2-16-15120/109 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

RESOLUTSIOON

1. Jätta Harju Maakohtu 10.12.2018 otsus muutmata.

2. Jätta apellatsioonkaebus rahuldamata.

3. Jätta apellatsiooniastme menetluskulud XX kanda.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile

kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest.

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Ulvi Loonurm, Meeli Kaur, Mati Maksing

Otsuse kuupäev

22.05.2019, Tallinn

Kohtuasja number

2-16-15120

Kohtuasi

XX hagi YY (Y) vastu kahju hüvitamiseks ning

YY eriõigusjärglase REKI KV OÜ vastu

eluruumi otsese valduse tagastamiseks ja kahju

hüvitamiseks

YY eriõigusjärglase REKI KV OÜ vastuhagi XX

vastu kinnistusraamatu kande parandamiseks

või

XX

kohustamiseks

kasutusvalduse

tagastamiseks või selle kustutamiseks nõusoleku

andmiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 10.12.2018 otsus

Kaebuse esitaja, liik ja hind

Apellatsioonkaebuse hind

XX apellatsioonkaebus

50 156 eurot

Menetlusosalised ja nende esindajad Hageja

XX

(isikukood

XXXXXXXXXXX),

esindaja vandeadvokaadi abi Alber Linntam

Kostja I YY (isikukood XXXXXXXXXXX)

Kostja II (kostja I eriõigusjärglane) REKI KV OÜ

(registrikood 12304930)

Kostjate esindaja vandeadvokaat Paavo Paas

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel.

Juhul

kui

menetlusosaline taotleb menetlusabi,

peab ta esitama tähtaja kestel

kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva

sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus

mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

Asjaolud, hageja nõue ja vastuväited vastuhagile

1. XX (hageja) esitas YY (kostja I) vastu 07.10.2016 hagi Tallinnas XXX asuva eluruumi

(registriosa nr XXXXXXXX, eluruum) vabastamiseks ja valduse üleandmiseks hagejale ning

eluruumi kasutuseelise väljamõistmiseks alates 01.06.2016 kuni eluruumi tegeliku

vabastamiseni ning sellelt viivise väljamõistmiseks. Pärast kinnisasja võõrandamist, uue kostja

menetlusse kaasamist ja nõude täpsustusi jäi hageja lõplikuks nõudeks palve kohustada REKI

KV OÜ-d (kostja II) vabastama eluruum ja andma selle valdus üle hagejale, mõista kostjalt I

välja eluruumi kasutuseelise väärtus 30.04.2018 seisuga 26 012,4 eurot ja sellelt viivis, mõista

kostjalt II välja eluruumi kasutuseelise väärtus 30.04.2018 seisuga 1 587,6 eurot ja valduse

tagastamisega täiendava viivitamise korral 1 200 eurot iga täiskalendrikuu eest kuni eluruumi

tegeliku vabastamiseni ning sellelt viivis. Menetluskulud palus hageja jätta solidaarselt kostjate

kanda. Vastuhagi palus hageja jätta rahuldamata. Hageja esitas menetluse kestel hagi tagamise

taotluse, mille kohus osaliselt rahuldas.

Hageja poeg ja kostja elukaaslane CC sõlmis 19.12.2011 hageja kasuks notariaalselt tõestatud

lepingu, millega andis hagejale tasuta eluruumi kasutusvalduse hageja elu lõpuni.

Kasutusvalduse seadmise eesmärgiks oli garanteerida hagejale eluruumi olemasolu või tulu

teenimise võimalus hageja elupäevade lõpuni. Vahetult pärast kasutusvalduse kokkuleppe

sõlmimist andis hageja eluruumi suulise kokkuleppe alusel CC allkasutusse, sest sel hetkel oli

CC-l vaja elukohta ja hagejal seevastu oli elukoht olemas ning tal puudus vajadus täiendava

tulu teenimiseks eluruumi väljaüürimise kaudu. Eluruumi asus elama ka kostja I CC

elukaaslasena.

CC suri 12.04.2016 ja pärandas kogu vara (sh vaidlusaluse eluruumi) kostjale I. Hageja toimetas

14.05.2016 kostjale I nõudekirja, milles teavitas, et kostjal I puudus eluruumi valdamiseks

õiguslik alus, sest hageja oli kasutusvalduse kokkuleppe järgi eluruumi kasutamiseks õigustatud

isik. 31.05.2016 teavitas kostja I hagejat, et ei tunnusta hageja nõuet, mistõttu pöördus hageja

hagiga kohtusse. Kostja I võõrandas eluruumi 22.04.2018 kostjale II.

Kasutusvalduse leping oli kehtiv. Lepingupooled kinnitasid lepingu sõlmimisel, et lepingu

sõlmimist takistavad asjaolud (sh tühisuse alused) puudusid. Kasutusvalduse lepingu sõlmimist

ei pidanud MTA halduspraktikas maksukohustusest kõrvale hoidmiseks. Hageja selgitas

istungil, et leping oli vajalik tuleviku kindlustamise tarbeks, mitte maamaksuvabastuse

saamiseks, hagejal oli huvi kasutusvaldust kasutada. Ka CC õde AA ei teadnud CC väidetavast

soovist sõlmida leping maamaksuvabastuse saamiseks ning seda väidetavalt teadev TO ei

viibinud lepingu sõlmimise juures. Isegi kui CC-l oli soov saada maamaksuvabastus, ei olnud

see hageja eesmärk lepingu sõlmimisel ning juba seetõttu ei saanud kasutusvalduse leping olla

tühine.

Hageja kaotas eluruumi valduse puudumisega kasutuseeliseid vähemalt 1 200 eurot kuus.

Hinnang, et eluruumi kasutuseeliste väärtus oli 2016. aastast alates sisuliselt 0 eurot, oli

ebaõige. Seda väidetavalt tõendav ekspertarvamus oli oluliste puudustega. Nimelt olid selle

eeldused ja metoodika ebaõiged, mis viisid väära järelduseni. Ekspert kitsendas liialt analüüsi

kahe eeldusega: (a) üürihind eksisteerib vaid ühe turusegmendi lõikes ning (b) valitud

turusegment üürib kinnistut vaid siis, kui see on spetsiifilises seisukorras. Oli ilmne, et sellises

piirkonnas ja seisukorras 167,2 m2 suuruse köetava ja elamiskõlbuliku pinna üürihind oli

suurem kui 0 eurot ning seda oli võimalik välja üürida vähemalt keskmisest madalama

sissetulekuga inimestele.

Kostjate I ja II vastuväited ja kostja II vastuhagi

2. Kostjad vaidlesid hagile vastu ja palusid jätta hagi rahuldamata. Kostja II palus rahuldada

vastuhagi ning kohustada hagejat andma nõusolek kinnistusraamatusse registriosa nr

XXXXXXXX III jakku kantud kasutusvalduse kande kustutamiseks ning hageja tahteavalduse

asendamiseks kohtulahendiga. Alternatiivselt palus kostja II kohustada hagejat tagastama

eluruumi kasutusvaldus kostjale II ja andma nõusolek kasutusvalduse kande muutmiseks,

asendades kasutusvaldaja nimi kostjaga II ning asendada hageja vastav tahteavaldus

kohtulahendiga. Menetluskulud palusid kostjad jätta hageja kanda.

Hageja nõue rajanes tühisel kasutusvalduse lepingul. Nimelt oli tehing näilik tsiviilseadustiku

üldosa seaduse (TsÜS) § 89 lg 1 mõttes. Pooled üksnes tahtsid jätta mulje kasutusvalduse

lepingu sõlmimisest ja poolte tegelik tahe oli saavutada olukord, kus CC vabaneb eluruumi eest

maamaksu tasumise kohustusest. Eelnev oli eluliselt usutav ja tõendatud (TO ütlustega, kostja

I selgitustega jms).

Alates 01.01.2012 toimus Tallinnas oluline maamaksu tõus, mille tagajärjel oleks CC pidanud

eluruumi eesti iga-aastaselt tasuma 365,75 eurot. CC-le kuulus mitu kinnisasja ja ta oli enda

elukohana registreerinud JJJ kinnistu, mille eest ta maamaksu ei pidanud tasuma ja kus oleks

maamaksu summa olnud kõige suurem. Kinnistu koormamisel kasutusvaldusega läheb

maamaksu tasumise kohustus üle kasutusvaldajale, kes vabaneb sellest, kui registreerib kinnistu

enda elukohana. Nii sõlmis CC hagejaga kasutusvalduse lepingu ja hageja elukohana

registreeriti pärast lepingu sõlmimist 19.12.2011 vaidlusalune eluruum, kuigi hageja seal elama

ei asunud. Nii ei pidanud eluruumi eest keegi maamaksu tasuma. Lepingu sõlmimise kulud olid

võrreldes iga-aastaselt säästetava 365,75 euroga suhteliselt väikesed: notaritasu 62,88 eurot ja

riigilõiv 16,61 eurot ehk kokku 79,49 eurot.

Lepingu tõlgendamisel oli oluline hinnata ka poolte käitumist pärast lepingu sõlmimist.

Kumbki lepingupool ei muutnud pärast lepingu sõlmimist oma elukorralduses midagi. CC

jätkas koos oma elukaaslasega eluruumi kasutamist koduna ja hageja ei esitanud CC-le

nõudmisi eluruumi valduse üleandmiseks. Ka ei astunud lepingupooled samme selleks, et

eluruumi kommunaalteenustega varustamise lepingud saaksid vormistatud kasutusvaldaja

nimele.

Lepingu eesmärgiks ei saanud ka olla hagejale materiaalse kindlustatuse tagamine. Esiteks

puudus CC-l lepingu sõlmimise ajal alus arvata, et ta võiks surra enne hagejat (oli hagejast 25

aastat noorem ja terve, haigestudes alles 2015. aastal). Reaalse soovi korral oleks CC võinud

nimetada hageja testamendijärgseks pärijaks või annakusaajaks või määranud talle rahalise

toetuse või pärijale hooldamise kohustuse, mitte tekitanud olukorra, kus vanem kui 80-aastane

inimene peaks hakkama eluruumi haldama, remontima ja välja üürima. Ei olnud ka eluliselt

usutav, et CC soovis tekitada olukorra, kus tema elukaaslane, kes oli testamendijärgne pärija,

peaks ühisest kodust lepingu sõlmimise tõttu lahkuma.

Vastupidist väitva hageja seletused ja AA ütlused ei olnud usaldusväärsed. Hageja oli hagi

rahuldamisest otseselt huvitatud isik ning CC ja AA suhted olid halvad ja nad ei olnud viimased

15 aastat omavahel suhelnud. AA elas aastakümneid Soomes.

Asjaõigusleping oli samuti tühine. See oli näilik ja seetõttu TsÜS § 89 lg 1 alusel tühine samadel

põhjustel ja eesmärkidel nagu kasutusvalduse võlaõiguslik leping. Pooled olid kokku leppinud,

et nad tegelikult ei soovi asjaõiguslepingu sõlmimisega kaasnevate õiguslike tagajärgede

tekkimist. Isegi kui see ei olnud näilik, oli see tühine vastuolu tõttu heade kommetega, sest selle

eesmärk oli ühiskonnas valitsevate arusaamade järgi ebamoraalne ja taunitav, s.o maamaksu

tasumise kohustuse vältimine. Maksude tasumine on riigi toimimise kindlustamiseks vajalik

igaühe kohustus. Juhul kui selliselt hakkaks käituma kriitiline mass inimesi, tooks see kaasa

riigi maksutulude olulise vähenemise, mis omakorda viiks riigi funktsioonide täitmise

võimatuseni, mille all kannataks kogu ühiskond. Tühise asjaõiguslepingu alusel tehtud

kinnistusraamatu kanne oli ebaõige ja tuli parandada.

Alternatiivselt juhuks, kui kohus peaks leidma, et asjaõigusleping ei olnud tühine, tuli

kastutusvaldus tagastada võlaõigusseaduse (VÕS) § 1028 lg 1 alusel, sest võlaõiguslik

kasutusvalduse seadmise leping oli tühine. Kuna hagejale ei antud eluruumi valdust üle, sai

kasutusvalduse tagastamine seisneda kinnistusraamatusse kande tegemises, millega

kasutusvalduse omanik muudetakse, s.t hageja kasutusvalduse omanikuna kustutakse ja

kantakse uue kasutusvalduse omanikuna sisse REKI KV OÜ. Selle võimatuse korral paluti

kohtul anda nõusolek kasutusvalduse kustutamiseks.

Hageja rahalised nõuded ei olnud põhjendatud. Seda isegi juhul, kui kohus leidnuks, et leping

oli kehtiv. Eluruumi ei olnud võimalik sellises seisukorras välja üürida. Kui eluruumi

seisukorda parandada u 33 000 euro eest, oli see võimalik välja üürida hinnaga 850 eurot kuus.

Sellisel juhul oleks alates 01.06.2016 28 kuu eest hageja maksimaalselt tulu saanud

19 992 eurot. Pidades silmas eelnevat ja VÕS § 127 lg-t 5, ei saanud hagejale kahju tekkida.

Hageja esitatud tõendid ei kinnitanud hageja väidet eluruumi väärtuse osas. Pealegi ei saanud

kasutuseelise suuruse arvutamisel lähtuda üüritulust, sest viimases sisaldus ka kasumiosa, mis

ei kuulunud hüvitamisele. Põhjendamatu oli ka viivisenõue.

Maakohtu otsus

3. Kohus jättis hagi rahuldamata ja rahuldas kostja II vastuhagi, kohustades hagejat andma

nõusolek kinnistusraamatus registriossa nr XXXXXXXX III jakku 27.12.2011 sisse kantud

kasutusvalduse kande kustutamiseks ja hageja tahteavalduse asendamiseks kohtuotsusega.

Menetluskulud jättis kohus hageja kanda. Kohus tühistas hagi tagamise abinõu.

Pooltel ei olnud vaidlust selles, et Tallinnas XXX asus eluruum suurusega 167,9 m2, mille

omanik oli CC. Viimane sõlmis 19.12.2011 hagejaga (CC ema) notariaalse kokkuleppe, millega

pooled leppisid kokku eluruumi koormamises kasutusvaldusega hageja kasuks. Kasutusvaldus

kanti sisse registriosa nr XXXXXXXX kolmandasse jakku esimesele järjekohale. CC tegi

25.02.2016 testamendi, millega pärandas kostjale I vaidlusaluse eluruumi. Kostja I kanti

kinnistusraamatusse eluruumi omanikuna sisse 12.08.2017. Kostja II kanti kinnistusraamatusse

eluruumi omanikuna sisse 22.03.2018. Kostja I oli eluruumi otsene valdaja kuni 21.03.2018.

Eluruumi otsene valdus oli alates 22.03.2018 kuni käesoleva ajani kostjal II. Hageja nõudis

kostjalt I 13.05.2016 eluruumi vabastamist hiljemalt 31.05.2016.

Asjaõigusseaduse (AÕS) § 201 lg 1 kohaselt koormab kasutusvaldus kinnisasja selliselt, et isik,

kelle kasuks kasutusvaldus on seatud, on õigustatud kasutama kinnisasja ja omandama selle

vilju. Kasutusvalduse seadmine eeldab võlaõigusliku lepingu ja asjaõigusliku lepingu

sõlmimist ning kinnistusraamatusse kandmist. Kinnistusraamatusse kantud kasutusvaldus

kehtib kinnisasja igakordse omaniku suhtes. AÕS § 214 lg 1 mõtte kohaselt ei tohi kinnisasja

omanik takistada kasutusvaldajal asja valdamist ja kasutamist ning AÕS § 80 ja § 214 lg 1

alusel saab kasutusvaldaja nõuda asja valdust välja igaühelt, sealhulgas ka kinnisasja omanikult.

Lisaks annab kasutusvaldaja valduse äravõtmise korral valduse taastamise nõude aluse

AÕS § 45.

Vaidluse keskmes oli küsimus, kas 19.12.2011 kasutusvalduse seadmise võlaõiguslik

kokkulepe ja asjaõigusleping olid tühised või mitte. Kohus oli seisukohal, et mõlemad tehingud

olid tühised: esimene näilikkuse tõttu ja teine vastuolu tõttu heade kommetega.

TsÜS § 89 lg 1 järgi on näiliku tehinguga tegemist, kui pooled on kokku leppinud, et tehingu

tegemisel tehtud tahteavaldustel ei ole avaldatud tahtele vastavaid õiguslikke tagajärgi, sest

pooled tahavad jätta mulje tehingu olemasolust või varjata tehingut, mida nad tegelikult teha

tahavad. TsÜS § 89 lg 2 kohaselt on näilik tehing tühine. Kohtu hinnangul ei soovinud CC ja

hageja 19.11.2011 kasutusvalduse seadmise lepinguga kaasa tuua kasutusvalduse

võlaõiguslikke tagajärgi, mistõttu oli kasutusvalduse võlaõiguslik leping näilik ja TsÜS § 89

lg 2 alusel tühine.

Tunnistaja TO ütluste kohaselt oli temal CC-ga juttu sellest, et CC on kasutusvalduse seadnud

oma ema kasuks ja teinud seda maksude optimeerimiseks. Muud põhjust tunnistaja nimetatud

kasutusvalduse lepingu seadmiseks ei teadnud. Kostja I vande all antud ütluste kohaselt oli

hagejaga

kasutusvalduse

lepingu

sõlmimine

vajalik

selleks,

et

vabaneda

ühest

maksukohustusest. Hageja vande all antud ütluste kohaselt ei kuulnud ta sellest, et

kasutusvalduse seadmise eesmärk oleks olnud maamaksu vabastuse saamine. CC õe AA ütluste

kohaselt ei rääkinud CC talle, et kasutusvalduse lepingu sõlmimise põhjus oleks olnud

maamaksuvabastuse saamine.

Kohtu hinnangul ei saanud hageja ja AA ütlustest teha järeldust, et CC ei soovinud

kasutusvalduse lepingut sõlmida maamaksuvabastuse eesmärgil. AA kinnitas pelgalt seda, et

CC talle antud asjaolust ei rääkinud. Pealegi nähtus tunnistaja TO ja kostja I ütlustest, et CC ja

AA vahelised suhted ei olnud head viimased CC eluaastad.

Hageja ütlused ei olnud aga piisavalt usaldusväärsed, et lükata ümber asja lahendamisest

mittehuvitatud tunnistaja TO ütlusi, kuivõrd hageja oli lahendi tegemisest huvitatud isik.

Pealegi ei olnud hageja ütlused kasutusvalduse sõlmimise eesmärgi kohta usutavad.

Selgusetuks jäi, mil viisil oleks pidanud hageja kasuks seatav kasutusvaldus hageja tulevikku

kindlustama, seda olukorras, kus hagejal oli endal kasutusvalduse seadmise lepingu ajal elukoht

olemas ning vaidlusaluse eluruumi puhul oli tegemist CC ja kostja I ühise elukohaga.

Kasutusvalduse lepingu sõlmimise ajal puudus igasugune põhjus järelduseks, et CC sureb enne

hagejat.

Hageja väide, et ta soovis eluruumi väljaüürimisest saada lisatulu, ei muutnud kohtu eelnevat

järeldust. Vaidlusalune eluruum oli CC ja kostja I ühine elukoht ning CC pärandas selle kostjale

I. Sellise käitumisega ei haaku väidetav CC soov, et eluruumis elaks kostja I asemel hageja või

hageja üürnik. Oli usutav, et pikaajaliselt koos elavad ja ühist kodu omavad inimesed hoolivad

piisavalt palju teineteisest ja võivad sõlmida ka kokkuleppeid, mille sisuks on elukaaslase

edasise elu kindlustamine. Seejuures ei saanud usutavaks pidada, et üks elukaaslastest tekitab

olukorra, kus teine elukaaslane jääb tulevikus eluasemeta.

Vaidlustamata asjaoludel oleks CC pidanud eluruumi eest aastas tasuma 365,75 eurot

maamaksu. Maamaksuseaduse (MaaMS) § 10 lg 2 kohaselt maksab maa koormamisel

hoonestusõiguse või kasutusvaldusega maamaksu hoonestaja või kasutusvaldaja. Pensionäridel

oli Tallinna linnas 2011-2012. aastatel maamaksuvabastus ja hageja oli pensionär. Seega ei

pidanud kasutusvalduse lepingu tulemusena keegi maamaksu maksma. Ühtegi muud põhjust,

miks oleks CC pidanud soovima hageja kasuks kasutusvaldust seada, kohtule ei esitatud ja ei

tõendatud.

VÕS § 29 lg 1 kohaselt lähtutakse lepingu tõlgendamisel lepingupoolte ühisest tegelikust

tahtest. Kui see tahe erineb lepingus kasutatud sõnade üldlevinud tähendusest, on määrav

lepingupoolte ühine tahe. VÕS § 29 lg 3 kohaselt, kui üks lepingupool mõistis lepingutingimust

teatud tähenduses ja kui teine lepingupool lepingu sõlmimise ajal seda tähendust teadis või pidi

teadma, siis tõlgendatakse lepingutingimust selliselt, nagu esimene pool seda mõistis. Kohtu

hinnangul sai kohtule esitatud tõenditest teha järelduse, et CC tegelikku tahet sõlmida hageja

kasuks kasutusvalduse seadmise leping maamaksuvabastuse eesmärgil teadis ka hageja, sest

eelpoolviidatud asjaoludest tulenevalt ei olnud hagejal põhjust eeldada kasutusvalduse seadmist

tema kasuks mingil muul põhjusel. VÕS § 29 lg 5 p 3 kohaselt tuleb lepingu tõlgendamisel

arvestada ka lepingupoolte käitumist enne ja pärast lepingu sõlmimist. Hageja ei nõudnud viie

aasta jooksul lepingu täitmist.

Samas nähutus asja materjalidest, et CC ja hageja soovisid asjaõiguslepingu sõlmimist selleks,

et kasutusvaldus kanda kinnistusraamatusse ning realiseerida oma soov maamaksuvabastuse

saamiseks, mistõttu ei olnud asjaõiguslepingu sõlmimine näilik. Samas oli see tühine vastuolu

tõttu heade kommetega TsÜS § 86 lg 1 alusel.

Heade kommetega vastuolus olevaks peetakse muuhulgas näiteks tehingut kuriteo või muu

õigusvastase teo toimepanekuks. Kusjuures heade kommetega vastuolu tõttu võib olla tühine

mitte ainult õigusvastane tegu ise, vaid ka õigusvastase teo toimepanemisega seotud tehing.

Praegusel juhul oli alus pidada kasutusvalduse seadmises kokkuleppimist maamaksuvabastuse

saamise eesmärgi saavutamisega seotud tehinguks, ilma milleta ei oleks olnud võimalik

maamaksuvabastust saada. Tegelikke asjaolusid arvestades oleks CC pidanud tasuma

maamaksu eluruumi eest. CC ja hageja tegevuse tõttu jäi riigil maksusumma saamata.

Seadusest tulenevast maksukohustusest kõrvalehoidumine on taunitav ja ei ole seetõttu

kooskõlas heade kommetega.

Seega oli kostja I valdus õiguspärane ja nõnda ka kostja II valdus, mistõttu tuli hageja nõue

eluruumi valduse vabastamiseks ja kasutuseelise väljanõudmiseks jätta rahuldamata. Kostja II

esimese alternatiivina väljendatud nõue tuli rahuldada ja kohustada hagejat andma nõusolek

kinnistusraamatu kande parandamiseks ja kasutusvalduse kande kustutamiseks ning asendada

hageja tahteavaldus kohtulahendiga. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 386 lg 4 alusel

tühistas kohus hagi tagamise abinõu. Menetluskulud jättis kohus kooskõlas TsMS § 162 lg-ga 1

hageja kanda.

Hageja apellatsioonkaebus

4. Hageja palus maakohtu otsus tühistada ja teha uus otsus, millega hagi rahuldada ja vastuhagi

rahuldamata jätta. Seejuures palus hageja kohustada kostjat II vabastama eluruum ja andma

selle otsene valdus üle hagejale, mõistma kostjalt I välja eluruumi kasutuseelis 30.04.2018

seisuga 26 012,4 eurot ja sellelt viivis ning mõistma kostjalt II välja eluruumi kasutuseelis

30.04.2018 seisuga 1 587,6 eurot ning valduse tagastamisega täiendava viivitamise korral

1 200 eurot iga kalendrikuu eest kuni eluruumi tegeliku vabastamiseni ning sellelt viivis.

Alternatiivselt palus hageja maakohtu otsus tühistada ja saata esimese astme kohtule tagasi

uueks arutamiseks. Menetluskulud palus hageja jätta võrdsetes osades kostjate kanda.

Kohus leidis ekslikult, et 19.12.2011 kasutusvalduse lepingud ei olnud kehtivad ning

kasutusvalduse lepingute sõlmimise (ainus) eesmärk oli saavutada maamaksuvabastus. Selle

järelduseni jõudis kohus tõenditele vale tähendust andes, ebausaldusväärsetele tõenditele

tuginedes ning CC ja hageja tahet ebaõigesti tõlgendades. CC andis hagejale (oma tollal 77-

aastasele emale) kasutusvalduse selleks, et kui CC-ga peaks juhtuma midagi ootamatut, saaks

hageja eluruumi üürituluga katta enda igapäevaseid kulutusi. CC soovis kasutusvalduse

seadmisega vältida olukorda, kus juhul, kui tema endaga midagi juhtub, peab eakas ema ennast

ülal pidama napist riiklikust pensionist. Eelnev oli kasutusvalduse lepingute peamine eesmärk.

Sellega üksnes kaasnes maamaksuvabastus.

Tunnistaja TO ütlused olid ebausaldusväärsed. Tegu oli kostja I perekonnatuttavaga, kes ilmselt

soovis hagi rahuldamata jätmist. Ta ei osanud öelda CC-ga väidetavalt toimunud vestluse aega

ja ei olnud lepingute sõlmimise juures. Samuti oli nende vestlus pigem ajendatud soovist makse

optimeerida, mitte uurida ammendavalt, miks CC seadis hageja kasuks kasutusvalduse.

Kohus jättis alusetult arvestamata hageja vande alla antud seletusega. Seda enam, et hageja oli

ainus, kes viibis lepingute sõlmimise juures. Hageja ütlusi ei saanud jätta kõrvale põhjusel, et

need olid vastuolus TO ütlustega, sest vastuolu ütluste vahel puudus. TO ütlustest ei nähtunud,

et kasutusvalduse seadmise eesmärgina oli välistatud hagejale majandusliku toe pakkumine.

Pealegi ei saanudki TO teada, kas maamaksuvabastuse saamine oli kasutusvalduse seadmise

peamine või ainus eesmärk. Pealegi ei piisanud tühisuse tuvastamiseks pelgalt kahtlusest, sest

kinnistusraamatu õigsust eeldatakse.

Samuti jättis kohus ebaõigesti arvestamata tunnistaja AA ütlustega. Erinevalt TO-st oskas AA

öelda, millal ta tehingute tegemisest CC-ga vestles ja AA kinnitas, et CC tegi kasutusvalduse

ema nimele juhuks, kui temaga peaks midagi juhtuma. Ei saa järeldada, et CC valetas õele

kasutusvalduse seadmise eesmärgi kohta. Seejuures võis paralleelselt olla CC eesmärgiks ka

maamaksuvabastuse saamine.

Hageja elukoha olemasolust ei järeldunud kasutusvalduse lepingu tühisust. Kasutusvalduse

lepingute kehtivuse hindamisel ei omanud tähtsust see, kas ja kus oli hagejal elukoht, sest

kasutusvalduse lepingute eesmärk ei olnud hagejale eluaseme pakkumine. Pealegi ei selgitanud

kohus, et kasutusvalduse lepingute kehtivus võis kohtu arvates sõltuda sellest, kas ja kus oli

hageja elukoht. Samuti ei mõjutanud kasutusvalduse lepingute kehtivust asjaolu, et CC kasutas

2016. aastani eluruumi. Kasutusvalduse lepingu eesmärgiks oli mh kindlustada hageja

majanduslikult juhuks, kui CC-ga peaks ootamatult midagi juhtuma. Ajal, kui CC elas ise

eluruumis, toetas ta hagejat ise. Kasutusvalduse lepingute eesmärk oli üürida eluruum välja

ainult siis, kui CC ise nimetatud eluruumi enam ei vaja.

CC kinnistute pärandamine kostjale I tõendas kasutusvalduse lepingu kehtivust. See, et CC

andis 2016. aastal koostatud testamendiga oma vara kostjale I ning jättis seejuures oma eaka

ema päranduseta, viitas üheselt sellele, et CC arvestas eluruumi kasutusvalduse lepingute

kehtivusega. Kui CC oleks kasutusvalduse lepinguid pidanud tühiseks, oleks ta lisaks kostjale

I pärandanud oma vara ka eakale emale. Usutavaks saab pidada seda, et CC hoolis lisaks oma

elukaaslasele ka oma eakast emast piisavalt palju, et teda majanduslikult kindlustada juhuks,

kui CC endaga peaks midagi juhtuma. Kasutusvalduse lepingute kehtivus ei oleks kaasa toonud

kostja I elukoha kaotuse. CC jättis kostjale I piisavalt kinnisvara, millega kindlustas enda

elukaaslasele elamiskoht ka pärast enda surma. Pealegi väitsid kostjad, et eluruumi ei olnud

võimalik välja üürida ja järelikult ei olnud seda kostjal I võimalik elukohana kasutada.

Hageja ei pidanud tõendama, et kasutusvalduse sõlmimise eesmärgiks oli lisaks

maamaksuvabastuse saamisele ka hageja toetamine, sest kinnistusraamatusse kantud andmete

õigsust eeldatakse.

Kohus jättis ebaõigesti rahuldamata hageja taotluse tõendite esitamise tähtaja pikendamiseks.

Kostjad väitsid 03.10.2018 ekspertarvamusele viidates, et eluruumi kasutuseelise väärtus oli

2016. aastast alates sisuliselt 0 eurot, mistõttu ei pidanud kostjad väidetavalt kasutuseeliseid

kompenseerima. Ekspertarvamuses on olulisi puudusi, mistõttu tuli see apellatsioonimenetluses

asja lahendamisel kõrvale jätta. Hageja sai 03.10.2018 ekspertiisi e-toimikust kätte 10.10.2018

ehk üks päev enne eelistungit. Isegi kui hageja oleks saanud ekspertiisi kätte järgmisel päeval

04.10.2018, ei oleks hageja mõistlikult jõudnud koguda (veel vähem esitada) tõendeid

TsMS § 329 lg-s 2 nimetatud tähtajal ehk vähemalt seitse päeva enne eelistungit. Enne

eelistungit hageja muuhulgas ei teadnud, kas kohtu hinnangul on 03.10.2018 ekspertiis

eelduslikult usaldusväärne tõend. Seepärast pidas hageja mõistlikuks paluda tõendite

esitamiseks tähtaja pikendamist 11.10.2018 istungil. Maakohus keeldus sellest ebaõigesti.

Menetluskulude jaotust tuli muuta, jättes menetluskulud kostjate kanda võrdsetes osades.

Vastus apellatsioonkaebusele

5. Kostjad palusid jätta apellatsioonkaebus rahuldamata, maakohtu otsus muutmata ning

menetluskulud hageja kanda.

Ringkonnakohtu seisukoht

6. Ringkonnakohus, tutvunud apellatsioonkaebuse ja asja materjalidega, leiab, et maakohtu

otsus on seaduslik ja põhjendatud ning apellatsioonkaebuse väited ei anna alust selle

tühistamiseks. Otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel jätta muutmata ja apellatsioonkaebus

rahuldamata. Ringkonnakohus nõustub esimese astme kohtu põhjendustega ja TsMS § 654

lg-st 6 tulenevalt neid ei korda. Vastuseks apellatsioonkaebuse väidetele märgib

ringkonnakohus järgmist.

Maakohus piiritles õigesti asja lahendamise raskuskeskmes oleva küsimuse, s.o kas 19.12.2011

kasutusvalduse seadmise võlaõiguslik leping ja asjaõigusleping olid tühised. Maakohus leidis,

et mõlemad tehingud olid tühised: esimene näilikkuse tõttu ja teine vastuolu tõttu heade

kommetega. Hageja ei vaidlustanud maakohtu materiaalõiguslikku käsitlust, kuid oli

seisukohal, et maakohus tuvastas kohtule esitatud tõendite pinnalt ebaõigesti tehingute tühisuse.

Hageja väitel võis tehingute üks eesmärk olla maamaksuvabastuse saamine, kuid see ei olnud

tehingute ainus või primaarne eesmärk. Tehingute esmaseks eesmärgiks oli hageja abistamine,

kui CC mingil põhjusel enam hagejat aitamas ei ole.

Hageja hinnangul jõudis maakohus asja lahendamisel ebaõige tulemuseni, sest jaotas valesti

tõendamiskoormise, hindas ebaõigesti kohtule esitatud tõendeid, jättis põhjendamatult mõne

tõendiga arvestamata, omistas ebaolulistele asjaoludele asja lahendamise seisukohast olulise

tähenduse, jättes samas mitmetele olulistele asjaoludele tähelepanu pööramata, jättis täiendava

tähtaja tõendite esitamiseks andmata ja tegi üllatusliku lahendi. Ringkonnakohus hageja

kriitikaga ei nõustu ja kaebuse menetlemisel viidatud rikkumisi ei tuvastanud. Kohtuotsus on

seaduslik ja põhjendatud ning rajaneb asjas esitatud ja kogutud tõenditel (TsMS § 436 lg-d 1

ja 2).

Maakohus ei rikkunud menetluse juhtimisel hageja kirjeldatud viisil menetlusõigusnorme. Nii

ei tuvastanud ringkonnakohus, et maakohus asetas hagejale ebaõige tõendamiskoormise ja jättis

õigusnorme rikkudes hagejale määramata täiendava tähtaja tõendite esitamiseks.

Ringkonnakohus põhjendab kirjeldatud seisukohta järgmiselt.

Vajadus arutada 19.12.2011 kasutusvalduse lepingu eesmärkide üle tõusetus, kui kostjad

väitsid, et nimetatud lepingu eesmärk oli üksnes maamaksuvabastuse saamine ja esitasid selle

kohta tõendid. Seega oli kohtu ees kaalukausil kaks versiooni: (1) 19.12.2011 tehingud on

tehtud eesmärgil, mida sellist liiki tehingud endas tavapäraselt kannavad ja mis on sõnastatud

notariaalselt tõestatud tekstides ning (2) 19.12.2011 tehtud tahteavaldustel ei olnud avaldatud

tahtele vastavaid õiguslikke tagajärgi, sest pooled tahtsid üksnes jätta mulje tehingu

olemasolust. Kui esimese õigsust võis kohus eeldada, siis teise tõepärasust pidi kohus hindama

esitatud tõendite alusel ning leides selle tõese oleva, võis nentida, et eeldus on ümber lükatud.

Seda kohus praegusel juhul ka tegi.

Maakohus ei rikkunud menetlusõiguse norme, kui ei andnud hagejale 11.10.2018 toimunud

istungil korduvat täiendavat tähtaega kasutuseelise suuruse tõendamiseks uute tõendite

esitamiseks. Hageja soovis tähtaega selleks, et koguda ja esitada tõendeid, mis tema arvates

peaksid tõendama kostjate poolt väidetavalt säästetud kasutuseelise suurust ning seadma

kahtluse alla tsiviilasjas läbiviidud ekspertiisi tulemuse. Juba 24.05.2018 toimunud istungil

selgitas kohus hagejale, et kasutuseelise suuruse tõendamine oli tema kohustus ja andis tähtaja

mh tõendite esitamiseks 29.06.2018 (I kd lk 173) ja ekspertiis oli hagejale kättesaadav alates

03.10.2018. Täiendava tähtaja nõutamine uute tõendite esitamiseks alles 11.10.2018, oli liiga

hiline ja oleks põhjustanud menetluse venimise (vt ka TsMS § 330, § 331).

Maakohus ei rikkunud ka otsuse tegemisel ja lahendi põhjendamisel (sh tõendite hindamisel)

õigusnorme, seejuures ei teinud maakohus üllatusliku lahendi. Ringkonnakohus ei tuvastanud

erinevalt hageja väidetust, et maakohus tugines lahendi tegemisel asjaolule, mida ei olnud

menetluses arutatud (TsMS § 436 lg 4). Kõik maakohtu käsitletud asjaolud/väited (sh hageja ja

kostja I elukoha kohta) olid ühe või teise menetlusosalise poolt kohtule esitatud ning kohus oli

andnud võimaluse neile ka vastuargumente esitada. Nende asjaolude/väidete käsitlemine

lahendis ei saanud olla üllatuslik.

Apellatsioonkaebuse esitaja võttis maakohtu lahendi osast, milles kohus analüüsis tunnistajate

ütluste usaldusväärsust ja nende sisu, välja üksikud laused, et põhistada väidet, nagu oleks

maakohus tõendeid valesti hinnanud ja teinud otsuse, mis on vastuoluline ja kaalutlusvigadega.

Sellise tegevusega moonutas hageja maakohtu poolt öelda soovitut. Otsust tervikuna lugedes

tuleb tõdeda, et see on hõlpsalt jälgitav ja põhjendatud, mille tulemusena on maakohtu

lõppjärelduse kujunemine arusaadav. Ringkonnakohtul ei ole põhjust tõendeid maakohtust

erinevalt ümber hinnata.

Maakohus tõlgendas vaidlusaluseid lepinguid, juhindudes VÕS §-s 29 sätestatud lepingu

tõlgendamise reeglitest ja pidades silmas menetlusosaliste poolt avaldatut ning esitatud ja

kogutud tõendeid kogumis, s.t hindas TsMS § 232 lg-tes 1 ja 2 sätestatud põhimõtete järgi kõiki

tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt. Maakohus tuvastas kõiki asjaolusid ja tõendeid

hinnates, et tõendatud oli kostja väide, mille kohaselt ei olnud 19.12.2011 tehingute eesmärgiks

kaasa tuua avaldatud tahtele vastavaid õiguslikke tagajärgi ja pooled üksnes soovisid luua mulje

tehingu olemasolust ning poolte soov oli luua üksnes paberil olukord, tänu millele ei nõutud

eluruumi eest CC-lt maamaksu. Seejuures arvestas kohus järgmiste vaidlustamata ja/või

tõendatud asjaoludega:

-

vaidlusalused

tehingud

sõlmiti

19.12.2011,

samal

kuupäeval

registreeriti

rahvastikuregistris hageja elukohana vaidlusalune eluruum ja tehingute alusel seati

27.12.2011 kinnistusraamatus registriosa nr XXXXXXXX III jakku kasutusvalduse

kanne hageja kasuks;

-

alates 01.01.2012 toimus Tallinnas oluline maamaksu tõus, mille tasumisest CC

vabanes tänu 19.12.2011 tehingutele;

-

vaatamata tehingute sõlmimisele ei asunud hageja oma õigusi teostama ja elas jätkuvalt

oma senises elukohas ning vaidlusaluses eluruumis elasid jätkuvalt CC ja kostja I;

-

pärast vaidlusaluste tehingute sõlmimist oli jätkuvalt eluruumi kommunaalteenustega

varustamise lepingu osapool CC, kes tegeles ka eluruumi korrashoiuga, mitte hageja;

-

CC pärandas kogu oma vara kostjale I;

-

esimest korda soovis kostja I vaidlusalustest tehingutest tulenevaid õigusi maksma

panna pärast CC surma (u viis aastat hiljem), seejuures oli eelnevalt selgunud, et CC

tegi testamendi kostja I kasuks.

Eelneva tulemusena kujunes maakohtul siseveendumus, millega ringkonnakohus nõustub, et

19.12.2011 tehingute eesmärgiks oli saada maamaksuvabastus, mida seadust eesmärgipärast

tõlgendades ei oleks olnud õigus saada. Võlaõiguslik tehing oli tühine näilikkuse tõttu ja

asjaõigusleping tühine vastuolu tõttu heade kommetega. Kuivõrd kostja I ja hiljem kostja II

valdasid eluruumi õiguspäraselt, ei olnud võimalik rahuldada ka hageja kasutuseelise nõuet.

Kuivõrd maakohus jättis hagi rahuldamata, olles eelnevalt selle taganud, tühistas maakohus

korrektselt TsMS § 386 lg-st 4 juhindudes hagi tagamise abinõu.

Menetluskulude jaotus

7. Maakohus jättis korrektselt TsMS § 162 lg 1 alusel menetluskulud hageja kanda, kui rahuldas

vastuhagi ja jättis hagi rahuldamata. Kuivõrd ringkonnakohus jätab maakohtu otsuse tervikuna

muutmata ja apellatsioonkaebuse rahuldamata, jätab ringkonnakohus TsMS § 171 lg 1 alusel

menetluskulud samuti hageja kanda. Juhindudes TsMS § 174 lg-st 4 ei määra ringkonnakohus

menetluskulude rahalist suurust kindlaks ja need määrab tsiviilasja lahendanud maakohus

pärast kohtuotsuse jõustumist TsMS § 177 lg-s 2 sätestatud korras.

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

Ulvi Loonurm

Meeli Kaur

Mati Maksing