2-19-1393/9 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Üllar Roostoja, Kersti Kerstna-Vaks, Kai Kullerkupp

Määruse tegemise aeg ja koht

22. mai 2019, Tartu

Tsiviilasja number

2-19-1393

Tsiviilasi

Tauno Vaaderpassi ja Eneli Oitmaa avaldus Tartu linn, X

korteriühistu üldkoosoleku otsuste kehtetuks tunnistamiseks

või tühisuse tuvastamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 14. märtsi 2019 määrus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Tartu linn, X korteriühistu määruskaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Määruskaebuse esitaja: Tartu linn, X korteriühistu

(registrikood X), esindaja Evelin Jõgar

Vastustajad:

1. Tauno Vaaderpass (isikukood XXX)

2. Eneli Oitmaa (isikukood XXX)

Vastustajate esindaja advokaat Karin Ploom

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tartu Maakohtu 14. märtsi 2019 määrus osas,

millega tunnistati kehtetuks Tartu linn, X korteriühistu

27.11.2018 üldkoosoleku otsuse p 1 osas, millega muudeti

põhikirja p 6.6.

2. Lugeda Tartu Maakohtu 14. märtsi 2019 määruse

resolutsioon tervikuna sõnastatuks järgmiselt:

„2.1. Rahuldada avaldus osaliselt.

2.2. Tunnistada kehtetuks Tartu linn, X korteriühistu

27.11.2018 üldkoosoleku otsuse p 1 osas, millega muudeti

põhikirja p 6.5.

2.3. Tunnistada kehtetuks Tartu linn, X korteriühistu

27.11.2018 üldkoosoleku otsuse p 2.1.3, p 2.2.4, p 4.3 ja p 5.

2.4. Jätta menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.“

3. Rahuldada Tartu linn, X korteriühistu määruskaebus

osaliselt.

4. Jätta määruskaebemenetlusega seotud menetluskulud

menetlusosaliste endi kanda.

Edasikaebamise kord

Menetlusosalisel on õigus esitada määruskaebus Riigikohtule 15

päeva jooksul alates käesoleva määruse kättetoimetamisest.

Hagita

menetluses

Riigikohtus

võib

menetlusosaline

menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise või

advokaadi vahendusel.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama

tähtaja kestel määruskaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või

riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse

kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab

kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist,

kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja

pikendamise eesmärgil.

ASJAOLUD

1. Tauno Vaaderpass ja Eneli Oitmaa (avaldajad) esitasid 28.01.2019 Tartu Maakohtule

avalduse Tartu linn, X korteriühistu (puudutatud isik/korteriühistu) vastu 27.11.2018

üldkoosoleku kohta avalduse, milles palusid tunnistada kehtetuks üldkoosoleku otsuse punkt

nr 1 (alternatiivselt tuvastada selle tühisus) osas, millega muudeti põhikirja ja lisati põhikirja

punktid 6.5 ja 6.6 (alapunktidega), 2.1.3, 2.2, 4, 5. Samuti palusid avaldajad tuvastada

üldkoosoleku otsuse p 1 kinnitatud põhikirja punktide 6.5 ja 6.6 (alapunktidega) tühisus

(alternatiivselt tunnistada kehtetuks).

Avalduse kohaselt kanti 11.01.2018 seaduse alusel äriregistrisse Tartu linn, X korteriühistu.

Tauno Vaaderpassile kuulub korteriomand XX, Tartu ning Eneli Oitmaale kuulub korteriomand

XXX Tartu. 27.11.2018 üldkoosolek tegi järgmised otsustused:

-

tellitakse kandekonstruktsioonide ja küttesüsteemi põhiprojektid ning nende koostamise

maksumus jagatakse kõikide korteriomandite vahel võrdselt. Avaldajad ei nõustunud

küttesüsteemi projekti tellimisega ega kummagi projekti kulude kandmise jaotusega;

-

suurendati reservkapitali ja kehtestati majanduskava, reservkapitali maksed jagati

korteriomandite arvuga. Avaldajad ei nõustunud, et reservkapitali maksed ja

majanduskava kulud jagatakse korteriomandite arvuga;

-

lisati

põhikirja

punkt

6.5,

mille

kohaselt:

„Korteriomanike

kohustused

majandamiskulude kandmisel jaotatakse vastavalt korteriomandite arvule ehk

korteriomandite vahel võrdselt, kui põhikirjas endas või üldkoosoleku otsusega ei ole

sätestatud mõne majandamiskulu liigi suhtes teistsugust jaotuspõhimõtet“.

Avaldajad on seisukohal, et põhikirja punkt 6.5 ei ole kooskõlas korteriomandi- ja

korteriühistuseaduse (KrtS) § 40 lg-ga 2 ning üldkoosoleku otsused on vastuolus seadusega.

Põhikirja punkt 6.5 ei sätesta konkreetseid kulutusi, mille osas on pindalapõhisest arvestusest

lubatud kõrvale kalduda. Seega on üldkoosoleku otsused kulude kandmise jaotuste osas

vastuolus seadusega ning tuleb tunnistada kehtetuks. Ka põhikirja punkt 6.6 ei ole avaldajate

suhtes mõistlik ning kahjustab ülemääraselt nende huve.

Majandamiskulude jaotus viisil, kus kulud jagatakse korteriomandite arvuga, on ebamõistlik ja

kahjustab ülemääraselt avaldajate huve. Korteriomandite suurused erinevad üksteisest olulisel

määral, need on vahemikus 34,9 m² - 140,4 m² ning avaldajate korterid on väikesed. Seega on

kohustuste tasakaal äärmiselt ebaproportsionaalne ja koormab ebamõistlikult neid

korteriomanikke, kelle korteriomand on väiksem. Selline kohustuste jaotus on olulisel määral

vastuolus asjaõigusseaduse (AÕS) § 75 lg 1 ja KrtS § 40 lg 1 tuleneva põhimõttega. Põhikirja

punktid 6.5 ja 6.6 ei vasta KrtS § 40 lg 2 eeldustele ning on seadusega vastuolus.

Kulutuste selline jaotus on vastuolus hea usu põhimõttega, AÕS § 72 lg 5 teise lausega ja KrtS

§ 12 lg-ga 2. Kuni 17.04.2015 oli hoones viis korteriomandit, millest kolm olid eluruumid ja

kaks mitteeluruumid. Seejärel jagati mitteeluruumid kumbki kaheks reaalosaks, st kahe

omaniku asemel tekkis neli omanikku, kes kõik tegutsevad faktiliselt Jane Truutsi kontrolli all.

2. Puudutatud isik palus jätta avaldus rahuldamata ja menetluskulud avaldajate kanda.

Puudutatud isiku arvates ei muuda põhikirja punkti 6.5 kehtetuks asjaolu, et selles ei ole

sätestatud konkreetseid kulutusi, mille osas on lubatud pindalapõhisest arvestusest kõrvale

kalduda. Punktis 6.5 sätestatakse kõikide majandamiskulude osas KrtS § 40 lg-st 1 sätestatust

erinev jaotuspõhimõte ning välja on toodud ka selle arvestuse viis, mille kohaselt arvestus

toimub korteriomandite põhiselt võrdselt. Põhikirja punktid 6.5 ja 6.6 ning nende alusel vastu

võetud üldkoosoleku otsused ei ole seadusega vastuolus.

Majandamiskulude jaotus korteriomandite arvu alusel ei ole ebamõistlik ega kahjusta

ülemääraselt avaldajate huve. Korteriomandite eriomandite suurus ei vasta korteriomanike

tegelikus ainukasutuses olevate pindade suurusele ning majandamiskulude jagamine

korteriomandi kaasomandi osa suuruste alusel viiks ebaõiglase tulemuseni. Tauno Vaaderpass

on oma korterit laiendanud kogu pööningukorruse ulatuses selliselt, et tema ainukasutuses on

kogupind suurusega 80,7 m², mitte 34,90 m². Tauno Vaaderpassi ainukasutuses oleva pinna

suurus on kindlaks määratud 11.02.2016 OÜ WeW poolt koostatud mõõdistusprojektiga ning

Tartu Maakohtus tsiviilasjas nr 2-15-13318 kinnitatud kompromissis on kokku lepitud avaldaja

faktilises kasutuses oleva kaasomandi osa võõrandamises avaldajale. Samuti on ebaseaduslike

ümberehitustööde käigus suurendatud korteri nr 4 pinda. Seega puudub korteriühistu poolt

hallatavas hoones selgus korteriomandite suuruse osas ning kinnistusraamatust nähtuvate

kaasomandi osade suurused ei ole tegelikkusega kooskõlas. Vaidlustatud üldkoosoleku otsused

on asjaolusid arvestades mõistlikud ega kahjusta ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud

huve. Majandamiskulude jaotus ei ole vastuolus hea usu põhimõttega.

Avaldusest jääb ebaselgeks, kas ja millistel põhjendustel taotlevad avaldajad kõikide

punkti 2.2. juures vastu võetud otsuste kehtetuks tunnistamist või alternatiivselt tühisuse

tuvastamist. Avalduse põhjendused puudutavad üksnes kulude jaotamise viisi ning sellega

seondub üldkoosoleku punkti 2.2. koosseisus vaid otsus nr 2.2.4. Avalduse põhjenduste osas

on avaldajad aga maininud möödaminnes vaid üldkoosoleku otsuse punkti 2.2 raames otsuseid

nr 2.2.1 ja 2.2.2. Alused otsuste nr 2.2.1, 2.2.2 ja 2.2.3 kehtetuks tunnistamiseks või nende

tühisuse tuvastamiseks puuduvad. Kumbki avaldaja ei ole esitanud otsuste nr 2.2.1, 2.2.2 ega

2.2.3 osas koosolekul eriarvamust ega vastuväidet, mistõttu puudub avaldajatel otsuste

vaidlustamise õigus tulenevalt tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 38 lg 4 teisest lausest.

MAAKOHTU SEISUKOHT

3. Maakohus rahuldas avalduse osaliselt ning tunnistas kehtetuks korteriühistu 27.11.2018

üldkoosoleku otsuse punkti 1 osas, millega muudeti põhikirja punkte 6.5 ja 6.6. Samuti

tunnistas maakohus kehtetuks korteriühistu 27.11.2018 üldkoosoleku otsuse punktid 2.1.3,

2.2.4, 4.3 ja 5. Menetluskulud jättis kohus menetlusosaliste endi kanda.

Maakohus tuvastas, et põhikirja muutmiseks oli olemas vajalik häälteenamus. Maakohus leidis,

et muudetud põhikirja regulatsioon on vastuolus KrtS §-ga 40. Korteriomandi- ja

korteriühistuseaduse eelnõu seletuskirja kohaselt on põhikirjaga võimalik ette näha muid

kohustuste jaotamise viise tingimusel, et see on mõistlik ega kahjusta ülemääraselt ühegi

korteriomaniku õigustatud huve. Lisaks peaks jaotuse alusel olema piisavalt adekvaatne seos

kuluga.

Muudetud põhikirja punktidest 6.5 ja 6.6 tuleneb, et vesi ja kanalisatsioon jagatakse vastavalt

tarbimisele, kõik ülejäänud kulud korteriomandite vahel võrdselt. Muude kulude hulka kuulub

tavapäraselt hooldustasu, küte, remondifond, üldelekter, üldvesi, kindlustus jms. Kohus leidis,

et kõigi nende kulude jagamine korterite vahel võrdselt hoolimata korteriomandi suurusest ei

ole mõistlik ning kahjustab kõigi väiksemate korteriomanike huve. Eriomandi nr 1 üldpind on

140,40 m2, kõige väiksemad eriomandid alla 35 m2. Puudutatud isiku viide eriomandite juures

tegelikult kasutatava pinna suurusele ei ole asjakohane. Kui tegelik olukord ei vasta

kinnistusraamatu kandele, on kõigi korteriomanike kokkuleppel võimalik muuta eriomandi

suurust või kokku leppida kaasomandi kasutuses. Millegagi pole põhjendatud, et väiksemate

korterite kohustus ühise asja eest hoolitsemisel oleks sama suur kui suuremate korteriomandite

omanikel, kui asjast saadav kasu on nende jaoks väiksem.

Lisaks on põhikirja punkt 6.6. koos alapunktidega eksitav. Nimetatud punkt peaks reguleerima

majanduskulusid, mida tasutakse sõltuvalt tegelikult tarbimisest, kuid kolm punkti neljast

viitavad, et tasu jagatakse kõigi korteriomandite vahel, st kõrvalekallet muudetud põhikirja

punktist 6.5 ei ole.

Kohus leidis eeltoodu alusel, et üldkoosoleku otsuse punktiga 1 vastu võetud põhikirja

punktid 6.5 ja 6.6 ei ole mõistlikud ning rikuvad osade korteriomanike huve. Seega on

korteriühistu 27.11.2018 üldkoosoleku otsuse punkt 1 põhikirja p 6.5 ja 6.6 muutmise osas

vastuolus seadusega ning tuleb tunnistada TsÜS § 38 lg 1 kohaselt kehtetuks. Kuna kohus

tunnistab üldkoosoleku otsuse punkti 1 kehtetuks, tuleb lugeda, et põhikirja ei ole muudetud.

Samal üldkoosolekul võeti vastu otsuse punkt 2.1.3, mille kohaselt kandekonstruktsiooni

põhiprojekti maksumus summas 2544 eurot (koos käibemaksuga) jagatakse võrdselt korterite

arvuga. Avaldajad hääletasid selle otsuse vastu. Hoone kandekonstruktsioon kuulub tulenevalt

KrtS § 4 lg-st 3 korteriomanike kaasomandisse. Kõik kaasomandiga seotud kulutused, sh

kaasomandi säilitamiseks vajalikud kulutused tehakse majanduskava alusel kogutud maksetest.

Kui majanduskava alusel kogutud summadest ei piisa, tuleks KrtS § 41 lg 4 alusel vastu võtta

uus majanduskava. Üldkoosoleku protokollist nähtuvalt on avaldajate vaidlustatud kulutused

otsustatud osana majanduskavast.

Kuna kohus tunnistas kehtetuks muudetud põhikirja punktid 6.5 ning 6.6, kohaldub

majanduskulude jaotuse osas seadus. KrtS § 40 lg 1 sätestab, et korteriomanikud teevad

ettemakseid vastavalt oma kaasaomandi osa suurusele. Sama põhimõte tuleneb AÕS §-st 75.

Enamuse otsusega ei saa otsustada, et tehtud kulutused jagatakse teisiti kui seadusest või

põhikirjast tulenev. Seega on üldkoosoleku otsuse punkt 2.1.3 seaduse ja põhikirjaga vastuolus

ning tuleb tunnistada TsÜS § 38 lg 1 alusel kehtetuks.

Avaldajad on palunud tunnistada kehtetuks kogu üldkoosoleku otsuse punkt 2.2 (sh alapunktid

2.2.1, 2.2.2, 2.2.3, 2.2.4). Maakohus leidis, et avaldajatel ei ole alust vaidlustada otsuse punkte

2.2.1, 2.2.2 ja 2.2.3. Kohus leidis, et kuivõrd kütet kasutavad eelduslikult kõik korteriomandid,

on küttesüsteemi renoveerimine kooskõlas kogu elamu huvidega ning vastuolus hea usu

põhimõttega oleks öelda, et mõni korteriomanik küttesüsteemi põhiprojekti maksumust tasuma

ei pea (KrtS § 40 lg 3). Samas kohaldub ka selle punkti juures seadusest tulenev printsiip, et

korteriomanikud teevad ettemakseid vastavalt oma kaasomandi osa suurusele. Teistsuguse

otsustuse saab teha ainult põhikirjast tulenevalt või kaasomanike kokkuleppel. Praegusel juhul

need alused puuduvad, üldkoosoleku otsustus punkt 2.2.4 on seega seadusega vastuolus ning

tuleb tunnistada TsÜS § 38 lg 1 alusel kehtetuks. Ülejäänud punktide kehtetuks tunnistamiseks

alus puudub.

Avaldajad ei ole põhjendanud otsuse punkti 4 (sh alapunktide 4.1, 4.2, 4.3) kehtetuks

tunnistamise taotlust. Kohtu hinnangul saab nendest punktides olla juba ülaltoodud põhjenduste

järgi tühine punkt 4.3, kuivõrd see näeb ette majanduskava kulude jaotuse võrdselt korterite

arvuga. Seega on üldkoosoleku otsustus punkt 4.3 seadusega vastuolus ning tuleb tunnistada

TsÜS § 38 lg 1 alusel kehtetuks.

Üldkoosoleku otsuse punkt 5 on maksete suuruse osas vastuolus KrtS § 40-ga ning tuleb

tunnistada TsÜS § 38 lg 1 alusel kehtetuks.

MÄÄRUSKAEBUSE ESITAJA TAOTLUS JA PÕHJENDUSED

4. Korteriühistu esitas maakohtu määruse peale määruskaebuse, milles palub tühistada osas,

mille avaldus rahuldati ja jäeti menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. Puudutatud isik

palub teha uue määruse, millega jätta avaldajate avaldus täies ulatuses rahuldamata.

Menetluskulud palub puudutatud isik jätta solidaarselt avaldajate kanda.

Muudetud põhikirja punktid 6.5 ja 6.6 ei ole vastuolus KrtS §-ga 40. Põhikirja punkt 6.5

sõnastus ei saa iseenesest kellegi huve kahjustada, kuna sisaldab piisavat paindlikkust ning

erinevate majandamiskuludega seoses korteriomanike huvidega arvestamist. Muuhulgas

nähakse selles punktis ette võimalus, et üldkoosolek jaotab menetluskulud teisti, st mitte

võrdselt. Selliseks teisti jaotamiseks saab olla ka jaotamine kaasomandi osa suuruse alusel.

Ebaõige ja üllatuslik on maakohtu seisukoht, et põhikirja punkt 6.6 koos alapunktidega on

eksitav. Ainuüksi asjaolu, et ka tarbimisest sõltuvad teatud kulud on otsustatud jaotada

korteriomandite vahel võrdselt sarnaselt muudele majandamiskuludele, ei muuda põhikirja

punkti 6.6 korteriühistu hinnangul eksitavaks. Põhikirja punkti eksitavus ei ole kohtu poolt

kohaldatud materiaalõigusnormi koosseisu kuuluv asjaolu.

Maakohus ei ole põhikirja punkti 6.6 nimetatud tarbimisest sõltuvalt kululiikide jaotamise

põhimõtteid KrtS § 40 valguses sisuliselt hinnanud. Maakohus on ilma igasuguse põhjenduseta

tunnistanud mh põhikirja punkti 6.6 koosseisus kehtetuks ka alapunkti 6.6.3, mis näeb ette vee

ja kanalisatsiooni eest tasu arvestamise vastavalt korteri individuaalse veearvesti näidule.

Korteriühistu lisab määruskaebusele 19.02.2018 üldkoosoleku protokolli, millest nähtub, et

üldveekulu ja üldelektrikulu jagamine otsustati juba siis vastavalt korteriomandite arvule.

Üldkoosoleku otsuse punktid 2.1.3, 2.2.4, 4.3 ja punkt 5 ei ole vastuolus KrtS §-ga 40. Kuna

põhikirja punktid 6.5 ja 6.6, mis kehtestati üldkoosoleku otsuse punkti 1 koosseisus, on

kehtivad, siis oli üldkoosolekul olemas ka KrtS § 40 lg 2 sätestatud alus (põhikiri) konkreetsete

majandamiskulude jaotuse kehtestamiseks erinevalt KrtS § 40 lg-s 1 sätestatud üldpõhimõttest.

Seega ei ole õige maakohtu järeldus, et üldkoosoleku punktides 2.1.3, 2.2.4, 4.3 ja punktis 5

sisalduvad otsused on seadusega vastuolus ja TsÜS § 38 lg 1 alusel kehtetud.

Maakohus ei ole hinnanud üldkoosoleku punktides 2.1.3, 2.2.4, 4.3 ja punkt 5 otsustes

sisalduvate kohustuste jaotuse mõju korteriomanikele ega seda, kas konkreetsete kululiikide

puhul saab kõiki asjaolusid arvestades lugeda jaotuspõhimõtted mõistlikuks või kas selline

jaotus kahjustab ülemääraselt mõne korteriomaniku õigustatud huve.

Korteriühistu on selgitanud, miks selles ühistus on asjakohane kulude võrdne jaotamine

korteriomandite arvu alusel. X majas on mitu korterit ümber ehitatud selliselt, et nende tegelik

pind on oluliselt suurem, võrreldes kinnistusraamatust nähtuva pinna suurusega. Kuigi

korteriomanike kokkulepe on üheks seadusest tulenevaks võimaluseks olukorda lahendada, siis

ei välista see võimalust lahendada seda majandamiskulude jaotamise põhimõtete kaudu KrtS

§ 40 lg 2 alusel.

VASTUSTAJATE SEISUKOHT

5. Avaldajad (vastustajad) paluvad jätta määruskaebus rahuldamata ja maakohtu määrus

muutmata. Menetluskulud paluvad avaldajad jätta korteriühistu kanda.

Majandamiskulude jaotus viisil, kus kulud jagatakse korteriomandite arvuga, on ebamõistlik ja

kahjustab ülemääraselt avaldajate huve. Kohus ei ole eksinud kaalutluse teostamisel. Põhikirja

säte on vastuolus KrtS § 40 lg-ga 1 juba seetõttu, et avaldajate korteriomandite suuruste vahe

on väga suur võrreldes teiste kaasomanike omandiosaga.

Maakohus on määruses üheselt mõistetavalt välja toonud, milles seisneb põhikirja punkt 6.6

eksitav sisu. Kohus on hinnanud põhikirja punktis 6.6 nimetatud kululiikide jaotamise

põhimõtteid KrtS § 40 valguses.

Määruskaebuse esitaja seisukohad ja tõend seoses 19.02.2018 üldkoosoleku otsusega on

esitatud hilinenult. Avaldajad ei ole avaldust esitades olnud pahatahtlikud. See, et avaldajad ei

vaidlustanud kohtus 19.02.2018 üldkoosoleku otsust kulude jagamise viisi osas, ei tähenda, et

avaldajad ei saa või ei tohi (edaspidi) vaidlustada ühtegi üldkoosoleku otsust, kus nähakse ette

vastav põhikirja muudatus.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

6. Ringkonnakohus rahuldab määruskaebuse osaliselt ning tühistab materiaalõiguse ebaõige

kohaldamise tõttu Tartu Maakohtu määruse osas, millega tühistati üldkoosoleku otsuse p 1 osas,

millega muudeti põhikirja punkti 6.6. Muus osas on maakohtu määrus põhjendatud ja seaduslik

ning määruskaebuses toodud väited ei anna alust ülejäänud osas maakohtu määruse

tühistamiseks.

Määruskaebuse esitaja vaidlustab maakohtu määrust osas, milles avaldus rahuldati, s.o

tunnistati kehtetuks korteriühistu 27.11.2018 üldkoosoleku otsuse punkt 1 osas, millega

muudeti põhikirja punkte 6.5 ja 6.6 samuti otsuse punktid 2.1.3, 2.2.4, 4.3 ja 5.

7. Üldkoosoleku otsuse punktis 1 võeti vastu otsus muuta põhikirja punkti 6.5 järgmiselt:

„Korteriomanike

kohustused

majandamiskulude

kandmisel

jaotatakse

vastavalt

korteriomandite arvule ehk korteriomandite vahel võrdselt, kui põhikirjas endas või

üldkoosoleku otsusega ei ole sätestatud mõne majandamiskulu liigi suhtes teistsugust

jaotuspõhimõtet. Muuhulgas võib üldkoosolek vabastada oma otsusega korteriomaniku teatud

majandamiskulude kandmises osalemisest.“

KrtS § 40 lg 1 kohaselt teevad korteriomanikud majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid

vastavalt oma kaasomandi osa suurusele. Lg 2 lubab korteriomanike kokkuleppe tingimusi

arvestades korteriühistu põhikirjaga ette näha lõikes 1 sätestatust erineva kohustuste jaotuse

aluse ja tasumise korra majandamiskulude kandmisel, kui see on kõiki asjaolusid arvestades

mõistlik ega kahjusta ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Eelkõige võib

põhikirjaga ette näha, et tegelikust tarbimisest sõltuvad majandamiskulud tasub korteriomanik

pärast kulude suuruse selgumist kas vastavalt oma kaasomandi osa suurusele või vastavalt tema

poolt tarbitud teenuse mahule.

Üldkoosolek on seega tuginenud põhikirja muutmisel KrtS § 40 lõikele 2. Ringkonnakohus

nõustub maakohtuga, et KrtS § 40 lg 2 järgi on lõikest 1 erineva majandamiskulude jaotamise

kehtestamise eeldusteks, et see on kõiki asjaolusid arvestades mõistlik ega kahjusta

ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve.

8. Korteriühistu arvates on põhikirja punkt 6.5 piisavalt paindlik ega saa kellegi huve

kahjustada. Maakohus asus seisukohale, et kõigi kulude jagamine korterite vahel võrdselt

hoolimata korteriomandi suurusest ei ole mõistlik. Maakohus viitas eriomandite suuruste

märkimisväärsele erinevusele. Kinnistusraamatu andmetel on korteriomandite eriomandite

suurused järgmised:

-

Korter nr 1 – 140,4 m2,

-

Korter nr 2 – 36,5 m2,

-

Korter nr 3 – 34,9 m2,

-

Korter nr 4 – 97,8 m2,

-

Korter nr 5 – 34 m2,

-

Korter nr 6 – 57,2 m2,

-

Korter nr 7 – 80,6 m2.

Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et eriomandite suuruste märkimisväärset erinevust

arvestades ei ole KrtS § 40 mõttega kooskõlas põhikirja säte, mis jaotab majandamiskulud

vastavalt korteriomandite arvule. Ehkki põhikirja punkt 6.5 lubab põhikirja ja üldkoosoleku

otsusega teha erandeid, on selles põhireegliks seatud siiski majandamiskulude jaotus vastavalt

korteriomandite arvule. Majandamiskulude liigid ja nende suurusjärgud võivad olla väga

erinevad, mistõttu ei pruugi olla kõigi korteriomanike huvidega kooskõlas jaotada kulud

korteriomandite arvust lähtudes, s.o võrdselt kõigi korteriomanike vahel sõltumata korterite

suurusest.

Seadusest tuleneva eelduse kohaselt on üldjuhul õiglane, mõistlik ja kõigi korteriomanike

huvidega kooskõlas majandamiskulude proportsionaalne jaotamine lähtudes korteriomandite

kaasomandi osade suurustest. Seega on seadusandja lähtunud eeldusest, et väiksema eriomandi

ja sellest tulenevalt ka kaasomandi osaga korteri omanikul tuleb kulutusi kanda väiksemal

määral kui suuremate korterite omanikel. Niisiis tuleks ringkonnakohtu arvates teistsuguse

jaotuse, sh kõigile korteromanikele võrdse kulude kandmise kohustuse asetamise puhul selgelt

põhjendada, et niisugune jaotus oleks konkreetsel juhul arvestatavalt mõistlikum ja õiglasem

kui proportsionaalne jaotus. Eelkõige suuremate kuluartiklite (sh nt remondifond) puhul tekib

kulude jaotamisel korteriomandite arvust lähtudes väiksemate korterite omanikel

ebaproportsionaalselt suur maksekoormus ning sellist jaotust ei saa pidada mõistlikuks.

Ringkonnakohus nõustub maakohtuga ka selles, et majandamiskulude jaotamist võrdselt kõigi

korteriomandite vahel ei õigusta korteriühistu viide, et eriomandite suurused ei vasta tegelikule

olukorrale. On asjakohane, et sellises olukorras on kõigi korteriomanike kokkuleppel võimalik

muuta eriomandi suurust või kokku leppida kaasomandi kasutuses. Isegi kui korteri nr 3 suurus

on tegelikkuses 34,90 m2 asemel 80,7 m2, oleks tegeliku suuruse kinnistusraamatusse

kandmisel korteri nr 3 eriomandi suurus kõige suuremast korterist nr 1 siiski ca 60 m2 väiksem.

Eeltoodule tuginedes jätab ringkonnakohus määruskaebuse rahuldamata ja maakohtu määruse

muutmata osas, milles maakohus tühistas üldkoosoleku otsuse punkti 1 osas, millega muudeti

põhikirja punkti 6.5. Samuti on õige maakohtu järeldus, et selles osas ei ole järelikult põhikirja

muudetud.

9. Üldkoosoleku otsuse punktis 1 võeti vastu otsus muuta põhikirja punkti 6.6 järgmiselt:

„Tegelikust tarbimisest sõltuvate majandamiskulude makseid majanduskavas ei kajastata.

Ühistu liige tasub vastavad kulud Ühistule pärast kulude suuruse selgumist Ühistu arve alusel.

Tegelikust tarbimisest sõltuvad kulud jaotatakse Ühistu liikmete vahel vastavalt järgmistele

põhimõtetele /…/“. Põhimõtete järgi jagatakse üldelekter, üldvesi ja jäätmevedu võrdselt

kõikide korteriomandite vahel ning vee ja kanalisatsiooni tasu arvestamisel lähtutakse korteri

individuaalsete veearvestite näitudest.

Maakohus leidis, et põhikirja punkt 6.6 on vastuolus KrtS §-ga 40 ning lisaks on eksitav.

Ringkonnakohus nõustub seevastu määruskaebuse esitajaga, et punktis 6.6 toodud kululiikide

jaotuse põhimõtted on mõistlikud ega kahjusta ülemääraselt ühegi korteriomaniku huve. Nagu

eelnevalt selgitatud, siis majandamiskulude jaotuse viisi korteriomanike huvidele vastavus

sõltub sellest, millise majandamiskulu liigi ja suurusega on tegemist. Üldelekter, üldvesi ja

jäätmevedu on kululiigid, millega kaasnevad kulud igale korteriomanikele on üldjuhul väiksed

ning nende puhul ei ole alust väita, et esineks äratuntav seos kulude ja eriomandi suuruse vahel.

Väiksemate kulutuste arvestamine ja jaotamine lähtuvalt kaasomandiosade suurusest võib

seega olla ka ebaproportsionaalselt keerukas, arvestades igale korterile langevate kulude

suurust. Elamu ühine elektri- ja veekulu ei ole otseselt seostatav ka elanike arvuga ühes korteris.

Avaldajad on piirdunud punkti 6.6 juures nentimisega, et see ei ole avaldajate suhtes mõistlik

ning kahjustab ülemääraselt nende huve. Samas ei ole avaldajad toonud esile, milles

konkreetselt seisneb ebamõistlikkus ja avaldajate huvide ülemäärane kahjustamine punkti 6.6

puhul, vaid on käsitletud punkte 6.5 ja 6.6 ühiselt.

Eeltoodule tuginedes tühistab ringkonnakohus maakohtu määruse osas, milles maakohus

tunnistas kehtetuks korteriühistu 27.11.2018 üldkoosoleku otsuse punkti 1 osas, millega võeti

vastu põhikirja punkti 6.6 muudatused. Kuivõrd ringkonnakohus tühistab nimetatud osas

maakohtu määruse eelnevalt märgitud põhjendustel, siis ei pea ringkonnakohus vajalikuks

käsitleda koos määruskaebusega esitatud tõendit (19.02.2018 üldkoosoleku otsuse protokolli).

10. Üldkoosoleku otsuse punktiga 2.1.3 võeti vastu otsus jagada kandekonstruktsiooni

põhiprojekt summas 2544 eurot (koos käibemaksuga) võrdselt korterite arvuga. Punktiga 2.2.4

võeti vastu otsus jagada küttesüsteemi põhiprojekti maksumus jagada võrdselt korterite arvuga.

Punktiga 5 võeti vastu otsus tõsta reservkapitali ühekordse maksega 490 euro võrra jagatuna

võrdselt korterite arvuga.

Maakohus leidis, et punktid 2.1.3 ja 5 on vastuolus KrtS §-ga 40. Ringkonnakohus nõustub

maakohtu põhjendustega, et põhikirja punkti 6.5 tühisuse tõttu ei saanud sellist otsustust

enamuse otsusega vastu võtta. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga ka punkti 2.2.4 osas

leides, et puuduvad alused (s.o põhikiri või kaasomanike kokkulepe) teha teistsugust otsustust

võrreldes KrtS § 40 lõikes 1 sätestatuga.

Määruskaebuse esitaja heidab maakohtule ette, et maakohus ei hinnanud konkreetse

majandamiskulu jaotamise mõju korteriomanikele. Ringkonnakohus leiab, et arvestades

kandekonstruktsiooni, küttesüsteemi projekti maksimaalset maksumust ja reservkapitali

osamaksete suurust, ei ole mõistlik ja kõigi korteriomanike huvidega vastavuses jagada

nimetatud kulud vastavalt korteriomanike arvule. Tegemist ongi niisuguste suuremate

kuludega, mille summasid korteriomanike vahel jagada ei ole mõistlik, kuna eriomandite

suurused on märkimisväärselt erinevad. Ringkonnakohus jääb eelpool (p 7) toodud selgituste

ja põhjenduste juurde KrtS § 40 lg 2 tõlgenduse osas.

11. Üldkoosoleku otsuse punktiga 4.3 võeti vastu otsus jagada 2019. aasta majanduskava kulud

võrdselt korterite arvuga nii, nagu on esitatud majanduskavas ja lisas 1, arvestades koosolekul

sisse viidud muudatusi.

Ringkonnakohus leiab, et arvestades eelnevalt välja toodud põhjendusi ei ole selline kulude

jaotus mõistlik ega kooskõlas kõigi korteriomanike huvidega.

Eeltoodule tuginedes jätab ringkonnakohus maakohtu määruse muutmata resolutsiooni punkti 3

puudutavas osas ning määruskaebuse selles osas rahuldamata.

12. Kuivõrd ringkonnakohtu käesoleva lahendi tulemusel jääb avaldus jätkuvalt osaliselt

rahuldatuks ning ka määruskaebus rahuldatakse üksnes osaliselt, siis on ringkonnakohtu

hinnangul põhjendatud jätta maakohtu menetluskulude jaotus muutmata ning ka

ringkonnakohtus kantud menetluskulud jätta poolte endi kanda.

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

Üllar Roostoja

Kersti Kerstna-Vaks

Kai Kullerkupp