3-18-887/15 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Halduskohus

Kohtunik

Ragne Piir

Otsuse tegemise aeg ja koht

22. mai 2019, Tallinn

Haldusasja number

3-18-887

Haldusasi

X.X. kaebus Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu juhatuse

02.04.2018 otsusele

Menetlusosalised

Kaebaja – X.X., volitatud esindaja vandeadvokaat Karina

Lõhmus-Ein

Vastustaja – Eesti Kinnisvara Hindajate Ühing, volitatud

esindaja vandeadvokaat Aarne Akerberg

Asja läbivaatamise vorm

06.05.2019 kohtuistungil

RESOLUTSIOON

1. Jätta kaebus rahuldamata.

2. Tühistada Tallinna Halduskohtu 15.05.2018 määrusega kohaldatud esialgse

õiguskaitse abinõu.

3. Jätta menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda.

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul

otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, so hiljemalt 21.06.2019 (halduskohtumenetluse

seadustiku (HKMS) § 181 lg 1).

Vastuseks

esitatud

apellatsioonkaebusele

võib

teine

menetlusosaline

esitada

vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse vastuapellatsioonkaebuse

esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem

kui 14 päeva (HKMS § 184).

Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses märkida,

vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 182

lg 1 p 9).

Kui menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal

esitada ringkonnakohtule vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata

menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning apellatsioonitähtaja järgimiseks peab

menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta

menetlusabi taotleb, eelkõige esitama apellatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

3-18-887

2(11)

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu (EKHÜ) juhatus tunnistas 02.04.2018 otsusega

kutsekomisjoni 12.02.2018 ettepaneku alusel, X.X. 26.02.2018 esitatud arvamust arvestades

ning kutseseaduse (KutS) § 22 lg 1 p 3 ja lg 3 alusel kehtetuks X.X. väljastatud kutsetunnistuse

nr 095314 (p 1) ja kohustas teda kutsetunnistust tagastama (p 2). Otsuses nõustuti

kutsekomisjoni ettepanekus esitatud põhjendustega ja loeti need otsuse põhjendusteks. Seega

on 02.04.2018 otsuse põhjendused kokkuvõttes järgmised.

1) Ülevaatuse tegemata jätmine. Varahindamise standardi EVS 875-6 jaotise 6.3.1 kohaselt on

laenutagatise hindamisel kohustuslik vara ülevaatuse teostamine ning sealjuures nii väline kui

ka ehitise osa ülevaatus. Rahandusministri 15.06.2016 määruse nr 25 „Nõuded

elamukinnisvaraga seotud tarbijakrediidilepingu tagatiseks oleva kinnisvara hindamisele“ § 2

lg-st 2 tulenevalt viib hindamise läbi kutseline hindaja. Seega ei tohi ühtegi hindamistoimingut

teostada kutseta isik. Määruse nr 25 § 3 lg 1 kohaselt hinnatakse vara kooskõlas hindamise hea

tavaga. Hindamise hea tava on sisustatud varahindamise standardiseerias EVS 875. Vastavalt

varahindamise standardi EVS 875-10:2013 jaotisele 7.2 tuleb eksperthinnangus märkida

hinnatava vara ülevaatuse teinud hindaja nimi ja ülevaatuse juures viibinud isiku nimi. X.X.

koostatud 13.06.2017 eksperthinnangus nr T-131-17 korteriomandile asukohaga xxxxxxx

(eksperthinnang) on märgitud ülevaatuse teostajana X.X., kes ei ole tegelikult ülevaatust

teostanud, sest ka tema enda kinnitusel ei viibinud ta ülevaatuse juures. X.X. selgitas

07.12.2017, et hindamisaktis on ebaõigesti märgitud, et hindamisaruannete objektide

ülevaatuse teostas X.X. Ta selgitas, et korteriomandi ülevaatuse teostas maakler Y.Y., kes

edastas talle fotod. Korteriomandi omanik Q.Q. kinnitas 20.09.2017 avalduses, et ülevaatuse

juures viibis Q.Q. ja ülevaatuse tegi maakler Y.Y. X.X. väited näitavad, et ta ei mõista riske,

mis kaasnevad olukorraga, kus ülevaatus võimaldatakse teha huvitatud isikul endal (omanik,

tellija või maakler). Üks riskidest realiseeruski, kuna eksperthinnangusse sattus ebaõige foto.

Ehkki ebaõige foto võib hinnangusse jõuda erineval moel, tuleb seda vaadelda koos asjaoluga,

et X.X. ei teostanud vara ülevaatust. Vara ülevaatuse mitteteostamine ja tuginemine mujalt

saadud informatsioonile on lubamatu ja EVS 875 oluline rikkumine. X.X. pidanuks olukorras

nägema potentsiaalset huvide konflikti, kuid allkirjastas hinnangu siiski objekti müügist ja

vahendustasust saadavast kasust otseselt huvitatud isiku poolt teostatud ülevaatuse ja fotode

alusel. See on vastuolus objektiivsuse nõudega.

2) Olulise väärtust mõjutava teguri analüüsimata jätmine eksperthinnangu koostamise käigus.

Ebaõige oli eksperthinnangus sisalduv seisukoht mitte arvestada vara turuväärtust oluliselt

mõjutava isikliku kasutusõigusega. Selgitus isikliku kasutusõigusega mittearvestamise kohta

on raskesti mõistetav. Hüpoteekidega arvestamata jätmine on üldine praktika, vastupidiselt

isikliku kasutusõigusega arvestamata jätmisele.

3) Ebaõige informatsiooni esitamine eksperthinnangus. X.X. hindajana, kes ei ole vara

ülevaatust teinud, ei saa väita, et eksperthinnangu andmed on usaldusväärsed olukorras, kus ta

ei ole kohapealset olukorda ise vahetult tajunud.

4) Ebaõige seisukorra koondhinnangu andmine eksperthinnangus. Koondhinnanguks on

esitatud „hea“, milleks on eksperthinnangus esitatud definitsiooni kohaselt uued või

remonditud, kuid kulumistunnustega pinnad. Q.Q. esitatud foto kohaselt on vara vannituba

ekspluatatsioonikõlbmatu, seega viib seisukorra hinnanguna esitatud „hea“ hinnangu lugeja

ebaõigele arusaamale tegelikest asjaoludest. Vannitoa kirjeldus on esitatud sedavõrd

umbmääraselt, et see on põhimõtteliselt sobilik igasuguses seisukorras oleva vannitoa kohta.

5) Eksperthinnangu esikaanel on tellijana toodud Q.Q. X.X. ei ole esitanud tõendeid selle kohta,

et tellijaks oleks olnud Y.Y. Seevastu on X.X. eksperthinnangus ise märkinud tellijana Q.Q..

X.X. selgitas 18.10.2017 vastuses, et Q.Q. oli volitanud enese eest tegutsema Y.Y. (st Y.Y.

3-18-887

3(11)

tegutses

Q.Q.

esindajana)

ning

ka

OÜ

Tõnisson

Kinnisvarakonsultant

tagastas

eksperthinnangute koostamise eest makstud tasu Q.Q., mitte Y.Y. Aukohus ega kutsekomisjon

ei pidanud kahtlema tellija isikus ega asuma uurimispõhimõttest lähtuvalt koguma

vastupidiseid tõendeid. Tellija isik ei mõjuta hindaja eksimuste olemust ja ulatust ega oma

lõppkokkuvõttes tähtsust. KutS § 22 lg 1 p 3 alusel kutsetunnistuse kehtetuks tunnistamine ei

eelda tellija kaebust. Tellija isikust olenemata tuleb tööd teha vastutustundlikult ja kooskõlas

seaduste, heade tavade ja standardiga.

6) Tegemist on oluliste rikkumistega, kuid X.X. peab oma tegevust suures osas

vastutustundlikuks ning kõikide normidega kooskõlas olevaks. Ta ei mõista kutsetasemega

seonduvat vastutust ning juhtum kahjustab kogu kutseala mainet. Praeguses asjas saab kohaseks

meetmeks olla ainult kutsetunnistuse kehtetuks tunnistamine, et isik saaks tutvuda valdkonda

reguleerivate normidega ja mõista kõrgeima kutsetasemega isiku vastutuse ulatust. Noomitus

ega EKHÜ-st väljaheitmine ei anna võimalust suunata isiku käitumist selliselt, et tekiks

võimalus mõelda oma tegevuse tagajärgede üle. Põhiseaduse §-des 19 ja 29 sätestatu ei välista

kutsetunnistuse kehtetuks tunnistamist olukorras, kus tegevuse mittevastavus kutsestandardi

normidele on oluline. X.X. on võimalik tulevikus kutset uuesti taotleda. Kutsetunnistuse

kehtetuks tunnistamine riivab X.X. õigusi, kuid samas on vaja tagada, et kutselise hindaja

teenuste kasutamine oleks kvaliteedi garantiiks tellijatele ja muudele isikutele, kellele

eksperthinnangud on mõeldud kasutamiseks. Kutsetunnistuse kehtetuks tunnistamine ei toimu

X.X. poolt menetluses vastuväidete esitamise tõttu.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD

2. X.X. esitas 02.05.2018 Tallinna Halduskohtule kaebuse (täiendavad seisukohad

10.07.2018) EKHÜ juhatuse 02.04.2018 otsuse tühisuse tuvastamiseks või alternatiivselt selle

tühistamiseks. Kaebuse põhjendused on kokkuvõtvalt järgmised.

1) Otsus on tühine, kuna selle on teinud pädevust mitteomava organina EKHÜ juhatus. EKHÜ

kutsekomisjoni

töökorra

kohaselt

otsustab

kutsetunnistuse

kehtetuks

tunnistamise

kutsekomisjon.

2) Alternatiivselt tuleb otsus tühistada. Haldusorgan ei saa lahendada asja isiku kahjuks

põhjusel, et isik on jätnud esitamata tõendid asjaolu kohta, mida haldusorgan on oluliseks

pidanud. Vastustaja ei ole tuvastanud olulisi asjaolusid ega kogunud tähtsust omavaid tõendeid,

nt kuulanud üle Y.Y. ega muid isikuid. Eksperthinnangu tellija ei pea olema kinnisasja omanik,

vaid isik, kes sõlmib hindamise teostajaga lepingu. Vastustaja ei ole seda kaebaja poolt vaides

esitatud seisukohta analüüsinud. Vastustaja on kontekstiväliselt tõlgendanud kaebaja

18.10.2017 vastuse p-s 1 esitatud väidet, et Y.Y. tegutses Q.Q. esindajana. Kaebaja väljendas

selles vastuses korduvalt seisukohta, et hindamisaruande tellis Y.Y. Vastustaja ei ole

kaalutlusotsuse tegemiseks olulisi asjaolusid välja selgitanud ja on jätnud kõrvale kõik kaebaja

argumendid, mis ei toetanud kutsetunnistuse kehtetuks tunnistamise otsuse tegemist. Kuna X.X.

vaidles vastu seisukohale, et tellijaks oli Q.Q., ei saanud kutsekomisjon tugineda üksnes

eeldusele, et Q.Q. oli tellija. Vastustaja oleks HMS §-dest 6 ja 38 tulenevalt pidanud välja

selgitama, kes hindamisaktid tellis.

3) Q.Q. kaebuse läbivaatamisel EKHÜ aukohtus rikuti menetlusreegleid, sest vastustaja

juhatus ei vaadanud avaldust läbi enne selle läbivaatamist aukohtu poolt. Vastustaja ei ole

esitanud ühtegi tõendit selle kohta, et Q.Q. avaldus oleks juhatuses arutusel olnud ja et juhatus

oleks selle aukohtule edastanud. On tõsi, et KutS ei näe ette aukohtumenetlust, kuid käesoleval

juhul on vastustaja aukohtumenetluse läbi viinud ja aukohus on teinud kutsekomisjonile

ettepaneku kaebaja kutsetunnistuse kehtetuks tunnistamiseks. Alles seejärel on kutsekomisjon

3-18-887

4(11)

kaebaja tegevust hinnanud. Vastustaja on nii kohtueelses menetluses kui vastuses kaebusele

aukohtu otsusele tuginenud. Kuna aukohtumenetlus viidi läbi, oleks tulnud järgida ka selleks

ette nähtud reeglistikku, sh Aukohtu Statuuti.

4) Kaebaja vaatas hinnatava vara üle, teostades hinnatava objekti välise ülevaatuse kohapeal

ning ehitise osa (vara seestpoolt) ülevaatuse Y.Y. saadud fotode kaudu. Vahetu kohapealse

ülevaatuse teostamata jätmine ei ole käsitatav kutsestandardite olulise rikkumisena, kui see ei

mõjuta oluliselt eksperthinnangu tulemust. Hindajal ei ole kohustust vara kohapeal ja vahetult

üle vaadata, kui muul viisil on võimalik koguda usaldusväärseid andmeid vara seisukorra kohta.

Kaebaja oli tellija Y.Y. suuliselt kokku leppinud ülevaatuse teostamise viisi. Q.Q. märkimine

tellijaks toimus tellimuse esitanud Y.Y. soovil. Tegemist oli klassikalise allhanke olukorraga.

Kaebaja jaoks oli tellijaks Y.Y. Lisaks nõustus ka Q.Q. hinnatava vara ülevaatusega sellisel

viisil nagu see toimus, sest ta võimaldas Y.Y. vara üle vaadata ja teha sellest fotod. Seega

nõustus Q.Q., et kaebaja vaatab vara seestpoolt üle Y.Y. saadud fotode ja info alusel. Kuna nt

vara ülevaatus videokonverentsi teel ei oleks käsitatav kutsestandardite olulise rikkumisena, ei

saa sellena käsitada ka vara ülevaatust fotode abil.

Vastustaja ei ole välja toonud regulatsiooni, millest tulenevalt tuleb objekt täies ulatuses

kohapeal üle vaadata. Kuigi kaebaja ei käinud xxxxxx korterit seest vaatamas, on korteriomandi

hindamise läbi viinud kaebaja. Kaebaja on sellises tüüpelamus asuvaid kortereid varem

hinnanud. Arvestades, et kaebaja oli teostanud välise vaatluse, tal olid fotod ja Y.Y. saadud

suuline info ning varasemalt omandatud andmed, oli kaebajal piisavalt infot hindamisakti

koostamiseks. Kehtiv regulatsioon ei välista, et hindamiseks vajaliku info kogumisega tegeleb

lisaks hindajale keegi teine. Hinnangu annab ja selle õigsuse eest vastutab hindaja. Vastustaja

ei ole arvestanud, et kaebaja teostas korterelamu välise vaatluse, ehkki kaebaja tugines sellele

juba kohtueelses menetluses (18.10.2017 vastuses). Kaebaja selle väitega arvestamata jätmine

kinnitab kaalutlusreeglite rikkumist (HMS § 4 lg 2 ja § 6). Vastustaja leiab valesti, et kaebaja

peab tõendama, et ta teostas xxxxxxx korterelamu ja krundi ülevaatuse. Vastustajal lasub

tõendamiskohustus, et kaebaja seda ei teinud. Kuna vastustaja on jätnud tähelepanuta kaebaja

väited, et kaebaja teostas hindamisobjekti välise vaatluse, ei ole vastustaja teinud midagi selleks,

et selgitada välja, kas kaebaja vaatas hindamisobjekti väliselt üle (HMS § 6 rikkumine).

Vaidlustatud haldusaktis ei ole väidetud, et kaebaja oleks hindamisakti töö tellijale sobilikuks

„kohendanud“.

5) Kutsestandardite eesmärk on maandada hindaja riske. Kui hindaja kaldub kutsestandardite

tingimustest kõrvale, võtab ta riski, et ebakorrektse hinnangu ning standardite rikkumise

tagajärjel kaasneb tema vastutus. Kui hindamise kvaliteet on tagatud, ei tohi standarditest

mõningane kõrvalekaldumine kaasa tuua kutsetunnistuse kehtetuks tunnistamist.

6) Isikliku

kasutusõigusega

mittearvestamine

on

kooskõlas

kutsestandarditega.

Eksperthinnangus on viide sellele, et hinnangu kasutajaks on krediidiasutus. Lisaks ei mõjuta

surmani seatud isiklik kasutusõigus hinnatava vara väärtust teatud ulatuses ning sellist mõju ei

ole ka võimalik hinnata, vaid see muudab vara mh ka krediidiasutuse silmis mittelikviidseks.

Haldusakti põhjendused on vastuolulised. Kutsekomisjoni 12.02.2018 ettepaneku p-s 2.2 on

samaaegselt väidetud nii seda, et eksperthinnangus esitatud seisukoht kõnealuse kandega mitte

arvestada on ebaõige, kui ka seda, et eksperthinnangus ei ole selgesõnaliselt sõnastatud eeldust,

et isikliku kasutusõiguse kandega ei arvestata. Hindamisaktis on kirjas, et isikliku kasutusõiguse

kandega ei arvestata. Vastustaja möönab ka vaidlustatud haldusaktis, et hüpoteekide puhul on

varahindamise standardi EVS 875-4:2015 p 6.3.2 mittejärgimine tavapärane ja vastustaja poolt

aktsepteeritav. Vastustaja seisukoht erinevate koormatistega arvestamise lubatavuse osas on

vastuoluline. Võrdlus hüpoteegiga mittearvestamisega on kohane. Tõendatud ei ole vastustaja

organite poolt haldusmenetluses antud seisukohad, et tegemist on olulise väärtust mõjutava

3-18-887

5(11)

teguri analüüsimata jätmisega. Kaebaja on esitanud asja juurde kutselise hindaja ja riiklikult

tunnustatud eksperdi Riho Lubi arvamuse isikliku kasutusõiguse arvestamata jätmise kohta, mis

tõendab vastustaja põhjenduse ebaõigsust.

7) Eksperthinnangus on esitatud õige informatsioon. Asjaolu, et kaebaja xxxxxx korteris ei

käinud, ei muuda kogutud ja esitatud andmeid ebausaldusväärseks. Vastustaja pidanuks

andmete ebausaldusväärsuse kui faktilise asjaolu tuvastama otsuse tegemisel. Vastustaja ei ole

tuvastanud, milles seisneb eksperthinnangus esitatud andmete ebaõigsus, ega sedagi, et

andmeid kogunud isiku usaldusväärsuses on alust kahelda. Eksperthinnangus toodud andmetes

puuduvad vastuolud. Kogutud ja esitatud andmetes ei ole tuvastatud olulist ebakõla tegeliku

olukorraga. Eksperthinnangus toodud hinnatava vara seisukorra koondhinnang on õige.

Vastustaja seisukoht, et duširuum ja WC on ekspluatatsioonikõlbmatu, ei tugine faktilistele

asjaoludele. Hindamise ajal olid remonttööd lõpetamata, kuid ruum oli kasutatav. Paigaldamata

olid seinaplaadid ja dušinurk, mis olid korteris juba olemas. Kaebaja möönab, et

eksperthinnangus sisaldus ekslikult ebaõige duširuumi pilt. Ruumi remondijärgus olek ei

mõjutanud korteriomandi seisukorra koondhinnangut sedavõrd, et selleks ei oleks saanud olla

hinnang „hea“. Samuti ei mõjutanud see märkimisväärselt korteri hinda. Vaatamata remondile

ei olnud duširuum kasutuskõlbmatu. Hindamisakti kohaselt oli korteri turuhind 11 000 eurot

ning hindamisaktis toodud hinna täpsus oli +/- 5%. Duširuumi pooleliolev remont ei mõjutanud

korteriomandi hinda üle 5%. Vastustaja ei ole tõendanud, et kaebaja antud koondhinnang

xxxxxx seisukorrale või hinnang korteriomandi turuväärtuse kohta oleks olnud ebaõige.

8) Kutsetunnistuse kehtetuks tunnistamine on ebaproportsionaalne, arvestades kaebaja senist

pikaaegset tegevust (17 aastat) ning varasemate kaebuste ja karistuste puudumist. Tegemist on

väga olulise põhiõiguse riivega. Kehtetukstunnistamise tagajärjeks on kaebaja töökoha ja

sissetuleku kaotus. Vastustaja ei ole neid asjaolusid kaalutlusõiguse teostamisel arvestanud.

Isikut ei tohi karistada selle eest, et ta on kasutanud õigust esitada vastuväiteid. Kutsetunnistuse

kehtetuks tunnistamine on sisuliselt võrdsustatav ametniku teenistusest vabastamisega. Isegi

kui eksperthinnangu koostamisel esinenuks puudusi, pole tuvastatud, et eksperthinnangus

esitatud turuväärtus oleks vale. Rikkumisega ei ole kellelegi kahju tekitatud. Tegemist pole

sedavõrd olulise rikkumisega, mis üksikult või koosmõjus annaks aluse raskeima karistuse

kohaldamiseks. Isegi kui rikkumine tuvastatuks lugeda, tulnuks kohaldada noomitust.

Riigikohtu seisukohad haldusasjas nr 3-3-1-13-16 selle kohta, milliseid asjaolusid tuleb

arvestada isikule distsiplinaarkaristuse määramisel, on kohaldatavad ka praeguses asjas.

Vastustajal lasus kohustus kaaluda kaebaja huvi jätkata oma senist kutsetegevust. Vastustaja on

hinnanud kaebaja väidetavaid minetusi põhjendamatult rasketeks. Ühe hindamisobjekti

osaliselt vahetult vaatamata jätmine olukorras, kus see ei omanud tellijale, kinnistu omanikule

ega kolmandatele isikutele kahjulikke tagajärgi, ei tohi kaasa tuua kaebaja kutsetunnistuse

kehtetuks tunnistamist. Kohus saab hinnata vaidlustatud otsuse proportsionaalsust. Väide, et

kaebaja kutsetunnistuse kehtetuks tunnistamata jätmine kahjustaks teiste hindajate mainet, on

üldsõnaline ja sisustamata. Kutsetunnistuse kehtetuks tunnistamise eesmärgiks vastavalt KutS

§ 22 lg 2 p-le 3 ei saa olla teiste hoiatamine või maine hoidmine ega ka isikule

järelemõtlemiseks jmt aja võimaldamine. Vastustaja ei saa põhjendada kaebaja mittesobivust

kutseliseks hindajaks väidetega, mida kaebaja on esitanud pärast haldusakti andmist.

3. Eesti Kinnisvara Hindajate Ühing palub 19.06.2018 vastuses jätta kaebus rahuldamata,

leides järgmist.

1) Vaidlustatud otsuse tegemine oli vastustaja juhatuse pädevuses. KutS § 22 lg 1 p 3 kohaselt

on kutse andjal kutsekomisjoni ettepanekul õigus tunnistada väljastatud kutsetunnistus

kehtetuks. Kutsetunnistuse kehtetuks tunnistamise otsuse teeb kutse andja – seadus ei sätesta,

milline kutse andja organ peaks selle otsuse tegema. Antud juhul on kutse andjaks EKHÜ, kes

3-18-887

6(11)

on õiguslikult vormilt mittetulundusühing. Vastustaja juhtimis- ja esindusorganiks on juhatus.

KutS § 22 lg 1 p 3 ja MTÜS § 26 lg 1 koosmõjus on ainumõeldav tõlgendus, et kutsetunnistuse

kehtetuks tunnistamise otsuse tegemine oli vastustaja juhatuse pädevuses, kes ongi kaevatava

otsuse teinud. Ilmselgelt ebamõistlik oleks tõlgendus, mille kohaselt peaks kutse andja nimel

tegema otsuse kutsekomisjon, kuna see tähendaks ühtlasi seda, et kutsekomisjon peaks tegema

ettepaneku iseendale.

2) Kaebusest ei nähtu, milliste tõendite esitamise vajadusele pole kaebaja tähelepanu juhitud.

Vastustajal polnud mõistlikku põhjust asuda kahtlema Q.Q. tellija isikus üksnes seetõttu, et

kaebaja väitel oli tellijaks Y.Y. Kaebaja vastav väide on vastuolus nii tema enda koostatud

eksperthinnangu kui 18.10.2017 vastuse p-s 1 esitatud väitega. Hindaja ei saa tema suhtes

läbiviidatavat aukohtumenetlust ära hoida üksnes väitega, et aukohtusse pöördunud isik ei ole

tellija. Q.Q. pöördus Aukohtusse läbi aukohtu juhatuse. Aukohtumenetluse läbiviimine ei ole

eelduseks kutsetunnistuse kehtetuks tunnistamise otsuse tegemisele.

3) Ülevaatus tähendab hinnatava varaga hindaja poolt vahetut kohapealset tutvumist. Sellena

ei saa käsitada uurimist, mis toimub kellegi teise poolt saadud suulise või muus vormis teabe

põhjal. Määruse nr 25 § 2 lg-st 2 tulenevalt viib hindamise läbi kutseline hindaja. Hindamise

läbiviimist tuleb mõista selliselt, et ühtegi hindamistoimingut ei tohi teostada kutseta isik.

Määruse nr 25 § 3 lg 1 kohaselt hinnatakse vara kooskõlas hindamise hea tavaga, mille aluseks

on ühtne ja väljakujunenud turupraktika. Hindamise hea tava on suures osas sisustatud Eesti

Vabariigi Varahindamise standardiseerias EVS 875. Vastavalt varahindamise standardile EVS

875-10:2013 jaotisele 7.2 tuleb eksperthinnangus märkida hinnatava vara ülevaatuse teinud

hindaja nimi ja ülevaatuse juures viibinud isiku nimi. Eksperthinnangus on märgitud ülevaatuse

teostajana kaebaja, kes ei ole tegelikult ülevaatust teostanud. Kaebaja on 18.10.2017 vastuse

p-s 4 võtnud õigeks, et xxxxxxx korteriomandi ülevaatuse juures ta ei viibinud. Kaebaja on

07.12.2017 vaide p-s 3 möönnud, et tegemist on temapoolse rikkumisega ja hindamisaktis on

ebaõigesti märgitud, et hindamisaruannete objektide ülevaatuse teostas kaebaja. Samas on

kaebaja selgitanud, et xxxxxx korteriomandi ülevaatuse teostas Y.Y. ja edastas talle fotod. Q.Q.

on 20.09.2017 avalduses kinnitanud, et ülevaatuse juures viibis tema ja ülevaatuse tegi Y.Y.,

kaebaja ei ole korteris käinud. Ei saa olla mõistlikku vaidlust selles, et kaebaja ei ole hinnatavat

vara üle vaadanud.

4) Ülevaatuse teostamata jätmine seab eksperthinnangu tulemuse usaldusväärsuse

automaatselt kahtluse alla. Kaebaja poolt isiklikult ülevaatuse teostamata jätmine mõjutas

eksperthinnangu tulemust, kuna eksperthinnangusse „sattusid“ ebaõiged fotod vannitoast-

tualettruumist, mille tulemusena andis kaebaja ebaõige koondhinnangu vara seisukorrale.

Kaebaja allkirjastas eksperthinnangu objekti müügist ja vahendustasust saadavast kasust

otseselt huvitatud isiku (müüki vahendava maakleri) poolt teostatud ülevaatuse ja fotode alusel.

See on vastuolus eksperthinnangu olemuse ja mõttega. Eksperthinnangust peab saama ostja

teada varaga seotud kohustustest, probleemidest, puudustest ning eksperthinnang peab olema

objektiivne. Kaebaja tegevus oli objektiivsuse nõudega vastuolus.

5) Asjakohatu on kaebuse väide, et piisav võib olla objekti ülevaatamine tehnilise abivahendi

vms vahendusel. Kaebaja ei ole selgitanud, milliseid tänapäevaseid tehnilisi vahendeid ta

kasutas, et saada sama hea ülevaade kui vahetu ülevaatuse käigus kohapeal. Kuna kaebaja pole

väitnud, et kolmas isik oleks ülevaatuse filminud ja edastanud video kaebajani reaalajas, on

asjakohtu kaebuses toodud hüpoteetiline käsitlus ülevaatuse võimalusest nö videokonverentsi

vormis.

6) Kaebaja ei ole esitanud asjaolusid, mis võimaldaksid määruse nr 25 § 3 lg 3 kohaldamist.

3-18-887

7(11)

7) Väär on seisukoht, et hindaja saab kokkuleppel tellijaga kõrvale kalduda standardites

toodud nõuetest. Selline kaebaja seisukoht kinnitab kaebaja mittesobivust kutseliseks hindajaks.

Kaebaja ei mõista, et hindaja töö tulemus ei pruugi tellijale sobida, kuid see ei tähenda, et

hindaja võiks oma töö tulemust tellijale sobilikuks „kohendada“. Eksperthinnang on lisaks

omanikule suunatud ka teistele isikutele. Seetõttu peavad eksperthinnangud vastama standardile

ja neis esitatud turuväärtusi peab saama usaldada. Kui standardites toodud nõuetest võiks tellija

nõusolekul kõrvale kalduda (nt hindaja poolt teostatava ülevaatuse asemel võimaldada tellijal

edastada fotod, mis ei pruugi üldse olla fotod hinnatavast varast, nagu antud juhul juhtuski),

saaks tellija mõjutada eksperthinnangu lõpptulemust talle sobivas suunas. Tellijaks on tavaliselt

omanik, kes on reeglina huvitatud sellest, et tema vara turuväärtus oleks võimalikult suur – see

võimaldaks vara võimalikult suure hinnaga müüa või saada rohkem laenu. Seevastu laenuandja,

usaldades kutselise hindaja koostatud eksperthinnangut, võib sattuda olukorda, kus ta annab

välja ebapiisavalt tagatud laenu ja saab kahju, kui laen jääb tagastamata ja tagatisvara müügist

ei laeku piisavalt raha, ehkki eksperthinnangut usaldades võis eeldada piisava rahasumma

laekumist. Kaebaja oli teadlik, et eksperthinnangu kasutajaks on krediidiasutus.

8) Põhjendamatu on kaebaja väide, et kuna Q.Q. võimaldas Y.Y. vara üle vaadata olevat ta

(kaudselt) olnud nõus sellega, et kaebaja vaatab vara seepoolt üle ja hindab seda Y.Y. poolt

tehtud fotode ja temalt saadud info alusel. Seegi kinnitab kaebaja mittesobivust kutseliseks

hindajaks. Tellija ei tea ega peagi teadma kutselise hindaja tegevusele esitatavaid nõudeid. Isegi

kui asuda seisukohale, et tellija nõusolekul võib nõuetest kõrvale kalduda, siis tellija nõusolek

nõuetest kõrvale kaldumiseks saaks olla üksnes teadlik ja eeldaks, et hindaja hoiataks tellijat

eelnevalt nõuetest kõrvalekaldumisest ja selle võimalikest tagajärgedest. Tellija poolt vaikimisi

nõusoleku andmine ei ole võimalik.

9) Ei saa olla vaidlust, et kaebaja rikkus standardite nõudeid ülevaatuse teostamata jätmisega.

Kaebaja on üritanud rikkumist kohtueelse menetluse käigus pisendada ja näidata ebaolulistena.

Alles kaebuses on kaebaja asunud ülevaatuse teostamata jätmist kui rikkumist täielikult eitama.

10) Isikliku kasutusõigusega mittearvestamist kui rikkumist on käsitatud kutsekomisjoni

12.02.2018 ettepaneku p-des 2.2 ja 3.5.2. Juhatuse 02.04.2018 otsuses on lisaks märgitud, et

võrdlus hüpoteegiga ei ole kohane, kuna hüpoteekidega arvestamata jätmine on üldine praktika

(vastupidiselt isikliku kasutusõigusega arvestamata jätmisele). Kaebaja poolt esitatud

e-kirjavahetus W.W. ja Riho Lubiga ei lükka ümber vastustaja seisukohti. W.W. vastusest

nähtuvalt oleks õigem üle küsida sellelt pangalt (haldurilt), kellele hindamisakt töösse jõuab (vt

kaebuse lisa nr 6). Seega on kaebuses toodud käsitlus krediidiasutuse poolt eksperthinnangu

vääralt mõistmise ohu puudumise kohta üksnes hüpoteetiline. Aukohtus, kutsekomisjonis ja

juhatuses on asja arutanud kutselised hindajad, kes on üksmeelselt leidnud, et tegemist on

rikkumisega – olulise väärtust mõjutava teguri analüüsimata jätmisega. Kui mõne koormatisega

hindamisel ei arvestata, tuleb esitada selged põhjendused, miks hindamisel on jäetud piiratud

asjaõiguse mõju analüüs esitamata. Eksperthinnangus on küll viide isikliku kasutusõigusega

arvestamata jätmise kohta, kuid puuduvad vastavad põhjendused.

11) Kaebaja ei ole esitanud tõendeid selle kohta, et ta oleks hindamise käigus teostanud

kohapeal korterelamu xxxxxxx ja vastava krundi ülevaatuse. Kohtueelse menetluse käigus

heideti kaebajale ette, et teostamata jäid nii korteriomandi reaalosa eseme ülevaatus kui ka

mõttelise osa hulka kuuluva elamu ja krundi ülevaatus. Kaebaja väide korterelamu xxxxxx ja

vastava krundi ülevaatuse vahetult kohapeal teostamise kohta on uus ja tõendamata ning

esitatud tõenäoliselt üksnes rikkumise pisendamise eesmärgil.

12) Määruse nr 25 § 4 lg 2 p 9 kohaselt sisaldab eksperthinnang korteri või eramu puhul

siseviimistluse

seisukorda

ning

hinnangut

hinnatava

kinnisvara

kvaliteediklassile.

3-18-887

8(11)

Eksperthinnangus on esitatud seisukorra koondhinnanguna „hea“. Q.Q. esitatud foto (tl 109)

kohaselt on vannituba-tualettruum tegelikult ekspluatatsioonikõlbmatu. Seega viib seisukorra

hinnanguna esitatud „hea“ hinnangu lugeja ebaõigele arusaamale tegelikest asjaoludest.

Eksperthinnangusse on „sattunud“ fotod mingi teise korteri vannitoast, mis on tõepoolest heas

seisukorras. Kohtueelse menetluse käigus ei ole kaebaja eitanud oluliselt paremas seisukorras

vannitoa fotode „sattumist“ eksperthinnangusse.

13) Kutsekomisjon on kaalunud meetme proportsionaalsust. Juhatus on 02.04.2018 otsuses

nõustunud kutsekomisjoni kaalutlustega, lugenud need juhatuse otsuse kaalutlusteks ja lisaks

leidnud, et kutsetunnistuse kehtetuks tunnistamine riivab küll X.X. õigusi, kuid samas tuleb

tagada, et kutselise hindaja teenuste kasutamine oleks kvaliteedi garantiiks tellijatele ja muudele

isikutele, kellele eksperthinnangud on mõeldud kasutamiseks. Juhatus leidis, et kui jätta

kutsetunnistus kehtetuks tunnistamata, võib saada veelgi enam kahjustada kutsealal tegutsevate

kutse-eetikaga kooskõlas tegutsevate hindajate ning kogu kutseala maine.

14) Kaebaja ei ole esitanud põhjendatud ja konkretiseeritud väiteid, et kaevatav otsus oleks

kaalutlusvigadega. Kaalutlusotsuse kohtulik kontroll on piiratud. Kohus ei saa astuda

haldusorgani asemele ega sisuliselt hinnata kaalutlemisel asjassepuutuvaid asjaolusid

(Riigikohtu 28.04.2014 otsus nr 3-3-1-52-13, p 33). Käesoleval juhul on kaebus üles ehitatud

väidetele, mis eeldaksid, et kohus astuks vastustaja asemele ja hindaks sisuliselt kaebaja poolt

toimepandud rikkumisi, mis tingisid kaevatava otsuse tegemise.

KOHTU PÕHJENDUSED

4. Kaebaja on esmalt seisukohal, et EKHÜ juhatuse 02.04.2018 otsus on tühine, kuna selle on

teinud EKHÜ juhatus, ehkki EKHÜ kutsekomisjoni töökorra kohaselt otsustab kutsetunnistuse

kehtetuks tunnistamise kutsekomisjon. Kohus leiab, et vaidlustatud otsuse osas ei ilmne kaebaja

väidetud tühisuse alust. On tõsi, et kutsekomisjoni töökorras (http://www.ekhy.ee/wp-

content/uploads/2015/04/Kutsekomisjoni-t%C3%B6%C3%B6kord.pdf) on sätestatud, et

kutsekomisjoni ülesandeks on mh otsustada kutsetunnistuse kehtetuks tunnistamine (p 4.8).

KutS § 22 lg 1 p 3 sätestab aga, et kutse andjal on kutsekomisjoni ettepanekul õigus tunnistada

väljastatud kutsetunnistus kehtetuks, kui kutset omava isiku tegevus ei vasta kutsestandardiga

sätestatud normidele. Sama tuleneb ka Arhitektuuri, Geomaatika, Ehituse ja Kinnisvara

Kutsenõukogu 06.04.2016 otsusega nr 1 kinnitatud kutse andmise korrast kinnisvara

nooremhindaja, kinnisvara hindaja ja vara hindaja kutsetele (p 5.7). Kutsekomisjoni töökord on

seadusest alamal seisev akt. Kohus nõustub seetõttu vastustajaga, et seaduse kohaselt teeb

kutsekomisjon üksnes kutsetunnistuse kehtetuks tunnistamise ettepaneku, mitte otsuse, ning

kutsetunnistuse kehtetuks tunnistamise pädevus on kutse andjal EKHÜ-l. Arvestades, et EKHÜ

kui mittetulundusühingu juhtimis- ja esindusorganiks on selle juhatus, saab asuda seisukohale,

et vaidlustatud otsuse tegemine oli vastustaja juhatuse pädevuses.

5. Alternatiivselt palub kaebaja vaidlustatud otsus tühistada selle õigusvastasuse tõttu, kuna

otsuses toodud etteheited ei ole põhjendatud ning otsus on ebaproportsionaalne. Kaebaja leiab,

et ta ei ole talle etteheidetavat ülevaatuse tegemata jätmist toime pannud, kuna ta on teostanud

kinnisasja välise ülevaatuse isiklikult ning ehitise osa ülevaatuse Y.Y. saadud fotode

vahendusel. Kaebaja on seisukohal, et põhjendamatu on ette heita isikliku kasutusõigusega

arvestamata jätmist, kuna sellekohane märge sisaldus eksperthinnangus. Samuti on kaebaja

seisukohal, et olenemata valede fotode sisaldumisest eksperthinnangus on kaebaja antud

koondhinnang korteri väärtusele õige.

6. Seoses ülevaatuse tegemata jätmisega on vaidlustatud otsuses rikkumise põhjendamisel

tuginetud rahandusministri määrusele nr 25, mille § 3 lg 1 kohaselt hinnatakse vara kooskõlas

3-18-887

9(11)

vara hindamise hea tavaga, samuti Eesti Vabariigi Varahindamise standardiseerias EVS 875

toodud nõuete rikkumisele. Menetlusosaliste vahel pole vaidlust, et viidatud standardiseerias

EVS 875 sisalduvad nõuded sisustavadki vara hindamise head tava, nagu on leitud ka

vaidlustatud otsuses. Vaidlustatud otsuses on tuginetud asjaolule, et määruse nr 25 § 2 lg 2

kohaselt viib hindamise läbi kutseline hindaja, mistõttu ei tohi hindamistoiminguid teostada

kutseta isik. Täpsemalt viidatakse vaidlustatud otsuses rikkumise osas vara hindamise standardi

osa 6 (EVS 875-6:2011) jaotisele 6.3.1, milles on sätestatud, millise informatsioon peab

eksperthinnangus olema kindlasti esitatud, ning vara hindamise standardi osa 10 (EVS

875-10:2013) jaotisele 7.2, mis reguleerib ülevaatuse kajastamist hindamisaruandes. Otsuses on

kokkuvõtvalt leitud, et vara ülevaatuse mitteteostamine ja tuginemine mujalt saadud

informatsioonile on lubamatu ja EVS 875 oluline rikkumine ning eksperthinnangu

allkirjastamine maakleri poolt teostatud ülevaatuse ja temalt saadud fotode alusel on vastuolus

objektiivsuse nõudega.

7. Kaebaja ei vaidle vastu sellele, et eksperthinnangus hinnatud korterit ta isiklikult seestpoolt

üle vaadanud ei ole, kuid kinnitab, et ta käis hiljem korterit väljastpoolt vaatamas, veendudes

ühtlasi selles, et talle saadetud fotod kujutavad ka tegelikult hinnatavat korterit (kohtuistungi

protokoll alates 10:32:01). Kaebaja on seisukohal, et ülevaatuse teostamine on võimalik ka

fotode vahendusel. Seega taandub vaidlus eelkõige küsimusele, mida on mõeldud ülevaatuse

tegemise all.

8. Kohus ei nõustu kaebaja arvamusega, et nõutav ei ole objekti täies ulatuses kohapeal üle

vaatamine. Viidatud EVS 875 standarditest tuleneb mh, et eksperthinnangus peab kindlasti

olema esitatud objekti ülevaatuse juures viibinud isikute nimed ja ülevaatuse andmed (EVS

875-6:2011, jaotise 6.3.1 punkt l), objekti ülevaatuse kuupäev (punkt q) ja fotod (punkt u).

Hindamisaruandes ülevaatuse kajastamise kohta on standardites sätestatud, et vara ülevaatuse

kohta peab hindaja esitama järgmised andmed: ülevaatuse kuupäev, ülevaatuse teinud hindaja

nimi, ülevaatuse juures viibinud isiku nimi, ülevaatuse ulatus (kas ülevaatus hõlmas kõiki vara

osasid või oli mõne vara osa ülevaatus takistatud, milline võib olla selle takistuse mõju

hindamistulemusele, sh viited selle kohta, kui fotografeerimisel esines piiranguid), ülevaatuse

põhjalikkus (EVS 875-10:2013, jaotis 7.2). Eelnev ei võimalda kohtu hinnangul järeldada, et

ülevaatuse tegemine on üldjuhul lubatud ka teiselt isikult saadud fotode vahendusel. Seda

kinnitab täiendavalt EVS 875-10:2013 jaotise 7.1 loogika, mis viitab mh vajadusele teha vara

ülevaatuse kui hindamistoimingu osa käigus visuaalseid vaatlusi ja kirjeldada väärtuse

seisukohalt olulist (jaotis 7.1.1), sh fotografeerida ülevaatuse käigus vara väärtuse seisukohalt

olulise tähendusega hinnatavaid varasid (jaotis 7.1.4) jmt.

9. Ehkki jaotis 7.1 viitab ka võimalusele teatud juhtudel vara ülevaatuse ulatuse ja

põhjalikkuse ning fotografeerimise osas tellijaga eraldi kokkuleppeid sõlmida, tuleb standardite

kohaselt sellisel juhul vastavasisuline selgitus hindamisaruandes üheselt esitada (jaotis 7.1.4).

Hindamisaruanne ei sisalda praegusel juhul sellist ühest kokkulepet ega ka muud viidet

asjaolule, et fotografeerimine oleks toimunud teise isiku poolt. Vastupidi – eksperthinnangust

nähtub selgesõnu, et selle tellijaks on Q.Q. ning koostajaks X.X., kusjuures eksperthinnangus

on kinnitatud, et mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat

hindamistoimingus abistanud. Ka kaebaja kinnitas kohtuistungil, et hindamisaktis ei ole

vastavat kokkulepet fikseeritud (kohtuistungi protokoll alates 10:32:01). Vastava kokkuleppe

puudumisel hindamisaruandes ei saa kõnealuse rikkumise kontekstis omada mingit sisulist

tähtsust, kas ja milliseid kokkuleppeid kaebaja Q.Q. või Y.Y. sõlminud oli. Samuti ei saaks

sellist kokkulepet standarditest tulenevalt igal juhul sõlmida kaudse nõusoleku teel või

vaikimisi. Seega ei ole vastustajale etteheidetav Y.Y. üle kuulamata jätmine. Vastustaja ei

pidanud hakkama välja selgitama, kas tellijaks võis eksperthinnangus tellijana nimetatud Q.Q.

asemel olla tegelikult kaebaja väidetud Y.Y. Vastustaja märgib õigesti, et eksperthinnang on

3-18-887

10(11)

lisaks omanikule suunatud ka teistele isikutele – kinnisvaraturul tegutsejatele ja

krediidiandjatele, kes langetavad eksperthinnangute alusel otsuseid vara omandamise ja vara

tagatisel laenu andmise kohta. Ka praegu oli eksperthinnangu kohaselt selle kasutajaks

krediidiasutus. Seega peavad tähtsust omavad asjaolud, sh mistahes kõrvalekalded

standarditest, nähtuma üheselt eksperthinnangust. Asjakohatu on kaebuse viide määruse nr 25

§ 3 lg-le 3, mille kohaselt võib krediidiandja või -vahendaja sise-eeskirjas nimetatud

põhjendatud juhul jätta ülevaatuse tegemata. Kaebaja ei ole esitanud asjaolusid, mis

võimaldaksid selle sätte kohaldamist.

10. Eelnevast tulenevalt on kohus seisukohal, et standardite kohaselt oli eksperthinnangu

koostamisel praegusel juhul nõutav nii välise kui sisemise ülevaatuse vahetu kohapealne

teostamine. Asja lahendamisel ei ole asjassepuutuv küsimus sellest, kas objekti üle vaatamine

võiks teoreetiliselt toimuda ka mõne tänapäevase tehnilise abivahendi vahendusel, nt reaalajas

ülekandmise teel. Puudub vaidlus, et praegusel juhul ei ole kaebaja selliseid tehnilisi

abivahendeid kasutanud, vaid tugineb üksnes ülevaatuse teostamisele Y.Y. saadud fotode

vahendusel.

11. Asja materjalid kinnitavad ning ka kaebaja ei vaidlusta asjaolu, et ta pole eksperthinnangus

kajastatud korteris käinud, st sellega vahetult kohapeal tutvunud. Asjaolu, et kaebajal võis olla

varasemast kogemusest andmeid sellises tüüpelamus asuvate korterite kohta, ei ole ülevaatuse

teostamise jaatamiseks piisav. Seega on kaebaja vähemalt korteriomandi reaalosa eseme osas

ülevaatuse teostamise nõuet rikkunud. Kohus märgib, et isegi juhul, kui lähtuda kaebaja

käsitusest, et ülevaatus toimus fotode vahendusel, oleks kaebaja WC ja duširuumi osas

ülevaatuse teostamise nõuet igal juhul rikkunud. Kohus ei pea usutavaks ka kaebaja

paljasõnalist väidet, et ta teostas hinnatava objekti välise ülevaatuse hiljem kohapeal. On

põhjendatud arvata, et sellisel juhul oleks kaebaja vähemalt selles osas kasutanud

eksperthinnangus enda tehtud fotosid, kuid kaebaja kinnitas kohtuistungil, et kõik

eksperthinnangus sisalduvad fotod on tehtud Y.Y. poolt. Vastustajal ei ole võimalik tõendada

negatiivset asjaolu ehk seda, et kaebaja pole korterit väliselt üle vaadanud. Seega on kohtu

hinnangul vaidlustatud otsuses õigesti asutud seisukohale, et kaebaja on rikkunud

varahindamise standarditest tulenevat vara ülevaatuse teostamise kohustust.

12. Vaidlustatud otsuses toodud muud etteheited (ebaõige informatsiooni esitamine selle kohta,

et eksperthinnangus sisalduvad andmed on usaldusväärsed; ebaõige koondhinnangu andmine)

ei ole kohtu hinnangul iseseisvad, vaid seonduvad ülevaatuse tegemata jätmisega. Kohus

nõustub nende osas vaidlustatud otsuses ja kutsekomisjoni ettepanekus toodud põhjendustega.

Vastustaja leiab õigesti, et ülevaatuse teostamata jätmine seab eksperthinnangu tulemuse

usaldusväärsuse automaatselt kahtluse alla ning sellises olukorras puudus vajadus tuvastada,

kas ülevaatuse teostamata jätmine mõjutas oluliselt eksperthinnangu tulemust. Isegi juhul, kui

leiaks tuvastamist, et varale antud koondhinnang oli õige, ei kõrvaldaks ega pisendaks see

rikkumist, mis seisnes ülevaatuse tegemata jätmises.

13. Kohus nõustub kaebajaga selles, et vaidlustatud otsuses sisalduv etteheide isikliku

kasutusõigusega mittearvestamise kohta on vastuoluline ega ole piisavalt põhjendatud.

Eksperthinnangus sisaldub hinnatava vara kirjelduse all märge, et hinnatavat korteriomandit

koormab isiklik kasutusõigus kolmanda isiku kasuks, millega eksperthinnangus ei arvestata.

Kohtule ei nähtu, et tegu oleks raskesti mõistetava selgitusega. Seega ei ole põhjendatud

seisukoht, et eksperthinnangus ei ole selgesõnaliselt sõnastatud eeldust, et isikliku

kasutusõigusega ei arvestata. Ka vastustaja on kohtule esitatud vastuses märkinud, et

eksperthinnangus on viide isikliku kasutusõigusega arvestamata jätmise kohta, ent toonud

puudusena välja sellekohaste põhjenduste puudumise. Samuti leiab kohus, et ehkki vaidlustatud

otsuses on viidatud varahindamise standardi EVS 875-4:2015 jaotisele 6.3.2, mille kohaselt

3-18-887

11(11)

tuleb hindamistoimingu käigus analüüsida kõiki olulisi hindajale teadaolevaid väärtust

mõjutavaid tegureid, ei ole selles põhjendatud, kas või mille tõttu on tegu olulise väärtust

mõjutava teguri analüüsimata jätmisega. Eelnev ei anna kohtu hinnangul siiski alust pidada

vaidlustatud otsust õigusvastaseks. Vaidlustatud otsuses on eelkõige vara ülevaatuse

mitteteostamist ja mujalt saadud informatsioonile tuginemist peetud lubamatuks ja EVS 875

oluliseks rikkumiseks. Ebaõigete põhjenduste osakaal ei ole seega praegusel juhul selline, et

kohtul poleks võimalik veenduda kaalutlusõiguse õiguspärases teostamises, kuna vaidlustatud

otsuse ülejäänud põhjendused on piisavad kutsetunnistuse kehtetuks tunnistamiseks. Ka

vastustaja viitas kohtuistungil, et rikkumised olnuks ka eraldiseisvalt piisavad kutsetunnistuse

kehtetuks tunnistamiseks.

14. Kohtu hinnangul ei ole vaidlustatud otsuse õiguspärasuse seisukohalt oluline, kuidas

toimus kutsetunnistuse kehtetuks tunnistamise menetlusele eelnenud aukohtumenetlus.

Vastustaja märgib õigesti, et etteheited aukohtumenetlusele ei saa olla aluseks vaidlustatud

otsuse tühistamiseks, kuna ka KutS kohaselt ei ole aukohtumenetluse läbiviimine eelduseks

kutsetunnistuse kehtetuks tunnistamise otsuse tegemisele. Seega jätab kohus sellekohased

väited käsitamata. Asja materjalidest nähtub, et ka pärast aukohtumenetluse läbiviimist on

kaebaja kutsetunnistuse kehtetuks tunnistamise menetluses kahel korral ära kuulatud. Nii

nähtub kutsekomisjoni 12.02.2018 ettepaneku p-st 3.2, et ettepaneku tegemisel on arvestanud

kaebaja 07.12.2017 vaiet arvamuse ja vastuväidetena. Samuti on EKHÜ juhatus enne

vaidlustatud otsuse tegemist andnud kaebajale võimaluse esitada asja kohta oma arvamus ja

vastuväited (tl 104) ja kaebaja on arvamuse esitanud (tl 106-107).

15. Kohtu hinnangul ei saa praeguses olukorras kaebaja kutsetunnistuse kehtetuks tunnistamist

pidada ebaproportsionaalseks. Vaidlustatud otsuses on võetud arvesse, et kutsetunnistuse

kehtetuks tunnistamine riivab küll kaebaja õigusi, kuid samas on peetud vajalikuks tagada, et

kutselise hindaja teenuste kasutamine oleks kvaliteedi garantiiks tellijatele ja muudele isikutele,

kellele eksperthinnangud on mõeldud kasutamiseks. Vaidlustatud otsuses on põhjendatud

sedagi, et tegemist oli oluliste rikkumistega, ning leitud, et kui jätta kutsetunnistus kehtetuks

tunnistamata, võib saada kahjustada kutsealal tegutsevate hindajate ning kogu kutseala maine.

16. Kokkuvõtvalt ei nähtu kohtu hinnangul kaebaja esitatud tõenditest ja põhjendustest, et

vaidlustatud otsus oleks tühine või et selle tegemisel oleks tehtud ilmselgeid sisulisi vigu, mis

tooksid kaasa vaidlustatud otsuse tühistamise. Kutsetunnistuse kehtetuks tunnistamist ei ole ka

alust pidada ebaproportsionaalseks. Seega jääb kaebus tervikuna rahuldamata.

17. Kaebuse rahuldamata jätmise tõttu tuleb tühistada halduskohtu 15.05.2018 määrusega

kohaldatud esialgne õiguskaitse (HKMS § 253 lg 3). Esialgse õiguskaitse tühistamine jõustub

koos kohtuotsusega.

18. HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna

kohus teeb otsuse kaebaja kahjuks, tuleb menetluskulud jätta kaebaja kanda.

Vastustaja taotleb kokku 2256 euro suuruse õigusabikulu hüvitamist. Väljakujunenud

kohtupraktika kohaselt on haldusorgani kasuks välise õigusabi kulude hüvitamine õigustatud

juhul, kui kohtuasi väljub tema igapäevase põhitegevuse raamidest. Kuna vastustaja on võtnud

endale vabatahtlikult avaliku ülesande täitmise, on ta end allutanud haldusorgani kohta

käivatele sätetele nii õiguste kui ka kohustuste ja vastutuse osas. Praegune vaidlus ei välju

EKHÜ põhitegevuse raamidest ning kohtumenetluse asjaolud ei ole sedavõrd erilised, et oleks

põhjendatud mõista kaebajalt välja vastustaja õigusabikulud. Seetõttu jäävad vastustaja

menetluskulud tema enda kanda.

/allkirjastatud digitaalselt/