2-15-2795/91 · Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Harju Maakohus, Tallinna kohtumaja

Kohtunik

Vallo Kariler

Määruse tegemise aeg ja koht

22. mai 2019. a, Tallinn

Tsiviilasja number

2-15-2795

Tsiviilasi

P. R. (R.) avaldus V. E. (E.), T. R. (R.) ja P. R. (R.) vastu

ühiskasutuses

olevate

keldriruumide

kasutuskorra

kindlaksmääramiseks. V. E. (E.) vastuavaldus P. R. (R.), T.

R. (R.) ja P. R. (R.) vastu ühiskasutuses olevate

keldriruumide,

korterite

ja

pööningu

kasutuskorra

kindlaksmääramiseks.

Tsiviilasja hind

Menetlusosalised ja nende

esindajad

3 500 eurot

Avaldaja (vastuavalduses puudutatud isik I): P. R.

(isikukood xxx)

Puudutatud isik I (vastuavalduses avaldaja): V. E.

(isikukood xxx), lepinguline esindaja A. V.

Puudutatud isik II: T. R. (isikukood

xxx)

Puudutatud isik III: P. R. (isikukood xxx)

Asja läbivaatamine

Kohtuistungil 25.04.2019

RESOLUTSIOON

1. Jätta avaldaja (vastuavalduses puudutatud isik I) P. R. avaldus rahuldamata.

2. Jätta rahuldamata avaldaja (vastuavalduses puudutatud isik I) P. R. taotlus

kohustada puudutatud isikut I eemaldama keldriruumist nr 24 veeboiler.

3. Rahuldada puudutatud isik I (vastuavalduses avaldaja) V. E. vastuavaldus ja

määrata xxx asuva kinnistu (registriosa nr xxx) keldrikorruse kasutuskord selliselt,

et V. E. (isikukood xxx) ainukasutusse jäävad kohtumäärusele lisatud plaanil

märgitud keldrikorrusel asuvad ruumid nr x ja x.

4. Kohustada V. E.t (isikukood xxx) tasuma P. R.le (isikukood xxx) igakuiselt 24 eurot

hüvitist keldrikorruse ruumide nr x ja x kasutuseeliste eest.

5. Kohtumääruse resolutsiooni punktis 4 märgitud hüvitise maksmise kohustus tekib

alates kohtumääruse jõustumisest. Määruse jõustumise kuu osas on tasu

proportsionaalne selle ajaga, mis jääb määruse jõustumisest kuni kuu lõpuni.

2-15-2795

2 (14)

Kohus määrab tähtajaks 15 päeva alates kohtumääruse jõustumisest esimese makse

sooritamiseks. Järgnevad maksed tuleb sooritada iga jooksva kuu eest hiljemalt

järgneva kuu 15. kuupäevaks.

6. Kohustada P. R., V. E., T. R. ja P. R. andma tahteavaldus kinnistusraamatu

registriossa nr xxx tsiviilasjas nr 2-15-2795 määratud kaasomandi kasutuskorra

kohta järgmise sisuga märkuse sissekandmiseks:

“V. E. (isikukood xxx) ainukasutusse jäävad xxx asuva kinnistu keldrikorrusel

asuvad ruumid nr x ja x, mille kasutuse eest kohustub V. E. tasuma P. R.le 24 eurot

kuus.“ ning asendada P. R., V. E., T. R. ja P. R. tahteavaldused kohtulahendiga.

7. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine:

7.1.

Jätta menetluskulud maakohtu ja ringkonnakohtu menetluses kuni 21.08.2018

menetlusosaliste enda kanda.

7.2.

Jätta menetluskulud alates 07.06.2018 avaldaja kanda.

7.3.

Määrata kindlaks, et puudutatud isikul II ja III menetluskulud puuduvad.

7.4.

Määrata puudutatud isiku I menetluskuludena kindlaks toimiku materjalide

põhjal 660 eurot.

7.5.

Mõista P. R.lt (isikukood xxx) V. E. (isikukood xxx) kasuks välja 660 eurot.

8. Jätta puudutatud isiku I 30.04.2019 esitatud menetluskulude nimekiri tähelepanuta

kui hilinenult esitatud dokument ja tagastada see puudutatud isikule I.

9. Kohtumäärus kehtib ja kuulub täitmisele alates jõustumisest.

10. Lisada kohtumäärusele selle lahutamatu osana xxx asuva kinnistu keldrikorruse

plaan (Lisa 1).

Edasikaebamise kord

Määruse peale võib esitada määruskaebuse Tallinna Ringkonnakohtule Harju Maakohtu

Tallinna kohtumaja kaudu 15 päeva jooksul kohtumääruse kättetoimetamisest.

Menetluskulude kindlaksmääramise peale võib edasi kaevata menetluskulude hüvitamiseks

õigustatud või menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui vaidlustatav menetluskulude

summa ületab 200 eurot

MENETLUSE KÄIK JA ASJAOLUD

1. P. R. (avaldaja) esitas 22.02.2015 maakohtule avalduse kaasomandis oleva xxx asuva

kinnistu (registriosa nr xxx) keldrikorruse kasutuskorra kindlaksmääramiseks. Avaldaja soovis,

et keldriruumide kasutamine vastaks kõikide kaasomanike omandiosade suurusele. Selleks tuli

määrata ja kinnistusraamatusse kanda kasutuskord, mille kohaselt jäävad avaldaja kasutusse

ruumid 1, 2 ja 6, T. R. (puudutatud isik II) ja P. R. (puudutatud isik III) kasutusse ruum 3 ja V.

E. (puudutatud isik I) kasutusse ruumid 4, 5 ja 2/3 ruumist 7 (s.o kuni ruumi 6 ukseni).

2. Puudutatud isik I avaldusega ei nõustunud ja palus jätta avaldus rahuldamata ning

rahuldada vastuavaldus. Vastuavalduses palus puudutatud isik I määrata kindlaks kinnisasja

kasutuskord, mis hõlmaks kõiki elamus asuvaid ruume ja elamualusest maast ülejäävat osa

kinnistust, sh kortereid ja pööningut. Korteri 1 palus puudutatud isik jätta enda kasutusse,

korterid 2-4 avaldaja kasutusse, korteri 5 puudutatud isiku II kasutusse, korteri 6 avaldaja ja

puudutatud isiku III ühiskasutusse ning trepikojad kaasomanike ühiskasutusse. Pööningust

palus ta enda kasutusse jätta 34,25 m2 suuruse osa ja ülejäänud osa avaldaja ning puudutatud

isikute II ja III kasutusse. Keldrikorruse ruumid palus puudutatud isik I jaotada vastavalt

2-15-2795

3 (14)

väljakujunenud kasutuskorrale, s.t jätta puudutatud isiku kasutusse keldriruumid 21-24,

ülejäänud keldriruumid (7-20, 28-32) teiste menetlusosaliste ühiskasutusse ja ruumid 25 ja 26

kõikide kaasomanike ühiskasutusse. Lisaks palus ta tuvastada teiste menetlusosaliste kohustus

anda tahteavaldus kasutuskorra kohta märke tegemiseks kinnistusraamatusse.

3. Maakohus rahuldas 30.06.2017 avalduse ja vastuavalduse osaliselt. Kohus määras, et

puudutatud isikule I kuuluv 2/12 kaasomandist annab talle ainuõiguse vallata ja kasutada hoone

korterit 1, avaldajale kuuluv 7/12 kaasomandist annab talle ainuõiguse vallata ja kasutada hoone

kortereid 2-4 ja koos puudutatud isikuga II vallata ja kasutada hoone korterit 6, puudutatud

isikule III kuuluv 2/12 kaasomandist annab talle õiguse vallata ja kasutada hoone korterit 5.

Keldriruumide kasutusõiguse määras kohus järgmiselt. Puudutatud isikul on ainuõigus

kasutada kolme keldrikorruse ruumi 21, 22, 23 ja tal on kohustus tagada avaldajale juurdepääs

keldrikorruse ruumile 24. Avaldajal on ainuõigus vallata ja kasutada keldrikorruse ruume 7-20

ja 24 ning kohustus tagada puudutatud isikule I juurdepääs ruumis asuvatele kuumaveeboilerile,

korstnajalale, korstna puhastuslõõridele, torustikule ja veekraanile. Avaldaja ei tohi ilma

puudutatud isiku I nõusolekuta kõrvaldada ruumist veeboilerit, torustikku ja veekraani, ehitada

ümber korstnajalga, sh sulgeda olemasolevaid korstna puhastuslõõre. Puudutatud isikutel II ja

III on õigus ühiselt vallata ja kasutada hoone keldrikorruse ruume 27-32. Kaasomanike ühises

valduses ja ühises kasutuses on hoone tuulekoda, trepikoda, pööning ja teised kohtumääruse

resolutsioonis nimetamata osad. Kohus kohustas menetlusosalisi andma nõusolek

kinnistusraamatusse kasutuskorra kohta märkuse tegemiseks. Kohtumääruse lahutamatuks

osaks on sellele lisatud ruumide ja ehitise eksplikatsioonid ja eksplikatsioonide juurde kuuluvad

keldrikorruse, 1. korruse, 2. korruse ja

3. korruse plaanid. Kohus jättis rahuldamata avaldaja avalduse jätta keldrikorruse ruum 23

2/3 ulatuses puudutatud isiku I vallata. Veel jättis kohus rahuldamata puudutatud isiku I taotluse

jätta tema ainukasutusse keldrikorruse ruum 24 ning 34,25 m2 suurune osa pööningukorrusest

ja ülejäänud osa pööningukorrusest jätta teiste menetlusosaliste ühiskasutusse. Menetluskulud

jättis kohus menetlusosaliste endi kanda.

4. Tallinna Ringkonnakohus tühistas 29.03.2018 Harju Maakohtu 30.06.2017 määruse

osas, milles kohus määras, et kinnistusraamatu registriossa nr xxx kantud kinnisasja, mille

asukoht on xxx, kasutuskorra järgi annab P. R. kuuluv 2/12 kaasomandist temale ainuõiguse

vallata ja kasutada hoone korterit 5 ning P. R. kuuluv 7/12 kaasomandist ja T. R. kuuluv 1/12

kaasomandist annab nendele õiguse vallata ja kasutada hoone korterit 6 ning jättis lahendamata

V. E. taotluse asendada kinnisasja kaasomanike nõusolek kinnistusraamatusse kaasomandi

kasutuskorra kohta märke tegemiseks kohtulahendiga. Tallinna Ringkonnakohus tegi tühistatud

osas uue lahendi, millega määras, et kinnistusraamatu registriossa nr xxx kantud kinnisasja,

mille asukoht on xxx, kasutuskorra järgi annab P. R. kuuluv 7/12 kaasomandist ja P. R. kuuluv

2/12 kaasomandist P. R. ja P. R. ühise õiguse vallata ja kasutada hoone korterit 5, mille ruumid

on tähistatud ruumide eksplikatsioonil ja plaanil numbritega 5-1 kuni 5-9; määras, et

kinnistusraamatu registriossa nr xxx kantud kinnisasja, mille asukoht on Harju maakond, xxx,

kasutuskorra järgi annab P. R. kuuluv 2/12 kaasomandist ja T. R. kuuluv 1/12 kaasomandist P.

R. ja T. R. ühise õiguse vallata kasutada hoone korterit 6, mille ruumid on tähistatud ruumide

eksplikatsioonil ja plaanil numbritega 6-1 kuni 6-9; asendas P. R., V. E., T. R. ja P. R.

tahteavaldused kohtulahendiga kinnistusraamatu registriossa nr xxx tsiviilasjas nr 2-152795

määratud kaasomandi kasutuskorra kohta märkuse sissekandmiseks.

5. Tallinna Ringkonnakohus tühistas samuti Harju Maakohtu 30.06.2017 määruse osas,

milles kohus rahuldas osaliselt P. R. ja V. E. avaldused ning määras, et V.

E. kuuluv 2/12 kaasomandist annab V. E. ainuõiguse vallata ja kasutada hoone keldrikorruse

ruumi, mis on tähistatud ruumide eksplikatsioonil ja plaanil numbriga 23, jättis rahuldamata P.

2-15-2795

4 (14)

R. taotluse jätta ruumide eksplikatsioonil ja plaanil numbriga 23 tähistatud ruum 2/3 ulatuses

V. E. ainukasutusse ning kohustas V. E.t tagama P. R. juurdepääs keldrikorruse ruumile, mis

on tähistatud ruumide eksplikatsioonil ja plaanil numbriga 24. Samuti osas, milles kohus

määras, et P. R. kuuluv 7/12 kaasomandist annab P. R. ainuõiguse vallata ja kasutada hoone

keldrikorruse ruumi, mis on tähistatud ruumide eksplikatsioonil ja plaanil numbriga 24 ning

määras, et P. R. on kohustatud tagama V. E. juurdepääsu ruumis 24 asuvatele

kuumaveeboilerile, korstnajalale, korstna puhastuslõõridele, torustikule ja veekraanile, et P. R.

ei tohi ilma V. E. nõusolekuta kõrvaldada ruumist veeboilerit, torustikku ja veekraani, ehitada

ümber korstnajalga, sealhulgas sulgeda olemasolevaid korstna puhastuslõõre ja et V. E. on

õigus veeboiler ruumist kõrvaldada. Tallinna Ringkonnakohus määras saata asi selles osas

esimese astme kohtule uueks lahendamiseks. 6. Tulenevalt Tallinna Ringkonnakohtu määrusest

on maakohtu määrus jõustunud 19.07.2017 osas, milles kohus määra kindlaks, et

kinnistusraamatu registriossa nr xxx kantud kinnisasja, mille asukoht on Harju maakond, xxx

kasutuskorra järgi annab V. E. kuuluv 2/12 kaasomandist V. E. ainuõiguse vallata ja kasutada

hoone korterit 1, mille ruumid on tähistatud ruumide eksplikatsioonil ja plaanil numbritega 1-1

kuni 1-8; P. R. kuuluv 7/12 kaasomandist annab P. R. ainuõiguse vallata ja kasutada hoone

korterit 2, mille ruumid on tähistatud ruumide eksplikatsioonil ja plaanil numbritega 2-1 kuni

2-8, korterit 3, mille ruumid on tähistatud ruumide eksplikatsioonil ja plaanil numbritega 3-1

kuni 3-8 ja korterit 4, mille ruumid on tähistatud ruumide eksplikatsioonil ja plaanil numbritega

4-1 kuni 4-8. Samuti osas, milles kohus määras, et kaasomanike ühises valduses ja ühises

kasutuses on hoone tuulekoda ja trepikoda, mis on tähistatud ruumide eksplikatsioonil ja plaanil

numbritega 33, 34, 35 ja 36 ning hoone pööning. Samuti osas, milles kohus määras, et P. R.

kuuluv 7/12 kaasomandist annab P. R. ainuõiguse vallata ja kasutada hoone keldrikorruse

ruume, mis on tähistatud ruumide eksplikatsioonil ja plaanil numbritega 7 kuni 20 ning P. R.

kuuluv 2/12 kaasomandist ja T. R. kuuluv 1/12 kaasomandist annab P.

R. ja T. R. õiguse ühiselt vallata ja kasutada hoone keldrikorruse ruume, mis on tähistatud

ruumide eksplikatsioonil ja plaanil numbritega 27 kuni 32. Maakohtu määrus on jõustunud ka

osas, milles kohus määras, et maakohtu määruse resolutsiooni punktides 3.1 kuni 3.12

nimetamata osas on kinnisasi kaasomanike ühises valduses ja ühises kasutuses ning kaasomanik

on kohustatud mitte takistama teise kaasomaniku valdust, kasutust ja juurdepääsu ühises

valduses ja ühises kasutuses olevatele kinnisasja osadele. Samuti osas, milles kohus jättis

rahuldamata V. E. taotluse jätta V. E. ainukasutusse pööningukorruse plaanil tähistatud osas

suurusega 34,25 m2 ning ülejäänud pööningukorruse suurusega 176,95 m2 teiste kaasomanike

ühiskasutusse ning määras, et kohtumääruse lahutamatuks lisaks on ruumide ja ehitise

eksplikatsioonid ja eksplikatsioonide juurde kuuluvad keldrikorruse, 1.

korruse, 2. korruse ja 3. korruse plaanid. Samuti osas, milles kohus määras, et määrus kehtib ja

kuulub täitmisele alates jõustumisest.

7. Kohus saab Tallinna Ringkonnakohtu määrusest aru, et maakohtu määrus on jõustunud ka

osas, milles kohus määras, et puudutatud isikule kuuluv 2/12 kaasomandist annab temale

ainuõiguse vallata ja kasutada hoone keldrikorruse ruume 21 ja 22.

8. Seega eeltoodust tulenevalt on maakohtu menetluses käesoleval hetkel avaldaja avaldus ja

puudutatud

isiku

I

vastuavaldus

keldriruumide

nr

ja

kasutuskorra

kindlaksmääramiseks.

Avaldaja seisukohad

9. Avaldaja soovib jätta keldriruum nr 24 enda ainukasutusse ja nr 23 ühiskasutusse.

2-15-2795

5 (14)

10. Avaldaja ja puudutatud isikute kaasomandis on kinnistu, millest avaldajale kuulub 7/12,

puudutatud isikule I 2/12, puudutatud isikule II 1/12 ja puudutatud isikule III 2/12 mõttelist

osa kinnistust. Kinnistul paikneb kolmekorruseline kuue korteriga elumaja, millel oli kelder

pindalaga 150,3 m2.

11. Avaldaja kasutas 75 m2 (37,5 m2 + 37,5 m2) suurust keldri osa, puudutatud isikud II ja

III 40,15 m2 suurust keldri osa ja puudutatud isik I 35,15 m2 (17,8 m2 + 4,15 m2 + 9,02 m2 +

4,18 m2) suurust keldri osa. Seega kasutas puudutatud isik I proportsionaalselt suuremat

keldri osa kui oli temale kuuluva omandiosa suurus. Nimelt oli tal vastavalt kaasomandi

suurusele õigus vallata keldrit pindalaga 25,4 m2.

12. Puudutatud isik I omandas kaasomandi osa M.K. sõlmitud tehingute kaudu. Kusjuures

juba tehingute toimumise ajal kuulus avaldajale 7/12 mõttelist osa kinnisasjast (s.o alates

2008. aastast). Kuigi M. K. kasutas ¼ osa keldrist, ei saanud pärast tehingute tegemist

puudutatud isik I eeldada, et tema saab kasutada sama suurt keldri osa, kui tema eelkäija, sest

puudutatud isik I omandas 2/3 M. K. kuulunud kaasomandiosast. Ülejäänud osa omandas

puudutatud isik III. Peale puudutatud isiku I kaasomanikuks saamist ei sõlminud

kaasomanikud kasutuskorra kokkuleppeid.

13. Avaldaja leiab, et esmalt tuleb kasutuskorra määramisel lähtuda kaasomandite suurusest

ja kui reaalsed ruumid võimaldavad, siis määrata kasutuskord selliselt, et kaasomanikud

saaksid oma kasutusse keldriruume selliselt, et pole vaja hakata määrama mingeid hüvitisi.

14. Kui ruum 23 jääb ühiskasutusse ja ruum 24 avaldaja kasutusse, oleks avaldaja poolt

saadav kasutuseosa vahe võrreldes tema omandiõiguse ulatusega -1,13 m2. Sellisel juhul

avaldaja hinnangul mingit hüvitist vajalik määrata ei ole.

15. Ilma ruumita nr 24 saaks P. R. endale 72,6 m2. Seega oleks vahe -7,43 m2. Juhul kui

kohus otsustab puudutatud isiku I kasutusse jätta rohkem keldriruume tuleb avaldajale

määrata hüvitis 150 eurot kuus.

16. Avaldaja märgib, et tema kaasomandisse jäävas keldriosas (ruum 20 suurusega 11 m2)

asub kogu maja varustav ja kõigi kaasomanike jaoks vajalik küttesõlm. Sellest asjaolust

tulenevalt on keldri pind, mida avaldaja saab oma äranägemisel kasutada veelgi väiksem.

Seega oleks ebaõiglane panna avaldajale kohustus taluda veel ka oma keldriruumi nr 24

paigaldatud boileri, mis teenib ainult ühe kaasomaniku huve.

17. Puudutatud isik I paigaldas veerandile keldrist ette raudukse ning korteris remonti tehes

tõi oma korteri soojaveeboileri keldrisse, kus ta ei peaks üldse projekti järgi olema ega pole

kunagi varem olnud. Seega praeguse olukorra on põhjustanud viimasena kaasomanike ringi

lisandunud puudutatud isik I.

18. Avaldaja korter asub korteri nr 1 peal. Avaldaja korteris on kamin alles, aga avaldaja

seda hetkel ei kasuta. Aga kui siis kasutaks ta seda sama korstnajalga, mida puudutatud isik

I.

19. Maja peakraan on ruumis nr 31, mis on puudutatud isikute II ja III ühiskasutuses.

Puudutatud isik I sinna hetkel ligi ei saa, kuid avaldaja on nõus andma talle võtme.

Puudutatud isiku I seisukohad

20. Puudutatud isik I palub tühistada maakohtu 30.06.2017 määrus ja teha uus lahend

selliselt, et puudutatud isiku I ainukasutusse jääksid keldrikorrusel ruumid nr 14k-18k

21. Puudutatud isik I omandas 2/12 mõttelist osa kinnistust 29.12.2010 M. K. sõlmitud

müügilepingu ja asjaõiguslepingu alusel. Lepingu p 2.1.4 järgi vastas lepingu esemele

2-15-2795

6 (14)

reaalosana korter 1 ja neli keldriruumi vastavalt keldrikorruse plaanile koos ruumide

spetsifikatsiooniga. Neid ruume kasutab puudutatud isik I tänaseni. Ajal kui puudutatud isik

I omandas kaasomandi osa, oli avaldaja mõttelise osa suurus kinnisasjast 1/12, S.-E. V.

mõttelise osa suurus 2/4 kaasomandist ning puudutatud isikutele II ja III kuulus igaühele 1/12

mõtteline osa kaasomandist. Avaldaja sai kinnisasja 7/12 mõttelise osa omanikuks

06.09.2012. Teised kaasomanikud olid müügilepingust teadlikud. Ruumide kasutamine

vastas suulisele kasutuskorra kokkuleppele.

22. Puudutatud isiku I valduses olevad keldriruumid on eraldatud ühe metalluksega ja

ülejäänud ruumid on kõik ilma usteta ja nendesse ruumidesse teiste isikute juurdepääsu

takistamine tähendaks olulisi lisaväljaminekuid ning tegelikkuses võib uste paigaldamine

olla ka tehniliselt võimatu.

23. Enda kasutusel olevates keldriruumides vahetas puudutatud isik I omal kulul välja

amortiseerunud veetorustiku, varustades selle kraaniga, mille saab veeuputuse korral kahju

suurendamise vältimiseks sulgeda. Samas ruumis on ka puudutatud isiku I veeboiler ja

küttepuud. Kahes ruumis asuvad korstnajalg ja puhastuslõõrid, mida hooldab puudutatud isik

I, sest need on otseselt seotud korteris 1 asuva kaminahjuga. Kahele lõõrile saab ligi ühelt

poolt (ruumist 24) ja ühele lõõrile teiselt poolt (ruum 22). Omamata nendesse ruumidesse

juurdepääsu, ei saa puudutatud isik I tagada tuleohutust. Ühes neljast ruumist on puudutatud

isikul I hoidised ja restaureerimist vajav mööbel. Neljas ruum on sisuliselt koridor, mille

kaudu pääseb kolme järgmisse ruumi. Kuna muid panipaiku elamus ei ole, on kõik

puudutatud isiku I otseses valduses olevad ruumid temale vajalikud.

24. Ruumis nr 24 asub puudutatud isiku I veeboiler. Veeboilerit ei olnud selles korteris siis,

kui puudutatud isik I selle ostis. Veeboiler paigaldati 2010. a.

25. Avaldaja ning puudutatud isikud II ja III on kasutanud enda valduses olevaid

keldrikorruse ruume vanade ja/või katkiste asjade ebakorrapäraseks ladustamiseks, samal

ajal kui puudutatud isiku I valduses olevad ruumid on rahuldavas korras ja neid kasutatakse

käesoleva ajani süsteemselt puudutatud isiku I korteri teenindamiseks.

26. Puudutatud isik I omandas kaasomandiosa hinnaga 1 200 000 eurot just tänu

võimalusele omada müüja valduses olevat suuremat keldripinda kui see oleks vastanud

korteriomandite reaalosade proportsionaalsele suurusele.

27. Samuti tutvustas kinnistu eelmine omanik puudutatud isikule I kaasomanike kokkulepet,

mis kinnitati määrusega tsiviilasjas nr 2-07-3716, mis teeb puudutatud isikust I tulenevalt

TsMS 460 lg 1 ja lg 2 eriõigusjärglase. Ei ole eluliselt usutav, et puudutatud isik I oleks

omandanud reaalosana keldriruumid kui ta ei oleks vastavast asjaolust olnud teadlik.

28. Antud juhul on hüvitise maksmise puudutatud isiku I arvates teistele kaasomanikele

välistatud kuna tema suhtes tuleb kohaldada tsiviilasjas nr 2-07-3716 eriõigusjärglust, mis ei

sätestanud M. K. poolt hüvitise tasumist teistele kaasomanikele keldriruumide kasutamise

eest.

Puudutatud isiku II ja III seisukohad 29. Puudutatud isikud II-III olid nõus kasutuskorra

määramisega avalduses taotletud viisil. Vastuavalduse osas puudutatud isik II seisukohta ei

avaldanud, kuid puudutatud isik III ühines avaldaja väidetega vastuavaldusele.

KOHTUMÄÄRUSE PÕHJENDUSED

30. Avaldaja ja puudutatud isik I soovivad kinnistusraamatu registriossa nr xxx kantud

kinnisasja, mille asukoht on Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Tartu mnt 26,

2-15-2795

7 (14)

kasutuskorra kindlaksmääramist. Maakohus saab käesolevas menetluses kindlaks määrata

kasutuskorra osas, milles ei ole varasema maakohtu ja ringkonnakohtu määrused jõustunud.

31. Samuti on lahendamata avaldaja taotlus kohustada puudutatud isikut I eemaldama

keldriruumist 24 veeboiler, mille lahendab kohus sõltuvalt asja lahendamise tulemusest.

32. Kohus lähtub asja lahendamisel Tallinna Ringkonnakohtu määrusele lisatud plaanist,

millel on vaidlusalused keldriruumid tähistatud numbritega 23 ja 24 kuna maakohtu määrust ei

vaidlustatud osas, milles kohus määras, et lahendi lahutamatuks osaks on sellele lisatud

ruumide ja ehitise eksplikatsioonid ja eksplikatsioonide juurde kuuluvad keldrikorruse, 1.

korruse, 2. korruse ja 3. korruse plaanid.

33. P. R. kuulub 7/12 kaasomandist, V. E. kuulub 2/12 kaasomandist, P. R. kuulub 2/12

kaasomandist,

T. R. kuulub

1/12 kaasomandist.

Ringkonnakohus

leidis

käesoleva asja arutamisel, et keldriruumide 23 ja 24 kasutuskorra määramisel ei ole õige lähtuda

üksnes kaasomandi mõtteliste osade suurusest, vaid kohus oleks pidanud lisaks tähelepanu

pöörama ka sellele, et puudutatud isik I ei vallanud keldri ruume omavoliliselt; ruumis, mida

avaldaja soovis enda kasutusse, oli puudutatud isiku I veeboiler; teised kaasomanikud peale

puudutatud isiku I ei elanud kohapeal.

34. Puudutatud isiku I väitel tutvustas kinnistu eelmine omanik puudutatud isikule I

kaasomanike kokkulepet, mis kinnitati määrusega tsiviilasjas nr 2-07-3716, mis teeb

puudutatud isikust I tulenevalt TsMS 460 lg 1 ja lg 2 eriõigusjärglase. Seega kehtib puudutatud

isiku I väitel tema suhtes määrusega tsiviilasjas nr 2-07-3716 kinnitatud kaasomanike

kokkulepe.

Maakohus kinnitas 12.06.2007 määrusega asjas nr 2-07-3716 kokkuleppe kaasomandi

kasutamise kohta. Vaidlust ei ole selles, et kinnistusraamatusse sellekohast märget ei tehtud.

Seega ei saanud menetlusosalised asjaõigusseaduse (AÕS) § 79 lg 2 kohaselt tugineda

olemasolevale kokkuleppele kaasomandi kasutamise kohta. Kohtu hinnangul kehtis

12.06.2007 määrus asjas nr 2-07-3716 avaldaja ning puudutatud isikute II ja III suhtes, sest nad

olid viidatud asjas tehtud kompromissi osapooled. Lahend oli neile siduv ja kohustuslik

vaatamata sellele, et nende kaasomandi mõtteliste osade suurused muutusid pärast

kohtumääruse tegemist.

12.06.2007 määrus tsiviilasjas nr 2-07-3716 oli tehtud olukorras, kus kinnisasja Harju maakond,

xxx kaasomanikeks olid P. R. 1/12 kaasomandist, M. K. 1/4 kaasomandist, S.-E. V. 2/4

kaasomandist, T. R. 1/12 kaasomandist ja P. R. 1/12 kaasomandist. 29.12.2010 kinnistu

mõttelise osa müügilepingu ja asjaõiguslepinguga omandas puudutatud isik I M. K. 2/12

kaasomandist, mille tulemusel jäi M. K. kaasomandi osa suuruseks 1/12 kaasomandist. (III kd

tl 27-33). 14.12.2012 kinnistute mõtteliste osade müügilepingu ja asjaõiguslepinguga omandas

P. R. S. K. 1/12 kaasomandist, mille tulemusel jäi P. R. kaasomandiosa suuruseks 2/12

kaasomandist. (III kd tl 39-49). Avaldaja sai kinnisasja 7/12 mõttelise osa omanikuks

06.09.2012. Seega muutusid pärast 12.06.2007 määruse tegemist kaasomanike vahelised

proportsioonid. Kuivõrd kohtu kinnitatud kompromissis ei olnud reguleeritud olukord, kus

mõni kaasomanikest võõrandab oma kaasomandiosa üksnes osaliselt, on kohtu hinnangul

menetlusosalistel õigus nõuda senise kasutuskorra muutmist.

Kohtu hinnangul saab asjaolude muutumise korral nõuda senise kasutuskorra muutmist.

Vastava võimaluse näeb ette AÕS § 72. AÕS § 72 lg 5 kohaselt on kaasomanikul õigus nõuda

teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis oleva asja valdamine ja kasutamine toimuks vastavalt

kõigi kaasomanike huvidele. Kohus peab asja lahendades kaasomanike huve kaaluma ja

hindama, milline lahendus vastab kõige paremini nende huvidele. (Riigikohtu 18. märtsi 2014.

2-15-2795

8 (14)

a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-13-14, p 10). Kaasomanike huvidele ei vasta olukord, kus

kaasomanike omandiosa muutumisel jääb kehtima endine kasutuskord.

35. Samuti leiab kohus, et kasutuskorra määramist saab uutele asjaoludele tuginedes nõuda

ka siis kui kaasomanik otseselt avalduses ei esita taotlust kasutuskorra muutmiseks, vaid

sõnastab selle kasutuskorra määramise avaldusena.

36. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et kohus ei saa lähtuda 12.06.2007 määrusest

tsiviilasjas nr 2-07-3716 isegi kui puudutatud isikut I käsitleda eriõigusjärglasena, kes oli

teadlik enne kinnisasja omandamist kohtumäärusest ja sellega kinnitatud kokkuleppe sisust.

37. Kohus leiab, et käesolevas asjas ei ole eeltoodust tulenevalt asjakohane puudutatud isiku

I väide, et puudutatud isik I omandas kaasomandiosa hinnaga 1 200 000 eurot just tänu

võimalusele omada müüja valduses olevat suuremat keldripinda kui see oleks vastanud

korteriomandite reaalosade proportsionaalsele suurusele. Asjaolude muutumise korral on

kaasomanikul õigus nõuda kasutuskorra teistsugusel viisil määramist isegi siis kui ühel

kaasomanikul või osadel kaasomanikel tekkis ootus varasema kasutuskorra edasise kehtivuse

osas. 38. AÕS § 72 lg 1 kohaselt valdavad ja kasutavad kaasomanikud ühist asja kokkuleppel.

Vaidluse korral määrab kasutuskorra kohus. Kohtul on kasutuskorra määramisel lai

diskretsiooniõigus, s.t lähtuda tuleb hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest ning arvestada mh

kõigi kaasomanike ühiste huvide, kaasomandi mõtteliste osade suuruse, senise kasutuskorra,

poolte vaheliste suhete jm oluliste asjaoludega ning vajadusel tuleb eelistada ka vähemuse

huvisid (vt nt Riigikohtu 14.11.2016 määrust asjas nr 3-2-1-87-16, p 14; 23.02.2011 määrust

asjas nr 3-2-1-172-10, p 12 jt). Senine kasutuskord hõlmab Ringkonnakohtu hinnangul ka seda

kuidas on õiguseellane asja kasutanud.

39. Vaidlust ei ole selles, et puudutatud isik I kasutab alates kaasomandiosa omandamisest

(2010. a) keldriruume nr 23 ja 24 ning nendest järgnevaid ruume nr 21 ja 22. Tulenevalt

kaasomandiosa suurusest esineb seega käesoleval hetkel olukord, kus puudutatud isiku I

faktilises ainukasutuses on 11,7 m2 (ruumid 23 ja 24 kokku) võrra suurem pind kui tema

kaasomandi suurus võimaldaks.

40. Kohtu hinnangul tuleb käesolevas asjas arvestada ka asjaolu, et keldriruume nr 23 ja 24

kasutas enne puudutatud isiku I poolt kaasomandiosa omandamist varasem omanik, samuti et

puudutatud isik I on kasutanud neid ruume käesoleva ajani. Puudutatud isik I omandas

kaasomandiosa teadmisel, et endise omaniku kasutuses on keldriruumid nr 21, 22, 23 ja 24.

Ehkki kasutuskorra muutmisel ei ole takistuseks see, millistel tingimustel omandaja

kaasomandiosa omandas, omab see siiski tähtsust kasutuskorra viisi kindlaksmääramisel osas,

mis puudutab kaasomandiosa omandaja ootust mingi hoone osa kasutamise osas. Antud juhul

võis puudutatud isik I kaasomandiosa omandamisel eeldada, et ta saab kaasomandit kasutada

selliselt nagu seda kasutas endine omanik.

41. Kohtule esitatud asjaoludest tulenevalt saab teha järelduse, et puudutatud isik I ei

vallanud kaasomandi osa omandamisel keldriruume nr 23 ja 24 omavoliliselt. 29.12.2010

kinnistu mõttelise osa müügilepingu ja asjaõiguslepingu punktis 2.1.4. on müüja kinnitanud, et

lepingu esemele vastab reaalosana korter nr 1, mis on käesoleva lepingu lisaks oleval plaanil nr

1 tähistatud numbritega 1-8 ning keldriruumid, mis on käesoleva lepingu lisaks oleval plaanil

nr 2 tähistatud numbritega 14-18 ja punase joonega viirutatud alana. (III kd tl 27-33). Kohtu

hinnangul saab müüja M. K.i kinnitusest järeldada, et V. E. sai kinnistu ostumüügi tehingu

sõlmimise käigus teada 12.06.2007 kohtu määrusest tsiviilasjas nr 2-07-3716. Viidatud

lepingule lisatud plaanil nr 2 nähtub punasega viirutatud ala hulgas ka käesolevas asjas vaidluse

all olevad keldriruumid nr 23 ja 24. Kohtu hinnangul omandas 12.06.2007 kohtu määrus

2-15-2795

9 (14)

tsiviilasjas nr 2-07-3716 puudutatud isik I osas selliselt TsMS § 460 lg 1 sätestatud toime -

jõustunud kohtuotsus kehtib ka isikute kohta, kes on saanud pärast hagi esitamist

menetlusosaliste õigusjärglaseks. Selliselt ei saanud seega puudutatud isik I keldriruumide nr

23 ja 24 valdust omavoliliselt.

42. Kuid see ei ole ainuke tähtsust omav asjaolu. Nimetatud keldriruumid (21, 22, 23 ja 24)

on teistest keldriruumidest eraldatud metalluksega (vaatlusprotokoll II kd tl 17-38). Selline

olukord on keldris menetlusosaliste kinnitusel ka käesoleval ajal. Eraldatud keldriosas on

käesolevas asjas jõustunud kohtulahend keldriruumide nr 21 ja 22 puudutatud isiku I

ainukasutamise õiguse osas. Ruumidesse nr 21 ja 22 pääseb läbi ruumi nr 23. Ruumi nr 24

pääseb samuti läbi ruumi nr 23. Keldriruumidel 21, 22 ja 24 ei ole uksi ees (vaatlusprotokoll II

kd tl 17-38). Selleks, et keldriruume oleks võimalik avaldaja soovitud viisil kasutada, tuleks

puudutatud isikul I ruumidele nr 21 ja 22 panna ette uksed, mis nõuaks lisakulutusi. Käesoleval

hetkel aga on olemas antud keldriruume teistest ruumidest eraldav uks, mis teeb võimalikuks

neid ruume privaatselt ühe isiku poolt kasutada.

43. Kohtu hinnangul omab asja lahendamisel tähtsust samuti see, et keldriruumis nr 24 asub

puudutatud isiku I poolt paigaldatud veeboiler, mis on vajalik puudutatud isiku I korteri nr 1

kasutamiseks. Puudutatud isiku I väitel paigaldas ta veeboileri kaasomandiosa omandamise

järgselt. Avaldaja väitel ei ole veeboileri paigaldamist keldrisse ehitusprojekt ette näinud.

Kohus leiab, et avaldaja väited veeboileri paigalduse ehitusprojektile mittevastavusest on

ebaselged ja arusaamatud. Kohtule jääb selgusetuks, millise projektiga vastuolu avaldaja

väidab. Samuti ei ole kohtule esitatud ehitusprojekti, millega väidetav vastuolu esineb. Kohtu

hinnangul ei esine käesolevas asjas aluseid, et kohustada puudutatud isikut I veeboilerit

eemaldama tulenevalt väidetavast vastuolust ehitusprojektiga.

44. Kohus leiab, et veeboileri osas omab tähtsust see, et puudutatud isik I paigaldas selle

kaasomandiosa omandamise järgselt. Puudutatud isik I sai kaasomandiosa omandamisel

eeldada, et ta saab kaasomandit kasutada selliselt nagu seda kasutas endine omanik. Ruumi nr

24 kasutas eelmine omanik M. K.. Seega võis puudutatud isik I 2010. aastal eeldada, et ta võib

paigaldada antud ruumi enda asju, sealhulgas veeboileri.

45. Tähtsust omab asjaolu, et keldriruumis nr 24 asub veekraan, mille abil on võimalik

sulgeda keldriruumi peal asuvate korterite veeühendust. Puudutatud isiku I väitel on esinenud

mitmeid kordi veeavariisid tulenevalt puudutatud isiku I korteri nr 1 peal asuva avaldaja korteri

kasutamisest. Avaldaja ei vaidle vastu sellele, et veeavariisid on esinenud. Kohus leiab, et

puudutatud isiku I poolt veekraani paigaldamine on olnud vajalik kaitsmaks enda vara, mis asub

korteris nr 1. Sellest tulenevalt on põhjendatud ka puudutatud isiku I soov saada sellele

veekraanile juurdepääs.

46. Avaldaja väitel on veeühendust võimalik sulgeda ka peakraani abil, mis paikneb

avaldaja kasutuses olevas keldriruumis. Kohtu hinnangul ei ole mõistlikuks lahenduseks see

kui veeavarii korral tuleks sulgeda kogu maja veeühendus selle asemel, et sulgeda ainult üks

osa sellest. 47. Puudutatud isik I leiab, et tal on vaja juurdepääsu keldriruumist nr 24 ka

korstnalõõridele. Puudutatud isiku I väitel asuvad kahes ruumis korstnajalg ja puhastuslõõrid,

mida hooldab puudutatud isik I, sest need on otseselt seotud korteris 1 asuva kaminahjuga.

Kahele lõõrile saab puudutatud isiku I väitel ligi ühelt poolt (ruumist 24) ja ühele lõõrile teiselt

poolt (ruum 22). Puudutatud isiku I väitel ei saa keldriruumi nr 24 juurdepääsuta tagada

tuleohutust. Avaldaja väitel on avaldaja korteris kamin alles, aga avaldaja seda hetkel ei kasuta,

aga kui siis kasutaks ta seda sama korstnajalga, mida puudutatud isik I.

2-15-2795

10 (14)

Kasutuskorra kindlaksmääramisel tuleb lähtuda olemasolevast olukorrast, mistõttu tuleb

arvesse võtta lisaks sellele, et puudutatud isik I kasutab korstnalõõri kamina kütmisel, ka seda,

et avaldaja korteris on samuti korstnalõõri kasutamise võimalused. Seega ei saa kohtu hinnangul

korstnajala kasutamisest teha järeldust, kellel oleks suurem huvi keldriruumi nr 24 kasutamise

osas.

48. Vaatamata sellele, et korstnajala kasutamisest ei saa teha järeldust avaldajal või puudutatud

isikul I suurema huvi olemasolu osas, leiab kohus, et arvestades kaasomandi varasemat

kasutuskorda, puudutatud isiku I faktilist õiguspärast kasutust pärast kaasomandiosa

omandamist, veeboileri ja veekraani paiknemist ning uksega ruumide nr 21,

22, 23 ja 24 eraldatust teistest keldriruumidest, vastab hea usu ja mõistlikkuse põhimõttele

eelkõige lahendus, mille kohaselt jääb keldriruumide nr 23 ja 24 ainukasutusõigus puudutatud

isikule I. Ruumide 21, 22 ja 24 ainukasutusõiguse olemasolul puudutatud isikul I puuduks kohtu

hinnangul sisuline vajadus anda keldriruum nr 23 kaasomanike ühiskasutusse. Ruumi nr 23

otstarve on juurdepääs ruumidele 21, 22 ja 23. Muul otstarbel ruumi nr 23 kohtu hinnangul

kasutada ei ole võimalik.

49. Seega rahuldab kohus puudutatud isiku I (vastuavaldaja) avalduse ja jätab rahuldamata

avaldaja avalduse. Eeltoodust tulenevalt jääb rahuldamata avaldaja taotlus kohustada

puudutatud isikut I eemaldama keldriruumist nr 24 veeboiler.

50. Kui kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramisel jääb ühe isiku ainukasutusse suurem osa

kaasomandi esemest, kui on tema kaasomandi osa, tuleb tal üldjuhul maksta vastavalt AÕS

§ 71 lg-le 2 selle eest teistele hüvitist (Riigikohtu 13.11.2013 otsus asjas nr 3-2-1-81-13, p

20). AÕS § 71 lg 2 võib jätta kohaldamata, kui nõue on vastuolus hea usu põhimõttega

(Riigikohtu 23.02.2011 määrus asjas nr 3-2-1-172-10, p 13).

Avaldaja väitel on juhul kui keldriruumid 23 ja 24 jäävad puudutatud isiku I ainukasutusse,

puudutatud isikul I vajalik avaldajale tasuda hüvitist 150 eurot kuus. Puudutatud isik I leiab, et

hüvitise määramiseks alust ei ole kuna tsiviilasjas nr 2-07-3716 kinnitatud kokkulepe ei

sätestanud M. K.i poolt hüvitise tasumist teistele kaasomanikele keldriruumide kasutamise eest.

Kohtu hinnangul ei saa käesolevas asjas enam kohaldada tsiviilasjas nr 2-07-3716 kinnitatud

kokkuleppe sisu. Kohus eelnevalt põhjendas, et tegemist on muutunud olukorraga. Seega ei saa

ka hüvitise osas varem kokkulepitut enam käesoleval hetkel kohaldada.

51. Kinnisasja xxx keldri üldpind on

150,4 m2. (II kd tl 202-205). Vastavalt jõustunud kasutuskorrale jääb avaldaja ainukasutusse

72,6 m2, puudutatud isiku I ainukasutusse 23,1 m2 ning puudutatud isikute II ja III ühiskasutusse

35,2 m2 keldri üldpinnast. Ülejäänud pind 7,7 m2 (ruumid 25 ja 26) on kõikide kaasomanike

ühiskasutuses. Antud juhul tuleb kohtu hinnangul lähtuda keldri üldpinnast, millest on maha

arvatud kõikide kaasomanike ühiskasutuses olev keldripind 7,7 m2. Vastavalt kaasomandiosa

suurusele oleks avaldajal õigus kasutada seega 83,23 m2, puudutatud isikul I 23,78 m2,

puudutatud isikul II 11,89 m2 ja puudutatud isikul III 23,78 m2 keldri üldpinnast. Ruumide nr

23 ja 24 puudutatud isiku I poolse ainukasutuse korral tekib olukord, kus avaldaja kasutuses on

10,63 m2 vähem pinda kui avaldaja oleks õigustatud kasutama lähtudes enda kaasomandiosa

suurusest. Puudutatud isikute II ja III ühiskasutuses on sellises olukorras 0,47 m2 vähem pinda

kui nad oleksid õigustatud kasutama lähtudes enda kaasomandiosa suurusest.

Puudutatud isikul I on tulenevalt ruumide 23 ja 24 ainukasutusõigusest kokku kasutuses 11,02

m2 rohkem pinda.

52. Kohus leiab, et 0,47 m2 vähem pinda on sedavõrd marginaalne, et selline erinevus

kasutuseelise eest hüvitise väljamõistmist puudutatud isikute II ja III kasuks ei tingi. Küll

2-15-2795

11 (14)

aga arvestab kohus hüvitise väljamõistmisel avaldaja kasuks seda, et puudutatud isik I

kasutab avaldaja arvel 10,63 m2 suurust pinda. 53. Kohus leiab, et avaldaja poolt soovitud

hüvitis 150 eurot kuus on ebamõistlikult suur. Avaldaja põhjendab hüvitise suurust sellega,

et Tallinnas asuvaid laoruume suurusega 10 m2 pakutakse üürile hinnaga 157 kuni 250 eurot

kuus. Kohus leiab, et antud võrdlused ei ole käesolevas asjas kohaldatavad. Avaldaja poolt

esitatud viited aadressidele www.panila.ee, www.minilaod.ee ja www.väikeladu.ee ei ole

asjakohased. Nimetatud veebiaadressidel pakutakse rendile eraldiseisvaid laopindasid.

Kohtule ei ole esitatud asjaolusid, millest tulenevalt saaks järeldada, et keldriruume 23 ja

24 või ainult ühte nendest oleks võimalik kolmandale isikule eraldiseisvalt välja üürida.

Tegemist on kortermaja all asetsevate keldriruumidega, mille kasutusotstarve on seotud

korterite kasutamisega. Kohtu hinnangul ei saa avaldaja poolt kohtule esitatud puudutatud

isiku I müügikuulutusest (III kd tl 12) järeldada, et puudutatud isiku I arusaamisel oleks

keldriruume võimalik kolmandale isikule välja üürida. Antud müügikuulutuses on

kirjeldatud korteri kasutusvõimalusi korteri osas tervikuna.

54. Kasutuseeliseks on see, kui isik kasutab oma kaasomandi mõttelisest osast suuremat pinda

(vt Riigikohtu 20. detsembri 2010. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-137-10, p 12). Korteri osas

on Riigikohus leidnud, et selle kasutuseelise väärtuse saab tsiviilseadustiku üldosa seaduse

(TsÜS) § 65 vastavalt kohaldades määrata kindlaks eluruumi kasutamisest saadava eelise

kohaliku keskmise turuhinna järgi, s.o eluruumi üürimisel saadava üüri järgi (vt ka Riigikohtu

26. septembri 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-93-12, p-d 20–21). Seega tuleb kohtu hinnangul

lähtuda konkreetse korteri üürimisel saadavast võimalikust üürist, kuid arvestades seejuures

keldriruumi suurust ja konkreetse ruumi kasutusotstarvet. Ehk lähtuda tuleb sellest, millist

väärtust omab keldriruum korteri kasutamisel. Kinnisvaraportaali www.city24.ee kohaselt on

Tallinna kesklinnas asuvate korterite üürihinnad vahemikus 5 eurot kuni 40 eurot ruutmeeter.

Kohtu hinnangul ei saa keldriruumi olemasolule korterite üürimise puhul väga suurt tähtsust

omistada ja kohtu hinnangul ei avalda keldri olemasolu üürihinnale olulist mõju. Antud asjaolu

kinnitavad kohtu hinnangul kinnisvaraportaalis www.city24.ee asuvad kuulutused, mille hulgas

vähestel juhtudel on üldse viidatud keldri olemasolule. Samuti ei oma keldriruumi puhul

tähtsust, mis korrusel korter asub ja mitu tuba korteris on.

55. Keldriruumide 23 ja 24 osas kasutab puudutatud isik I avaldaja arvel 10,63 m2 suurust

pinda. Kui lähtuda Tallinna kesklinna korterite keskmisest üürihinnast, mis on 22,5 eurot

ruutmeeter ning võttes arvesse keldri olemasolu vähest mõju korteri üürihinnale (kohtu

hinnangul ei saaks see olla rohkem kui 10% ruutmeetri üürihinnast), siis kohtu hinnangul

moodustaks keldriruumide 23 ja 24 kasutuseelise suurus kokku 24 eurot kuus (10%

(10,63x22,5)).

56. Kinnistusraamatu seaduse (KRS) § 34¹ lg 8 kohaselt võib puudutatud isiku nõusolekut

asendada jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega on tuvastatud

nõusoleku andmise kohustus. TsÜS § 68 lg 5 kohaselt, kui isik on kohustatud tegema kindla

sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv

kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma. Käesoleva määrusega

kehtestatud kasutuskorra sissekandmiseks kinnistusraamatusse tuleb asendada avaldaja ja

puudutatud isikute tahteavaldused.

57. Kohus lisab kohtumäärusele selle lahutamatu osana keldrikorruse plaani (lisa 1).

58. TsMS § 478 lg 4 näeb ette, et hagita menetluses tehtav määrus hakkab kehtima ja kuulub

täitmisele sõltumata jõustumisest viivitamata alates päevast, kui see tehakse teatavaks

isikutele, kelle kohta määrus vastavalt selle sisule on tehtud, kui seadusest ei tulene teisiti.

Kohus võib määrata, et määrus kuulub osaliselt või täielikult täitmisele alates hilisemast

2-15-2795

12 (14)

asjast, kuid mitte hiljem kui alates jõustumisest, kui seadusest ei tulene teisiti. Eeltoodust

tulenevalt kohus määrab, et käesolev määrus kehtib ja kuulub täitmisele alates jõustumisest.

59. Hüvitis kasutuseelise eest tuleb maksta iga kuu eest järgneva kuu 15. kuupäevaks. Tasu

maksmise kohustus on puudutatud isikul I alates kohtumääruse jõustumisest. Määruse

jõustumise kuu osas on tasu proportsionaalne selle ajaga, mis jääb määruse jõustumisest

kuni kuu lõpuni.

Menetluskulud

60. TsMS § 172 lg 1 kohaselt hagita menetluses kannab menetluskulud isik, kelle huvides

lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et

menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid

arvestades õiglane, muu hulgas siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse,

väite või tõendi.

Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-42-08, p-s 18 märkinud, et mitme menetlusosalisega hagita

menetluses on üldjuhul õiglane jätta menetluskulud selle isiku kanda, kelle kahjuks lahend tehti.

TsMS § 172 lg 1 esimest lauset on otstarbekas kohaldada juhul, mil hagita menetluses selle

iseloomu tõttu peale avaldaja teisi menetlusosalisi ei ole. (vt Riigikohtu 02.06.2008 määrus

tsiviilasjas nr 3-2-1-42-08, p 18).

61. TsMS § 171 lg 1 kohaselt apellatsioon-, kassatsioon- või määruskaebuse või

teistmisavalduse esitamisest tingitud menetluskulud kannab kaebuse või teistmisavalduse

esitaja, kui kaebus või teistmisavaldus jääb rahuldamata.

Tallinna Ringkonnakohus märkis 29.03.2018 määruses, et menetluskulude jaotus jääb TsMS §

173 lg 3 teise lause järgi maakohtu otsustada sõltuvalt asja lahendamise tulemusest.

62. Kohus leiab, et kuna maakohus rahuldas avaldaja ja vastuavaldaja avaldused osaliselt ja

ringkonnakohus rahuldas mõlema määruskaebused samuti osaliselt, tuleb menetluskulud

maakohtu esimeses menetluses ja ringkonnakohtu menetluses jätta menetlusosaliste enda

kanda.

63. Keldriruumide nr 23 ja 24 kasutuskorra üle toimuvas vaidluses teises maakohtu menetluses

(alates 07.06.2018) tuleb menetluskulud jätta avaldaja kanda.

64. Puudutatud isik II ja III ei ole maakohtu menetluses (alates 07.06.2018) menetluskulusid

kandnud.

65. Puudutatud isik I esitas 30.04.2019 oma menetluskulude nimekirja. Kohus määras

menetluskulude nimekirja esitamise tähtajaks 29.04.2019. Puudutatud isik I ei ole esitanud

kohtule mõjuvat põhjust menetluskulude nimekirja hilinenult esitamise osas. Seetõttu jätab

kohus puudutatud isiku I menetluskulude nimekirja tähelepanuta.

66. TsMS § 174 lg 1 kohaselt määrab kohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks ka siis,

kui menetlusosalised ei esita menetluskulude kindlaksmääramise taotlust, võttes aluseks

menetluskulude nimekirja või tsiviilasja materjalid. Kohus võtab seega aluseks tsiviilasja

materjalid.

67. Tsiviilasja materjalide pinnalt on puudutatud isik I kasutanud õigusabi alates 21.08.2018

järgmiselt: 17.12.2018 seisukoha esitamiseks ja 25.04.2019 kohtuistungil osalemiseks.

68. Hagita menetluses hüvitatakse menetlusosaliste õigusabikulusid vähemalt üldjuhul

piiratumalt kui hagimenetluses, hagita menetluses puudub üldjuhul vajadus kasutada

menetluses professionaalset õigusabi ja selle kasutamise korral ei saa menetlusosalisel olla

2-15-2795

13 (14)

üldjuhul õigustatud ootust, et õigusabikulud piiramatult mõnelt teiselt menetlusosaliselt

välja mõistetaks (Riigikohtu 31. mai 2011. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-18-11, p 19).

Riigikohus on varem leidnud veel seda, et mõnda liiki hagita menetlust iseloomustab nende

lahendite kohaselt sisuline vaidlusmenetlus menetlusosaliste vahel, mõne hagita menetluse

liigi korral aga täidab kohus riigilt talle üle kantud avalikku ülesannet ise asjaolud välja

selgitada ning vaidlust eraõigussuhtes osalevate isikute vahel ei ole (Riigikohtu 19. juuni

2013. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-58-13, p 14; vt ka 1. oktoobri 2013. a määrus tsiviilasjas

nr 3-2-1-92-13, p 13; 9. mai 2011. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-25-11, p 26; 17. mai 2010.

a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-42-10, p-d 18-20). Antud juhul on kohtu hinnangul tegemist

sisulise vaidlusega, mistõttu on professionaalse õigusabi kasutamine põhjendatud.

Kohtu hinnangul on 17.12.2018 seisukohtade koostamiseks põhjendatud kasutada õigusabi 4

tunni ulatuses. Puudutatud isiku I poolt 17.12.2018 koostatud menetlusdokument on suures osas

kasutu, kuna sisaldab mitmel lehel vastaspoole seisukohtade ja kohtute poolt tuvastatu

kirjeldusi. Kohtu hinnangul oleks olnud võimalik antud menetlusdokument koostada oluliselt

väiksemas (ca 3 leheküljelises) mahus. Kohtuistungiks ettevalmistumine ja sellel osalemine

kokku on põhjendatud 2 tunni ulatuses. Seega on puudutatud isiku I põhjendatud ajakuluks

menetlustoimingute teostamisel kokku 6 tundi.

69. Tunnihinna ja menetluskulude põhjendatust ja vajalikkust tuleb hinnata iga kohtuasja

raames eraldiseisvalt (Riigikohtu 11. veebruari 2015. aasta määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-

11514, p 14 teine lõik). Riigikohus on 13.11.2013.a määruses kohtuasjas nr 3-2-1-115-13

asunud seisukohale, et lisaks esindamisele kulunud aja põhjendatuse ja vajalikkuse

hindamisele tuleb TsMS § 175 lg 1 järgi hinnata ka ühe tööühiku hinna (s.o tunnitasu)

põhjendatust ja vajalikkust. Üksnes sellisel juhul saab hinnata, kas lepingulise esindaja

kulud on põhjendatud ja vajalikud. Üldjuhul ei saa pidada põhjendatuks ja vajalikuks

menetlusosalise lepingulise esindaja tunnitasu, mis ületab oluliselt keskmist sarnase

õigusteenuse eest makstavat tasu. Lisaks on leidnud Riigikohus, et tunnitasu vähendamise

või selle keskmisest suurema väljamõistmise eelduseks saab olla konkreetse asja keerukus.

Riigikohtu senises praktikas on mh põhjendatuks ja vajalikuks peetud tunnitasu 120 eurot

koos käibemaksuga (1. oktoobri 2013. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-92-13) ja tunnitasu 120

eurot ilma käibemaksuta (2. oktoobri 2013. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-93-13), samuti

147 eurot 49 senti koos käibemaksuga (14. oktoobri 2013. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-98-

13), 153 eurot ilma käibemaksuta (11. veebruari 2015. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-

14, p 14) ning 156 eurot koos käibemaksuga (26. aprilli 2017. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-

1-34-17, p 15).

Puudutatud isiku I esindaja tunnitasu osas lähtub kohus sellest, et tegemist ei ole keeruka ega

mahuka tsiviilasjaga. Lepingulise esindaja töömahu arvestamisel tuleb arvesse võtta ka seda, et

tegemist on hagita asjaga, kus asjaolude väljaselgitamisel on kohtul suur osakaal ning kohus ei

pea lähtuma menetlusosaliste esitatud taotlustest ega asjaoludest ega nende hinnangust

asjaoludele. Kohus peab antud olukorras põhjendatuks puudutatud isiku I lepingulise esindaja

tunnitasu määra 110 eurot koos käibemaksuga.

70. Menetluskulude koos käibemaksuga väljamõistmise eelduseks on poole kinnitus, et ta ei

saa kuludelt käibemaksu tagasi arvestada. Kui pool ei kinnita, et ta ei saa käibemaksu tagasi

arvestada, mõistab kohus menetluskulud tema kasuks välja ilma käibemaksuta (Riigikohtu

3. juuni 2013. aasta määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-65-13, p 16). Kohus lähtub sellest, et

puudutatud isik I ei ole käibemaksukohustuslane, mistõttu tuleb õigusabikulud välja mõista

koos käibemaksuga.

2-15-2795

14 (14)

71. Eeltoodust tulenevalt määrab kohus puudutatud isiku I menetluskuludena kindlaks 660

eurot.

/ allkirjastatud digitaalselt /

Vallo Kariler kohtunik

Osaliselt tühistatud

Tallinna RK lahendiga