keelumärke seadmist. Hageja nõude aluseks olevad rendilepingud on sõlmitud

27. detsembril 2011 TA Haldus OÜ ja Tamme Arendus OÜ vahel nimetatud käsutamise keelu

all oleva kahe kinnistu suhtes tähtajaga kuni 27. detsember 2026.

8. Ringkonnakohus nõustub maakohtu otsuse põhjendustega 27. detsembri 2011 rendilepingute

heade kommete vastasuse tuvastamisel (otsuse p-d 7–9) ning ei korda neid kõiki TsMS § 654

lg 6 alusel. Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib ringkonnakohus, et maakohus on oma

seisukohta tehingu heade kommete vastasuse tuvastamisel piisavalt põhjendanud ning asjas

esitatud tõendeid hinnanud.

Apellatsioonkaebuse kohaselt ei ole menetluses tõendatud hageja esindaja teadmine

vaidlusaluste rendilepingute sõlmimisel sellest, et lepingute eesmärgiks on kuritegelikul teel

saadud vara kasutamine ja et rentniku soov oli takistada kuriteoga saadud vara väljumist

kuritegeliku ühenduse kontrolli alt. Apellant leiab, et rendilepingud allkirjastanud isik ei

teadnud kriminaalmenetlusest.

Ringkonnakohus hageja seisukohaga ei nõustu. TA Haldus OÜ poolt on kirjutanud mõlemad

rendilepingud alla juhatuse liige Fred Sooläte. TA Haldus OÜ asutati 21. detsembril 2011,

asutajateks olid Fred Sooläte ja Julija Šapovalova. Rendilepingud sõlmiti nädal pärast äriühingu

asutamist ning vahetult pärast seda, kui Tamme Arendus OÜ-le kuuluvatele kinnistutele kanti

kinnistusraamatusse keelumärked. Hageja ei ole vaidlustanud kostja väidet, et Julija

Šapovalova oli Tamme Arendus OÜ raamatupidaja (I kd, tl 51). Eluliselt ei ole usutav see, et

kahe asutajaga osaühingu puhul ei tea üks asutajatest äriühingu nimel vahetult pärast asutamist

sõlmitud pikaajaliste rendilepingute sõlmimise asjaoludest, lepinguesemest ning äriühingule

võetud kohustustest. Kostja poolt menetluses esitatud Tartu Ringkonnakohtu otsus

kriminaalasjas nr 1-12-5792 tõendab, et Julija Šapovalova oli seotud Tamme Arendus OÜ poolt

kuritegelikul teel saadud rahaga tehtud tehingutega (nt I kd, tl 136jj). Hageja väitel on

vaidlusalused rendilepingud sõlmitud notari juures. Usutav ei ole, et Fred Sooläte ei teadnud

lepingute sõlmimisel rendilepingu esemele seatud keelumärgetest või asjaolust, et kinnistud

võiksid olla soetatud kuritegeliku tulu arvelt.

Oluline tehingu tühisuse tuvastamise juures selle heade kommetega vastuolu tõttu ei ole ka see,

kas Fred Sooläte enda ajendiks oli tehingu tegemisel soov takistada kuriteoga saadud vara

väljumist kuritegeliku ühenduse kontrolli alt. Heade kommetega on tehing vastuolus siis, kui

see toob kaasa olukorra, mis ei ole õiguskorra poolt lubatud või on ühiskonnas valitsevate

arusaamade järgi taunitav sõltumata sellest, kas tehingu teinud isik subjektiivselt soovis sellise

olukorra tekkimist. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga selles, et praegusel juhul tuleb

tehinguks kuritegelikul teel saadud varaga ja seega heade kommetega vastuolus olevaks lugeda

mitte ainult kinnistute omandamise tehinguid, mis on tehtud kuritegudena käsitletavate

eeltegude toimepanemisest pärineva rahaga, vaid ka järgnevaid kinnistute kasutamise kohta

sõlmitud vaidlusaluseid rendilepinguid,

mille pooleks on Tamme Arendus

OÜ.

Ringkonnakohus nõustub maakohtuga selles, et rendilepingute tähtaega (15 aastat) ei saa koos

lepingutes ettenähtud vara allkasutusest saadavast tulust sõltuva fikseeritud rendiga pidada

tavapäraseks ega äriühingu kui rendileandja seisukohalt mõistlikuks.

9. Põhjendatud ei ole hageja väide kostjapoolse rendilepingu kehtivuse kinnitamise kohta.

Kohus saab tuvastada tehingu tühisuse, sh hinnata tehingu heade kommete vastasust ka omal

algatusel.

Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt jõustus 22. juunil 2015 Tallinna Ringkonnakohtu

26. juuni 2014 otsus kriminaalasjas nr 1-12-5792, millega tunnistati Tamme Arendus OÜ süüdi

rahapesus (KarS § 394 lg 4 alusel).

Kostja kanti 21. septembril 2015 kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse, kostja asus sisuliselt

viivitamatult tegelema vara võõrandamisega. Kostja tellis kinnistute suhtes hindamisaruanded

ning võõrandas kinnistud elektroonilise enampakkumise teel. Iseenesest võib kostjale ette heita

seda, et ta ei tuginenud kinnistuid koormavate lepingute tühisusele enne nende võõrandamist

ning võõrandas kinnistud enampakkumisel koos neid koormavate rendilepingutega. Samas ei

mõjuta nimetatud asjaolu tehingu tühisuse tuvastamist ega võta poolelt õigust sellele tugineda.

Tehingu tühisuse alus ei ole ka TsÜS § 84 lg 3 järgi äralangenud. Kinnitamine on võimalik vaid

siis, kui tühisuse alused on ära langenud (on muutunud keelav seadus või tühisuse aluseks olnud

lepingutingimused). Praegusel juhul ei ole muutunud tehingu sõlmimise asjaolud ega

tingimused. Hageja on ekslikult seisukohal, et kinnisasjade konfiskeerimise järel kaotas kostja

õiguse tugineda sellele, et kinnistu omanik on saanud kinnistud endale kuritegeliku vara arvelt

või et üürileandja kasutab kuriteoga saadud vara.

10. TsÜS § 84 järgi ei ole tühisel tehingul algusest peale õiguslikke tagajärgi. Tühise tehingu

alusel saadu tagastatakse alusetu rikastumise sätete kohaselt, kui seaduses ei ole sätestatud

teisiti. Tühise tehingu alusel ei saa esitada nõudeid tulenevalt tehingu täitmisest või selle

rikkumisest. Hageja ei saa esitada kostja vastu kahju hüvitamise nõuet. Pooltel on

põhimõtteliselt võimalus esitada alusetust rikastumisest tulenevaid nõudeid tühise tehingu

alusel saadu tagastamiseks.

Nimetatust

tulenevalt

ei

kontrolli

ringkonnakohus

täiendavalt

hagejapoolsete

õiguskaitsevahendite kohaldamise võimalikkust juhul, kui tehingud oleksid kehtivad.

11. Kuna maakohtu otsus jääb muutmata, puudub vajadus muuta menetluskulude jaotust ja

kindlaksmääratud suurust maakohtu menetluses.

Seoses apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisega jätab ringkonnakohus TsMS § 171 lg 1

alusel apellatsioonimenetluse kulud hageja kanda.

Ringkonnakohus määras menetlusosalistele tähtaja kuni 31. maini 2019 menetluskulude

nimekirjade esitamiseks. Kostja ei ole ettenähtud tähtajaks menetluskulude kindlaksmääramise

avaldust ega nimekirja esitanud. Tsiviilasjas puuduvad andmed kostja menetluskulude kohta,

mida kohus saaks hagejalt kostja kasuks välja mõista. Kostjat on ringkonnakohtu menetluses

esindanud õigusosakonna jurist, s.o kostja töötaja TsMS § 175 lg 2 mõistes. Kostja kasuks

hagejalt väljamõistetavad menetluskulud puuduvad.

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

Kai Kullerkupp

Kersti Kerstna-Vaks

Triin Uusen-Nacke